商业地产含地块项目全程策划开发方案服务模式的主要内容(大全)_策划书

千文网小编为你整理了多篇相关的《商业地产含地块项目全程策划开发方案服务模式的主要内容(大全)》，但愿对你工作学习有帮助，当然你在千文网还可以找到更多《商业地产含地块项目全程策划开发方案服务模式的主要内容(大全)》。

第一篇：商业地产项目招商策划全程

商业地产项目招商策划全程

商业地产招商策划

商业地产项目经营定位策略

【开业前】

1、前期的市场调查和分析；

2、项目策划和招商推广：

（1）、商场定位；

（2）、形象包装；

（3）、商场布局设计；

（4）、目标商户组合；

（5）、租金或分成比例之拟定；

（6）、招商推广策略制定和实施。

吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

【开业后】

1、商品定价体系，属商品定位，涉及到库存/配送体系管理；

2、品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到服务管理；

3、促销策略，属管理定位，涉及到品质管理；

4、形象推广策略，属形象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。破解

一、兑现成功的一块筹码

市场调研：定位核心

调研种类:所需资料/研究范围

商圈研究:对项目所在商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围、营业品种、人流状况及交通状况

消费者研究:对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调研投资客户研究:对投资客户所投资的商铺作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等

竞争对手研究:包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等

1、商圈研究

（1）、城市发展状况：包括GDP指数、人口分布、产业结构等。

（2）、项目所在区域商贸状况：商品交易状况、恩格尔系数（恩格尔系数＝食物支出金额÷总支出金额）、居民收入、业态结构等。

（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范围包括：人流量、停留时间、每次消费对不同类别的需求（吃喝玩乐）等。

（4）、交通状况：途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。

（5）、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，商圈内的其他竞争项目等。

2、终端消费者研究

（1）、消费习惯：考虑南北区域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等。

（2）、逛商场频度：影响商场人流的关键。

（3）、偏好商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因。

（4）、对项目商圈评价：包括区域商品价格，对商场满意度等。

3、投资客户研究

（1）、经营范围：找出研究范围包括百货店，大连锁店或快餐集团的个别需要。

（2）、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

（3）、商圈内商铺经营状况：包括经营特色、营业时间、营业业绩等。

4、竞争对手研究

（1）、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优势、劣势等。

（2）、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。

破解

二、点石成金的魔方

商业地产定位操作系统是由以下七个子系统组成：

目标市场定位、商场功能定位、商场业态定位、商场形象定位、经营方式定位、商场特色定位、商场规模定位。

商场定位操作流程（略）

商业地产招商策划

系统

一、市场定位操作

1、区域定位：对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间范围；

2、客户群定位：在商圈范围确定之后，根据区域产业结构、行业发展态势，确定客户群；

3、超级消费群定位：通过对消费者的市场细分，最终确定消费群。其中商场消费群分析分三个层次：

层次

1、顾客的基本情况层次：包括性别、年龄、文化程度、职业、婚姻状况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标，在统计分析中称为社会学因素；

层次

2、行为反映层次：主要调查顾客在商场消费的一般行为状况；层次

3、动机层次：主要调查顾客对商场服务质量的认可情况。系统

二、功能组合定位操作

主要四大功能：购物、休闲、娱乐、服务

1、特色定位

（1）、大众化定位：收益稳定，经营风险小。

（2）、特色化定位：商场特色主题和特色服务。

2、商场业态定位

主要考虑：产业结构、消费群结构、需求动向等因素。

第二篇：房地产项目投资计划书

************大厦

投资计划书

一、项目建设说明

**********大厦是**********置业有限公司投资筹建的，倾力打造的淮阳市区内首座以[金融行业发展"为主体的商业住宅项目。[金融先行、商贸为主、地标品质"这三位一体的项目开发理念将随着项目的建设鲜明的呈现在广大市民面前，单层100余米、三层跨度近400米的商业铺位，势必成为该区域的地标建筑与经济源动力。

