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第一篇：最新物业公司管理制度
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及管理要求，制定本规定。
除了规定另有规定外，物业管理企业执行，《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），也包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司；股份有限公司等各类组织形式的企业。
第二章 代管基金
第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条 代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房、共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权限、使用人向企业提供的经营用房。
第六条 企业支付速达软件 的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物凿权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章 成本和费用
第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程是发生的的各项支出，按照国家规定计入成本费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。()营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、资金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3%-0.5%计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回去已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
第四章 收入及利润
第十三章 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四章 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大维修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公从代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
第五章 附则
第二十一条 本规定自**年1月1日起施行。
第二篇：小区物业安全生产管理制度
一、居委会、物业管理企业要经常向居民家庭、小区单位宣传消防基本常识，并根据季节特点，开展有针对性的消防安全教育。
二、小区内要设立消防宣传专栏、灯箱、标语、警句、漫画、横幅、黑板报等消防公益宣传设施，并及时更新内容，使宣传贴近居民、贴近现实。
三、小区消防教育活动室要经常向小区居民群众开放。
四、小区学校应增设消防课，定期或不定期组织居民学习消防安全知识。
五、小区发生火灾后，视具体情况组织居民和小区单位参观火灾现场，用活生生的教训，教育居民群众。
六、针对本小区的实际，开展小区消防运动会、消防知识竞赛、消防宣传黑板报展评等多种形式的公益消防活动。
七、每年的119消防活动日，要开展大规模的宣传活动，掀起消防宣传高潮。
八、定期公布消防安全检查情况和处理结果，对辖区内外发生的火灾及时向居民告知，举一反三，吸取教训。
第三篇：物业管理制度
一、物业接管验收管理制度
1、验收前的准备工作
本验收管理制度是指由xx网络能源有限公司新厂房项目招标组向深圳市xx物业管理有限公司进行的物业验收和移交工作。
xx物业组织项目专业人员组成验收小组参加验收工作。
验收小组根据提供的图纸，按照项目设计要点、竣工图、设施清单、所有设施设备出厂合格证书、设备调试运行记录、试验报告等进行验收。
2、验收的实施
验收小组在验收过程中，可先按专业分工及标准、计划、设备清单进行单项验收，然后再进行综合验收;实物的验收，主要应核查设备和主要部件的规格、型号、制造厂，并清点数量、安装位置等。
3、验收后的处理工作
