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第一篇：如何管理物业项目
物业项目经理：如何管理一个物业项目？
一、物业经理要有较强的敬业精神
物业管理的基本特征是在法律法规规定的范围内从事环境、设备设施的管理，为授权管辖范围内的人提供全方位的服务。一个专业管理公司所管理的小区或办公楼、学校、医院，其有形资产动辄百万、千万，甚至几亿、几十亿。管辖范围内各种人的活动，简繁相间，难易互见，管理者的敬业精神，显得尤为重要。
管理者的敬业精神包括：
1．强烈的使命感。商业社会中，人类的许多活动都是价值的体现。平时，报纸上常刊载对物业管理公司的投诉信函。这其实稍加研究便可以发现，投诉最多的是那些仅仅翻牌的公司，或者是发展商自己凑合成立的公司。相比较之下，对业主或发展商委托竞标的项目，许多物业管理公司在接标后能努力管好，受到赞誉。除了他们技术水平高，实力强外，意识在起作用。的确，日常的工作中有很多问题，各种矛盾，能确立起一种为业主服务好的使命，话就好说，事就好做
2.高度的责任心。很多物业管理人员都把管理服务当作自己的事来办，甚至做得比自己的事还好。有了这种责任心，就会去研究问题、解决问题，就不会去扯皮。水管裂了，不会先去寻找谁承担责任，而是先解决问题。3．团队精神。物业管理涉及的面很广，需要的知识结构复杂。有人说，物业管理要解决的问题“上至天文地理，下至鸡毛蒜皮”，一点也不为过。但一个人的精力、知识毕竟有限。如果发扬“团队精神”，就没有解决不了的问题。对复杂设施、设备的管理，外包是一项常见的方式，但如不能与协作方之间发扬“团队精神”，恐难把事做好。
二、物业经理应具有良好的心理素质
物业管理工作者活跃在高档办公楼、优雅的小区和涉外公寓，每天面对的有腰缠万贯的富人，也有普普通通的百姓，甚至生活艰辛的市民。他们对待物业管理人员的态度有的亲热有加，也有的平平常常，甚至也有的不屑一顾。而在日常事务的处理过程中，对业主和用户的要求和服务，以及与政府行政部门的交往中，我们对事物的看法也常常不尽一致。如果没有良好的心理素质往往容易出现偏差。因此，以下几点显得非常重要：
A:精神境界要高。物业管理不是简单的看门、扫地、通阴沟。作为物业管理服务行业的工作人员，他们具有特定的专业知识和技能，在人格上与其他人都是平等的，只是社会分工不同而已。
B:礼貌待人是物业管理人员必备的素质。不管在什么情况下，对周围的人，要以礼相待；对周围发生的事，只能多观察，多分析，决不议论，这一条非常重要。
以平常心对待不平常的人和事。人家有的，我们不必也有；人家没有的，我们也可以有，也可以没有。
D:要处理好各方面的关系。与业主和租户的关系，与员工和领导之间的关系，与相邻单位和政府行政部门，等等，都要处理好关系。
三，物业经理要有精湛的管理技能
物业管理不仅要将管理内容按照目标去一步步地实现，而且要做得尽可能地有效。一般来说，通过努力，管理目标是不难实现的但要管理得非常有效，我们是必须要有精湛的管理技能的，而且这一点决不能一蹴而就。精湛的管理技能除了多实践外，还要不断提高自身的文化修养和专业业务水平。物业管理是一件很复杂的工作，涉及的面很广，从建筑结构到机械设备，从田园绿化到人的行为举止。如果没有良好的管理技能，很难胜任优秀的管理项目。管理技能涉及的方面有：
小区、楼宇的建筑结构，供电、供热系统，水处理系统，通讯系统，保安、绿化、清洁、财务的管理，人的管理，等等。其中最为困难的是人的管理。人是具有思想的，而人的行为方式又是随时间、地点的不同而变化的。如何对人的行为进行规范和管理是一大课题。管理处的员工，尤其是管理处的负责人，要不断更新自己的知识结构，学习一些管理学、社会学、心理学、法律和法规、甚至美学，将会受益无穷。
四、物业经理要具有十足的经营头脑
无论时小区、写字楼、高档公寓等，作为项目的首要人员必须要掌握好一个原则，时刻考虑到如何让员工过的好点，考虑好项目的整体经营运作状况，没有好的收缴率就没有好的收入给员工，那么这位项目经理就是一位不合格的领头羊。其他做好了则也是不及于是，哪个企业都不会要一个不给自己带来利润项目负责人，同样也无法做好一位领头羊的团队首领。
五、物业经理要有超前的服务意识
纵观过去的廿世纪，工业革命和四十年代以后的科技革命给人们的生活和意识均产生了巨大的冲击。我们知道，工业国家用了将近几个世纪所经历的变革，我们国家则在几十年内便就实现了。社会在发展，作为物业管理主要对象的人的要求越来越高，超前的服务意识显得极为重要。
