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第一篇：买卖合同纠纷民事判决书
嘉 兴 市 秀 洲区 人 民 法 院
民事判决书
（2011）嘉秀商初字第333号
原告：申达亿公司。住所地：江苏省吴江市盛泽××市场商城×区×号。
法定代表人：沈××，总经理。
委托代理人（特别授权代理）：葛××，浙江××律师事务所律师。
被代：嘉创公司。住所地：浙江省嘉兴市××工业区。 法定代表人：潘××，董事长。
委托代理人（特别授权代理）：沈××，浙江××律师事务所律师。
原告申达亿公司诉被告嘉创公司买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月3日立案受理后，依法由审判员袁瑞江适用简易程序，于2011年5月31日公开开庭进行了审理。原告法定代表人沈××及其委托代理人葛××、被告委托代理人沈××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告申达亿公司起诉称：2006年6月至10月间，原告分三次向被告提供了共计3159米、价值33801.3元的纬向鹿皮绒布料。2008年10月20日，被告经对账确认了上述款项并出具对账单一份。但原告经多次催讨，被告仍未履行付
款义务，故原告为维护其合法权益，提起诉讼，请求判令被告支付原告货款33801.3元，以及承担本案诉讼费。
被告嘉创公司在法定答辩期间内未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：原告诉讼的事实不存在，原、被告之间没有发生过业务关系，被告没有收到过律师催告函，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，举证如下：
证据一，财务对账单一份（原件），时间为2008年10月20日，系由被告单位当时做财务（后来到仓库做进出）的王××出具给原告。用以证明2006年6月至10月间，原告向被告供货三次，总计金额为33801.3元，并记载了数量、单价、规格等。
被告质证认为，该证据没有对账单名称、欠款单位名称、只是电脑的打印件，无法证明原、被告之间业务往来的事实。上面手写的字应是诉讼以后写上去的。王××不是财务人员，是被告仓库里做后勤的。
证据二，催讨函资料一组，用以证明原告在2008年10月及2010年10月先后两次向被告催讨相应的货款。
被告质证认为，被告并未收到律师函，上面也没有邮局的盖章，不能说明原告的催讨事实。
经审查，本院对本案证据认证如下：
证据一对账单系由被告公司的王××签字确认，且对账单中明确记载了数量、单价、规格，能够证明原告向被告送货的事实，本院予以确认。证据二与证据一可以相互印证，结合原告的陈述，应是真实、有效的，本院予以确认。
根据确认有效的证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实与原告起诉陈述的事实一致。
本院认为，原、被告之间的买卖关系合法、有效。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：
一、原、被告之间是否存在买卖关系。对账单中被告工作人员签字确认，而被告不能解释既无业务关系又为何签字的原因，结合原告对交易过程的陈述，从保护交易的角度出发，本院认为原告提供的对账单应能够证明双方的买卖关系及被告结欠原告货款的事实，被告以否定对账单签字人王××的身份为由进行抗辩是不能成立的。
二、原告的主张是否超过诉讼时效。被告认为本案已经超过诉讼时效。本院认为，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算，证据一的对账单是在2008年10月20日进行结算，但双方并未约定付款期限，故原告主张被告付款的权利并不受到两年诉讼时效的限制，因此，被告的辩称不成立。综上，原告的证据优于被告，其主张本院予以支持，被告的辩称无证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、
第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
被告嘉创公司于本判决生效之日起十日内支付原告申达亿公司货款33801.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费323元（已减半），由被告嘉创公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。
审 判 员袁瑞江
二○一一年六月十四日
书 记 员黄洁
第二篇：南京房产律师鼓楼法院房屋买卖合同纠纷裁判观点
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南京鼓楼法院房屋买卖合同纠纷裁判观点集成
作者：李本虎律师，中银(南京)律师事务所
关键词：南京房产律师
房屋买卖合同纠纷
本文是作者研究了391个南京市鼓楼区人民法院作出房屋买卖合同纠纷生效判决之后，整理得出，能够代表南京市鼓楼区法院对于房屋买卖合同纠纷中常见争议的裁判观点。
第一部分：商品房买卖
1、房屋交付后，开发商设置抵押权导致无法过户
裁判观点：抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务涤除抵押权的除外。本案中，诉争房屋已抵押给了南京泉峰投资有限公司，目前抵押贷款本息尚未还清，抵押权未解除。被告蟠龙公司应当在消灭抵押权后，再协助原告办理房屋所有权转移登记手续。
被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内办理南京市鼓楼区江东北路300号阳光金峰阁401室房屋上的抵押权注销手续，并于抵押权注销后十日内协助原告王红巧将该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证登记在原告王红巧名下。
