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第一篇：市场调查报告
一、鸡精行业背景情况
“民以食为天，食以味为先”，消费者在追求的吃饱、吃好的同时要求菜肴更有鲜味、更有营养、更加健康。随着粤厨、粤菜的流行，鸡精逐步成为一个巨大的产业发展起来。在众多的调味品中，消费者选择了鸡精，是因为鸡精有以下特性：原料上来说它是以活鸡加工产生，既有鸡的鲜味又有鸡的香味；其化学成分上将是核甘酸与谷氨酸钠复合，鲜度相乘，实现增鲜调味二合一；鲜度与味精相比是味精的1.5-2倍，是营养成分更高的健康食品。
我国调味品业的增长每年都在20％以上，鸡精市场增长则在10％以上。随着人民生活水平的提高，各地各区域消费水平以及人们跟风消费的趋势将促进鸡精的销量进一步增加。在鸡精强势品牌的根据地，鸡精人均年消费量2.7公斤，仅为其它习惯吃鸡精的国家和地区消费量的30％－50％；而在鸡精销售的盲点地区，人均年消费量不足0.2公斤。据有关权威部门预测，我国“十五”期间调味品市场总产值将达到300亿元。而我国目前调味品市场总值才100多亿元，还有较大的市场上行空间。
中国是调味品生产大国，但真正的全国性品牌几乎没有。最新的一项调查显示，消费者认为最好的调味品品牌中，只有一个品牌的提及率超过10％，其他业内知名的如珍极、豪吉、金狮、龙门、太太乐等虽然榜上有名，但都低于10％，其他各种地方区域品牌占59.3％。由此不难看出调味品在整体上品牌集中度低，市场上还没有领导品牌，甚至强势品牌也没有。对于调味品中的细分类别鸡精，虽然品牌的集中度高，但是也都局限在局部区域市场――太太乐凭借鸡精市场的第一品牌，迅速占据了华东、华北、东北、西北的市场并具有主导地位；在华中地区则是百家争鸣，有太太乐，百佳味、王牌、南家春等；在西南市场则是豪吉占有主导地位，其他品牌有金宫、太太乐、百信、顶益等；华南由家乐唱主角。而联合利华、雀巢美极的鸡精等外来品牌登陆内地，收购品牌，收购企业，都取得了不错的战果。
若论鸡精品牌的集中度，无疑是中国所有行业中最高的。三大品牌占有了将近80%的市场份额，而最好的品牌渗透率不足10%，各种品牌占据终端，消费者仅仅根据初步认知来选购产品。经过调查，目前在市场上领导鸡精行业的品牌，在市场销售的产品，餐饮业占了70％，家庭消费只占30％。但是，随着市场的发展以及终端建设的成功，家庭消费的比重逐年上升，家庭消费大致增长的比例为每年5%，强势品牌占有的地区家庭消费发展的速度更快些，达到8%到10%。
二、市场分析
（1）市场高度垄断
以广州、上海、北京和成都为代表的全国四大鸡精消费区域被三四个品牌瓜分，各品牌依据自己的区域优势成为领导品牌，企业的实力相差无几，在势力范围内的市场空间依然巨大。
目前川内市场豪吉、金宫的市场销售网络相对完善。尤其是豪吉，建立起了相对扁平的通路终端，以酒店供应和家庭消费两条渠道为主要渠道，致力于渠道扁平化建设。在各大商场超市、大小干杂店、农贸市场产品的出样率良好，市场价格稳定。其分销深度已经渗透到周边二、三级市场，渠道的宽度与深度都已经健全。
江苏以及华东其他地区，鸡精正在成为日益重要的调味品，主要原因来自于太太乐的市场引导。太太乐在渠道建设方面的模式和豪吉鸡精大体相似。但是，在渠道的深度和市场占有率方面，太太乐已经在缺乏竞争的市场建立了强大的品牌忠诚。
（2）品牌繁多
各种质量、各种标准的鸡精很多――虽然国家出台了鸡精行业标准，但是控制品质，执行严格的标准却十分困难。在成都市场，鸡精的品牌有二百家以上，以作坊模式的居多，有终端铺货的鸡精29种，在餐饮竞争的不下20种鸡精；但品牌繁杂，良莠不齐。
三、竞争格局分析
根据市场占有率来看，分别是太太乐、豪吉、家乐位于前三位。以成都市场为例，各种销售场所市场占有率综合排名第一名是豪吉占70．64％，第二名是太太乐占20．56％，其余品牌仅占8％。
太太乐以“鲜”的有一套，让十三亿人都尝到鲜的味道，红遍华东、华北、东北、西北，将中国市场的半壁江山具为己有。在西南市场，豪吉以第一个鸡精品牌，绿色天然雄霸西南市场，而家乐则将华南市场收入囊中。其余品牌则是在各自的企业周边建设渠道，图谋发展。值得注意的是咖啡大王雀巢通过资本运营，巧妙的收购了中国鸡精的两大巨头太太乐和豪吉，从而轻松占据中国鸡精市场80%的分额。一东一西，遥相辉映，想独霸中国鸡精市场之心显露无遗。这一方面展现了品牌知名度+渠道+资本的强强联合的优势，使得国内鸡精行业的竞争变得没有悬念；从另一方面来看，我们发现中国鸡精生产企业无论规模，还是品牌，还是销售模式，都面临着深刻的危机。
