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第一篇：市场调查报告
第一部分：投资环境分析
1、济南自然环境及人口概况
济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
济南是中国东部沿海经济大省――山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。
济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。
2、济南经济状况分析
(1)宏观经济概况
20xx年，济南市实现地区生产总值1618。9亿元，增长15。6%，综合经济实力持续在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118。7亿元，增长7。8%;第二产业实现增加值742。4亿元，增长19。8%;第三产业实现增加值757。8亿元，增长13。0%。。
(2)银行存款余额概况
济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到20xx年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22。1%，全市贷款余额2830亿元，增长10。8%。
(3)济南市民收入及消费概况
20xx年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9。0%;人均消费性支出8581元，增长2。2%。农民人均纯收入4116元，增长13。7%;人均生活费支出2543元，增长9。8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城市居民消费更注重消费质量，休闲娱乐享受型消费发展迅速，人均休闲娱乐等服务支出800元，增长19。7%，占消费性支出的比重9。3%，提高1。3个百分点。城市人均住宅使用面积到达了19。5平方米，比上年末增加0。65平方米;农村居民人均生活用房面积32。9平方米，增加0。4平方米。
(4)固定资产投资概况
20xx年济南全年全社会固定资产投资856。9亿元，增长31。6%。在全社会固定资产投资中，城镇及以上单位投资724。4亿元，增长32。3%;农村投资132。6亿元，增长44。0%。房地产开发投资121。1亿元，增长9。9%，其中：住宅投资96。2亿元，增长10。1%，占房地产开发投资的79。4%。
(5)建筑业
20xx年全市具有新资质等级的建筑业企业753家，共完成增加值93。3亿元，增长10。4%;实现利税22亿元，增长8。6%;全员劳动生产率(按当年价全社会增加值计算)为13。03万元/人，房屋施工面积3448万平方米，房屋竣工面积1216万平方米，其中住宅732万平方米。
20xx年一季度，全市建筑业开局平稳，全市资质建筑业企业共完成总产值48。2亿元，同比增长7。8%。其中，国有及国有控股企业完成建筑业总产值31。5亿元，同比增长1。1%;非国有及国有控股企业完成16。7亿元，增长19。3%。
一季度，房屋建筑施工面积20xx。2万平方米，比去年同期增长13。2%。其中，新开工面积376。2万平方米，同比增长34。7%。
一季度，完成竣工产值14。6亿元，比去年同期增长33。9%，房屋建筑竣工面积39。4万平方米，与去年持平。
综合以上五方面，济南经济状况，作以下几点分析：
(1)20xx年济南市的国内生产总值水平位列全国城市的地21位，但增势强劲，第三产业增幅明显。据《济南市总体规划文本》显示，到20xx年三次产业的结构比例调整为5:45:50，这无疑会对第三产业的房地产起到良好的促进作用。
(2)从居民银行储蓄和家庭月收入以及人均住宅面积分析，济南市商品房市场需求潜力较大。数据证明，20xx年济南市人均可支配收入为12310元，在全国15个副省级城市中排第6、7位，在山东省17城市中，济南市排第二位，相对购买力水平中高。20xx年，家庭年收入区间以3~5万元为最多，比例为44%，其次为3万元以下的家庭，比例为29%，收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%，10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素，以上收入特征预示着未来低价位市场需求量仍然较大，中价位市场需求逐步成为主流。
(3)济南是一座“畸形”消费城市，贫富差距大，公款消费现象严重。
(4)房地产投资继04年快速增长、05年低幅调整后，正成为热点。
(5)在与当地同行的接触中发现，济南部分“先富”人士已开始二次或多次购房。
3、济南市城市发展规划
(1)中心城区总体布局。
中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。
A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心，划分为核心区和11个功能各有倾重的片区。
●核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。
●白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区。
●无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区。
●文东为科研文教片区。
●千佛山为风景旅游片区。
B、王舍人组团位于中心城区最东部，规划为独立工业区。重点发展冶金、石化、轻工工业。
C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间，以济南开发区新区为主体构成。重点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。
