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第一篇：无物业小区管理情况调研报告
关于亟需加强非物业小区管理工作的调研报告
为进一步加快银川市“两宜”城市建设，加强兴庆区非物业小区管理工作，兴庆区政协提案委员会组织部分委员，于2010年6月上旬，对兴庆区非物业小区管理工作情况进行了专题调研，听取了兴庆区城管局、民政局及各街道办事处关于非物业小区管理情况的汇报，实地查看了胜利街、富宁街部分非物业小区的管理情况，并与部分社区居委会、小区业主委员会、物业公司负责同志进行了座谈交流。现将调研情况报告如下：
一、基本情况 随着银川市“两宜”城市建设步伐的不断加快，一批批环境优美、功能齐全、管理规范的新建住宅小区为市区居民提供了极佳的居住环境，很大程度上改善了居民的生活条件，已经成为展示首府城市建设和管理水平的重要窗口。然而，作为首府银川市经济、科技、文化、教育、金融和商贸物流中心和城市形象集中体现的市辖区，目前仍有相当一部分老旧小区无专业化物业管理，其环境的“脏、乱、差”，基础设施的严重缺失，与首府城市建设的快速发展形成了强烈的反差，甚至在一定程度上严重影响了城市的形象。所以，老旧住宅小区居住面貌的根本改观，已成为银川市各县区亟待解决的民生问题。
据调查了解，目前银川市2680万平方米住宅中，有1800万平方米已纳入规范化物业管理，但尚有33%未被纳入物业管理。银川大部分非物业小区建于上世纪70年代末至90年代初，因年代久远，普遍存在地下管网铺设不完善、安全措施不到位，经常出现化粪池堵塞、污水横溢、失窃严重等问题，个别小区甚至完全处于无人管理状态。尤其是作为老城区的兴庆区，非物业管理的老旧小区多达
个、共计1901栋楼、建筑面积达346万平方米。这些小区大部分是上世纪70至90年代企业自建小区，管理上由单位后勤自管，由于产权单位破产倒闭、转制等原因，致使小区无人管理，同时这些小区在当初建设时，配套基础设施就不甚完善，又长期缺少维修整治，从而造成了现在公共管网老化、小区不成规模，环境脏、乱、差等问题。
二、存在的问题
（一）小区基础设施差。老旧小区建设之初主要是为解决居民的住房困难问题，由于小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足，主要表现在：一是旧小区普遍绿化面积较小，没有园林设计，绿化功能单一，档次低下，管理维护投资不足。二是机动车停车位缺少，在改造中如果要增加机动车位，一般要占用便道。无自行车棚或自行车棚内卫生状况差。三是居民体育健身和文化活动空间较小。四是老旧小区居民楼的垃圾道极易造成鼠害或滋生其他传染病，而现在的住宅楼设计中已经取消楼内垃圾道。五是没有中水循环使用设施。绿化用水基本使用自来水，费用高。居民的生活用水不能得到二次利用。六是户型设计没有考虑储藏功能，且管理不严，很多居民将杂物摆放在楼道里，给物业卫生管理和防火安全造成隐患。七是小区道路老化，有些小区没有路灯和庭院灯。八是上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。九是有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。十是由于各种原因有的小区很难封闭或根本没有封闭，任何人都可以自由进出小区，居民安全受到威胁。
虽然银川市 “三大战役”活动的实施，使小区环境得到了较大改善。但由于缺乏物业管理，小区长期建管脱节，虽然房改时按比例收取了设施维护费，但出现排水堵塞等问题后，市政管理部门只负责大街区域，小巷和小区只能由办事处、社区向居民收费、向有关单位化缘解决，部分居民只投诉不缴费，原建设责任单位不愿意承担疏通费用，造成排污疏通问题得不到及时解决。据调查仅解放西街每年发生污水堵塞现象达20多处。
