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第一篇：商业地产项目全程驻店1+1策划操作模式地块开发至商业项目开业
商业地产项目全程驻店（1＋1）策划操作模
式（地块开发至商业项目开业）
主要工作节点
一、项目市场调研部分（项目所在地及周边县市）
1、项目所在地的宏观经济指标和政府政策支持力度分析；
2、项目的商业市场形成格局及环境分析；
3、投资客、商贾及市场需求分析；
4、人口及消费者习性分析；
5、竞争对手分析；
6、项目的SWOT分析；
7、项目开发成功的的可行性标的分析；8项目市场份额及未来预测分析。
二、项目开发发展战略部分（定位部分）
1、总体发展思想定位；
2、主题规划定位；
3、建筑产品风格定位；
4、经营理念定位；
5、项目管理体系定位；
6、投资资金运作定位。
三、项目规划设计建议（结合设计单位）
1、项目规划设计理念；
2、规划设计的市场依据；
3、市场总体形象设计；
4、环境景观概念设计；
5、经营风格设计；
6、建筑产品整体风格设计；
7、工程总造价及工程进度预计（开发期限：可否考虑分阶段开发战略）
四、项目商业部分之功能定位（可否考虑临街铺与之结合）
1、项目商业业态组合规划定位（可否考虑大型品牌超市进驻）；
2、商业业态选择及资源整合；
3、业态分配的黄金法则；{购物：娱乐：餐饮}；
4、商业业态规划组合统一形象原则；
5、目标商贾及主力店
的选择及组合；
6、主力店及次主力店多元化经营组合原则{租赁：联营：加盟：自营}；
五、项目整体策划推广营销核心策略（做政策、做文化、做内涵、概念）；
1、商业楼盘主题定位炒作策略；
2、楼盘借助品牌主力店概念炒作策划方案；
2、楼盘销售整体策划推广方案；
3、大客户大体量租赁策划方案；
4、楼盘价格定位法则及价格定位策略；
5、销售概念和促销技巧策划方案；
6、投资客、商贾、准客户锁定策略；
7、开盘模式及广告卖点策划方案；
8、商业楼盘租售并举策划方案；
9、新闻发布会；
10、尾盘营销策划策略；
六、项目商业招商推广法则（招商与销售互动进行，形成互带互补形式）
1、售楼处、招商处现场设计包装方案；
2、招商优惠政策及招商技巧制定；
3、招商宣传卖点、广告语及广告策划推广方案；
4、商场楼层平面规划设计；
5、招商准客户的确定及目标客户的邀请策略和洽谈技巧（本地周边外地）；
6、业态业种的划分与规划布局图；
7、招商价格制定法则及提升策略；
8、合同及其他招商文本的形成；
9、招商履约金、租金收取办法；
10、招商人员及其他有关人员的陆续招聘与培训；
11、VICI导视系统；
12、楼盘销售与招商互为一体的广告策划及宣传品的制作与发放策略；
13、招商开幕日活动庆典策划；
14、招商中期的新闻发布会策划方案；
15、招商后期的目标性招商及异地招商策划方案；
16、品牌商家招商原则；
17、资者者及商贾合同签订
并收取全额租金；
18、项目开业期的进一步确定；
七、项目投资客、商贾进驻装修方案期
1、跟据项目总体进度逐步安排商户及主力店尽量提前进驻装修；
2、专柜及其他行业装修方案的审核；
2、协助各商户制定统一设计装修方案；
3、制定各类经营者装修期限按时完成二次装修计划；
4、项目的导视、导购、防盗监控及内外装饰氛围的规划与设计营造；
八、项目工程竣工商业部分盛大开业策划方案
1、开业前商户培训方案；
2、品牌主力店商户及各专柜上货期；
3、开业前的商户商品营销（促销）策划方案；
4、组织商户培训期
九、项目开业后的运营方案及管理方案的制定（管理期）
1、跟据项目制定以下管理制度并在一月内完成团队建设之实战管理培训；《商场管理制度》《总经理＊店长职责》《商户管理手册》《营运部作业流程》《收银员管理手册》《防损员管理制度》《员工管理手册》《销售技巧》等；
2、员工技能培训计划与培训实施方案；
3、制定五统一管理模式；
十、项目投资分析
1、项目总投资分析与评估；
2、项目预期的期望值指标预算；
3、预计收入报表；
4、资金流量表；
5、资产负债预计表
策划观点
一、「规划设计观」：商业地产（地块）项目在基础建设工程开工之前，由发展商牵头组建以设计院、商业策划公司三家机构为核心的项目整体规划设计论证领导小组，该小组对本项目开发建设的前期规划设计
和建设做终身负责制。作为商业策划公司在项目的规划上应该严格依据前期的市场调研报告，尽可能在商业规划方面在项目的体量建设、商业结构以及商业环境和人流动线等方面起重要角色。
二、「社会责任观」：商业地产从规划、建设开发到运营管理，开发商、中小投资者、经营商户都将投入相当大的财力、人力和物力，想当然地规划和开发商业地产只会使开发商信誉扫地、投资者倾家荡产、经营者血本无归，从而造成社会资源的巨大浪费，我们的责任就是尽可能地降低社会资源的浪费。
三、「科学运营观」：商业地产（指零售业：百货商场、购物中心、超级市场、品牌主力店、沿街商铺、特色商业街、便利店、批发市场、专业市场、主题商城）都不可能一夜暴富，只有杜绝急功近利的行为，进行精心设计、科学规划、合理布局、尊重事实、利用专业和经验、不断利用各种促销手段创造商业氛围，导入科学严谨的管理团队去管理和运营，持续经营不断积累，坚持做自己的品牌概念，只有做出品牌效应，才能商业地产有商气、有人气、有财气，才能最大限度地缩短商业地产的成熟的时间。
四、「业态组合观」：一个商业地产（指零售业）的成长过程也就是一个企业的成长过程，必须经历一个长时间的培育过程，如何缩短这一过程，关键在于操盘过程中的理性化和系统化。时代的发展使过去的那种宽松的市场环境不复存在，换之以市场竞争的激烈和消费者的日益理性化，迫使我们在操作过程中更加讲求理性化和系统化，只一味盲目的是商就招，只能给新的商业项目后期管理上和发展战略上带来
