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第一篇：最高法院有关负责人就减刑假释司法解释答记者问
最高法院有关负责人就减刑假释司法解释答记者问
来源：2012年2月23日《人民法院报》第4版
为依法正确审理减刑、假释案件，最高人民法院2月22日发布《最高人民法院关于办理减刑、假释案件具体应用法律若干问题的规定》（以下简称《规定》），自7月1日起正式施行。减刑、假释作为重要的刑罚变更制度，有利于激励罪犯改造、维护监管秩序、缓和社会矛盾、促进社会和谐，受到各方广泛关注。为准确理解和把握《规定》的基本精神与主要内容，最高人民法院审判监督庭有关负责人就《规定》相关问题接受了记者采访。
减刑、假释制度改革是本轮中央司法体制
和工作机制改革的重要任务之一
记者：请您介绍一下《规定》出台的背景和意义？
负责人：减刑、假释工作是人民法院工作的重要组成部分。最高人民法院于1997年公布实施的《关于办理减刑、假释案件具体应用法律若干问题的规定》（法发〔1997〕25号），对于指导减刑、假释工作开展发挥了积极有效的作用。但随着经济社会的快速发展和法治建设的不断进步，司法实践中的新情况、新问题不断涌现，减刑、假释工作中也暴露出一些问题有待解决，如案件审理程序透明度不够高、监督机制不够健全，“重罪多减、轻罪少减”的规定不符合宽严相济刑事政策，假释适用率普遍偏低等，人民群众对减刑、假释工作提出了更高的要求和期待。减刑、假释制度改革也是本轮中央司法体制和工作机制改革以及人民法院第三个五年改革确定的重要任务之一，其主要目的是“建立减刑、假释审理程序的公开制度，严格重大刑事罪犯减刑、假释的适用条件”。
最高人民法院于2009年正式启动减刑、假释司法解释修订工作，进行了充分调研并广泛征求了相关各方的意见。先后赴海南、广东、湖北、福建、江西、山东等地进行专题调研，分别在河北、四川、云南、河南等地召开专门研讨会，征求和听取了全国人大法工委、最高人民检察院、公安部、司法部和部分高中级人民法院、一线监狱、看守所干警以及专家学者、普通民众的意见，经过反复研究论证，不断修改完善，最终得以出台。《规定》严格贯彻宽严相济刑事政策，积极推动减刑、假释案件审理程1
序公开，对正确适用法律办理减刑、假释案件，维护刑罚执行的公平公正，具有重要的指导意义。
人民法院审理减刑、假释案件将一律公示，
六类减刑、假释案件必须开庭审理
记者：减刑、假释案件为什么要开庭审理？具体案件范围有哪些？
负责人：长期以来，人民法院审理减刑、假释案件主要采用书面审理方式，这既不利于人民法院科学判断罪犯是否符合减刑、假释的条件，也不利于充分保护罪犯的合法权益。对减刑、假释案件依法实行开庭审理，可以避免人民群众对减刑、假释审理工作“暗箱操作”的怀疑，也可以使人民法院在审理减刑、假释案件时，听取刑罚执行机关、检察机关、罪犯本人以及同监区罪犯等多方面的意见，增强司法公信力，确保减刑、假释案件的公平公正。
但鉴于目前人民法院普遍存在案多人少的矛盾，要求所有减刑、假释案件一律开庭审理是不切实际的。《规定》选取了现阶段人民群众反映较为强烈、社会关注度较高、司法实践中也容易出问题的六类减刑、假释案件，明确要求必须开庭审理。这六类减刑、假释案件分别是：（1）因罪犯有重大立功表现提请减刑的；（2）提请减刑的起始时间、间隔时间或者减刑幅度不符合一般规定的；（3）在社会上有重大影响或社会关注度高的；（4）公示期间收到投诉意见的；（5）人民检察院有异议的；（6）人民法院认为有开庭审理必要的。
记者：人民法院审理减刑、假释案件为什么要一律公示？应如何公示？
负责人：《规定》明确要求，人民法院审理减刑、假释案件，应当一律予以公示。公示地点为罪犯服刑场所的公共区域。有条件的地方，应面向社会公示，接受社会监督。从而，对于仍然需采取书面方式审理的减刑、假释案件，人民法院在作出减刑、假释裁定前，应将拟减刑、假释罪犯的基本情况及减刑、假释依据等予以公示，接受社会各界及相关各方的监督，经过必要的期限后，未收到举报或者举报经查不实的，人民法院才能作出减刑、假释裁定，以公开透明的审理程序来确保减刑、假释案件的公平公正。此外，《规定》也明确了公示的内容，包括：（1）罪犯的姓名；（2）原判认定的罪名和刑期；（3）罪犯历次减刑情况；（4）执行机关的减刑、假释建议和依据；（5）公示期限；（6）意见反馈方式
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等。
记者：《规定》在加强程序监督方面做了哪些规定？
负责人：主要有两点：一是切实加强检察监督。《规定》明确规定，执行机关在提请减刑、假释时，人民检察院对提请减刑、假释案件提出的检察意见，应当一并移送受理减刑、假释案件的人民法院。检察机关对于执行机关减刑、假释“不当提而提”和“当提不提”均有着重要的监督和纠正职能，检察机关的监督意见可以为人民法院依法作出公正裁决提供重要而有力的帮助。
二是规定了人民法院自身纠错程序。根据现行法律规定，在减刑、假释裁定作出后，人民检察院可以向人民法院提出书面纠正意见，但并未规定人民法院自己发现减刑、假释裁定存在错误后的纠错程序，无疑是个缺憾，不利于及时发现并纠正错误。因此，有必要在司法解释中设置人民法院的自身纠错程序。《规定》明确规定，人民法院发现本院或者下级人民法院已经生效的减刑、假释裁定确有错误，无论检察机关是否提出纠正意见，人民法院都应当依法重新组成合议庭进行审理并作出裁定。
贯彻落实宽严相济刑事政策，严格
重大刑事罪犯的减刑、假释条件
记者：根据《刑法修正案
（八）》的规定，对因累犯以及因故意杀人、强奸、抢劫、绑架、放火、爆炸、投放危险物质或者有组织的暴力性犯罪被判处死刑缓期执行的犯罪分子，人民法院可以同时决定对其限制减刑。那么，被限制减刑的死刑缓期执行罪犯在执行中应如何减刑？是否可以假释？
负责人：《规定》积极配合《刑法修正案
（八）》关于刑罚结构调整的制度落实，相应严格了重大刑事罪犯的减刑、假释条件，推动改变“死刑过重、生刑过轻”的刑罚轻重不平衡现象。《规定》明确规定：被限制减刑的死刑缓期执行罪犯，缓期执行期满后依法被减为无期徒刑的，或者因有重大立功表现被减为二十五年有期徒刑的，应当比照未被限制减刑的死刑缓期执行罪犯在减刑的起始时间、间隔时间和减刑幅度上从严掌握。从而，既严格限制此类罪犯的减刑条件，使其最低实际执行刑期不少于二十五年；同时又给其留有减刑的空间和希望，激励其遵守监管秩序，认真接受改造。