（二）各项管理费收取难。老旧小区产权呈多元化格局，业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。部分小区居民以“三大战役”有关问题没有解决为由，长期拒缴卫生费。居委会每月每户收取3元卫生费，收取率只能达到60%，街道办事处和社区居委会不得不垫资雇佣老、弱、病残人员清扫背街小巷和小区卫生，导致卫生管理不到位，脏乱差现象严重。对于个别有条件实行物业管理的老旧小区，物业管理收费困难是一个突出的问题，多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。除居民的住房消费意识淡薄等原因外，没有与小区管理情况相适应的物业收费标准，也是一个不容忽视的因素。
（三）治安隐患大。具有一定规模的老小区，其进出口通道较多，四通八达，进行封闭整治后，虽然相应减少，但也只能做到半封闭管理。小区自行车棚无人看管，自行车丢失严重。小区没有专职保安和监控设备，小区治安状况难以改善。
（四）绿化养护难。“三大战役”以后，各拆迁小区进行了综合整治，扩大了绿化面积，但浇水问题一直没有解决，部分草坪已经枯死。一些居民画地为牢，占用公共绿地面积种植蔬菜。目前接通一处上水要向自来水公司缴费600元，绿地浇水养护成为一大难题。
（五）物业管理介入难。对老旧小区实施物业管理，应该由开发单位按建安造价的1.5%提供物业管理启动资金，由于启动资金无法落实，加上基础设施老化、物业费收取困难，物业管理出现空挡，社区居委会只能勉为其难的承担环卫清扫保洁任务，小区物业管理无法良性循环。
（六）改造资金缺口大。老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万。资金从哪里来，是困扰老旧小区改造的一个重要问题。
三、对策建议
目前非物业小区存在的诸多难题，严重影响着文明城市和“两宜” 城市的创建工作，各级政府必须从建设文明城市和“两宜”城市的战略高度，从解决居民最关心的现实问题的全局高度出发，把改善居住条件和加快发展放在同等重要的地位去谋划，加大对非物业小区的治理，彻底改善老旧小区居住环境面貌，让居民群众生活在一个美好、安全、舒适的环境中。
（一）发挥政府主导作用，有序推进老旧小区综合整治 老旧住宅小区综合整治牵涉面广，经费缺口大，是一项事关全局的复杂而艰巨的系统工程。对居住环境的改善，尤其是对过去在计划经济时代建设的老旧小区，市政府应从城市建设维护费中拿出专项资金，逐年、逐步有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。县（区）政府应发挥主导作用，在对非物业小区、楼院进行摸底和规划整合的基础上，建立相应工作机制，明确各自职责，制定整治的总体规划方案和各街道具体方案。可针对老旧小区的分布情况，首先在各街道办事处辖区内各选1个非物业管理小区进行全面改造，重点维修小区道路和老化管道、修建自行车棚、设置垃圾箱、更换路灯、修建隔离栅栏，规范小区大门设置，形成相对封闭独立的非物业管理小区。在认真总结整治经验的基础上，本着因地制宜的原则，逐步在其他老旧小区进行推广。可以尝试由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。
（二）出台准物业化管理办法，逐步规范非物业小区管理 鉴于非物业小区难以达到物业化管理水平，为从根本上解决非物业小区管理难问题，建议银川市政府出台《非物业小区实行准物业化管理办法》，对所有非物业小区统一实行准物业化管理。管理办法中要明确以下内容：一是准物业化管理小区收费标准。因老旧小区大部分为企业离退休或下岗职工，生活较为困难，可将物业费定为每平方米0.2元，用于聘请清扫保洁员和保安，高标准做好环境卫生和安全管理工作。二是建立绿化认养管护机制。在春季绿化时由政府购买果树苗，分发给居民认养种植、浇水、管护，有效解决浇水难和管护难问题，绿化美化小区环境。三是大力推广准物业化管理。对条件成熟的非物业小区，选聘物业公司进行管理；对条件不成熟不具备的非物业小区，暂时由业主委员会、社区居委会进行管理。四是收费问题。准物业费收取难问题是制约物业管理的瓶颈因素，应规定：房屋出售必须有物业公司或社区居委会出具的物业费缴纳证明，否则房屋不得出售并加倍收取滞纳金，同时通知所在单位取消评先评优资格，纳入金融诚信系统，从根本上解决物业费收取难问题。同时，为弥补经费不足，管理责任单位可在小区内划分停车泊位，收取停车费用。小区出现下水堵塞、化粪池堵塞等问题由政府设立维修基金解决，维修事宜由管理责任主体负责，避免因资金难以落实导致问题久拖不决。
