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第一篇：商业地产项目全程服务目录
商业地产项目全程服务目录
PartⅠ商业概念性策划
一、宏观市场环境分析
1、宏观环境分析
2、政策环境分析
3、经济环境分析
4、城市规划及发展趋势
5、房地产市场总体特征
二、项目周边环境研究
1、城市建设状况，商圈格局分析
2、城市经济力(人均GDP)参考
3、城市消费力(恩格尔系数)参考
4、当地消费行为及消费习惯分析
5、项目周边居住人口类别概述
三、项目深研分析
1、项目区位、规模、优劣势及商业前景分析
2、区域重要经济技术指标启示、硬件设施参考
3、项目前期产品风格、建筑规划建议，如：外立面产品建议项目硬件设置建议项目装饰装潢建议广告位设置建议项目形象标志建议内部灯光设置建议停车场设计建议
产品功能划分、店铺分割建议
四、项目SWOT分析(价值点及市场机会)
1、项目当前、及招商阶段SWOT现象分析（项目优势、劣势、机会、威胁）
2、项目经营管理期SWOT分析（项目优势、劣势、机会、威胁）
五、项目发展方向研判
1、整体优势分析及深化策略
2、综合劣势分析与整改意见
3、市场机会分析及机遇提示
4、市场风险分析及应对措施
5、初步结论
六、项目策略性定位
1、项目总体定位1)项目商业形象的塑造
2)经营主题的选择，差异化竞争的罗列3)整体招商策略制定
2、项目目标客群制导1)终端消费人群心理洞察2)经营商户寻找与探究3)投资人群价值取向认定
3、项目功能定位
1)行业商户的组合及分析2)具体目标商户建议3)各楼层功能分布建议4)商场空间互动功能建议
七、项目业态规划/亮点
1、项目业态规划
2、楼层业态分布
3、商户组合建议
4、商场特色亮点策划
PartII阶段性企划推广
一、项目营销推广
1、推广计划
1)推广概念（包括商场总体形象定位、投资主题定位）2)锁定信息传播对象及其目的3)以目标受众为目的选择推广渠道4)配合招商节点制定推广重点
5)及时收集竞争个案推广资料，对项目实施全程跟踪，因需要即时改变其推广策略
2、形象宣传
1)以广告手段建立项目的商业推广形象
2)现场物料设计（楼书、招商手册、海报、VI导示等）3)媒体投放计划制定4)SP活动策划
5)阶段性对项目推广的不足作出整改总结与反思
二、项目宣传活动推广
1、广告推广策划
2、促销广告的媒体渠道选择
3、新闻稿撰写
4、平面设计
5、推广案名、广告语
6、发布方式及频率
7、广告及推广费用预算
8、即时评估推广成效，配合项目销售、招商进度实施同步构思创意
PartIII招商代理
核心：制订招商策略、招商策略调整、招商执行
一、前期招商工作事项——主力店招商
1、以项目整体招商策略为主导，确定项目各层主题定位、并确认各层主力店位置及数量
2、收集适合项目的主力客户信息，深入跟进，针对主力客户进行有策略的招商谈判工作
3、按照主题定位的需要及主力客户的筛选原则，筛选主力客户；积极促成主力客户意向书的签定
4、协调与客户及市场上第三方中介的关系
二、中后期工作事项——散铺招商
1、根据主力客户的招商情况，调整其他客户的招商策略
2、促成已签约主力客户签署租赁协议，促成其他客户意向签约
3、收集项目其他客户信息，深入跟进，针对其他客户进行有策略的招商谈判工作
三、客户筛选及正式签约阶段——开张前期
1、促成所有客户的正式签约，将相关信息移交营运部安排租户进场装修
2、按照主题定位的需要及其他客户的筛选原则，筛选其他客户并签署相关协议
Part4经营管理
服务核心：指定经营策略、经验策略调整、经营策略实施
一、商业规划工作：
1、书面提供针对项目的前期市场研究及策划大纲，内容包括但不限于市场分析、商业定位方案、业态组合建议、租金测算、结论及关键控制点
2、针对项目规划实用的平面及垂直动线
3、针对项目的外立面设计及内部装修提供商业建议
4、针对项目的灯光工程提供商业建议
5、商场公共指示牌等形象布置的建议
6、商场卫生间、卸货区等公共区域的设置及设施配置建议
7、根据商场规划业态对工程给排水、强电、弱电、燃气、暖通等其他方面的配置的建议
8、针对项目景观提供商业建议
