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县政府关于印发海安县农村村民建房用地管理暂行办法的通知
海安县人民政府文件
海政发〔2011〕27号
县政府关于印发海安县农村村民建房
用地管理暂行办法的通知
各镇人民政府，各开发区、园区管委会，县政府各部门、各直属单位：
《海安县农村村民建房用地管理暂行办法》已经县十四届人民政府第34次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一一年三月二十九日
海安县农村村民建房用地管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为推进农民集中居住区建设，改革农村传统建房方式，进一步推进我县新农村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《江苏省土地管理条例》等法律、法规的规定，结合我县实际，就加强农村村民建房用地管理，制定本暂行办法。
第二条 县国土资源局负责全县农村村民建房用地管理和监督工作。县住房和城乡建设局负责全县农村村民建房用地规划管理和监督工作。县政府农村工作办公室负责指导全县农村土地承包经营权的流转工作。
第三条 农村村民建房可使用集体土地(简称宅基地)，用地必须符合镇土地利用总体规划和村镇建设规划。鼓励联户建房或统一建设农民公寓房，提倡农民集中居住区村民住宅由镇村统一组织代建。其中县城规划控制区、集镇规划区、四大工业片区以及全县范围内因重大项目启动实施的农村村民建房和拆迁安置，由镇村统一规划、统一设计、统一建设多层或高层公寓式住宅，其他区域的农村村民建房实行统建与自建相结合的方式。
第二章 农村村民宅基地标准、对象与人数计算办法
第四条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积以户为单位计算，宅基地标准为：不满4人户，每户不超过120平方米；4人（含4人）以上户每户不超过135平方米。
住房和生活性附属用房的建筑占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十。
第五条 农村村民户一般由夫妻和子女及与其共同生活的父母所组成，以公安部门界定的户口为依据，由户主提出申请，申报对象包括符合下列条件的农村集体经济组织成员： ㈠户口在农村集体经济组织的人员； ㈡因执行国家移民政策迁入的人员；
㈢农村村民家庭成员中，入学前户口在建房所在地农村集体经济组织的普通在校大中专学生；
㈣农村村民家庭成员中，入伍前户口在建房所在地农村集体经济组织的现役义务兵； ㈤农村村民家庭成员中，服刑、劳教前户口在建房所在地农村集体经济组织的人员； ㈥家在农村的单位职工，其配偶为农村户口且本人未享受过福利分房、集资建房、经济适用房和住房补贴的；
㈦其他符合农村集体经济组织成员资格的人员。未成年人不得作为户主提出申请。
农村村民家庭成员中，符合下列条件之一的，照顾增加1人计算建房户总人口： ㈠超过法定婚龄的未婚青年； ㈡已领取《独生子女证》的独生子女； ㈢已领取准生证的育龄夫妇； ㈣有在外地工作的家庭直系人员。上述对象不累计计算照顾人口。
第六条 下列条件的居民可参照农村村民同等待遇享受宅基地。㈠购买城镇户口仍在农村保留承包田的居民；
㈡因土地征用就地农转非或因失地对接养老保险就地农转非的居民。第七条 分户新增宅基地，必须同时具备以下两个条件：
㈠一户内有两个以上在原籍定居的子女，其中有的已婚，居住拥挤，确实需要分居的； ㈡常住直系人口和政策性照顾人口6人（含6人）以上，且分户后新立户家庭人口不得少于3人。
第八条 不符合申请宅基地的情形：
㈠出卖、出租房屋或将原有住房赠与他人的；
㈡全家户口虽已合法迁入，但原籍宅基地尚未退还集体的； ㈢虽然符合分户条件，但原宅基地面积已达到分户标准的；
㈣原宅基地不影响村镇建设规划的，且面积不少于规定的限额标准的； ㈤已分配公房、享受过优惠购买公房待遇和住房补贴的； ㈥已婚独生子女与父母分户的；
㈦因拆迁的农村村（居）民户已被安置的； ㈧农民“弃宅进城”，已按政策享受优惠的； ㈨其他不符合申请宅基地的情形。
第三章 农村村民建房用地的报批及管理
第九条 农村村民建设住宅的，应首先向所在的村（居）委会提出使用宅基地申请，在征得村（居）委会同意后，再向镇人民政府提出宅基地使用申请，并提交户口簿、宅基地审批表、规划许可意见、老宅基地使用权证书及注销申请、土地承包经营权证书或土地调整到位证明等相关材料。
第十条 村（居）委会应当自收到使用宅基地申请之日起10日内，召开申请人所在的村民小组会议，经村民小组会议同意的，村（居）委会应在本集体经济组织或村民小组张榜公布，公示时间不少于7日，公布期满无异议，村（居）委会签署意见送达申请人。镇人民政府自收到宅基地使用申请之日起20日内审核，并提出审核意见，报县人民政府批准。
县人民政府自接到镇人民政府审核的宅基地使用申请之日起20日内，作出是否批准用地的决定。不准予用地的，由县国土资源局自不予批准之日起5日内将不予批准决定送达申请人，并书面说明理由。
第十一条 购买农村村民住房的农村村民，应当符合申请宅基地条件和标准，已有宅基地的，必须先行复垦退出。购房申请人办理房屋所有权变更手续后，按上述第九、十条程序办理宅基地使用手续。
第十二条 农村宅基地不涉及农用地的，由县人民政府批准。涉及占用农用地的，须依法办理农用地转用审批手续。