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关于被限制减刑的罪犯是否可以假释的问题，答案是否定的。《规定》第十八条明确规定，对累犯以及因故意杀人、强奸、抢劫、绑架、放火、爆炸、投放危险物质或者有组织的暴力性犯罪被判处死刑缓期执行的罪犯，被减为无期徒刑、有期徒刑后，也不得假释。可见，因前款情形和犯罪被判处死刑缓期执行的罪犯，无论人民法院是否同时决定对其限制减刑，其即使在减为无期徒刑或者有期徒刑后，仍然不得假释。
记者：未被限制减刑的普通死刑缓期执行罪犯在执行中应如何减刑？是否可以假释？
负责人：关于未被限制减刑的普通死刑缓期执行罪犯的减刑，根据《刑法修正案
（八）》的规定，在死刑缓期执行期间，如果没有故意犯罪，二年期满以后，减为无期徒刑；如果确有重大立功表现，二年期满以后，减为二十五年有期徒刑。《规定》对于死刑缓期执行罪犯减为无期徒刑后应如何减刑，作出了明确规定：死刑缓期执行罪犯减为无期徒刑后，确有悔改表现，或者有立功表现的，服刑二年以后可以减为二十五年有期徒刑；有重大立功表现的，服刑二年以后可以减为二十三年有期徒刑。同时，规定将其实际最低服刑刑期由十二年提高到十五年，且死刑缓期执行期间不包括在内。
关于普通死刑缓期执行罪犯是否可以假释的问题，《规定》第二十一条予以明确，死刑缓期执行罪犯在减为无期徒刑或者有期徒刑后，确符合假释条件，实际服刑刑期在十五年以上（死刑缓期执行期间不包括在内），且不属于前述不得假释情形的，可以假释。
记者：《刑法修正案
（八）》将无期徒刑罪犯的实际最低执行刑期由十年提高到十三年。那么，关于无期徒刑罪犯的减刑有哪些调整？
负责人：根据《刑法修正案
（八）》的上述修改，《规定》将无期徒刑罪犯减刑后的刑期整体提高了二年，即将确有悔改表现，或者有立功表现的，减刑幅度由原来的可以减为“十八年以上二十年以下”修改为“二十年以上二十二年以下”；将因有重大立功表现的，减刑幅度由原来的“十三年以上十八年以下”修改为“十五年以上二十年以下”。修改后的条文规定为：无期徒刑罪犯在刑罚执行期间，确有悔改表现，或者有立功表现的，一般可以减为二十年以上二十二年以下有期徒刑；有重大立功表现的，可以减为十五年以上二十年以下有期徒刑。
记者：1997年减刑、假释司法解释有关“重罪多减、轻罪少减”的规定，实践中一直争议很大，《规定》
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对此是否进行了修改？
负责人：根据1997年减刑、假释司法解释的规定，被判处十年以上有期徒刑的罪犯，如果悔改表现突出的，可以减刑二年；有重大立功情形的，甚至可以减刑三年；而被判处十年以下有期徒刑的罪犯，即使悔改表现突出，最多只能减刑一年。如此规定，不符合宽严相济刑事政策的要求，也是不合理的，直接导致司法实践中出现“减刑过快”的问题。因此，《规定》删去了1997年减刑、假释司法解释“重罪多减、轻罪少减”的有关规定，使减刑幅度回归到正常合理的轨道上来。
记者：《规定》在严格重大刑事罪犯减刑、假释条件的同时，有哪些规定体现了从宽精神？
负责人：主要有以下四点：一是规定未成年罪犯的减刑、假释，可以比照成年罪犯依法适当从宽。
二是规定老年、身体残疾（不含自伤致残）、患严重疾病罪犯的减刑、假释，应当主要注重悔罪的实际表现。基本丧失劳动能力、生活难以自理的老年、身体残疾、患严重疾病的罪犯，能够认真遵守法律法规及监规，接受教育改造，应视为确有悔改表现，减刑的幅度可以适当放宽，起始时间、间隔时间可以相应缩短。假释后生活确有着落的，除法律和本解释规定不得假释的情形外，可以依法假释。
三是规定对被判处不满五年有期徒刑的罪犯，可以比照有期徒刑的一般减刑条件，适当缩短起始和间隔时间。
四是规定对减刑后余刑不足二年的罪犯，符合条件决定假释的，可以适当缩短间隔时间。
进一步明确减刑、假释标准，推动
假释与社区矫正的顺利对接
记者：应如何理解和判断刑法规定的“确有悔改表现”的一般减刑条件？
负责人：我国刑法关于减刑、假释一般条件的规定较为原则，为更好地指导司法实践统一掌握减刑、假释标准，《规定》对刑法规定的一般减刑、假释条件进行了细化。《规定》明确了“确有悔改表现”
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是指同时具备以下四个方面情形：认罪悔罪；认真遵守法律法规及监规，接受教育改造；积极参加思想、文化、职业技术教育；积极参加劳动，努力完成劳动任务。需要特别强调的是，《规定》要求，对罪犯在刑罚执行期间提出申诉的，要依法保护其申诉权利，对罪犯申诉不应不加分析地认为是不认罪悔罪。
记者：应如何理解和判断刑法规定的“没有再犯罪的危险”的一般假释条件？
负责人：我国刑法此前关于“假释后不致再危害社会”的规定，在实践中难以把握，一定程度上导致假释适用率普遍偏低。在《刑法修正案
（八）》将其修改为“没有再犯罪的危险”后，增强了该标准的可操作性。在《规定》起草过程中，考虑到“没有再犯罪的危险”仍然较为原则，且属于主观判断的范畴，为便于实践中的准确理解和把握，故对该问题进行了重点调研。《规定》明确规定：办理假释案件，判断“没有再犯罪的危险”，除符合刑法第八十一条规定的情形外，还应根据犯罪的具体情节、原判刑罚情况，在刑罚执行中的一贯表现，罪犯的年龄、身体状况、性格特征，假释后生活来源以及监管条件等因素综合考虑。对该一般假释条件的进一步细化，无疑将在很大程度上推动假释制度的进一步适用。
记者：在《刑法修正案
（八）》确立假释罪犯实行社区矫正后，《规定》在推动假释与社区矫正顺利对接方面做了哪些努力？
负责人：主要有两点：一是将罪犯假释后对所居住社区的影响作为人民法院裁定假释与否的重要参考依据。《规定》明确要求，执行机关提请假释的，应当附有社区矫正机构关于罪犯假释后对所居住社区影响的调查评估报告。
二是明确规定减刑、假释的裁定作出之日起七日内，必须送达有关执行机关、人民检察院以及罪犯本人，包括社区矫正机构，从而确保假释罪犯的顺利交接，防止脱管、漏管，保证社区矫正工作的顺利开展。
着力解决刑罚执行过程中出现的一些疑难复杂问题
记者：罪犯财产刑执行和附带民事赔偿义务履行情况对其减刑、假释是否有影响？有何影响？
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负责人：《规定》建立了罪犯财产刑执行和附带民事赔偿义务履行情况与其减刑、假释的关联机制。当前，财产刑执行难和附带民事赔偿义务履行难的问题较为突出，尤其是对于确有财产能力而不执行、不履行的罪犯，不仅难以弥补犯罪造成的损失和对被害人造成的伤害，也不利于维护人民法院裁判的公信力，不利于缓和与消除社会矛盾。将罪犯财产刑执行和附带民事赔偿义务履行与其减刑、假释关联起来，对于解决财产刑空判现象，推动附带民事赔偿义务的履行，具有明显和积极的作用。因此，《规定》明确要求，对确有财产刑执行能力和附带民事赔偿义务履行能力而不执行、不履行的罪犯，在减刑、假释时应当从严掌握。当然，对于确实没有执行和履行能力的罪犯，在减刑、假释时不应从严掌握。同时，罪犯积极执行财产刑和履行附带民事赔偿义务的，也表明其能够认罪悔罪，人身危险性有所降低，可视为有认罪悔罪表现，在减刑、假释时可以从宽掌握。
