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第一篇：房屋租赁合同标准
出租方(甲方)：_________________承租方(乙方)：_________________
联系地址：_________________联系地址：_________________
身份证号：_________________身份证号：_________________
甲、乙双方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和______市相关地方性法规的规定，在合法、平等、
一、出租物业坐落地点及设施情况：
甲方将位于____市____街道___小区___号楼号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自______年___月___日至____年___月___日，计___个月。
二、租赁期限
1、该房屋租赁期限自______年___月___日至______年___月___日止。
2、租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。
三、租金及支付方式
1、该房屋租金为人民币______元整/月。由乙方承担并在签定本合同时支付。
2、乙方若逾期支付租金，每逾期___天，则乙方需按月租金的_____%支付滞纳金。拖欠租金超过___天，甲方有权收回房屋。
四、租赁条件
1、甲方应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定并保证自己有权决定此租赁事宜。
2、乙方不得在该房屋内进行违反法律法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为。
3、未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同。
4、乙方承担租赁期内水费、电费、燃气费、宽带、等实际使用的费用。
5、因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修。
五、关于押金
为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签定本合同并交纳首期租金时支付甲方元作为押金。待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将押金全款退回。
六、合同的终止
1、租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止。
2、乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下物品交给甲方。
3、若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。
七、违约的处理
甲乙双方若有一方违约，须赔偿对方个月的房租金
八、其他
1、本合同一式___份，甲、乙双方各执___份。
2、甲乙双方履行本合同时所发生的争议应协商解决，协商不成的可以向房屋所在地人民法院起诉。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
第二篇：房屋租赁合同的争议
关于房屋租赁合同的争议
1997年11月21日，四川省高级人民法院(以下简称四川高院)与范x签订了一份房屋租赁合同，合同抬头上写明承租方是大陆x发(成都市金牛区青北路生活用品服务部大陆x容院的简称)，但落款处只有范x的签名，而无大陆x发的盖章及其负责人的签名。
合同主要约定：四川高院将位于成都市正府街108号综合楼南面的一间面积为25平方米的10号房屋出租给承租方(乙方)作为营业房使用，期限为1998年1月1日至1998年12月30日，租金为每月3000元，乙方于每季度第一个月的10日前交纳，逾期按每日千分之五向出租方交纳滞纳金;租赁期间的水电费按照有关部门的收费标准由乙方向四川高院交纳;乙方不得擅自转租房屋。合同签订后，四川高院按约定向范x交付了该房屋。范x在按合同履行一段时间后，于1998年5月31日未经四川高院同意，与案外人周瑾达成转让协议，将该房屋使用权与其他财产转让给周瑾。自1998年10月起，范x没有按约定向四川高院支付租金。1999年1月25日，四川高院书面通知范x交付租金及所用水电费用，范x签收了此通知，但仍未履约。1999年3月12日，周瑾将该房屋钥匙邮寄给四川高院。另外，大陆x发的负责人为黄莉。由于范x拒不按合同约定交纳所欠租金，四川高院遂向范x住所所在地的成都市高新产业技术开发区(以下简称高新区)人民法院提起诉讼，要求判令范x支付所欠租金、水电费及违约金共计23940.7元。
