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第一篇：物业服务实施方案
物业服务方案
一、物业基本情况 物业类型: 物业名称: 坐落位置: 占地面积:万平方米 建筑面积:万平方米 栋 数:栋
二、管理服务事项
1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括:房屋的承重结构(包括:基础、承重墙体、梁柱、楼盖等 ,非承重结构 的分户墙外墙面、屋盖、屋面、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、楼 道灯、避雷装置。
2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括:共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防 设施设备、电梯。
3、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。
4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生,垃圾的收集、清运。
5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。
6、维护小区内公共秩序,协助做好区域内的安全防范工作。
7、交通秩序与车辆停放的管理。
8、物业档案资料管理。管理与物业相关的工程图纸、住户档案与 竣工验收资料。
9、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。
10、房屋装修管理。
11、组织开展小区文化娱乐活动。
12、物业服务费和其他相关费用的收取。具体包括:物业服务费、电梯使用费、电梯维修维护费等。
13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。
14、接受业主委托,对其物业的专有部分进行维修养护。
15、对业主和物业使用人违反《装修管理规定》、《业主临时公约》 等的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取规劝、制止等措施。
16、有偿服务。包括室内设施设备的维修安装、家政服务等。
三、物业服务质量和标准
(一房屋公用部位的日常养护维修:对房屋屋顶、外墙面、楼道 等共用部位进行日常养护维修,保持完好。
(二共用设施设备的维修、养护:配电设施、主供水、供电、供 气管线等设施设备定期进行日常养护维修,保证其正常运行。
(三 共用畜水池的维护管理:共用蓄水池每季度清洗、消毒一次, 保证饮用水符合卫生质量标准。
(四排污设施管理:定期清疏和维修业主共用的排水排污下水管 道、化粪池的日常检查养护,确保正常使用。
(五道路维修管理:对小区内的小区级道路(不含市政道路进 行日常养护维修,保持道路良好。
(六清洁卫生
1、楼道每天清扫,栏杆、扶手每天擦拭干净,确保地面无油污、栏杆无积灰,保洁率达 92%以上。
2、道路、院坝等公共场地每天清扫干净,做到果皮、纸屑、烟头 等垃圾随有随捡,保洁率达 90%以上。
3、定期组织实施化粪池清掏(每年一次 ,衔接处理好费用来源。
4、生活垃圾每日定时到指定位置收集清运 2次(上午:6:30— 8: 30;下午:2:30— 5:30 ,垃圾桶随时清洗,保持干净。
5、共用地段墙面无广告张贴物。
6、墙上积灰、天花板蜘蛛网等随时清扫。
7、阴阳沟等卫生死角每周清扫,并根据季节变化喷洒药物。(七绿化物日常养护管理:
1、花卉树木按季节适时松土、修枝整形、剪草、施肥、治虫和浇 水,保持绿化物生长良好。
2、按单位要求及实际情况增添更换花卉树木。
3、绿地完好率达到 97%以上。(八公共秩序维护及安全防范
1、小区实行 24小时保安值班制度,设置固定岗和巡逻岗。
2、对外来人员(物品的出入进行询问、登记,核查属实后方能 放行,禁止闲杂人员进入小区内。
3、负责小区业主信件、报刊等的发放工作。
4、发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当 及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
5、定期对保安人员进行安全防范技能培训及消防演练,强化保安 人员自身素质。
6、保安人员配置对讲机等器械,以便及时应对突发事件。