记者：案件再审后，原减刑、假释裁定应如何处理？
负责人：由于缺乏明确的法律依据，案件再审后原减刑、假释裁定的处理问题成为实践中普遍存在的难点问题，各地在具体操作上也不完全统一。考虑到，案件再审与原减刑、假释之间的关系比较复杂，法律条文难以涵括各种情形，若作具体列举，反而将可能不利于更好地指导司法实践。因此，《规定》在确保案件公正处理的前提下，尽量节约司法成本，将该问题区分两种情形作出了原则性规定：一是再审维持原判决、裁定的，原减刑、假释裁定效力不变。二是再审改变原判决、裁定的，应由刑罚执行机关依照再审裁判情况和原减刑、假释情况，提请有管辖权的人民法院重新作出减刑、假释裁定。
记者：实践中还有哪些突出问题？《规定》是如何解决的？
负责人：《规定》主要根据执行机关的意见，对以下三个问题作出了规定。一是规定死刑缓期执行罪犯在缓期执行期间抗拒改造，尚未构成犯罪的，此后减刑时可以适当从严。根据我国刑法规定，只要死刑缓期执行罪犯在缓期执行期间没有故意犯罪的，即应减为无期徒刑，这导致有些罪犯在缓期执行期间，虽未构成犯罪，但抗拒改造，不利于维护正常的监管秩序，也不利于罪犯的教育改造。
二是严格在执行期间又犯罪罪犯的减刑条件。在执行期间又犯罪的罪犯，尤其是原判罪行较重或者新罪罪行较重的罪犯，体现出很大的人身危险性，是监管和改造的重点。《规定》明确规定：被判处十年以上有期徒刑、无期徒刑的罪犯在刑罚执行期间又犯罪，被判处有期徒刑以下刑罚的，自新罪判决确
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定之日起二年内一般不予减刑；新罪被判处无期徒刑的，自新罪判决确定之日起三年内一般不予减刑。
三是强调符合减刑条件的管制、拘役罪犯以及判决生效后剩余刑期不满一年有期徒刑的罪犯，可以酌情减刑。根据我国刑法规定，管制、拘役罪犯以及判决生效后剩余刑期不满一年有期徒刑是可以减刑的，但由于执行时间较短，又缺乏相应的赏罚机制，实践中较难获得减刑，有些表现突出的罪犯心有不满，甚至产生抵触情绪，不利于罪犯的教育改造。因此，《规定》对该问题予以专门强调和明确，对司法实践具有积极的指导和推动作用。
第二篇：最高院答记者问关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释
最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释答记者问
房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人类从事生产经营的必要生产资料，因此，房屋租赁与国家利益、社会公共利益和广大人民群众的切身利益息息相关，亦与社会的和谐稳定、经济的平稳发展息息相关。最高人民法院从“保增长、保民生、保稳定”的全局工作出发，高度重视该部司法解释的起草工作，确定以落实科学发展观和司法为民作为指导思想，严循立法精神，重视调查研究，强化起草内容的针对性和可操作性。其间，起草小组多次奔赴全国各地调研，广泛征求各方意见。在反复研究讨论的基础上，《解释》经最高人民法院审判委员会第1469次会议研究通过。
明确租赁合同无效的范围
问：《解释》在合同效力的认定上，是如何体现促进房屋租赁市场发展和维护稳定的房屋租赁交易秩序这一目标的？
答：合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。《解释》在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认定合同效力的原则：一是限定无效合同的范围。《解释》仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。二是对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，就认定合同有效。《解释》在遵循法律规定精神的基础上，采用宽严适当的原则，确定合同效力，目的就是在尽量维持合同效力的基础上，促进社会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康发展。
问：《解释》规定合同被认定无效后，承租人要支付房屋占有使用费，是将无效合同按照有效处理吗？为什么参照合同约定的租金标准确定占有使用费？
答：这种理解是错误的。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。
对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，亦可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约
定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，本条规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。
适用不同民法理论处理装饰装修问题
问：房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题，《解释》对此问题是如何规定的？
答：装饰装修的处理涉及到债权和物权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论，该类案件的处理在理论界及审判实务界均引起高度关注。《解释》在吸收各级人民法院和学术界意见基础上，确立了处理此类纠纷的规则：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任；承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则，一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担；合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失；需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。