2、开发商认为迟延交房违约金标准过高，法院予以调整时的参考因素
裁判观点：被告玉祥恒公司所称延期交房是由他方原因造成，其无过错的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据商品房预售合同约定，迟延交付房屋，应按照已收价款的万分之五/天计算，支付迟延期间的违约金。关于被告玉祥恒公司认为约定的迟延交付违约金过高，要求调整的意见，考虑到本案中被告玉祥恒公司迟延交房的主客观原因、原告的实际损失情况、相近地段的租金标准等综合因素，本院将违约金标准调整为按已收价款万分之二/天计算。
3、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人
裁判观点：商品房认购书签订后，双方就房屋交付时间无法达成一致意见，导致未能签订商品房预售合同，属于不能归责于双方当事人事由，出卖人应当将定金返还买受人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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4、挪用资金购买房产构成犯罪的房屋买卖合同无效
裁判观点：被告莫迅购买本案涉案房屋的行为系挪用资金犯罪的一部分，被告莫迅与原告签订涉案房屋买卖契约系为实施挪用资金犯罪的犯罪手段，属于违反了法律的强制性规定，应当归于无效。
5、以房屋买卖合同形式的以物抵债协议无效
裁判观点：原、被告签订的协议实为以物抵债协议，系为被告欠付案外人的25万元债务进行担保，双方就所涉车位亦未办理转移登记手续，故该以物抵债协议应为无效，双方可按原法律关系处理纠纷。原告依据协议约定要求被告协助办理车位过户手续，不符合法律规定，本院不予支持。
第二部分：存量房屋(二手房)买卖
1、房屋买卖交易中未告知房屋中住户因病去世不构成重大误解，无法撤销合同
裁判观点：即使被告的法定代理人许强未明确告知原告其前妻因病去世这一事实，原告作为完全民事行为能力人，在许强代理许某签订房屋买卖合同时，也应主动询问被告许某母亲的情况，而原告在庭审中称并未询问。况且，生老病死乃人生常态，原告与被告签订合同时并未对被告家庭中是否有人死亡作出特别约定，被告并不存在隐瞒相关事实的问题。故原告以重大误解为由要求撤销合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
2、房屋买卖中出让人拒绝迁出户籍
裁判观点：关于原告要求两被告及第三人将其户籍迁出涉案房屋的诉讼请求，本院认为，原告与两被告签订的房屋买卖合同中明确约定两被告负有将落户于涉案房屋的户籍关系迁出的义务，两被告未按照合同约定的时间将涉案房屋内的户籍迁出，违反了合同约定，应当承担继续履行等违约责任。故原告该诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。据此，判决被告张从龙、王绍卫以及第三人张鹏于本判决生效之日起十日内将其户籍迁出南京市鼓楼区2103室房屋，并一次性支付原告耿健违约金10000元。
3、不履行迁出户口义务的违约金认定
裁判观点：双方在合同中对何时迁出户口及逾期迁户口的违约金均有明确约定，而被告至今未将户口迁出，被告应承担逾期迁出户口的违约责任，根据约定每逾期一天，按照总房价万分之五支付原告违约金750元/天，现原告要求被告按照300元/天的标准，支付自2013年2月6日起至2013年10月8日止延期迁出户口的违约金的诉讼请求，本院予以支持。
4、违约金不能与中介费、测绘费及贷款费用等损失同时主张
裁判观点：关于原告主张的违约金4万元，因双方在合同中明确约定了违约方应支付守约方违约金4万元，故被告作为违约方应向守约方即原告支付违约金4万元。关于原告主张的的中介费33600元、测绘费20元、贷款费用1500元，合计35120元。因本院支持原告关于
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违约金的诉讼请求，而违约金的主要功能为弥补损失，兼具惩罚性，原告主张的违约金4万元已足以弥补中介费、测绘费及贷款费用的损失，故本院对原告的该项请求不予支持。
5、为获取银行贷款签订的房屋买卖合同无效
裁判观点：原、被告之间既无真实的房屋买卖意思表示，亦未实际履行房屋买卖合同，双方签订房屋买卖合同的目的是为了骗取银行贷款，而非真实的房屋买卖。故原、被告签订涉案房屋买卖合同系以合法形式掩盖骗取银行贷款的非法目的，该行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定。因此，原、被告于2013年8月1日签订的《南京市存量房买卖合同》为无效合同。
6、房屋买卖中未签订书面协议合同关系的认定
裁判观点：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。被告罗来只向原告出具了定金收条，双方之间未签订书面的房屋买卖合同，故原告与被告罗来正之间的房屋买卖合同未成立，双方之间只是预约合同关系。
7、诈骗罪刑事犯罪判决生效后，可单独起诉要求返还房产物权
裁判观点：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定，不得以合法形式掩盖非法目的。根据生效刑事裁判文书的认定和本案查明的事实，被告在接受原告委托为其办理房屋抵押贷款手续的过程中，隐瞒其从提出按揭贷款之初便无意归还原告房屋，并以按揭贷款名义骗取涉案房屋所有权，进而采取贷款、抵押借款的手段套取资金，以达到诈骗原告财物的犯罪目的，系以签订房屋买卖合同的合法形式，掩盖其违法犯罪等非法目的。根据合同法等规定，原、被告就涉案房屋所签订的房屋买卖合同应属无效。
根据合同法规定，无效的合同自始没有法律拘束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。本案中，涉案房屋应归原告所有，被告应当返还涉案房屋，理由如下：
