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第一篇：书店营销策划活动策划方案
开办网上书店也可以为在校大学生提供方便、廉价、高效的购书方式，促进文化传播，帮助国家和学校培养优秀的人才，具有长远的社会效益和经济效益。网上书店已是现代传统书店必不可少的经营策略。目前，网上书店在国际互联网上可以实现的商务功能已经多样化，可以说从最基本的对外沟通展示功能、信息发布功能，在线图书展示功能、在线洽谈功能、在线交易功能、在线采购功能、在线客户服务功能、在线网站管理功能等等，几乎以往传统书店功能都可以在互联网上进行电子化的高效运作。
但是，网上书店的推广更不易，考虑的因素更多，如书店上网的需求分析、书店上网总体规划、网上书店系统的功能和实施方案、网上书店的传播与推广、运行网上书店系统的软件和硬件配置、网上书店的管理系统和管理方法等等。网上书店具体实施的质素直接影响传统书店在Internet的实际效果和经济效益，这不仅是技术问题，同时也涉及到管理的因素。
一、目前的营销的情况
在中国大家都认为网络营销是刚刚兴起的一种网络营销模式，针对中国的现状，网民的素质和普及化来说，是有点勉强，但是我们要站得高看得远，其实网络营销的空间还是很大的，非常有潜力，企业进行网络营销可以大大的减少投资，见效速度快，是企业做营销的首选。
二、市场的需求分析
可行性分析:
1、网上书店的优质低价的竞争优势
2、网上的书店传播速度快
3、网上书店所面对的购买顾客群达到8000万人
网站的设计需求分析
1、、建立完善的产品信息展示系统
2、树立诚信经营企业形象
3、保持市场的地位
4、吸引更多的客户，提供短期优惠、定期更新信息、了解客户、实行打折、搞促销活动等。
5、为现有的客户提供更有效的服务
6、开发新的商业机会，比如:各种音响制品、各种软、硬件、学习光盘等等。
7、建立完善的网上服务系统，实现网上和往下合在一起。
三、推广方案
1、品牌打造，建立书店及连锁店
2、除了人员促销手段，非人员促销包括三种形式:广告、公共关系和营业推广
3、搜索引擎推广
4、商务信息平台发布:利用环球资源和各个大型的商务平台，把我们书吧网上书店的新产品及时有效的出现在广大客户眼前。
5、行业链接:在网上广泛搜寻一些和本网站相关的同行的网站，和它们进行行业上的链接，这样可以增加各个行业的知名度。
6、商务软件推广:利用网络营销商务软件，把大学城书吧网上书店的信息和产品信息发布到各大行业供需平台。
7、利用假期，周末，进行校园促销招聘活动，提高知名度。
8、实行会员制。
四、网络安全管理
针对Internet上的安全风险，为了有效地防止网站被非法入侵，ISP应当加强网站的安全管理。网络安全管理主要分为四个方面:
1、防止未授权存取。
2、防止泄密。
3、防止用户拒绝系统的管理。
4、防止丢失系统的完整性。
第二篇：促销活动方案
金帝产品目前为国产巧克力中排名第一，也是国内唯一与外资同业巨头竞争的品牌。因此在活动设计上充分考虑消费者利益的诱惑，刺激消费欲望，促成购买，活动的设计将以金帝产品口味与品牌定位为主要诉求。
为保证此次活动达到预期效果，在制定活动推广前，公司根据各个销售点的上报情况及经销商去年库存量，及主要竞争对手的强势产品，计划以今年五一 与情人节为核心促销阶段，展开五一 金帝常规产品的促销，并通过此次活动来带动金帝其他新推产品未来市场的进入，打击主要竞争对手的常规产品在市场中的优势地位。
活动背景
公司自1月份开始，为了迎接五一 、情人节的到来，提前做好前期的市场旺季销售准备工作，以去年产品销售业绩为基础，争取在五一 开始将公司销售业绩再创新高。
