物业公司工程部规章制度_规章制度

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第一篇：干货物业工程部维修管理制度

工程部职责:

1、认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策及公司制的，执公司的有关规章制度，保房屋、设施、设备

2、负责对公司所辖

3、制订公司各管理处大型

4、熟悉公司各管理处的通讯、控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建结构(含房屋装修)等方面的设备、设施安及运行情况，为各管理处设备管工作提供有力的技术支持，并

5、组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运行，并为事后分析故

6、负责工程施工合同、预算

7、负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的作关系，协助各管理处行相关业务的联系

8、参与各管理处房屋二次装修工

9、配合相关部门

10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养

11、负责公司设施、设备维修

12、协助公司办公室进行工程人员的聘及工程人员的

13、完成公司安排的其他各项任务。

机电设备的维修保养与更新改造:

1、设备的维护保养

设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种障，影响设备正常使用，严重时会酿成事。因此应经常对使用的设备加检查、保养和调正，随时改

(1)维护保养的方式:

主要方式有:清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及观表面检查；对长期运行

清洁:大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，还会造成润滑的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技*能下降，噪声增加，所

紧固:设备运转达相当一段时间后，多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其他连接部分的紧固件可能会发生动，导致更大的振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和备的位移以及密封接触不严形成泄漏故障，因此必须经常检查设备的紧程度，

润滑:润滑是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑法、油压、油温及加油量等都有严格规定。要求做到[五定"即人、定质、定时、定点、

调正:设备零部件之间的相对位置间隙是有其科学规定的，因设备的振动、松动等因素，零部件之间相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和撞，造成设备的磨损、发热、噪声、振动甚至损坏，因此必须对有关

外观表面检查:

设备的外表面有无损伤裂痕；

磨损是否在允许范围内；

防护罩等安全装置是否完整、齐全；

温度压力运行参数是否正常；

电机是否超载和过热；

传动皮带是否过松、断裂或脱落；

振动和噪声是否异常；

设备密封面的泄漏状况；

设备油漆是否脱落，外表面是否锈蚀；

设备的防腐、保温层是否损坏。

(2)维护保养工作的实施:

分日常维护保养和定期维护保养。

①日常维护保养:要求管理处行人员对设备进行外观检查、加油，按*作规程进行*作，时巡视记录各运行参数，随时注意运行中否有异声、振动、异味、超载

②设备的定期维护保养，以管理处*作人员为主、检修人员协。有计划地将设备停止运行行维护保养，需要

a、对内外彻底清扫、擦洗、疏通；

b、检查运动部件

c、调正配合间隙；

d、检查安全装置；

e、检查润滑油系

f、清洁油箱、检查油位指示器，换油；

g、检查电气线路和自

作用:清除事故隐患，减少磨损，延长设备寿命，发挥设备的技术功能和经济特*。

(3)设备的点检:对设备有针对*的检查。

日常点检由*作人员进行，内容是:

①运行状况及参数；

②安全保护装置；

③易磨损的零部件；

④易污染堵塞，经常清洗更换的部件；

⑤在运行中经常要求调正的部位；

⑥在运行中经常出现不正常的部位。

计划点检，一般由工程部*维

①记录设备的磨损

②更换零部件；

③确定修理的部位、部件及修理时间；

④安排检修计划。

2、设备的计划检修根据设备的运行规律及计划点检结果可以确定其检修间

(1)计划检修的种类:小修、中修、大修和系统大修四种。

①小修:主要是清洗、更换和修复少量易损件，并适当的调正，紧固和

②中修:除小修内容外，对

③大修:对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的部件，力求使用设备恢复到有的技术特*。在修

④系统大修:检修方式是一个系统或个系统直至整

(2)计划检修和维护保养

(3)检修计划的实施和验收管理

根据检修计划，可以预先安排停机检修的日期和时间，确修理的内容和进度，统一织检修的力量以及

根据检修计划的实施情况和各种数据资料，进综合分析统计，对检

在技术*能上由综合管理部组织对检修质量进行严格的查，要会同设备*作部的人员一起进行

同时要把检修的记录、零部件的更换况以及试车验

3、机电设备的更新改造

(1)、设备的更新:采用在技术上比较先进、使用*作程上比较方便、经济上比合理、管理上比较

(2)、设备的改造主要途径有:

1)对设备的结构作局部改进；

2)增加新的零件和各种装置；

3)对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺作调正，对设备改造，先要对原设备进

①原设备在技术上、经济上、管

②设备技术改造中所应

③设备技术改造的部位和内容；

④设备技术改造后

⑤预计设备技术改造后的经济效益；

⑥设备技术改造的

⑦设备技术改造的时间及停机的影响；

⑧设备技术改造后的

4、机电设备管理目标

用好、修好、管好、改造好现有设备，提高设备的利用

(1)设备的有效

a-设备有效利用率；t-设备

(2)设备的完好率:b=sn/s b-

完好标准:

① 零部件完

② 设备运转正常、*能良好，

③ 设备

④ 设备

⑤ 防冻、保温、防腐措施完整有效。评定为不完好的设备，应针对问题进行整改，经维护、修理，消除不完好因素，升级为完好备。如果经过维修，仍无法达到好设备，应该加以改造或者报

(图文信息来源于互联

第二篇：物业工程部工作总结

20XX年是物业公司服务项目转型并发展的转折年，工程部在公司领导的准确领导和大力支持下，围绕20XX工作目标和任务、公司决策，把握机遇，努力拚博，立足本项目工程管理，向集团化管理延伸。通过工程部全体人员的共同努力，较好地完成了全年度工作目标和任务。为集团公司集团化管理打下了坚实的基础。

一、工作目标和任务完成情况

1、设备设施维修：工程部根据具体情况，展开预防维修，努力提升设备功效。对强、弱电系统、空调系统、水系统按计划、有步骤地实行了维修保养。对软化水水质自己跑单位实行水质化验，保证了系统水水质，符合国家标准，延长了设备设施的使用年限；在空调施工单位无法维保的情况下，工程部利用大厦装修期间从电路、水路一路路查找，解决了大厦空调系统长期存有的很多遗留问题，保障了设备设施安全、经济运行；坚持每周的控制箱、线路检查，机房设备的保养检查；消防系统的维护保养；楼顶风机检查等。

