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第一篇：对一起房屋租赁合同纠纷案的判例分析
s("title_top");对一起房屋租赁合同纠纷案的判例分析 时间：2020-12-04 11:08:09 房地产论文 我要投稿 s("content_top"); 房屋的租赁合同 推荐度： 租赁房屋租赁合同 推荐度： 正规的房屋租赁合同 推荐度： 房屋租赁合同的 推荐度： 简单的房屋租赁合同 推荐度： 相关推荐对一起房屋租赁合同纠纷案的判例分析
基本案情]原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会（以下简称益乐村）。被告：浙江益爱电子发展有限公司（以下简称益爱公司）。第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下简称大排大公司）。第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处（以下简称文西分理处）。第三人：杭州新时代装饰材料市场（以下简称新时代市场）。第三人：杭州荣达装饰材料有限公司（以下简称荣达公司）。原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等项目，逾期不能交付使用，作违约处理。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后，益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司则自行出资修建。同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议，益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定的租金，以双方9月5日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计4617263.30元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱公司则就其承租的3号、6号楼进行改建并增添设施（鉴定价值为343184元）并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立了使用面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同，并交付使用。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议，协议约定新时代市场租用的3号楼第一、二层（部分）1200平方米营业房，益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用的营业房归还给益乐村。1999年1月29日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议，向杭州市中级人民法院提起诉讼，请求终止双方间的房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息8320878.49元，并承担诉讼费。益爱公司则提出反诉，请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金40万元，并负担诉讼费。[裁判要旨]杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理，杭州中院认为：益乐村与益爱公司1996年9月签订的补充协议及租赁合同，明确约定1994年6月的租赁合同终止。益乐村在收回4幢楼房后，应对益爱公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计，折抵益爱公司的租金。但益乐村未按约定履行，便将4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成的损失应由益乐村承担。而益爱公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金的理由正当，予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承担相应责任。益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于2000年2月2日作出以下判决：一、益乐村与益爱公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。四、益乐村在判决生效后10日内支付益爱公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投资款3464276.20元。