验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人根据验收报告，写出物业的综合性验收评定意见书，呈交项目招标组。对存在问题的设备、设施写出书面报告，上报项目招标组。管理处负责人代表物业管理接收单位同物业的交接单位进行正式移交，并办理有关手续。验收小组要会同项目招标组签字生效，将全部、档案资料移交给管理处存档。
4、验收后不合格的处理工作
对在验收发现存在问题的设施、设备，管理处制订整改落实措施，并报项目招标组和xx物业审核。
5、设备验收
验收的条件是设计图纸与设备的规格型号、数量符合;主要设备、设施安装位置与安装质量符合;设备或系统的技术性能应与设计要求符合，检查结果记录在《验收交接记录表》中。对移交的竣工图，在《验收交接记录》中记录。对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果也记录在《验收交接记录表》中。
二、公共设施维护管理制度
1、管理处负责厂区内公用设施、设备的日常管理、检查维护，确保设施、设备处于良好运行状态。
2、公用设施、设备标识系统规范完整、准确无误。
3、厂区内疏散指示器、安全出口不得损坏。
4、厂区内的设备、设施损坏，须及时修理和更换。
5、市政公用设施、设备如发生损坏，立即通知市属有关部门维修或更换。
6、任何部位和个人不得损坏或挪用公用 设施、设备。
三、临时用电、用水管理规定
1、临时用电计划申请
1)施工前，由施工单位或根据施工项目和用电量大小，向管理处递交临时用电计划申请表。
2)临时用电计划申请表中，应列明所使用电动设备的名称、功率和数量。
3)管理处派技术人员对其机械电气设备进行检查核实。
4)申请人或单位必须提供操作人员的上岗证复印件，每人一证。操作人员无证的，管理处一律不予批准申请。
2、临时用电管理规定
1)凡施工所使用的电动设备、工具及电线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。
2)在管理处技术人员指定的地点接线，并安装漏电保护开关、用电计量表、施工配电盘(箱)。
3)电动工具、临时照明线路应使用合格插头、插座。
3、临时用电施工限制
1)不影响厂区内机电设备的正常运作。
2)不超出供电负荷量允许范围。
3)噪音很大的电动工具，严格按规定时间进行操作，不影响业主的正常作息和生活。
4、禁止以下行为:
1)乱拉乱接电线。
2)超出设计负荷的临时用电，未经申请用电计划的用电。
3)直接将电线插入插座的用电行为。
5、管理处管理权限
1)有权劝阻或制止违章操作。
2)有权对业主单位进行巡视检查。
3)有权对所使用的电动设备工具随时进行检查。
4)对不听劝阻的违章施工行为，可停止供电，以防止事故发生。
6、临时用水管理
1)施工前，施工单位或业主单位根据施工项目和用水量，向管理处预先申请临时用水。
2)使用人需安装水表，并接入管理处指定的用水接口。
3)禁止任何乱接水的行为，不听劝阻管理处可采取停水措施。
四、投诉处理和分析制度
1、凡业主对管理处管理、服务方面的投诉，不论采取何种方式(如信函、电话或面谈)，均需进行接待、记录，同时应做好相应记录。
2、管理处接到投诉后，在预约时间内向业主答复采取何种补救处理措施，答复时间最长不超过一天。
3、管理处按照业主投诉的内容，安排相应人员解决问题，并将结果反馈给客户服务中心。
4、对重大问题的投诉，相应人员不能处理的或需统一协调的问题，直接报管理处主任。由管理处主任作出处理决定。
5、客户服务中心应通过电话或采用其它形式跟踪投诉处理结果，未解决的，责成有关部门/管理处迅速处理。
6、对业主的投诉，应即时作出分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生类似问题。
五、意见调查和回访制度
1、公司品质管理部每半年进行一次业主意见调查。业主意见调查应列明业主对以下方面的满意程度:
1)安全管理
2)绿化管理
3)清洁服务
4)四害消杀服务
5)投诉或意见处理
6)停车场管理
7)设备设施管理
8)电梯管理
9)维修服务
10)服务态度
2、品质管理部对回收的意见表进行统计分析，并将结果按调查表的回收份数、总的满意率以及分项满意率、业主对物业管理的意见、建议(共性、个性的意见)等书面交给管理处。
3、对存在的问题，管理处主任提出整改意见，责成有关人员限期解决。
4、对业主的误解，应进行必要的耐心解释。
5、业主意见调查结果及整改方案应向业主公布，接受监督。
6、相关职能部门应定期对业主进行回访。
7、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。