D、大金组团位于中心城区西部，规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。
E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立工业区，重点发展汽车制造工业。
(2)公共设施布局
A、中心商务区。
在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内。
B、市级商业中心。
在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区。
C、省级行政办公用地。
集中在经八纬一地区。同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。
D、金融设施。
在中心商务区内。
E、文化娱乐设施。
在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。
F、体育设施。
在腊山湖北新建市级体育中心。
G、调整完善医疗卫生设施。
在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。
H、文科设施。
完善文东科研文教区建设，在南部十六里河地区建设济南科技活动场所，在东部鳌角山地区预留高教科研用地。
(3)济南旅游资源开发。构成以古城旅游区为中心，四面扩展的格局。
A、古城旅游区。
主要包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山等景区。
B、向北扩展建成黄河旅游区。
主要包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。
C、向东扩展建成龙山文化旅游区。
主要包括龙山文化遗址、齐长城、百脉泉群等名胜古迹。
D、向南扩展建成山川古迹旅游区。
主要包括灵岩寺、五峰山、柳埠、龙洞、蟠龙洞、小娄峪等风景旅游区。
E、向西扩展建成平阴民俗风情旅游区。
主要包括洪范池、翠屏门等风景旅游区。
(4)外联交通
A、铁路。
20xx年前建设京沪高速铁路济南段(含黄河高速铁路桥)，建设邯济线、济龙烟线，并引入济南枢纽。
B、公路。
近期建设大杨庄黄河公路二桥，京沪高速公路济德、济泰段，高速浇城公路环的东南段，京沪与济青高速公路的联接线。
C、机场。
济南(遥墙)机场扩建为国内口岸一级机场。新建5万平方米侯机楼和一条3200米跑道，延长现有跑道至3200米，张庄军用机场不宜在市区内保留，迁出选址新建。
(5)城市交通。
总体框架：3个环路、9条放射路、9条南北向和9条东西向主干路。(简称“三环九射、九纵九横”)
“三环”指由经十路、历山路、北园路、无影山中路、济齐路、营市街等组成的快速路环;由二环东、南、西、北路组成的主干路环;由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路组成的高速绕城公里环。
“九射”指主干路环向外放射的济王、济青(青州)、济青(青岛)、济滨、济德、济齐、济兖、济微、济临9条高等级公路。
“九纵”指二环西路、营市街(快速)、纬十二路、纬六路、纬二路、顺河街、湖山路、历山路(快速)、二环东路9条南北向主干路或快速路。
“九横”指二环南路、刘长山路、经十路(快速)、经七路、经四路、经一路、北园路(快速)、清河北路、二环北路等9条东西向主干路或快速路。
4、济南重大市政工程
(1)已建：
A、洪城高速路东、北、西线和黄河二桥建成通车。
B、英雄山路、趵突泉北路拓宽改造及济泺路立交桥一期工程竣工使用。
C、泉城广场建成使用。
D、济南机场主跑道投入使用。
(2)在建：
A、“蓝天工程”，市区新增绿地20万平方米，使城市绿化覆盖率到达36%，绿地率31%。
B、“旧城改造工程”。抓好一批旧居旧村和低洼棚户区的改造建设，搞好舜湖社区，新世界阳光花园、北园八村以及其它居民小区的成片住宅开发和经济适用房建设。
(3)规划：详见“济南市城市发展规划”。
分析：从以上“3、济南市城市发展规划和4、济南重大市政工程”两项资料分析得出以下几点：
A、对中心城区，采取强化、改造手段，进一步确立其商业、金融、和都市旅游的核心地位。
B、重视东西两头的发展，以若干片区的构成确立其每个片区的核心任务。
C、南部大力开发旅游资源，构成济南的生态区。
D、北部发展的比重在全市范围内最轻，对华山各案可能有影响的主要有以下几点：
●北向扩建黄河旅游区，其中华山旅游区作为其中一部分。
●京沪与济青高速公路的联接线工程。将使外联更方便。
●顺河高架路北延工程。
●历山北路拓宽工程。
第二部分房地产市场分析
一、房地产市场的总体运行状况
由于房改政策、城市基础设施及旧城改造、城市新功能区域规划建设的拉动作用，济南市房地产市场正在逐步升温。据有关部门透露，5年之内济南市将有4000万平方米的住宅需求量，年需求量平均约800万平方米。
在一轮发展机遇面前，济南市房地产业的市场格局必将要发生质的变化，一些有强大后盾支持的开发商可能会脱颖而出。
1、土地市场分析
20xx年土地供应状况
根据济南市土地部门的放量土地和部分区域招商土地的统计，济南市市区目前能够进入市场的土地在3万亩左右，而且新的土地供应还不断增加。但济南市获取土地渠道和价格的多样性及历史遗留问题的理顺解决，会在必须时光内造成明显的供求矛盾。
2、房地产投资状况分析
20xx年投资预期
有关部门的信息显示，济南市确定用心推进房地产业发展，今年力争完成开发投资135亿元，同比增长25%。其中：住宅建设完成投资95亿元，商业用房完成投资40亿元。商品房施工面积980万平方米，其中商品住宅施工面积800万平方米;新开工面积400万平方米，实现销售面积300万平方米。
3、商品房销售状况分析