（三）因地制宜，建立物业管理长效机制
（三）应尽快制定实施老旧小区物业管理工作规划，加大对老旧小区实施物业管理的监管力度
为确保老旧小区整治成果，老旧小区整治工作完成后，要注重解决管理责任主体、管理机制问题，促进老旧小区管理的良性循环。要充分发挥政府行政管理部门的作用，由市房地产管理部门负责指导条件成熟的小区实施准物业化管理试点，制定优惠政策，吸引物业公司参与老旧小区管理，待试点成功后逐步在全市推开，使老旧小区逐步走上准物业化管理的轨道。物业管理是新型行业，决不是房管部门或机关、企事业单位管房机构的简单翻牌。兴庆区很大一部分是老小区，推行物业管理困难多、难度大，物业公司只有树立用户至上、服务第一的观念，赢得居民的满意和认可，才有立足之地。随着物业管理行业的迅速发展，物业公司要有紧迫感，克服“只此一家，别无分号”的思想，提高业务素质和服务水平，在竞争中求得生存和发展。
由政府购买公益性岗位，为每个非物业小区配备2-4名公岗保安员，全天候巡逻，杜绝入户偷盗等现象发生。实施“邻里守望”工程，开展以“楼单元长联防”为主体的群众性治安防范工作。对小区部分大门进行封闭，消除小区安全隐患。
六要完善小区服务。公示卫生、治安等基本管理服务项目、标准和责任人，接受居民监督。在此基础上，逐步扩大管理服务项目，根据居民需求提供菜单式物业管理有偿服务，使工作不断向广度、深度延伸，逐步建立起行政主导与市场运作相结合的物业管理服务机制，最终过渡到完全市场化的物业管理服务。
（四）处理好社区建设与物业管理的关系
物业管理是一种企业行为，而社区建设则是一种社会职能，二者不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、相互依存的。在社区建设中，街道、社区管理委员会处于领导地位，一方面要通过加强社区的精神文明建设，使居民群众牢固树立良好的思想道德风尚，另一方面也要积极促进居民群众物业管理观念的转变，积极支持物业公司的管理并提出建设性的意见，为老旧小区实施物业管理创造良好条件。物业公司要采取多种形式进行物业管理有关政策法规和知识的宣传，让公众理解实施物业管理的意义，提高广大群众对物业管理的认知程度，同时不断提高服务质量和水平，为营造一个安全、美好、舒适的生活居住环境而共同努力。
第二篇：物业小区的调查报告
公司领导：
为更加合理、准确制定XXXX小区前期物业收费标准，在期间，我们对XX市15家小区进行实地走访及电话咨询，了解其现行物业收费标准，为制定XXXX小区物业收费标准提供参考依据，现将调研情况如下汇报：
一、收费标准的调研情况：
二、XXXX小区计划收费标准：
1、电费按照元/度收取（包含公共区域用电费用）； 2、自来水水费按照元/吨收取（包含公共区域用水、用电费用）；
3、电梯使用费收取标准： 二楼元/平方米・每月
三楼以上在元/平方米・每月的基础价上按每增加二层增加 0.01 元/平方米・每月；
4、物业服务费按照/平方米・月； 5、垃圾费：元/月・户；
6、元/月・车位(该项费用需在物价部门审批后方可收取)
7、热水价格：由于小区业前期估算入住率达不高，很难达到70%以上，热水供应成本会非常高，因此目前建议小区热水暂缓供应，价格待热水正式供应后再定。
三、暖气费用的收取