问：《解释》就附合装饰装修的处理出现“现值损失”和“残值损失”两个名词，如何理解和区分这两种损失。
答：一直以来，各地人民法院对附合装饰装修损失的认定，方法多样，标准不同，统一这一问题的法律适用，对司法审判意义重大。《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。《解释》依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯，规定在双方当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。按照这一规定，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。如装饰装修造价60万元，租期5年，则60万元造价摊销在租期内，每年平均摊销12万元。合同履行三年后解除，按照评估价值，装饰装修现值为30万元，但按照租期内摊销价计算，三年摊销费用为36万元。则残值应当按照摊销费用确定为36万元。如果装饰装修现值高于摊销的造价费用，则应当按照装饰装修的现值来确定残值。
依法保护承租人的优先购买权
问：《解释》规定承租人优先购买权受侵害时，无权主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效，是基于何种考虑？
答：首先需要明确，《解释》规定的是“承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效”，而不是规定在何种情形下，承租人均不得主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。
优先购买权纠纷一直是审判实践中的难点问题。承租人优先购买权性质的认定，是解决该难点首要面临的问题。2007年10月1日施行的物权法，并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有“对世性”权利。最高人民法院废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条规定，就是基于该条规定与物权法规定相冲突。本《解释》遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照民法通则第五十八条第一款第
（四）项规定和合同法第五十二条第
（二）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。问：出租人出租房屋上设立抵押权的情况在房屋租赁中时有发生，《解释》对抵押权人行使抵押权时承租人优先购买权的保护是如何规定的？
答：从权力的设置目的看，抵押权是从抵押物的交换价值优先受偿，其追求的是抵押物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，亦不享有对抵押物的处分权。优先购买权是优先购买租赁房屋的权力，并以同等条件为权力行使的必备要件。上述两种权利从设置目的上看，行使时不会发生冲突。抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时，属于出租人出卖房屋的方式，承租人以同等条件优先购买抵押的租赁房屋，不会影响抵押权人实现债权，不论抵押权设立在租赁合同成立前或后，均不会与抵押人实现抵押权发生冲突。因此，解释依照抵押权与承租人优先购买权立法目的不同，规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，或者拍卖房屋时，依法保护承租人的优先购买权。出租人以其他方式出卖房屋时，应当采取同样的规则保护承租人的优先购买权。当然，承租人主张优先购买房屋时，人民法院应当考虑以下两方面的问题，一是承租人应当具有让出租人信赖的履约能力，如责令承租人以交付押金或者定金等方式提供履约担保，使出租人信赖其履约能力，以避免人民法院支持承租人购买房屋的主张后，因承租人缺乏履约能力导致合同无法履行，损害出租人利益。二是依照权利义务对等原则，承租人的优先购买权亦应当在合理期限内主张，在出租人履行通知义务后，承租人应当在15日内明确表示是否行使优先购买权；出租人没有履行通知义务的，承租人可在知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起一年内主张，超过合理期限的，人民法院不应予以支持。
问：按照《解释》规定，是否只要出租人出卖租赁房屋，承租人就可主张优先购买房屋？
答：这种理解是错误的。《解释》第24条规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形：
（一）房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，而承租人优先购买权主要是维
护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。
（二）出租人将房屋出卖给近亲属情形。我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。《解释》立足国情，将出租人出卖房屋给近亲属的情况，列为出租人出售房屋的特别方式，排除承租人优先购买权。这一规定有利于促进家庭和睦和社会稳定，符合构建和谐社会的重大历史任务要求。
（三）出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买的。本项是对合同法第二百三十条规定的进一步细化。从权利义务对等的角度分析，承租人在合理期限内行使优先购买权，亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动加大的情况下，这种损害更为明显。因此，本项将承租人接到通知后15日，作为行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。
（四）购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。物权法第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。
■背景■
司法解释适用范围
《解释》将适用范围确定为城镇房屋租赁合同纠纷案件，是基于何种考虑？