范x收到起诉书副本后，向高新区人民法院提出管辖权异议，认为：诉争房屋位于成都市青羊区，按民事诉讼法第三十四条的规定，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，本案属专属管辖，因此高新区人民法院对本案无管辖权。在高新区人民法院裁定驳回异议后，范x不服，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院经审查，认为范x上诉有理，本案属专属管辖，应由诉争房屋所在地的青羊区人民法院管辖，即裁定撤销高新区人民法院的驳回异议裁定，指定青羊区人民法院管辖。
针对四川高院的起诉，范x辩称：本案所涉合同是大陆x发与四川高院所签，而其不是大陆x发的负责人，只是后者的委托代理人，故其不能作本案被告。四川高院未按《成都市城市房屋租赁管理办法》的规定取得房屋租赁许可证，故本案的房屋租赁合同无效。原告的部分诉讼请求超出了合同约定的时间范围。请求驳回原告的诉讼请求。
审判
青羊区人民法院经审理认为：本案房屋租赁合同虽然乙方写明为大陆x发，但范x不是大陆x发的负责人，也无证据证明大陆x发委托范x代表其与四川高院签订合同，且该合同没有大陆x发的公章，只有范x的签名，因此范x就是该合同的乙方;其后，范x与周瑾签订转租协议，以自己名义将该房屋转租给周瑾，也证明了其就是该合同的乙方，从而其是本案的适格被告。虽然四川高院未按《成都市城市房屋租赁管理办法》的规定在出租房屋时取得房屋租赁许可证，但本案应适用《中华人民共和国合同法》，而该法规定合同无效的情形之一是违反法律、行政法规的强制性规定。成都市的该办法不属法律、行政法规之列，而现行法律、行政法规没有出租房屋应取得房屋租赁许可证的强制性规定。故该合同合法有效。范x将承租的房屋擅自转租给他人，致四川高院在租赁期满后2个月才收回房屋，造成房屋租金损失，范x应承担相应的赔偿责任，因此四川高院的诉讼请求并未超过合同范围。另外，四川高院依合同约定主张违约金，应予支持;其所主张违约金与滞纳金共计7815元，少于范x应支付的数额，系依法处分自己民事权利的行为，予以准许。但对四川高院提出的1125.7元水电费，其提供的证据材料是有利于自己的单方记载，没有其他证据予以印证，不予采信，相应的主张也不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第(七)和第(八)项，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第三条、第四条之规定，该院于2000年8月29日作出一审判决：
范x于本判决生效之日起15日内向四川高院给付租金9000元、赔偿租金损失6000元、违约金与滞纳金7815元，共计22815元。
范x不服一审判决，又以一审中的辩称理由向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院经审理，以与一审判决相同的事实和基本相同的理由，于2001年3月13日作出驳回范x上诉，维持原判的终审判决。
评析
本案虽然案情简单、标的额较小，但却涉及不少值得探讨的法律理解与适用的问题。
一、对“因不动产纠纷提起的诉讼”的理解问题
根据民事诉讼法第二十四、二十五条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，在当事人未书面协议选择管辖法院时，“由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”。该法第三十四条将因不动产纠纷提起的诉讼作为专属管辖的范围，“由不动产所在地人民法院管辖”。本案就产生了是以合同纠纷确定管辖法院，还是按不动产纠纷确定管辖法院的问题，这个问题带有相当的普遍性。民事诉讼法规定管辖法院的基本原则应是既方便当事人诉讼，又方便法院审理、查明案件事实。由于因不动产纠纷提起的诉讼，大多涉及不动产的权属确定、权属登记、需现场勘验等，因此为便于查清事实，也便于执行，规定由不动产所在地法院专属管辖。而因合同纠纷提起的诉讼除可由合同履行地法院管辖外，还可由被告住所地法院管辖，也考虑了方便查明事实与便于执行，还在一定程度上对原告可能的滥用诉权作了限制。因房屋租赁合同提起的诉讼，虽然也与不动产相关，但却一般只涉及合同的效力、租金的支付、违约责任的承担等，而与不动产的权属，登记过户等无关，其纠纷从根本上说不是由不动产所引起的，而是由合同所引起的，这时不动产只是合同的标的物，而标的物是否为不动产，对合同纠纷性质不起决定作用。如果说这类与不动产相关的合同也涉及一方当事人所提供的不动产是否符合合同约定的问题，需要勘验等，但非不动产的合同纠纷也同样可能涉及此问题，因此不应由此决定纠纷的性质。可见，因不动产纠纷提起的诉讼与其他诉讼的根本区别在于不动产涉及权属问题，而不动产权属问题从实体到程序都须遵守法律的明确规定，不能由当事人自行约定(而合同则正需要当事人意思自治)。故以是否涉及不动产权属为标准来判定是否是“因不动产纠纷提起的诉讼”，才符合立法宗旨与精神。
