千文网小编为你整理了多篇相关的《物业公司客服部工作总结》，但愿对你工作学习有帮助，当然你在千文网还可以找到更多《物业公司客服部工作总结》。
第一篇：物业公司客服部工作总结
回首20XX年，可以说是客服部在摸索中学习的一年，不断改进完善各项管理机能的一年。在这当中，客服部得到了公司领导的关心和支持，同时也得到了其他各部门的大力协助，经过全体客服人员一年来的努力工作，客服部的工作较上一年有了很大的进步，各项工作制度不断得到完善和落实。
自下半年调客服部以来，对综合管理员的职责任务了解欠缺，为了尽快适应新的工作岗位，我自觉加强学习，虚心求教，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。从摸索到熟悉，边做边学，一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼；另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在我前进的每一步中，都得到了公司领导和同事的热情相助，得到了大多数住户的支持与认可。在这几个月来，我们面对了很多压力，克服了很多困难，但我们却非常愉快和充实。因为我们有一只高素质的队伍，有一群热情肯干、甘于奉献的物业管理人。我们扎实工作，勤奋敬业，协调各方，周到服务，完成了各级领导交办的工作任务，在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作的重点和难点。
20XX年度已平稳度过，在日常对客户服务的工作中，我部人员对客户的咨询、提出的问题和困难做到了耐心、细致解答、给予合理建议，为客户排忧解难。在接待客户投诉、报修时我部人员能够积极跟进，主动询问客户对处理过程的满意程度，为管理处提供有价值的客户意见和信息，我部全体人员在公司各级领导的正确指导及精心组织下，以饱满的热情、奉献创新的精神，取得了阶段性的成绩。面对过去的一年，总结工作实践过程中我们所做出的改变，同时也要总结现有工作中出现的新问题，不断改进工作方法，管理理论及实践水平，为了总结经验，促成20XX年工作再上一个新的台阶，现将20XX年工作总结如下：
一、20XX年度部门主要工作完成情况
1、客户服务方面
①小区收楼、入住、收费情况
由于小区投入使用已5年多，客户收楼、入住已进入相对平稳的时期，迁出与变更客户有所增加，因此20XX年度我部共办理：应交房96户；实际交房121户（其中包括车位18户，储藏间1户、店面1户）；截止到12月31日止，小区已达到交房条件为1407户，累计交房为1258户，交房面积156774.65O，交房率为89%；截止到12月31日止，小区入住客户累计779户（，其中已装修入住的690户，未装修入住的89户，包括店面），入住面积：95257.58O，入住率为62%；
本年度，收取各项费用仍旧是我部工作重点。共发放客户缴费通知单约460份。对未按时交费的客户，组织区域管家与客户进行沟通，及时了解客户需求并反馈，根据反馈信息认真做好分析，采用电话提醒、上门询问、短信等各种方式进行催缴工作。
截止到20XX年12月31日止，全年应收管理费1061102元（其中已装修入住672888元、正在装修50382元、未装修入住76452元、未售出租47928元、装修未入住21552元、未入住187976元、未交房反租3924元），实收金额为972862元（其中续交物业费790749元，业主交房一次性收取物业费129502元，店面物业费52611元）；其中全年累计优惠76098.6元（未入住按50%收取，在物业费到期后两个月内一次性交一年可送两个月）；截止到20XX年12月31日止，累计欠物业费248609元（其中已装修入住的欠费66779元，未入住欠费181830元）。
收费率情况：①已入住应收费户数724户，已收费户数673户，收费率为93%；②正在装修应收费户数88户，已收费户数56户，收费率为64%；③未入住应收费户数407户，已收费户数185户，收费率为45.5%；④店面应收费户数94户，已收费户数34户，收费率为36%；
有偿便民服务收费共计21252元（其中家政19742元，水电维修360元，中介疏通1150元），支出8767元（为员工服务加班工资）；
②日常工作及完成情况
本年度共计处理客户日常报修及发现的问题共计856件；已完成846件处理率98%，并反馈客户；处理客户投诉共计57件，全部完成，处理率100%。
本年度，共计向客户发放各类通知、温馨提示等21次，约1897份。做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作；社区文化类在重阳节举办了为60岁以上老年人免费体检活动。
除此之外，还为客户办理了车位续租、装修、网络接入、门禁卡、广告等日常服务工作。具体数据如下：
截止到12月31日止，办理客户装修共计147户；
累计办理移动网络接入共计221户；
车位出租办理共计18个：其中C区12个、B区6个；
为客户办理门禁卡276个；
收取广告费全年累记为15220元；
③、入户服务意见调查工作
我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，截止到20XX年12月31日我部门对小区入住业主进行入户调查走访153户，走访反应出的问题统计：服务态度3起，后勤保障23起，安全及车辆秩序16起，保洁绿化17起；截止到20XX年12月31日共发放业主满意度调查表422份（全部入户调查），调查得出小区业主对我管理处总体的满意度为85%，其中别墅区域满意度为92%，AC区满意度为90%，B区满意度为76%，DC区满意度为86%；
2、后勤保障方面（原工程部）
①20XX年度共完成1651项零维修工作；其中水电的有897件，已处理883件，处理率为98%；土建的有513件（包括上报工程和自行维修、玻璃门窗等），已处理463件处理率90.2%，智能化的有147件，已处理133件，处理率90.4%；电梯94件，全部处理，处理率为100%；
②因小区路灯灯头老化，草坪灯被人为损坏，为此改造小区路灯灯头、草坪灯共100盏；其中路灯60盏，草坪灯40盏；
③原多层单元内各层都装有插座，业主借机用其为电动车充电，经发现后为控制用电，统一更换面板共232块；
④每月抄写计算电表，配合收费员做好每月电费计费的收取工作；
⑤严格按照消防管理规定抓好楼宇消防设施的日常管理，规范消防设施设备的维修保养；使应急灯、疏散指示灯系统处于运行良好状态；更换过期及压力不够的灭火器共145瓶，更换消防水袋共50条；
3、保洁、绿化方面
保洁绿化在各项工作执行当中，对小区所管辖范围内的卫生设施进行了统筹管理，具体工作如下：
一年来，保洁冲洗小区主干道路面、架空层、广场、水池、车库等各6次，未交房空房卫生大扫除17套，清刷小区周边红砖1次，清洗、抛光电梯不锈钢门共27扇，清捞污水进2次。对各保洁工作区域进行了规范的划分，以个人清扫10个楼道为标准，将架空层纳入楼道清扫范围，以确保更好的开展工作；
②小区绿化日常工作因绿化工不稳定，经常出现缺编，导致小区绿化出现苗木茂盛、杂草重生、浇灌困难等现象，养护工作做不到位。为了让小区环境美观不受影响，今年聘请外小工对小区绿化地的杂草进行清除，共计用工时为81个；以便于绿化员可以及时对草坪进行修剪、造型、打药，根据气候变化时进行施肥、补苗和病虫防治等工作，确保区内的绿化养护质量。
③根据工作中积累的经验，不断创新，下半年绿化杀虫使用3米长杆喷管，取代以前爬楼梯不安全的农药喷洒；改用了塑料条绳打草刀头，以后将不再请大量人力拔草，夏天对苗木的浇灌采用了1寸水管，取代了以前用消防水袋浇水，为公司节约一定的人员及资源成本；创造出更为专业化的保洁绿化服务体系；