7、定期检查小区的安全防范、消防设施情况,发现隐患及时整改, 并作好记录。
8、协助搞好小区治安管理。(九维修服务
1、小区内提供 24小时维修值班服务,停水、停电、水管破裂、下 水道、沙井堵塞等急修,报修后 15分钟内赶到现场;日常零星维修, 报修后 30分钟内赶到现场或预约维修处理时间。
2、负责拟定保修期后房屋公共部位、公用设施设备等的大中修维 修方案,送交贵单位或业委会审核后实施改造。
3、对小区房屋公用部位、公用设施设备等定期进行维护保养及巡 视检查,发现隐患及时维修。
4、不得擅自占用公用部位和改变公用设施设备的使用功能。
5、公用路灯做到随坏随换,保障住户出入方便。
6、做到维修合格率达 98%以上,维修及时率达 96%以上。
7、做好房屋、设施设备的检查、保养、报修、维修、回访等项的 书面记录,整理存档。
(十水、电、气管理
1、直供一户一表,代收代缴水、电、气费,单价按地方核定标准 收取。
2、如不是直供表,则严格水、电、气的管理,让水、电、气总表 与分表的差额控制在合理范围内, 除公用部分外, 水的差额控制在 10%以内, 电的差额控制在 8%以内, 气的差额控制在 5%以内。如超出规定 控制率部分视为物业公司管理不善,应承担其相应的费用。
3、共用地段卫生或绿化、庭院路灯等公用部分用水、电的费用由 业主承担。
4、每月定时抄录水、电、气总表及分表,根据总表、分表计算出 水、电、气单价,并将账目公布上墙。
5、若发现住户偷窃水、电、气,一经查实,当事人应当全额承担 当月该单元水、电、气的差额。
(十一电梯使用管理规定
电梯是小区人每位业主的共有财产, 也是所有共有财产中最为昂贵 的设备之一,保护和延长其使用寿命是每位业主的责任,应当严格执行 以下规定:
1、除装修期间外,严禁用电梯运载货物及施工材料。
2、装修期间,装修材料(河沙、岩沙等和装修垃圾必须全部袋 装,并均匀放在轿厢内,勿将石子、河沙等杂物踢入地坎内,超大、超 长材料及物品严禁用电梯运送,以免发生危险。
3、使用电梯时应文明操作、严禁用钥匙等硬物按动或拍打显示按 钮,以及随意按动警铃按钮。
4、不得超载运作,当超载信号铃声响时,站在门口的乘客应自觉 退出,不得采取任何形式的强制关门手段。
5、礼貌乘梯、礼让老人、妇女和儿童, 2岁以下儿童须由大人带领 乘梯。
6、为了您和大家的健康,请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和损 坏轿箱内的装饰物。
7、当电梯在运行中突然发生停运等故障时,乘客不必惊慌 ,可按 警铃报告,耐心等待维修抢救人员的到来,不得采取拍打按钮、厢体以 及强行撬门等急躁行为。
8、业主看到电梯门前放有停运标志时不得采取按运按钮和移动标 志牌的行为,以免发生人身、设备意外事故。
9、乘电梯时,不可以将身体倚靠轿门,防止发生意外,进出门时 不许长时间站在门中间,以免挡住电眼。
10、电梯出现下列情况,应及时报告管理处:(1门开和关失去控制;(2运行时有明显的速度异常;(3运行时有异常的振动和响声;(4有漏电现象。
11、凡因违反上述规定所产生的责任和费用概由当事人承担。(十二房屋装修管理
1、办理房屋的交接手续。
2、办理房屋的装修手续,签订《装修管理规定》。
3、负责装修人员的出入管理(办理出入证 ,随时检查装修现场, 杜绝违规装修,确保装修质量。
4、装修结束后,对房屋的装修进行全面验收,对违规装修劝其整 改。
(十三综合服务管理
1、负责协调相关职能部门的关系,传达其相关精神。
2、通过发放宣传资料,办黑板报等方式宣传国家政策及物业管理 知识。
3、协助相关部门搞好计划生育、社会治安综合管理、流动人口管 理和精神文明建设等。
4、建立住户评议制度,广泛征求住户意见,克服物业管理工作中 的不足,使住户的满意率保持在 90%以上。
5、协调处理住户与物业公司、住户与住户之间的矛盾或纠纷。
6、熟悉和掌握小区的基础设施和配套设施的基本情况,并负责实 施管理、使用、保养和维修。
7、负责小区内业主的来访接待,做到及时回复并处理,积极做好 住户回访工作,主动为孤寡、老、弱住户提供服务。
(十四 有偿服务。是指住户自有部分的水电气设施设备及管线的 维修、安装等,其材料和工时费由住户承担(更换水龙头、插座等细小 维修免工时费 ,家政服务实行双方协商定价收费的原则。
四、物业服务费用和其它费用
(一物业服务费:包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小 区秩序维护、设备日常保养、清洁卫生、绿化管理以及提供物业服务的 其他公共性服务收费。
