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第一篇：损失评估申请书
损失评估委托申请书
申请人：金陵饭店物业管理有限公司常熟分公司 法定代表人： 地址：
请求事项：在我公司与董超房屋租赁纠纷一案中，董超所承租的常熟东南开发区湖山路333号同济科技广场精英公寓1904房内装修及设备等物品损失具体金额不明确，故特请求法院安排专业价格评估机构予以评估。
此致
常熟市人民法院
申请人：
年
月
日
第二篇：猪场拆迁损失评估概况
猪场拆迁损失评估概况 (2011-11-26 16:05:58) 转载▼ 标签：
杂谈
猪场生物总资产及搬迁损失评估概况
种猪场现总存栏猪只 4486头，其中种公猪60头，商品后备公猪139 头，种母猪751头（其中经产母猪 715头，原种后备母猪 36 头），商品后备母猪514头（其中纯种母猪206头，二元母猪308头），哺乳仔猪 1296 头，保育猪 1631 头，育肥猪 95 头。生物总资产 1326.02 万元，直接经济损失241.3万元，搬迁费用 17.17 万元。
一、存栏猪只估值：
1、公猪估值：公猪共计199头，其中成年公猪60头（原种15头，祖代20头，父母代25头），商品后备公猪139头。总值166.42万元。
⑴成年公猪估值：原种公猪引入价格20000元/头，祖代公猪引入价格12000元/头，父母代公猪引入价格8000元/头。隔离饲养至配种需4个月培育期，期间增加饲料费：120天×2.5kg/天/头×4.2元/kg=1260元/头；疫苗费130元/头（蓝耳苗2头份×16.5元/头份=33元；伪狂犬苗4头份×3.5元/头份=14元；猪瘟高效苗8头份×1元/头份=8元；细小疫苗8ml×1.75元/ml=14元；乙脑4头份×1.8元/头份=7.2元；副嗜血苗2头份×7元/头份=14元；萎鼻苗2头份×18元/头份=36元；口蹄疫苗8ml×0.56元/ml=4.5元）；消毒驱虫药物保健费73元/头（药物保健7天需1吨料：枝原净200g 290元+阿莫西林500g 180元+纽费罗2kg/T 280元+阿梅诺1Kg 180元=930元，添加两次共1860元；驱虫胖可球2.2kg/T×180元/kg=396元，添加两次共792元；消毒药每次1瓶36元，每月消毒12次，4个月共1728元；）；人工费160元/头（1个饲养员每月1000元，1个技术员1400元，4个月共9600元）；房屋折旧378元/头（房屋总资产1018万，按10年折旧，每年101.8万，每月84833元，本月总存栏4486头，平均18.9元/头，种公猪占地面积是其它猪只的5倍，18.9元/头×5=94.5元/头，4个月共378元/头），水电费16元（1.8万元/月÷4486头×4月=16元/头），银行利息37元/头（4.2万元/月÷4486头×4月=37元/头），管理费：150元/头（招待费、销售费、耗材、行政费、管理人员费用等约16.8万元/月÷4486头×4月=150元/头），饲养至成年每头公猪增加培育成本2204元。引入公猪利用率为90%。
15头原种价值：15头÷90%×22204元/头=370066元； 20头祖代价值：20头÷90%×14204元/头=315644元； 25头父母代价值：25头÷90%×10204元/头=283444元。 总值：370066元+315644元+283444元=969154元。
⑵商品后备公猪估值：市场价格5000元/头，存栏139头，总值695000元。
2、母猪估值：母猪共计1265 头，其中种母猪751头（核心群经产原种母猪225头，经产纯种母猪490头，原种后备母猪36头），商品后备母猪514头（其中纯种母猪206头，二元母猪308头）。总值 901.73 万元。 ⑴ 核心群原种母猪估值（225头）：原种母猪引入价格10000元/头，隔离饲养至配种需三个月的培育期，期间增加饲料费：90天×2.5kg/天/头×3.6元/kg=810元/头，疫苗费130元/头，消毒驱虫药物保健费73元/头，人工费32元/头（1个饲养员每月1000元，1个技术员1400元，3个月共7200元），房屋折旧57元/头（18.9元/头/月×3月），水电费12元（1.8万元/月÷4486头×3月=12元/头），银行利息28元/头（4.2万元/月÷4486头×3月=28元/头），管理费112元/头（16.8万元/月÷4486头×3月=112元/头），饲养至成年每头母猪增加培育成本为1254元。怀孕母猪还需增加成本2747元/头（生物折旧：10000元/头÷8胎=1250元/胎，饲料121天：121天×2.7kg/天×3.6元/kg=1176元，人工费43元/头，房屋折旧76元/头（18.9元/头/月×4月），水电费16元，银行利息37元/头，管理费：149元/头）。引入母猪利用率为90%。