二、工作中存在的不足：
1、工作人员服务意识、团队意识有待提高；
2、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时，各部门的衔接不是很到位；
3、客服员走访业主时，经常吃闭门羹，那足以证明我们的服务工作还没有做到位；
4、工程人员技术水平还比较欠缺，专业化知识远远不够；
5、仓库材料摆放不够规范，东西摆放比较乱，没有贴明显标签；
6、二次供水、配电房等自保的各类公共设施设备无保养、无记录；
7、质量管理落实不到位，检查发现的问题，纠正力度不够。
8、考核制度还不健全，执行不力。
9、管理人员水平与专业管理人员水平还有一定的差距。
10、对小区的精神文明建设，像开展各种形式的宣传及组织业主的文化娱乐活动工作上尚未组织开展起来。
11、我部的档案整理、存档工作还有欠缺，档案管理分置不够细致、完善，对档案进行分管备存容易造成混乱。
三、20XX年度的初步工作计划及总体工作目标
随着公司的脚步迈入新的一年，客服部总体的工作目标已由打好基础转变到完善制度，深入发展的阶段，我部的工作也必须更上一个台阶，同时，针对本年度工作中的不足积极改进，提高服务的前瞻性与及时汇报工作的意识，并且加大收费力度完成公司下达的收费指标，完善档案管理并将对客服工作做深、做细；具体工作如下：
1、重新制定和细化本部门的工作职责；把客服、保洁、绿化、后勤制度统一修改为《客服部管理制度》，改进各组的工作流程，做到有制度、有实施、有检查、有改进，并形成相关记录；
2、实行区域管家现场办公制，以方便业主的咨询、报修、等其它便民业务的快捷受理，不管大事小事，都要做到客户随叫随到，客服热线确保24小时都处于待机状态；全面开展定期或不定期的小区巡视检查工作，并为此制订详细的巡查制度、报修程序、及检查完成跟进工作要求，做到发现问题、及时处理、全程跟进；两年内将打造出区域内金牌物业管家；
3、客户报修、投诉的处理和解决是我部日常工作的重要环节，为更好的掌握客户信息，了解客户对我处工作的满意程度，提高工作效率，我部针对每一个客户的投诉、报修将采用专人接听电话，处理各类报修及时率达到98%，返修率不高于5%；一对一的上门或电话方式进行回访，询问客户投报人对我处接报后员工的服务态度、解决时间、处理情况；
4、建立档案管理专柜，将客户的资料、部门内部各类检、巡查资料统一放置于档案柜里，以便于查找，并由专人负责归档、借阅。
5、落实月、季、年度公共设施设备的保养及库房管理工作，做到设施设备有保养、有检查、有记录，库房干净、整洁、条理清晰、标识准确；
6、加强保洁绿化工作的细节管理，主抓细节问题上的保洁绿化作业问题，落实好考核工作机制，对于保洁绿化员每天所清扫、修剪区域进行多l次的检查，从组长到主管，从主管到区域管家分为三级制检、抽查工作，同时为保洁绿化员每天设立较为准确的时间节点，并按时完成工作；人员管理上实行人性化管理，增加员工的业余生活，不断提高员工的积极性。
回顾过去的一年，昨日工作情景还历历在目，很多人都写过总结，也许听到“总结”两个字，很多人都会想到曾经做过多少工作，可是作为一个客服人员，我觉得更多的时候是要不断的去总结你的“情绪”，在过去的一年，我们深刻的认识到我们的执行力不足，专业性不强。但我们也明白，这也是我们奋斗的起点，我们将通过吸取教训，总结经验，借鉴学习的方法，不断创新，充分发挥员工的主观能动作用，为小区提供专业、及时、真诚化的管家式客户服务；作为客服的我们，服务意识是最关键之一，不仅仅要能做到工作时能够一心一意的为客户解决问题，安抚客户的心情，还要能够在回过头的时候，对工作的每一个细节进行检查核对，对工作的经验进行总结分析，如和提高回答客户效率，如何给客户提供全面的解决方案，尽快使工作程序化、系统化、条理化。
新的一年即将来到，我决心在岗位上，投入更多的时间，以更大的热情，完成上级布置的各项工作，不辜负上级领导的期望。从今以后，我要改进我们的工作流程，提高工作效率，减少人员闲置，提高员工素质，将服务理念渗透到每个员工心中，构建和谐的社区服务氛围。加强员工的岗位培训，提高其依法履行职责能力；搞好素质教育，组织员工要认真学习法律、规章、相关业务和社区管理知识，开拓工作思路，在实践中提高综合知识的运用能力。希望我们的团队每一个人珍惜在一起的和谐气氛，创造更多的惊喜和超越，更好地发挥团队精神，以“住户无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无隐患”为工作目标，让我们公司的服务随着新年悄然而至的脚步百尺竿头，更进一步，达到新的层次，进入新境界，开创客服部新的篇章。
谢谢大家！
第二篇：物业公司服务规章制度
物业公司服务规章制度
为提高物业管理人员时间观念，加强组织纪律性，提高工作效率，树立良好的工作形象，特制定本制度，望共同遵守。
一、上班时间夏季上午8点-11点半、下午3点-6点半，冬季上午8点半-12点、下午2点-5点半。
二、物业工作人员必须按时上下班，不准迟到、早退、旷工。
三、上班后利用10分钟时间主动清理各自办公室的卫生。
四、工作期间不准擅自离开自己的工作岗位，更不允许干其它私活。
五、严格请销假制度，在不影响正常工作的前提下，一个月可请四天假，以假条为准，假满后主动销假，超出四天，请一天事假，扣一天工资。病假例外。
六、与其它同志一道相互团结，密切配合，共同遵守好上下班时间。
七、违犯本规定依照《物业管理人员处罚办法》执行。
环境卫生工作制度
1、环卫人员必须保持小区干净整洁，各个场所旮旯不得有垃圾，废塑料袋等杂物。
2、环卫人员必须在上午8：00前清扫完毕，每天一小扫，三天一大扫。
3、环卫人员必须经常保持小区洁、净、美，并负责督促拉垃圾人员勤拉，不堆积。雨天负责清扫道路积水，雪天主动配合其他人员清扫积雪。
4、严格执行物业制订的卫生保洁程序，按时完成季节性、突击性卫生清理任务。
5、认真巡查保持环境卫生，制止破坏环境的行为。
6、认真使用和保管所有环卫工具，如有丢失或损坏要照价赔偿。
7、严格遵守物业制定的其他有关规章制度，如有违犯，轻者警告，重者辞退。
门卫工作岗位制度
为了保证小区住户的安全，杜绝各种事故的发生，保证小区工作正常运转。特制订本制度。
一、忠于职守，坚守岗位，尽职尽责，对进出外来人员进行登记，严盘细问，可疑人员和车辆未经批准，禁止入区。
二、加强昼夜值班巡查制度，发现不安全因素要果断处理，自己处理不了的要立即向110报警，并向上级报告，保护事发现场，出现重大问题要依法追究责任。
三、严禁旷工、迟到早退，严格请销假制度，从即日起不休星期天，但在不影响正常工作的前提下可倒班休息。
四、负责区内的公共设施、设备、共用设施设备的看管工作，防止丢失现象发生，属于责任问题依照内部管理办法进行处理。
五、实行三人倒班制，做到昼夜24小时不断人。
六、本小区住户什么时候叫门及时开门，禁止私自给住户和其它人员配发钥匙。
七、严格禁止与外来闲杂人员在门岗或门卫室聊天闲谈，除领导临时指定替换，不准门卫人员私自用任何人顶替值班。
八、严格交接-班制度，交-班前交-班人员一定要把当天值班情况认真记录清楚，双方签名，注明日期。
九、负责门岗大门口到公路卫生区的环境卫生，不得堆积杂物和垃圾。必须经常打扫，保持干净、整洁。门洞内禁止住户停放车辆，外来车辆一律停在大门外，禁止小商贩入内。
十、雨天扫净门洞内积水，雪天全部上岗打扫辖区内积雪，如雪天无故不到，按处罚办法处理。
十一、做好安全预防事故宣传教育工作，与其他同志一道，相互团结，密切配合，服从领导，共同把小区的安全保卫工作做好。
十二、完成领导临时安排的其它工作。
