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第一篇：房地产调研报告
楼宇经济是随着经济社会发展和城市化的快速推进而出现的一种新兴都市特色经济。温江作为一个快速城市化并正在萌芽成为主城区的区域，目前正加快推进产业升级转型努力构建以服务业为主导的现代经济体系。主动顺应城市化要求，大力发展楼宇经济，土地和资源要素瓶颈制约，是转变经济增长方式的应有之义。为此充分掌握和了解这一特色经济形态，更好地促进其发展，近期，区委政研室就此开展了专题调研，摸查了全区楼宇经济现状，并走访学习了成华、锦江、武侯等区的经验，思考了一些具体的对策建议，现将情况报告如下。
一、楼宇经济的主要特点及对温江的积极作用
楼宇经济是以楼宇为载体,吸引一些机构公司入驻进行办公、研发和商务活动的经济形式，是随着城市经济的发展而产生的一种新型经济形态。总体来看，楼宇经济有以下几个特点：一是楼宇经济是都市经济发展到一定阶段的产物。它的生存发展与城市的规模、地位和综合经济实力有明显的正向关系，城市规模越大，经济社会发展越快，集聚力和辐射力越强，越能促进经济要素的聚集。二是楼宇经济一般具有较高的投入产出回报。一般一栋高级商务楼里众多公司所产生的效益，往往胜过一占地面积很大的工业企业。三是楼宇经济必须以一批基础和配套较为完善、建设标准和智能化程度较高的楼宇为载体，而且这些楼宇应相对集中，最好是有一些CBD区。四楼宇经济所吸引入驻的多是一些企业本部、研发中心和销售中心，所从事的多为管理、研发和商务活动，无论对服务业的升级还是高端人才的聚集，都有十分明显的推动作用。
基于这些原因，国内外很多城市都曾先后把楼宇经济发展作为成区域发展的一个重要途径和抓手。如国际上的有美国纽约的曼哈顿、法国巴黎的拉德方斯、日本东京的新宿、中国香港特别行政区中环铜锣湾等;国内比较突出的青岛、上海、广州、天津等城市;市内的青羊、武侯、锦江、双流、都江堰等区(市)县。都这方面进行过很多的探索和实践，积累了很多成功的经验，可以供温江的发展进行借鉴。
就温江当前的.现实而言，主动顺应快速城市化的趋势，大力发展楼宇经济，对推动温江的发展跨越至少有以下几个方面的积极作用。一是能极大地促进资源节约，缓解我们用地、用电、用气等紧张的矛盾。二是能有力地促进我区产业结构的调整和提档升级，使温江服务业得到快速发展，并且是主要是高端的现代服务业和生产性服务业。三是能聚集和带来大量的人流、物流、资金流和信息流，刺激和带动周边诸如金融、餐饮、购物等更多产业的发展，培育和形成温江经济新的增长点。四是能通过一大批高品质楼宇及其配套设施的建设，使温江的城市服务功能更加完善，城市形象得到明显提升。
二、温江楼宇经济发展现状及主要差距
研究温江楼宇经济发展，必须首先对全区楼宇经济现状有一个仔细的了解。为此，我们通过借鉴其它地区的经验和标准，对全区建筑面积在3000平方米以上的商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)、企业购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)、营利性科、教、文、卫办公楼宇、城市综合体等四种类型楼宇，分已建成、在建、计划开工三种情况进行了相应的统计分析。
统计显示：目前，全区已建成的各类商务楼宇共计56座，建筑面积约72.1万平方米。其中，商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)48座，建筑面积57.8万平方米，占80.2%，在全区已建成的商务楼宇资源中占主导地位;企业购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)3座，建筑面积7.6万平方米，占10.5%;营利性科、教、文、卫办公楼宇2座，建筑面积5.4万平方米，占7.5%;城市综合体和其它商务楼宇3座，建筑面积1.3万平方米，占1.8%。
第二篇：房地产调研报告
近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房地产市场的迅猛发展，带动经济的快速发展，提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行调查分析，并提出应对措施。
一、当前房地产市场存在的主要问题
（一）无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供"保护伞"，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。
（二）招投标运作不够规范透明。土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位，存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的意见。
（三）虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的`房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧张的氛围，引诱消费者购房。有的违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布含有"投资、就业、升学"等禁止性内容，误导消费者。