更多的难题和调整上的痛苦。
五、「放水养鱼观」：要开发一个“开业期”和“发展期”较为理想的商场或购物中心，一般来讲，用3—4年的时间运作“成功并能产生品牌效应”是比较正常的，如果希望在很短的时间里就能打造一个成功的商场及购物中心，那只是一厢情愿的想法，但对于一个专业的经营管理团队来讲，维护的只能是商场的长远利益和发展上的根本利益；如何缩短这一漫长的运作时间，那只能取决于三个方面的因素；其一：让商户先获得最大利润是一个商场从开业后的成长期和走向成功期的关键所在；这一条发展商必须具备的条件是有一定的支柱产业，实力雄厚。其二：借势造势，借助成功的零售商业之力量，引进国内国外大型连锁超市、品牌主力店，政府支持力量强制改造和搬迁的专业市场等力量来带动此商业项目的升值。其三：必须取决于项目的地段优势和自然形成商业机会，李嘉诚说：“做商业——地段、地段、还是地段„„”
六、「和谐发展观」：一个商场及购物中心在没有旺场之前似乎物业价值是很低的，但是一旦成功了的商场的商业物业价值确是无法估量的，近年来，随着中国经济的不断发展成熟，中国城市化的推进促使中国城市人口、城市建设、城市面积等发展的倍增，一个好的成功商场可以在数十年内呈现十倍速增长，打造一个成功的商业，培育一支有战斗力的经营管理团队，他的价值是无限的。商业地产产业链中的开发商、投资商、经营商、运营商是四大利益体，作为运营商，我们将建立一个平台，预先规避利益平衡过程中产生的矛盾，勇做开发商
的防火墙、投资商的技术员、经营商的生产线，使得四大利益体共同盈利，和谐发展。
合作说明
一、每项目总策划费：50万元—200万元；视项目大小、项目难易程度、项目工作板块、项目周期面议。
二、项目策划成果：
1、提交《商业地产市场调研与分析》《市场需求细分调研与分析》《区域经营商家调研与分析》《区域投资客户调研与分析》《区域消费人群调研与分析》《项目经营功能定位与策划》《商业地产运作经验与讲座》《开发商需求的调研》《各板块技术分析报告》、《项目定位图及说明方案》、《建筑规划设计意见建议方案》、《项目全程统筹操盘《指导策略方案》《项目概念创意构思》《配合商家需求调整》《项目动线策划设计》《物业产权平面划分策划》《销售价格策略的制订》《销售优惠政策的制订》《销售实施技术方案策划》《项目销控策划与制订》《销售团队组建与培训》《销售全程推广与策划》《项目销售实施与管理》《项目平面布局的策划》《项目立体布局的策划》《项目品牌商家的筛选》《招商价格策略的制订》《招商优惠政策的制订》《招商推进策略的制订》《招商团队组建与培训》《招商现场接待与管理》《招商全程推广与策划》《项目招商实施与管理》《项目管理团队的建设》《商场管理制度》《总经理＊店长职责》《商户管理手册》《营运部作业流程》《收银员管理手册》《员工管理手册》《销售技巧》等。
2、将策划理念与成果配合规划设计单位进行规划设计并导入实际操作流程。
三、费用支付方式：
1、合作费用分70%为基本开支月费，每月5日支付当月月费。30%为阶段性目标完成费，按照合同约定时间分段支付。
2、签约后当日内支付第一个月月费作为合同签订金；
第二篇：“旅游开发”策划书
策
划
书
韩克堃二〇一二年十一月二十四日
一、市场环境
旅游，正以突飞猛进的态势快速发展，为进一步提升景区游人接待量，各旅游景区以特色、档次、风格、文化、服务等极大限度地招揽游客。工欲善其事，必先利其器。万州大瀑布旅游将如何在众多旅游景区中脱颖而出?如何获得持久的竞争优势？
二、市场调查结果分析
1、游客决策信息来源：在调查中发现，口碑对消费者选择影响较大，旅游存在跟风现象。游客信息来源于依次排序：经历介绍;网络、论坛;电视广告(电台);促销宣传等。
2、游客决策影响：已有一定影响力的旅游景区对游客的吸引力非常大，占41%的被调查者选此项;有34%的被调查者对旅游目的地选择了新奇;出行安排计划上，有63%的被调查者选择了节假日(包含公休假)，有30%的被调查者选择了重要纪念日;有41%的被调查者选择度假;有48%的被调查者对服务、设施和生态资源作为选择目的地因素之一。有79%的被调查者对周边设施较好、服务较高、价格一般、交通方便的度假村、景区选了重复旅游;有76%的中青年被调查者对参与性极强的主题公园、旅游项目选了重复旅游。
3、旅游不满意因素：排名第一的为服务，如卫生、质量、态度;第二为设施，如旅游安全设施、进出通道、没有充分考虑游客体力分配等;其他还有价格、体验游乐项目等因素。
4、万州大瀑布旅游形象调查：有6%的被调查不知道万州大瀑布;有11%的被调查者没去过万州大瀑布;普遍万州大瀑布反映设施落后、服务差、价格偏高，交通不便;对夏天万州大瀑布季避暑有较高的认同，有34%的被调查者选择夏季避暑重复旅游;对万州大瀑布生态旅游资源给予肯定，认为万州大瀑布人文历史少、文化底蕴薄。
三、目标市场细分
第三篇：房地产策划方案
一、市场背景：
汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。
汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
xx所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业―天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
二、竞争对手分析：
由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？