四、消费者分析
探究城市里的鸡精能够迅速普及有一个重要的原因，发现与餐饮行业的推广有密切的关系。某餐饮业人士曾表示：“餐饮行业能够生存发展，全靠用味道把客人留住，味道好，一传十，十传百，不用打广告，企业的美名也能远播四方客。这几年，消费者是越来越挑剔了，不仅要求吃好，而且要色、鲜、味具全，刚开始我们怕鸡精会串味，事实证明我们的担心是多余的，现在我们大厨里的每一道菜都离不开鸡精了，而我们的生意也越来越好。”在餐饮业的带动下，鸡精迅速普及。这位厨师的说法很有说服力，也充分证明了鸡精在市场教育、消费者引导方面，餐饮行业的推广成为重要的基地。
与此同时，由于消费者长期使用味精调味，再加上第二代味精也具有99%的增鲜功能，仍然有很多的消费者习惯用味精。尤其在比较落后的地方，还不知道鸡精是什么的消费者比比皆是。看来，需要更多的鸡精企业参与到市场终端的竞争中去，让更多的消费者对了解鸡精，因此鸡精企业任重道远。
据调查，城市消费者已形成购买鸡精的习惯，经常购买者占48．89％，偶尔购买者占48．15％，只有2．96％的人从来不购买。年龄结构明显趋于年轻化。消费行为特征表现为重品牌，重口感，对复合调味品概念模糊，但已有一部分消费者认识到，长期使用味精无益，开始固定消费鸡精，并形成消费习惯。
五、优势劣势与威胁机会分析
a 鸡精行业作为第三代调味品，具有味精所无法比拟的优势：
1、从鸡精行业的外部宏观环境来看，鸡精行业标准的出台以及鸡精成分检测标准的办法的制定，有利于指导和规范目前散乱的市场。为鸡精行业的发展创造一个良好的外部环境。
2、从鸡精的原料上来讲，将鸡的香味与鸡的鲜味合二为一，相比味精更鲜、更有营养，更受消费者喜欢。
3、从鸡精的化学成分上讲，它是核苷酸与谷氨酸钠复合而成，具有耐高温、不串味、吃了不口干的特性。这是其他调味品无法相比的。
4、鸡精企业从一开始就将鸡精定位成绿色食品，健康无污染的战略，有利于鸡精在消费者心目中树立健康食品形象。
b 同时，鸡精企业也有它自身的一些劣势：
1、消费者的消费习惯的改变是一个长期的过程，目前在市场上保鲜性的味精销量走势强劲。而在经济欠发达地区甚至还有不知道什么是鸡精的消费者比比皆是，因此鸡精企业还要受到味精的威胁。
2、由于一些鸡精企业的急功近利心态，导致鸡精的宣传与消费者接受的信息不对称，使许多消费者认为鸡精产品夸大其辞，而放弃使用鸡精的念头。
3、由于鸡精有关是否含有鸡的成份等指标检测办法还有待完善，所以目前在市面上许多小品牌在质量方面令人忧虑，市场比较混乱，竞争没有秩序。
c 作为鸡精企业将受到以下威胁：
1、鸡精行业由于雀巢和太太乐、豪吉的结合，使得鸡精企业之间的竞争迅速从战国时代演化走到强秦一同江湖的局面，当先进的技术，强势的品牌，完善的渠道、雄厚的资本结合在一起时，对鸡精领域的任何一个企业来说都是一种威胁。
2、行业领域里的假冒伪劣产品是成熟鸡精品牌面临的一大课题。
3、鸡精行业有关成分含量，质量检测标准等游戏规则的制定，直接关系企业的生死存亡。
d 我们的机会：
1、鸡精行业作为一个新兴的产业，从整体而言，它所处于的阶段仍然是导入期。一个人口不超过6000万的非洲国家纳米比亚地区，其鸡精的销量都是8000吨，而中国去年的总销量才仅仅达到2万吨，其比例为3亿：4万吨；类比中国市场应有17万吨。如此广阔的市场容量，对于鸡精企业来说机会是客观存在的。
2、从鸡精的渠道来看，大品牌如太太乐他的渠道与成熟的家电企业的乡村之路来讲，都是非常短的，其通路的末梢仍然停留在中心城市，二级城市。
3、从鸡精的利润角度来讲，相对于家电行业，鸡精行业的利润还是很高的，对后进入市场者发展空间大。
4、从品牌战略来看，鸡精行业里崛起的品牌仅仅有两三个，所以品牌是鸡精行业决胜的关键。
纵观目前的国内鸡精行业，作为第三代调味品，以其独特的优势，迅速占领了消费者的胃口。让十三亿中国人尝到鲜味，是太太乐，还是豪吉，还是……游戏才刚刚开始，机会与威胁同在，一切皆有可能！
第二篇：市场调查报告
产业现状