（四）合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定"霸王条款"，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。
（五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积"缩水"、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后3年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发42户业主集体投诉。
二、加强建筑房地产市场监管的措施
对于上述存在的问题，其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的规定，导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。
作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。
（一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管
土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。
（二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为
一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手，由开发企业出具在建项目投资情况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。
二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为5000万元，二级资质企业为20__万元，三级资质为800万元，四级资质为100万元。通过企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处"两虚一逃"违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机构处理。
三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记制度，要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。
（三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处
一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反《房地产广告发布暂行规定》规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为；规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容，严厉查处虚假广告和其他违法广告。
二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。
三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的，严格依法查处。
（四）以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制
一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理，并登记造册，录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况，建立健全房地产企业"经济户口"。同时，建立"黑名单"和"黄牌警告"制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实信用，守法经营。
二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的《商品房买卖合同》示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案。
三是健全12315监控网络。通过12315消费者申诉网络，及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发现违法线索、查处违法案件，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到维护。
四是强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光，充分发挥社会的监督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用。
五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信息，及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动，增强工作合力。
第三篇：房地产调研报告
当前，国家正值全面建设小康社会新的历史时期，各行各业都在迅猛发展，房地产作为社会发展的基础产业，必将有着广阔的发展前景。对处于西部贫困地区的小县城而言，如何抢抓机遇，立足自身特点，加快推进房地产业的快速健康发展，笔者结合十余年从事房地产工作的经验，以宣恩县城为例，提出以下一些思考。
一、以住宅建设为主体，大力开发城市小区、新区，不断推进城市化进程
住宅业是房地产业的主体，这是发展房地产业的初衷所决定的。随着城市化进程的不断加快，城市功能多元化和城市布局区域化的特点更加显现，住宅业在房地产业的主体地位将有所改变。但现阶段对于西部贫困地区县城而言，城市的规范性建设才刚刚起步，房地产业的发展仍然要以住宅业为主体，并且这种主体地位将持续很长一段时间。按照宣恩县城的发展规划，新一轮的住宅业建设要紧紧抓住城市扩展的有利时机，着力搞好兴隆小区和五把车小区建设。在小区开发中，要坚持“一主体两突出”，即以建住房为主体，突出山城特色，突出文化内涵，切不可盲目标新立异，更不可以商务为主体，而要立足县情，以满足人们的居住生活为首要目标，建设多层次、不同档次的普通商品住房。预计未来年宣恩县城常住人口将净增万人，按平均每户人计算，需新增万套房子，其面积相当于现有成套住房面积的倍。由此可见，在西部地区县级城镇发展中，在相当长一段时期以内房地产业必须以住宅业为主体，这是由客观现实所决定的。
二、以危旧房屋改造为重点，全面实施旧城改造工程，不断优化城市结构，提升城市功能
西部地区县城的房子大多建于上世纪八、九十年代，形式单一，结构简单，功能低下，基本上呈火柴盒式紧密排列，且道路狭窄，环境欠优。现在，随着城市发展建设步伐加快，人们生活水平日益提高，旧房已远远不能适应新的住房消费需求。因此，全面实施旧城改造工程是当务之急。宣恩县委、县政府已确定以招商引资为突破口，在××年大力推进旧城改造。在旧城改造中，要充分考虑现有居民的意愿和居住习惯，讲究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化环境，提升档次，让新建房既有现代气息，又具传统内涵，寓含文化底蕴。用拆房还房、以房补房的办法，直接解决拆迁矛盾，让更多的城区居民享受到旧城改造给他们带来的直接利益。同时要建设好休闲广场，因为它是一个城市文明的窗口。最大程度地发挥广场的整体功能，以广场的建设来进一步推动旧城改造，从而不断优化城市结构，提升城市功能。
三、以培育房地产开发企业为支撑，着力整合房地产业市场要素，全面促进县域经济发展
房地产开发企业是房地产业发展的必然产物，是城镇化建设的'主力军，它能广泛地吸纳社会资金，整合市场要素，推进住房商品化进程，促进县域经济发展。目前西部地区县城房地产业大多刚刚起步，开发还很不够，面临的突出问题就是有市无场，市场发育不健全，市场运作不规范，从而导致城镇化建设缓慢。要解决这个问题，当务之急是积极培育房地产开发企业，因为企业是市场主体，只有充分发挥房地产开发企业的主体作用，优化资源，不断整合房地产业的技术、资金、人才、管理等市场要素，才能加快推进房地产业的健康发展。要给西部地区县城房地产开发企业以政策方面的倾斜：
一是降低准入“门槛”，以四级房地产开发企业为例，其注册资本金应降低到万元；
二是加大政策支持力度，要对新设立的房地产开发企业，从土地供应、项目审批、市场准入、开发贷款、税费减免等方面给予政策优惠等；
三是建立规范化的房地产开发经营市场，严禁任何单位以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。
四、以拉动消费、扩大需求为目标，逐步完善住房公积金制度和信贷支持政策，切实提高居民生活水平
据调查，西部贫困地区县城还有以上居民的居住条件较差，属非成套及简易住房。形成这种状况的原因是多方面的，但居民的购买力不够是直接主因。因此，在发展房地产业的过程中，要充分考虑这一阶层的利益，尽可能提高他们的购买力。要提高居民的购买力，除了加速经济发展以外，一个行之有效的办法就是建立完善住房公积金制度和发展住房信贷，让他们通过这一形式获得购房资金，实现购房愿望，以此拉动住房消费，扩大社会需求，不断提高居民生活水平。
在住房公积金制度方面重点抓好：
一是建章立制，规范管理，目前就公积金制度而言，仅国务院颁布《住房公积金管理条例》是不够的，还要颁布实施细则及相关的管理制度；
二是理顺机构，统一号令，要严格按照国务院的有关精神，以市（地州盟）设立住房公积金管理中心，县（市）设立分中心，实行垂直“一条边”管理，统一核算，整合实力，规避风险。
三是强化归集、发展个贷，提高住房公积金缴存比例，单位及职工个人各为以上，扩大覆盖面，住房公积金制度要推广到乡镇。
建立和完善政策性住房贷款和商业性住房相结合的住房信贷体制：
一是要发展政策性住房贷款，大力发展住房公积金个人贷款业务，降低职工购房成本；