十三、实行奖惩制度，一年内不出现丢失现象和其它事故，每人奖200元。
以上制度值班人员共同遵守，从2011年9月15日起执行。
物业公司管理规章制度2016-09-19 22:49 | #2楼
第一章 董事会职权
一、议定本公司的长远规划和经营方针。
二、依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围。
三、讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。
四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。
五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。
六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。
第二章 经理岗位职责
经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。
一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。
二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。
三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。
四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全
和身心健康。
五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。
六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。
七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。
八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。
第三章 办公室职责
一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。
二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。
三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。
四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。
五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。
六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。
七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。
八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。
九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活
动。
十、负责完成公司交办其它各项工作任务。
第四章 管理部职责
一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。
二、负责小区物业的接管验收工作。
三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。
四、负责检查住户的.装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。
五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。
六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费。
七、负责业主钥匙的管理。
八、完成公司交给的其它工作任务。
第五章 保安员岗位职责
一、门卫岗位职责
1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接-班。
2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。
3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。
4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。
5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。
6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。
7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。
8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。
9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。
10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。
二、巡逻岗岗位职责
1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。
2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。
3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。
4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。
5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。
6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。
7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。
8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。
第六章 保洁员岗位职责
一、室外岗位职责
1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。
2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。
3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。
4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。
5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。
6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。
7、完成公司交办的其它临时性工作。
三、室内岗位职责