二、项目选择地理位置概况

该项目位于淮阳县商业中心区域，项目距东侧龙湖国家湿地公园仅1。5公里，东临淮阳主干道龙都大道，西近106国道，距淮阳县汽车站仅1公里，项目周边比邻祥瑞花园、西城阳光花园等高档小区，距淮阳县*医院约1公里，教育资源丰富，小博士双语幼儿园、淮阳县第二实验小学、淮阳县双语实验学校、淮阳县实验中学一路通达，是淮阳县文化、教育、购物、休闲*、交通等配套设施齐全的重点核心区。

三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位

1、市场需求状况

淮阳县人口为135万，城区人口20万，根据淮阳县2007年编制的，对县城2006---2020年期间城市发展总规划进行了明确的判定，城市主体将以上述三大趋势发展，并形成[一中、两副、两轴、三区"的城镇化发展空间形态。同时积极融入[周淮一体化"，加强与项城之间的经济联系，充分利用空间上靠近周口的优势，加快县城向西发展，壮大城市规模，增强其旅游服务、商贸职能，加快工业发展，积极与周口产业进行协调、对接，积极融入[周淮一体化"。

通过城市基础设施建设和城市化进程的推进，农民进城是必然的趋势，目前淮阳县住宅类的开发供给量约为75万㎡，市场去化率为70万㎡，市场供需基本持平，购买力且逐年递增，淮阳土地供给量在不断减少，因此市场供需状况处于平稳发展趋势。

2、开发策略定位

(1)、小区占地约5600㎡，总规划建筑面积约为16800㎡

(2)、建筑类型:门市及居住房

(3)、建筑风格为现代建筑风格，绿化率为30%，园林式景观

(4)、邀请淮阳最具雄厚资金的施工单位进行施工，同时做到安全化、规范化管理

(5)、聘请知名物业公司，采用智能安防系统进行综合物业服务。

四、项目建设规模、小区规划、建筑风格

1、建设规模

规划占地:4313平方米，建筑面积:16800平方米。住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积:19。8平方米，总套数约:400。

2、小区规划、建筑风格

(1)、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。

(2)、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用(尤其沿街楼面)，建筑颜*搭配合谐，明朗，且有对比度。

(3)、小区的绿化、景观园林设计有特*，观赏*强。设有体育、健身场地及设施。

五、环境影响、风险分析及防范措施

1、环境影响

符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。

2、风险分析

(1)、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。

(2)、项目位于中心地带，

(4)、周边公司入驻数量不足，需求量不大。

3、防范措施

(1)、充分进行市场调查(户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等)。确定合理开发规模及户型面积分类。

(2)、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。

(3)、抓好施工、监理工作，保*施工质量及施工工期。

(4)、加强对商业的招商引资及周边公司的调查，加速有关配套设施的建设。

六、建设成本、销售、税金、利润估算

1、建设成本估算:

(1)、土地成本:534。875元/㎡×16800㎡=8985900元，

(2)、前期开发费用:450元/㎡×16800㎡=7560000元，

(3)、主体工程费用:1200元/㎡×16800㎡=20160000元，

(4)、安装工程费用:550元/㎡×16800㎡=9240000元，

(5)、社区管网工程费用:61元/㎡×16800㎡=1024800元，

(6)、园林环境费用:30元/㎡×16800㎡=504000元，

(7)、配套设施费用:120元/㎡×16800㎡=2016000元，

小计:8985900+7560000+20160000+9240000+1024800+504000+2016000＝49490700

(8)、财务费用:158元/㎡×16800㎡=2654400元

(9)、开发间接费:90元/㎡×16800㎡=1512000元

(10)、管理费用:120元/㎡×16800㎡=2016000元

(11)、销售费用:40元/㎡×16800㎡=672000元

小计:2654400+1512000+2016000+672000＝6854400元

总计:56345100元。

2、销售估算:

(1)、住宅:按3400元/㎡×5240㎡=17816000元；

(2)、商业:按7000元/㎡×8567㎡=59969000元；

(3)、车库:按60000元/个×47=2820000元；

(4)、总计:80605000元。

3、利润估算:

(1)、销售利润:80605000-56345100＝24259900元。

(2)、税金:暂按下三项计:

①营业税及附加:5。6%

5。6%×80605000=4513880元。

②所得税:25%

25%×(80605000*15%)=3022688元

③土地增值税:5%

5%×80605000=4030250元

④土地使用税:10元/平方*4313*3＝129390元

⑤不可预见费

(3)、税后利润:

24259900-4513880-3022688-4030250-129390＝12563692元。

七、项目资金来源

本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是公司自有资金，二是银行贷款，三是预售收入。

开发初期本项目开发商自有资金2500万元作为启动资金，用于支付土地款项以及前期各种费用，后期随着项目的进展，在办理第三个*件后，开始着手准备开发贷资料，拟需贷款1500万元，待项目进入可售阶段，以预售收入、房产抵押、按揭贷款等形势迅速回笼资金。

八、项目实施原则及建设周期

1、项目实施原则

(1)、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。

(2)、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。

(3)、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保*质量，按时完工，交付使用。

2、建设周期

(1)、2013年10月20日-12月30日，地质勘察。

(2)、2014年1月4日-4月1日规划、设计及施工图设计阶段。

(3)、2014年4月1日-5月15日审图、图纸交底。

(4)、2014年5月15日-2015年9月25工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用。

九、销售策划

1、销售宣传的重点区域:淮阳县全区

2、及时开展销售宣传，准备工作(2014年11月-2016年5月)，12月1日开始正式销售宣传。

3、销售中心办公室，内有小区规划图(景观、园林)沙盘，各种户型沙盘展示(2014年10月做完)。

4、多方位广告宣传

(1)、网上宣传:平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。

(2)、通过媒体(报纸、广播、电视)，销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。

十、项目立项结论

本项目位于淮阳县中心位置，且周边相应配套设施齐全，户型平面布局合理，户型面积适宜，建筑风格高雅，颜*搭配合谐，观赏*强的景观园林。公司将以优良的施工质量，科学的物业管理，把握好整个销售市场，其项目是可行的。

第三篇：地产项目商业计划书

上海市x山项目分析报告

目录。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1

一、总论。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。1项目简介。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。1。1项目概况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。1。2项目规划总体要求。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。1。3项目建筑面积指标。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。2编制依据。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。3主要经济技术指标。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3

1。4结论。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3

二、市场分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4

2。1宏观环境分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4

2。1。1城市概况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4

2。1。2经济发展状况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4

2。1。3居民生活水平。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5

2。2、房地产市场分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5

2。2。1房地产市场综述。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5

2。2。2板块特征。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6

2。2。3未来发展趋势。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7

三、项目周边环境。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7

3。1项目周边环境分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7

3。1。1周边环境。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7

3。1。2swot分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8

3。2竞争*楼盘分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8

四、项目定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9

4。1总体定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9

4。2产品定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10

4。3客户定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10

4。4价格定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11

五、财务效益。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12

5。1销售收入测算。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12

5。2建设投资估算。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12

5。3不确定*分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13

5。4经济效益评价。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13

一、总论

1。1项目简介

1。1。1项目概况

项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以

南、板桥东路以北。土地面积142868平方米，土地用途为居住。

项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区，西北面临近区*、西面临近

*大道，附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区，邻近的有山鑫联城花苑，现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。

1。1。2项目规划总体要求

项目占地面积142868平方米，规划建设一个大型中高档居住区，土地使用年限为70

年，规划容积率为1。1，其中多层1。4，非*式低密度住宅0。7，建筑密度多层30%，非*式低密度住宅25%，绿化率40%。机动车泊位按0。7个/户配置。

1。1。3项目建筑面积指标

项目总建筑面积180184。8平方米，住宅部分155654。8平方米，其中多层124523。8

平方米，别墅31131平方米；车位部分23030平方米，配套1500平方米。

1。2编制依据

本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和金山区有关规划，在实地考

察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。

此外，本报告编制依据还有:

1、上海市国有土地使用权出让合同。

2、上海市土地资源管理局20030820号土地出让公告。

3、上海市规划管理局关于住宅小区建设项目规划设计要

点和土地利用条件和要求。

1。3主要经济技术指标

占地面积142868m2

总建筑面积

其中:

住宅155654。8m2

多层124523。8m2

叠加/联排别墅

车位

配套

容积率1。1

建筑密度30%

绿化率40%31131m223030m21500m2180184。8m2

机动车停车泊位940个

1。4结论

本项目在目前市场行情下，总投资555，889，936。72元，销售收入658，784，392元，

税后利润44，221，695元，投资收益率为8。0%。从敏感度分析来看，本项目风险*较大。

故本项目从经济上不可行。

二、市场分析

2。1宏观环境分析

2。1。1城市概况

金山区位于上海市西南，杭州湾北岸，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和

长三角都市圈枢纽地带。西连浙*省平湖市、嘉善县，东邻上海市奉贤区，北接松*区

和青浦区。全区陆地总面积586平方公里，辖14个镇、1个街道，现有人口55万。

金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支

线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦*支

流贯穿全区各镇，成为内河运输主动脉。到2005年，金山将形成[三纵两横"五条高速公路和[六纵六横"区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后，金山将成为浙*快速

进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后，金山北出上海的时间将大大缩短。

2。1。2经济发展状况

2004年1-3季度金山区完成国内生产总值99。51亿元，按可比价格计算比去年同期

增长26。1%，增速比去年同期高出7。3个百分点，预计全年增长将超过24%。结合2003

年发展情况来看，金山区经济发展开始步入高速增长期。

2004年1-9月份金山区完成全社会固定资产投资75。91亿元，同比增长68。1%。1-9

月房地产投资完成74375万元，同比增长32。0%，占全社会固定资产投资总额的9。8%，继续保持高速稳定增长的势头。其原因主要是房地产开发继续了去年发展的势头，从今年

1-9月统计数据反映，新开工项目较多，而且其规模较大，今年的房地产投资形势仍较为乐观。但由于受宏观调控的影响下半年开始增幅逐月下降。

2。1。3居民生活水平

2003年金山区城镇职工年平均收入18500元，比上年增长8。0%；农民人均收入4832

元，比上年增长9。5%。年末居民储蓄存款76。7亿元，比上年增长17。7%。农村养老保险投保率93。18%。

2。2、房地产市场分析

2。2。1房地产市场综述

2004年金山区房地产业蓬勃发展，商品房继续保持旺销势头。1-9月份，全区房地

产开发投资完成7。44亿元，同比增长32。0%。商品房施工面积145。36万平方米，增长

55。6%；商品房竣工面积56。24万平方米，同比增长72。7%；商品房销售额9。37亿元，增长112。8%，至9月底，空置房面积5。63万平方米，同比下降51。5%。