2、在汉沽我们的间接竞争对手？
在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：
绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁；
绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。
三、竞争项目基本信息：
1、项目名称规划面积销售均价基本情况
绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。
滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。
井田・蓝月湾6万平方米20xxl型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。
分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90―100O之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。
2、楼栋售出率分析
在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。
四、已购客户分析
1、付款方式分析
分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。
2、年龄结构分析
分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。
3、行业分析（略）
分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。
4、居住区域分析：
分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。
五、产品前期市场推广简要分析：
xx在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。
在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足。
六、分析总结：
我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：
市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说20xx年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。
我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。
在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。
产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。
虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。
消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。
同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。
第四篇：商业地产项目全程解决方案
第一部分关于商业地产核心问题的分析
P005核心问题一：为什么创业容易守业难？
P011核心问题二：如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？
P019核心问题三：商业地产市场调研与住宅地产市场调研有何区别？P029核心问题四：如何在商业地产项目中运用SWOT分析？
P033核心问题五：怎样寻找稀缺性业态？
P035核心问题六：如何正确处理购物中心商品组合功能定位与消费者的关系？P045核心问题七：如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？
P047核心问题八：如何实现大型商业地产项目的百分百销售？
P057核心问题九：如何完成大型商业地产项目的招商活动？
P061核心问题十：如何实现大型商业地产项目的人性化规划设计？
P067核心问题十一：如何取得发展商、小业主、商户、消费者的四赢局面？P071核心问题十二：选择什么样的项目开发流程？
P077核心问题十三：如何实现大型商业地产项目的可持续发展？
第二部分大型商业地产项目开发概述
P093购物中心基本知识点
P104海外各国购物中心开发启示
P109房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发
第三部分大型商业地产项目开发全程操作
P117全程开发步骤一：确定项目所在地址
P125全程开发步骤二：前期市场调研分析
P149全程开发步骤三：进行项目财务经济分析
P157全程开发步骤四：项目系统定位
P187全程开发步骤五：项目总体规划设计
P203全程开发步骤六：进行项目的招商推广
P221全程开发步骤七：制定经营管理策略
第四部分大型商业地产项目开发实战全案展示
P235实战全案展示一：澳柯玛·铜锣湾商贸广场
P245实战全案展示二：华南MALL
P293实战全案展示三：金海联商业广场
P307实战全案展示四：台北京华城