本次促销推广活动不是以单纯的销售为目标，最终的目标是为情人节过后的市场淡季期间，树立售点信心获取售点支持形成销售增长。所以在活动的设计上更多是要考虑吸引注意，促进记忆，达到好感，因此此次活动一定要达到红红火火过新年的热闹喜庆市场宣传气氛。为此次宣传需要，公司特别订制相应展示挂件等宣传产品以增添节日的喜气效果，以下为此次活动的具体实施方案：
一、活动主题：
“精致生活、源自金帝 ”
二、产品市场主要推广目标：
全面培育一月份整体市场销售；
抢占市场先机，争取到的最多最好的陈列位置，不输给竞争对手；
保证五一 期间产品市场销售达到预期效果
三、产品诉求：
以海报、dm单、人员等为主要宣传方式，向终端消费者传达金帝巧克力高可可脂含量，纯正瑞士风味的特点，让消费者感受到金帝巧克力一流的品质、纯正的口味。
四、活动准备：
所有的应季品种确保在每个销售点里有最充足的库存量
此次活动的陈列面积必须超过历史同期的最大
所有活动点安置最充足的促销导购人员
保证持续不断的买赠、折扣活动等促销活动，动用所有可以用的资源
五、活动时间：
六、参加活动产品：
常规装：(产品规格略)
分享装：(产品规格略)
礼盒装：(产品规格略)
七、活动方式：
买赠：以优惠促销价格，陪送精致礼品包装；赠品以75g添彩为主
陈列：延续圣诞/元旦陈列规模，扩大和补充挂网挂条的数量，主要以陈列常规装、分享装产品，货架陈列形式主要以，产品+货架贴+五一 炮烛，充分营造出节日的气氛；
八、活动因素：
产品，气氛营造与活动宣传，促销赠品
九、五一 期间主要促销用品：
五一 封套
五一 吊牌
情人节封套
情人节吊牌
特种纸包装
其他宣传用品（略）
主货架陈列
端架陈列
纸架陈列
主题堆头陈列―促销坎级赠品（略）―团购礼品
十、促销宣传品设计：
促销用品-五一 封套朱红色为底的五一 封套-240g
金色为的五一 封套-312g吉祥如意（朱红色）
五一 封套-418g吉祥如意（金色）五一 封套-588g五一 封套-135g
五一 封套-206g对对装
五一 封套-160g果仁蛋（opp）
五一 封套-360g（opp）
金色五一 吊牌-218/618g
金色五一 吊牌-265/880g
金色五一 吊牌-405/618/608g
红色与金色宣传用品-五一 海报吊牌尺寸：700*500mm
红色宣传用品-货架贴尺寸：210*140mm
红色宣传用品-爆竹
十一、五一 促销活动陈列方式：
以堆头，主货架，纸架为主要，必须做到一个都不能少
主货架陈列不少于4个排面，每个单品至少2个排面；
纸架组合中要求至少1个纸架用于陈列105g薄片；
选择高档百货或购物中心超市签订全年包柱，按照薄片形象包柱制作
十二、活动具体实施计划：
在非重点卖场内，以背靠背纸架作为主题堆头大卖场内则尽量将纸陈列架，摆放在其他节日品旁边，以背靠背或靠墙/柱子陈列等方式。这样可以借助其他节日产品的热闹气氛，增加顾客的关注度。同时各个地区，在各个店铺及卖场做节日陈列摆放时，所有产品应该灵活掌握，以该店销售量最大产品为主，起到用热销产品在节日的气氛烘托下，带动本公司其他常规产品的销售，打击公司常规产品
的主要竞争对手。
根据卖场规模制订陈列计划（面积，形式，位置等），主要堆头摆放以2平米堆头、4.5平米堆头、6平米堆头、10平米堆头、靠墙堆头；并按照公司活动计划要求，随时为各个卖场店铺提供海报吊牌，货架贴，炮烛，促销赠品等，陈列形式按照公司统一设计要求，结合卖场店铺实际面积。