①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。 ②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、
电表等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。
③每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。
④当班时间遇到楼内有可疑情况时，即时与保安人员联系。 ⑤巡视楼内公共设施设备，发现问题做好登记并上报部门。 ⑥定期对楼道蚊虫等进行消杀，确保无“四害”。
⑦积极完成上级交办的临时任务。
第七章 物业管-理-员岗位职责
一、管-理-员在物业管理部经理的领导下进行工作，对业主实行全面服务。
二、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅的整体情况。
三、主动与业主进行交流和沟通，建立良好的人际关系。
四、处理业主/用户日常业务联系，问讯、咨询、投诉等事宜。
五、业主办理入住、装修手续后，负责对房屋进行交接验收，对存在的问题及时时行整改。
六、负责业主装修前交底和装修过程的检查，以及存在问题的处理。
七、负责小区太阳能、空调安装手续的办理，和检果验收。
八、负责对小区公共部位的设施/设备的检查和保修。
九、负责对小区的空置房时行检果和管理。
十、负责小区钥匙的管理和使用。
第八章 水电工岗位职责
一、认真学习业务知识，明确供电系统，熟悉设备性能保证安全用电。
二、遵守公司一切规章制度服从命令、听从指挥，不迟到早退，严格履行请假制度，坚守岗位，服从用户随叫随到，不拖拉扯皮。
三、对用电设备要定时或不定时的巡回检查，发现问题及时处理，填写好工作日志，并及时向上级详细汇报。
四、严格遵守操作规程，做到“送电时先高压再氐压，停电时先低压再高压”严禁扎刀开关带负荷停送电。
五、坚持劳保上岗，带电作业时，必须有人监护，确保工作人员人身安全。
六、节约用电，做到不该开的灯不开，不该送的电不送，按时开关路灯及一切用电设备严禁私自乱挂违章用电。
七、搞好岗位卫生，做到随脏随打扫，保持配电室内外干净、干燥、整洁，禁止闲杂人员进入配电室。
八、及进搞好业主用电的充电工作。
第九章 监控室规章制度
为了加强闭路电视监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用和安全运作，充分发挥其作用，特制定本规则。
一、监控室值班登记制度
（一）监控人员必须具有高度的工作责任心，认真落实公司赋予的安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。
（二）值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应征得值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开。
（三）对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保园区的治安稳定。
（四）每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。
二、监控系统使用管理制度
（一）监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务。
（二）监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作。
（三）非工作人员未经许可不得进入监控室。公司员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入。
（四）禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意拆装设备，做好设备日常维护保养，保持室内卫生清洁。
（五）公司领导及有关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和给予积极配合。
（六）必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容。
三、发现案件线索登记存档制度
（一）监控人员每天对监控录像进行翻看，发现有价值案件线索及时另存入U盘保留，并作好标记，为业务部门破案提供有效线索。
（二）监控人员对园区的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像进行另存入U盘存档保留，并做好标记。
（三）对公司领导要求保留的录像进行另存入U盘，制作光盘长期存档保留，并做好标记。
第十章 财务管理制度
一、认真贯彻执行国家各项财经制度和纪律，用新型的财务管理对本公司的经济管理进行全面、准确的核算、反映、监督和控制，为提高本公司的经济效益而发挥以财务管理为龙头的作用。
二、加强财务管理核算，按期编报会计报表，全面反映公司经营活动和资金变化情况，为公司领导提供真实的会计核算资料，使公司领导经营决策有可靠的数字依据。
三、加强财务管理，认真编制执行财务计划，按时收缴小区业主的水、电、暖气费及物业管理费，管好财产、管好财务资料，合理使用资金。加强现金管理和支用，及时清理债权债务，精打细算、增收节支，提高管理经济效益。
四、搞好会计监督，严格履行公司赋予的工作职权，尊重宣传和
维护国家有关财经制度、法令和纪律在本公司的执行情况。
五、加强财务工作人员的专业知识学习，提高业务水平，要求每位财务人员忠于职守、秉公办事，按财务制度办事，杜绝业务差错。
六、小区内有关重大经济协议或有关经济文件拟定要以财务参与和核算为依据，进行准确分析和管理。
七、所有财务现金支出必须有经理签字后，报总公司主管理领导及总经理审批。
第三篇：物业规章制度
一、拟建立的内部管理制度。
包括人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、财务管理制度、预算管理制度、奖惩管理制度、投诉管理制度、文件管理制度、员工基本规范、通讯设备管理制度、管理体系及重大事项决策管理制度、培训管理制度。详细内容此处略。
二、拟建立的质量手册及程序文件。
包括质量手册、文件控制程序文件、质量记录程序文件、管理评审程序文件、人力资源程序文件、合同评审程序文件、物业接管程序文件、服务设计开发程序文件、采购程序文件、入住管理程序文件、内部审核程序文件、不合格程序文件、数据分析程序文件、纠正防措施程序文件等。详细内容此处略。
三、拟建立的项目综合服务工作手册。
包括各级岗位职责工作手册、受理事务作业规程、接待服务作业规程、服务质量意见征询作业规程、交接班管理作业规程、跟班作业管理作业规程、监督投诉箱管理作业规程、受理服务设备使用管理作业规程、岗位工作质量标准与考核奖罚办法、病区保洁作业规程、消毒隔离管理作业规程、医用垃圾处理作业规程、保洁设备用品及工具使用规范管理作业规程、病房清洁作业规程、治疗室清洁作业规程、手术室ICU清洁作业规程、消杀管理作业规程、公共场所定期消毒作业规程、大堂走廊楼梯清洁作业规程、办公室护士站会议室接待室值班室等清洁作业规程、洗手间清洁作业规程、配膳室清洁作业规程、处置室清洁室清洁作业规程、金融物资重地清洁作业规程、电器通讯设施清洁作业规程、室外清洁作业规程、化粪池排污水井清洁作业规程、垃圾站清洁作业规程、园艺绿化管理作业规程。详细内容此处略。
四、拟建立的质量记录文件。
因数量达几百份，此处省略。
第四篇：众合物业工程维修部管理制度