2、日常维修：20XX年度共完成1965项零维修工作，其中有公区维修，还有商户维修，有各公司、各部门的零维修等。得到了如：莲花慧聪、研发中心、财务部、钟表大厦、华方公司、人事部等单位或部门的好评与认可。

3、规章制度：工程部在原来基础上，建立建全各项规章制度，做到制度上墙，以制度管人，以制度服人，使人人都以公司利益为上，用制度严格要求自己。如考勤考核制度，以打卡、签到、班组点名三方式，确保了员工出勤率与出工率；库房管理制度，做到专人管理，出、入库明细，领用人签字，领导认可等，保证了公司材料的利用率。在此基础上，工程部设立班组评比制度，做到周周检查、总结，使设备设施更加具体化、明细化。工程部顺利地完成了值班制度，配电室及空调机房实行了轮班制，避免了所以而产生的劳务纠纷。

4、能源统计及节能降耗：工程部在上级领导的指导下，在各公司、部门的支持下，积极采取各种措施，群策群力，较好地做到节能工作，做到日日有统计，周周有总结，月月有汇报使领导对各项能源有充分的了解。充分利用原来剩余材料及拆下的废旧材料，用于装修改造及日常维修，为公司节约了大量资金。适时完成了大厦照明、外照灯的调节，空调系统的调节等。

5、管理外维工作：工程部密切配合各外维单位工作，顺利完成了大厦客、货梯，扶梯的年检工作，及扶梯的外维交接工作，完成了消防中控室监控及消防设备设施日常检修工作，为大厦创造了良好的工作环境。

6、大厦其它项：20XX年度收取中国移动信号覆盖扩容施工管理费2000元，联通信号覆盖扩容施工管理费2000元，合力电信管理费2500元，催缴移动、联通、电信电费共计19473元；本年度通过对商城空调系统的检修、检查，经与施工单位多次协调，经总公司批准，自空调安装单位扣除工程款18050元，为总公司挽回了不必要的损失。

二、装修改造：

按照公司布署，经报集团公司同意，我工程部各班组紧密配合，共同努力，加班加点较好地完成了公司下达工程价为295779、01元的各项施工任务：

1、公寓401室莲花慧聪宿舍；

2、公寓502、504钟表大厦办公室；

3、B1华方商铺及交接；

4、启泰天各项目工程；

5、大厦东西地面砖铺设；

6、B3食堂施工装修；

7、东侧大门制作安装；

8、西侧治安岗亭制作安装；

9、一层按摩室施工；

10、犬舍制作安装；

11、博文汉雅装修施工等。

三、配合商城转型：

工程部积极配合商城的转型工作，完成了装修期间的管理及配合，试营业布置，开业准备工作，较好地完成了节日气氛的布置工作。

四、存有问题、改进措施

20XX年度，我部在全体员工团结拼搏、共同努力下，较好地完成了全年度工作目标，同时也存有着很多要改进和完善的问题，以适团公司的高速发展，同公司一道共谋发展。

1、员工素质参差不齐，整体素质仍有待于提升。今后，要求员工自我加压、自我提升，继续组织系统培训，服务和技能培训，结合考试手段，促动员工素质的提升。

2、工程部工作还不够细致，如今年的冷却塔跑水事件，我部将认真总结，努力提升，全力保障项目的安全，经济运行，确保公司下达的各项任务圆满完成。

五、20XX年工作计划：

1、按照年度保养计划对设备设施实行保养：

一月份对消防阀门用管道、监控系统、供电低压柜、化粪池实行检查及保养；

二月份对各消火栓箱检查保养；

三月份对消防报警系统、正压送风机、应急广播系统、电气竖井、风机及控制柜实行检查保养，停止供暖后系统的检查；

四月份对各阀门管道、电源箱、水泵、照明及控制柜冷水机组、空调风柜实行检查保养，做好制冷准备工作，对房屋屋顶、雨水井、雨水管道实行检查，确保防汛工作；

五月份对消防水泵、各消火栓箱、应急照明系统、主要阀门实行保养，对大厦避雷系统实行检测，摇测接地电阻，设备绝缘等；

六月份对消防报警系统、防排烟系统、卷帘门、变压器、水泵实行维修保养；

七月份对消防阀门及管道、电视监控系统、低压柜、室外线路、化粪池、空调风柜等实行保养，制冷系统维保工作；

八月份对各消火栓箱、各控制柜、风机、主要阀门、实行保养；

九月份对消防报警系统、应急广播系统、各控制柜、风机等实行保养；

十月份对消防阀门及管道、电源箱、冷却塔、控制柜、空调风机等实行保养，供暖系统检查及供暖准备工作；

十一月份对消防水泵、各消防栓箱、指示及应急照明系统、电气竖井、冷却塔、主要阀门、冷水机组、空调风柜等实行保养；

十二月份对温、烟感报警系统、防排烟系统、防火卷帘门、变压器、照明及控制柜、水泵实行保养。

第三篇：物业工程部工作总结

自200※年进入※※※物业公司工作以来，我们一直都是认真工作，努力学习，积极思考。伴随着※※※物业公司管理团队的不断壮大，做为我们个人也在不断成长和升级。我所主管的工程部作为公司的后勤保障部门非常重要，前期物业介入的每一个细节，每一项系统工程都决定着小区建成后的运行成本。所以，我们在实际工作中，时时以物业公司的利益出发，从源头把握好成本关。

此外，火车跑的快还靠车头带，由于刚来※※※，无论从工作能力，还是从思想上都存在许多的不足。在这些方面我们都得到了公司领导正确引导和帮助，在公司的关怀下，多次外出进行专业知识的培训(《物业管理》与《电梯管理》)，多次到其他小区(维一星城、左岸春天、顺天国际、圣爵菲斯，金色晓岛、阳光花城等)参观学习，使我们的工作能力提高很快，。从而，对我们的发展打下了良好的基础。在这一年的时间里，工程部主要工作表现在以下几个方面：

一、参与公司规章制度的制定与修改：

《※※※物业公司工程部表单、流程图》、《※※※物业公司工程部岗位职责》、《※※※物业公司工程部管理方案》等，对公司其它规章制度(《业主手册》、《装饰装修管理服务协议》、《业主入住房屋验收交接单》、《装修须知》等)提出合理化建议。