目前，我国广告业存在着相当混乱的行业结构，为数不多的有较强实力和较高素质的专业广告公司，同数量庞大的各种“夫妻店”、“磨坊式加工店”共存。由于广告行业比较其它行业来说，具有投入少，风险低，业务市场大的特点。因此，许多投资者纷纷跨入这个行业，以求分一杯羹。事实上，很多广告公司在创业初期阶段，只要有固定的客户，都能够维持公司的运作，也能够保持一定的利润。但是，光有固定的客户群体显然是不够的，而且还可能面临客户流失的问题。如何拓展公司业务，如何提高员工士气，如何培养留住人才，如何做大做强，赚取更大的利润，却成了很多广告公司自身无法突破的瓶颈。
市场容量
受宏观经济不景气影响，近年来业绩持续下滑的广告行业在20xx年开始缓慢复苏，或预示着广告主对经济预期并不悲观。自20xx年以来，广告总收入持续增长，20xx年已经超过2700亿元，但是从20xx年开始，广告收入增速开始下滑，20xx-2012年广告收入增速分别为15%、13%、6%，这和宏观经济的走势基本一致，显示广告行业确实受到了宏观经济低迷的影响。不过，这一情况在20xx年开始得到改善。20xx年中央电视台黄金资源广告招标总额为158.8亿元，同比增长了11.4%。虽然该增速低于20xx年的12.5%，但考虑到中国20xx年后三季度GDP增速在8%以下，高于10%的广告招标额增速已经表明了广告主对宏观经济相对乐观的情绪。20xx年中国广告经营额达4698亿元，20xx年还将继续大幅增长。
分子行业看，网络广告市场虽然增速也出现了下降，但是绝对增速依然保持在较高位置。20xx年网络广告市场规模为512亿元，超过当年报纸广告454亿元的规模，而20xx年互联网广告则达到了774亿元。20xx年互联网广告的市场规模将超过1000亿元。随着用户观看习惯逐渐改变，网络视频的广告价值开始体现。20xx年以来，电视台由于限娱令、限广令的涨价效应，使得广告主加大对新媒体的广告投入，20xx年整体规模实现63亿元，广告规模达到43亿元，分别同比增长了98%、100%。预计20xx年广告增速将高于20xx年，广告主投放情况较为良好，虽然整体宏观经济仍具有不确定性，但是行业已处于缓慢复苏进程中。未来看好移动互联网广告和互联网数字营销等子行业，预计互联网食品广告增速在60%-80%，互联网展示广告在15%-30%。
市场格局
广告业的发展依托于经济的繁荣，因此经济发达区域通常广告业也较为发达。目前，我国广告业主要集中于环渤海、长江三角洲和珠江三角洲等东部经济发达地区，但随着中西部地区经济的发展和一线城市
广告投放成本的增加等原因，广告业已逐渐向中西部地区及三四线城市扩散，区域集中度有所降低。经济发达地区营业额占全国总营业额的比例呈逐年下降态势。中国广告业呈现外资广告公司较为集中、本土广告公司非常分散的特点。中国6万多家广告公司中，前10家广告公司只包揽了15%的市场份额，外资广告公司位居营业额排名前列，如上海李奥贝纳、盛世长城、麦肯光明和北京电通稳居前四。前20家外资广告公司包揽了1／5以上的份额，剩下1000亿元的“蛋糕”则被超过6万家的国内广告公司瓜分。根据国际经验，我国广告代理环节的市场集中度将越来越高，广告公司结构性洗牌不可避免。
前景预测
中国已经成为全球第二大广告市场，但是中国的广告总量还不到美国广告市场的40%；如果从中国的人均广告消费来讲，只有美国和日本的1/10。很多数字表明，到20xx年，中国将成为全世界最重要的一个消费市场。是什么因素可以创造这样的消费力？最重要的就是品牌行销的力量。所以，虽然中国市场的发展速度比以前慢，但是纵观全球，中国仍然是让其他国家很羡慕的一个品牌行销及消费市场，广告市场也将继续成长与扩大，只是速度放缓。预计“十二五”末中国广告经营额将达10000亿元左右。
面临问题
国内的广告公司普遍以制作为主，只有少数以创意策划设计为主的广告公司，而4A广告公司更是少之又少，广告公司的经营范围大多很狭窄，同质化极为严重，有时候一条街上都是制作广告标识的公司，而以喷绘制作为主的公司更是多如牛毛。这样也导致了广告公司之间的恶性竞争，打价格战，互相拆台，最后导致利润空间越来越小，无数的广告公司老板在微薄的利润中苦苦挣扎。而如何做大做强，却成了遥不可及的梦想，严峻的生存环境已经赤裸裸的摆在了广告公司老板们的面前，能否继续生存，或者改变经营思路，已经是迫在眉睫的问题。