8、回访中，对业主单位的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。
9、业主意见评价统计计算方法
1)统计计算应根据已发放和回收的调查表进行。
2)统计计算符号
n- 发放的调查表总数
h- 回收的调查表总数
x- 调查表的调查项目数
y- 每份调查表评价满意的项数
o- 评价满意的项目总数
a- 回收率: %;
k- 满意率: %;
3)统计计算公式
a=h÷n×100%
o=σy=y1+y2+y3+……+yn
k=o÷x×n×100%
六、维修管理制度
1、管理处接到的业主维修的诉求后，必须在5分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。
2、维修工到现场后，要做到:
1)自觉维护管理处及业主的权益，不做损害管理处名誉的事情。
2)不要不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地向工程技术人员汇报并请求支援解决。
3、维修工进入现场维修时，应主动征求业主意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动，应征求业主的同意后方可进行。
4、维修工进入现场维修时，应进行仔细检测，判断出发生故障的原因。严禁盲目安装或乱拆乱装，造成不必要的返工。
5、维修工进行维修时，要把有影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布、废报纸等)。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘲笑取闹。
6、维修工作完成后，维修工应及时清扫工作场地:小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱等)要搬到附近的垃圾桶边。用干净的抹布擦拭弄脏的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)。恢复各物品的原貌(位置)。
7、全部工作完成后，维修工要试验维修后的效果给业主看，试验次数不少于3次，同时要给业主讲解应注意的事项，如果业主有不满意的地方(合理的要求)，则应及时进行整改直至业主满意为止。
8、确认一切正常后，维修工应礼貌地请业主在《维修单》上签名确认。维修工离开业主单位现场时，应礼貌地谢谢业主支持、配合与谅解。
9、维修工回到管理处及时做好维修记录。
10、在维修完成后，由管理员不定期进行抽查回访。
七、垃圾收集与处理管理制度
1、垃圾的分类处理
1)工程垃圾:瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其它装运工具运送到指定地点倒放，禁止倒在垃圾中转站内。路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。
2)生活垃圾:清洁工清洁时的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶内，量大的垃圾应直接运送到小区内的垃圾中转站内。清洁工应在规定时间内收集垃圾桶内的垃圾并转运至垃圾中转站。
2、垃圾中转站的垃圾应日产日清，如垃圾较多影响垃圾存放时，可增加清运次数。
3、清洁人员应负责垃圾中转站周围的卫生。保证垃圾中转站里的垃圾存放齐整，地面无散落的垃圾。
1)负责每天一次冲冼垃圾中转站地面。
2)每天应对垃圾中转站进行一次消杀工作。
4、垃圾中转站的卫生标准:
1)地面无散落垃圾，无污水，污渍;
2)墙面无粘附物，无明显污迹;
3)垃圾做到日产日清;
4)所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散积垃圾;
5)可作废品回收的垃圾应另行堆放;
6)垃圾站应保持清洁无异味，每天应定时喷洒药水，防止发生虫害;
7)按要求做好垃圾袋装化。
5、垃圾车撒落在小区内的垃圾由垃圾清运人员负责扫净。
6、综合管理员应按相关标准检查清洁工的工作情况，并记录。
八、卫生消杀管理制度
1、综合管理员应根据季节的变化制定出卫生消杀工作的管理。
2、消杀工作计划应包括以下内容;
1)消杀对象;
2)消杀区域;
3)消杀方式药物计划;
4)消杀费用预算。
3、消杀区域包括:楼梯口、梯间及周围公共部分、平台、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾中转站等室外公共区域。