二、物业公司办公室的装修：

协助图纸设计、材料采购、设施跟进(水电、有线、煤气)、设备维护(空调)等。办公室由※※※装饰公司施工，在8月份的时候搬进新居办公，使物业公司办公走向正规化。

三、业主房屋装修审批、监督检查以及违章处理与验收：

业主室内装修图纸会审包含墙体拆除、水管移位、地面铺贴材料、给水管试压与卫生间闭水试验、挑窗渗水、工程遗留问题等;给施工单位或业主颁发施工许可证、室内装修注意事项、水管走向平面示意图等。监督检查重点在于外墙违章打孔、违规拆墙、卫生间防水层破坏、屋面跃层违章作业(天沟另作它用、土坯过高、栽树过大过高、违规设立景点等)、外墙设立雨篷、晾衣架、花盆台等。耐心的向业主解释室内装修应注意的事项，对那些违反装修管理协议的业主和装修公司，发现一处，整改一处，情节特别严重的扣除违约金(10家左右)。

四、业主室内工程建设遗留问题处理：

工程建设遗留问题包含挑窗渗水、外墙开裂渗水、跃层渗水、玻璃破损、防盗门问题、室内水管破损漏水、墙面顶面高低不平、卫生间渗水等。对业主提出的问题一一落实到位，特别辣手的问题报房产公司批准后由业主自行解决或物业公司派人处理(费用由房产公司支付)。但也有不尽人意的地方，需要我在以后的工作中出处理。特别是双方交叉施工的地方(如挑窗渗水、跃层室内墙边渗水)，老是得不到解决，还有部分施工单位不及时维修，让我们的工作很被动。

五、及时解决业主合理的要求：

水压过低、室内开关跳闸、排水不畅通、联系有线电视电话煤气施工人员、楼上楼下装修相互影响(楼上渗水漏水、楼下打坏上面水管线管、钻孔相互打穿等)、业主合理的赔偿(工程遗留问题、水管跑水等)。做到事事心中有数，及时解决业主的心中疑惑，为业主提供优质的服务。在工程遗留问题上，我们既要维护业主的合理要求，也要了解开发商的难处，协调事情还要多钻研、多咨询，多方配合才会做得游刃有余。

六、※※※花园设备设施运行：

电梯基本正常运行，三菱公司进行二次维保，有针对性的维修多次，年底要进行一次大检修确保两节电梯的安全运行。、生活水泵运行正常，问题较少，泵房配套设施还须完善。临时用电现已不能满足小区正常运行，我们加班加点值守，确保小区业主能正常使用，年底保证业主正常供电。虽然十月份已通自来水，但是高层五楼、商场多层二、三楼以及会所多层五楼反映水压过小，我们报房产公司批准后准备年前确保业主用水正常。

七、设备设施资料与业主装修资料的收集以及设备设施安装跟进：

电梯资料、生活水泵资料、消防联动系统资料、小区户型图纸、业主装修验收资料、防水层破坏申请资料、防盗窗安装申请资料、安全栏杆改动承诺书、屋面跃层改动承诺书、业主装修进度表等。由于房产公司配套设施安装后置原因，配电资料与建筑资料暂未收集齐，不过在来年的工作中，我们会整理收集到位的。小区的生活水泵、集水井潜污泵、电梯、自饮水设备、排烟风机、消防控制室联动主机、消防水泵、配电设备(变压器、高低压配电屏、控制屏)、排水设施(化粪池、排水、污井、管道)、给水设施(自来水管网、阀门、减压阀、水箱、管道)等已基本到位，由于绿化、电力、消防配套在施工，就会对已有的设施设备运行产生影响，我们会对正在施工的项目提供合理化的建议，协助开发商完成配套设施的安装、调试与运行。

八、配合财务部对常用工具与材料的采购与保管：

冲击钻、手电钻、手磨机、疏通机、铝合金梯、皮工具袋、热熔机、钢丝钳、尖嘴钳、起子、卷尺、电笔、管子钳、扳手、钻子、锤子、电工刀与美工刀、灯泡、雨具、润滑油等。小工具已发放到人，个人领用工具品种根据工种发放，工具由个人负责使用、保管，共用工具存放在值班室，由专人负责保管。由于人为因素所造成的工具发生丢失、损毁由责任人按工具价值赔偿。

九、配合开发商的工作：

上半年解决业主装修临时用水用电，为肯德基、新一佳、国美提供装修水电管理，地下室临时排水管理，为各施工队(建筑单位、消防、暖通、装饰装修、移动、电力、自来水、电信、有线电视、煤气、直饮水、电梯等)提供施工水电，得到房产公司的一致好评。特别在临时水电上面，我们工程部人员夜以继日地工作，确实保证了小区供水供电基本正常。

十、对部门员工进行合理化的管理：

在了解员工的同时及时发现他们的长处与不足，要善于运用他们的长处，帮助他们改掉不良习惯，使我们小集体整体水平得到提高。对优秀员工要及时给与奖励(三名员工获得 “服务之星”) ，严惩工作三心二意的，必要时给与辞退(有三名员工)，保持我们工程部的战斗力。

在新的一年里，我们会更进一步大挖潜力，提高员工的积极性，把工程部的工作做细、流程化;让部门的每一个员工工作有条不紊，我们会从以下几个方面着手规划：

一、现行工作值班制度做局部调整，根据小区设备设施实际运行情况安排人员轮流值晚班，确保晚上十一点前有两人值班，十一点到天亮一人值班。

二、实行维修保养岗位责任制度，各种设备设施维修保养责任到人，签许《※※※设备设施维修保养责任状》，实行主管监督机制，根据员工的实际能力选择合适的岗位。

第四篇：物业工程部工作计划

目前，物业管理公司负责集团在x投资主要项目之一的投资广场的物业管理及配套x公寓的经营，x广场在硬件环境上确实是一流的，已成为x的标志工程及形象代表，而物业管理作为主要的软件环境，也需要高标准、高水平，两相结合使投资广场成为真正的一流物业。在目前的基础上，下半年相关计划如下：