2。2。2板块特征

根据一手市场楼盘供应情况来看，金山区可以划分为三大板块:石化板块、朱泾板

块、枫泾板块。

石化板块

该板块由于区*的南迁，市政建设和房地产投资迅速升温。2004年市场供应量共

计32。18万平方米，共2773套，已销售13。75万平方米，共计1319套，去化率为47。5%。

市场主要房型为100m2左右的二房和120-140m2的三房。该板块内市场价格在3500-4500

元/平方米，均价在4000元/平方米左右。

朱泾板块

该板块作为曾经的区*所在地，房地产市场兴起的最早。2004年市场供应量共计

25万平方米，共2492套，已售7。81万平方米，共740套，去化率为30%。市场主要房

型为90m2的二房和110-130m2的三房。该板块的市场价格在3000-4200元/平方米，均

价在3500元/平方米左右。

枫泾板块

该板块随着上海市[一城九镇"计划的提出而备受关注。2004年市场供应量共计63。43

万平方米，共5770套，已销售23。48万平方米，共计2215套，去化率为38%。该板块的

市场均价在3000元/平方米左右。

2。2。3未来发展趋势

由于金山区地处远郊，房地产业的发展起步较晚，居民住房水平相对较低。据2003

年物业统计年报数据显示，2003年我金山区居民住宅房屋总面积399万平方米，人均住

房面积18。6平方米。据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为23。67平方米。其中东部地区为25。06平方米；中部地区21。99平方米；西部地区23。05平方

米。而金山区城镇居民的住房水平和全国的平均水平比还相差5。07平方米，和东部地区比还相差6。44平方米。甚至和西部比还相差4。45平方米。这说明金山区的住房需求还

是很可观的。

另一方面，从近年房地产业投资情况看，金山区的房地产投资呈逐年高速增长趋势。

2001年金山区房地产投资总额为5。4亿元，增长36。2%；2002年投资总额为7。7亿元，增长42。6%；2003年投资总额为10。5亿元，增长36。4%。这说明金山区的房产需求量较大。

再从横向比较看，2003年上海市十个郊区平均房地产投资量为30。45亿元，而金山

区为10。5亿元，相差20亿元；最高的闵行区61。1亿元，相差59。6亿元。说明金山区

房地产业的潜力是巨大的。

从上述三方面看，金山区房地产业的投资能量、需求潜力、发展趋势是好的良好。

三、项目周边环境

3。1项目周边环境分析

3。1。1周边环境

项目地块处于金山区规划的*城区的核心位置。北面临近金山区*，西面是规

划的*城区的*大道，东面是正在建设中的山阳居住区，南面是聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个楼盘的中高档居住区。