二是要积极发展商业性住房贷款。各商业银行要加大对西部县城房地产信贷支持的力度，要根据当地住房发展规划，合理核定个人住房贷款规模，规范担保行为，简化办事程序，方便个人贷款，增强购房能力。
第四篇：房地产调研报告
自去年下半年以来，国家相继出台了取消“限购”、降息降准、《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)等新政，为了解和掌握新政下巴中市区房地产市场发展现状，国家统计局巴中调查队采取实地走访房产、国土等相关部门，与问卷调查社会群众相结合的方式，开展了新政下巴中市区房地产市场发展现状调研，现将有关情况报告如下，以期为党委、政府及相关部门提供决策参考依据。
一、近期巴中市区房地产市场发展现状
(一)新建商品房售价企稳，销量同比呈下降趋势
一是售价企稳，同、环比基本持平。根据巴中市房地产管理局提供的数据：今年以来，受“降息降准”等新政因素影响，1-2月巴中市区新建商品房市场均价为4079.5元/O，较20xx年1季度的3988元/O上涨了91.5元/O，同比上涨2.3%，较20xx年11-12月的4124元/O下滑了44.5元/O，环比下降1.1%。
二是销量同比明显下降、环比增幅收窄。在《条例》颁布实施的影响下，1-2月市区新建商品房销售套数与面积分别为3093套、325451O，较20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同时今年1-2月的环比增幅较去年1-2月的环比涨幅降低了15.6%。一家二级资质开发商反映：“去年仅1-2月销量就达500余套，而今年截止3月中旬才销售了不到300套，表明今年新建商品房销售情况整体不容乐观。究其原因主要有两个方面：一是20xx年国内整体经济发展呈下行态势，作为巴中购房主力军的外出务工人员，带回热钱大幅减少，致使购买能力减弱;二是一系列新政出台后，促使刚需型购房群体驻足观望，改善、投资型购房群体放缓或大幅减少购买”。
(二)二手房交易总体下行，租赁市场有所降温
今年来，巴中市主城区二手房交易市场发展呈现出房源增加，销量、单价双下行，租赁市场价格小幅下降的总体趋势。
一是受《条例》影响，房源同、环比均有所增加。通过对5家房地产中介实地走访了解，今年一月以来，受《条例》颁布实施的影响，二手房房源呈现了三个新特点：首先，房源同、环比小幅增加。今年1季度较去年同期和四季度均呈现增长趋势，同、环比上涨幅度分别达10%、18%。其次，业主主动投放的房源比例提升约两成。据各中介反映，20xx年以前，业主主动投放房源与中介挖掘房源的比例大约为3：7，而在《条例》实施、房产税不久将开征的背景下，今年的房源构成比例变成了近5：5。第三个新特点是主动投放房源的以有多套房屋业主居多。一家中介今年1-2月共接受主动登记的二手房房源28套，其中12套房源业主拥有2-3套以上住宅，其中一名业主一次性投放房源3套，《条例》影响可见一斑。
二是交易量回落明显，单价小幅下降。据5家中介企业反映，今年1-2月月均交易量较去年月均交易量明显下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均销售30套，而今年月均不到20套，降幅达到了33%以上。同时企业反映单价下降幅度达4-10%左右，如去年江北120O的普装二手房交易均价在48-52万之间，而今年交易价格降到了44-48万之间。
三是租赁市场有所降温，租金环比下降明显。由于去年以来国内经济下行压力较大、物价低位运行，同时随着巴城拆迁还房工作有序推进，巴中市区二手房租赁市场有所降温。今年春节后，二手房年租金均价环比下降8-12%，如地处江南老城黄金地带的南湾国际小区，100O的二手房年租金由20xx年的2-2.2万降到了今年的1.8-2万，江北的100平方米二手房租金由2.4万左右降到了2.2万左右。
二、《条例》反响明显，心态影响市场
通过对100名社会群众(包括城乡居民，机关、事业单位工作人员，国有、民营企业员工，个体工商户，离退休人员)进行入户面访、问卷调查发现，《条例》试点实施以来，群众表现出知晓率关注度高、对内容作用了解甚少、改善投资性购房步伐放缓、不动产处置等待观望等特点。
一是新政社会关注度高。3月1日，《条例》正式落地四川泸州，标志着《条例》正式实施。此次问卷调查数据显示：有86%的人知道《条例》已经开始试点实施;对不动产登记改革及《条例》试点实施关注度调查发现，仅16%的受调查者表示不关注，有49%的受调查者表示非常关注，有35%的受调查者表示比较关注。表明社会各界对《条例》实施关注度很高。
二是具体内容知之甚少。《条例》已试点实施近一月，社会公众对《条例》的.详细内容、登记范围、实施步骤等知晓几何，通过调查发现，除16%的受访者表示了解，有33%的人对此不了解，有51%的受访者表示知之甚少。究其原因，部分受访者表示:一方面是由于不动产改革目前仅在部分地方试点实施，个人直接利益尚未受影响;另一方面是因为没有出台配套政策，群众处于观望状态;再者是因为《条例》试点实施时间短，宣传解读信息量少，信息获取渠道狭窄、宣传解读工作有待进一步强化。