①空怀原种母猪 8头，价值：8头÷90%×11254元/头=100036元
②怀孕原种母猪 217头，价值：217头÷90%×14001元/头=3375797元 （2）经产纯种母猪估值（490头）：纯种母猪引入价格3800元/头，隔离饲养至成年每头母猪增加培育成本为1254元。怀孕母猪还需增加成本1972元/头（生物折旧：3800元/头÷8胎=475元/胎，饲料1176元，人工费43元/头，房屋折旧76元/头，水电费16元，银行利息37元/头，管理费：149元/头）。引入母猪利用率为90%。
①空怀纯种母猪 20 头，价值：20头÷90%×5054元/头=112311元
②怀孕纯种母猪 470 头，价值：470头÷90%×7026元/头=3669133元。 （3）原种后备母猪估值（36头）：
原种后备母猪引入价格10000元/头，饲养两个月：60天×2.5kg/天/头×3.6元/kg=540元/头，疫苗费130元/头，消毒驱虫药物保健费73元/头，人工费22元/头，房屋折旧38元/头，水电费8元/头，银行利息19元/头，管理费：80元/头，饲养至今增加培育成本910元/头。 价值：36头×10910元/头=392760元。 （4）商品后备母猪估值（514头）：
A、商品纯种母猪价值：206头×3800元/头=782800元
B、商品二元母猪价值：中猪105头×1700元/头=178500元 大猪203头×2000元/头=406000元
3、哺乳仔猪估值（1296头）：总值 86.56万元
A商品乳仔猪：市场价格360元/头，存栏389 头，价值 140040 元。 B种用乳仔猪：市场价格800元/头，存栏 907头，价值 725600 元
4、保育猪估值（1631头）：总值 160.51 万元
A商品保育猪：市场价格480元/头，存栏489头，价值234720元。 B种用保育猪：市场价格1200元/头，存栏 1142 头，价值1370400元
5、育肥猪估值：总值 10.8万元
肥猪共计 95 头，其中小猪 25 头，中猪 30 头，大猪 40 头。 ⑴、小猪估值：市场价格600元/头，存栏 25 头，价值 15000 元 ⑵、中猪估值：市场价格1100元/头，存栏 30 头，价值 33000 元 ⑶、大猪估值：市场价格1500元/头，存栏 40 头，价值 60000 元。
二、猪只强应激（如驱赶、装卸车）所造成的损失情况：总共：241.3万元。
1、掉膘损失：总存栏 4486 头×50元/头= 224300 元
猪只在驱赶、装卸、运输等强应激影响下，会出现厌食或不食，生长停止、掉膘严重，影响后期生长，一般会持续7-10天左右，造成饲养的无价值消耗和负增重损耗50元/头。
2、发病造成添加药物损失：总存栏 4486 头×20元/头= 89720 元
猪只在驱赶、装卸、运输等强应激影响下，抵抗力急剧下降，猪只容易发病，需进行药物保健和治疗，每头猪分摊药物费用20元。
3、死亡损失：猪群在驱赶、装卸、运输、高温天气等强应激的影响下，会造成各类猪只的死亡。
①产房乳猪死亡率达20%,直接经济损失：
商品乳仔猪存栏 389 头×20%×360元/头= 28008 元 种用乳仔猪存栏 907 头×20%×800元/头= 145120 元 ②保育猪死亡率达15%,直接经济损失： 商品保育猪存栏 489 头×15%×480元/头= 35208 元； 种用保育猪存栏 1142 头×15%×1200元/头= 205560元。 ③小猪死亡率达10%,直接经济损失：
小猪存栏 25 头×10%×600元/头= 1500 元 ④中猪死亡率达8%,直接经济损失：
中猪存栏 30 头×8%×1100元/头= 2640 元。 ⑤大猪死亡率达5%,直接经济损失：
大猪存栏 40 头×5%×1500元/头= 3000 元。 ⑥种母猪死亡率达3%，直接经济损失： A．核心群原种母猪: 空怀原种母猪：8头×3%≈1头×11254元/头=11254元 怀孕原种母猪：217头×3%≈7头×14001元/头=98007元
其怀孕猪仔死亡数：217头×3%≈7头×10.5头/窝×1000 元/头=73500元 B．经产纯种母猪：