最高人民法院民一庭负责人告诉记者，按照城乡规划法有关规划区域的规定，我国现有房屋可分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村庄规划区范围内的房屋。《解释》为表述简练，将城市规划区、镇规划区范围内的房屋统称为城镇房屋。城镇房屋建设规模大，房屋性质多样，用途广泛。其开发、建设、交付使用受到城市房地产管理法、城乡规划法、建筑法、消防法等法律和行政法规强制性规范的调整。
如建筑法规定，限额以上的工程应当向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。该类工程按照消防法的规定，属于按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程。上述工程未经竣工验收，不得交付使用。而乡、村庄规划区内的房屋因建设规模小，达不到适用上述法律、行政法规强制性规范的标准，在房屋建设、使用条件上的强制性法律规定较少。同时，由于城镇房屋和乡村房屋租赁经营活跃程度不同，租赁交易规则和租赁纠纷产生的原因亦有很大不同。从数量上看，乡村房屋租赁合同纠纷数量较少。为解决审判实践中的突出问题，我们确定本司法解释的适用范围为城镇房屋租赁合同纠纷案件。
随着我国城市化和城乡一体化进程的快速推进，一部分经济比较发达的乡村和城镇规划区周边的乡村，房屋建设规模扩大、房屋使用性质多样、租赁经营日益活跃，与城镇房屋租赁在适用法律和采用的交易规则方面已没有区别。为满足这部分乡村房屋租赁合同纠纷案
件审判的需要，《解释》规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”
承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房，具有社会福利性和保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律行为，有关合同纠纷不适用本《解释》。
第三篇：最高法院就出台劳动法司法解释二答记者问
最高法就出台劳动法司法解释
（二）答记者问
为了贯彻党的十六大提出的以人为本、科学发展、和谐发展的战略思想，为构建社会主义和谐社会提供有力的司法保障，最高人民法院根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，结合审判实践经验，经审判委员会第1393次会议讨论，通过了《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释
（二）》（以下简称《解释二》）。值此司法解释公布之际，最高人民法院负责人就《解释二》的有关问题接受了记者的采访。解释以维护和谐劳动关系为价值取向
问：请您介绍一下最高人民法院制定这一司法解释的背景和意义？
答：劳动法颁布实施以后，随着我国劳动用工制度和社会保障制度的改革，劳动关系不断发生新的变化，全国法院审理的劳动争议案件每年约以20％的速度递增，成为民事审判中的热点和难点。
为了适应劳动争议审判工作的需要，最高人民法院曾于2001年4月16日颁布了《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》（法释[2001]14号），就劳动争议案件的受理、管辖、诉讼主体、举证责任、合同解除、判案依据、仲裁裁决的审查执行等一些亟须明确的问题，作出了相应的解释。对劳动合同的违约金、竞业限制、续订无固定期限劳动合同等问题，以及集体合同争议、人事争议、社会保险费争议、工伤赔偿争议、欠薪逃匿纠纷等问题，确定根据劳动用工制度、社会保障制度的调整状况，按照“成熟一个、制定一个”的方针，适时出台解释。从2003年底，最高人民法院民一庭开始起草《解释二》，并广泛征求社会各界的意见。2004年底，因为《劳动合同法》的起草工作被正式提上议事日程，我们又根据立法部门的建议，将解释草稿中可能与劳动合同法重复的内容予以删除，进一步征求意见。2005年4月，中央政法委下发了《关于依法及时处理企业劳动纠纷，切实维护社会稳定的通知》，要求抓紧对有关法律作出司法解释，进一步完善处理劳动纠纷的法律制度。最高人民法院据此再次调整了《解释二》的内容，立足于解决实践的亟须，确定对有些现在还不成熟的意见留待今后逐步解决，解释稿进一步修改后认真听取了全国人大常委会法工委、国务院法制办、劳动和社会保障部、全国总工会、中国企联以及相关专家学者的意见，经最高人民法院审判委员会讨论，通过了这部司法解释。出台这个司法解释具有以下意义：
一是便于广大劳动者准确理解掌握劳动法的规定，促进依法维权。劳动法是一个新的法律门类，颁布实施专门的劳动法调整劳动关系在我国也只有十多年的历史。我国过去长期实行的是劳动用工由国家统包统管，国家是劳动用工的唯一主体，国家运用行政管理的手段管理调整劳动关系，劳动者不太关心劳动关系中权利义务内容，即使产生纠纷一般通过行政渠道予以解决。劳动法为劳动者和用人单位解决劳动争议设置了“协商——调解——仲裁——诉讼”的渠道，但广大劳动者对依法维权既不是很熟悉，也不是很习惯，产生纠纷往往找错了解决的部门，错过了仲裁的时机；还有一些劳动者不懂得依法维权，而是采取一些过激手段，诸如集体停产停工、毁坏生产设备，集体上访堵塞交通要道、围攻政府机关，或者制造个人跳楼自杀、暴力追索工资等错误和违法的做法。
我们这个司法解释主要是从程序上明确了当事人如何依法维权，如何在现行法律框架下给劳动者设置一个便捷、有效的司法保护程序。
二是便于各级人民法院的法官准确掌握司法尺度，促进司法公正。劳动争议案件作为新类型的民事案件，劳动关系与一般的民事关系、劳动合同与普通的民事合同相比，在当事人主体地位的平等性、当事人意思表达的自由性、国家关于劳动基准的强制性等方面都有很大的差别，与广大法官审理的其他民事案件在适用法律上有很大的差异，集中体现在劳动法的规定比较原则，配套的法律法规还在不断制定和完善过程中，我们制定这个司法解释，回答了广大法官适用法律上所疑惑的一些问题，对帮助他们准确掌握司法尺度，促进办案的公正无疑具有重要意义。
三是有利于规范企业劳动用工制度和管理制度改革，促进其建立符合社会主义市场经济要求的劳动用工制度。我们在这个司法解释中提出了用人单位拒付工资、解除劳动合同必须使用书面的形式，长期拖欠工资不能以超过六十日申请仲裁期限抗辩拒付，违法收取就业保证金、不依法办理劳动者人事档案、社保档案移转手续要依法处理，在劳动力派遣关系中用人单位要承担连带责任，集体合同具有高于企业内部规章的效力等等处理劳动争议案件的方法，必将给各类用人单位规范劳动用工制度和企业管理制度带来积极的促进作用。