P321实战全案展示五：中华广场
P333实战全案展示六：上海新天地
P367实战全案展示七：浙江金华市某生态摩尔购物中心
P439实战全案展示八：佛山东方广场
第五部分大型商业地产项目开发全程操作的解决方案
P457锻造大型商业地产项目开发动力引擎的解决方案
P457策划解决方案
P461营销配合解决方案
第五篇：房地产项目投资计划书
************大厦
投资计划书
一、项目建设说明
**********大厦是**********置业有限公司投资筹建的，倾力打造的淮阳市区内首座以[金融行业发展"为主体的商业住宅项目。[金融先行、商贸为主、地标品质"这三位一体的项目开发理念将随着项目的建设鲜明的呈现在广大市民面前，单层100余米、三层跨度近400米的商业铺位，势必成为该区域的地标建筑与经济源动力。
二、项目选择地理位置概况
该项目位于淮阳县商业中心区域，项目距东侧龙湖国家湿地公园仅1。5公里，东临淮阳主干道龙都大道，西近106国道，距淮阳县汽车站仅1公里，项目周边比邻祥瑞花园、西城阳光花园等高档小区，距淮阳县*医院约1公里，教育资源丰富，小博士双语幼儿园、淮阳县第二实验小学、淮阳县双语实验学校、淮阳县实验中学一路通达，是淮阳县文化、教育、购物、休闲*、交通等配套设施齐全的重点核心区。
三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位
1、市场需求状况
淮阳县人口为135万，城区人口20万，根据淮阳县2007年编制的，对县城2006---2020年期间城市发展总规划进行了明确的判定，城市主体将以上述三大趋势发展，并形成[一中、两副、两轴、三区"的城镇化发展空间形态。同时积极融入[周淮一体化"，加强与项城之间的经济联系，充分利用空间上靠近周口的优势，加快县城向西发展，壮大城市规模，增强其旅游服务、商贸职能，加快工业发展，积极与周口产业进行协调、对接，积极融入[周淮一体化"。
通过城市基础设施建设和城市化进程的推进，农民进城是必然的趋势，目前淮阳县住宅类的开发供给量约为75万㎡，市场去化率为70万㎡，市场供需基本持平，购买力且逐年递增，淮阳土地供给量在不断减少，因此市场供需状况处于平稳发展趋势。
2、开发策略定位
(1)、小区占地约5600㎡，总规划建筑面积约为16800㎡
(2)、建筑类型:门市及居住房
(3)、建筑风格为现代建筑风格，绿化率为30%，园林式景观
(4)、邀请淮阳最具雄厚资金的施工单位进行施工，同时做到安全化、规范化管理
(5)、聘请知名物业公司，采用智能安防系统进行综合物业服务。
四、项目建设规模、小区规划、建筑风格
1、建设规模
规划占地:4313平方米，建筑面积:16800平方米。住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积:19。8平方米，总套数约:400。
2、小区规划、建筑风格
(1)、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。
(2)、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用(尤其沿街楼面)，建筑颜*搭配合谐，明朗，且有对比度。
(3)、小区的绿化、景观园林设计有特*，观赏*强。设有体育、健身场地及设施。
五、环境影响、风险分析及防范措施
1、环境影响
符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。
2、风险分析
(1)、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。
(2)、项目位于中心地带，
(4)、周边公司入驻数量不足，需求量不大。
3、防范措施
(1)、充分进行市场调查(户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等)。确定合理开发规模及户型面积分类。
(2)、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。
(3)、抓好施工、监理工作，保*施工质量及施工工期。
(4)、加强对商业的招商引资及周边公司的调查，加速有关配套设施的建设。
六、建设成本、销售、税金、利润估算
1、建设成本估算:
(1)、土地成本:534。875元/㎡×16800㎡=8985900元，
(2)、前期开发费用:450元/㎡×16800㎡=7560000元，
(3)、主体工程费用:1200元/㎡×16800㎡=20160000元，
(4)、安装工程费用:550元/㎡×16800㎡=9240000元，
(5)、社区管网工程费用:61元/㎡×16800㎡=1024800元，
(6)、园林环境费用:30元/㎡×16800㎡=504000元，
(7)、配套设施费用:120元/㎡×16800㎡=2016000元，
小计:8985900+7560000+20160000+9240000+1024800+504000+2016000＝49490700
(8)、财务费用:158元/㎡×16800㎡=2654400元
(9)、开发间接费:90元/㎡×16800㎡=1512000元
(10)、管理费用:120元/㎡×16800㎡=2016000元
(11)、销售费用:40元/㎡×16800㎡=672000元
小计:2654400+1512000+2016000+672000＝6854400元
总计:56345100元。
2、销售估算:
(1)、住宅:按3400元/㎡×5240㎡=17816000元；