本项目交通便捷。西面紧邻的杭州湾大道贯通金山区可直达市区；北面临近的金山

大道紧倚区*，贯穿金山卫镇和漕泾镇，规划中的轨道交通将经过附近；南面有连接

金山石化与上海火车站的铁路线；南面杭州湾距离本项目车程在10分钟之内。

本项目周边生活配套完善。规划中的*大道将建设成为金山区商业步行街，邻近

的蒙山路和卫清路口有乐购购物中心，邻近的山鑫联城花园有配套的大菜场和商业配套。蒙山路和卫清路附近有幼儿园、小学和中学。

3。1。2swot分析

strength

n地理位置得天独厚，处于规划的城市中心位置，紧邻区*

n交通便捷，水、陆、轨道交通立体化交通格局即将形成

n周围居住区气候逐渐形成，生活配套逐渐完善

weak

n北面是一片尚未开发的农田，容易造成荒凉的感觉

n地块中间有一个污水处理厂和高压电线，在一定程度上影响项

目形象

opportunity

n北面临近老龙泉港，可以引入至小区内作水景

n金山区房地产市场仍处于上升势头，未来走势较为乐观

threat

n周边竞争*项目较多，本项目面临销售压力

n宏观经济政策存在较多变数，可能对房地产市场的走势产生

影响。

3。2竞争*楼盘分析

项目周边地区聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园、三岛龙洲苑、棕榈湾

花园以及山鑫联城花园等多个项目。其中，与本项目可比*较强的有蓝堡爱琴海、金海

岸花园、海上明珠园、三岛龙洲园、棕榈湾花园等。

周边竞争*楼盘列表

蓝堡爱琴海是一中档别墅项目，该案总户数184户，户型面积175-407平米，由独

栋和联体别墅组成，容积率0。7，2004年6月28日开盘，销售状况较好，仅余一套联体别墅。金海岸花园由10幢小高层和30幢多层组成，内部配有1万平米的*、1万平

米的中庭花园、2千平米的人工湖。销售状况尚可，目前剩下的都是大三房，特别是复式单元，而有着观景卖点，售价较高的小高层也有剩余。海上明珠园靠近海边，路况好，

但缺乏公交线路和商业配套，小区建筑布局错落有致，设计上利用车库的高度造就错层

楼中楼房型，动静分离，私密*强，是石化地区不多得在售多层房源，房型为98平米的二房和130平米的三房。三岛龙洲苑此次推出共约400套小高层，每户面积在96-181平米之间，得房率85-90%，周边商业配套较完善，目前售价4200元/平方米，沿河景观房在4500元/平方米左右。棕榈湾花园采用北美风格，规划、设计、建筑起点均较高，对

面就是乐购购物中心，采用净高3米的层高，目前已经基本售完。

四、项目定位

4。1总体定位

引领住宅时尚、开创新生活模式

定位诠释:

n崭新生活模式

摆脱目前许多个案片面的[随大溜"、[形式主义"的误区，在开发中强调物业内

涵的同时，更注重功能延伸，向金山区市民展示一种新的居住理念、新的生活态度和方

式。以完备的设施和功能配套及营销理念相互融合，给目标客户展现一种求新、唯美、崇尚健康的生活方式。

n引领市场发展

本案位于山阳镇，规划中的山阳居住区发展方兴未艾，此所谓[生逢其时"。另外小区的产品是与*大都市所同步的，充分尊重建筑与人的共鸣，体味其人*品位，并与环境有机的共融。同时内部有大面积集中绿化，再结合各组团主题景观，节点小品等组成多方位景观系统。景观在本案中不是一种美化和附属，而是一种与自然相安共存的概念。

n紧凑型高品质生活社区

针对目标客户创造符合其需求的高品质产品。户型紧凑但科学合理(总价相对较低)，建筑风格简朴但大气，精心于细部设计的推敲，从房型、外观、观景设计、组团绿化、公建配套等，都将体现本案中低价楼盘高档化社区形象。

通过建筑各项要素与个人生活有机结合可引伸出许多推广主题，有利于本案的各项要素进行生动、全面的诉求。以此完成以小见大、提高推广立意的目的。强调本案产品理念的领先*和公司实力的雄厚*。

4。2产品定位

项目周边在售楼盘中，小高层占主流，其次是多层，高层比较少。这代表了城市住宅未来发展的趋势，小高层和高层在楼盘品质和舒适度上均优于多层，但造价稍高。而郊区发展规划时，则往往限制小高层和高层住宅的发展。周边别墅仅有蓝堡爱琴海，以*别墅为主，少量联排别墅，从市场需求来看，去化较快。

结合本项目规划要求，本项目宜以多层为主，辅以少量叠加和联排别墅，充分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。

4。3客户定位

通过对周边金海岸花园、三岛龙洲等楼盘的调查了解，结合本项目的特点，本项目客户定位如下:

Ø客户以金山本地客户为主，以在金山工作的

外地人为辅；

Ø客户年龄跨度较大，25-50岁的为主力范围；

Ø客户的家庭结构以二代同住为主，房型要求为两房和三房；



Ø客户接受的主力总价在35万-50万左右；Ø房屋单户面积需求在85-130m2之间居多；

Ø客户的主要职业是为工薪一族或小业主，如金山石化和其关联企业员工、在金山石化工作和生活的外地人等等；

Ø目标客户对金山石化的生存依赖度较高；4。4价格定位

本项目采用市场比较法定价，选取相类似项目作为参照，比较本项目和参照项目的优劣，进行价格修正，从而得出本项目相对于市场在售项目的参考价格。

根据相似原则和可比原则，选取金海岸花园、三岛龙洲苑和海上明珠园作为本项目多层部分参照项目。

通过上面的比较可以得出下表，从表中可以看出，本项目多层部分的市场参考价在3818-4038元/平方米之间，取其均值3900元/平方米。

对于别墅部分，本项目与蓝堡爱琴海相比，在整体上不及其纯别墅的项目定位，故售价调低200元/平方米。因此，本项目别墅的市场参考价定位在4600元/平方米。

五、财务效益

5。1销售收入测算

u根据前面的定价，多层按照3900元/平方米，别墅按照4600元/平方米测算；u车库地上部分按照24000元/个计算，地下部分按照36000元/平方米计算；u计算建筑面积按照157155平方米计算。