四是有利于建立稳定和谐的劳动关系，促进社会主义和谐社会的建设。我们在这个司法解释中突出了解决劳动者讨要工资难的一些诉讼措施，突出了保护劳动者诉权的司法程序，肯定了建立多元化的劳动争议处理机制，肯定了劳动争议调解委员会主持达成的调解协议的应有效力，提倡劳动者应当首先向用人单位主张权利，确定直接主张权利也是申请仲裁期限中断的一种形式，强化了集体合同的效力层次，等等，核心就是促进劳动争议得到及时、有效、公正的解决，消除劳资矛盾，减少劳资对抗，促进劳资关系的和谐发展，促进社会主义和谐社会的建设。解释充分征集了民意，汇聚了民智
问：这个解释涉及亿万劳动者和广大用人单位的利益，是否充分听取他们的意见？
答：最高人民法院本着司法为民的指导思想，为了使司法解释能够更好地反映民意、集中民智，从2002年起我们就决定将一些重要的司法解释在起草过程中公开征求社会各界人士的意见。
本解释在起草过程中，最高人民法院民一庭多次召开座谈会，在法院系统内部向全国31个高级人民法院，40多个中级人民法院和基层人民法院，以及本院相关审判业务部门征求意见，对外多次向立法机关、行政主管部门，特别是向中华全国总工会、中国企业联合会、全国工商联，以及最高人民法院特邀咨询员、劳动法学者和律师征求意见。
2004年9月30日，该解释征求意见稿由《人民法院报》、《中国劳动保障报》、“中国法院网”公布，向社会各界征求意见。各界读者给予了高度关心和积极参与，我们共收到网民在网上提出的修改意见1294条，群众来信203封。法院系统、相关部门、专家学者以及广大群众的修改意见，我们均作了认真的归纳、整理和吸收，现在有的条文就是根据大家提出的意见修改或者制定的。最高人民法院审判委员会讨论该司法解释时，委员们严格把关，对许多重大疑难问题作了抉择。
从有利于劳动者维权界定“劳动争议发生之日”
问：解释第一条首先解释“劳动争议发生之日”，用意何在？
答：《劳动法》第八十二条规定，当事人申请劳动仲裁的期限是六十日，自劳动争议发生之日起算。如何理解“劳动争议发生之日”，也就是如何掌握劳动者知道或者应当知道其权利受到侵害，涉及到六十日期限的准确计算，涉及到劳动者的诉权能否得到有效保护，广大劳动者非常关心，地方法院也经常询问。
劳动法从立法上规定劳动争议申请仲裁的期限是六十日，本意是为了促使劳动争议尽快得到解决，使企业的正常生产秩序及时得到恢复，劳动者的合法权益尽快得到保护，生活秩序尽快得到安定，本意是积极的。但在实践中这一规定又变成了一把双刃剑，一方面要约束当事人双方尽快解决纠纷，使劳动关系尽快得到和谐稳定，另一方面也使一些劳动者因为对法律程序了解不够、申请仲裁不及时，从而丧失了仲裁的机会。实践中，更有一些用人单位利用劳动者法律知识淡薄或者劳动者所处的弱势地位，主张欠发工资、欠交社会保险费超过六十日申请仲裁期限的就不再支付，导致劳动者投诉无门，社会矛盾激化。为了解决这个问题，考虑到实践中对上述问题的理解争议，主要发生在欠薪纠纷、解除合同的经济补偿金纠纷方面，这个司法解释有针对性地解释：拖欠工资的争议，以用人单位“书面拒绝”作为界定争议发生的标准，否则以“劳动者主张权利之日”作为标准。解除劳动合同发生的欠薪和补偿纠纷，推定“解除合同之日”为劳动者应当知道权利受侵害的日期，但用人单位承诺了支付日期的，以期日届满之日为标准。
持续拖欠工资不得以超过60日申请仲裁期限抗辩拒付
问：欠薪纠纷是当前劳动关系领域比较突出的矛盾，司法解释规定了什么新的措施？
答：当前社会各界就劳动关系领域关注和反映比较强烈的问题是长期拖欠工资和欠薪逃匿两种情况。中央政法委【2005】18号文件也提出，最高人民法院要抓紧对欠薪逃匿等问题进行研究，尽快出台相关司法解释。长期拖欠工资和恶意欠薪，一方面是一部分企业妄图借60日仲裁申请期限消灭债权，导致劳资矛盾激化，另一方面也导致一些案件证据难以厘清，纠纷难以裁断，因此，必须提出司法对策解决这个突出问题。
从我国现阶段的国情来看，劳动还是劳动者谋生和维持家庭生活来源的基本手段，工资既是一个社会分配问题，关系到国民收入的分配和消费，关系社会和谐，也反映出经济发展和职工群众的生活保障问题，关系到人民群众的切身利益，因此，本解释第二条规定，在劳动关系存续期间，用人单位连续拖欠工资但以六十日仲裁时效进行抗辩拒付的，人民法院不予支持。作出这一解释的依据是，虽然劳动法有工资应当按月发放的规定，但要求劳动者在劳动关系存续期间，每月都要通过仲裁或者诉讼的手段讨要工资，不符合立法本意，也不符合人情伦理。因为从劳动关系的社会伦理上讲，劳动者对用人单位由于经营困难等原因造成的一时不能及时发放工资要有一个合理的容忍度，不应当每个月都要运用仲裁等强硬手段讨要工资，而且现阶段社会就业形势严峻，要求劳动者既要运用法律救济手段解决工资问题，又要保住“饭碗”，显然也不合情理，因此，对拖欠工资的时效保护要从宽。
其次，对欠薪逃匿的问题，我们在解释的第十四条规定，劳动者有证据证明用人单位存在欠薪逃匿可能的，人民法院接受其财产保全申请时，应当减轻或者免除劳动者提供担保的义务，及时采取保全措施。这就给广大的劳动者提供一个简便高效的保护手段。
第四篇：最高法院就审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释答记者问
最高法院就审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释答记者问
妥处房屋租赁纠纷促进市场健康发展
——最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释》答记者问
来源：人民法院报
记者：刘岚
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）2009年9月1日正式施行。最高人民法院民一庭负责人近日就相关话题回答了本报记者提问。
据这位负责人介绍，在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多。由于相关法律规范比较原则，人民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件中面临很多具体适用法律的难点问题。为统一法律适用，指导各级人民法院及时公正审理房屋租赁合同纠纷案件，促进房屋租赁市场的健康发展，最高人民法院于2006年9月着手《解释》（征求意见稿）的起草和调研工作。