工程维修部管理制度
第一章 总章:
为提高工程部人员的安全认识，适应法制化，现代化，智能化管理的要求，而须拟定本制度
1 本制度适应工程部全体员工；
2 值班人员安全制度；
3 值班人员责任制度；
4 值班人员交接班制度；
5 配电室管理制度；
6 区域管理制度；
7 设备设施保养和维修制度；
8 工具的管理制度；
9 图纸。资料和档案管理制度；
10 接报修、维修文明用语制度；
11 培训安排管理制度，
12 考核管理办法。
第二章 值班人员安全和责任制度
第一条 值班人员安全制度
一． 配电室值班和小区日常工作值班都必须具备以下要求:
1 值班人员必须经过取得相关上岗资质方可上岗[复印件粘贴]； 2 值班人员必须严格遵守国家法律法规、公司的规章制度，终于职责，做好本职工作； 3 值班人员必须对所值班区域的设备设施的位置、。功能。、用途、走向。熟练的掌握；
4 值班人员应具备必要的电气[应知"[应会"技能，有一定排除故障的能力，熟知电气的安全*作规程
5 正确使用各种工具和劳动保护用品；安全地完成各项工作任务
二 值班人员必须遵守劳动纪律
1 值班人员不得疲劳上班；
2 严禁饮酒上班；
3 上班期间严禁睡岗、擅自脱岗；
4 上班期间严禁做与工作无关的事情；
5 未经上级主管部门标准严禁擅自调班；
6 未经上级主管部门标准严禁擅自整改和维修设备设施；
7 应遵守各项安全*作规程，不得蛮干，认真作业、保*工程质量；
8 必须按规定着装上岗。
第二条 值班人员责任制度
1。 值班人员必须认真填写、。抄写有关报表并按时上报。，并将当日设备设施的运行情况、。检修及事故处理情况作好记录；
2 如发生故障或异常现象，值班人员不能正确判断原因时，应立即报告部门负责人，报告前不得进行任何修理；
3 不得乱抄、乱填虚假的设备设施运行情况和值班记录。
第三章 交接班制度
第一条 *员必须按规定时间提前15分钟到岗，交班人员应办理交班手续签字后方可
离岗；
第二条 交班人应当提前做好以下交班工作:
1 提前整理好抄、填及有关报表；
2 核对电气、设备设施相关数据是否正常；
3 设备设施缺陷、异常情况记录；
4 核对并整理好消防用具、工具、钥匙仪表、公共工具及备用器材；
5 提前做好清洁卫生工作。
第三条 交班时应交清下列内容
1 设备设施运行、变更、异常情况和处理经过；
2 设备设施检修、改造等工作情况及结果；
3 巡视 检查中的缺陷和处理情况；
4 继电器保护自动装置的运行及动作情况
5 当班完成和未完成的工作及有关处理措施。
第四条 *员接班时应当做好下列工作
1 认真查阅各项记录；
2 巡视检查设备设施、仪表等运行情况及检测安全措施布置情况；
3 核对所移交物品是否齐全；
4 检查周围环境及室内卫生情况是否合格。
第五条 遇以下情况不准交接班
1 *员接班前饮酒或者精神不正常；
2 发生故障或者正在处理故障时；
3 设备设施发生异常尚未查清原因时；
4 物品不齐或者卫生不清洁时。
第四章 配电房管理制度
第一条 建立完整的各项设备设施运行情况记录表；
第二条 健全以下制度:
1 值班人员岗位责任制度；
2 交接班制度；
3 倒闸*作票制度；
4 巡视检查制度；
5 检修工作票；
6 工作工具管理制度
7 设备缺陷管理制度；
8 安全保卫制度。
第三条 建立合理安全的保养和检修计划
第五章 区域管理制度
第一条 班组长负责制度；
第二条 各设备设施、楼号等个人责任制度；
第三条 综合讨论、学习制度。
第六章 值班设施保养、维修制度
第一条 专人负责制度
第二条 巡查、保养、维修记录制度
第三条 保养、维修计划制度。
第七章 公用工具管理制度 1。 共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，
如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。
2。 当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由*员清点检
查工具使用情况确认后签收。
3。 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。
私用工具使用管理
1。 发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还
给公司。
2。 个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。
3。 个人所领工具属常规*磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必
须提供旧件。
第八章 资料、图子和档案管理制度
1、本小区工程图纸和设备设施技术资料由专人负
第九章、工作流程
一、工程部每天工作事项
1、 每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保*所有办公区域、设备*作
间的卫生整洁。
2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。
3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所*作的设备运行情况要认真填
写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。
4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的每日耗能、
容量详细记录，保*正常供电。
5、工程部每日必须保*有人接听报修电话，保*维修工及时维修率为100%，保*整
个小区的正常运行。
6、工程部主管每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作，对
所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正
7、工程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后，方可休息，运行工每日必须早上7点半开启公共所需机组，下午6点关闭运行设备。
8、工程部各班组负责人必须在每日下午6点集中开碰头会，把每日所做的工作和发现的问题做出总结，并安排好第二天工作安排后方可下班。
二、工程部礼貌用语规范
1、接报维修电话服务用语:接到报修电话时，首先问[您好!工程部，您有什么需要帮助的吗?"在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录(如:报修事项、报修地址、报修人姓名及电话)，在记录做好后说[好的，我们会尽快派维修工赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗?"再问清没有其它事项后，说[再见"。
2、维修工服务用语:在接到维修通知单后，及时赶到维修现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说[您好!我是工程部维修工，是您需要帮助吗?"在落实清楚说[好的，让我先帮您检查一下。"在检查完毕后，发现问题及时维修。维修完毕后说[您好!现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要帮助的吗?"在报修人员没有其它事情后说[再见"。
3、*作工服务用语:设备*作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说[您好!