三是观望心态比较普遍。通过调查发现，受调查者中仅有10%的人考虑近期购置不动产，刚需购房者仍然是主力，改善和投资性购房者观望政策和市场行情意向明显增加;64名拥有多处不动产的受访对象在回答“是否准备在近期处置不动产”问题时，仅有6人选择“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市场行情变化再作决定，所占比例达到了56%，表明拥有多套房产者观望情绪明显。
四是作用意义理解偏差。受访者在回答“《条例》实施作用”时，大家都知晓“简政放权、保护权利人合法财产权”、“利好刚需购房、有效调控房价”、“提高政府治疗效率和水平、方便企业、群众”等核心作用以及“反腐败”、“为房产、遗产税开征夯实基础”等其他衍生作用，但存在着主次不明的现象：选择“反腐败”、“为房产、遗产税开征夯实基础”两项的分别达到了68%、55%，在作用重要程度中分别排第一和第三位，由此可见，群众在认知《条例》的作用意义上存在着主次不明的情况，有待进一步正确解读引导。
五是担忧新政泄露隐私。对“《条例》实施后最大担忧”的问题，有60%的受访者选择了“怕个人信息等隐私被泄露”，表明受访者对《条例》中的“登记信息共享与保护”存在不理解、有疑虑，希望在这方面进一步完善查询、调阅机制，确保个人信息等隐私不被非法窃取。其次有51%的受访者选择了“多处房产会被征过高的税。”表明公众对舆论传导的房产税、遗产税等税开征的隐忧、更表明了公众期待政府及时公布相关政策实施时间表，利于群众妥善处置相关事宜。同时有44%的受访者对不动产登记程序是否简化便民产生担忧，亦表明希望《条例》实施具体方案应尽快出台落实。
三、新政影响初现，程度尚需观察
(一)企业多措并举适应新政
为了适应《条例》实施、“降息降准”等新政实施，巴中市区多数房地产开发商、二手房中介积极采取举措，应对新政实施带来的影响。
一是开发企业稳中求进、积极应对。首先，走访的5家房开企业中有4家采取了调整营销策略、优化促销方案、积极宣传政策等举措对在售楼盘进行销售策略整合，力促稳价保量。其次，对已纳入开发计划的项目进行整体发展评估，择优选择开发，放缓整体开发脚步;同时针对巴中市区房地产市场实际情况，结合新政影响，减少购地计划，有的放矢地购买土地，确保企业发展稳中求进。
二是二手中介多措并举、促成交易。面对二手房交易市场供大于求的局面，部分企业首先取消看房佣金、降低提成费率，力促降低买卖双方交易成本;其次强化服务保障，提升贷款办理、房产过户、纳税报备等工作效率，切实提升服务水平，降低买卖双方时间成本;同时采取切实可行举措，积极做好买卖双方沟通说明工作，认真履行居间职责，努力提升交易成功率。
(二)百姓买跌卖空持续观望
一是购房者观望心态较重，等待价格继续下行。在新建商品房、二手房单价出现下降，房源供给大于需求的背景下，不少购房者认为《条例》等新政实施必然会使更多的房源涌现，价格势必会继续下行，因此问多买少、持续观望、期待价格继续下行的现象较为普遍。
二是大量抛售未出现，希望相关政策尽快出台。二手房源虽然较同期相比小幅增长，但由于《条例》实施现属于试点阶段，且各地实施细则及相关配套制度还未建立健全，致使大幅降价趋势未有显现，故巴中市区未出现抛售潮。同时多数多套房产拥有者希望《条例》实施细则、房产税实施时间表等尽快出台，利于社会群众做出合理判断和相应举措。
(三)新一轮政策出台，博弈心态将凸显
3月30日，五部门相继出台降低二套房购买首付及调整征收营业税期限相关政策，标志着新一轮房地产刺激政策将进一步冲击市场，作为房屋销售将迎来利好，尤其是二手房销售在降低首付和2年以上住房免营业税双重利好政策的推动下，将会一定程度上扩大交易量;但由于《条例》实施、房产税实施方案未出台的影响，作为改善型需求的购买者博弈心态也将凸显。
四、相关意见及建议
通过问卷收集和实地面访，现将群众提出的意见和建议归纳如下：
一是强化政策宣传，正确引导解读。进一步强化不动产登记改革方案和《条例》的宣传解读，特别是针对普通群众，利用电视、网络、报纸、微信等采取通俗易懂、群众喜闻乐见的方式强化宣传引导，确保群众清楚了解不动产改革方案和《条例》实施细则，并给予支持配合，为不动产登记改革及《条例》实施稳步推进夯实群众基础。
二是强化责任落实，出台配套政策。针对不动产登记改革和《条例》实施的具体问题及时研究出台配套政策，如改革后监管及个人信息隐私的问题、房地产企业发展的问题、反腐败的问题、不动产征税的问题、多部门联动充分发挥衍生作用的问题等，进一步明确责任，逐步完善配套政策，努力构建符合群众主体利益需求的体制机制。
三是强化配套服务，夯实物权保障。进一步梳理职能，简化和优化办事程序，提高工作效率和服务质量，从基本工作职能和各项具体业务事项出发，做到一窗受理、一次性告知、一条龙审批，让老百姓少跑冤枉路;同时，重点规范登记行为，提高登记质量，严厉查处各类违法违规行为，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力，保护群众合法权益。
四是强化监管职能，优化市场环境。加强对不动产登记监管工作，建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，实现跨部门、跨领域、跨地域信息实时传递和对接，消除“信息孤岛”;另外，加强市场监测和行为监管，建立健全完善的社会信用体系和市场监管体系，保障房地产市场健康、有序运行。
第五篇：住房市场调查报告