1、目前XX市冬季采暖费用收取的基本情况： 1).XX市集中供热方式的采暖费为5.80元/平方米； 2).各小区采用天然气小区集中供暖方式的采暖费一般为6.50元/平方米(此价格包含水、电、天然气、人工、维修材料及管理费用等)
2、小区业主未入住的情况下，只可收取采暖费用的30%-60%，作为基本运行费。因此在小区入住率达不到70%时，收取的采暖费用很难满足运行成本的需要，而新建采暖设备的质保期有限，因此今年冬季建议进行采暖试运行，不足费用给予一定补贴；
四、装修期间计划一次性收费项目及标准：
按照建设部110号文件及参考XX市一般物业收费项目及标准，可收取以下费用：
1元/户(待装修完毕及符合装修要求后退还业主)；
2、建筑垃圾清运处理费：元x建筑面积/每户； 3、装修服务监管服务费：元X建筑面积/每户。
以上定价是在参考XXXX小区周边及XX市其他同等规模小区的收费标准的基础上综合制定，收费期限暂定一年，一年后将根据小区实际运营成本及广大业主的意见重新核定收费价格。
第三篇：关于小区物业管理情况的调研报告
大海社区关于辖区住宅小区物业管理情况
的调研报告
为贯彻落实党的十九大精神，坚持以人民为中心的发展理念，关注辖区居民的人居环境及物业服务状况，切实增强住宅小区居民群众的幸福感和获得感，为辖区居民营造一个良好的人居环境，破解住宅小区物业管理难题，更好地提升居民群众的安全感和满意度。大海社区对所辖物业公司和广大业主进行调研、走访，并汇集在社区建设和管理中遇到的现实情况。现根据我社区辖区内小区物业管理工作的实际状况，梳理如下调研报告。
一、所辖区域住宅小区物业管理基本情况
大海社区辖区内有物业管理的小区共X个，包括A小区、B小区、C小区、D区，共有居民住户5000户，常住人口约16000人。其中A小区为2005年建成的小区，物业收费标准为0.4元/㎡，物业费成功收费率为90%；B为2012年建成入住，物业收费标准为1.4元/㎡，收费率约40%；C小区为2015年建成入住，物业收费标准为1.6元/㎡；A小区为2016年建成入住，物业收费1.5元/㎡，收费率约68%。在物业资质方面，A的XX物业管理有限公司为一级资质，其他物业管理有限公司为二级资质。在服务水平方面，新建小区的物业服务相对规范，B和C小区由于收费标准低和收
费困难等方面的原因，仅保留最基本的基础设施维护及卫生服务。在平桥辖区内，暂无一个小区两家物业公司管理的现象。
二、辖区内小区物业的管理现状及存在的困难 由于房开前期建设不完善以及部分承诺未兑现等方面的原因，导致小区业主与物业公司之间矛盾凸显，涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，存在的困难主要表现在以下几个方面:
1、业主将前期物业与房开混淆。属于房开承诺的相关规划未实现导致业主意见较大，影响后期物业管理。
2、物业费用收取困难。物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题，大海社区在调查辖区内4家物业公司时，物业公司有关负责人普遍反映，小区居民自动缴费意识不强，且以前期房开未建设好相应的停车场、未办理房产证、未完善基础设施为由拒绝缴纳物业费。辖区内4家物业服务企业，仅2家企业达到收支平衡或略有盈余。
3、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足，物业公司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。2015年7月，辖区B小区原物业管理公司因大部分居民拒绝缴纳物管费撤离。在大海社区的积极引导下，于2015年8月成立业主委员会实