例如，楼宇小区的智能化。这不仅仅是个监、控管理的问题，还能使人的生活和信息的获取更为便利和及时。健康和人的生命越来越成为人们关切的主题。因此，安全防范、环境绿化、消除污染，成为摆在物业管理公司和全体从业人员面前新的课题。服务的时效性。时间就是生命，时间就是金钱，已不再是文学作品里的用语，而是人们切切实实感受到的事实。信息革命已将这一概念大大强化了。诸如此类，不一而足。因此，我们的服务方式和方法必须跟上科技发展的步伐，跟上信息革命这一时代的节拍，要有所创新，要不断研究新问题，解决新问题……
一、园林苗木过冬工作
入冬前，物业管中心根据今年的气候特点和绿化苗木生长习性，特别是针对今年新种植物、草坪，采取多种措施，全力做好冬季苗木管护工作。目前，物业管中心根据小区内所有花卉苗木都进行了防冻水浇灌准备工作，树木石灰水涂白工作。
为保障已栽、新植、补植花卉苗木的成活和安全过冬，物业管中心早动手、早准备，在入冬前做好了冬季绿化防寒工作，同时，抽调精干力量，加紧对花卉苗木的防冻水浇灌，增强树木的防冻性，满足植物休眠需要。另外，还对物业管中心的树木进行石灰水涂白，提高树木抗寒性和抗虫性，加强对树木的科学保护。
今年，我物业管中心在力争创建园林小区为目标，大力开展绿化美化活动，取得了丰硕的成果，必须做到保持和延续。
二、消防安全工作检查
针对冬季气温干燥容易引起突发性火灾灾患的问题，物业部门主管应在入冬前组织一次对本项目的全面消防安全检查，消除火灾隐患。同时，如果部门主管可以结合检查，进行一次“消防安全”专项的在岗职工培训。用以达到提高职工 “消防安全”防范意识，增加火灾安检、处置能力的目地。
消防安全检查范围：
安全检查范围应包含本小区全部消防设施、设备及报警监控系统，并且不留死角。
安全检查标准：
安全检查标准应附和本小区消防设施、设备，消防报警监控，消防安全通道、安全指示、应急照明系统检查要求并且附和消防法规规范。
安全检查过程：
在进行安全检查过程中，应有“安全检查记录”和“整改处置方案 ”，并有“整改复检记录”。
安全检查记录：
“安全检查记录”和“整改复检记录”，并有部门主管签字。
完成检查工作：
检查工作完成后，应在规定时间之内，将“安全检查记录”和“整改复检记录”上报公司办公室。
邀请公司领导：
物业部门主管可根据本小区具体情况，邀请公司领导一同参加安全检查、签字验收的工作，加强物业管理责任。
三、冬季设施、设备安全检查：
部门主管负责组织本部各部门经理、主管，针对管辖项目设施、设备及环境情况，编制“冬季安全检查计划”。
冬季安全检查计划需涵盖：供暖系统(入户抄燃气表底数)、供水系统、户外水管、户外配电箱(柜)、电梯设备、员工冬季劳动防护、生活后勤保障等内容。
冬季安全检查计划要求：
(1)检查范围、内容、目标明确。
(2)检查标准附和相关规定。
(3)有明确完成时限。
(4)明确检查人员。
(5)有不合格问题处置及整改预案(方法)。
(6)有检查工作记录，并有部门主管签字。
(7)检查、整改工作记录应存档保存，保存期限应在一年以上。
检查工作实施：
检查工作组应由部门主管及部门经理、主管级以上人员组成。
检查工作需“按检查标准”逐项认真完成，并有专人记录。
检查工作最好应有“动员”、“总结”工作程序，并有完整记录。
检查工作汇报：
检查工作完成后，部门主管应在规定时间之内，将“检查整改工作记录”，上报至公司指定主管部门。
四、冬季除雪工作预案
进入冬季前部门主管应针对管辖小区道路情况，通行安全保障等要求，编制冬季除雪工作预案。
预案应包涵“雪天预警”，“除雪设施、设备、工具、用品”，“除雪区域”，“提前到岗规定”，“清早除雪人员”，“底商门前三包协议”，“除雪复检规定”，“违规处罚规定”等。
五、冬前安全工作公司复检：
物业公司应指定组织专人负责对所在管理项目入冬安全工作进行检查、复检，然后形成评价报告，签字后存入物业管理档案。其复检结论还可纳入公司管理人员绩效考核之内。
成都XX物业管理有限公司又一次向业主发了催告函，其服务的XX小区内一套别墅的业主5年多欠缴物业费5万多元，产生的“滞纳金”则高达55万余元。
业主拖欠物业费如果没有可原谅的情节，确实是错误的，应该补交并且进行适当处罚，甚至列入诚信档案。但现在的问题是，5万多元却在5年后变成了5