一、明确管理结构，清晰管理层次，使各项管理权责分明，合理有序

首先是物业公司的地位，按实际情况的需要以及地产与物业管理之间的关系，物业管理行业的普遍惯例，物业公司隶属房地产公司，作为房地产公司下属专门从事物业管理的独立机构，这样的结构专业对口，两用其利，上下呼应，在现阶段无论对地产开发还是物业管理都十分有利。

其次应以委托合同或其它法律形式明确投资广场业主方（x公司）与物业公司的聘用委托关系，以及规范第二业主（租户、使用人）与物业公司的间接委托关系。

物业公司内部的架构，目前严重失调，应在精简、实用原则下，建立现代企业所必须具备的机构。按目前的情况，急需建立的职能机构如综合管理部（行政、人事、质量管理），营销企划部（企业ci与企业文化策划、宣传、营销），再完善和规范财务计划部（负责会计核算、出纳、仓管、成本控制管理），另外将投资广场物业管理与x公寓的经营管理按职能各自成立一个管理处，x公寓是作为物业公司向业主方承租经营的物业，由＂x公寓管理处＂按商务酒店模式进行管理，而＂广场管理处＂则为包括公寓在内的所有投资广场的物业提供全面的物业管理方面的服务。＂投资广场管理处＂与＂x公寓管理处＂作为物业公司两个独立部门，公司＂三部＂（财务、综合、营销）作为公共服务部门，负责全公司（包括＂两处＂）的相关职能管理。公司对＂两处＂按各自特点进行考核管理：广场管理处以客户满意度和整体发展作业绩考核依据，公寓管理处以营业状况做业绩考核依据。

这样，即形式物业公司与房地产公司的建属关系，与业主方（x公司）的聘任委托关系，与租户的间接聘任委托关系（通过业主方进行）的明确层次；物业公司内部再形成＂三部＂＂两处＂的事务管理与事业管理、服务与经营（物业管理与公寓酒店经营）各职能明确的格局，权责、利分明，便于控制和规范。

二、建立系统的动作管理模式

无论是物业公司的整体运作，还是各部门的管理，都需要有一套统一、系统的模式来规范、协调和实施控制，这是现代企业管理得以成功运作的基本系统要求。

物业管理和公寓酒店管理在当今都是较为成熟的行业，有整套的理论支持，有很多历经成功检验的成熟经验，有无数成功条例可供借鉴。在结合实际的基础上，参照这些成熟的经验来制定各项运作管理规范。建立一套系统的模式，这样形式高起点、高标准来创造高水准，可以得到事半功倍的效果。这也是物业公司急待解决的问题。

三、加强日常管理工作

在日常的基础管理中，充分彩各种现代管理方法和技术，如普通应用于服务行业的计划目标管理、全面质量管理、xx体系管理和协调、激励管理等。

根据xx质量保证与管理国际标准中有关服务行业的要求，将各项管理工作的每一项细节形式标准化文件，在物业管理标准化之路，这也是行业发展的趋势。

借鉴和利用成熟经验，将各种先进的管理方法运用到实处，落实到细节。作为服务性行业，日常基础管理的主要重点是服务水准，即服务产品的质量。引入质量控制、质量保证的概念，建立质量控制体系，把各项工作以标准程序文件来规范，这是基础管理的趋势，也是有效的方法，也容易做到。

四、吸纳人才，加强培训，充实各关键部位的人力资源

企业以＂人＂为本，物业管理更是一个人力密集型的服务性行业，目前物业公司在物业管理、公寓客房服务、行政人事、质量控管、营销企划这些关键岗位严重缺乏干实事、真正专业的合适人才，在保洁、工程等基础岗位也无相关专业的骨干技术人员，不仅难以搞好目前的运作，也将严重制约公司的发展与成长。

招聘吸纳和加强培训是解决人力资源问题的有限手段。业内通行的做法是与专业技术学校联合建立人才储备基地，采取＂请进来＂、＂送出去＂的方式进行培训、学习。

建立并实施激励机制，创造良好的氛围环境，如工效结构、评优奖励、末位淘汰以及良好的企业文化吸引，适当的福利等等都是成熟的人力资源管理策略与方法。

充分吸纳有用之才，创造培养和留住人才的环境，使公司保持活力，有充足的人力资源做后盾，就可以大大促进成长和发展。

五、投资广场的物业管理工作重点

在明确管理层次，做好上述工作的基础上，各部门与＂广场管理处＂协调配合，贯彻落实公司各项方案，以客户（业主、租户）满意为重心，完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量，另在以下几点上实实在在地坚持＂客户至上、服务第一＂的原则：

1、改善和创造优质物业管理环境，在对租户提供服务方面采取一系列有效措施，尽快提高客户满意度。如：加强员工礼仪礼貌，规范各项程序，提高办事效率，为客户提供一些便利的免费增值服务（打扫房间、维修设施、收发邮件、代办电信业务等等），不乱收费或明确除物业管理费外不收取客户特约服务成本以外的任何费用。

2、在保安、保洁等基础环节采用星级酒店的管理方法，高标准地实施程序化、制度化、远东化管理，尤其是在涉及对客服务程序方面一律以xx标准要求建立质量控制与保证的程序文件，实施标准化管理。

3、在物业设施的运行和维保管理、能耗控制方面利用各种成熟经验，确保大厦物业设施＂常用常新＂，达到物业管理的＂保值增值＂目的，并使这一方面成为物业公司的一项长处。

4、充分利用投资广场这一物业基础来创建和实施物业公司的企业文化、ci系统建设、营销策划等活动，将物业公司的形象与广场的物业形象紧密结合，不仅可减少这方面的投入，更可以＂双赢双惠＂，物业公司创造社会效益的同时，广场物业形象得以提升，使用价值得以升华。

5、在物业管理方面，根据目前的情况还需着重以下几点以保持持续发展并始终走在本地区同业前列：

①需要大力提高从业人员的素质，尤其是管理人员要尽快专业化，通过各种途径学习培训专业知识，一年以内必须取得国家物业管理上岗资质证，管理处主任必须取得物业管理职业资质证书，全面提升公司人才层次，配合和促进公司发展。