施自管，代履行物业职责，2017年8月引进新的物业管理公司。物管费仅为0.4元/㎡，全部收齐物业费总收入约22万，除去水电费、11名工作人员工资所剩无几（含1名电工，4名安保人员，6名保洁人员），目前小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容，小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。根据社区前期网格员入户调查统计，50%的居民认为小区服务质量一般，30%的认为较差，20%的认为无所谓。此外，辖区C区从建设年代来说为新建设小区，但由于房开未能为居民办理产权证等前期遗留问题，导致大部分业主拒绝缴纳物业费，目前陷入恶性循环状态，物业费难收取，居民满意度较低。该小区物业服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容。
4、回迁房及老小区环境脏乱。总体来说新建小区物业管理较好，老小区及回迁房环境差距明显。由于生活习惯未转变等原因，我辖区D小区主要为原村民安置区，村民生活习俗未得以转变，刚入住时乱拉乱挂、乱停乱靠、小区占道经营违章建设等行为屡见不鲜，在居住区办酒席现象时有发生，物业管理困难，在社区多次宣传引导后才有所好转，购买商品房入住的居民意见较大。
5、物业经营不透明导致业主猜疑。大部分物业公司除物业费用外，还有门面出租、广告经营等其他收入，但这些收入和公共支出情况不公开、不透明，小区居民无法进行有
效地监督和查询。有约8%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。
6、物业服务人员服务意识淡薄。部分物业服务企业由于用工成本等方面的原因，招聘的安保人员及保洁人员缺乏服务意识，缺乏与业主理性沟通的能力，导致业主对物业公司不满，甚至对立，影响小区物业管理。
三、当前物业管理难的主要原因分析
1、前期物业缺乏公开途径引入。业主将对房开的不满代入到物业公司，导致收费困难、管理困难等一系列问题。
2、物业公司缺乏有效监管与审核。由于房地产业发展迅速，住宅小区数量越来越多，分布范围越来越广，行业主管部门难以对面广量大的物业公司进行有效的监督和管理。属地社区以及其他有关职能部门的物业管理监管职责还不明确，绝大部分小区没有成立业主委员会，多层次的物业管理监管体系严重缺失。对于服务不到位的物业企业，社区难于约束及督促，部分物业服务企业对社区的约谈等手段置之不理，不能有效进行监管及督促。
3、房开企业乱承诺不兑现及不负责任现象长期存在。由于房屋漏水、渗水等房屋质量问题开发商一直未能与业主达成协商，房屋产权办理、承诺与业主的配套设施未完善等最后导致许多业主以拒交物业费的方式来表示不满。辖区A小区、B小区、C小区均或多或少涉及由房开遗留的上述问
题。
4、小区业主生活观念需要逐步转变。随着城市化进程不断加快，越来越多的村民转为居民，尤其在安置区域，村民办酒席等生活习俗需要逐步转变。小区内破绿毁绿、违法搭建、乱停乱放的行为屡禁不止，给小区物业管理制造了难题。
四、对有关工作的意见和建议
根据社区调查的辖区住宅小区物业管理的现状，现提出如下建议。
（一）细化物业管理办法，加强物业行业监督管理
（二）加强对房开商的监管，严把建筑质量与规划监管、前期物业管理交接关
规划、建设等行业主管部门应加强对开发商公共配套设施建设的督促与检查，确保严格按规划执行，各项配套齐全。严厉打击虚假宣传及不时承诺，对停车场等基础设施的建设标准、验收标准做好监管。做好前期开发商与物业的交接监督关，防止因交接不清而出现开发商与物业公司互相推诿、侵害业主合法权益的情况发生。打破“谁开发谁管理”的垄断经营模式，让业主与物业公司在市场中进行双向选择，把物业管理提前介入作为核发商品房预售许可证的前置条件，切实把好对前期开发商选聘物业公司的入门关，加强对前期物业服务协议和物业服务合同的审核，让业主在购买物业时就
了解物业管理的具体事项，包括服务内容、服务质量、收费标准及业主入住公约等有关规定，以维护业主的合法权益。
（三）建议将物业公司的初审权下放至属地社区