空怀纯种母猪：20头×3%≈1头×5054元/头=5054元 怀孕纯种母猪：470头×3%≈14×7026元/头=98364元
其怀孕猪仔死亡数：470头×3%×10.5头/窝×600 元/头=88830元 C．原种后备母猪：36头×3%×10910元/头=10910元。 ⑦商品后备母猪死亡率达5%，直接经济损失：
A、商品纯种母猪价值：206头×5%≈11头×3800元/头=41800元。 B、商品二元母猪价值：
中猪105头×5%≈6头×1700元/头=10200元 大猪203头×5%≈10头×2000元/头=20000元
⑧种公猪死亡率达5%(其中成年公猪死亡1%,后备死亡4%) 成年公猪：60头×1%≈1头×22204元/头=22204元 后备公猪：139头×4%≈6头×5000元/头=30000元
4、怀孕母猪运输造成流产达10%：
原种母猪流产损失：217头×10%≈22头×10.5头/窝×1000 元/头=231000元 纯种母猪流产损失：470头×10%≈47头×10.5头/窝×600 元/头=296100元
5、怀孕母猪运输造成胎儿死亡率达10% 原种母猪损失：217头×10%≈22头×10.5头/窝×1000 元/头=231000元 纯种母猪损失：470头×10%≈47头×10.5头/窝×600 元/头=296100元
6、种公猪在强烈应激下造成死精、无精的淘汰比例达5%，造成损失： 原种公猪：15头×5%≈1头×22204元/头=22204元 祖代公猪: 20头×5%×14204元/头=14204元
父母代公猪：25头×5%≈2头×10204元/头=20408元
7、种公猪在驱赶、运输过程中造成肢蹄损伤，无法进行配种淘汰比例 达5%: 原种公猪：15头×5%≈1头×22204元/头=22204元 祖代公猪:20头×5%×14204元/头=14204元
纯种公猪：25头×5%≈2头×10204元/头=20408元
三、猪只在拆迁过程中的运输费用（含赶猪费、装卸费、运输费等）：17.17万元 1．种公猪：1头1车，150元/车，共199头×150元/头=29850元
2．经产种母猪：1头1车，150元/车，共715头×150元/头=107250元 3．后备母猪：20元/头，共514头×20元/头=10280元
4．乳猪：5元/头，共 1296 头×5元/头= 6480 元 5.保育猪：10元/头，共 1631 头×10元/头= 16310 元 6.小猪：10元/头，共 25 头×10元/头= 250 元 6．中猪：15元/头，共 30 头×15元/头= 450 元 7．大猪：20元/头，共 40 头×20元/头= 800 元
第三篇：企业搬迁损失评估
企业搬迁损失评估
2011-04-13 15:29:15|
随着我国经济高速发展，越来越多的工厂需要搬迁，由此产生企业搬迁损失的评估项目也不断增加。与某些业内人士主张将工厂搬迁损失评估人为地划分为三个阶段不同，我们在参与企业搬迁评估的一个项目中，从评估结论的适用性。评估资料的可获得性和评估工作简易性出发，将某上市公司搬迁损失评估分为不动产损失，停产损失和搬迁费三个子项。由此产生的评估结论和评估报告获得了相关政府主管部门和公司董事会、大股东。股东大会的认可。我们的体会如下
某大型汽车部件生产企业原为某军工集团与一汽合作兴办。根据城市规划从主城区迁至高新技术开发区即将建成的新址。凭着对项目内涵的准确把握，我们通过竞标获得了搬迁损失评估的委托。
该企业的产品涵盖6大系列200余个品种，市场占有率达20％。公司资产5亿元。工业建筑42.000平方米，机器设备826台(套)，存货按定额管理，包括数控立体仓库等生产辅助设施齐全。厂区管网密布，绿化美观。工厂为多品种大批量生产，技术先进，开发能力强，管理水平与上市公司相称。经济效益稳定，2007年实现利润596万元。随着我国国民经济高速增长和汽车产量连年上升，预计搬迁后将更有利于企业发展。
委托方对本搬迁项目评估的要求是评估结论和评估报告能得到各方面认可，所获得的经济补偿足以保证完成搬迁任务，顺利地在新址全面投入生产。
通过对项目内涵的深刻理解，并为使评估结论和评估报告便于各相关方审查核准，我们设计的评估方案将搬迁损失评估分为三个子项：
一是不动产损失评估。指不能随迁的财产的拆迁补偿价值评估；
二是停产损失评估。指因搬迁而停产给企业造成的损失价值评估；
三是搬迁费评估。指随迁财产搬迁的全部合理费用。