二、招商期间市场推广工作
1、针对项目制定开业前的整体推广策略及方案
2、针对项目推广方案确立前期推广预算
3、统筹各广告商、公关顾问、宣传顾问合作筹备及就其制订的宣传册子、传单、报章广告、邮件、业务通讯、电视广告、广告牌、横幅、公关活动、录影带、研讨会、展销会、示范单位等提供商业意见
三、开业前后经营管理顾问
1、编制实施经验管理、物业管理方案
协助甲方指定及完善各项经营管理、物业管理的制度标准、操作流程、服务标准
协助甲方指定经营管理、物业管理的各项收费标准及有偿服务收费标准
2、财务管理
通过编制预算，提出租金、经营管理、物业管理的各项收费方案对编制会计报表，安排资金、费用的首付工作提出建议对租户应收应付账款及各阶段审计工作提出建议
3、工程管理
参与商场的建筑、设备、设施的调试、验收、移交
对商场内的公共设备、设施日常做作、运行、维护、检测提出建议对商场内二次装修和其他工程施工管理提出建议
4、保安管理
5、保洁管理
6、绿化管理
7、物料管理
8、资料档案管理
第二篇：商业地产含地块项目全程策划开发方案服务模式的主要内容
商业地产（含地块）项目全程策划开发方案
服务模式的主要内容
商业项目立项市场调研论证服务＋商业项目开发策划服务＋商业项目环境及空间规划设计服务＋商业项目管理团队建设与培训服务＋商业项目招商前的广告策划推广服务＋商业项目业态业种规划服务＋商业项目楼层规划布局服务＋商业项目价格定位法则服务＋商业项目楼盘销售价格定位服务＋商业项目销售中心与招商处的策划建设包装服务＋商业项目招商服务＋商业项目连锁品牌主力店及次主力店的招商引进服务＋商业项目商户进驻二次装修设计与指导规划服务＋商业项目及商场商户经营理念修正服务＋商业项目及商场开业前期的员工招聘与强化训练服务＋商业项目及商场盛大开业策划推广服务＋商业项目及商场管理平台及管理体系建设服务＋商业项目及商场日常销售运营管理服务＋商场促销推广法则服务＋商业地产及房地产单盘销售代理服务。
商业地产项目主要服务对象：
房地产楼盘销售代理→大型百货商场→主题商场→购物中心ShoppingMall→百货超市→连锁超市→专业市场→步行街→复合型商业→（商办+商住+商务酒店+洗浴中心+商场+写字楼）→社区商业→（社区购物中心+社区商业街+休闲娱乐商业+旅游商业地产+购物公园）→超级市场→批发市场→综合性市场→商业步行街→（商业街+步行街+专业街+特色街）→商业地产及商场咨询诊断→正处于亏损的商业地产及商场进行诊断分析、调研论证、检查梳理、确定问题、改造重组、策划设计、包装推广，引进实力品牌商家进驻支持，使其该亏损
的商业项目通过重组、导入新的运营管理模式、改变经营理念、提高经营档次、达到扭亏为盈之目的。
商业项目全程策划开发＊规划设计＊商场招商及商场营运管理等的主要工作节点
㈠商业项目市场调研部分：①房地产开发商的商业项目所在地的宏观经济指标和政府政策支持力度分析；②项目的商业市场形成格局及环境分析；③投资客、商贾及市场需求分析；④人口及消费者习性分析；⑤竞争对手分析；⑥商业项目的SWOT分析；⑦商业项目的市场份额及未来预测分析；⑧商业项目开发的可行性标的分析；
㈡商业项目开发发展战略部分：①总体发展思想定位；②主题规划定位；③建筑产品风格定位；④经营理念定位；⑤项目管理体系定位；⑥投资资金运作定位；
㈢结合设计单位对商业项目提出合理的规划设计建议：①商业项目规划设计理念；②本商业规划设计的市场依据；③市场总体形象设计；④商业项目环境景观概念设计；⑤商业项目经营风格设计；⑥建筑产品整体风格设计；⑦工程总造价及工程进度预计；
㈣商业项目商业部分之功能定位部分：①商业项目商业业态组合规划定位；②商业业态选择及资源整合；③商业业态分配的黄金法则{购物：娱乐：餐饮}；④商业业态规划组合统一形象原则；⑤商场目标商贾及主力店的选择及组合；⑥商场主力店及次主力店多元化经营组合原则{租赁：联营：加盟：自营}；
㈤项目整体策划推广营销核心策略（做政策、做文化、做内涵、概念）①商业楼盘主题定位炒作策略；②商业楼盘及商场借助品牌主力店概念炒作策划方案；③楼盘销售整体策划推广方案和大客户大体量