②按照国家物业管理企业资质审查标准，要求着手完善公司各项建设，力争一年以内通过相关资质审查，取得物业管理业专业资质证书。

③确定明确的奋斗目标：即以投资广场的物业管理为基础，充分锻炼人才，完善管理模式，积累经验和实力，在一年以内形成一支稳定、专业的物管队伍，把投资广场建设成为一个＂整体秩序井然有序、内外环境整洁、优雅、安全，物业服务细致、周到、热情，配套设施齐全、便捷＂的高尚商务中心，成为x一流写字楼和物业管理的优质样板。

六、x公寓的经营管理

将x公寓按标准商务酒店模式进行管理，同样实行高标准的星级化管理，狠抓服务质量，这方面在本地有充足的人才与管理经验可以引进，做好公寓的经营，获取较好的效益较为容易，以下为几个方面的重点：

1、营销工作是经营的重中之重，销售才能创造利润和效益，也只有保持一定的客房入住率，才能最终检验和锻炼管理能力。争取准确定位（消费层次、价格策略、服务水平）、积极营销（充分运用各种成熟可行的营销手段）、创造品牌（x策划、宣传、结合提升品质，争取市场美誉度等以求品牌效应）的策略，将公寓的营销做活、做实、做顺。

2、服务质量是酒店经营成功的基础。抓好服务质量的关键是确实标准和程序，加强人员培训，严格质量控制管理，只要认真做好这几项工作，服务质量就可以有保证。

3、完善硬件设施和配套功能，充分利用、完善现有康乐设施，如网球场、乒乓球室、棋牌室等，引进其他必要的项目如美容美发、健身娱乐等，另在餐饮、会议设施的配套上加强，补充配置好vip及其它客房应有的设施，使公寓在硬件水平和服务功能上形成综合性、完整性、便捷性，提升品位及同业竞争力。

4、公寓楼在地理位置上较偏僻，具备＂闹中取静＂的优势，但因无临街门市，也没有广告宣传方向的直接视觉标识等，造成＂养在深闺人不知＂的局面，不易被消费对象发现选中。而只需打南大门，利用xx路的优势，在南大门及相连通道投入一些标识、宣传物，比如与xx餐厅租户合作制作广告牌、路灯标识以及一些烘托气氛的装饰物，即可变不利为有利。

另外在成本控制、安保防卫等方面常抓不懈，根据本地市场分析，公寓楼的硬件条件有优势，辅以积极求进、务实创新的管理，半年内使之成为本地一流商务酒店，创造良好的效应并非难事。

七、在提高管理水平的基础上，向创品牌、求发展的目标前进

物业管理目前在x只是初具雏形，正规、规范和专业化的物业管理公司尚处空白，发展空间巨大。而且物业管理是一项社会效益很明显的工作，可以为集团树立良好的社会形象，同时在集团立足x开发地产业方面更可有所作为。所以，物业公司务实求进、积极向上的发展是有很必要的现实意义的。

在上述一些方面的简要计划与设想的基础上，加强管理、努力奋进、逐步提高，以＂一年扎根，两年完善，三年创品牌＂为整体目标，立足x乃至xx，在物业管理方面有所作为是一个可行和切实的目标。

第五篇：众合物业工程维修部管理制度

工程维修部管理制度

第一章总章:

为提高工程部人员的安全认识，适应法制化，现代化，智能化管理的要求，而须拟定本制度

1 本制度适应工程部全体员工；

2 值班人员安全制度；

3 值班人员责任制度；

4 值班人员交接班制度；

5 配电室管理制度；

6 区域管理制度；

7 设备设施保养和维修制度；

8 工具的管理制度；

9 图纸。资料和档案管理制度；

10 接报修、维修文明用语制度；

11 培训安排管理制度，

12 考核管理办法。

第二章值班人员安全和责任制度

第一条值班人员安全制度

一．配电室值班和小区日常工作值班都必须具备以下要求:

1 值班人员必须经过取得相关上岗资质方可上岗[复印件粘贴]； 2 值班人员必须严格遵守国家法律法规、公司的规章制度，终于职责，做好本职工作； 3 值班人员必须对所值班区域的设备设施的位置、。功能。、用途、走向。熟练的掌握；

4 值班人员应具备必要的电气[应知"[应会"技能，有一定排除故障的能力，熟知电气的安全*作规程

5 正确使用各种工具和劳动保护用品；安全地完成各项工作任务

二值班人员必须遵守劳动纪律

1 值班人员不得疲劳上班；

2 严禁饮酒上班；

3 上班期间严禁睡岗、擅自脱岗；

4 上班期间严禁做与工作无关的事情；

5 未经上级主管部门标准严禁擅自调班；

6 未经上级主管部门标准严禁擅自整改和维修设备设施；

7 应遵守各项安全*作规程，不得蛮干，认真作业、保*工程质量；

8 必须按规定着装上岗。

第二条值班人员责任制度

1。值班人员必须认真填写、。抄写有关报表并按时上报。，并将当日设备设施的运行情况、。检修及事故处理情况作好记录；

2 如发生故障或异常现象，值班人员不能正确判断原因时，应立即报告部门负责人，报告前不得进行任何修理；

3 不得乱抄、乱填虚假的设备设施运行情况和值班记录。

第三章交接班制度

第一条 *员必须按规定时间提前15分钟到岗，交班人员应办理交班手续签字后方可

离岗；

第二条交班人应当提前做好以下交班工作:

1 提前整理好抄、填及有关报表；

2 核对电气、设备设施相关数据是否正常；

3 设备设施缺陷、异常情况记录；

4 核对并整理好消防用具、工具、钥匙仪表、公共工具及备用器材；

5 提前做好清洁卫生工作。

第三条交班时应交清下列内容

1 设备设施运行、变更、异常情况和处理经过；

2 设备设施检修、改造等工作情况及结果；

3 巡视检查中的缺陷和处理情况；

4 继电器保护自动装置的运行及动作情况

5 当班完成和未完成的工作及有关处理措施。

第四条 *员接班时应当做好下列工作

1 认真查阅各项记录；

2 巡视检查设备设施、仪表等运行情况及检测安全措施布置情况；

3 核对所移交物品是否齐全；

4 检查周围环境及室内卫生情况是否合格。

第五条遇以下情况不准交接班

1 *员接班前饮酒或者精神不正常；

2 发生故障或者正在处理故障时；

3 设备设施发生异常尚未查清原因时；

4 物品不齐或者卫生不清洁时。

第四章配电房管理制度

第一条建立完整的各项设备设施运行情况记录表；

第二条健全以下制度:

1 值班人员岗位责任制度；

2 交接班制度；

3 倒闸*作票制度；

4 巡视检查制度；

5 检修工作票；

6 工作工具管理制度

7 设备缺陷管理制度；

8 安全保卫制度。

第三条建立合理安全的保养和检修计划

第五章区域管理制度

第一条班组长负责制度；

第二条各设备设施、楼号等个人责任制度；

第三条综合讨论、学习制度。

第六章值班设施保养、维修制度

第一条专人负责制度

第二条巡查、保养、维修记录制度

第三条保养、维修计划制度。

第七章公用工具管理制度 1。共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，

如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。

2。当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由*员清点检

查工具使用情况确认后签收。

3。所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。

私用工具使用管理

1。发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还

给公司。

2。个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。

3。个人所领工具属常规*磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必

须提供旧件。

第八章资料、图子和档案管理制度

1、本小区工程图纸和设备设施技术资料由专人负

第九章、工作流程

一、工程部每天工作事项

1、每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保*所有办公区域、设备*作

间的卫生整洁。

2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。

3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所*作的设备运行情况要认真填

写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。

4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的每日耗能、

容量详细记录，保*正常供电。

5、工程部每日必须保*有人接听报修电话，保*维修工及时维修率为100%，保*整

个小区的正常运行。

6、工程部主管每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作，对

所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正

7、工程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后，方可休息，运行工每日必须早上7点半开启公共所需机组，下午6点关闭运行设备。

8、工程部各班组负责人必须在每日下午6点集中开碰头会，把每日所做的工作和发现的问题做出总结，并安排好第二天工作安排后方可下班。

二、工程部礼貌用语规范

1、接报维修电话服务用语:接到报修电话时，首先问[您好!工程部，您有什么需要帮助的吗?"在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录(如:报修事项、报修地址、报修人姓名及电话)，在记录做好后说[好的，我们会尽快派维修工赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗?"再问清没有其它事项后，说[再见"。

2、维修工服务用语:在接到维修通知单后，及时赶到维修现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说[您好!我是工程部维修工，是您需要帮助吗?"在落实清楚说[好的，让我先帮您检查一下。"在检查完毕后，发现问题及时维修。维修完毕后说[您好!现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要帮助的吗?"在报修人员没有其它事情后说[再见"。

3、*作工服务用语:设备*作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说[您好!

您有什么需要帮助的吗?"再问清来由后说[请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。"

再经主管领导同意后说[您好!请您登记一下。"在登记完毕后，迎领参观人员参观，

并随时回答参观人员提出的问题。在参观人员参观完毕后，送出门外说[您慢走，再见"。

三、维修工服务流程

1、每天对管辖区域内的给排水系统、公共设备设施、消防系统进行巡回检查。

2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。

3、巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。

4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。

5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可进入维修。

6、维修时要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。

7、维修完毕后使用礼貌用语，让业主在报修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情。

8、负责清扫地下室公共区域内的卫生，每周进行一次全面的卫生清洁。

9、如发生溢水事故时应沉着冷静，迅速关闭阀门，切断水源，并及时维修处理和上报有关领导。争取把财产损失降到最低限度。

10、对所有设备、设施按规定要求进行维修保养和消毒。

11、每周对办公楼区域内所有用水量作一次统计，随时掌握室外管网是否有溢水现象。

四、电工服务流程

1、每天对管辖区域内各层强电井道母线、负荷开关、*座、普通照明、应急照明、庭院照明、景观照明以电气设备进行巡回检查。

2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。

3、巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。

4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。

5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可进入维

6、维修时要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。

7、维修完毕后使用礼貌用语，让业主在保修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情。。

8、如发生停电事故时应沉着冷静，协助配电室值班电工查明停电原因，并及时维修处理，恢复正常供电和上报有关领导。

五、配电室值班员服务流程

1、值班人员每天认真查看交接班记录并检查设备，做好记录。

2、值班人员每天必须认真巡查配电室从高压到低压供电系统运行情况，并做好记录。

3、详细核查各控制柜的工作参数，并做好详细记录。

4、每两小时对高低压变配电系统巡查，并做好各馈电柜运行记录，随时掌握用电高峰、低峰情况。

5、对配电室存在的问题及时上报主管领导，做到及时解决处理，保*配电室正常安全运行。

6、详细填写交接班记录、运行记录、巡回检查记录。

7、负责清扫配电室区域内、地下室男、女卫生间、发电机房、地下室西走廊卫生清扫，每周进行一次全面的卫生清洁。

8、每周、每月对所有设备用电量进行统计，随时掌握用电量。

9、每15天对柴油发电机房设备试运行一次，并认真填写运行记录。

10、如发生停电事故时应沉着冷静，查明停电原因，并及时维修处理，恢复正常供电。如遇外网停电，首先启用应急预案，开启发电机组，保*重要设备的正常运行，然后倒闸*作用第二路高压供电，恢复正常供电关闭发电机组

第八章培训安排。

1、工程技术部负责人于每年的12月15日前制定出下年度的员工培训计划，并上报公司审核批准。

2、员工培训计划的内容应包括以下各方面:

a) 不违反国家的有关法律、法规；

b) 有明确的培训内容；

c) 有考核的标准；

d) 有具体的培训时间；

e) 有培训费用的预算。

3 新入职员工的培训。新员工入职后上岗前需进行3天的培训，并经考核合格后方可正式上岗。

4．1) 第一天上午培训内容为:介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度(考勤、奖惩、后勤等)；介绍本部门的工作*质、基本运作程序，讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉小区的环境。

2) 第一天下午至第三天上午带领新员工试上岗，新员工在部门负责人或老员工的带领下处理本岗位具有代表*的事例，从而熟悉本岗位运作程序。

3) 第三天下午由负责人安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能方面的考试。 4 ) 新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处；

5 服务培训。

1) 服务培训由公司安排授课人员讲授。

2) 服务培训每季度进行1次，每次不少于90分钟。

3 培训内容:

1) 文明用语；

2) 仪容仪表；

3) 礼貌礼节；

4) 服务技能；

5) 服务要求；。

6 安全培训。

1 ) 安全培训由工程技术部负责人具体负责。

2 ) 安全培训每季度进行1次，每次不少于60分钟。

3) 培训内容:

a) *作安全；

b) 日常生活安全

c) 设备设施和工具的使用安全

4) 培训形式为集中授课形式。。

7 思想及文化方面的培训。

1) 思想及文化方面的培训由工程技术部负责人具体负责。

2 ) 思想及文化方面的培训每半年进行1次，每次不少于90分钟。

3 ) 培训内容:

a) 思想品德；

b) 行为准则；

c) 语言表达能力(重点加强普通话方面的培训)。。

8 特种培训。对于工程技术部的特殊工种(电梯、值班电工、制冷等)应有计划地选送员工出去培训或请*人士来授课

9 每次培训后，应由工程技术部负责人将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规范地记录在内。

10 培训记录应妥善保存，各类培训计划、保存期为3年；、保存期为长期。

第九章考核管理办法 1 遵守劳动纪律，按公司的制度要求每日按时打卡。

①迟到一次扣1分；

②未打卡一次扣1分；

③早退一次扣1分；

④旷工一天扣3分。

2 服从工作安排，按时、保质、保量地完成工作任务。

①不服从安排一次扣2分；

②未按时完成任务扣1分；

③完成任务质量不好一次扣2分；

④未按作业程序工作一次扣1分。

3 尊重领导、团结同志，杜绝一切不利于集体的行为及言论出现。 ①不尊重领导者一次扣3分；

②同志间吵架者双方一次扣2分；

③有不利于公司的行为者一次扣2分；

④有不利于公司言论者一次扣2分。

4 按公司的要求着装，保*良好仪表、仪容，体现零点物业的精神风貌。 ①未按要求着装者一次扣1分；

②留胡须、长发、带耳环者一次扣1分；

③化浓妆、留长指*者一次扣1分；

④工服不干净、整洁者一次扣1分；

⑤工作时有不雅行为举止者一次扣1分。

5 规范运用公司规定的[三种"语言，即形体语言、情绪语言和表达语言。 ①服务时行为不规范者一次扣1分；

②服务表情冷淡者一次扣1分；

③语言生硬、不礼貌者一次扣1分；

④对顾客不尊重者一次扣2分；

⑤未按规定程序服务者一次扣1分。

6 积极参加公司各种培训，努力加强服务意识培养，自觉钻研业务知识不断提高服务质量。树立[业主至上、服务第一"的工作理念。

①不认真接受培训者一次扣1分；

②未参加培训者一次扣2分；

③受到顾客公*投拆者一次扣3分；

④与顾客发生口角者一次扣5分；

⑤就职期间取得学历*书或技术*书者一次加5分。

7 爱护公司荣誉，树立整体观念，反对本位思想处理好局部与全局的关系。 ①未制止有损公司行为者一次扣1分；

②给他人工作造成障碍者一次扣1分；

③影响公司整体工作步骤者一次扣2分。

8 认真学习国家法规条例，严格遵守公司的各种规章制度、争当爱岗敬业的优秀职员。

①不认真学习法规而有工作偏差者一次扣1分；

②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分；

③违反制度、违反法规者一次扣3分；

④岗位职责者不明确一次扣2分。

9 坚守工作岗位，遵守劳动纪律，保持严肃有序的工作氛围。发扬艰苦奋斗的工作精神，培养厉行节约的良好习惯。

①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；

②擅自离开岗位者一次扣1分；

③工作场合不严肃者一次扣1分；

④作风涣散、拈轻怕重者一次扣1分；

⑤浪费财物、无节约意识者一次扣1分。

10 积极交流工作经验，主动沟通工作疑难问题，及时汇报工作状况。 ①由于缺少沟通而拖拉工作者一次扣2分；

②未及时汇报工作疑难者一次扣1分；

③未及时沟通而造成不良后果者扣3分。

11 加强安全防范意识，及时排除一切不安全隐患，确保管理区域的人员及财物的安全。

①未及时排除隐患者一次扣2分；

②未排除隐患而产生不良后果者扣4分；

③能及时排除隐患避免造成损失者一次加4分；

④勇于和不法分子斗争者一次加4分；

⑤勇于补救险情者一次加4分。

12 献计献策。

建议被公司采纳者一次加3分。

13 配合部门经理做好日常管理工作

未配合部门经理做好日常管理工作扣3分。

14 检查工程部卫生、所辖区域物品，及值班工具，是否齐备。 ①未检查扣2分；

②检查有遗漏扣1分。

15 检查出勤、记录在考勤表上。

①未按时记录扣3分；

②工作遗漏扣3分。

16 对日常维修工作派工、记录、协调安排各种工作。 ①未及时派工扣3分；

②各种协调好扣3分。

17 负责员工的日常考核(工作量工作时间)。

①未及时考核扣4分；

②考核有遗漏扣2分。

18 按保养计划安排员工对设备进行保养

①未安排工作扣3分；

②工作遗漏扣2分。

19 监督、检查员工执行保养计划情况

①未检查监督扣3分；

②未及时发现问题扣3分。

20 协助处理客户服务中心下达的维修单

①响应速度慢，延误或不及时的维修扣3分；

②工作质量差、效率低扣2分。

21 及时了解设备运行状况制定维修计划，掌握工作进度 ①未按时制定计划扣3分；

②对工作进度未进行了解扣3分。

22 完成上级临时指派工作

①未完成指派工作扣3分；

②完成不及时扣3分。

23 每月月底安排下月排班表

①未按时完成扣3分；

②排班不合理扣3分。

24 记录每天，当班维修记录

①没有记录扣3分；

②遗漏记录扣3分。

25 维修材料备仓情况发现材料不足，及时申请补充。 ①未及时了解、导致不足扣3分；

②数量不合理扣3分。

26 本人工作受到领导表彰或工作特别突出。

部门负责人酌情予以奖励加分1至10分。

众合物业有限公司

2012年10月

第六篇：物业工程部工作总结

首先感谢公司领导在xxxx年度对工程部空调工作的大力支持和肯定，同时感谢各部门在本年度对工程部的空调工作给与了积极配合和理解！在这里，我把工程部xxxx年度的空调工作完成情况向公司做一个汇报。

xxxx年度在公司领导的关心爱护和大力支持下，在工程部全体员工的辛勤劳动和不懈努力下，克服了人员少、工作量增大等困难，大力开展维修保养和挖潜力技术改造工作，积极主动的解决了设备设施存在的各种问题，并在节能降耗方面取得了重大突破。