保证重点卖场导购促销活动不断持续，并且保证重点卖场人员数量足够，所有主要重点陈列货架有专导购员负责陈列面维护与导购工作，同时，为了保证活动的效果，各卖场可根据需求增加临时促销员，一定要保证五一 造势活动的圆满成功。
全面启动团购的定时拜访，随时宣传团购政策及礼品赠送；全线开展商场大宗部客情的诚意；
通过网络商店、礼品店的宣传网页及同时促销活动，为五一 活动造势起到烘托效果。
结论：
本次活动在各个销售点的积极合作下，达到公司在本次活动的主要宣传推广效果，活动期间，各个销售点的金帝陈列货架充满喜庆的热闹气氛；实现公司预期销售目标，整体产品销售较去年同期降低2%。同时实现公司为淡季期间产品市场的销售方向，起到预测分析作用。
第三篇：店铺促销活动方案
1、网店装修
一个好的淘宝促销活动方案就应该从店铺的装修开始。装修促销活时最重要的就是整体要突出节日的气氛，促销区、店招等可以适当的加入节日元素，这里侧重质，不追求量!要注意颜色、促销模块都要整体协调，要给顾客种清目明了的感觉。用最好的网店装修吸引顾客才是首选。
2、选好主打商品
我们在促销时你可以全店免邮或者半价折扣之类，但是做这些淘宝促销活动方案前你怎么都要拿出几款你有信心的宝贝来做主打宝贝，像特价、秒杀。等等促销活动。我们都知道选款肯定是首选重要的。因为光是你有信心也不行的，客户需要的才是最好的。我们要多观察，集用户所需求的。看看排行榜你对应行业哪些宝贝接受程度最好。再结合自身条件来确定。这样来选择好主打宝贝。
3、宝贝标题和图片
宝贝标题和图片这个是目前C店跟B店相比，算是有点优势了。我们知道现在B店的宝贝标题是不可以设置促销词的。可想而知如果在五一节日的话，搜索什么类型的词大大增加那就是五一促销、五一特价等这些词，你怀疑的话可以在五一那几天查看数据。图片上也美化成让客户看到就知道你在做促销，具体可以看看首页宝贝图片的那些手法。
4、宝贝描述
宝贝描述我们在网店学院里以前也提到过很多。说到底它最重要的一点是如何做好关联营销。你好不容易把客户带进店里，就应该让客户知道你还有哪些促销活动，让客户感到实惠。而且不是客户一进来发现不合心意就关掉页面。我们在做关联销售时可以在宝贝描述的最上面、中间、下方。选取几处来强调你店铺宝贝的优惠价值性。当然，内容可以一样，但表达方式最好可以不同。
PS:购买买就送、搭配套餐就是典型代表。
5、促销手段
毫无疑问有好的促销手段才能提供我们更好的发展空间。大家要根据自己店铺利润、行业来确定。你不要一个单纯的特价，包邮。这样会显得毫无特色，因为这些很多店铺平常都在做。
下面给大家分享些促销手段作为参考：
(1)打折促销
打折促销是最常见、最普通的一种网络促销手段，但这种淘宝促销活动方案需要有价格优势和比较好的进货渠道，常用的打折促销方式主要有以下几种：
a.限期折—节假日、元旦、春节促销等;
b.限量折—达到某个要求的时候，限制名额促销，如前100名免运费，或前50名抽大奖等待;
c.会员打折— 某些网店为了吸引更多的回头客，都会采用会员打折制度。(会员制度是淘宝自带功能，会员折扣可以在交易中自动打折)如累计消费500元，为普通会员，享受全部商品9.8折;累计消费1000元，升级为高级会员，享受所有商品8.8折;累计消费20xx元，成为vip会员享受8折优惠。
(2)商品绑定
商品绑定主要是指在不提高，或稍微增加价格的前提下，提高产品或服务的附加值，让消费者感到物有所值。由于网上直接价格折扣会让顾客产生降低了商品品质的怀疑，利用商品附加值的促销方式会更轻易获得顾客的信任。商品绑定的方式主要有如下几种：
a.买A 送B 如买一个学生书包，送一个学生铅笔盒;