由于建设部门难于全面掌握区域内物业公司的服务水平、履职状况，难于真正起到有效的监管。建议将初审权下放至社区或居委会，由社区或居委会每年对辖区内的物业服务企业进行考评督促。对不履职的物业服务企业提出相关意见报职能部门核实，属实的按规定处罚或资质降级等方面的处理，便于督促物业公司做好服务工作。
（四）以城市“三变”精神探索物业管理新模式
对于部分老住宅小区，可以尝试实行“业主自营式”物业管理，由社区居委会负责引导业主自治管理，成立业主委员会或院落楼栋自管会，可以聘请专职门卫，从小区内退休下岗失业人员及低收入群体中优先招聘少量负责保洁、维修的临时工，其工资、物业费用先从小区范围内收取的管理费中列支。物管费节余的可用于回馈小区困难群体、购买物资慰问老人，真正实现“取之于业主，用之于业主”的管理模式。居民共商、共建、共治、共管。
大海社区服务中心
2018年6月8日
第四篇：物业管理行业的发展情况调研报告
为全面了解我市物业管理行业发展状况，及时掌握行业动态发展信息，进一步研究解决行业发展中的新情况、新问题，推动物业管理行业健康长足发展。根据市委、市政府主要领导指示精神，市房地产管理局会同阜城三区及市经济技术开发区物业行政主管部门对城区部分企业、单位以及住宅小区等涉及物业管理的有关区域进
行了专题调研，先后组织专人赴淮安、临沂、合肥就物业管理成熟经验进行学习，现将有关调研情况报告如下：
一、物业管理行业基本情况
连接千家万户的物业管理是城市管理和社区服务的重要组成部分，为城市小区和单位清洁卫生、养护维修、秩序维护等提供及时有效的管理和服务，已成为替政府分忧、为城市贡献、促社会和谐的重要行业。随着近年来工业化、城市化进程的不断加快，物业管理经历了从无到有、从不规范到较为规范、从单一管理服务到多方位经营服务的发展阶段，物业管理的服务范围、内容和领域不断拓展，物业管理行业得到较快发展，对于优化城市生活和工作环境、增加城市就业岗位、拉动经济增长发挥了重要作用。
1、物业服务企业数量从少到多，行业规模不断壮大。经过近几年突飞猛进的发展，截至目前，全市物业服务企业已发展到130家（国企19家、民营企业111家），其中，二级资质企业2家，三级资质企业99家，暂定三级资质企业29家，外埠物业服务企业到我市登记备案的4家，物业服务企业数量位居全省地级城市前列。全市物业服务企业从业人员1万多人，其中1820人取得物业管理岗位证书和专业管理技术职称，其余大部分为物业管理员、秩序维护员、水电工、保洁工等一线操作人员，属于典型的劳动密集型行业。
2、物业管理项目由单一到多元，服务领域不断拓展。物业管理服务项目覆盖面从最初单纯的住宅小区向办公、学校、医院、商业区、工业区快速延伸。截至目前，全市实施物业管理项目191个。其中，城区物业管理项目145个，管理服务面积1000万多平方米，物业管理覆盖率达75%以上，新建住宅小区管理覆盖率达100%。全市获国家级物业管理示范大厦1个，省级物业管理示范住宅小区5个，省级物业管理示范大厦3个，省级物业管理优秀住宅小区（大厦）18个，市级物业管理优秀住宅小区（大厦）27个，市级文明住宅小区22个，市级园林式小区7个。
3、住宅小区业主委员会从无到有，物业管理不断规范。截至目前，全市符合成立业主大会选举业主委员会条件的物业管理住宅项目140个，成立业主委员会27个，业主委员会小区覆盖率为19%。积极启动业主大会成立试点工作，相关职能部门全程参与实施监督运作成立业主大会，汇鑫住宅小区成立业主大会并选举产生业主委员会，标志着我市物业管理工作进入规范化和市场化发展的新时期，对推动全市物业管理行业健康有序发展创造条件。
4、物业服务收费从不统一到明码标价，服务机制不断健全。近年来，受行业发展水平所限，物业服务收费一直是企业“各自为政”，收费不统
一、业主不了解成为物业管理投诉纠纷的焦点。，市物价、房产部门联合制定实施了物业服务分等定级收费标准制度，推行物业管理“等级服务、等级收费、质价相符”的收费机制，物业服务收费得到规范和理顺。