住房是人们生存发展的基本生活资料，同时也是反映城市居民生活水平的重要指标。分析研究城市居民住房状况数据，对了解本地区居民住房状况，探究消费心理，预测需求走势，制定相关政策具有积极意义。2010年7、8月间，我小组对内蒙古地区城市居民住房状况实施了一次专项调查。本次调查覆盖呼和浩特、乌海、满洲里三个市，按抽样调查法和问卷调查法调查，由调查员直接进行调查，共获得有效样本90份，现从五个方面形成报告。
一、住房基本现状
调查中，我们搜集了房屋类型、房屋成套情况、房屋建筑面积等有关住房居住属性的数据，反映出本市居民住房具有以下基本特征：
（一）家庭房屋建筑类型以高层住宅为主。在房屋结构及类型上。居住在高层住宅(7层-15层)中的居民占3.8%，居住在多层住宅（16层以上）中的居民占80.2%，居住在平房中的居民占6.5%。显然，多层是居民住宅的主要类型。
（二）房屋建筑面积呈“中间大，两头小”的分布态势。本次调查对房屋建筑面积进行了分组，数据表明：建筑面积在50平方以下的房屋占19.7%，51-100平方的房屋占44.0%，110-200平方的房屋占19.8%，200平方及以上的房屋占16.5%。可见，本区居民住宅还是以51-100平方的户型为主，50平方以下的小户型和200平方以上的大户型比例较小
（三）在现住宅满意度这个问题上。对地理位置满意或基本满意的占67％；对周边环境满意或基本满意的占69％；对配套设施满意或基本满意的占59％。
二、购房需求意向
(一)居民购房计划。未来五年内有住房需求意向的家庭占被调查家庭总数的20.7%，其中xx.27%的人预计在一年内购房，31.27%的人认为自己可能在2-3年内购房，预计在3-5年内购房的比例为55.46%。对于购房后原住房的处置，55.46%的居民选择自用，用于出租的占14.81%，用于投资的占10.21%，选择二次购房改善居住条件的占19.53%。
（二）住房套型面积需求。60-120平方米是居民住房需求主流，80平方米以下的需求量占40.1%。居民对住宅建筑面积的需求主要有以下特点：对中等和中等偏下建筑面积需求的比例较高，而对建筑面积较小和过大有需求人的比例较小，其中，建筑面积为60-80平方米、80-100平方米的需求比例分别为33.18%和41.42%，二者合计为74.60%，100-120平方米的占14.17%；而对建筑面积在60平方米以下的小户型、150平方米以上的大户型住宅需求比例较小，分别为
6.89%和4.34%。
（三）购房首要考虑因素。购户者中，以价格因素决定的占58％；地理位置因素占45％；房屋结构及套型占43％，配套设施占26％，交通状况占43％。
（四）购房时间。一年内购房的占26％；三年内购房的占44％；五年内购房的占29.8％。
（五）购房价格。认为3000元以下/平方米较适宜的占91％。
三、分析及建议
（一）有83％的被调查者为改善居住条件而购买住房，以投资为目的的仅占2％。说明目前我市居民住房消费主要目的仍以自住为主，投资所占比例较低，过度投资房产的现象在一定时期内尚不会出现。
（二）被调查者当中拟在一年内购房的占26％，三年内购房的占44％，五年内的占30％。随着住房意识的增强，城镇居民收入的提高，如果土地、金融政策趋紧，极有可能会改变目前房地产市场供求基本平衡状态，而重新形成供不应求，从而对行业的整体健康发展带来一定影响。
（三）准备购买多层占87％，高层的占7％。说明目前居民对高层楼房接受程度较差，这显然同节能省地的住宅发展原则有差距，这就需要政府部门在政策制定上，舆论宣传上多做工作，引导群众理性消费。
四、评价
（一）购买目的决定产品需求状况。从此次调查可以看出，投资客户相对较少，而第一居所需求的人比较多。准备购经济适用房的高占72％；由此推测，我区的经济适用房还有可能进一步加大建设面积，用来满足市场普遍需求。由于购房用于第一居所的人比较多，在需求方面会呈现出在经济实惠的基础上，力求舒适的购房倾向。
（二）购房决策过程中价格成为敏感因素。调查中发现，有74％的受访者认为“价格高”是目前邢台市商品房存在的最大问题，所以，在购买过程中，价格往往成为最主要的关注因素，起到是否决定购买的作用（58％的人将价格作为购房第一关注因素），看来，价格仍然是目前人们心中甩不掉的“隐痛”。但是，在对房地产价格发展趋势进行询问时，又有近六成的人群“认为未来两年内蒙古商品房价格会小幅上涨”，在本次调查中还显现出：消费者所能够承受的购房总价主要集中在15―25万元，这说明，消费者也在慢慢适应市场的变化。一方面对房价过高提出抱怨和异议，另一方面又在无奈中认识着价格的上涨，充分体现了消费者在置业过程中交织着的矛盾和复杂的心理。
（三）中小户型需求较为旺盛。对于理想的购房面积，调查数据显示，集中在80―120平方米之间，对于小户型的需求，一直是市场的热点，似乎体现了首次置业者的心声“想要有个家，一个不需要太大的地方……”该区间户型的特点较适合金字塔塔基与塔腰部分的客户，既满足基本需求，又能够涵盖舒适型需求，市场需求面积最大的是80―120平方米，承受最多的价位为15 ―25万元，我们可以简单地推测购房期待的单价在1500------1800元左右。
五、几点建议