截至20xx年2月末，全市商品房屋销售建筑面积为20。8万平方米，同比增长33。3%。其中，住宅销售建筑面积为18。4万平方米，同比增长18。7%，占全部销售面积的88。5%，下降10。9个百分点。2月末，我市商品房屋空置面积为38。5万平方米，其中空置住宅34。6万平方米，分别比去年同期增长42。6%和31。1%。买方市场有需求释放的迹象，但超多新开楼盘的出现，购房人选取余地较大，配置一般、同质化较强的楼盘将面临市场的考验。
4、商品房价格走势
20xx年2月份登记成交均价为3034元/平方米，比1月份增长18。3%。从前4个月的中档住宅市场看，在售楼盘每平方米均价到达3500-4500元。市场出现10000-12000元/平米的高端住宅产品。
5、经济适用房市场分析
据悉，济南市总共规划了5个片区来建设经济适用房，其中首个向中低收入家庭销售的槐荫区大金庄经济适用房项目建设面积15万平方米，槐荫区世纪中华城项目7万平方米，北全福经济适用房居住组团7。7万平方米。这为广大低收入家庭解决住房问题的同时也带给良好的居住环境。
二、房地产热点区域板块分析
济南南部是大片的山区，北部是黄河，地理位置的特点决定了济南市的发展方向是东西向的，加之铁路交通线贯通东西，经十路、经一路、泺源大街、解放路、泉城路……，济南的繁华街道大多是东西走向，这就造成了济南的房地产业和商业形态呈现出沿交通线两侧带状发展的特点。
这种城市结构特点造成了济南的商业地产投资集中在交通干线沿线，居民住宅也大多集中在东西偏南方向。济南自古就有“宁要历下一张床，不住天桥一间房”的说法，谈的就是这个特点。反映到济南的房地产市场上，南部，东部的房价比北部西部的房价要高上一个档次。
针对济南市的特点，政府在制定城市规划的时候也充分的照顾了交通干道沿线的商业的住宅开发。
成功拓宽改造后经十路板块显现巨大商业投资价值。目前位于经十路沿线大型楼盘，东部中润世纪城，西部的阳光一百都有不俗的市场表现，越来越得到市场认可。
大改造后的经一路板块也是济南市的一大投资热点。位于经一路延长线和大明湖西北侧的巴黎花园，具备良好的地理位置和人文环境，楼盘前景看好。大明湖附近离经一路不远的鲁能康桥，具备必须的升值潜力。另外，由山东省建工集团开发的明珠国际商务港，投资前景看好。
济南市的历史文化风貌区具备较高的升值潜力。典型的就是泉城广场沿线，周围名胜聚集，是济南市的中心，围绕泉城广场，泉城路、泺源大街两条东西向的干道也是一个值得关注的板块。
历史及规划因素构成的特色产业聚集地，如以山大路为中心的科技商业地带，以英雄山路为中心的社区、商业、通讯地带，以北园大街为中心的建材家具、娱乐产业地带，以及以趵突泉为中心的特色旅游带等，均是应关注的投资热点。
属“南控”的济南南部地区，山青水秀，自然环境好，红叶谷、九顶塔、野生动物园、药乡森林公园等济南大部分近郊旅游景区也都在南部，南部获批准开发的楼盘就具备了很好的增值空间，位于济南南部开发的阳光舜城、伟东新都、国际风情街等民用和商用房产的热销也说明这一点。
东部区域板块发展潜力日益显现，随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接，为区域土地市场带给充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程，仍是未来一段时光济南住宅市场的热点区域。
第三部分20xx年济南住宅市场分析预测
20xx年住宅市场预测
1、行业发展方面
计划经济――改革开放――加入世贸组织，中国的经济是不断走向市场化、国际化的，各行业面临的是世界范围的竞争与机遇，各行业、各领域的市场化程度也在不断提高。房地产相关领域，土地已基本走市场化的道路;利率政策在不断灵活，商业银行等市场参与者的话语权在不断加大，央行虽在总体监控，但越来越多的是透过市场化手段影响利率波动;汇率方面，国家汇率制度也进行了重大的改革，控制性的放开了人民币汇率，将人民币推向了世界货币市场。综合来看所有房地产相关领域市场化程度的加深都会对房地产行业产生促进作用，推动市场不断成熟，稳步发展。
2、新增供应量方面
05年由于受中央和地方各种房地产政策的影响，新增供应量与04年相比大幅下降，市场一度低迷，销售量萎缩，成交价格虽时有波动，却并无大幅滑坡。但从长远来看，宏观经济来方面，国家在抑制投资过热，房地产行业作为国家支柱产业之一必然是重点调控对象，但房地产业不仅仅拉动投资，也能有效拉动需求，且能带动家电、建材等多行业的消费性支出，解决国家一向以来有效需求不足的问题。进入20xx年3月份，济南东西南北中都有大盘项目在启动，在住宅市场上泉景・天沅(80万平米)、历山名郡、重汽・翡翠郡(68万平米)、融基・湖光山色等新项目或开盘或开始大力推广，4月份，外海中央花园(88万平米)、蝶泉山庄、阳光100三期、京鲁山庄、大地花园、嘉汇・环球广场、绣水如意国际商都等项目启动发售。60万平米以上的大型楼盘就有鲁能领秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100万平米以上)、外海中央花园。正在热卖的大盘有伟东新都(103万平米)、阳光100国际新城(178万平米)
3、产品种类方面
20xx年房地产上市品种多样成为市场亮点。从千佛山禧园、国华东方美郡、翡翠郡到泉景・天沅、大地华园、历山名郡，从中润世纪广场、嘉汇・环球广场到第一大道、绣水如意国际商都，别墅、花园洋房、小高层住宅、高层住宅、商住社区等品种的出现反映了当前市场需求的多样化。而10多个旧村改造项目及其它价格较低的项目的旺销，也显示了住宅市场从低端向高端推进的态势。06年开发商应注意市场细分，找准客户定位，才能在较旺的市场空间中赢得一席之地。
4、居住品质提高方面
在20xx年新开工的项目中，技术含量、户型设计、施工质量、形象包装、品牌营造等方面均有进步，这反映了在“节能、节地、舒适、生态环保”大背景下济南房地产市场的进步。天泰太阳树项目推出“不要空调暖气”的恒温恒湿宣传主题，翡翠郡在户型设计等方面申请5项专利。
5、户型及面积方面