5、物业专项维修资金覆盖面从小到大，受益群众不断增多。截至目前，全市共累计归集物业专项维修资金1.35亿元，其中阜城区归集9000万元，涉及住宅小区220个，物业专项维修资金覆盖面积396万平方米，归集户数3.56万户。为进一步规范资金管理，向社会公开实施招投标物业专项维修资金存储银行，开创了全省物业专项维修资金管理先河，确保资金管理使用效益，切实维护了广大业主物权利益，充分发挥了物业专项维修资金的房屋“养老金”作用。
二、推进物业管理行业发展的主要措施
近年来，在市委、市政府的正确领导下，全市物业管理行业围绕把建设成为皖西北中心城市的目标，以便民、利民、为民为宗旨，积极探索构建与经济社会发展相适应的物业管理服务模式，切实加快物业管理市场化运作，加大市场主体服务规范力度，为推动第三产业发展、提升群众居住品质奠定了坚实基础。
1、及时安排部署，把规范物业管理提上重要议事日程。市政府先后召集各县市区政府、街道办事处、物业行政主管部门召开全市物业管理工作会议、全市物业管理专业委员会会议、全市物业服务企业会议等规范物业管理专题会议，认真总结近年来我市物业管理工作取得的成效，梳理制约物业管理发展的症结，明确当前物业管理工作重点以及今后一个时期物业管理工作任务，要求各地、各有关部门要把物业管理工作摆上重要议事日程，加强物业管理组织领导，建立了由主要领导负总责、分管领导具体负责的领导机制，落实责任分工，建立一级抓一级、层层抓落实的物业管理工作责任体系，为进一步推进行业发展营造了齐抓共管的工作氛围。
2、明确管理职责，构建两级物业管理体系。根据物业管理法规政策有关规定，市政府办公室出台了切实加强城市住宅小区物业管理的政策措施，要求各地按照属地管理的原则加强物业管理工作，明确各县市区政府、城区街道办事处对所在行政区域内物业管理的属地监管职责，各县市房地产管理局、阜城三区房改办、开发区土地规划建设局具体负责本辖区内物业管理活动的指导和监管，各县
市区物业行政主管部门按照要求设立物业管理股室作为专门行政职能股室，初步形成了属地管理、分级负责的两级物业管理行政监管体系。
第五篇：物业小区的调查报告
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。此次调查听取了某小区对该区物业管理工作基本情况的介绍，实地走访了部分业主和物业服务公司，对一些居民进行了调查问卷，通过认真分析提出相应的对策。现将调查情况报告如下：
一、物业管理工作的基本情况
据调查，某小区位建筑面积72374.23平方米，其中住宅建筑面积约71280平方米，共计25栋792户，始建于20xx年，全部为多层住宅楼，每户面积约90平方米。于20xx年交付，入住率达到87%左右，居住覆盖率呈上升趋势，小区绿化面积是建筑面积的35%以上。该小区物业服务公司拥有管理服务人员18人，小区只有一个主出入口，属于全封闭小区。设有地上停车位153个，以及地下停车场，配置了一处儿童娱乐园，有独立的物业管理用房，小区主要道路以及单元口都配备了摄像监控系统。
二、小区物业管理存在的问题
1、物业管理企业反映存在的问题：
一是业主对物业服务的意识谈薄；二是房屋维修养护责任意识不强，"产权归己，维修自理"的观念没有树立；三是不服从管理，乱扔杂物现象时有发生，自律意识淡漠；四是少数不按时交纳或不交纳物业管理费；五是前期配套设施不完善。主要表现在：中控门未起到相应的作用、没有配套的宣传栏、没有自行车摩托车车棚等；六是物业可使用费用太低，导致物业企业不能正常的服务和运行。该物业公司管理人员介绍：该公司现有职工共计18人（其中保洁6人、门卫3人、监控5人、水电工1人、会计1人、管理人员2人）。人员工资每月就需要2万多元，而就算全额收取物业费才2万8千余元，根本就不够企业的正常运行，只能雇佣一些退休工人，否则企业根本无法维持。
2、业主反映存在的问题：