房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人类从事生产经营的必要生产资料，因此，房屋租赁与国家利益、社会公共利益和广大人民群众的切身利益息息相关，亦与社会的和谐稳定、经济的平稳发展息息相关。最高人民法院从“保增长、保民生、保稳定”的全局工作出发，高度重视该部司法解释的起草工作，确定以落实科学发展观和司法为民作为指导思想，严循立法精神，重视调查研究，强化起草内容的针对性和可操作性。其间，起草小组多次奔赴全国各地调研，广泛征求各方意见。在反复研究讨论的基础上，《解释》经最高人民法院审判委员会第1469次会议研究通过。
明确租赁合同无效的范围
问：《解释》在合同效力的认定上，是如何体现促进房屋租赁市场发展和维护稳定的房屋租赁交易秩序这一目标的？
答：合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。《解释》在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认定合同效力的原则：一是限定无效合同的范围。《解释》仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。二是对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，就认定合同有效。《解释》在遵循法律规定精神的基础上，采用宽严适当的原则，确定合同效力，目的就是在尽量维持合同效力的基础上，促进社会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康发展。
问：《解释》规定合同被认定无效后，承租人要支付房屋占有使用费，是将无效合同按照有效处理吗？为什么参照合同约定的租金标准确定占有使用费？
答：这种理解是错误的。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。
对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，亦可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，本条规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。
适用不同民法理论处理装饰装修问题
问：房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题，《解释》对此问题是如何规定的？
答：装饰装修的处理涉及到债权和物权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论，该类案件的处理在理论界及审判实务界均引起高度关注。《解释》在吸收各级人民法院和学术界意见基础上，确立了处理此类纠纷的规则：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任；承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则，一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担；合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失；需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。
问：《解释》就附合装饰装修的处理出现“现值损失”和“残值损失”两个名词，如何理解和区分这两种损失。
答：一直以来，各地人民法院对附合装饰装修损失的认定，方法多样，标准不同，统一这一问题的法律适用，对司法审判意义重大。《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。《解释》依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯，规定在双方当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。按照这一规定，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。如装饰装修造价60万元，租期5年，则60万元造价摊销在租期内，每年平均摊销12万元。合同履行三年后解除，按照评估价值，装饰装修现值为30万元，但按照租期内摊销价计算，三年摊销费用为36万元。则残值应当按照摊销费用确定为36万元。如果装饰装修现值高于摊销的造价费用，则应当按照装饰装修的现值来确定残值。
依法保护承租人的优先购买权
问：《解释》规定承租人优先购买权受侵害时，无权主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效，是基于何种考虑？
答：首先需要明确，《解释》规定的是“承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效”，而不是规定在何种情形下，承租人均不得主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。
优先购买权纠纷一直是审判实践中的难点问题。承租人优先购买权性质的认定，是解决该难点首要面临的问题。2007年10月1日施行的物权法，并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有“对世性”权利。最高人民法院废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条规定，就是基于该条规定与物权法规定相冲突。本《解释》遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照民法通则第五十八条第一款第
（四）项规定和合同法第五十二条第
（二）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。
问：出租人出租房屋上设立抵押权的情况在房屋租赁中时有发生，《解释》对抵押权人行使抵押权时承租人优先购买权的保护是如何规定的？