5“滞纳金”，“滞纳金”是按购房时签订的前期物业服务合同产生的，“逾期之日起，按每日1%收取滞纳金。”
在这里有两点需要说明：
一是把拖欠物业费增加的罚款叫作“滞纳金”是不妥当的，“滞纳金”是对公民依法应该履行的金钱给付义务而没有履行增加的处罚，包括依法应交的税款，或者国家行政机关依法收取的罚款。业主欠交物业费不存在国家法律和行政处罚的含义，所以不应称为“滞纳金”，只应该按照合同法称为违约金。
二是，物业费违约金的合同是否经过合法的程序签订？如果只是物业部门预先印制的格式条款，新消法第二十六条规定经营者不得以不公平格式条款损害消
1%收取的“滞纳金”显然属于无效霸王条款。
那么，业主拖欠物业费到底该如何加收违约金呢？《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”这就是说，违约金是因为违约给对方造成的损失而已。
业主拖欠了物业费，给物业公司造成损失如何评估？最多能够加收多少违约金？按照最高人民法院的有关司法解释，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计量逾期付款违约金。按最高人民法院规定，可在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。同时，根据最高人民法院对民间信贷最
息24%的上限。上述物业费由5万变成55万，显然不符合规定。
《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”市民迟交某些费用，对企业的损失应该按照相当于银行利息赔偿，或者考虑惩罚性，法院可以同意适当提高利率标准。如果市民觉得自己要付的违约金过高，可以向法院申请调整违约金的数额。
这里还有两个问题：一是对于物业部门明显违法的合同，应该提早说“不”。例如对于物业合同产生的程序，必须经过规范的程序，而不是由物业单方面说了算，拿格式条款来让业主签字；二是对于物业合同还应该进行合法性审查，像这种按天加收滞纳金的规定就应该及时取缔。
更重要的是，地方政府要通过立法，填补社会管理方面的漏洞，例如规定经营服务部门收取违约金的标准，让法律明确起来。江苏省在这方面的立法就走在了前面。《江苏省消费者权益保护条例》规定，因消费者逾期未支付费用，公用服务经营者加收违约金最高不得超过消费者逾期未支付费用的数额。这样一来，服务部门加收的违约金就和《行政强制法》中“加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额”的规定一致起来了。
社会公共服务部门，除了实现经营指标，还应该坚持社会服务的公益性，不能随意增加消费者的不合理负担。江苏省的上述举措值得在全国推广。
记者：常青村 来源：北京青年报
法院对物业费纠纷中滞纳金如何裁判？
是物业费问题仍然是业主与物业公司之间一大矛盾，无独有偶，业主拖欠物业费也并非故意为之，耍赖皮，多数是因为物业公司提供的服务不符合要求，或者物业费收取不合理。那么物业费都包括哪些内容呢？业主拖欠物业费，物业公司收取滞纳金（违约金）合理吗？法院对物业费纠纷中滞纳金的裁判又考虑哪些因素呢？
不同城市不同档次的小区对物业费的收取范围，收费标准并不相同，但是物业费的内容可以大致分为以下几种：
(1)公共物业及配套设施的维护保养费用。包括外墙、楼梯、步行廊、电梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施的管理费用等。
(2)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草坪地淋水等。
聘用管理人员的薪金:包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。(8)公共区域植花、种草及其养护费用。(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。(11)节日装饰的费用。
我们通过对裁判文书的统计、分析，将法院对于违约金支付的普遍意见总结如下：按照“谁主张，谁举证”的原则，物业公司请求法院支持违约金，应当举证证明：约定了违约金条款、违约金数、计算方式等。（参见案例1）。