本人分别对小区部分业主进行问卷调查，业主集中反映的问题主要有：一是物业管理开始比较好，但一个月以后就不行了，门卫的雇佣都是老人，反映比较慢，从而失窃的现象时有发生；二是小区内的监控没有发挥应该有的作用，失窃过后出现监控死角；三是外来人员以及车辆进出比较随便，平常大清早就有人在小区内叫卖，影响业主休息，管理没有到位；四是公共设施损坏不能及时维修；五是楼道卫生不能按时打扫，往往是一个星期才能打扫一次；六是宣传不到位，不知道物业到底是干什么的，也不知道有业主委员会这个机构。
3、调查发现的问题：
一是业主和物业管理企业矛盾突出。物业管理服务行为不规范。该物业公司是分公司，聘用人员没有一人取得物业管理上岗证，从业人员整体的素质不高，服务水平不高。物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差，只能做到最基本的环境卫生及绿化维护，对车辆乱停乱放、外来人员进出等基本管理没有尽到应该尽到的义务。没有物业宣传，整个小区没有相关的物业宣传，未按规定公布收费项目以及收费标准，物业日常服务收支不够透明。加上业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清，有的甚至不知道物业是干什么的。业主反应问题得不到及时解决，使业主和物业管理单位矛盾日益突出；二是物业费难收。小区物业费收取难原因很多，不交费的理由更是多种多样，主要表现在：房屋质量缺陷、邻里纠纷、失窃、对物业管理服务不能满足个别住户要求等，都作为不交费的理由。该小区物业管理费是按每0.4元/平方米收取。物业费收取率为80%左右，空置房只收取部分，物业费不能按期缴纳，就会造成恶性循环，如此恶性循环，直至物业企业把心事都放在了收取物业费上，而无心服务导致服务质量下降，广大已交业主一同深受其害。而物业公司对不交费业主只能是上门追缴，其他毫无办法；三是业主委员会流于形式。小区业主不知道有业主委员会，主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
三、对策和建议
1、加强宣传，广泛发动。
物业管理是一项新兴发展行业，为确保小区物业管理工作的顺利开展，物业管理企业必须必须多渠道、多形式、多角度地开展宣传活动，公开物业收费标准和物业日常项目开支的情况，让业主明确交的物业费用在那里了。让市场经济观念深入人心，增强业主物业管理消费意识，花钱买服务的意识，让业主心中明白传统的房屋管理和新型的物业管理的优劣，使业主认可、理解、支持物业管理。同时要深入基层，调查研究，摸清社情民意，广泛听取业主意见，科学制订物业管理方案，为小区物业管理的顺利实施提供保障。
2、理顺关系，明确职责。
物业管理是一个社会性工程，涉及面广，情况复杂，为确保工作的正常开展，必须协调各部门，明确职责，理顺关系。一是要协调与某企业的关系，要求某企业落实小区部分房屋漏水及单元进户门损坏问题，解决历史遗留问题。提供物业管理必备的房屋设计、图纸资料和档案资料，更好的明确小区的死角，加强对死角的监控力度；二是理顺物业管理公司与房产局物业办、辖区派出所、社区居委会、环卫、绿化等部门的关系，分清、规范相互之间一些具体环节的权、责，营造有利于物业管理的外部环境，这是搞好小区物业管理的重要环节。
3、提高认识，明确责任。
目前，小区的业主自治自律意识比较差，政府要硬性规定实施业主委员会制度，使物业公司在业主委员会选聘后开展的物业管理工作得到约束和监督，居民与物业公司发生矛盾后也能由业主委员会协调，促使物管工作正常有序开展。让业主委员会制度真正的起到作用。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。
4、完善配套设施。
要进一步完善封闭式管理配套治安岗亭、围墙等设施，尽量聘请专业的保安队伍，为物业管理工作顺利开展提供基础保证，解决部分车辆乱停乱放现象，对小区内破损较为严重的基础设施进行改造。
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