租赁策划方案；④楼盘价格定位法则及价格定位策略；⑤销售概念和促销技巧策划方案；⑥商场项目招商的投资客、商贾、准客户锁定策略；⑦商业项目开盘模式及广告卖点策划方案；⑧商业楼盘租售并举策划方案；⑨商业项目销售及招商的新闻发布会；⑩商业尾盘营销策划策略；
㈥项目商业招商推广法则（商场招商与楼盘销售互动进行，形成互带互补形式）①楼盘售楼处、商场招商处现场设计包装方案；②商场招商优惠政策及招商技巧制定；③商场招商宣传卖点、广告语及广告策划推广方案；④商场楼层平面规划设计；⑤商场招商准客户的确定及目标客户的邀请策略和洽谈技巧（本地周边外地）；⑥商场招商的业态业种的划分与规划布局图；⑦商场招商价格制定法则及提升策略；⑧商业项目合同及其他招商文本的形成；⑨商场招商履约金、租金收取办法；⑩商场招商人员及其他有关人员的陆续招聘与培训；⑾商场VICI导视系统；⑿商业楼盘销售与商场招商互为一体的广告策划及宣传品的制作与发放策略；⒀商场招商开幕日活动庆典策划；⒁商场招商中期的新闻发布会策划方案；⒂商场招商后期的目标性招商及异地招商策划方案；⒃商场品牌商家招商原则；⒄商场投资者及商贾合同签订并收取全额租金；⒅商业项目及商场项目开业期的进一步确定；
㈦商场项目投资客、商贾进驻装修方案期：①跟据商场项目总体进度逐步安排商户及主力店尽量提前进驻装修；②商场专柜及其他行业装修方案的审核；②协助各商户制定统一设计装修方案；③制定各类经营者装修期限按时完成商场商户的二次装修计划；④商场项目的导视、导购、防盗监控及内外装饰氛围的规划与设计营造；
㈧商业项目及商场工程竣工商业部分盛大开业策划方案：①商场开业前商户培训方案；②商场品牌主力店商户及各专柜上货期；③商场开业前的商户商品营销（促销）策划方案；④商场开业前组织商户培训期；
㈨商场项目开业后的运营方案及管理方案的制定：①跟据商业项目及商场的实际情况制定管理制度并在一月内完成团队建设之实战管理培训；具体培训内容：《商场管理制度》《商户管理手册》《总经理＊店长职责》《营运部作业流程》《收银员管理手册》《防损员管理制度》《员工管理手册》《及促销销售技巧方案》等；②员工技能培训计划与培训实施方案；③制定五统一管理模式；
㈩商业项目投资分析：①商业项目及商场总投资分析与评估；②商业项目及商场预期的期望值指标预算；③商业项目及商场预计收入报表；④商业项目及商场资金流量表；⑤商业项目及商场资产负债预计表。
第三篇：房地产开发项目的前期策划浅探论文
房地产开发项目的前期策划浅探论文
【摘要】本文将结合笔者多年房地产开发项目策划经验，对房地产开发项目前期策划的原则进行分析，并探讨房地产开发项目前期策划的具体工作内容，希望能给广大同行提供有效的参考建议。
【关键词
一、房地产开发项目前期策划的原则
1.全局性
在进行前期策划时，策划人员往往要就房地产开发项目的整体定位以及项目细节方面的内容进行抉择，这就需要策划人员具备全局的观念，站在全局的角度来制定项目整体规划方案，并保证该方案有利于项目目标的实现。
2.综合协调性
由于项目前期策划涉及内容较广，涵盖了项目设计与规划、建筑科技、工程管理到项目市场调研、定位策划到后期推广营销等等内容，因此工作量较为复杂也较为巨大。所以在前期策划时，应当重视各个环节间的协调性与衔接性，并要求策划人员能够综合各方利弊，来优化配置各项资源。
3.前瞻性
一个房地产开发项目运作周期短则2～3年，长则5年或以上。所以，在进行项目前期策划时，相关人员应当能初步判断未来市场发展的趋势以及整体房地产市场以及市场经济形势有可能会发生的变化，并做好相应的应对策略，以保证房地产项目的稳定性与可持续性。
二、房地产开发项目前期策划的内容
1.项目可行性分析
项目可行性分析指的是在进行投资决策前，对将要进行的房地产开发项目进行系统的经济分析以及论证的过程。在项目开发前期编制所得的'完整、严谨、翔实的项目可行性分析报告将作为决定是否投资该房地产项目的重要依据。一般情况下，项目可行性分析主要是对市场分析（区域市场、宏观市场）、市场预测（市场需求预测、供应预测、价格变动预测）、财务评估（销售利润率、成本利润率、投资周期、净现值等）、风险评估、项目敏感性分析、盈亏平衡分析等内容进行分析，全面评估各种影响因素，并在此基础上科学编制可行性分析报告。在编制报告时，应将一切与项目开发相关的、各类不利因素全部考虑在内，并对其可能产生的不利影响进行合理评估，如若最后所得评估结果显示这个项目具有正常开发条件，且可以获得正常盈利的，则表明该项目具备可行性。即便在今后该项目的实际开发过程中，遇到的各类困难也在事前项目评估风险之内，整体开发项目的经营风险均为可控。