而物业服务合同中是否约定了违约金及相关计算方式是物业公司违约金请求权的前提条件。如果没有事先约定，法院会驳回物业公司的违约金请求。如果有事先约定，那么应区分以下情况进行处理：
（1）业主没有提出物业公司违约的抗辩，或提出的抗辩理由明显不成立的，法院认为业主属于“无正当理由”而延迟履行支付义务，如果双方有违约金的约定，那么法院会判令业主支付违约金；
（2）如果法院认定物业公司的服务存在较明显的瑕疵，即使这种瑕疵的程度不足以让业主拒交全部的物业费，法院也倾向于认定物业公司违约在先，业主拒
“先履行抗辩权”或“同时履行抗辩权”，会对违约金请求予以全部或部分驳回。（参见案例2）
（3）如果物业公司存在较轻微的瑕疵履行，但整体服务质量良好，业主以轻微过错为由拒交物业费明显不合理，不能构成履行抗辩，法院也应支持物业公司的违约金请求。
在物业服务合同纠纷案件中，物业公司依据合同提出违约金的诉讼请求，业主可能会主张违约金过高请求法院予以适当调整，如果按照“谁主张，谁举证”的原则，业主应对违约金高于物业公司的实际损失承担举证责任。但实践中，业主很难证明物业公司的实际损失，法院普遍以银行同期贷款利率为标准认定物业公司的损失。物业公司若认为自己的实际损失更大，则需加以证明。法条链接
《合同法》解释
（二）规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”
根据不告不理原则，当事人未主张违约金过高时，法院通常并不主动进行调整（参见案例3）。从合同性质分析，违约金的约定是双方当事人意思自治的表现，只要不存在无效情形，双方当事人应当受其约束，包括法院在内的任何第三方无权以自己的意志施加影响。根据《合同法》114条第2款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少”。那么，在当事人未申请调整情况下，法院主动调整（参见案例4）不仅没有法律依据，也有违私法自治原则。
对于调整后的标准，实践中存在多种做法，其中比较常见的有以下3种: ①适用中国人民银行同期同类贷款利率或利率基础上再上浮30%（这里上浮30%，相当于违约金为实际损失的130%）;②调整为“日万分之五”或“日万分之三”(参见案例5)；
300元、500元、800元等具体金额的违约金。
根据我们的大数据分析，吉林省法院普遍采取第①种标准，但对于是否上浮30%不太统一。
我们认为，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，对于过高的违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整为宜。
对于是否上浮和上浮的比例，根据《合同法》解释二，“适当减少”意在说明无需将违约金调整到与损失相
平，可以兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决，如果业主“恶意拖欠”，可以上浮一定比例，但应以上浮30%为限。
第二篇：如何打造物业品牌和管理团队定稿
如何打造物业品牌和管理团队
在现代日益激烈的商战中，商家的成败不在于你拥有多少产品，而在于你拥有多少或是否拥有知名的品牌。对一个企业而言，品牌是企业发展的生命力，是在市场上立于不败之地的动力，是对外扩张的利器。没有品牌的企业是不会有大的发展的。而物业管理企业的品牌对其发展就更为重要。品牌是企业宝贵的无形资产，特别是对物业管理这一新兴产业来说，品牌有着重要的作用。在物业管理市场竞争日趋激烈的今天，很多物业管理企业逐步认识和重视品牌的效应，着手制定品牌策略，打造物业管理品牌，全面提升企业的品牌形象和知名度。
物业管理是伴随着社会生产力的发展和现代市场经济体制的确立而产生并发展起来的一个行业，是一个国家、一个城市经济发展水平、居民生活状况和文明素质高低的综合体现。随着我国经济发展和城市开发进程的加快，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显，但在管理质量、信誉、服务等多方面离业主的要求还有一定的距离，为此，物业管理企业必须提高物业管理的综合实力，完善物业管理的服务和管理体系。作为一个服务型企业，物业管理企业必须正视发展中存在的问题，建立自己优秀的企业文化，树立良好的企业形象，在相关行业的产业链中丰富自身的内涵，提升企业的价值，塑造自身的品牌。
一、明晰物业管理内涵，给企业正确定位