第十三条 农村村民经批准后连续两年未使用的宅基地，其批准文件失效，土地应无偿交还原集体经济组织另行安排使用。
县人民政府根据农村居民点的用地情况和农村村民建设住宅的实际需求，于每年年初一次性依法向省人民政府申请办理宅基地占用农用地转用审批手续。经依法批准后，由县国土资源局按户逐宗批准供应宅基地。县国土资源局于每年年初将上年度宅基地占用农用地的具体地块情况，报省国土资源厅备案。
第十四条 因实施村镇规划，农村宅基地需动用本集体经济组织农户承包地的，承包方应当服从，但集体经济组织应当在依法预留的机动地、通过依法开垦等方式增加的土地和承包方依法自愿交回的土地中给予调整，或者通过承包户之间互换承包地的方式解决。
因实施村镇规划，农村宅基地涉及农村集体土地所有权调整的，由镇人民政府负责办理，报县人民政府批准。涉及农村集体土地所有权调整的，须经村民集体经济组织三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。
农村集体土地所有权调整，可通过土地调换、货币补偿方式进行。货币补偿可参照国家征收土地的补偿标准由用地方一次性补偿给土地转出方。
第十五条 土地利用总体规划确定的城乡规划区内的建房预留地不应作为承包地长期发包；已经发包的因建房用地涉及农户承包土地的，须同时办理土地承包合同及《农村土地承包经营权证》等变更手续。第十六条 切实加强农村宅基地的管理。
㈠镇人民政府应组织负责规划、国土、建管等工作的相关人员对宅基地实施“四到场”，即审批前实地到场踏勘，审批后实地到场定桩放线，建设中实地到场跟踪监督，建成后实地到场竣工验收。
㈡镇人民政府应组织村（居）委会对辖区内宅基地情况进行动态巡查，发现违法行为的，依法处理或移交相关部门处理。
㈢村（居）委会发现本区域内违法建设行为的，应及时予以制止，并向镇人民政府或相关职能部门报告。
㈣农村村民建房用地批复中明确应拆除的生活用房、副业用房及附属设施，原则上坚持先拆后建。
第四章 农村村民统建公寓楼建设用地管理
第十七条 农村村民统建房用地采取项目用地的形式报批，供地主体为项目所在村（居）委会、村集体经济合作社或镇人民政府（街道办事处）。
项目单位需提交立项批文、规划许可证、用地红线图、规划平面图、农用地转用批文或土地征收批复，存量建设用地提供原土地使用证等申报材料。
第五章 农村村民建房用地登记发证及流转
第十八条 土地使用权登记应按照申请、受理、审核、注册登记、核发证书的程序进行。登记必须达到“权属合法、界址清楚、面积准确”的要求。
第十九条 农村村民住房办理土地使用权登记，土地使用者以户为单位，由户主或户主代表提出书面申请。
第二十条 农村村民单体、连排独宅在竣工交付后按宗地逐宗发证。
申请人需提交土地登记申请书、申请人身份证及户口簿、村民建房用地批准资料或其它土地权属来源证明、宗地图、地籍调查资料等。
第二十一条 多层、高层统建房竣工验收交付后按分摊土地面积发证。
申请人需提交土地登记申请书、申请人身份证及户口簿、房屋所有权证、入住统建房审批表等资料。
权利人分摊土地面积＝权利人建筑面积÷建筑层数
小区内的道路、绿化和其它公共场所、公用设施所占的土地进行登记造册并为集体所有。第二十二条 有下列情形之一的，土地使用权不予办理登记： ㈠土地权属有争议的； ㈡因依法查封地上建（构）筑物和其它附着物等原因限制土地权利的； ㈢城镇居民在农村购买和违法建造住宅的；
㈣不能提供合法有效的土地权属来源证明文件等申请材料的； ㈤在弃宅进城工作中，已承诺放弃宅基地使用权的； ㈥其他依法不予登记的情形。
第二十三条 县国土资源局应当自受理土地登记申请之日起20日内办结土地登记审查手续。
第六章 有关责任
第二十四条 县国土资源局发现农村村民非法占用农用地进行建设的，应当责令其停止建设；对拒不停止，继续施工的，按土地管理法律、法规予以查处。
第二十五条 县住房和城乡建设局发现在各镇规划区内不履行规划审批程序或不按规划审批确定的要求进行建设的，应责令停止建设，并按相关法律、法规予以处理。第二十六条 县城市管理行政执法局发现县城规划区内的村民，未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证或者利用失效的建设工程规划许可证进行建设的，应责令停止建设，并按相关法律、法规予以处理。
第二十七条 各镇人民政府发现农村村民在城镇规划区外不履行规划审批程序或不按规划确定的要求进行建设的，应责令停止建设，并按相关法律、法规予以处理。第二十八条 以拆除原住宅为条件申请迁建住宅的，新房竣工后，不按规定拆除原有住宅并退还宅基地的，由县国土资源局按非法占地处理。
第二十九条 在农村村民建房过程中违反规定变相搞房地产开发的，由相关部门依照法律、法规没收地上建筑物以及非法所得，并追究直接主管人员和其他直接责任人员的责任。
第三十条 各相关单位应加强对农村村民建房用地的管理，凡违法审批的，批准机关应承担违法审批的法律责任。有关管理人员如有玩忽职守、滥用职权和以权谋私等行为，将追究其违法、违纪责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第三十一条 国有农场职工申请建房用地以及农村村民使用国有土地的，可参照本办法规定执行。
第三十二条 本办法自发文之日起执行，县政府海政发〔2001〕44号文件同时废止。第三十三条 本办法由海安县人民政府法制办公室负责解释。
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