第一部分 全国经济转型升级大背景
第一章 我国经济转型升级的必要性及迫切性
第一节 我国经济转型升级势在必行
一、我国经济面临的形势
（一）20xx年宏观经济形势分析
（二）中国20xx年经济形势比09年还严峻
二、我国经济面临的挑战
三、我国经济转型升级势在必行
第二节 转型升级是走新型工业化道路的根本要求
一、工业是转方式的主战场
二、向新型工业化道路转变
三、结构整体优化迫在眉睫
第三节 环境倒逼机制推动产业转型升级
一、形势趋紧倒逼我国经济转型升级
二、完善环境倒逼机制是推动产业转型升级的重要途径
（一）完善环境倒逼机制有助于加快淘汰落后产能
（二）完善环境倒逼机制有助于改造提升传统产业
（三）完善环境倒逼机制有助于发展新兴产业
三、完善环境倒逼机制的切入点
（一）完善项目准入机制
（二）完善市场运作机制
（三）完善政府监管机制
第四节 “中国制造”需加快转型升级
一、应对欧美“再工业化”：“中国制造”转型提速
二、应对新兴国家“同质竞争”：重构“新比较优势”
三、应对国内“双重挑战”：向改革要“新空间”
四、“中国制造”要实现“中国创造”
五、制造业产业转型升级成为艰巨任务
六、以新兴产业带动“中国制造”转型升级
第五节 转型升级成企业唯一出路
一、转型升级成企业唯一出路
二、转型升级成中小企业唯一出路
三、转型升级是民企未来生存唯一途径
第二章 我国经济转型升级环境--pest分析法
第一节 经济环境分析
一、国内经济形势
（一）20xx年国内经济运行形势分析
（二）当前经济运行中的主要问题
（三）20xx年国内经济运行发展展望
1、20xx年国务院部署一揽子稳增长政策措施
2、未来宏观调控政策取向分析
（三）20xx-20xx年国内经济运行发展展望
二、国际经济形势
（一）20xx年国际经济运行形势分析
（二）20xx年国际经济运行发展展望
（三）20xx年发达国家实体经济回归
（四）20xx年欧美制造业现小规模回迁趋势
1、欧美制造业回迁
2、回迁趋势
3、退出还是转型过渡
4、回迁策略
5、制造业回迁欧美的警示
6、转型升级势在必行
（五）20xx年希腊退出欧元区对中国经济影响几何
（六）20xx-20xx年全球经济增长预测
三、经济环境新变化和转型升级新动力
（一）劳动力、土地等要素成本上升导致传统比较优势逐步弱化
（二）人民群众对环境质量的要求空前提高
（三）社会对公平正义的追求明显上升
（四）代际之间的消费倾向正在发生显著变化
（五）东部沿海地区遭遇增长困惑和转型压力
（六）人口老龄化趋势明显加快
（七）来自国际社会的多重压力上升
第二节 政策环境分析
一、完善产业政策支撑工业转型升级
二、商务部：加大外贸转型升级力度
三、加快金融改革创新助推经济转型升级
四、中国出台首个国际级文件推动加工贸易转型升级
第三篇：篇二信托尽职调查报告
依据《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》以及其它相关法律、法规，山东省国际信托投资有限公司与中信信托投资有限责任公司(以下简称“中信信托”)等多家参加信托公司共同推出“重庆市地产集团银团贷款项目集合资金信托计划”，本着恪尽职守、审慎尽责的原则，我公司与牵头的中信信托投资公司对该项目进行了尽职调查。
第一部分 项目基本情况
做为与国家开发银行的延伸合作，中信信托拟做为牵头信托公司组建信托公司银团就重庆地产项目进行总额为15亿元的信托银团贷款项目合作，银团贷款期限1年期5亿元和2年期额度10亿元，其中1年期贷款由国家开发银行提供本息连带责任保证，2年期由开行提供后续贷款支持，国家开发银行重庆市分行承诺在信托计划到期日向借款人发放与信托贷款额等额的贷款，信托银团贷款由国家开发银行进行管理。贷款资金用于西部新城基础设施建设、建设集团“退二进三”建设及中央商务区(南部)、九龙坡区、大渡口区土地储备整治等5个项目，由重庆市地产集团公司作为5个项目的统一借款人。
第二部分 项目借款人-重庆市地产集团公司情况分析
一、借款人简介