市场需求在户型及面积方面趋于理性化。06年的热点集中在75-90平米的两室两厅以及100-115平米的三室两厅上，总价低，易于理解。南部城区的状况略有不一样。详见客户群分析。
6、价格方面
目前国家颁布的一系列土地、税收以及利率等方面的政策都给开发商不小的成本压力，此外原材料价格和劳动力价格的稳步上涨，楼盘品质提升带来的成本也在增加，所以预计未来一段时光价格不会下降，但今年政策中关注的经济适用房、旧村改造转轨等关键词，预示必须规模的中低价房的开发，同时未来一段时光新增供应量的增加，将会对济南楼市产生不小的冲击，限制楼市价格的增长幅度。20xx年前四个月，在售楼盘均价到达3500-4500元/平米，销售势头良好。泉景天沅起价3830元/平米，鲁能领秀城均价4200元/平米，位于阳光舜城的依山居5700元/平米左右，东部品质楼盘均价在4300-4800元/平米，太阳树酝酿10000元/平米销售均价。
7、供应分布方面
未来一段时光，南部将是06年住宅市场的焦点，随着国家对房地产政策的收紧，许多开发商过去囤积的土地纷纷亮相，从05、06年房展会我们能够看出，南部新楼盘骤增，并且开发规模、和品质都较高，吸引了众多购房者的眼球;东部区域发展潜力日益显现，随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接，为区域土地市场带给充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程，仍是未来一段时光济南住宅市场的热点区域。
8、客户群方面
(1)潜在购房者基本特征
①潜在购房者的年龄结构趋于年轻化，40岁以下的年轻人成为购房群体主流，所占比例达73%，其中，26~30岁的购房群体为主，所占比例为29%。购房群体的年龄特征将直接影响其对住宅的户型选取、建筑风格、社区配套等的需求状况。
②购房行为主要以家庭为单位，三口之家占据主导，比例为48%，二人世界所占的比例为27%，相比之下单身购房群体在对房产的需求程度和支付潜力上都略显不足，所占比例仅为12%。但单身白领阶层的消费意识随着社会进步发展迅速，单身一族对住宅物业要求日益强烈，对住宅的功能要求较高。该群体多为高收入、高学历的单身者。另外，老年人消费市场正日益扩大，其消费心理和消费潜力与年轻人相比，更加理性，尤其是在古城济南，随着人口老龄化的加快，老年人的消费力资源会比较充裕。
③潜在购房者中具有大专和本科学历的人群已经成长为潜在的购房主流，为79%;其次是具有高中(含中专、技校)学历的人群，比例为17%，相应的购房者对社区带来的文化气息、生活品质、周边配套都将提出更高的要求。初中及以下学历的人群仅占4%。
④潜在购房者的工作单位多为私营企业，其次为事业单位，透过对潜在购房者的家庭年收入和工作单位作交叉分析证明，年收入在6~10万元间的购房者的工作单位中私营企业居首位，年收入在10万元以上的潜在购房者工作单位以事业单位为首。
⑤潜在购房者的主要出行工具表现为公交车，所占比例为44%，相应的，购房者对于公交汽车站的关注程度也较强。其次为自行车/助力车，比例为24%，排列在第三位的是私家车，比例为17%，购房者的私家车拥有数量不容忽视。
(2)潜在购房群体需求特征
①79%的受访者选取1～2年内购房，打算一年内购房的比例为38%，2年内购房者比例为41%，选取2~3年内购房的比例为15%，3年以上购房的比例仅为6%。近年来，由于拆迁的区域较大，购房者思考改善居住条件的需求也较大，导致购房计划表现出相对集中的特征。
②潜在购房者的置业目的中自我改善居住条件的居于首位，所占比例为69%，购房给父母及孩子的比例为23%，用于投资的潜在购房者所占的比例为6%。结合潜在购房者的住房性质分析，商品房的拥有比例仅为16。2%，自有住房、房改房所占的比例为35。8%和30。2%，拆迁房所占的比例为9。3%。
③潜在购房者中有40%选取在东部购房，选取南部区域的比例为22%，选取西部区域的比例为19%。南部区域购房者思考的主要因素依次为：自然环境、交通便利、价格和工作方便。
④潜在购房者对建筑形态的选取中，多层居首位，所占比例为57%，其次为小高层所占比例是37%，对于高层的选取比例仅占6%，别墅所占的比例是1%。虽然多层依然在建筑形态中占据主导地位，但是小高层已经逐渐为购房者理解，其地位日渐稳固，而且限于稀缺的土地资源，小高层的需求容易得以实现，而对多层的需求则会由于其供给量的匮乏逐渐向小高层和高层转移，购房者对小高层的需求未来将呈现增涨势头。
⑤潜在购房者首选的户型结构是平层，所占比例为50%，选取复式结构的比例为25%，选取错层的比例为16%，跃层结构为8%。
⑥济南市户型需求综合分析状况来看，二居室、三居室是需求的主力户型，比例超过90%，其中二居室比例为62%，三居室比例为28%;对一居室、四居室的户型需求极少，分别为2%、3%。户型需求与家庭成员结构密切相关，一居室更多地面向单身及投资者，四居室以上的户型因其总楼款较高，相对抑制客户的购买需求。但相关分析证明，济南市不一样区域的购房者对住宅的户型需求略有差异，选取市中区的购房者对三室的需求量较其他区域强劲，南部区域内对四室的需求较显著，证明这两个区域大户型住宅较有市场。南部区域需求户型比例基本为一居室2%，二室一厅28%，二室二厅29%，三室二厅35%，四居室6%。
⑦80~100平方米之间的户型面积指标成为大众需求主流，比例高达39%，其次为100～120平方米，需求比例为26%，80平方米以下需求比例为19%，120～150平方米需求比例为11%，对150平方米以上的户型需求比例为4%。
(3)潜在购房者的购买潜力分析
①家庭年收入区间以3~5万元为最多，比例为44%，其次为3万元以下的家庭，比例为29%，收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%，10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭年收入在3~5万之间的，对总价的承受潜力就应在20~45万之间。家庭年收入在6~10万之间的，对总价的承受潜力就应在40~90万之间。