您有什么需要帮助的吗?"再问清来由后说[请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。"
再经主管领导同意后说[您好!请您登记一下。"在登记完毕后，迎领参观人员参观，
并随时回答参观人员提出的问题。在参观人员参观完毕后，送出门外说[您慢走，再见"。
三、维修工服务流程
1、 每天对管辖区域内的给排水系统、公共设备设施、消防系统进行巡回检查。
2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。
3、 巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。
4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。
5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可进入维修。
6、维修时要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。
7、维修完毕后使用礼貌用语，让业主在报修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情。
8、负责清扫地下室公共区域内的卫生，每周进行一次全面的卫生清洁。
9、如发生溢水事故时应沉着冷静，迅速关闭阀门，切断水源，并及时维修处理和上报有关领导。争取把财产损失降到最低限度。
10、对所有设备、设施按规定要求进行维修保养和消毒。
11、每周对办公楼区域内所有用水量作一次统计，随时掌握室外管网是否有溢水现象。
四、电工服务流程
1、每天对管辖区域内各层强电井道母线、负荷开关、*座、普通照明、应急照明、庭院照明、景观照明以电气设备进行巡回检查。
2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。
3、巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。
4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。
5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可进入维
6、维修时要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。
7、 维修完毕后使用礼貌用语，让业主在保修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情。 。
8、如发生停电事故时应沉着冷静，协助配电室值班电工查明停电原因，并及时维修处理，恢复正常供电和上报有关领导。
五、配电室值班员服务流程
1、值班人员每天认真查看交接班记录并检查设备，做好记录。
2、值班人员每天必须认真巡查配电室从高压到低压供电系统运行情况，并做好记录。
3、详细核查各控制柜的工作参数，并做好详细记录。
4、每两小时对高低压变配电系统巡查，并做好各馈电柜运行记录，随时掌握用电高峰、低峰情况。
5、对配电室存在的问题及时上报主管领导，做到及时解决处理，保*配电室正常安全运行。
6、详细填写交接班记录、运行记录、巡回检查记录。
7、负责清扫配电室区域内、地下室男、女卫生间、发电机房、地下室西走廊卫生清扫，每周进行一次全面的卫生清洁。
8、 每周、每月对所有设备用电量进行统计，随时掌握用电量。
9、每15天对柴油发电机房设备试运行一次，并认真填写运行记录。
10、如发生停电事故时应沉着冷静，查明停电原因，并及时维修处理，恢复正常供电。如遇外网停电，首先启用应急预案，开启发电机组，保*重要设备的正常运行，然后倒闸*作用第二路高压供电，恢复正常供电关闭发电机组
第八章 培训安排。
1、 工程技术部负责人于每年的12月15日前制定出下年度的员工培训计划，并上报公司审核批准。
2、 员工培训计划的内容应包括以下各方面:
a) 不违反国家的有关法律、法规；
b) 有明确的培训内容；
c) 有考核的标准；
d) 有具体的培训时间；
e) 有培训费用的预算。
3 新入职员工的培训。新员工入职后上岗前需进行3天的培训，并经考核合格后方可正式上岗。
4．1) 第一天上午培训内容为:介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度(考勤、奖惩、后勤等)；介绍本部门的工作*质、基本运作程序，讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉小区的环境。
2) 第一天下午至第三天上午带领新员工试上岗，新员工在部门负责人或老员工的带领下处理本岗位具有代表*的事例，从而熟悉本岗位运作程序。
3) 第三天下午由负责人安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能方面的考试。 4 ) 新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处；
5 服务培训。
1) 服务培训由公司安排授课人员讲授。
2) 服务培训每季度进行1次，每次不少于90分钟。
3 培训内容:
1) 文明用语；
2) 仪容仪表；
3) 礼貌礼节；
4) 服务技能；
5) 服务要求；。
6 安全培训。
1 ) 安全培训由工程技术部负责人具体负责。
2 ) 安全培训每季度进行1次，每次不少于60分钟。
3) 培训内容:
a) *作安全；
b) 日常生活安全
c) 设备设施和工具的使用安全
4) 培训形式为集中授课形式。。
7 思想及文化方面的培训。
1) 思想及文化方面的培训由工程技术部负责人具体负责。