首先，返还涉案房屋的客观条件具备，且不存在不能返还或者没有必要返还的情形。被告系基于无效合同取得涉案房屋所有权，现涉案房屋所有权仍登记在被告名下，客观上具备返还的物权登记条件，且房屋现由原告控制使用并出租，并不存在不能返还或者没有必要返还的法定情形。
其次，影响涉案房屋所有权过户的他物权障碍可消除。涉案房屋虽设定了由第三人享有的抵押权，现原告自愿垫付款项，代为向第三人清偿债权，以办理抵押权注销手续，第三人对此无异议，故本院予以准许。因此，抵押权注销后，影响涉案房屋所有权过户的他物权障碍可消除，涉案房屋应予返还。原告代为清偿上述债务后，可依法另行向被告追偿。
再次，公民享有的合法物权因犯罪行为而受到侵害的，有权获得正当救济并选择救济途径。我国刑法第六十四条明确规定，对被害人的合法财产，犯罪分子应当及时返还。在对犯罪分子进行刑事处罚时，追缴或责令其退赔违法所得的财物，是保护被害人合法财产的手段或实现途径之一，但并非全部，如被害人另行通过民事诉讼依法主张权利的，应予准许。本案中，
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刑事判决责令被告退赔原告房屋折价补偿款220800元，符合法律规定，该项内容为原告救济权利提供了一种途径，原告作为被害人可以选择此项救济途径，但原告作为涉案房屋物权人，也有权选择另行诉讼要求返还物权。原告自愿放弃对刑事判决中退赔财产折价款的权利主张，并自愿垫付款项注销抵押，另行要求返还涉案房屋，系原告自愿处分其民事权利行为，本院应予准许。
8、以房屋买卖作为借款变相担保，房屋买卖合同无效
裁判观点：原告周文忠向被告郑康华出具借款借条，明确借款数额及还款期限，据此，双方系借款合同关系，原告周文忠系债务人，被告郑康华系债权人。原告周文忠在借款同时，出具的处分诉争房屋的授权委托书实际是为向郑康华的借款提供的变相担保。原告周文忠出具的承诺书中明确，如其到期无法归还郑康华欠款，郑康华可自由处置诉争房屋。此后，因周文忠未按时还款，郑康华以房屋买卖合同的形式将诉争房屋过户到自己名下，实际上是用作为担保的房屋充抵债务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。加之郑康华未实际向周文忠支付购房款，周文忠亦未向郑康华交付房屋，双方并不存在房屋买卖的真实意思表示。据此，本院认为，本案的《南京市存量房买卖合同》应属无效。
9、夫妻之间代签房屋买卖合同效力认定
裁判观点：双方的争议焦点是被告潘小宁以陈小明的名义与原告签订的合同是否有效。根据查明的事实，两被告系夫妻关系，依法享有家事代理权，被告潘小宁在与原告签订合同时，潘小宁及李某与陈小明就卖房一事通过电话进行过沟通，虽然通话内容潘小宁与李某及陈小明说法不一，但在通话之后，潘小宁与原告签订了《房地产买卖中介合同》。由此判断，认定陈小明知晓并同意潘小宁以其名义签订《房地产买卖中介合同》更符合客观事实，即使如潘小宁所述，陈小明不同意潘小宁以其名义签订合同，但购房人即原告完全有理由相信出售涉案房产并签订《房地产买卖中介合同》是两被告的共同意思表示。故，原、被告签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。
10、出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，不影响买卖合同的效力，应承担无法交易的违约责任
裁判观点：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订了《房屋买卖居间协议》，被告孙太平将其承租的公有住房出卖给原告孙志霞，此系双方真实意思表示，且协议内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。被告孙太平辩称其前妻对该房亦有使用权，以及第三人鼓楼房产经营公司不同意其出售行为，故其出售该房为无权处分，签订的房屋买卖协议也应属无效。对此，本院认为，在买卖合同法律关系中，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，即使被告孙太平对诉争的五佰村房屋无处分权，其与原告孙志霞签订的房屋买卖居间协议的合同效力仍为有效。被告孙太平辩称其转让五佰村房屋不符合《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》的规定，五佰村房屋有使用纠纷，且转让
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人无第二处住所，故转让协议无效。对此，本院认为，被告孙太平辩称房屋买卖协议无效依据的相关规定并非法律、行政法规，且原、被告关于出售被告承租的公有住房的约定也不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，故依法应认定原、被告之间的约定合法有效。
第三部分：其他
1、公有住房承租权的有偿转让
裁判观点：公有住房承租权的有偿转让，是指公有住房承租人，经房屋所有权人同意，将租用的公有住房按规定的程序，转让给他人承租，并获得一次性转让收益的行为。本案中，原、被告之间关于本区房产虽签订了《南京市存量房买卖合同》，但由于该房系公有住房，原、被告之间无权就该房产的所有权转移达成一致意见，故该合同形为房屋所有权买卖协议，实为原、被告之间就该房屋租赁使用权转让达成的协议。由于原告戈素军在案件审理过程中未能提交证据证实公房所有权人同意原、被告之间关于公房租赁使用权的转移约定，亦未提交证据证实被告对于该公房租赁使用权转移有处分权，因此，原被告之间签订的合同无效。
作者：李本虎律师，北京市中银(南京)律师事务所
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