②对价格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超过90%，其中3500元及以下所占的比例最高，为64%，其次为3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例仅占5%。
③对住宅总价的承受力，以40万元以下的为需求主流，占到总数的八成多，其中21~30万元间的总价，购房者理解的比例约占到四成，其次是31~40万元之间的总价，约占到三成，超过40万元的总价水平，仅有12%的人能够理解，所以总价水平40万元为潜在购房者的心理底线。依据潜在购房者能够承担的总房款价格，细分不一样购房群体的需求特征为：承担总房款在30万元以下的潜在购房者，偏好的面积首先是81~100平米，其次为61~80平米，偏好的户型分别为二室一厅一卫和二室二厅二卫;总房款在31~40万元之间的购房者偏好的面积为101~120平米，户型为二室二厅一卫;总房款在41~60万元之间的购房者偏好的面积为121~150平米，户型为三室二厅二卫;总房款在61~80万元之间的购房者偏好的面积为121~180平米之间，户型为四室二厅二卫。
(4)配套需求分析
①绿化、超级市场、幼儿园/学校是最重要的三项配套。潜在购房者关注的社区配套中，绿化居于首位，所占比例为20%，之后分别为超级市场、学校/幼儿园和运动场所。结合前文可知，潜在购房者年龄以26~30岁之间的居多，其中家庭结构为二人世界的占五成，因此，其对幼儿教育环境关注程度较强。
②潜在购房者对于有车位需求与无需求的比例为4：1，租用与购买所占的比例分别为49%和32%。潜在购房者比较偏好地下的车位。购房者愿意支付的车位价格主要集中于7万元以下，比例为50%，其次为8万元，比例为21%，购买者对车位的购买意识不强，愿意支付的价格普遍较低，车位配比应将当前需求与未来城市发展相结合思考。
第二篇：机场调查报告
大连国际机场社会调查报告
一．机场概况
大连国际机场即大连周水子国际机场。1972年10月建成，位于大连市甘井子区。现已成为国家一级民用国际机场，是国内主要干线机场和国际定期航班机场之一，东北三省年客流吞吐量第一的机场。大连机场占地面积345万平方米，飞行跑道长3300米，停机坪面积66万平方米，航站楼总面积达到13.5万平方米，装备有先进的航管、通信及导航设施，各种地面服务设施齐全，可满足旅客吞吐量1600万~2000万人次的需求。二．机场规模
该机场始建于1972年，2008年6月，经过中国国家民航局批准，大连周水子国际机场顺利实现升级，由4C机场顺利升级到4D机场，升级后的大连周水子国际机场能够起降B757-300型以下的大中型飞机。可满足A-320、MD-90、B757及其以下机型起降。大连周水子国际机场飞行区等级指标为4C,跑道长2600米，宽45米。主航方向设I类精密进近仪表着陆系统和助航灯光系统；停机坪面积为48800平方米，可同时停放8架B-737。航站区占地375亩，垂直于跑道方向建有两座候机楼，地区候机楼面积2200平方米，中国国内候机楼年设计吞吐量为90万人次、面积10000平方米；航管楼面积为1380平方米。供油系统由机场油库和中转库两部分组成，机场油库内有3个1000立方米的立式油罐，并设有火车运油专线。机场下辖20个科级单位。其中，航务部可提供本站飞行技术资料和本场及航路气象资料服务及飞行指挥服务；地勤部提供麦道90、空中客车320、波音7
37、BAE-1
46、ATR-7
2、CRJ、SAAB-340、YUN-7、DH
4、DON-328等多种机型的经停维修服务；通导部提供保障飞行导航和通信服务；公安分局和安全检查站，有效地维护机场治安管理和空防安全；客货公司提供客货销售代理服务，其销售网点覆盖大连
市及其周边城镇，初步形成航空客货销售网络；候管部、蓝天实业公司、航空食品公司、车队和航空旅行社，为中外旅客及航空公司提供吃、住、行、游、娱等多方位的服务。三．机场扩建
随着大连入境旅游的升温，韩国、日本、新加坡等亚洲国家成为大连的主要客源地，大量入境游客的进入使大连周水子国际机场国际航站楼的要求提高，2007年，大连市因此决定扩建新楼，新国际航站楼面积为4000平方米。
大连周水子国际机场国际航站楼工程始于2008年2月28日，12月26日竣工，包括贵宾楼在内建筑面积为4648㎡，总投资3995万元。建设项目包括弱电系统、登机桥、安检设备、行李传输系统及引导标识等。大连周水子国际机场Ι类整治项目有仪表着陆系统更新工程、气象卫星云图系统、多通道录音设备等。其中仪表着陆系统更新项目包括航向设备、下滑设备和一套测距仪设备，工程安装始于11月10日，2009年1月17日通过校飞后竣工，项目总投资723万元。
2009年2月3日，大连周水子国际机场国际航站楼工程和仪表着陆系统更新工程等I类整治项目通过专家组竣工验收。各项工程指标达到设计要求，工艺质量合格，功能基本满足使用方需要，大连周水子国际机场国际航四．交通网络
大连国际机场（即大连周水子国际机场）位于中国辽宁省大连市甘井子区迎客路100号
大连地铁二号线已经于2015年5月22日开通至机场站。
通往大连周水子机场的公交主要有710路、532路、701路、717路、9路、46路、908路、大连站北-旅顺、大黑石-建设街、兴工街-革镇堡、兴工街-西沟（金桥高中）、兴工街-未来城、新星绿城-前关、姚家-第五郡小区等。五．取得荣誉
大连机场人的努力得到了来自各方的赞誉：大连机场已连续五年在“全国安康杯竞赛”活动中获得优胜。连续31年保证航空安全，受到民航总局、民航东北地区管理局的嘉奖和通报表彰。机场还获得过“全国文明机场”、“全国共建精神文明口岸先进单位”、“全国职业道德建设先进单位”、“全国卫生机场”、“辽宁省文明单位”、蓝天振兴活动优胜单位等荣誉称号。2005年3月3日，再传捷报，大连机场在“2004年旅客话民航活动”，跻身十佳，名列第三。