任何事物的价值只有清楚了解它的本质属性，才能充分发挥作用。物业管理是一个服务型行业，它没有有形的产品，它是通过给业主（或住户）提供优质的服务使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。
1、物业管理是指物业管理企业接受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理活动是依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理，并为业主提供高效、周到的服务，使物业发挥出最大的使用价值和经济价值的过程。
2、物业管理企业既不能牟取高额利润，又要为业主提供优质的服务，它的特点是“保本微利，服务社会”。如何使企业生存和发展，创立自己的品牌，只能
企业自己正确定位。由此，物业管理企业只有充分利用人力、物力资源，降低成本，才能使企业形成规模效应。形成规模的同时，要进一步树立正确的服务理念，制定完善的规章制度，培养一支过硬的专业人才队伍，并运用各种资源优势扩大经营服务范围，只有规模越大，企业获利才能越丰厚。
二、建立优秀文化，提升企业价值
物业管理企业在市场竞争中要谋求生存与发展，不但要有一支技术精良、服务意识强烈、团队合作精神强的管理队伍，更重要的是要有一套科学的人性化的培训和管理体系，建立起优秀的企业文化。
1、一个建筑物质量的好坏，往往取决于内在含钢量的多少；一个企业寿命的长短，则取决于企业文化的优劣。同样，物业管理企业需要精心培育自己独特的企业文化。企业文化要通过对员工进行培训，规范内部管理，激发公司每个成员的活力，才能使整个公司保持整体创新能力，进而确立新型的经营理念、价值观。优秀的企业文化必须符合给业主提供优质服务的要求、企业员工自身发展和适应市场经济发展要求相结合的特点。只有优秀的企业文化，才能促进对内管理与对外服务的协调发展，才能提升企业的价值并促进企业的可持续发展。
2、挖掘企业潜力，拓展企业发展空间。随着物业管理的迅速发展，物业管理走向社会化、市场化、专业化已成为一种必然趋势。物业管理行业与房地产业、商品零售业、信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、家政服务业、教育业、文化娱乐业等行业充分交融，构筑了合理的多链条式物业管理产业结构，从而前所未有地产生与放大了物业管理行业的社会效益和经济效益。
3、创新是一个企业的生命，是企业发展的原动力，是企业超越自我的必然选择，是提升企业竞争力的重要手段。物业管理企业要挖掘和发挥民族文化的内涵和作用，注重以人为本，建立科学的管理体系，重视企业精神、经营境界、职业道德，创造出企业文化的诱人魅力，给物业服务带来最高附加值和高品质。
三、树立良好形象，打造企业品牌
品牌就是消费者的肯定，品牌建立的过程就是消费者认知和肯定的过程。每一个品牌都有其特定的消费者群体，如果失去这个群体，则品牌无从谈起。优秀的物业管理企业，凭借其良好的信誉和形象可以散发企业的魅力，并形成强大的发散力和文化力，赢得消费者和社会公众对企业的认同，可以在激烈的市场竞争中占据主动。
1、物业管理公司在成功的创建品牌，要点、硬件、软件设施，对物业综合利用，充分发挥其功能，为小区的业主提供方便、快捷、优质的服务，最大限度地满足业主在生活、学习和工作上的需要，在住户群体中树立良好的形象，实现创建物业管理品牌的战略。
2、在行业内部树立良好形象。物业管理企业在苦练内功、提高物业管理水平、使业主满意的基础上，要规范企业的行为，守合同重信誉，不侵犯业主的权益，积极维护企业的形象。另外要注重宣传和引导，特别要抓住政策、市场和宣传上的契机进行集中突破。通过一个长期的计划，逐步提高企业的综合实力和管理规模，使企业在行业中树立良好的形象，为企业品牌的建设打下坚实的基础。
3、物业管理企业的声誉、形象是物业管理企业在社会上树立良好的形象的重要条件。它包括物业管理公司的特殊名称（如响亮、引人注意、涵义深刻、来历特殊等）、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括物业管理服务的项目、收费标准、服务态度、服务深度等方面。
四、拓展品牌价值，修正行业标准