2 ) 思想及文化方面的培训每半年进行1次，每次不少于90分钟。
3 ) 培训内容:
a) 思想品德；
b) 行为准则；
c) 语言表达能力(重点加强普通话方面的培训)。。
8 特种培训。对于工程技术部的特殊工种(电梯、值班电工、制冷等)应有计划地选送员工出去培训或请*人士来授课
9 每次培训后，应由工程技术部负责人将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规范地记录在内。
10 培训记录应妥善保存，各类培训计划、保存期为3年；、保存期为长期。
第九章 考核管理办法 1 遵守劳动纪律，按公司的制度要求每日按时打卡。
①迟到一次扣1分；
②未打卡一次扣1分；
③早退一次扣1分；
④旷工一天扣3分。
2 服从工作安排，按时、保质、保量地完成工作任务。
①不服从安排一次扣2分；
②未按时完成任务扣1分；
③完成任务质量不好一次扣2分；
④未按作业程序工作一次扣1分。
3 尊重领导、团结同志，杜绝一切不利于集体的行为及言论出现。 ①不尊重领导者一次扣3分；
②同志间吵架者双方一次扣2分；
③有不利于公司的行为者一次扣2分；
④有不利于公司言论者一次扣2分。
4 按公司的要求着装，保*良好仪表、仪容，体现零点物业的精神风貌。 ①未按要求着装者一次扣1分；
②留胡须、长发、带耳环者一次扣1分；
③化浓妆、留长指*者一次扣1分；
④工服不干净、整洁者一次扣1分；
⑤工作时有不雅行为举止者一次扣1分。
5 规范运用公司规定的[三种"语言，即形体语言、情绪语言和表达语言。 ①服务时行为不规范者一次扣1分；
②服务表情冷淡者一次扣1分；
③语言生硬、不礼貌者一次扣1分；
④对顾客不尊重者一次扣2分；
⑤未按规定程序服务者一次扣1分。
6 积极参加公司各种培训，努力加强服务意识培养，自觉钻研业务知识不断提高服务质量。树立[业主至上、服务第一"的工作理念。
①不认真接受培训者一次扣1分；
②未参加培训者一次扣2分；
③受到顾客公*投拆者一次扣3分；
④与顾客发生口角者一次扣5分；
⑤就职期间取得学历*书或技术*书者一次加5分。
7 爱护公司荣誉，树立整体观念，反对本位思想处理好局部与全局的关系。 ①未制止有损公司行为者一次扣1分；
②给他人工作造成障碍者一次扣1分；
③影响公司整体工作步骤者一次扣2分。
8 认真学习国家法规条例，严格遵守公司的各种规章制度、争当爱岗敬业的优秀职员。
①不认真学习法规而有工作偏差者一次扣1分；
②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分；
③违反制度、违反法规者一次扣3分；
④岗位职责者不明确一次扣2分。
9 坚守工作岗位，遵守劳动纪律，保持严肃有序的工作氛围。发扬艰苦奋斗的工作精神，培养厉行节约的良好习惯。
①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；
②擅自离开岗位者一次扣1分；
③工作场合不严肃者一次扣1分；
④作风涣散、拈轻怕重者一次扣1分；
⑤浪费财物、无节约意识者一次扣1分。
10 积极交流工作经验，主动沟通工作疑难问题，及时汇报工作状况。 ①由于缺少沟通而拖拉工作者一次扣2分；
②未及时汇报工作疑难者一次扣1分；
③未及时沟通而造成不良后果者扣3分。
11 加强安全防范意识，及时排除一切不安全隐患，确保管理区域的人员及财物的安全。
①未及时排除隐患者一次扣2分；
②未排除隐患而产生不良后果者扣4分；
③能及时排除隐患避免造成损失者一次加4分；
④勇于和不法分子斗争者一次加4分；
⑤勇于补救险情者一次加4分。
12 献计献策。
建议被公司采纳者一次加3分。
13 配合部门经理做好日常管理工作
未配合部门经理做好日常管理工作扣3分。
14 检查工程部卫生、所辖区域物品，及值班工具，是否齐备。 ①未检查扣2分；
②检查有遗漏扣1分。
15 检查出勤、记录在考勤表上。
①未按时记录扣3分；
②工作遗漏扣3分。
16 对日常维修工作派工、记录、协调安排各种工作。 ①未及时派工扣3分；
②各种协调好扣3分。
17 负责员工的日常考核(工作量工作时间)。
①未及时考核扣4分；
②考核有遗漏扣2分。
18 按保养计划安排员工对设备进行保养
①未安排工作扣3分；
②工作遗漏扣2分。
19 监督、检查员工执行保养计划情况
①未检查监督扣3分；
②未及时发现问题扣3分。
20 协助处理客户服务中心下达的维修单
①响应速度慢，延误或不及时的维修扣3分；
②工作质量差、效率低扣2分。
21 及时了解设备运行状况制定维修计划，掌握工作进度 ①未按时制定计划扣3分；
②对工作进度未进行了解扣3分。
22 完成上级临时指派工作
①未完成指派工作扣3分；
②完成不及时扣3分。
23 每月月底安排下月排班表
①未按时完成扣3分；
②排班不合理扣3分。
24 记录每天，当班维修记录
①没有记录扣3分；
②遗漏记录扣3分。
25 维修材料备仓情况发现材料不足，及时申请补充。 ①未及时了解、导致不足扣3分；
②数量不合理扣3分。
26 本人工作受到领导表彰或工作特别突出。
部门负责人酌情予以奖励加分1至10分。
众合物业有限公司
2012年10月
第五篇：干货物业工程部维修管理制度
工程部职责:
1、认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策及公司制的，执公司的有关规章制度，保房屋、设施、设备
2、负责对公司所辖
3、制订公司各管理处大型
4、熟悉公司各管理处的通讯、控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建结构(含房屋装修)等方面的设备、设施安及运行情况，为各管理处设备管工作提供有力的技术支持，并
5、组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运行，并为事后分析故