地产集团成立于2003年2月28日，是经重庆市人民政府批准(渝府[2002]211号文)成立的事业单位，实行企业化管理。注册资本金20亿元人民币(全部由重庆市政府出资)。公司主营业务：负责建设用地的征用，进行土地收购和开发整治，为建设用地集中统一提供土地;承办国家和市级土地整理项目，为实现全市范围的耕地“占补平衡”提供耕地资源;承办市廉租住房保障管理机构制定的廉租住房项目的开发和征用土地范围内的农转非还建房建设;承办市政府交办的旧城改建项目。贷款卡号：5501010001471919。由于地产集团具有政府背景，发展前景广阔，地产集团成立伊始即成为各商业银行激烈竞争的对象。据悉，目前地产集团已获得各银行授信超过150亿元。
按照《市机构编制委员会关于同意设立重庆市地产集团的批复》(渝编[2003]10号)规定，地产集团内设机构8个，即党群工作部、行政管理部、发展研究部、计划财务部、土地储备整治一部、土地储备整治二部、土地整理部、房屋开发建设部，核定事业编制75名。重庆市编委以渝编办[2005]284号文批复同意地产集团增加实施城市基础设施建设的职责任务。
2004年地产集团完成投资43亿元,实现控制性土地储备16万亩，征用办证19736.32亩;开发整理新增耕地733公顷;资产规模达156.5亿元。出让主城区土地3000亩，实现土地出让综合价金30.2亿元。
2005年—2010年地产集团工作规划是：集中发展土地的整治和储备工作，采取“以地养地，滚动发展”的模式，在整治和储备中实现规模效益。根据城市化发展要求，争取从2005年到2010年累计控制性储备土地197600亩，土地整治55000-60000亩;加强土地整理，以实现耕地的“占补平衡”，配合土地的储备，在2005-2010年完成土地整理23000公顷，新增耕地10000公顷。
2020年远景规划目标，地产集团代表市政府完全垄断主城区一级土地市场，实现土地储备的“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”，在土地供给上拥有“土地供应总储备，土地市场调节器”的基础地位作用，并进军远郊区县，带动远郊区县的经济发展和土地增值;按照市政府的要求，实施全市土地整理工作，实现全市耕地“占补平衡”;开展与土地储备整治、土地整理相关业务的配套工作;集团业务以控股或参股方式逐步扩张到房地产开发、保险、科技、服务等高盈利行业，并控股2-3家国内主板上市的公司。
本部分需要增加的部分：借款人以往开发项目的情况介绍，包括开发累计面积、开发项目介绍、开发实现经营效益等。
另外公司是否是房地产开发企业二级资质，请说明。
二、借款人法人治理结构分析
地产集团是垄断重庆市主城区土地供应市场的国有独资公司，受政府的委托管理和经营国有资产。地产集团按照现代企业制度组建了董事会、监事会和经理层的三级治理结构。公司内部财务管理严格遵守《重庆市国有土地储备整治管理办法》和《重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法》，采用《事业单位会计制度》进行核算，并建立了《工程成本控制管理制度》、《计划统计管理办法》、《内部审计制度》等一系列财务标准和会计、审计制度。
地产集团能够客观、及时向有关各方披露财务信息，接受重庆市国资委、市财政局、集团监事会的监督，2003年度财务报表经重庆康华会计师事务所审计(开行认可会计师事务所)，2004年度财务报表经重庆谛威会计师事务所审计(重庆市国资委指定的会计师事务所)。
三、借款人财务状况
(一)借款人近年财务情况
借款人属于事业法人，执行《事业单位会计制度》，故无法填列利润、现金流等指标。
地产集团截止2005年6月末总负债54亿元，其中银行贷款42亿元，其余为预收账款和其他应付款等;净资产主要为各项土地储备发展基金和开发整理基金及储备的土地资产;总资产中无形资产(土地资产)74亿元。
(二)借款人在各商业银行负债情况(截止2005年6月)
本部分需要补充说明借款人的信用情况，是否存在拖欠银行贷款本息的情况。
四、借款人未来几年土地出让综合收益分析
参照本部分请借款人分析其未来几年的开发前景。
(一) 重庆市土地供应形势分析
国土资源部2003年3月发布的《全国土地开发整理规划》(2001—2010年)，重庆市2001—2010年土地整理目标53万亩，土地复垦目标6万亩，土地开发目标7万亩，合计66万亩。
1.建设用地供给潜力分析