(2)、商业:按7000元/㎡×8567㎡=59969000元；
(3)、车库:按60000元/个×47=2820000元；
(4)、总计:80605000元。
3、利润估算:
(1)、销售利润:80605000-56345100＝24259900元。
(2)、税金:暂按下三项计:
①营业税及附加:5。6%
5。6%×80605000=4513880元。
②所得税:25%
25%×(80605000*15%)=3022688元
③土地增值税:5%
5%×80605000=4030250元
④土地使用税:10元/平方*4313*3＝129390元
⑤不可预见费
(3)、税后利润:
24259900-4513880-3022688-4030250-129390＝12563692元。
七、项目资金来源
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是公司自有资金，二是银行贷款，三是预售收入。
开发初期本项目开发商自有资金2500万元作为启动资金，用于支付土地款项以及前期各种费用，后期随着项目的进展，在办理第三个*件后，开始着手准备开发贷资料，拟需贷款1500万元，待项目进入可售阶段，以预售收入、房产抵押、按揭贷款等形势迅速回笼资金。
八、项目实施原则及建设周期
1、项目实施原则
(1)、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。
(2)、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。
(3)、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保*质量，按时完工，交付使用。
2、建设周期
(1)、2013年10月20日-12月30日，地质勘察。
(2)、2014年1月4日-4月1日规划、设计及施工图设计阶段。
(3)、2014年4月1日-5月15日审图、图纸交底。
(4)、2014年5月15日-2015年9月25工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用。
九、销售策划
1、销售宣传的重点区域:淮阳县全区
2、及时开展销售宣传，准备工作(2014年11月-2016年5月)，12月1日开始正式销售宣传。
3、销售中心办公室，内有小区规划图(景观、园林)沙盘，各种户型沙盘展示(2014年10月做完)。
4、多方位广告宣传
(1)、网上宣传:平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。
(2)、通过媒体(报纸、广播、电视)，销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。
十、项目立项结论
本项目位于淮阳县中心位置，且周边相应配套设施齐全，户型平面布局合理，户型面积适宜，建筑风格高雅，颜*搭配合谐，观赏*强的景观园林。公司将以优良的施工质量，科学的物业管理，把握好整个销售市场，其项目是可行的。
第六篇：房地产策划方案
一、策划缘起
东部旅游节日在即，全城热销海岸生活
7月22日，在**省文化厅和**市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨**省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。**深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。
二、合作优势
《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航
同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是**市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在**两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为盐田生活传递信息。
三、媒体互动
《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式
为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布**、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。
四、报道方法
全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷
1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变
2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告
五、其他配合
全面互动，《××周刊》期待合作
1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图
2、组织看楼专车免费服务
3、赠送老板、总经理专访文章
4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势
5、其他合作另行协商
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