第三篇：当代智能窗帘市场调查报告
智能窗帘
王新周
1、项目可行性分析
在科技发达、物质富庶的今天，现代建筑系统中，自控系统已不单纯是实现室内基本安防、照明、采暖的工具，而且是建筑装饰的一种实用艺术品，是自动化技术与建筑艺术的统一体。如果说建筑是凝固的音乐，那么完美的家庭智能化自动控制系统则是这首乐曲上绝妙的音符。完善的自控系统集装饰、照明、安防及节能于一身，尽力达到完美与和谐的统一，充分利用科学与艺术的搭配，光与影的组合以及安防与空调的自动控制来创造各种舒适、优雅的环境，以加强室内空间效果的气氛。而智能窗帘作为智能家居的一部分，更显得尤为重要。智能窗帘走红家纺市场随着家纺行业不断的发展，窗帘也走向了智能化。智能化产品在市场上一直倍受关注，智能窗帘也成了人们追求的对象。智能窗帘也开始向办公化迈进。试想，当你在看电视前还要去理会那窗帘的开关实在是一件烦人的事情，当你躺在床上的时候，发现窗帘没有关上的时候,当你早上醒来发现房间里乌黑一片„„你是不是很恼火啊。为了解决这些生活中碰到的实际问题，智能窗帘设计便应运而生。
2、现代智能窗帘技术状况及发展趋势。
现在我国市场上的主流智能窗帘技术，是集红外遥控、按钮开关电机技术一体，其主要工作原理是：它通过一个电机来带动窗帘延着轨道来回运动，这是通过控制电机的正反转来实现的，其中的核心就是直流电机。只要在其中设置好智能窗帘的开关时间，清晨时分主人家的窗帘就会自动打开，到了傍晚窗帘又会自动关闭，这样的操作并不需要我们反复的设置，智能窗帘有记忆功能的。但是这仍需要过多的人为参与，并不是真正意义上的“智能化”。
通过调查，居民对智能窗帘的总体有几个方面要求，例如：定时开关窗帘、根据光线自动调节采光、电子控制取代手动拉扯这三点。要解决的现实问题如：已经上床睡觉，却发现窗帘没关；小朋友、残疾者拉窗帘的不便；外出旅游，需要房间保持定时采光，去湿去霉；希望早上窗帘到点打开，用明亮的阳光来唤醒自己；由于生活的紧凑，没有精力管理窗帘又希望室内采光自动保持在舒适的程度；飘窗、高窗、悬窗、落地窗等窗帘的拉不动或够不着；希望非触碰地拉动层层叠叠的窗帘，保持其造型的美观„„
这种种问题，通过使用智能电动窗帘便能轻松解决，从而使现代生活变得更方便舒适„„
3、理想智能窗帘的技术原理。
通过对国内外产品的调查，发现现阶段的智能窗帘存在着诸多缺憾。如：不能多层复合控制，无智能操作界面，只能单一模式运行，参量出厂固定，采用简单的机械记忆，光控易受干扰等多方面的缺点。
在本次设计方案中，源于对现代技术的改进，利用了当代的传感器技术、单片机、嵌入式系统等结合。实现了更加的自动化和智能化。它最主要特点是带有一定自我反应、调节、控制功能。如根据室内环境状况和窗外光强自动调节窗帘升降，实现光线强度改变的智能化。而且在未来的发展趋势中，可结合于当代物联网技术与一体。到时候，还能根据空气湿度实现平衡室温等，逐步发展呈智能光控、智能雨控、智能风控的功能。在硬件要求上，低碳产品更受青睐。
具体的设计方案大体包括几个模块：
以51系列单片机为操作与数据处理中心，程序由C语言编写，运用KeilC51单片机集成仿真开发平台。实现初步功能：以光敏信号和时钟信号为数据信号输入，指示灯为数据信号输出，数字按键为控制信号输入，通过继电器控制电机的运转为控制信号输出；
在此基础上，逐步完善液晶显示、无线遥控、数据存储、模数转换等硬件模块，并就各模块编写驱动程序和功能函数；
通过可调稳压电源和电源线测试开合帘和百叶帘的独立运行；其后，就操作界面和智能设计进一步优化系统、丰富功能；最后，实现整个系统强弱电正式连接，加装窗帘，搭建出符合现实的模型。
以上是产品的控制模块，而具体实现的硬件也有很多要求，硬件主要是窗帘使用的布料。布料选择上，国际环保纺织协会前不久发布了生态纺织品技术规范的最新标准，需要使用染料、助剂时，谨慎选择，尽可能选用生态环保类产品，还必须得有阻燃效果，同时要加强对产品质量的检测。
4、当代智能窗帘市场现状
目前市场上的电动窗帘产品质量参差不齐。以尚飞、创明等为主的国内外品牌产品，无论质量、做工等各方面都具有明显的优势。而市场上一些二三线产品，虽然价格有优势，但是产品存在的问题也不少，比如噪音大、可靠性差等等，都是低端产品的通病。大多数居民家庭常用的窗帘轨道都是钢丝绳手拉式或滑轨式，只有一站部分高收入的家庭采用的是电动遥控轨道，这些轨道主要是由台湾和广东等地所产，价格相当昂贵。
现在国内一些公司开发出的新型智能窗帘控制盒功能与其大致相同，但价格较低，安装使用安全方便，成为窗帘市场的一个新亮点。
据观察，目前电动窗帘仍然处于发展初期，其功能的改进是非常有必要的，比如住宅中出现大量的L型、“八”字形等异形窗户，这就需要用到弯轨电动窗帘。现在大多数产品的弯轨半径都比较大，不太实用，即使勉强安装上去，美观度也受到了影响。这就需要生产厂家，对此进行有针对性的研发，以满足不同客户的需求。
5、现代智能窗帘市场产业需求。
这是一个朝阳型的行业，市场大的环境逐渐成潮流，产业模式不断完善。
进入２１世纪，随着我国住宅建设快速向产业化方向发展，人们对家庭居住的功能质量提出了更高的要求，特别是对传统门窗改造的呼声尤为强烈。门窗功能的多样化、科技化、智能化已越来越受到人们的普遍重视。
另据业内专家人士通过对国外门窗行业的考察和对国内门窗行业现状分析，对我国住宅门窗的未来发展提出了更科学合理的建设性建议。在我国能源能耗相当缺管的国家，按国家节能规划要求“十五”期间节能率要求达到50％。这表明，未来在门窗的性质和功能上，会更加提倡大力发展科技智能、节能实用的门窗产品。可以预测，高科技、智能型多功能的节能门窗产品将会受到更大的关注。
目前，我国的房地产开发每年都以20％的幅度在快速增长，其中城市住宅达到了7亿多平方米，农村住宅达8亿多平方米，公共建筑更高达10亿多平方米。在这总共20多亿平方米的建筑中，随之附带的门窗需求高达7亿多平方米，如何解决这20多亿平方米建筑窗户的遮阳遮光问题？业内专家建议首选是安装智能遥控电动窗帘轨系统。