五、新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村房屋使用费551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。六、驳回益乐村的其他诉讼请求。七、驳回益爱公司的反诉请求。一审判决后，第三人大排大公司、文西分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法院；原审被告益爱公司也曾提出上诉，但因其未按规定预交二审诉讼费，依法被视为自动撤回上诉。大排大公司上诉称：我司与益乐村订立房屋租赁合同，同时又与益乐村、益爱公司三方订立协议，益乐村将其在租赁合同中的权利义务一并委托给益爱公司享有，我司已按约支付了房租，原审判令我司承担腾退承租房，与事实和法律规定不符。请求查清事实，依法改判。被上诉人益乐村辩称，三方协议为办理营业执照所用，不具有法律效力，要求驳回大排大公司的上诉。益爱公司对大排大公司提出的上诉理 由无异议。文西分理处上诉称：益乐村与益爱公司订立房屋租赁合同的目的，系由益爱公司开办电子市场进行招商经营，且益乐村还出具授权书，将6幢房屋的出租权授予益爱公司，事实证明益爱公司原本就不是房屋的直接使用者；分理处据此与益爱公司签订合同，付清租金而取得承租房使用权的行为合法，且不存在履行合同义务的过错，原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。请求将案件发回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用的权利。益乐村辩称，分理处与益爱公司订立的房屋租赁合同，并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分理处的上诉请求。浙江省高级人民法院经审理认为：益乐村与益爱公司在履行租赁合同过程中均有违约之行为，原判终止合同的履行，并以各自过错相抵的认定合理，符合民法的公平原则。但益爱公司基于其与益乐村的房屋租赁合同及房屋出租授权书，开办电子市场招商转租房屋；大排大公司、文西分理处、荣达公司、新时代市场等原审第三人据此与益爱公司订立租赁合同，依约占用房屋，并不违反法律规定，且符合本案各方当事人订立合同时所追求的合同目的。依民法诚实信用原则，当事人各方的权利义务应从相互间合同的约定。据此，为稳定市场经济秩序，保证当事人的交易安全，在出租人益乐村与承租人益爱公司间的房屋租赁合同终止履行后，益爱公司原与大排大公司等本案原审第三人间订立的房屋租赁合同依法应继续履行。鉴于本案实际情况，益爱公司在上述租赁合同中的权利义务，可由益乐村承受，大排大公司等原审第三人已支付的租金，应由益乐村与益爱公司结算；未支付的租金，则由益乐村依合同行使权利。上诉人大排大公司、文西分理处要求继续使用承租房屋的上诉主张成立，原判要求第三人腾退房屋的实体处理，及对益爱公司应归还的3号、6号楼房中增添的附属物未作认定，均属不当，应予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条之规定，浙江省高级人民法院于2000年8月15日判决如下：一、维持杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第一、三、四、六、七项。二、撤销杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第二、五项及诉讼费负担部分。三、益爱公司应于本判决送达后30日内，将其使用的位于杭州文三路西益乐路1号属益乐村所有的3号、6号楼中的房屋，腾空归还给益乐村。四、益爱公司对3号、6号楼的房屋改建，由益乐村折价补偿益爱公司343184元，于本判决送达后10日内付清。五、2000年2月1日至房屋实际腾退之日的租金，益爱公司应按1996年9月租赁合同确定的月租金数额，于腾退之日据实偿付给益乐村。六、益爱公司原与大排大公司等原审第三人间订立的房屋租赁合同继续履行，益爱公司的合同权利义务由益乐村承受。[法理评析]本案法律关系相对复杂，存在出租和转租两个法律关系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解两个租赁合同的法律效力，尤其是当出租合同被要求终止时，如何认定转租合同的效力，成了本案的关键问题。另外，本案的审理还涉及第三人的追加、附属物的认定、违约责任的处理、转租合同权利义务的转移等诸多法律问题，现择其要进行分析。（一）出租合同的效力及违约责任的处理益乐村和益爱公司就房屋租赁先后签订有合同两份和补充协议一份，双方意思表示真实，内容合法，依法应认定有效。对此，一审、二审亦无歧见。益乐村在履行租赁合同过程中，没有按照约定对出租的楼房进行装饰和修通道路，在益爱公司自行出资修建后，又没有及时对益爱公司依补充协议交回的4幢楼房进行有关费用的审核，以折抵租金；而是直接将该4幢楼房出租给他人，导致被改建后无法审计，对本案的纠纷负有一定的责任，其行为已构成部分违约。承租人益爱公司在出租人益乐村没有及时依约修膳房屋和道路的情况下，为推动合同履行，减少损失，主动垫资修建，值得肯定。