6、负责工程施工合同、预算
7、负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的作关系，协助各管理处行相关业务的联系
8、参与各管理处房屋二次装修工
9、配合相关部门
10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养
11、负责公司设施、设备维修
12、协助公司办公室进行工程人员的聘及工程人员的
13、完成公司安排的其他各项任务。
机电设备的维修保养与更新改造:
1、设备的维护保养
设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种障，影响设备正常使用，严重时会酿成事。因此应经常对使用的设备加检查、保养和调正，随时改
(1)维护保养的方式:
主要方式有:清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及观表面检查；对长期运行
清洁:大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，还会造成润滑的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技*能下降，噪声增加，所
紧固:设备运转达相当一段时间后，多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其他连接部分的紧固件可能会发生动，导致更大的振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和备的位移以及密封接触不严形成泄漏故障，因此必须经常检查设备的紧程度，
润滑:润滑是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑法、油压、油温及加油量等都有严格规定。要求做到[五定"即人、定质、定时、定点、
调正:设备零部件之间的相对位置间隙是有其科学规定的，因设备的振动、松动等因素，零部件之间相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和撞，造成设备的磨损、发热、噪声、振动甚至损坏，因此必须对有关
外观表面检查:
设备的外表面有无损伤裂痕；
磨损是否在允许范围内；
防护罩等安全装置是否完整、齐全；
温度压力运行参数是否正常；
电机是否超载和过热；
传动皮带是否过松、断裂或脱落；
振动和噪声是否异常；
设备密封面的泄漏状况；
设备油漆是否脱落，外表面是否锈蚀；
设备的防腐、保温层是否损坏。
(2)维护保养工作的实施:
分日常维护保养和定期维护保养。
①日常维护保养:要求管理处行人员对设备进行外观检查、加油，按*作规程进行*作，时巡视记录各运行参数，随时注意运行中否有异声、振动、异味、超载
②设备的定期维护保养，以管理处*作人员为主、检修人员协。有计划地将设备停止运行行维护保养，需要
a、对内外彻底清扫、擦洗、疏通；
b、检查运动部件
c、调正配合间隙；
d、检查安全装置；
e、检查润滑油系
f、清洁油箱、检查油位指示器，换油；
g、检查电气线路和自
作用:清除事故隐患，减少磨损，延长设备寿命，发挥设备的技术功能和经济特*。
(3)设备的点检:对设备有针对*的检查。
日常点检由*作人员进行，内容是:
①运行状况及参数；
②安全保护装置；
③易磨损的零部件；
④易污染堵塞，经常清洗更换的部件；
⑤在运行中经常要求调正的部位；
⑥在运行中经常出现不正常的部位。
计划点检，一般由工程部*维
①记录设备的磨损
②更换零部件；
③确定修理的部位、部件及修理时间；
④安排检修计划。
2、设备的计划检修根据设备的运行规律及计划点检结果可以确定其检修间
(1)计划检修的种类:小修、中修、大修和系统大修四种。
①小修:主要是清洗、更换和修复少量易损件，并适当的调正，紧固和
②中修:除小修内容外，对
③大修:对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的部件，力求使用设备恢复到有的技术特*。在修
④系统大修:检修方式是一个系统或个系统直至整
(2)计划检修和维护保养
(3)检修计划的实施和验收管理
根据检修计划，可以预先安排停机检修的日期和时间，确修理的内容和进度，统一织检修的力量以及
根据检修计划的实施情况和各种数据资料，进综合分析统计，对检
在技术*能上由综合管理部组织对检修质量进行严格的查，要会同设备*作部的人员一起进行
同时要把检修的记录、零部件的更换况以及试车验
3、机电设备的更新改造
(1)、设备的更新:采用在技术上比较先进、使用*作程上比较方便、经济上比合理、管理上比较
(2)、设备的改造 主要途径有:
1)对设备的结构作局部改进；
2)增加新的零件和各种装置；
3)对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺作调正，对设备改造，先要对原设备进
①原设备在技术上、经济上、管
②设备技术改造中所应
③设备技术改造的部位和内容；
④设备技术改造后
⑤预计设备技术改造后的经济效益；
⑥设备技术改造的
⑦设备技术改造的时间及停机的影响；
⑧设备技术改造后的
4、机电设备管理目标
用好、修好、管好、改造好现有设备，提高设备的利用
(1)设备的有效
a-设备有效利用率；t-设备
(2)设备的完好率:b=sn/s b-
完好标准:
① 零部件完
② 设备运转正常、*能良好，
③ 设备
④ 设备
⑤ 防冻、保温、防腐措施完整有效。评定为不完好的设备，应针对问题进行整改，经维护、修理，消除不完好因素，升级为完好备。如果经过维修，仍无法达到好设备，应该加以改造或者报
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