太平洋集团公司董事长严介和先生说，一流的企业做文化，做标准；二流的企业做品牌、做资本；三流的企业做产品、做项目。物业管理在有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业品牌的基础上，充分利用品牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉，拓展品牌的价值，不断修正行业标准，逐步做大做强，成为一流的企业。
1、物业管理品牌是信任与承诺。名牌企业、优秀物业管理小区表达着产品或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠、友好合作和信任的关系。名牌企业、优秀物业管理小区是一种无形的资产和力量。品牌企业能构筑合理的多链条式物业管理产业结构，产生与放大物业管理行业的社会效益和经济效益。
2、品牌的效用是任何广告都不能比拟的。物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。各物业管理公司应该结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导随时随地、尽心尽力的服务理念，为业主提供优质服务。
3、任何一个企业都必须顺应市场经济发展的规律。一个名牌企业、优秀物业管理小区应该有适度的超前意识，根据业主的工作、生活要求和市场经济发展的规律修正企业服务标准，修正企业培训和管理制度，深化企业文化，拓展企业品牌的隐含价值，使物业管理企业在时代潮流中立于不败之地。
但需要明确的是，我们不能重视了物业品牌的打造，就忽略了物业服务团队的管理，因为对物业管理企业来说，一个优秀的管理团队，是至关重要的。
物业管理服务是一个人力密集型的行业,服务质量的优劣都是以人为基础，如何打造一支优秀的服务团队是一个优秀经理人所必须具备的基本能力。它是我们成功做好一个项目、一个企业的根本。特别是在人力资源不断变化的今天，物业管理行业需要我们用自己手中资源的创造更高的效率和更大的价值。
目前物业管理状况分析：
1、整体素质偏低，对于操作层面的人员对文化、专业要求比较低。
2、流动性强、归属感不强，企业对员工只是简单的雇佣关系，员工缺少安全感。
3、社会对行业的认识不足，体现了在社会地位、经济价值和关注度。
4、行业法制规范需要一个过程等。行业的现状让每个物业经理人在如何打造一个优秀团队上需要着重考虑的问题，我总结几年工作经验，从以下几个方面来浅谈如何打造优秀服务团队。
注重团队的内部沟通，针对物业管理企业的特性，一定要注意与内部员工的沟通，特别是要对于基层员工的情况，公司、项目负责人要定期或不定期的去进行沟通和了解员工的实际情况，对于基层员工反映的问题要给予合理解决和
回复。避免出现在一些物业公司出现的集体罢工或辞职现象，从而影响这个公司的形象和服务品质。
注重全员的品质管理，物业服务品质的好坏是企业的根本，要学让全体员工有良好的品质管理意识，学会从工作中一点一滴的去要求。陈总、余总每到项目来督导，都亲自捡起地上的每个烟头、纸屑，他们的行动让我深深的认识品质管理是需要靠全体员工去工作做好的工作，也只有全员的真心行动才能真正让业主、顾客满意。
注重提升执行力，团队的执行效率决定企业的发展，在面对社会化、市场化、专业化的物业环境，需要我们更加注重整个团队的执行能力。需要领导着者不断去提升整个团队的执行能力,使整个团队形成一体,在关键的时刻，都能围绕公司战略目标去完成各自的工作任务，去提高工作效率和达成良好的管理目标、经验目标。
注意适当的授权，要做好服务那就需要员工真心的服务每个业主、顾客，如果光靠制度要求去规范员工所有的言行，那我们的服务就变得死板，其结果往往就刚好相反。所以我们物业管理中也要适当的给予下属进行授权，让他们感受到自己是工作的主人，自己的价值需要通过自己的服务不断得到认可。
注意培训方式，基层员工的培训内容和方式一定要让他们能够理解，简单易懂的实例和现场直接的模拟形式。要用我们工作的实际案例去教育员工，用简单的操作方式让员工进行实际操作培训，他们接受的情况和理解的情况都比坐在培训室内的效果要强。对于培训要求反复强化，突出重点。
注意管理风格，每个经理人都有自己的管理风格，但是队伍物业管理需要注意要对与基层员工的交流，关注员工的思想动态，制度管理是基础，人性化管理是升华，要处处体现企业对员工的关怀，增强员工的归属感，让员工从被动到自动，从自动到主动的不断提升的过程。
第三篇：物业如何打造项目管理亮点