一、维修保养

大厦有很多空调设备运行时间较长，不同程度地处于老化状态，维修保养及运行是空调工的主要工作。因此，加强设备维修保养，提高设备的使用寿命，制定科学合理完备的运行方案，是提高经营效益的重要环节。我们在提高人员技能的基础上，制定设备运行计划，强化维修保养，使空调设备设施处于最佳运行状态，从而达到合理运用能源，节约开支的目的。

xxxx年，我们对空调通风系统老化腐蚀的管道、风机进行了刷漆防腐工作，对部分空调管道进行了保温，维修25f室外排烟机电机1台，对大厦的排烟机、送风机进行了养护，空调机房更换了dn250闸板阀一个、ｄｎ２００闸板阀一个、dn20铜闸阀1个，修复了冷却塔玻璃钢体漏水问题，处理了软化水玻璃钢容器漏水问题，做好空调机房的防潮工作，修复空调机房因受潮短路损坏的控制箱开关，修复变电室变形损坏的空调总开关，对空调机房的全部电气设备进行了检修保养，更换ｌｓ制冷机排气扇一台，更换开利制冷机电磁阀一个，对开利制冷机充加了制冷剂ｒ１３４ａ，更换了１＃、３＃、４＃循环泵的水封和o环，机房内更换压力表４块、温度表５支，对热量积算仪和流量传感器做了校验，对热力管道、阀门进行了维护，对空调设备设施的管道、阀门、末端设备进行了维护。在春秋两次对户内空调进行了清洗回风口过滤网、过滤器过滤网等维护保养工作，将所有未开通使用的空调阀门关闭以降低能量损耗，做好冬季防冻工作，这是工作量最大最艰巨的一项工作，前后用了4个多月的时间。通常情况下，这项工作需要两个人一组来配合完成，但因工程部人员少，任务重，工作量大，在春季维护工作中基本是由一个人来完成的，这无疑增加了工作的难度，但工作人员克服了各种困难，保质保量的完成了这项工作任务，对１３２户２６０台空调进行了维护保养。秋季工程部员工共同努力对１３３户和１－４层的３４５台空调进行了维护保养。

二、改造项目

工程部积极配合总公司建设部对空调机房的.两台板式热交换器进行了更新改造，用两台换热面积４８平方米的换热器更换了原来换热面积２０平方米的换热器。为增大供暖流量，把热力井内的原来倒装的两个ｄｎ１５０柱塞阀重新进行了正确安装。对１１ｆｈ户因空调电机不配套产生过大噪音的风机盘管进行了更换。对２６ｆ空调用水箱拆装各一次。

三、节能降耗

节能降耗是今年工程部的一项重点工作。陈主管带领工程部员工在公司领导下，努力学习先进物业的工程管理经验，完善维修保养制度，使设备始终处于高效节能的工作状态，彻底降低能源消耗，延长设备使用寿命，节省开支。

四、解决供暖问题

供暖问题是天智物业遇到的最大最棘手的遗留问题。由于建设时引进热源不合适，致使无法满足业户的供暖需求。历年因供暖问题业户投诉率100%，不满意率100%。xxxx年，工程部在公司领导的大力支持下，充分发挥集体的智慧和力量，采取了一切可能的办法来解决冬季供暖问题。

xxxx年10月，工程部积极配合总公司建设部更换了两台板式热交换器。

xxxx年11月29日，工程部员工不畏严寒，带水作业，解决了工程遗留问题中的热力井主管道阀门倒装问题。整个过程中，张助理亲自靠上，工程部员工不怕脏，不怕累，不怕井内外30多度的温差，争先恐后，轮流下井作业。换完阀门已经是晚上8点多了，汗流浃背浑身湿漉漉的工程部员工才回家吃饭。

工程部员工群策群力，从热源上做文章，积极主动与市政公司换热站协调沟通，与换热站的领导和技术人员一起从技术上分析供热效果不好的原因，与对方摆事实讲道理，要求对方将流量从200立方米每小时增大到400立方米每小时，增开一台循环泵，加大了换热站提供给我们的热量，首次初步满足了业户的供暖需求，使业户户内温度达到了青岛市规定的不低于18度。

中央空调运行期间，工程部员工坚持到业户户内测温，同时注意天气变化，根据需求调整供暖设备设施的运行状态，既保证业户供暖需求，又把能源利用降到最低成本，及时解决供暖过程中遇到的各种问题。

当然，这只是在目前供暖条件下初步解决热源问题，供暖条件受市政公司供暖条件的限制，很难完全满足业户需求，并且当供暖面积达到10000平方米以上时，将完全不能满足需求。从长期经营的角度看，必须引进真正的“高温水”作为热源，才能从根本上解决供暖问题。

五、物业前期介入

工程部参入了汇智广场项目的前期介入工作。针对空调项目施工过程中发现的一些问题，工程部及时反馈给建设部。工程部还派出了专人深入现场，了解施工质量、施工进度等情况，参与空调安装工程的施工检查及验收，并就物业的内部设置、功能配置提出合理化建议，参与物业的竣工验收工作，做好物业的接管验收工作，为以后的物业管理创造良好的基础。在紧张而又繁忙的xxxx年里，工程部员工在空调工作中团结协作，爱岗敬业，无私奉献，增强了维修技能和技巧，增强了服务意识，提高了技术管理水平。

工程部节约的每一分钱，都将成为物业公司的纯利润。把工程部建设成为物业公司一个新的创利润部门，为公司创造更高的经济效益，是我们为之奋斗的目标！

xxxx年，我们工程部全体员工将以一个崭新的精神面貌迎接新的挑战，和其他部门的员工一道致力于为业主及客户提供一个安全、舒适、快捷的工作环境，确保写字楼功能的正常发挥，使物业保值增值。我们将在这和谐、理想而富有激情的环境中一展才华，和公司一起成长。在新的一年里，我们有信心用实际行动把空调工作推向一个新的高度、新的起点，向公司交上一份合格的答卷！

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