由于益爱公司和益乐村事后又重新签订补充协议和新的租赁合同，明确将原租赁合同废除，据此可以认定益爱公司对益乐村不按约修房建路的行为已达成谅解，双方的权利义务以新的租赁合同为准。一审法院驳回益爱公司的反诉应属正当。惟益爱公司没有遵照新租赁合同的约定，逾期两个月以上未交租金，已构成对新合约的根本性违反，益乐村根据合同规定，要求终止履行租赁合同理由正当，一审、二审法院对此均予以支持。鉴于益乐村也有部分违约的事实，一审法院根据《民法通则》第一百一十三条的规定，判令双方各自承担相应责任，即益乐村承担怠于审计的风险，4幢楼房的修缮及修路费用，主要参照益爱公司提交的“投资款清单”核定，其间损失由益乐村承受。这样处理违约责任，可谓自负其责，符合民法的公平原则。（二）转租合同的效力及合同主体变更对出租合同，一审、二审都支持了益乐村的主张，同意终止履行。但出租合同被终止后，转租合同的效力如何，是否应继续履行？两审法院意见有分歧，杭州中院根据益乐村和益爱公司出租合同“拖欠两月租金终止合同、收回房屋”的规定，判令终止双方的租赁合同，除承租人益爱公司外，次承租人文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场所占用的房屋亦应一并归还。也即出租合同的效力及于转租合同，出租合同被终止，转租合同也随之终止。这样处理，单从出租合同角度考虑，并无不当，但次承租人的权利却无端受损，值得推敲。二审浙江高院经审理，否定一审对转租合同效力的判定，改判继续履行转租合同，由益乐村取代益爱公司继受合同的权利义务。应当说，二审的判决是有相当的开创性的。第一，出租合同被终止，转租合同的效力并不当然终止。上述情形，转租合同的效力究竟如何，法无明文规定。虽然益乐村曾将房屋的“出租权”书面授予给益爱公司，益爱公司转租房屋及第三人承租房屋并无不当，但事后益乐村和益爱公司签订的新租赁合同中又约定“拖欠两月收回房屋”，可见从合同的规定看，益乐村授权益爱公司转租并非无条件，一审法院也正是据此判令“收回房屋”。但问题是，转租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同权利 亦应受到法律的平等保护。从权利的来源看，不论出租还是转租合同，其终极权利都来源于出租人对租赁物所拥有的合法的使用权、收益权，本案中益乐村将房屋出租给益爱公司，就是出租人对其房屋使用权能的一种处分。在益爱公司“拖欠租金”的情况下，法院根据双方当事人的约定依法终止出租合同的效力，是对出租人租赁物使用权的一种保护。转租合同中的转租人，同时也是出租合同中的.承租人。根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意而擅自转租的，出租人可以解除合同。可见，转租合同之所以成立，首先是基于出租人对承租人的授权，没有出租人的许可，转租的行为无效。从这一意义上讲，次承租人根据转租合同租赁房屋是出租人的意志在转租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人违约而被终止，由次承租人按转租合同的约定继续使用租赁物和履行相关义务，并不会造成对出租人权益的侵犯。从衡平的角度讲，一方面，次承租人已经在约定的时空纬度内占有、使用租赁物，并且完全按转租合同的约定履行了其应尽的义务；另一方面，出租人对转租是明确同意的；再者，由次承租人继续承租，并不会损害出租人先前期许的利益，因此维持转租合同对次承租人的效力，符合民法的公平原则。如果转租合同随出租合同的终止而终止，那么，次承租人使用房屋的权利就会始终处于变动之中，交易的安全因此被破坏。循之，则影响市场秩序的稳定，也与当今世界租赁权“物权化”的司法潮流不符。二审法院综合两个租赁合同的约定，全面考量合同订立当时各方当事人的真实意思，依据民法诚实信用原则，从稳定市场经济秩序，保障交易安全的角度出发，判令未履行完毕的转租合同不受出租合同终止的影响，按原约定继续履行。这样判决，既依法处理了出租人与承租人之间的法律关系，同时又妥当保护转租关系中的次承租人利益，维护了市场的秩序，是对法律“活”的运用，值得赞同。第二、“举重以明轻”法律解释方法的运用。举重明轻作为法律解释的方法，也是一项法律逻辑上的基本论证。举重明轻的推理方式为：“尚且……当然”；所谓的“重”和“轻”，指其法律要件的宽严或法律效果的广和狭。现行法律对本案所涉情形如何适用法律虽无明文规定，但最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九、《合同法》第二百二十九条对“买卖不破租赁”都作了明确规定，本案当然不属于“买卖不破租赁”的情况，但根据“举重以明轻”的法律解释方法，本案情形与“买卖不破租赁”在法律政策基础上有相通之处。即“买卖尚且不破租赁，出租合同终止当然……”，并且本案中出租人对转租是同意的，与“买卖”相比，可谓“轻”。二审法院判决虽然没有点明“举重以明轻”，但其法律思维上显现了对“举重明轻”法律解释方法的大胆运用。第三、直接判决由原出租人继受转租合同。在出租合同依法被终止，转租人丧失转租权的情形下，转租合同要继续履行，就必然涉及到合同主体的变更。由于本案的起因主要是益爱公司拖欠房租而引起，益乐村出租房屋的初衷没变，其将收回的1号、2号、4号和5号楼房，随即又出租给他人使用，亦可说明。并且，转租是取得了出租人的同意的，由出租人取代转租人继受合同，于出租人并无不利之处。据此，二审法院为避免次承租人的租赁权因出租人与承租人之间的法律关系变动而被危及，从稳定社会经济秩序出发，判令转租合同由出租人和次承租人继续履行，应属合理。