都市区现状土地资源总面积为5473平方公里，根据重庆市国土局的统计，现状农用地4333.5385平方公里，占土地资源的79%，其中耕地面积2110.6633平方公里，占农用地的48.71%。建设用地826.5001平方公里(其中城镇建设用地415.5372平方公里)，占土地资源的15.08%，未利用土地及其它用地312.9614平方公里，占土地资源的5.98%。
根据正在编制的重庆市土地利用总体规划预测，都市区2003年耕地面积为2110.6333平方公里，规划2020年都市区耕地面积为1716.0668平方公里，预计建设用地占用耕地255.77平方公里，占全市现状耕地面积的1%。在都市区中，根据城镇化发展和城市空间的结构优化的需要，主城区内不再划定基本农田，即渝中、江北、南岸、大渡口、九龙坡、沙坪坝等六区不再保留基本农田，渝北、北碚、巴南三区在主城区的部分不再保留基本农田，使渝北、北碚、巴南三区基本农田的总量有所减少，渝北、北碚、巴南三区适当调整基本农田布局，将主城区内基本农田中的一部分调整到郊区，缓解都市区内基本农田调出导致其它地区基本农田保护率过高的压力。都市区2003年基本农田面积为1749.9334平方公里，规划2020年都市区基本农田面积为1216.9393平方公里。
根据前面对都市区耕地保有量和基本农田保有量的分析，到2020年，都市区耕地面积不低于1716.07平方米，基本农田面积不低于1216.94平方公里，建设用地允许占用耕地256平方公里，加上可以转化为城市建设用地的其它类用地，新增建设用地潜力约为700平方公里。
2.建设用地预测
2020年城市建设用地规模为930平方公里，城镇建设总用地为960平方公里;城市建设用地近几年快速增长，假定未来仍然能够保持这种增长速度，以7.5%作为高方案预测城市建设用地，2020年城市建设用地规模为1080平方公里，城镇建设总用地为1110平方公里;假定城市建设用地发展受外部环境波动影响，经济发展势头减缓，以 6.5%作为低方案预测城市建设用地，2020年城市建设用地规模为860平方公里，城镇建设总用地为890平方公里。
2003年，城镇建设总用地415.53平方公里，其中含村镇建设用地99.77平方公里，城市建设用地315.75平方公里;人均城镇建设用地79.76平方公里。2010年，城镇建设总用地580平方公里，人均城镇建设用地88平方米;2020年，城镇建设总用地850平方公里，人均城镇建设用地93平方米，其中主城建设用地790平方公里，郊区建设用地30平方公里;2050年远景发展期内，城镇建设总用地控制在1100平方公里。
规划至2020年，都市区城镇建设用地占用耕地213平方公里，占全市耕地面积的0.9%，其中基本农田160平方公里，占全市基本农田面积的0.8%。都市区基本农田保有量达到91%。
3.人均用地指标
根据正在编制的重庆市土地利用总规，重庆市将加强城市建设用地规模和分布的总体调控，对旧城区，适度增加建设用地，降低城市密度。规划2020年，旧城区城市建设用地控制在350平方公里以内，新增建设用地136平方公里，人均城市建设用地达到83平方米/人，较现状提高12平方米;城市人口密度控制在12000人/平方公里左右，较现状每平方公里约下降2000人。
重点建设城市新拓展地区，循序渐进引导新区开发和建设，优先保障新拓展地区的交通、市政、环境等基础设施以及教育、卫生、文化等公益性化共设施的建设用地安排，新增城市建设用地主要向新拓展地区倾斜。规划2020年，新拓展地区城市建设用地约为440平方公里，新增建设用地353平方公里，人均城市建设用地为98平方米/人，城市人口密度约为9800人/平方公里。
4.重庆市土地出让定价制度
重庆市已建立土地基准地价制度。2002年6月18日起执行的《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》(渝府[2002]79)调整了全市基准地价和土地出让金标准，平均上调了91%。具体情况见下表：根据有关规定，重庆市今后将定期调整基准地价和土地级别。
根据《重庆市人民政府关于进一步贯彻落实国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》(2004年4月30日)，将主城区工业用地的土地级别增扩至12级，其中9至12级基准地价和土地出让金按以下标准执行：