笔者同意这样的观点：将民事诉讼法第三十四条中的“因不动产纠纷提起的诉讼”理解为“因不动产物权纠纷提起的诉讼”，以与“因不动产合同纠纷提起的诉讼”相区别，前者适用专属管辖，后者则依合同纠纷确定管辖法院。民事诉讼法当时之所以未明确“不动产物权纠纷”的概念，与当时未将物权纠纷与合同纠纷相区别有关。但将物权纠纷与合同纠纷合在一起，显然已不再符合经济、社会与法律的发展了。按学界通说，物权是指直接支配特定的物并排除他人干涉的权利，除法律有明确规定者外，不得创设物权;物权的设定虽然无效，但该行为符合其他法律行为的生效条件的，也应许可其产生相应的法律后果。且现合同法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，从而将物权行为(转移标的物的所有权)与合同行为(出卖人履行义务当然只能在合同成立、生效之后)区别开来，不再混为一谈。可见，将不动产纠纷分为物权纠纷与合同纠纷是符合立法发展方向的，机械地理解法律条文则是不可取的。物权行为与合同行为的根本区别在于前者从程序到内容都只能严格依法律规定而为之，当事人没有自由协商的余地，而后者则一般由当事人自行协商确定，即意思自治原则是合同行为的基本原则。
将不动产物权纠纷与合同纠纷相区别在实践中也是具有合理性的。以房屋租赁合同为例，将之作为合同纠纷处理时，承租人作原告时，被告住所地与合同履行地是重合的，都在不动产所在地，不会产生任何问题;而由出租人作原告时，大多都是要求支付租金等，由被告住所地法院管辖，则利于执行，若要求返还房屋，则仍可选择合同履行地法院管辖。这样将选择权交由出租人行使，当然更为合理。
所以，本案纯属合同纠纷，根本不涉及不动产权属问题，故不属专属管辖范围，四川高院向被告住所地的成都市高新区法院起诉，高新区法院享有管辖权;成都市中院裁定指定青羊区法院管辖，在理解与适用法律上似有刻板之嫌。
二、合同效力的法律适用问题
本案一、二审中，被告都提出由于四川高院在出租房屋时，未依《成都市房屋出租管理办法》的规定办理房屋出租许可证，因此房屋租赁合同无效。但两审法院都未支持其主张，都认定房屋租赁合同合法有效。应该说，法院的认定是正确的。这是如何认识合同效力的问题。
自1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》，与原有规定相比，从既鼓励交易又保障交易安全的理念出发，大大缩小了无效合同的范围，其中之一就是将原经济合同法中“违反法律和行政法规规定的合同”无效，修改为“违反法律、行政法规的'强制性规定”的合同才无效，加上了“强制性规定”的限制语。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》更进一步明确：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。可见，在合同法实施后，地方性法规和行政规章是不能用作判断合同是否有效的依据的。范x以四川高院的行为违反了成都市有关规定为由，要求法院认定其与四川高院所订合同无效的理由，依法显然不能成立，当然不能得到法院的支持。
要认定本案所涉合同有效，还有一个问题须解决，就是本案合同是在合同法施行前订立的，其能否依合同法及有关司法解释来认定效力的问题。一般而言，实体法不应有溯及力，则该合同不能适用合同法及其司法解释。但基于无效合同将不利于社会经济秩序的稳定等考虑，最高人民法院在上述司法解释中，在明确“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的外，适用当时的法律规定”的同时，还明确规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”。本案合同在合同法实施前订立，依当时的法律其可能无效，但依合同法的有关规定，其未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。但须明确的是，认定房屋租赁合同有效，不能因此就说四川高院违反成都市有关规定的行为也是合法的。最高人民法院的司法解释，只是将民事责任与行政责任区别开来，合同有效与当事人应承担未取得房屋租赁许可证就出租房屋的行政责任是不矛盾的。也就是说，虽然法院认定合同有效并支持了四川高院的诉讼请求，但成都市有关政府部门仍可依《成都市房屋租赁管理办法》的有关规定对四川高院的行为予以处理。应该说，这样的规定是符合诚实信用的合同法基本原则的，同时也不妨碍行政规章的实施，更为合理。