4、消杀方式以喷药消杀为主，灭鼠方法主要采取投放拌有鼠药的饵料。
5、投放鼠药必须在保证安全的前提下进行，必要时挂上明显的标识。
6、消杀作业完毕，应将器具、药具统一清冼保管。
7、消杀工作标准
1)检查仓库或厂区生产车间，目视无明显蚊虫在飞。
2)检查和楼层及转角垃圾桶摆放处，目视无苍蝇滋生地。
3)检查楼内和污水井、无害虫出现。
4)抽检楼道、绿化地、排污渠无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1%，鼠洞每2万平方米不超过1个。
8、消杀工作的管理与检查
1)消杀工作前，综合管理员必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项。
2)综合管理员每周检查一次消杀工作的进行情况并将工作情况记录于工作记录中。
3)综合管理员现场跟踪检查，确保操作正确。
九、受伤/急症等紧急救援措施
1、若有发生受伤或急症等人员，旁人应根据原因紧急采取相应措施或打电话给管理处救援。
2、管理处人员应使伤者或急症者处于温暖及合适的环境中，并细心呵护。
3、管理处在救援伤者时，同时拨打120寻求援助，说明具体方位。
4、管理处应派护管员到厂区门口等待医务人员的到来。
十、火警应急措施
1、发生火警，切勿急燥，保持镇定。通知监控中心或拨打火警电话119。
2、紧急关闭电源、管理处人员应紧急疏散厂区内的人员。
3、击破安装在楼道里的报警按钮。
4、遇到浓烟，应用浸湿的毛巾等物捂住面部及身体。
5、用灭火设备扑灭火源，但切勿把自己置身于危险中。
6、迅速脱离火灾现场，请牢记不要搭乘电梯。
十一、停水/停电的应急措施
1、当接到相关部门停水/停电通知时，应以书面形式提前通知业主，做好相应的准备。并在大堂入口处显着位置贴温馨提示等通知。
2、当遇到突然停水时，管理处应打电话给政府相关部门咨询，同时并以电话/广播等方式快速通知业主，后再以书面形式补办。
3、当遇到突然停电时，应起用另一回路电源，若无双回路，发电机30秒之内自动启动，保证厂区的弱电系统正常运行。
4、突然停电时，被困在电梯有人员应通知管理处专人进行解困。解困后，将电梯降至首层。
5、突然停电时，应以电话/广播等形式通知业主，然后再以书面形式通知业主。
6、突然停电时，应急时派专人检查厂房内的所有设备。
第四篇：物业管理规章制度集
一、会计、出纳在一区物业公司经理的领导下负责财务工作。
二、严格建立两帐，即会计帐、现金帐制度，做到日清月结，按月公布帐目。
三、认真执行会计法，每月末向经理报表。
四、严格控制资金流向，不经批准禁止动用各项资金。
五、建立实物领取登记制，凡领取实物、工具的.责任人必须交旧领新（原先没有的除外）登记后方可领取，并对照检查所领实物对路、合格与否。如有丢失或故意损坏，直接责任人照价赔偿。
六、严格财务公开、公正、准确、保密制度，未经批准禁止向外界提供一切数据，防止国外情报人员窃取经济情报。
七、资金支出、收入必须以票据为准，经经理签字后方可入帐，否则无效。严格登记出入各种票据编号，用完后及时收回。
八、会计负责记帐，出纳负责现金保管，实行帐目、现金两分离制度。
九、严格遵守上下班制度，请销假制度。
十、参与收取各种规费和领导指定的其它临时性工作。
第五篇：最新物业小区管理制度
物业管理企业内部管理制度指为提高管理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点而制定的一系列在企业内部执行的规章和制度。
（一）物业管理企业员工管理条例
1、劳动用工制度：包括用工原则、员工聘用制度、劳动合同制度、工时制度和干部任免制度等。
2、管理员工行为规范：规定员工遵守国家政策、法令，热爱本职工作等。
3、员工福利制度：包括享受法定假日、医疗保险劳动保护等。
4、企业奖惩制度。
（二）物业管理企业各部门主要职责
1、总经理室：是物业管理公司的决策机构。总经理的主要职责是：
（1）贯彻落实国家和地方的政策和物业管理的有关规定。
（2）主持公司经营管理的全面工作。
（3）设置内部管理机构，制定公司章程，签署物业管理制度。
（4）选聘各部门经理和关键岗位人员。
（5）选聘社会、劳务服务公司分担具体工作。
（6）行使董事会授予的其他职权。
2、各部门经理的主要职责是：
（1）办公室主任：
①负责传达总经理指示，安排并组织召开会议。
②督促办公室人员及时完成上级下达的任务。
③负责日常人事行政管理，检查各项规章制度的执行情况。
④做好员工考勤工作，协助培训员工。
（2）财务部经理：
①组织公司财务管理工作。