b.买A搭配B减价： 如买一袋大米加一袋黑米立减80元;
c.买M个送N个：如买1000根铅笔送50根;
d.买A加N元换购B:如买580元的棉衣，加20元即可换购80元一副的棉手套。
(3)包运费
包运费是目前淘宝网上使用较多的一种促销手段，一般都是满多少件或满多少元包指定的区域快递，如购满两件包江浙沪快递，购买300元包全国快递等。
(4)网上抽奖促销
抽奖促销是很多网店都乐意采用的一种促销方式。抽奖促销是以一个人或数人获得超出参加活动成本的奖品为手段进行商品或服务的促销，网上抽奖活动主要附加于调查、产品促销、扩大用户群、庆典和推广某项活动等。消费者或访问者通过填写问卷、注册、购买产品或参加网上活动等方式获得抽奖机会。但是进行网上抽奖促销抽奖活动应注意以下几点：
a.奖品要有诱惑力：可考虑大额超值的产品吸引消费者参与;
b.活动参加方式要简单化：网上抽奖活动要策划的有趣味，不易太过复杂，难度太高，这样很难吸引访客;
c.抽奖结果要公平公正：由于网络的虚拟性和参与者的广泛性，对抽奖结果的真实性要有一定的保证，及时请公证人员进行全程公正，并及时通过E-mail、公告等形式向参与者报告活动进度和结果。
(5)赠送红包
赠送红包一般新手采用的比较多，这种促销方式借助于支付宝的功能，它需要在支付宝账户中冻结一部分资金，作为红包资金送给顾客。
例如：卖家要发送5元的红包给10个顾客，那其账户中的50元现金将被冻结，收到红包的顾客会有5类似抵用券的红包，但这5元只能在卖家的店铺中使用，而且也是有期限的。
第四篇：店铺促销活动方案
一、新年惊喜换购价
购物满2元，加8元可换购价值18元的商品；
购物满元，加8元可换购价值88元的商品
（换购商品可为一些实用性商品，如茶杯、电饭煲、电吹风等）
操作说明：
凭购物小票到服务台一侧换购商品，并在小票上盖章以示无效，如某商品已换购完，可用同价值商品替换。
二、噼里啪啦迎新年
在商场内购物满2元，可扎破气球一个，在气球内藏有奖券。
满4元扎两个，以此类推，单张小票限扎1个。
奖券设置：
（奖券为即刮即开型，1%中奖，奖品可以为实物商品或消费券）
一等奖：在奖券上标有5个大象，2名，奖品为价值元的礼品或消费券；
二等奖：4个大象，5名，奖品价值为5元；
三等奖：3个大象，1名，奖品价值2元；
四等奖：2个大象，2名，奖品价值5元；
五等奖：1个大象，奖品为价值1元。
操作说明：
可以在商场内圈定一个区域，在里面摆放各种颜色的气球，顾客凭购物小票进内扎气球。
三、购物送马克杯感受时刻温馨
当将图象印在t恤上已经变得不再新鲜时，随着流行时尚的不断变化，人们开始流行将自己喜欢的图象和自己的照片或亲友的照片印在陶瓷杯上，又称马克杯，天天相伴，时时都能感受那份怡然自得或者是那份流淌在心底的温馨。活动目标顾客群体：重点针对年轻情侣或三口之家，将恋人的照片或家人的相片印在杯子上，可以让自己所喜欢的人时刻陪伴在身边。
购物满3元，即可赠送一个马克杯，顾客可以选择将自己喜欢的图片或恋人的相片或亲人的相片印在马克杯上，每个马克杯成本在5元左右。立拍立显，立等可取，体现个性魅力，可作为自己的专用杯，也是年轻人相互馈赠的礼品。
设备可以租用专业个性彩印店的设备，或与专业个性彩印店联合举办此活动。
四、一谏值千金我们倾听您的心声
在旧的一年将逝去、新的一年将来临际，听听顾客的意见，是十分有必要的，有助于商场对过去一年进行更好的总结和反思，也有助于商场在新的一年里明确如何更好的提升完善自己。同时，此举也会让顾客感受到的真诚。