答：从权力的设置目的看，抵押权是从抵押物的交换价值优先受偿，其追求的是抵押物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，亦不享有对抵押物的处分权。优先购买权是优先购买租赁房屋的权力，并以同等条件为权力行使的必备要件。上述两种权利从设置目的上看，行使时不会发生冲突。抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时，属于出租人出卖房屋的方式，承租人以同等条件优先购买抵押的租赁房屋，不会影响抵押权人实现债权，不论抵押权设立在租赁合同成立前或后，均不会与抵押人实现抵押权发生冲突。因此，解释依照抵押权与承租人优先购买权立法目的不同，规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，或者拍卖房屋时，依法保护承租人的优先购买权。出租人以其他方式出卖房屋时，应当采取同样的规则保护承租人的优先购买权。当然，承租人主张优先购买房屋时，人民法院应当考虑以下两方面的问题，一是承租人应当具有让出租人信赖的履约能力，如责令承租人以交付押金或者定金等方式提供履约担保，使出租人信赖其履约能力，以避免人民法院支持承租人购买房屋的主张后，因承租人缺乏履约能力导致合同无法履行，损害出租人利益。二是依照权利义务对等原则，承租人的优先购买权亦应当在合理期限内主张，在出租人履行通知义务后，承租人应当在15日内明确表示是否行使优先购买权；出租人没有履行通知义务的，承租人可在知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起一年内主张，超过合理期限的，人民法院不应予以支持。
问：按照《解释》规定，是否只要出租人出卖租赁房屋，承租人就可主张优先购买房屋？
答：这种理解是错误的。《解释》第24条规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形：
（一）房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，而承租人优先购买权主要是维护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。
（二）出租人将房屋出卖给近亲属情形。我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。《解释》立足国情，将出租人出卖房屋给近亲属的情况，列为出租人出售房屋的特别方式，排除承租人优先购买权。这一规定有利于促进家庭和睦和社会稳定，符合构建和谐社会的重大历史任务要求。
（三）出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买的。本项是对合同法第二百三十条规定的进一步细化。从权利义务对等的角度分析，承租人在合理期限内行使优先购买权，亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动加大的情况下，这种损害更为明显。因此，本项将承租人接到通知后15日，作为行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。
（四）购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。物权法第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。
【背景】
司法解释适用范围
《解释》将适用范围确定为城镇房屋租赁合同纠纷案件，是基于何种考虑？
最高人民法院民一庭负责人告诉记者，按照城乡规划法有关规划区域的规定，我国现有房屋可分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村庄规划区范围内的房屋。《解释》为表述简练，将城市规划区、镇规划区范围内的房屋统称为城镇房屋。城镇房屋建设规模大，房屋性质多样，用途广泛。其开发、建设、交付使用受到城市房地产管理法、城乡规划法、建筑法、消防法等法律和行政法规强制性规范的调整。
如建筑法规定，限额以上的工程应当向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。该类工程按照消防法的规定，属于按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程。上述工程未经竣工验收，不得交付使用。而乡、村庄规划区内的房屋因建设规模小，达不到适用上述法律、行政法规强制性规范的标准，在房屋建设、使用条件上的强制性法律规定较少。同时，由于城镇房屋和乡村房屋租赁经营活跃程度不同，租赁交易规则和租赁纠纷产生的原因亦有很大不同。从数量上看，乡村房屋租赁合同纠纷数量较少。为解决审判实践中的突出问题，我们确定本司法解释的适用范围为城镇房屋租赁合同纠纷案件。
随着我国城市化和城乡一体化进程的快速推进，一部分经济比较发达的乡村和城镇规划区周边的乡村，房屋建设规模扩大、房屋使用性质多样、租赁经营日益活跃，与城镇房屋租赁在适用法律和采用的交易规则方面已没有区别。为满足这部分乡村房屋租赁合同纠纷案件审判的需要，《解释》规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”
承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房，具有社会福利性和保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律行为，有关合同纠纷不适用本《解释》。
第五篇：最高法院关于审理土地承包纠纷案件司法解释解读
最高法院关于审理土地承包纠纷案件司法解释解读
2005年07月30日15:17
倪晓
最高人民法院昨天发布了《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》，并将于今年9月1日起施行。《解释》的公布施行，对依法保护广大农民依法享有的土地承包权益，规范人民法院审理相关纠纷案件的司法实践，具有十分重要的意义。为此，最高人民法院副院长黄松有接受本报记者采访，就《解释》的内容进行权威解读。
应予受理的五种情形
农村土地承包法公布实施后，如何确定涉及农村土地承包纠纷案件的受理范围问题日益凸显。对农民已经取得土地承包经营权后，因其承包经营权被侵害而提起的民事诉讼，《解释》规定人民法院应当依法予以受理。其中包括：农村土地承包合同纠纷、土地承包经营权侵权纠纷、土地承包经营权流转纠纷、土地承包经营权继承等纠纷案件。此外，对承包地征收补偿费用分配引起的争议，因其同样属于平等民事主体之间的纠纷，人民法院也应当依法予以受理。
土地承包经营权属于物权
《
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