2.项目研究
项目研究主要分为研究待开发土地以及研究该项目所处市场环境两大块内容。
研究待开发土地指的是对待开发土地的现状以及未来可能发展的方向进行研究与预测。其研究内容主要有：
①土地地理位置以及交通情况。主要是分析待开发土地和城市主体的相对位置关系，以及该地段的交通条件，这对该土地未来的发展潜能有着较大影响。
②项目SWOT分析。对待开发土地的各种机会与威胁、优势与劣势等对项目未来运作产生影响的客观因素进行定性分析。
③板块分析。即待开发地块所处的局部板块（建筑组团）和周围数个主要板块间的联系以及功能间的不同之处。这将与该地块未来发展方向息息相关。
研究该项目所处的市场环境主要包括以下三方面内容：研究市场宏观经济条件、房地产市场情况以及项目竞争态势。第一，市场宏观经济条件包括了当前国家宏观经济运行状况，以及未来国家经济政策走向的预测，力求从中得到一些基本判断结论，方便日后能够站宏观经济的角度来给开发项目运作提供有效的指导。第二，房地产市场情况主要指的是现阶段全国房地产运行情况、当地房地产销售情况、近几年内当地房地产市场的销售价格、数量的变化趋势、当地房地产开发政策环境等方面内容。第三，项目竞争态势研究主要是分析与掌握相邻板块主要房地产开发项目的产品类型、价格情况、推售方式、竞争优势等方面内容。
3.整体项目定位
首先，应对项目各方面因素进行综合考量，并对当地房地产市场未来两三年的发展趋势进行合理预测，从而根据整合而得的数据来对整体项目市场定位进行确定，并确保该项目具有可行性、超前性以及可操作性，以便今后能够应对可能出现的市场风险。其次，应细分项目定位，对整体项目定位进行细化，包括项目目标客户群定位、项目档次定位、产品定位、价格水平定位以及推广形象定位等方面内容上，以便于整体项目能够有效得到落实，并对后续工作起到一个指导的作用。
4.项目规划设计
项目规划设计是房地产开发项目前期策划的重要内容，是将相关单位研究所得的项目定位成果体现到项目规划设计方案中的重要环节。首先，进行消费者需求调研。可以采用深入访谈的方式或者随机问卷的方式来对当地消费者开展需求调研工作，以掌握当地目标客户群体对房地产开发产品的喜好、倾向；对新技术、新产品的接受能力；对开发产品设备、档次的期望值、对房地产产品价格接受水平等内容，并将此调研结果作为今后项目工作的参考性依据。其次，进行产品界定。将消费者需求调研结果与开发项目的各种指标参数相结合来进行产品界定。包括房地产开发产品的形式（楼宇布局）、产品特点（所选用的新科技、新产品、建筑特色）、产品规格（户型、面积）等方面内容。
5.做好销售准备工作
销售准备工作主要包括制定营销策略以及物质准备两方面内容。营销策略工作主要包括制定与执行整体项目的包装、推广；整体项目销售策略的制定；整体项目销售价格区间；项目销售工作的要求、流程以及相关事件安排等。物质准备主要包括销售队伍的建立与培训；售楼处的布置、设计以及建造；销售工具的布置、采购与制作等方面内容。
结语：
1.房地产开发项目策划虽然涉及到的内容复杂，但只要理清其中的脉络，根据项目自身特点，逐一有序地进行编写，就能做出一份好的项目前期策划书，使企业在后续的项目开发中精准决策，增强企业竞争力和创新力；
2.不同的房地产开发项目本身侧重点各异、各地产公司文化也有差异，因
而需要根据实际情况对策划书进行因地制宜的调整和优化；
3.房地产开发是一个持续3-5年的动态过程，在实际操作中，需要对不断变化的形势和环境对前期策划进行及时有效的检查和修正，真正做到动态管理。
参考文献：
[1]袁亚楠.房地产开发项目前期策划相关问题的探讨[J].科技创新与应用，20xx，（24）.
[2]张迪.试述房地产开发项目前期定位策划[J].房地产导刊，20xx，（31）.
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