我们的分项也获得了委托方的认可，分项不仅体现了对项目内涵的深刻了解，评估结论和报告也便于各方审查核准。其中，不动产损失是要用于与政府主管部门谈判补偿，停产损失要为董事会和股东大会审议通过，并向政府主管部门申报；搬迁费需由大股东核准并出资。 1 / 3 在评估过程中，我们本着“科学合理，不重不漏”的原则，加大现场核查工作力度，按时高质量地实现了在竞标时的承诺。评估报告受到主管部门的肯定，评估结论也为各方所接受。我们的作法是：
(一)不动产损失评估
搬迁企业的不动产包括：房屋建筑物、构筑物(设备基础，道路、围墙、挡土墙等)、管网(给排水、暖，电、燃气、通讯、管理信息系统，安全监控、消防等)、绿化景观等不能随迁的财产。不动产损失评估的价值类型是“拆迁补偿价值”。拆迁补偿价值是根据政府主管部门房屋拆迁的有关规定和拆迁补偿标准确定的评估对象在评估基准日可能获得的补偿价值。例如当地政府明确规定了树木的补偿标准，只要根据树种树龄就可确定补偿价值。对房屋拆迁补偿的评估。当地政府规定了住宅搬迁评估的平均指导价，非住宅房屋拆迁评估指导价则要求比照住宅拆迁评估指导价适当浮动，但未对有关因素调整系数做出具体规定，本次评估对象为工业厂房，与住宅很难比对，加之可供比对的工业建筑市场交易案例难寻，故在与拆迁方协商后，决定本次评估采用成本法确定不动产拆迁补偿价值。
(二)停产损失评估
《城市房屋拆迁管理条例》规定，因拆迁非住宅房屋造成停产，停业的，拆迁人应当给予适当补偿。一般以被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，也有的地方法规规定按被拆迁企业上年月平均净利润的若干倍给予补偿。
搬迁会造成停产，停产意味着获利能力的暂时损失。需要注意的是，机械工厂的搬迁，其短时停产并不意味着停止全部经营活动。以本案为例，产成品仍必须按合同兑现，原材料仍按计划采购，一些生产经营活动仍在进行。在此次工厂搬迁损失的评估中，停产损失的评估用搬迁期间企业净利润的损失计算。搬迁期间月度平均净利润用企业前三年年均销售收入净利润率和当年预计实现的月平均销售收入计算。当年预计实现的月平均销售收入为：上年实际销售收入×(1+前三年销售收入平均增长率)/12。委托方设定此次的搬迁时限为两个月。
(三)搬迁费评估
工厂搬迁费评估是对随迁财产，包括机器设备，工装模具，工位器具。存货，在用低值 2 / 3 易耗品、文件档案等从拆卸运到新址安装试车投产全过程合理费用的估测。此次评估中搬迁费不计资金成本。
搬迁费的估价不是严格意义上的资产价值评估。注册资产评估师要针对不同的搬迁财产，经过深入调查研究，科学缜密，经济合理地设定一个搬迁方案，以此作为搬迁费用计价的基础。以机器设备为例，搬迁费一般应包括：拆卸费，包装费，吊装费，运费，卸车费，安装调试费，验收费，不可预见费，管理费，保险费。
搬迁费评估为计价所设定的运输方案，不是搬迁组织措施计划，更不是装车计划。
工厂搬迁损失评估是注册资产评估师为搬迁企业获得补偿而提供的价值参考的专业意见。注册资产评估师应针对搬迁企业行业和规模不同，以及评估报告使用要求的差异，关注到可能影响搬迁损失的所有层面。以本案为例，包括：
1 鉴于为搬迁损失给付补偿的部门不同，对应的搬迁损失评估报告特别是价值类型必须符合该部门的有关规定。例如房屋建筑物损失的评估要采用政府拆迁主管部门规定的方法进行，价值类型是“拆迁补偿价值”。而对于给付经济补偿的部门不承诺补偿的项目，如订单流失、信誉受损等形成的间接损失，则不列入评估范围内。
2 搬迁企业占地7.4万平方米，土地使用权依长期合同租赁取得。租赁费已一次付清，租金远低于现行市价。工厂搬迁失去了继续使用的权利，也享受不到租金的优惠。从而形成搬迁损失，并纳入本次评估范围。委托方拟在搬迁新址土地使用权的取得方式和价格协议中，向有关部门申报经济补偿。
3 在工厂搬迁损失评估中，注册资产评估师要加强现场清查核实。工业建筑要逐一核实建筑面积和结构；机器设备要逐台设定运输方案，关注拆卸损失和不可预见损失；存货除数量外，包括体积、重量，包装状态都要心中有数；大量的在产品、在用低值易耗品、在用工装模具刃具和工位器具都要掌握其数量，体积和重量。所有这些都要作到“不重不漏”。
目前，该上市公司搬迁损失的评估结果已为各方所接受，相关经济补偿顺利推进。工厂按计划完成搬迁，在新址已正式投入生产，并为当地政府树立为样板工程。
摘自资产评估
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