第二篇：房屋租赁合同纠纷案
房屋租赁合同纠纷案
【案情简介】
上诉人(原审原告、反诉被告)：汪小青
被上诉人(原审被告、反诉原告)江焯灵
2005年6月16日，汪小青与江焯灵签订房屋租赁协议一份，该协议约定：由汪小青租用江焯灵的房屋，每月租金为2200元，租期从2005年9月1日至2006年7月31日止，交租方式为每月交租一次，在交租当月6号前以现金支付形式一次性支付，若汪小青无故拖欠租金及水、电、管理费，每过一天加罚滞纳金5%，超过五天，江焯灵有权无条件收回该房屋，押金4400元全部归甲方所有。
租赁合同签订后，汪小青按约交纳了押金4400元给江焯灵并搬入该房屋居住，后汪小青以现金形式支付了2005年9月份的租金，另以银行转帐的形式于2005年10月10日支付租金2200元，于2005年11月13日支付租金1300元，于2005年12月27日支付租金2160元，于2006年1月19日支付租金2200元。
汪小青在租用江焯灵房屋期间，将房屋内饭厅和客厅的三面墙的颜色由白色改漆成红色。 2005年底江焯灵以汪小青未按时足额交付租金为由，要求汪小青搬离其房屋。汪小青不同意搬出，2006年1月底，江焯灵办理了该房屋的停电停水手续，2006年1月26日，该房屋被停电停水，导致汪小青无法在该房屋内居住。
汪小青遂于2006年2月6日向法院起诉，要求继续履行合同，同时提出先予执行的申请，要求恢复对该房屋的供水供电。(原审法院依法作出先予执行裁定，2006年2月15日，依法通知相关部门恢复对该房屋的供水供电。当日，汪小青搬回该出租房内居住。)
江焯灵提出反诉称，汪小青未按约定的时间及金额足额交付租金，并擅自装修房屋，构成违约，要求解除合同，要求汪小青支付计至2006年2月的拖欠租金3140元，要求汪小青赔偿装修损失8500元，该诉讼请求在庭审中变更为恢复原状。
汪小青辩称，延迟交租是经江焯灵同意的，没有足额支付租金是因为对江焯灵的房屋进行修缮而支付了相关的费用，因此，汪小青没有违约，不同意解除合同以及支付拖欠租金的要求。同意房屋恢复原状。
一审法院，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十三条第二款、第二百二十七条的规定，判决：一、解除汪小青与江焯灵于2005年6月16日签订的房屋租赁协议。二、汪小青应当在本判决发生法律效力三日内向江焯灵支付拖欠的租金1600元(计至2006年2月28日)，并从2006年3月1日起至实际交还房屋时止按合同约定的标准每月2200元向江焯灵支付租金。三、汪小青在向江焯灵交还房屋时应恢复原状：将漆成红色的墙面恢复为原来的白色墙面。四、驳回汪小青的诉讼请求。五、驳回江焯灵的其他诉讼请求。
汪小青不服上述判决提起上诉称，一、一审法院认定汪小青未按约定时间及金额足额交付租金给江焯灵，违反了双方协议的约定，已构成违约是错误的。理由如下：1、汪小青在与江焯灵太太每月交往信件中表明了请求允许延迟交租的要求，得到对方的同意;2、江焯灵的太太给汪小青发的传真回件里写明江焯灵完全同意汪小青在租金里扣除汪小青维修房屋的费用。3、江焯灵接受汪小青以银行转账形式交付的租金，该行为表明其认同汪小青交付租金时间和金额。
综上，汪小青没有违约。二、一审法院适用法律错误，应适用《城市房屋租赁管理办法》第十九条、第二十四条的规定，根据这些规定，只有迟交房租6个月，出租人才可解除合同，因此，江焯灵没有不需要征求汪小青同意就行使收回房屋的权利。
江焯灵辩称：1、汪小青在上诉状声称江焯灵同意汪小青迟交租金不是事实，汪小青没有提供任何证据证明此观点;2、汪小青在上诉状声称每月少交是扣除了所谓的维修费用，但江焯灵没有同意扣除，江焯灵也不知维修是否真实，说减少租金是经江焯灵同意不是事实;3、汪小青在上诉状声称少交租金，迟交租金，江焯灵没有表态，汪小青称应视为默认，江焯灵认为此默认是法律不予承认的;4、江焯灵是根据双方签订合同的约定解除合同的，汪小青所称《城市房屋管理办法》的规定，与双方签订的合同相比不足以否定双方签订合同的效力。
二审期间，汪小青提供了以下证据： 1、汪小青交江焯灵信件; 2、汪小青与江焯灵来往传真件复印件。 (二审法院认为，以上证据均超过举证期限提交，不属于新证据，因此不予采信。)
【裁判要点】
二审法院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，汪小青上诉理由不成立，依法应予驳回。据此，判决如下： 一、驳回上诉，维持原判。 二、审受理费576元，由上诉人汪小青负担。
【争议焦点】
汪小青是否违约?