（一）调整住房供应结构，增加住房有效供给。抽样调查数据显示，在有购房需求的家庭中，年收入2万元以下的'中低收入家庭占33.1%。近年来，政府出台的经济适用房、廉租房政策有效地解决了一部分城市低收入群体的住房问题。但目前存在的房地产投资结构与消费者购买力结构相错位的情况，使得一部分中低收入家庭既达不到购买经济实用房、廉租房的条件，又无力承受大多数商品房的价格，成了一个比较尴尬的群体。因此，应该进一步完善住房供应体系，控制高档商品房建设，增加“面积不大功能全、价格不高质量高”的普通商品房供应，满足中低收入阶层的住房需求。
（二）积极改造旧小区，提升住房整体水平。通过本次调查发现，在有购房需求的家庭中，70.0%是为了改善居住条件而购房，这也就说明多数人是有住房的，之所以购房是对原住房不满意，不满意的原因是住房功能不全、子女上学不便或是周围配套设施不全等等。为此，可以通过优化居住环境、完善配套设施、合理配置城市资源、完善住房改造机制等办法达到提升住房整体水平的目的，多角度、多渠道地解决住房问题。
（三）加大宣传力度，引导居民住房合理消费、理性消费。调查结果显示：有不少居民住房需求存在一定的盲目性。73.0%的人希望购买80平方以上的大户型住房，这显然与国家提出的80平方米以下住房应占新增住房建设总量的70%以上的政策相矛盾。因此，我们要加大舆论宣传力度，积极引导居民树立正确的住房消费观念和消费预期；要及时发布房地产市场信息，增强信息透明度，降低不合理的住房消费预期；要引导居民根据自身实际情况进行理性购房，避免贪大求洋、盲目攀比和不切实际的购房。
第六篇：房地产调研报告
为了向公司高层投资决策提供参考数据，同时为下一步的项目前期策划工作准备基础资料，投资公司项目投资部牟志刚、袁鹰于20xx年9月17―22日对绵阳市区目标地块开发所涉及到的自然环境、社会环境、开发环境、消费环境进行了初步的前期市场调查。通过考察现场、拜访相关职能部门，获得了大量的原始材料，并形成了初步的调查报告，供领导参阅。
第一部分目标地块环境分析
第一节 目标地块(财贸校地块)环境分析
一、地块位置及边界：
地块位于绵阳市涪城区滨河南路136号。北临宽约12米的滨河南路及河宽约400米的涪江；东临建设中的青年广场，广场面积约150亩，河面宽约200米的安昌河在此与涪江汇合；距地块东北面1.2公里，有芙蓉溪与涪江汇合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地块东北面500米处形成面积约7万平米的水面；南临一条规划中的道路，其后80米处建有龙坛寺雨污水提升泵站；西临一条宽12米的市政道路（原财贸校区道路），此路西边为财贸校保留不搬迁的学生宿舍、员工食堂及部分教师宿舍。
（详见附图一）
二、面积指标：
该地块面积为47.647亩，其中代征地有4.04亩。地块东边边长130米，南边边长130米，西边边195米，北边边长220米。
三、地块形状：
地块外型类似于一个不规则的梯型。东边因紧临青年广场的环形道路而形成弧型边界。
四、地表附着物：
整个地块地面距周边的道路高差约3米，即低于±0.00有3米，但此次绵阳发生洪涝灾害时，地块上没有形成河水倒灌，且只有部分地面积水；地面土质较结实。东边距滨河南路7米处有座长100米、宽10米、高五层的教学楼；西南角处有一座高8层的综合楼，此楼正在拆迁；地块正中有一篮球场及两个羽毛球场；其余地面均长着一些杂草。
五、 现有街道状况
目标地块周边现没有成型的商业街道，根据现场考察来看，此地块的商铺开发只能做滨河南路及青年广场的地边，以及原财贸校内道路。
六、 地块权属及相关情况
成都中盛实业发展公司在今年八月参加该地块招标，通过其特殊的关系渠道及总规划，获得了该地块的土地使用权（见绵国土函[20xx]136号）。中标总地价为￥2900万元，63.6万元/亩。其中8月31日前支付了总地款的30%（即￥870万元），按规定本月底前需支付总地款的40%（即￥1160万元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76万元/亩左右。中盛公司迫于资金压力，急需将该地块转让出来。据现场考察，此地块现应是绵阳市五桥内最好的地块。属二级土地，市场地价应为80万/亩。
第二节 周边环境区位分析
一、 自然环境
（一）、自然景观：
目标地块位于三江汇合处，三面环水，涪江、安昌河河面较宽、水质优良；东西面富乐山公园及远处跌落有致的群山形成较为壮观的自然景观；在建的青年广场及滨河南路两旁的树木将会形成一片漂亮的绿化景观，（广场计划今年11月份竣工）。
（二）、环境污染状况
由于绵阳市定位为全国唯一的一座“科技城“，市区所有污染企业均已拆迁，城市污水处理较好，地块所处位置自然景观优秀，
所以该地块环境污染状况良好。
二、 人文景观
1、 紧临目标地块东侧的青年广场建成后将为目标地块开发带来一个较好卖点。
2、 在目标地块东边有一座南山塔，为清代以前建筑；西北方100米处的涪江三桥造形奇特、色彩艳丽，正北方的富乐山塔，在夜间泛光照明下尤其显得晶莹剔透，这些人文景观使目标地块的周边环境大为增色。
三、 社会环境
（一）、人居环境
该地块所处涪城区是绵阳市的经济、政治、文化中心，企事业单位众多，均在地块方圆700米范围内。政府机关有市委、区委、区政府、公安、财政、学校、邮局、商场、宾馆、医院等单位。
各机关工作人员在这里工作、生活、休闲娱乐，生活设施配套齐备，具备了居家的方便性、舒适性。