选择周末两天，李总、谢总亲自坐堂，倾听顾客的意见和建议，凡提建议的顾客均赠送一份精美礼物（价值5—2元，如台历、小型工艺品或印有的实用商品等），而那些提出了好建议的顾客，可以通过事后筛选，给予1元的奖励，并予次日张榜公布。如果感觉建议特别好，也可以当场拍板给予1元奖励。对于那些提出了好意见和建议的顾客，商场还可以聘为兼职监督员。
第五篇：商铺营销方案
商铺营销方案
目录
一 二 三 四 五 永兴街及铁北路本案附近商业现状本案基本情况 SWOT 分析 营销策略与价格定位 宣传方式及推广战术
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第一部分 永兴街及铁北路本案附近商业现状
永兴街是永城市东城区主干道之一，其中段商业起步较早且发展成熟，
已形成中高端消费市场。铁北路市场是以家居建材终端消费为主。
就本案地理区域位置，商业大体可分三部分 ：
2014.4.20 沿永兴街两侧商铺店面 ：如伊祖公馆、干锅鸭头、小肥羊、华星投资、鑫通投资、各大银行、服装品牌、烟酒专卖为主。是永城市最早成型的且成熟的商 业区、规模大、店面多、品牌有很强的知名度，消费人群基数大，是永城市的密 集型消费区。本区域房租可分三个路段：文化路至中原路段， 1.5-2 万间/年；中 原路至百花路段， 3.5-5 万间/年；百花路至芒山路段， 1.5-3 万间/年。
2014.4.21 沿铁北路两侧商铺店面 ：如京酒专卖、王力门、冠珠陶瓷、三棵树漆、小超市为主， 消费方向单一， 有很强的针对性且消费市场有弹性。 本区域房租可分 两个路段：文化路至中原路段， 1-2 万间/年；中原路至芒山路段 2-4 万间/年。
第二部分 项目基本情况
本案基本信息 ：
本案处于文化路东、东环路西，南临街永兴商业街。建筑面积约 90000 ㎡， 商铺约 15000㎡，约 700 户，以每户 3-5 人居住计算， 小区总居住人口 2100-3500 人。我项目在文化路和东环之间，是东城区的东部发展重点。古有紫气东来、朝 阳而居且周围配套设施齐全，学校、银行、医院、广场等基础设施一应俱全。
项目商铺根据区域可分两类 ：
1.沿永兴路即五小正对面 ：2 号楼 4 间约 605 ㎡ ；3 号楼 6 间约 870 ㎡；4 号楼 2 间约 295 ㎡。
2.沿即三中对面 ：5 号楼 3 间约 560 ㎡；6 号楼 12 间约 2200 ㎡；7 号楼 6 间 约 1050 ㎡。（以上面积数据请以实地测量为准）
户型设计大都以长条形为主，开间小、进深较大，展示效果一般。
商业未来运营业态分析 ：
我项目东有贰号园西有怡和嘉园等中小型社区住宅是人们生活的主要集 聚地，社区商业应以满足居民的个性化、多元化需求为目的， 建立健全消费模式
的多样化。社区商业业态可分两类： 1.是为了满足居民的日常生活需求而建立的 基础性配套商业业态，如小餐饮店、药店、便利店、干洗店、美容美发等等。 2.是为了满足居民的多层次多元化的物质和精神反面的中高档次的商业业态， 如茶 楼、高档酒楼、健身房等等。
社区的商业业态和行业还应和项目周边现状及本案商业规划相结合，既能满 足居民的生活现状，又与周边相关设施相配合，并做到新建商业业态的超前性
。
第三部分 商铺 SWOT 分析
优势
1) 本项目区域周边社区较多，人口居住密度大、人口基数大。方圆 80 米内现
有幼儿园一座、规划中的幼儿园一座；南有 5 小，北有 3 中和实验中学总校 区。为商业发展提供了人口支撑。
2) 周边现有的商业项目较少，如怡合嘉园已停工、东方华府已饱和。 3) 商铺面积的多样化，可供不同投资者或商家的选择。 4) 基础配套相对建设的较完善， 交通便利， 东有沿河公园、西有市政花园广场 。