江焯灵是否有权解除房屋租赁合同?
【法理评析】
1、 关于汪小青没按约定时间和金额支付租金是否构成违约的认定
汪小青提出，没按约定时间和金额支付租金是经江焯灵同意的，因而不构成违约。但没有在一审期间提出证据证明此主张，因此，没有获得一审法院的支持。在二审期间，汪小青提供了其与江焯灵来往的信件和传真复印件，二审以超过举证期间为由，没有采信上述证据，因此也未支持汪小青的上诉主张。
法律界认为，一审和二审法院对事实的认定是正确的。当事人对自己提出的事实主张，必须有证据证明，在没有证据证明的情况下，法院不予认定该事实。因此，汪小青抗辩不成立，其未按约定时间和金额支付租金的行为构成违约。
2、 江焯灵解除租赁合同的依据
汪小青与江焯灵签订的房屋租赁协议约定：汪小青无故拖欠租金及水、电、管理费超过五天，江焯灵有权无条件收回该房屋。此条款，约定了房屋出租人单方解除租赁合同的权利。对该约定效力的认定是解决本案争议焦点问题的关键所在。
从《合同法》关于合同效力的规定来看，该条款约定的内同是当事人双方真实意思表示，且不具备合同无效的法定情形，因此，是合法有效的。但是，从房屋租赁合同的特点来看，一般的民用房屋租赁合同，即承租人为了满足个人及家人的住房需要而租赁房屋的，房屋租赁合同发挥着保障承租人住房需求的重要作用，因此，有必要对房屋出租人单方解除合同的权利予以限制。法律界认为，本案应从房屋租赁合同的特点来认定出租人江焯灵解除合同的权利。
为了规范房屋租赁行为，《城市房屋租赁管理办法》对房屋出租人解除租赁合同的情形作出了明确规定。根据此规定，承租人拖欠租金六个月以上的，出租人才有权解除合同。可见，为了保障承租人的住房需求，对其一般拖欠房租的行为，法律没有规定合同解除的法律后果，而是给承租人六个月的宽限期。而本案合同约定，承租人拖欠租金五天，出租人就有权解除合同，对承租人严重不公，无法保障承租人的住房需求。结合本案案情，承租人汪小青的违约行为的情节较轻，不妨碍租赁合同目的的实现，也没有对出租人造成较大的损失，因此，法律界认为，江焯灵不应行使其合同解除权。
一审和二审法院都是从合同自由原则出发，认定房屋出租人江焯灵的约定解除权合法有效，却忽视了公平正义的法律理念。
【法律风险提示及防范】
我国房屋租赁市场尚不规范，承租人的合法权益很难保障，法律界提示，承租人在签订房屋租赁合同时，一定要注意审查合同条款，尤其是约定出租人单方解除合同的条款，谨防出租人以此为由滥用合同解除权。
【法条链接】
1、《合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《城市房屋租赁管理办法》(建设部1995年5月9日颁发，自1995年6月1日起施行) 第十九条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。
出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿;
(一)将承租的房屋擅自转租的;
(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;
(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;
(四)拖欠租金累计六个月以上的;
(五)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;
(六)租用承租房屋进行违法活动的;
(七)故意损坏承租房屋的;
(八)法律、法规规定其他可以收回的。