单位：元/平方米(50年)
土地级别 9级 10级 11级 12级
基准地价 150 130 120 115
出让金楼面价标准 70 60 45 35
(二)地产集团贷款期内土地出让计划及收入预测
地产集团目前除建设集团所在的大杨石组团P标准分区外，共储备有18个地区的地块，主要位于都市圈内南岸区、沙坪坝区、大渡口区、九龙坡区、巴南区和江北区，总面积约108779亩。
评审依据《重庆市国有土地储备整治管理办法》(重庆市人民政府令第137号)，和《重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法》对地产集团贷款期内收入进行测算。根据上述管理办法，对于由市或区县(自治县、市)土地行政主管部门组织出让后所得的综合价金，按下列顺序分配：
1、出让所得综合价金扣除应支付的土地储备整治成本后的10%，作为土地储备整治发展专项资金存入土地储备整治资金专户;
2、扣除第1项以后的资金，全额上交财政，按市人民政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县(自治县、市)人民政府按规定比例分配。第1项范围的剩余资金，集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业及政权建设。
按现行管理办法，土地出让金市、区政府分配比例为，市级分得55%，区级分得45%。
根据渝财预[2004]102号文，重庆市财政局同意对西部新城西永组团项目建安营业税及附加收入、土地出让金和城市建设配套费全部返还。
综上，地产集团贷款期内综合收入=收回的土地整治成本+土地储备整治发展专项资金+西部新城西永组团土地出让金、城市配套费及税收返还。
根据《重庆市人民政府关于调整城市建设配套费征收标准的决定》(2003年12月17日)，城市建设配套费征收标准，主城内由按建筑面积每平方米140元计征。本片区容积率未最后确定，评审考虑到重庆市制定基准地价时设定的商业用地容积率为2，住宅用地容积率为3，评审对西部新城西永组团取平均容积率为2。本片区用地面积为32909.55亩，因此建筑面积约为65819亩。
重庆市财政局已发文同意对西部新城西永组团片区建安营业税全额返还。由于此部分收入测算较困难，具有一定的不确定性，从谨慎性原则出发，评审测算地产集团贷款期内分年收入时未考虑此部分收入。
评审根据地产集团提供的供地计划，综合考虑各地块片区经济发展情况，对其贷款期内综合收入情况(不含大杨石组团P标准分区)预测如下：
综上所述，重庆市地产集团未来若干年的综合收益能够覆盖其目前融资金额，以该集团土地资源为支撑的优秀融资能力也完全能够支持其在今后若干年内的土地一级开发项目融资。
第三部分 1年期贷款本息连带责任保证人、后续贷款发放人
-国家开发银行情况分析
国家开发银行于1994年3月成立，直属国务院领导。目前在全国设有32家分行和4家代表处。国家开发银行主要定位为贯彻国家宏观经济政策，发挥宏观调控职能，支持经济发展和经济结构战略性调整，在关系国家经济发展命脉的基础设施、基础产业和支柱产业重大项目及配套工程建设中，发挥长期融资领域主力银行作用。
国家开发银行具有良好的市场业绩，主要经营指标已经达到国际先进水平。截至2004年底，开行的信贷资产达13786亿元，当期本息回收率99.77%，本息回收连续20个季度保持国际先进水平;不良贷款率1.21%，同比下降0.13个百分点;风险准备金对不良贷款覆盖率285%;资本充足率10.51%。
作为政府的开发性金融机构，国家开发银行主要任务是集中资金支持基础设施、基础产业和支柱产业建设，并对所投项目在资金总量和资金结构配置上负有宏观调控职责。国家开发银行重点对电力、公路、铁路、石油化工、城建及邮电通讯等行业提供贷款，开发银行在这些领域的贷款市场中占有较大份额。如下表国家开发银行2004年贷款客户的行业分布情况。
由于开发银行的贷款组合质量较好，且属于政府的政策性银行，因而其具有较高的信用级别。穆迪公司将开发银行的长期债信评级从Baa1上调到A2评级，与主权(国家信用)评级相一致;标准普尔公司在2004年年初将中国和开发银行的长期债信评级由BBB提高到BBB+，与主权(国家信用)评级相一致;此外，惠誉国际和日本评级及投资信息公司(R&I)对国家开发银行的评级也均与中国的主权评级一致。
