房屋租赁合同无效情形_租赁合同

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第一篇：房屋买卖合同无效的情形及法律后果

房屋买卖合同无效的情形及法律后果仇少明律师房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在房屋买卖中，买卖合同的有效*经常遇到纠纷，有效*是买卖双方争论的焦点，而在房屋买卖中，也会出现买卖合同无效的情形。笔者结合司法工作经验特归纳房屋买卖合同无效的情形，为美芹之献，供学术理论界和司法实务界参考。一、房屋买卖合同无效的情形那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢?笔者结合司法实践认为主要有以下几种: 1、房屋与土地分开转让，合同无效第一百四十七条规定:

先购买的权利。最高*法院第一百一*条规定:

法定代理人的同意。第五*条规定:下列民事行为无效:(二)限制民事行为能力人依法不能*实施的。第四十七条规定:[限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。" 7、房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效第五*条规定，下列民事行为无效:(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;规定，第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。 8、买卖权属有争议的房屋买卖合同无效第三*条规定，下列房地产，不得转让:(五)权属有争议的。上述法律条文是专项特别法规的禁止*规范，属于强制*规定，第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制*规定。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。 9、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效第三*条下列房地产，不得转让: (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。上述法律条文是专项特别法规的禁止*规范，属于强制* 规定，第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制*规定。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。二、房屋买卖合同效力认定中的一些特殊情形，对这些特殊情形，应具体分析而不应一概认为无效，即特定条件下有效，特定条件下无效。 1、房屋买卖未采用书面形式第四十一条规定:

权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚*赔偿责任。 4。因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三*益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。 5。涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

第二篇：关于租赁合同无效的情形及法律后果

本文所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋，不包括乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，及当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件。

一、租赁合同无效的情形

1、出租人就未取得建设工程规划许可*或者未按照建设工程规划许可*的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可*或者经主管部门批准建设的，*法院应当认定有效。

2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，*法院应当认定有效。

3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，*法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

4、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，*法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

二、租赁合同无效的法律后果

1、房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，*法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，*法院依照合同法的有关规定和相关本司法解释的规定处理。

2、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

3、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，*法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

4、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，*法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，*法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

5、因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，*法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

6、房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，*法院应予支持。

7、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，*法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，*法院不予支持。

第三篇：租赁合同无效的法律后果