（二）、社会治安环境
绵阳市整体社会治安情况较好，目标地块位于城市中心，又临近公安局、派出所、军区等强力机关。地块所处位置相对僻静，紧邻地块西南侧的“南河花园”时有小偷入室行窃的'现象，同时地块东侧的青年广场修建中，人员较杂，加之河边的绿树成荫，灯光较暗，存在一定的治安隐患，所以天一黑，河边道路人员较少，只是一些兜风车辆时有经过。
（三）、商务状况
由于绵阳市是一个副省级城市，商务较省内其它区市发达，加之目标地块所处区域为该市的商务中心，其中商务中心大楼“新益大厦”距目标地块1公里，区域内的宾馆如临园宾馆、新华饭店每天的住房入住率达80%以上，是当地入住率最高的宾馆之一，为外来商务人员、旅游人员临时投宿的集中地。
第三节 社区生活配套
一、市政配套
1、 道路与交通
目标地块主要组织交通的干道是滨河南路及一环路南段经过“南河花园”的道路，目前经过“南河花园”的干道仅修至“南河花园”尚未通到目标地块，随着青年广场的竣工，此路也将连通。
目前当地人均车辆数较多，街上过往的代步车主要是公交车、出租车、三轮车和自行车，公用轿车数量较多，副局级领导的车子均为广州雅阁。街上道路交阔、交通比较顺畅。据说该市的城市畅通工程居全国第二，（成都市居全国第七）。
经过地块周边的公交车线路有5条，其中5路公交车的起点站在距目标地块的150米处的滨河南路。
2、 管网设施
由于目标地块地处原财贸校的位置上，故而地块上水、电、气、光纤配套系统完善，相对而言，宽带网建设相对滞后，周边小区居民通常使用电信拨号方式上网。
目标地块及周边社区原有的城市排污管道系统比较健全，地块南边80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因设备初期使用，没有起到多大作用。但目标地块以后的雨污排放问题不大。根据我们实地考察，污水提升泵站满负荷工作时嘈声不大，不会对将来的小区造成影响。
3、 市政单位
目标地块及周边主要的市政单位有雨污水提升泵站、市委、市政协、卫生局、民政局及涪城区各职能部门。居民在此生活将较为方便。
4、 文化教育
在目标地块的西边130米处有南街幼儿园、警钟街小学，150米处有绵阳一中，该校近三年来初三毕业考试居全市第一，地块南侧安昌河对岸1500米处的南山公园旁有全省重点高级中学――“南山中学”；在南街幼儿园周边有绵阳广播电视局，绵阳晚报、日报社、市教委、涪城区党校及新华书店。
5、 体育设施
紧邻目标地块东侧有一大型休闲娱乐的“青年广场”；地块南侧1200米处有目前绵阳市体育设施最齐全，档次最高的“南河体育运动中心”，今年的“全国农运会”及即将举行的“全国少数民族运动会”都在此举行。
6、 银行、邮政、电信系统
由于目标地块与传统的繁华商业地带较近，其周边的各商业、银行网点众多，附近中行、工商银行、建设银行、农业银行、邮局都在其1000米范围内。
二、生活配套设施
1、 商业服务网点
目标地块距离较政府职能部门较近，但政府职能部门距绵阳市集中的商业中心尚有300米左右，所以目标地块周边300米范围内的商业氛围就没有中心地带浓，不过范围内的日常生活品购买还是较方便，在建设路有“双汇连锁超市”，“南河小区”内市政道路旁有一门诊部及其个体户经营的商业铺面。一旦与青年广场连接的市政道路建成，从地块到市中心繁华地带距离将大大缩短（500米以内）。
2、 休闲娱乐设施
当地休闲娱乐较集中的街道在距目标地块西侧400米的红星街及南河街上，一环路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。经过目标地块的滨河南路西侧上有一少部分茶坊、美容室，但其经营状况不理想。整体看来，这个区域内休闲娱乐设施不是很集中。
3、 医疗卫生设施
在目标地块西侧的一环路南段上有涪城区中医院及市中医院机关分院，绵阳市中心医院距地块只有600米左右，该医院是绵阳市医疗设施最先进，市民最信得过的医院。
4、 农贸市场
在距目标地块西侧300米处有一建设路市场，为较大型的农贸市场。
5、 住宿、餐饮设施
较地块最近的宾馆、餐馆是位于警钟街的新华饭店、满香园、蒋记豆花庄及建设路上的军区招待所。但是全市的宾馆、餐馆主要集中在人民公园及市政府办公大楼之间。
在这里需要特别注意的是，上述设施从文字上感觉与目标地块有一定的距离，但实际生活中，它们却处在人们日常生活中能够接受的活动范围之内。
第四节目标地块分析
一、 目标地块价值分析
综前所述，财贸校目标地块应是可供选择的地块中居住小区开发最好地地块，其优势可以用“闹中取静”来形容。无论从其环境、交通、服务配套等都较完善，根据周边规划建设的不断完善，住宅开发的价值较大。
二、成本分析
在目标地块距地面高差约3米的情况下，建地下车库，将会导致建安成本大大增加，同时目标地块周边的商气不足，商业铺面的开发风险较大，相对能作商铺的只有滨河南路及广场面的两面。这样也使项目投资风险进一步加大。不过经实际考察后，项目的实际建安成本没有我们最初预算的那样高，多层建安约500元/M2。
因绵阳的开发商较多，整个绵阳市地价被炒得很高，据国土局的叶先生讲市区商品地产地价（净地）大约为：
备注：
根据目标地块的周边情况及当地市民购房的习惯，该地块只适于进行多层或小高层住宅开发。高层电梯公寓很难被市民接受。