鉴于国家开发银行的信用级别较高，并且已经承诺对借款人重庆市地产集团公司发放后续贷款，所以，我们认为国家开发银行在信托贷款结束后发放后续贷款并对1年期5亿元贷款本息偿还提供连带责任保证的可能性较大。
第四部分 贷款项目情况分析
1、建设工业(集团)有限责任公司“退二进三”建设项目
本项目位于重庆市九龙坡区谢家湾建设集团厂区，面对长江，后靠重庆市主城区五大商圈之一的杨家坪商圈、临近长江上游最大的铁(路)水(路)联运的集装箱码头—九龙港。该项目是根据重庆市城市总体规划和土地利用总体规划的要求，实施重庆市人民政府提出的主城企业“退二进三、退市进郊”的项目之一。地产集团代表重庆市政府支付建设工业(集团)有限责任公司搬迁资金155000万元，还款来源为建设集团位于九龙坡区大杨石组团P标准分区的老厂区总面积为1070亩的土地出让收入。
2、高庙村至九坑子道路渝中区段工程项目
根据《重庆市建设委员会关于加快推进高九路工程建设进度的工作意见》，高九路采取市区共建方式，其中渝中区段由地产集团负责工程建设，拆迁工作由渝中区政府负责;沙坪坝区段由重庆市城市建设投资公司负责工程建设，由沙坪坝区政府负责工程范围内的征地拆迁工作;高新区段拆迁及建设全部由高新区政府负责。
根据重庆市发改委批复的高九路渝中区段工程项目立项批复(渝发改投[2005]41号)，高九路渝中区段起于大坪九坑子，止于渝中区和高新区交界处，全长3.3公里，包括互通式立交一座，分离式立交一座，以及道路沿线的给水、排水、电力、电信、照明、绿化及燃气工程。
建设标准如下：
设计宽度：快车道37.5米，其中车行道2×12.25米，人行道2×5米，中央绿化带3米;主干道26米，其中车行道2×8米，人行道2×5米。
设计行车速度：快车道60公里/小时，主干道及辅道40公里/小时。
设计荷载：城市A级。
最大纵坡：快车道5%，主干道及辅道6%。
最小曲线半径：快车道300，主干道及辅道100米。
最小竖曲线半径：快车道1800，主干道及辅道1200米。
立项批复高九路渝中区段总投资66768万元，其中地产集团出资4亿元(包括融资)，其余资金由重庆市城建资金和市级土地整治收益平衡解决。
3、长江南岸城区弹子石王家沱至大佛寺大桥段防洪护岸综合整治工程项目
本项目位于重庆市南岸区，长江右岸弹子石码头与大佛寺长江大桥东桥头之间，工程起点距长江与嘉陵江汇合口朝天门约570米。建设内容为：防护堤线长2.84KM，排洪箱涵4条、总长647M，防洪标准50年一遇;滨江路，堤顶道路路面长2.9KM，属城市主干道Ⅰ级，双向六车道，路幅宽40M，配套建设下河梯道、公路、码头、系锚、绿化等市政设施。
4、沙坪坝区西部新城西永组团U标准分区基础设施建设项目
规划区分别属虎溪镇和陈家桥镇辖区。西北面有规划兴建的高尔夫球场与白鹭保护区，西面与缙云山国家级风景区相邻。目前有成渝高速公路和老成渝公路经过，陈曾路(陈家桥镇—曾家镇)穿越规划区，遂渝高速公路从规划区外的东侧经过，规划区西侧紧邻城市绕城高速公路。本项目投资建设内容西部新城西永组团U标准分区交通道路网及配套的市政公用设施。
U标准分区规划道路总长度102.41公里。其中开行支持主路网“五纵五横”道路全长31.5公里，其余支干道、次干道道路总长度70.91公里。
(二)项目收益分析
上述5个项目从项目本身而言在贷款期内均不产生收益，贷款的还本付息依赖于重庆市地产集团公司的综合收益及其持续融资能力。
请详细分析贷款项目的开发前景及效益预测。
另本部分需要增加说明贷款项目四证是否齐备?项目的资本金情况?
第五部分 结论
本次重庆市地产集团借款投资之项目符合国家宏观政策导向、产业发展方向，属于国家支持鼓励的项目，并具有良好的市场预期;由于借款人重庆市地产集团公司在重庆市场上做为土地一级批发商，具有一定的垄断性，因而有着较强的竞争力，经营稳定，财务状况良好;同时，作为后续贷款的发放人和部分借款本息的保证人，国家开发银行为政策性金融机构，具有较高的信用级别，因此，我们认为本银团贷款项目的偿还风险较低;所以，我们认为本重庆市地产集团银团贷款项目系列集合资金信托计划可以实现信托目的，受益人的信托利益能够得到保障。