第四篇：市场调查报告
为了让自己和家人拥有一个自然清新的居住环境，空气净化器几乎成为家中必备。不过，具体有多少消费者家中已经安装了空气净化器，出于什么原因购买，通过哪些途径购买，购买空净产品最关注哪些因素，对于空净产品的预算处于什么水平等，为了更深入了解消费者对空净产品的看法，近期，《北京晨报・家居周刊》联合新浪家居对空气净化器市场进行了为期一个月的消费调查，综合读者来信和网络投票，本期对所收集的数据进行分析，还原消费者对空气净化器的认知和看法。
超六成尚未安装空净产品
调查结果显示，83%的消费者对购买空气净化器持积极态度，17%的消费者则对购买空气净化器态度消极。具体来看，68%的消费者认为很有必要购买空气净化器，15%的消费者则表示可以尝试购买，而14%的消费者认为空气净化器可有可无，还有3%的消费者则认为没有必要购买空气净化器。
不过，虽然有超八成的消费者对购买空气净化器持积极态度，但是就目前情况而言，空气净化器的安装度并不高。调查显示，目前已经安装空气净化器的占37%，尚未安装的则占到63%。而比较可喜的是，在尚未安装空气净化器的消费者中，有57%的消费者表示有安装意愿。
九成消费者因天气污染购买空气净化器
对于空气质量是否对日常生活有影响，调查结果显示，72%的消费者认为空气质量对日常生活影响大，18%的消费者认为空气质量对日常生活有影响但关系不大，还有10%的消费者则认为空气质量对日常生活没有影响。而对于出于什么原因购买空气净化器的结果，也印证了消费者的这一看法。调查显示，选购空气净化器的原因位列前三的分别是天气污染、除菌除异味、有老人和孩子，其中因天气污染而购买空净产品的占90%，除菌除异味占80%，因为家中有老人孩子的占60%。
相关数据表明，空净产品的生产企业已经达到400家，面对如此多的品牌，消费者从哪些方面了解空净产品？调查结果显示，47.6%的消费者是通过平面或网络媒体，18.4%的消费者通过卖场推荐，通过朋友介绍的有11.3%，通过电视媒体、户外广告、展会的分别占9.5%、4.6%、8.6%。
选购空净产品消费者最关注价格
目前，空净市场品牌杂多，消费者了解渠道多样，但是选购的主要渠道还是线下，网上购买的比例则呈现逐年递增趋势。调查显示，目前，近四成消费者选购空气净化器是通过线下实体店，厂家直销居于第二位，占比28%，排在第三位的是网上购买，占比19%，通过超市购买、空净展销会购买的分别占比10%、7%，居于第四、五位。而在选购空气净化器的过程中，消费者最关注的因素中，价格以83%的占比居于首位，品牌美誉度紧跟其后，占比74%，产品性能以61%的占比居于第三位，售后服务排在第四位，占比57%，而操作便捷度、外观设计、附加功能分别占比28%、12%、10%。
智能滤芯更换附加功能关注度高
在使用空气净化器的过程中，消费者关注的主要功能去除空气污染物占89%，位列关注榜首，其次是吸附过滤悬浮颗粒，占比77%，杀灭细菌占58%，居于第三位。除异味排在关注度第四位，占比42%，测试空气质量、除湿/加湿、其他分别占到36%、21%、11%。
如今，空净企业推出的空气净化器除了拥有净化空气的主要功能外，还为空气净化器增加不少附加功能。而消费者对于携带多种附加功能的空气净化器，最关注的是智能滤芯更换，占比78%。65%的消费者关注远程遥控，有56%的消费者关注其WIFI功能，智能光感的关注占比49%，对香薰功能的关注占28%，小型音响的关注占13%。
空气净化器作为家居生活的一部分，除了净化空气外，其实也扮演着家居配饰的一部分，消费者对于其外观设计也有自己的看法。调查结果显示，42%的消费者喜欢移动式，27%的消费者青睐落地式，15%的消费者倾向于壁挂式，便携式、吊顶式、其他则分别占10%、4%、2%。
第五篇：智能手机的市场环境分析报告
智能手机的市场环境分析报告
智能手机，是指像个人电脑一样，具有独立的操作系统，独立的运行空间，可以由用户自行安装软件、游戏、导航等第三方服务商提供的程序，并可以通过移动通讯网络来实现无线网络接入手机类型的总称。下面，小编为大家分享智能手机的市场环境分析报告，希望对大家有所帮助!
一、市场环境分析
据易观智库资料显示，到20XX年底，中国手机终端市场销量将超过2.6亿部，其中智能手机销量占比将达到49.1%，预计2013年中国的智能手机销量将超过非智能机，中国智能手机市场也将随之成为全球智能手机出货量第一的市场。
研究发现，经过20XX年中国手机终端销量爆发增长之后，20XX年手机终端销量出现了微幅下滑，但仍然处于历史较高水平，主要原因是受益于用户对千元智能机的强烈需求以及手机终端厂商和互联网厂商对中低端智能机销售的大力推动。EnfoDesk易观智库分析认为，虽然从手机销量角度看，这是一个利好，但是这也意味着终端厂商平均销售价值更低，利润更薄，厂商竞争也将更为激烈。
预计，千元智能手机将在未来继续成为推动中国手机市场销量增长的主力。随着智能手机厂商对市场份额的争夺日益激烈，低端智能手机的价格战将持续，国内厂商生产的享受运营商补贴的智能手机将进一步支持手机用户向智能手机的迁移，从而带动智能手机出货量的增长。预计到20XX年，手机用户向4G网络的迁移将成为智能手机市场增长的另一个驱动因素，到2015年智能手机销量将占中国手机终端市场整体销量的90%以上，整体手机市场将被智能手机覆盖。
未来智能手机需求将向三级以下城市市场转移。在经历了持续高速增长后，一级城市市场的智能手机增长速度将有所减缓。相反，由于对低价机型和象征尊贵地位的高端机型的需求十分强劲，使得三级以下城市市场的智能手机增长速度将有所加快。
二、社会环境分析
据统计数据显示，20XX年12月中国联通新增3G用户313.2万户，用户总数达到7645.6万户。20XX年，3G用户共增3643.7万户，平均月增长303.6万户。易观咨询分析师路理彬认为，20XX年中国联通用户快速增长主要是由于智能终端拉动，特别是千元智能手机对中低端用户拉动作用巨大，是运营商竞争的重要“杀手锏”，目前华为、中兴、酷派多款机型销量都在100万部左右。