1、物业交付业主前,物业服务费由委托单位承担;物业交付业主 后,由业主承担。
2、本住宅楼物业服务费,拟定收费标准如下。(1住宅:按 1.05 元 /平方.月收取。(2其它:按 1.50 元 /平方.月收取。
(二房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、更新等费用的承担:
1、保修期内属保修范围的由承建方承担。
2、不属保修范围的由该共有部分业主按建筑面积比例承担,或从 房屋共用部位、共用设备的专项维修资金中列支,不包括在物业服务收 费项目内。
(四有偿服务收费。实行明码标价,并坚持自愿原则,不得强行 服务收费,其收费标准由双方协商议定。
(五代收代缴费用。
1、代收代缴卫生垃圾清运费(以物价部门核定标准为准。
2、水、电、气的代收代缴按前第三项第(十款履行。
3、其它委托性代收代缴费。
五、人员设置及物业服务费用构成测算
(一人员设置: 现场主管 名, 管理人员 名, 维修人员 名, 保洁员 名, 保安员 名。(二物业服务费用构成测算:
1、物管费收入:元。
2、支出部分:(1 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 元;(2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费 元;(3物业区域内清洁卫生费 元;(4物业区域内绿化养护费 元;(5物业区域内秩序维护费 元;(6办公费用 元;(7物业管理企业固定资产折旧费 元;(8法定税费 元;(9其它费用 元;
3、合理利润,收支相减余额为 元。
六、物业公司的权利和义务
(一起草物业管理区域内共用部分的使用要求、注意事项和物业 服务制度。(二 依照本方案和物业服务合同的有关规定向业主提供服务和收 取服务费用,并接受业主监督。
(三对业主和物业使用人违反《业主临时公约》和《装修管理规 定》的行为进行处理。
(四向业主和物业使用人告之物业使用的有关规定,当业主和物 业使用人装修物业时,告之有关注意事项和禁止行为,订立书面约定, 并负责监督。
(五 在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准 以及向业主提供有偿服务的收费项目和标准。
(六协助有关部门制止违法、违规的行为,维护物业管理区域公 共秩序。
(七不得在处理物业服务事务的活动中侵犯业主的合法权益。
(八不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动。
七、物业验收与接管
(一验收接管资料(复印件
1、接收全套建筑施工资料;
2、总平面图;
3、整改后的供水、供电、供气及公共设施线路图;
4、消防设施图;
5、机电设备说明书、合同、保险合同、保修合同(保修协议、操 作设备、维修养护说明书及图纸资料。
(二验收接管工作流程
1、汇同委托方进行物业及其设施设备验收,重点是楼宇本体设施 与公用配套设施,并且认真、如实填报质量验收记录。
2、明确保修项目、期限、标准、责任、方式,重大保修项目附细 则与图纸。
3、填报书面移交手续,签署正式接收文件。
八、物业管理用房
(一 委托方应按有关规定向物业管理企业提供相应的物业管理用 房,由物业公司无偿使用。
(二物管用房具体用途:
1、办公室:现场管理员、维修员、保洁员、绿化工、保安员。
2、休息室。
3、工具室：维修、卫生、绿化。物业公司将按照以上服务事项及质量标准，坚持“以人为本，诚信 经营”的服务理念，竭诚为您服务。为广大业主营造一个安全、整洁、优雅、舒适、宁静的工作环境和生活环境，力争业主入住率达 90%后，一年内将贵小区创建为“区级”优秀住宅小区，二年内将贵小区创建为 “市级”优秀住宅小区。11
第二篇：物业服务方案范本
安全方面
重点加强安全团队内部管理，提升客户直观感受
1、客户出入较集中的时段，将巡逻岗临时固定在明显位置，随时为客户提供便捷服务；
2、增强岗位的主动性，对认识的客户主动打招呼，面生的礼貌询问、身份核实；
3、每周末下午客户集中时段，进行安全军事训练，提高客户对安全的直观感受；
4、制作宣传画，在出入口摆放，引导住户进出小区时自觉刷卡，加强人员管控；
5、定期上门统计出租户信息，消除安全隐患；
6、定期开展安全日等活动，通过安全宣传展板或DV播放进行宣传引导；
7、编制岗位傻瓜式操作指引，强化新员工对岗位快速适应；
8、对小区地下车库梯间加装摄像头，保障人员出入受控；