销售收入估算表

根据销售收入估算表可以看出，整个项目销售收入共计658，784，392元。5。2建设投资估算

投资估算表

u财务费用按照建设总成本的60%的贷款额度，贷款利率8%，贷款一年计算。根据建设投资估算表可以看出，整个项目建设总投资共555，889，937元。5。3不确定*分析

敏感度分析采取销售价格和销售成本在分别变动10%和20%情况下的项目收益情况。由敏感度分析表可以看出，只有当销售价格上升到4290元/平方米以上或者建设总成本降低10%以上时本项目才可行。因此，本项目的风险*较大。

敏感度分析表

5。4经济效益评价

从损益表可以看出，本项目在目前市场行情下，总投资555，889，936。72元，销售收入658，784，392元，税后利润44，221，695元，投资收益率为8。0%。从敏感度分析来看，本项目风险*较大。故本项目从经济上不可行。

损益表

第四篇：房地产项目策划书

房地产项目策划书

导语：为迅速打开市场缺口，聚集人气，将大部分的目标客户吸引住。以下是小编为大家整理的房地产项目策划书，欢迎大家阅读与借鉴！

一、关注房地产业网络营销的依据

只要稍加留意就会发现，网络营销早已来到了我们生活当中。在我们进入各大门户网站的时候，铺天盖地的广告迎面而来，有固定广告、浮动广告，有图标广告、半屏广告、全屏广告，各式各样，种类繁多；在各网站仍在不断摸索自己盈利机制的时候，网络广告无疑成了它们的“收人现金牛”。既然网络广告无所不在，我们就有必要关注房地产网络广告的效果，分析其在房地产市场营销体系中所起的作用。

二、房地产项目网络广告优缺点分析

商品住宅等房地产物业作为一种商品，使用年限很长，属于耐用品；而房地产物业的差异性很大，客户在购买时往往要作细致比较和筛选。因此，房地产广告具有理性诉求的特点，需要详细描述产品特性及与其他楼盘的差异，以吸引客户购买。从这方面分析，网络广告满足理性诉求广告要求，它能以固定的版面给受众详细介绍楼盘各方面特点，从而达到吸引客户购买的目的。

以北京为例，从现阶段商品住宅目标客户群分析，购房者除了一部分是小私营业主外，大部分购房者为有较高学历的各高校毕业留京人员。他们在校期间跟网络接触的机会较多，工作后多数保持了较频繁的上网习惯，这就为网络广告作为房地产项目广告载体提供了坚实基础。据近期所做北京市城镇居民购房意向调查结果显示，在众多传播途径选择中，通过网络广告了解楼盘信息的被访者比例达到被访总数的15%，这个数字说明网络广告在房地产广告中已经占据了相当重要的位置。

当然，网络广告与传统广告形式相比仍有其自身缺点，因为它需要有计算机作为媒介；另外网络广告持续时间较短，其所起效果也要打一定折扣。

既然简单的网络平面广告效果有限，业界中出现了一些新的网络营销方式，比如网上家庭装修三维浏览技术、浮动广告技术等，这些新技术的推出无疑改进了房地产网络广告形式及表现手法，使其更能达到吸引眼球的效果。

正是看到单纯的房地产网络广告存在着如上弊端，市场营销人员在将传统营销手段与网络技术进行融合的过程中，不能仅仅依靠网络广告形式，而需要将网络技术融人到市场营销全过程中，这就是网络营销。