据赛诺20XX年12月份数据显示，酷派在WCDMA市场占有重要地位，市场份额排名第四，约为7%，排在苹果之后。据悉，酷派此次联合中国联通推出了首款WCDMA制式的5英寸4核千元大屏智能机，这是中国联通对千元智能机新标准
的重新定义。据透露，酷派春雷MAX7295采用了四核极速CPU，主频达到了1.2G，运行速度是普通双核的1.8倍，同时GPU增强，3D处理能力更强，能够轻松应对各类大型游戏。该机搭配了5英寸IPS高清大屏，色彩还原清晰、细腻，可视角度大，接近180度，5英寸的大屏幕在观看电影、上网及玩游戏时，拥有更大更清晰的视觉享受。作为双待世家，酷派春雷MAX7295同样秉承了双卡双待的传统，该机支持联通WCDMA及GSM双卡双待功能，同时，该机支持联通21M网络，支持中国联通HSPA+3G网络技术，理论值下载速度可达到21Mbps，堪称用户的“掌上光纤”。酷派春雷MAX7295千元智能机的推出，将进一步提升中国联通千元智能手机性价比，推动智能手机快速普及。
三、宏观环境分析
市场研究机构IDC本周发布了最新季度的全球手机市场数据，在20XX年第四季度，全球共售出了4.825亿手机，较之20XX年同期的4.734亿部有所增长。其中智能手机占了半数，达45.5%。在所有手机出货量中，三星和苹果以29%和21.8%的占比位列前两位。
根据调查公司IDC的数据，在截至去年12月末的第四季度，三星电子的智能手机市场占有率从上年同期的22.5%上升至29%;而苹果公司的占有率则从23%小幅下降至21.8%。与此同时，华为的市场占有率从3.5%上升至4.9%，之后是日本索尼，占有率从上年同期的3.9%上升至4.5%。位列第五的是另一家中国企业中兴通讯股份有限公司(ZTECorp.)，该公司市场占有率为4.3%。
IDC高级研究分析师KevinRestivo指出，尽管三星和苹果仍然占据全球手机市场的前两位，但是新兴手机厂商的发展趋势不容小觑。独特的市场优势使得其能更迅速地取得新兴手机市场。
在前五大手机厂商的榜单中，LG、HTC和摩托罗拉已经不在其中，取而代之的是华为、索尼和中兴。
因电信设备而名声大噪的华为，已经不再局限于低端手机的研发，而是转向了高端手机的开发，逐渐显示出与国际巨头三星、苹果等抗衡的实力。
华为在20XX年第四季度经历了前所未有的增长，手机出货量同比大涨89.5%，市场占有率达4.9%。在华为的身后，是市场占有率4.5%的索尼和4.3%的中兴。
四、微观环境分析
中国消费者迷上了能够上网、功能超强的智能手机，给“白标”制造商带来了严重的影响。白标制造商指的是数以千计的小公司，它们一直在向不太富裕的消费者供应低端手机。
有些公司根据最新版的品牌手机推出低价的仿制版本，但也有公司根据中国农民工、小镇商人和农民的需求与喜好生产新型手机，比如有些手机镶上了人造水晶，还有些手机装上了声音超大的扩音器和待机时间长的电池――这样他们就可以在吵闹的建筑工地收听广播节目。白标制造商的产品不是没有品牌，就是使用一些基本没人听说过的品牌，而售价只是一部诺基亚(Nokia)手机的几分之一。
在20XX年，此类手机的生产商大概占据了中国市场的半壁江山，但它们目前都在困境中挣扎。研究公司Gartner估计，20XX年白标手机销售量下降了7%，降至1.86亿部(占全国手机销量的42%)，今年还将再降30%。
其中一个原因是中国推出了3G服务，这意味着消费者希望使用手机上网。运营商还对智能手机进行补贴，并把它们推向白标手机曾占统治地位的中国小城镇市场。
“消费者变得愈发精明――他们正学着追求质量，品牌意识也越来越浓，”Gartner驻上海消费者研究主管沈哲怡表示。
其结果是，数百家白标手机制造商已经关门。但对其中的.一些公司而言，行业洗牌也是一种机遇。
在离硅谷动力产业园这家关门的公司不远的地方，一家中等规模的中国手机制造商赛博宇华(SOPGroup)却正在进行扩张。“我们正投入大笔资金用于加强质量控制”，该公司总经理梅赛春表示。说这番话的时候，他指着那些对手机进行烘、蒸、打、划等操作以测试其承受能力的机器。赛博宇华每月手机产量大约为30万部，目前约一半是智能手机。
天语(K-Touch)、金立(Gionee)、酷派(Coolpad)、魅族(Meizu)、Oppo和步步高(Bubugao)等公司也在悄悄地建立自己的品牌，形成一股发达市场尚未注意到的力量。在发达市场，电信设备制造商华为(Huawei)已进入消费者市场，并引起了轰动。
二线手机制造商的日子并不好过。由于运营商的补贴，它们的产品与全球品
牌智能手机之间的价差，远远小于过去低端多功能手机与国际品牌手机之间的价差。
这些手机制造商还发现，要使自己的手机脱颖而出变得更加困难了。酷派副总裁苏峰表示：“和以往相比，如今智能手机的外观更加相像――都有很大的触摸屏，尺寸变化不大，按键和颜色都非常少。”
这些公司采取了不同的应对策略。有些公司主打细分市场。Oppo和步步高已经成功地将自己定位于女性手机品牌。这两家公司位于距离深圳不远的工业城市东莞市。同时，酷派则在与移动运营商进行密切合作。
在与深圳隔珠江相望的珠海市，本土手机品牌魅族也像苹果(Apple)一样，开设了自己的应用商店。该公司营销总监华海良表示：“使我们在顾客眼中与众不同的是应用，而不是硬件功能。”上周，魅族应用商店下载量达到了1亿次――与苹果250亿次的全球下载量相比很小――却已成为这家中国手机厂商的一个值得骄傲之处。
五、竞争策略
透过厂商价格战和广告战的华丽外衣，消费者将会更加倚重手机品牌的综合实力。如价格、质量、功能、外观、服务、营销，一个也不能少。随着移动运营商的要求，大道增强消费者对于移动终端与运营商主推的移动增值服务相结合的认知度和认可度，培养良好的品牌形象效果，获取更多的市场份额。厂商可以加强售后服务，从消费者的需求出发，提高消费者的满意度。
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