②审核各类会议报表，撰写财务分析报告。
③检查、督促各项费用及时收缴。
④审核、控制费用的支出。
⑤提出合理运营公司金融资产的有效措施。
⑥组织拟定物业管理费用标准的预算方案。
⑦制定物业管理公司财务管理和操作流程。
（3）公共关系部经理：
①制定物业公司公关活动方案。
⑦策划公司大型活动。
③组织召开业主、业户大会，并处理投诉与纠纷：
④组织员工和社区内文体活动。
⑤协助总经理和其他部门工作。
（4）房屋维修部经理：
①落实并实施本部门管理规章制度。
②合理确定和分配员工工作岗位，督促维修工、管理员工开展日常工作。
③布置、检查房屋保养和维修工作。
④组织本部门员工参加业务技术培训。
（5）保安部经理：
①落实并实施本部门管理规章制度。
②负责管理区内的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。
③制定部门岗位责任制度、执行奖惩规定。
④定期组织员工进行安全保卫、消防等技能培训。
⑤负责与社会联防有关方面的联系与沟通。
（6）清洁环卫部经理：
①制定部门工作计划与目标，合理安排清洁卫生。
②督促、检查各项清洁环卫工作的落实情况。
③负责进行辖区内庭院建设和绿化工作。
④制定部门岗位责任制度，执行奖惩规定。
（7）经营发展部经理：
①确定经营项目与经营发展目标。
②洽谈经营业务，合理制定各岗位网点的经营办法，估算经营利润。
③监督检查各项目的收支情况，合理确定员工岗位与工作时间。
④选聘服务人员，开展各项物业管理服务。
⑤定时召开部门会议，评论经营效果，开拓公司业务范围。
（8）计算机中心经理：
①组织本部门人员使用、开发物业管理系统软件。
②制定本中心的监控、保密制度。
③检查计算机的使用、信息输入和保存等工作。
④做好系统的维护、保养工作，确保系统长时间连续稳定的工作。
3、一般员工：指物业管理企业开展多种经营和特约服务而设置的工作人员，如房屋管理人员、保安人员、清洁人员、绿化人员和服务人员等，主要职责如下：
（1）房屋管理人员：
①熟悉物业的结构和管区使用人情况，做好有关管理费用的收取工作。
②办理用户人住手续，定期回访。
③参与物业的验收接管，建立图纸档案。
④经常与业主沟通，耐心解答业主咨询。
（2）房屋及设备维修人员：
①及时完成下达的维修任务。
②及时处理各类管道的跑、冒、滴、漏等故障。
③掌握各种设备的操作方法，及时排除出现的故障。
④巡查管区市政公共设备、设施的安全运行情况，定期对设备进行保养。
（3）保安人员：
①执行24小时保安巡逻制度，看管好物业，做好防火防盗等安全保卫工作。
②做好门卫登记，执行机动车辆验证制度。
③做好流动人员监督管理工作。
④懂得救护知识和消防器材的使用方法，能够处理好意外事故。
（4）清洁人员：
①负责管区道路、楼梯的清洁与保洁工作。
②保持管区内公共卫生设施的清洁
③保证管区内污水排放畅通。
④杜绝蚁蝇，及时外运垃圾。
（5）绿化人员：
①按时剪枝、补种、施肥、浇水、洒药。
②及时禁止破坏管区内花草树木的行为。
③做好绿化管理和草木生长情况的记录。
④保持花园草坪清洁。
（6）服务人员：
①准时到岗，按时开放小区文化娱乐设施，照章收费。
②搞好商业网点服务，有礼待宾。
③做好计时服务、特约服务等。
④管理好文体娱乐设备、设施，及时制止违反规定的行为。
（三）管理制度和规定
1、工作管理制度：
（1）上班必须穿工作装、戴工牌；男士系领带（维修工及经批准的员工除外），穿着整洁，头发梳理整齐，不得留长发；女士应化淡妆。
（2）办公区内必须保持整齐、干净，不得在桌面上堆放杂物。
（3）每天上班前各管理人员需查看交接班记录本，了解各种情况和业主意见，及时处理问题或上门寻访。
（4）上班期间全体人员必须精神饱满，积极主动，热情地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懒。
（5）纪律严明，全体人员不得迟到、早退、无故旷工，有事要请假，获准后方能离开。
（6）全体人员必须具有高度的责任心，巡视、查楼必须认真负责，注意发现问题并做详细记录，及时汇报并跟踪解决。
（7）接待业主时态度要和蔼、温文尔雅、落落大方。不管发生什么事，绝对不能与业主发生争吵，要态度诚恳，仔细倾听业主的意见，能及时解决的问题马上派单解决，无法及时解决的要向业主解释清楚，并告知解决的时间。
（8）接受业主电话 投诉时，要热情耐心，语言要规范友好。
（9）管理员派单后，一定要追踪落实，并负责检查。水电问题要求在12小时内解决，其他急修项目一般在24小时内解决，最迟不得超过72小时。把物业管理师加入收藏夹!