物业如何打造项目管理亮点
作为物业管理从业人员，如何在物业经营管理项目中创新，打造项目管理亮点，使物业服务工作既能得到小区业主、住户或者物业产权人、经营户的认可，也能提高品牌知名度、使企业经营规模越来越壮大，是摆在我们面前必须思考的问题，那么怎样才能打造出物业项目管理亮点并且持之以恒的开展服务工作呢，我认为可以从以下方面尝试：
一是公示服务信息，让业主充分了解我们的工作。物业项目管理中，我们的工作人员付出了艰辛和汗水，但往往会有业主和住户反映，既不认识我们也不清楚我们做了什么，让人听起来挺不是滋味，那如何有效解决这一问题呢？可采取在小区中心位置、进出口处制作物业管理服务中心组织架构及岗位分工图进行公示，或在大厦大堂设置客服管家公示牌，使业主、住户有直观和感性的认识，畅通业务信息途径，从而便捷对口各项服务工作。另外，物业服务工作繁琐、细致，很多都是幕后工作，如何才能让业主和住户们全面了解我们的工作呢？可采取的措施如每月或季度进行工作小结，通过公示汇报给业主、住户，年终时通过图文并茂的形式，集中、全面的对全年工作进行总结并公告，使业主直观、充分、翔实了解物业服务中心全年工作的开展情况。这样既能全面展示我们的工作，也能加强与业主、住户的互动交流，从而提升他们对服务中心工作的认可度。
二是开展特色活动，打造社区文化。在社区活动开展上定位要适当，既要满足大众需求也要满足少数人的爱好，通过开展特色活动吸引更多的业主和住户参与社区互动。如碧荔花园迎新年联欢会上我们推出了京剧变脸、吐火等节目，受到了各年龄层业主的欢迎；社区厨艺大比拼、重阳节中老年人采风活动、趣味运动会、亲子游戏等等均受到了小区业主、住户的好评；开展活动时，我们精心策划，协调组织，既有互动交流又注重安全防护；重大节假日时，我们在环境布置上下功夫，精心策划并适当投入，既营造了节日氛围，又提升了社区业主、住户的认可度，起到了事半功倍的效果。
三是持续提升社区形象，营造舒适生活环境。虽然我们不是开发商，也缺乏充裕的资金，但在项目管理中，如果能根据小区实际情况，以一定的投入进行整改或创新，提升社区形象，营造更加舒适便捷的生活环境，那将得到业主和住户们的广泛认可。特别是在一些老旧社区中，改造创新显得尤为重要。
如公司接管彩田村后，将小区的绿化重新规划布局和耕种，提升了小区的绿化档次，社区的整体面貌有了质的飞跃；碧荔花园小区出口处的路段陈旧，与小区定位极不相符，服务中心征询了业主意见后，投入少量资金进行局部改造，使小区进出口面貌焕然一新，得到了广大业主的认可；龙辉花园小区大门改造项目实施后，小区形象得到了极大的提升，业主们对服务中心的满意率大大提高。同时，在施工改造中要尽量减少对业主、住户生活和工作的影响，坚持好事办好的原则。如碧荔花园在游泳池项目施工改造时，采取围合式施工，并在外围张贴温馨提示，敬请广大业主谅解，使工作得到了业主的认可。
四是强化品牌意识，提升企业形象。例如，南京朗诗熙园项目楼盘自身定位并不是高端物业，但在项目管理上，服务中心确立了“人有我精、人无我有”的定位，提升楼盘管理的软、硬件，从各类标识牌的设置、管理上的配套衔接，到服务模式的选择，各项资源的配备，既集中展现了小区特色，又充分展示了莲花物业企业文化，树立了精品样板，最终在创评国优项目时高分通过，并得到了专家和同行的高度肯定。正是因为南京团队强烈的品牌意识，使得朗诗熙园的物业管理成为南京同类型物业中的佼佼者，更是莲花物业在南京市场的一面旗帜。
五是提升业务能力，加强客户认可度。只有在基础业务学习上不断积累、不断学习，扎实钻研业务，提高了自身综合素质才能游刃有余处事，如处理碧荔花园碧荷阁防水渗漏处理时，之前物业公司多次协调处理，始终未查找到真正原因，我们接管后，通过现场排查、图纸分析等，最终查找到了问题点并彻底解决，业主对我们的服务工作有了更深的认可。同时，丰富其他类业务知识，提高个人综合素质，也会更易于与客户沟通并提高处理复杂问题的能力，获得业主的信赖。中国物业之窗，打造中国物业管理新媒体旗舰品牌
审看物业管理服务性行业定位，我们经历了从粗放到精细，从管理到服务，伴随着风雨走过了20多年，如今物业管理已经走进各个行业和千家万户，为适应社会化、市场化需求和竞争，我们一定要与时俱进，打造企业特色，形成企业品牌亮点，那么企业发展之路将会越走越宽广。
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