三、目前房地产业网络营销存在的问题

目前，市场上通过网络对企业或开发项目进行营销广告的房地产公司越来越多，但所收到的效果依采取的营销策略及策略实施情况的不同而相差很大，存在的共性问题如下：

1、企业自身的internet营销技术还不能满足营销要求。()虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，如出于盈利、促销、爱好等目的，可能没有设身处地从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，能取得较好效果的案例不多。

2、开展网上营销的目的不明确，缺少计划性。有些房地产企业或项目上网可能仅仅是赶时髦，存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、internet服务情况，所需的资源、资金分配、预期效果等。

3、企业对上网营销的费用估计不足。利用internet开展营销活动的费用到底要多少，目前多数房地产企业仍没有一个准确的概念，潜意识里不愿花太多的钱，认为其可有可无，无足轻重。其实，由于internet营销是建立在日新月异的internet技术之上的，internet技术发展会使企业在internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能使企业网站在internet上保持较高水准，否则网站缺乏吸引力，不能取得良好的营销效果。

4、企业缺乏有效评估internet营销活动的手段。企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，更有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。企业必须注意用户对网址的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是internet营销成功的关键。

四、房地产项目网络营销方式探讨

1、通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行宣传

网上广告是网络营销的最基本形式。internet作为一种新的信息传播媒体，像电视广告一样可以开展营销活动。建立企业网站是企业上网宣传的有效途径；internet让企业拥有一个属于自己、而又面向广大上网者的媒体，并且这一媒体是高效率、低成本的，这是超越传统媒体的一个特点。企业网站

信息由企业制定，不受传统媒体的时间、版面等限制，也可伴随企业的发展适时更新；企业网站可应用虚拟现实等媒体手段吸引大众注意并与访问者双向交流，及时、有效地传递并获得有关信息。

2、可对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈

网上市场调研可以承担的主要工作包括：市场分析、产品和服务研究、市场营销策略研究等。在internet上房地产企业可以开展低成本、高效、范围广泛的市场研究，为正确预测市场需求、做出市场决策打下扎实的基础。

调研市场信息，从中发现消费者需求动向，从而为企业细分市场提供依据，是企业开展市场营销的.重要内容。网络为企业开展网上市场调研提供了便利场所，一般企业开展网上市场调研活动有两种方式：

①借助isp网站进行调研。这对于市场名气不大、网站不太引人注意的企业是一种有效选择。企业制定调研内容及调研方式，比如客户喜欢的户型、能承受的单价、对项目位置区域的认同度等等，将以上调研的信息放人选定的网站，就可以实时的获取调研数据及动态信息。这种方法的弊端是：由于这些网站内容繁多，企业市场调研对上网者的吸引力可能会降低；同时，上网者如果想与企业交流。

②企业在自己的网站进行市场调研。对知名企业而言，其网站浏览者多是一些对该企业产品感兴趣或与企业业务有一定关系的上网者，他们对企业有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同时也为调研过程的及时双向交流提供便利。

网上市场调研作为一种新的市场调查方式已受到企业重视，一些网络服务公司也已经开始为公司定制网上调研业务。但如何在大量信息的包围中吸引上网者参加调研并积极配合，仍需做出更多的探索。

3、可通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气

网上拍卖是时兴的房地产销售方式，其通过市场需求来确定物业价格，具有公平的特性；同时又能为开发企业赢得尽可能多的利润。此外，由于网上拍卖形式的新颖性，可聚集足够人气，更多地对项目进行宣传，从而在直接追求物业利润最大化基础上，间接起到广告促销的效果，可谓一举两得。

当然，在目前市场条件及网络水平下，网上拍卖技术还不是特别成熟，容易出现拍卖延迟、买卖不同步等问题；另外涉及到网上拍卖交易的有关法律法规不是特别健全，它要求房地产公司在执行之前在多方权利义务关系上做好约定。

第五篇：地产项目商业计划书