（10）对接受的投诉要认真做好记录，并到现场查看、了解情况，认真记录处理的时间、人员和业主对处理的意见。
（11）协助财务人员做好各项费用的派单和催缴工作，派单要派到各户，催缴态度要友好。
（12）认真管好业主档案和业主托管的钥匙。
（13）认真做好装修审批和管理工作。
（14）不准在上班时间看书、闲聊、做私事，不准在办公室内高声喧哗。
（15）下班后将自己保管的资料（物品）放好，将办公桌收拾整齐。
（16）休息时间如发生重大事故，或碰到问题要立即解决，不得推脱或不予理睬。
（17）管理处的工作原则是服务第一，工作标准是业主满意，工作态度是认真负责。
2、业主回访制度：
（1）管理员必须经常上门征求业主对管理工作的意见，认真做好回访记录，及时向管理处主任汇报。
（2）管理处负责人也应经常上门访问，了解管理和上门服务情况，并做好回访记录，对业主提出的要求应及时给予答复和解决。
（3）维修人员每次上门服务均应让服务对象填写回访单，以征求对服务的意见。
（4）保安员在值班、巡岗时应定时征求业主对工作的意见，并做好记录，注意研究、改进。
（5）回访单、回访记录和保安队的征求意见单，应由管理处指定专人保管，每月集中装订存档，不得遗失。
3、巡岗制度：
（1）保安领班在当班期间，要经常定线或不定线地对各岗位的工作情况进行检查。
（2）检查内容包括各岗执勤情况、有无违纪现象、查看值班登记等。
（3）巡查的要求是，一边检查一边观察，做好巡查记录，掌握各值勤点值勤情况和动态。
（4）管理员主要负责对物业情况的定期巡查。一般每天巡查两次，交接班各一次，发现问题及时向有关部门派单解决，并负责跟踪：
4、门卫制度：
（1）每位门卫保安必须严格执行各项管理规定，并对每位业主负责。
（2）按照规定认真巡视，巡视时要挂巡视牌。
（3）认真做好外来人员的检查登记工作。任何外来人员在征得业主同意后方可进入。
（4）外来施工人员要有管理处发的临时出入证才能进入。
（5）认真做好报纸、信件的收发工作。
（6）严禁自行车进入塔楼。
（7）业主若向外搬运东西，一般物品需在保安室办理登记手续，大件物品必须到管理处开具放行条。
（8）电梯运货时应严格遵守管理规定；运送家具、装修材料等大宗货物时，必须收取一定得责任押金，在业主填写责任承诺书后方可准运。
第六篇：小区车辆管理制度
为了维护小区交通秩序，保障车辆、行人安全，制定本制度。
1、遵守交通管理规定，爱护小区的道路、公用设施，不乱停放车辆，外来车辆未经允许不得驶入。
2、小区内车辆行驶停放要服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规定位置停放。
3、非业主车辆不得在小区内停放过夜，若临时滞留必须停放在指定位置。
4、非机动车辆必须按规定的位置停放，严禁在消防通道及楼宇内等随意停放。
5、凡不遵守小区内车辆停放规定及管理人员的指挥，发生一切事故，后果自负。
6、本小区车辆出入小区要出示出入证，外部车辆出入小区时，由值班人员履行登记手续，并服从本小区管理人员指挥。
7、车辆进入小区，司机必须减速慢行，禁止鸣喇叭，注意往来车辆及行人安全。
8、停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统警备状态，车内贵重物品必须随身带走。
9、进入本小区车辆严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品在本小区停留。
10、不准在本小区任何场地试车、修车、练车。
11、不准碾压绿化带，不准损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及小区内一切设施。
12、不准在人行道上、车行道、消防通道停放车辆（非机动车必须服从管理人员指定的停放位置）。
13、出租车接送小区住户，上下客后必须马上驶离，不得在小区内招揽客人。出租车司机属来访客人，必须正常办理探访手续。
14、车辆带货驶离小区，必须有相应的证明，属贵重、大件物品或搬家物品，必须由住户登记签字放可放行。
15、除执行任务的车辆（消防车、警车、救护车）外，其它车辆一律按本制度执行。
16、本小区车位首先满足在本小区长期居住的业主停放车辆，非本小区业主的车辆，不管与其小区业主任何关系不予提供车位。
17、本小区车位在满足本小区业主停放的情况下，有多余车辆可以安排临时车辆停放，停放费按本物业规定收取。
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