三、合同当事人的确定问题
本案被告范x的首要抗辩理由是其不是合同当事人，因而不是合格被告。那么，在合同上的名称与签名盖章者名称不一致时，应如何确定合同当事人，进而确定适格诉讼主体，也是需探讨的问题。
范x与四川高院订立了本案所涉租房合同，合同的抬头所写当事人是“大陆x发”，而由范x以自己名义签字。在此情形下，租房双方当事人的意思表示是清楚的，就是范x租房用于开x发店。从四川高院讲，只要承租人将房屋用于经营即可，至于是用什么名义，是否以自己名义办手续是不需关心，也无法关心的，这是工商行政管理部门的职责。合同上只有范x的签名，既无大陆x发的公章，又无其他证据证明范x是受大陆x发的委托来签合同的，所以范x就是承租人。同时，从合同履行看，四川高院将房子交与范x使用，范x在1998年5月前一直以自己名义向出租人交付房租，同年5月31日又私下以自己名义将该房子转租与周瑾，更说明了其就是承租人。
那么，在房子转租后，四川高院可否向周瑾要求交付房租呢?不行。因为其与周瑾之间无合同关系，转租行为未得到四川高院同意与认可。在后几个月，虽然是周瑾在代范x交付房租等费用，但其是以范x名义进行的。合同法第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。根据此规定的精神，四川高院有理由认为其有代理权，其行为后果应由范x承担，则范x在转租后仍是承租人，仍要依合同承担责任。所以，合同当事人的确定，不能简单以名称与签字来认定，而应综合全案来认定。
四、关于违约所造成的可得利益的赔偿问题
本案合同约定的履行期到1998的年12月31日止，但由于四川高院次年3月12日才收回房屋，因此在诉讼请求中除要求范x支付合同期间未交的租金外，还要求其支付延迟交房的2个月的房租。范x则认为这部分诉讼请求超越了合同的约定，不属合同纠纷，而是属侵权纠纷，应另行起诉，不宜在本案中解决，要求法院驳回原告的请求。
根据现行合同法的有关规定，范x的理解是没有法律依据的，因而其主张也未得到法院的支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》中虽然明确“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的外，适用当时的法律规定”，但还特地规定“当时法律没有规定的，可以适用合同法的规定”。本案所涉的可得利益的赔偿就属合同订立时的法律没有规定，而可以适用合同法有关规定的情形。合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中合同期内未交付的租金是出租人的实际损失，而到期后2个多月未交还房屋则给出租人造成了可得利益的损失，因为若承租方按期交还房子，则出租方可另行将其出租，取得租金。所以这2个月的租金损失就是典型的可得利益的损失，是承租方违约未按期交还房子所致，完全应在处理合同纠纷时一并解决，而不应另行通过侵权诉讼解决。且该租金损失显然未超过承租方在订立合同时应当预见到的因违反合同可能给出租方造成的损失。据此，两审法院支持了四川高院要求范x赔偿可得利益的主张，判令范x赔偿2月6000元的租金损失。
五、关于证据在诉讼外的自认问题
本案中四川高院要求范x支付所欠水电费的主张未得到一审法院支持，其理由是四川高院对此提供的证据材料是有利于自己的单方记载，没有其他证据予以印证，不予采信。其实，在本案中关于水电费，四川高院提供了两份证据，一份是其工作人员按月抄的水电表读数。由于水电部门只对四川高院的总表抄录，而不针对其中的某一经营者，因而每月只能由出租方对所有承租者抄录，而经营者则以此为据向出租方交付水电费，这确实“是有利于自己的单方记载”，不予采信是有道理的。但另一份证据材料是四川高院向范x的催款通知书，其上不仅记载了其应付的房租等数额，还记载了所欠的水电费额，而范x则在此通知书上签字。这应当被看作是其对所欠水电费额的认可，在此情况下，认为四川高院的单方记载“没有其他证据予以印证”，显然不妥。之所以出现此认识，根源在于现行民事诉讼法没有规定“诉讼外的自认”这一证据认证规则。所谓“诉讼外的自认”，是指当事人一方在诉讼外，对对方所提的有关请求所作的认可，只要不能证明该自认是因欺诈、胁迫或乘人之危而作出的，法院即可认定其证据效力，这在西方国家是一得到普遍遵循的证据规则。但由于现行法律规定的缺乏，法官对证据取舍具有太大的自由裁量权，难以使当事人合法权益得到充分的保障，本案即是一例。
第三篇：房屋租赁合同
甲方（房主）：___________
乙方（承租人）：___________
一、甲方将________市_____路__号楼__单元___室房屋出租给乙方作为____使用。
二、租期________年，从________年__月__日起到________年__月__日为止，必须一次性付清租金后使用。
三、月租金为人民币___元（作为甲方净收入），乙方共支付现金___元（计大写__________元整）。
四、保证金
1、交付租金同时，乙方应另付保证金人民币________元整（小写）：____元人民币。
2、保证金支付方式：________。
3、本协议作为本期保证金收据，请妥善保管；当本期保证金转入下期租房协议后，本协议作为保证金收据的功能自动作废，同时按新协议条款执行老协议自行作废。
五、乙方租用后应注意以下事项：
1、乙方应遵守法纪，并自行办理相关手续、承担相关责任。
2、乙方应注意居住安全，自行采取防火、防盗等安全措施。加强用电安全，不得乱拖、乱接电线；对于防盗、防火、用电安全进行经常检查。如乙方措施不当造成的所有损失，其损失由乙方自行承担；造成甲方房屋财产损失，由乙方全额赔偿给甲方；造成第三方房屋财产损失，由乙方负责处理，由乙方全额赔偿对方。并按违约处理。
3、乙方在租用期内，不得改变房屋结构及其设施；使用中如有损坏或管道堵塞，应予以修复、疏通，费用自理。乙方装修须合理且费用自理；乙方退租或租期到期如需拆除装修请同时恢复房屋原貌，产生费用由乙方自理。并按违约处理。
4、甲方不分担乙方在租期内对其自身造成的损失和对第三方造成任何的道德、经济、经营和法律责任及损失。
5、乙方对租房没有处理权，不能擅自与人合租、转租或者转借他人，也不能擅自改变用途，否则属于违约。如有此类情况发生除了支付违约金外，甲方有权解除协议并收回房屋。水、电、暖、气、电视及其它设施由乙方使用，产生的费用（包括治安、政府部门的各项管理费用）由乙方按时、足额缴纳，如有失误，造成麻烦，乙方自行解决，确需甲方出面协助解决时，乙方应支付甲方必要费用。水、电、暖、气、电视、物业管理等费用由承租方负担。承租到期时，需由双方确定无拖欠水、电、暖、，电视、物业管理等款项。以上条件为甲方退给乙方押金条件之一。
六、有关退租条款
1、协议期内，乙方履行本协议所有的条款后，甲方不得提前回收房屋（发生甲方能力范围之外的不可抗事件和乙方违约的情况下除外）。
2、乙方租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致，另要支付违约金给甲方。
3、协议期内，乙方如果出现以下任何一种情况：退租、转让以及由于乙方违约原因造成的甲方提前收回房屋的任一情况下，乙方都必须按协议缴清所有应付款项。
4、乙方承租到期应完好归还租房协议和所有钥匙以及有关物品，如果租房内的所有物品设施有损坏，乙方负责修复或者甲方在保证金内扣除相应赔偿金额。
七、有关退租的事项
1、原租房者在遵守前协议的情况下，可以获得优先续租权，但必须在原租期结束日前一个月与甲方重新签订租房协议，租金在前期协议租金基础上逐年提增，提增幅度根据市场因素情况确定，一般在________%到________%左右。
2、在原租期已到期，新的续租协议还未签订的情况下，甲方将收回房屋，不再签约续租。
八、本协议经甲乙各方协商一致、同意、签名盖章后生效，签订之日为本协议的生效日期；所有条款必须执行、本协议内所涉违约的违约金金额为人民币________元整，凡违约将支付给甲方违约金外同时甲方收回房屋并且乙方根据本协议条款缴清各种费用所有应付款。
九、本租房协议作为甲乙双方的正式协议，以原件为准（复印件不能作为正式协议使用），具有同等法律效力。
十、屋内设施包括基本房屋自带的水、电、暖、气设施、另出租屋中家具有___________________________________，以上家电均为房主所有，暂交承租人使用，请务必小心爱护使用，不得将家中物品以出租外借等形式挪作他用。租期到期之时，在房主确认屋内房主自有物品完好之情况下退还押金。以上物品如有损坏残缺，双方协商赔偿事宜，赔偿款从押金中扣除。赔偿款超过押金额度的，房主有权追讨。
十一、本协议一式__份，每份贰页，甲乙双方各执壹份。
甲方（公章）：_________ 乙方（公章）：_________
法定代表人（签字）：_________ 法定代表人（签字）：_________
_________年____月____日_________年____月____日