2014.4.23 劣势
1） 本案位置偏东，区域覆盖面积小。附近居民收入水平有限，不利于高端消 费市场发展。
2） 从商铺户型上看，小开间、大进深的格局，商铺门头展示效果不佳。
3） 5、6、7 号楼临偏街，客流量较小，且对面是 3 中和实验中学，直接制约了 某些高端消费行业的入驻，难以形成商业氛围。
4） 作为社区底层商铺，主要功能是为了满足社区居民的日常生活，经营成本 小面积小。我项目大部分商铺面积多在 125--170 ㎡，还有部分 220 ㎡以上的， 从而导致总价较高，提高了营销难度。 2014.4.24 机会
1） 2014 我市正式成为省直管市，为达到直管市和地区级市的人口标准，未来 政策会倾向于城市人口的提高和配套设施的建设。
2） 我项目附近学校较多，随着求学者的增多和人口基数的不断增加，消费市 场前景亦是广阔。
3） 国家对住宅的宏观调控，必然导致部分资金流入商业地产。 4） 东城区部分人口为原拆迁人口，其投资力度较大 。
2014.4.25 威胁
1） 日前房产市场的不稳定性，多是持币观望者。
2） 我项目北建设路有专业性的家具建材广场和娱乐饮食广场； 类似的商业楼盘 附近有怡和嘉园、人大小区、贰号园等 。
3） 我项目东南侧有李集市场，其主要功能是满居民日常生活需要。 2014.4.22
第四部分 销售策略与价格定位
整体策略 ：平价入市 以稳求售 力争短快回笼资金 销售阶段 ：
筹备期（ 15天），确定销售人员、说辞、价格、设计、广告内容及投放时间。 预热期（30 天）：外派销售人员、广告分布新老城区、销售部记录来访客户及其 意向和收取定金。
销售期（1-2 天）：通知意向客户参加预售活动 （具体方案和时间视前期累积客户 数量而定），正式开盘。
强销期：剩余商铺以有效销售方式销售 。
价格定位：价格有待商榷，另附！
第五部分 营销方式及推广战术
商业地产一般营销方式 ：整体出售、零散销售、自由出租、返租销售 。根 据本案特点及整体营销策略， 建议采取零散销售和返租销售。 另有特殊情况可特 别考虑。
客户定位 ：根据客户的内在（年龄、实力、知识、偏好等）和外在（参与 开发的品牌、项目本身的特点、其他的唯一性等）因素，可以把客户初步定为： 1）购买本项目住宅的老客户即业主； 2）附近的拆迁户或居民； 3）市区内的商 铺经营者；4） 城区有私家车位的车主 （距本案相对位置偏远的车主或影响其购 买意向）；
推广战术 ：
① 策划 为提高我项目知名度和影响力， 在秉承我项目住宅区营销策略的 前提下，确定商铺宣传设计（ logo、DM 单、折页、主题定为、VI 设计等）。
② 销售 为保证营销策略的有效有序实施，依据实际销售状况，实行项 目负责人第一责任制为主， 代理商销售主管级置业顾问为辅， 统一策划、统一销 售、统一管理、统一目标。
宣传广告
宣传时间有 4 月 22 日至 6 月 8 日为第一阶段，6 月 8 日至商铺销售 90%时为 第二阶段。
持续性主打宣传方式：
a.大型户外 （一高南门天桥、老城南关汽车站路口 T 型塔等）。 b.小型街边路标牌。
c.DM 报纸派发（每期约 120000 份，有大和信息派发，可监督） 。
d.DM 宣传单派发（有我公司自行组织人员派发， 可选点选时有目的性的派发） 。 e.视频宣传车进行新老城大小街道，可定位 3 至 5 天流动宣传（视频宣传视觉
感强有立体感，让客户有直观的旺铺印象） 。 f.老客户回访 (回访登记一定要详细） 。
第六篇：商铺营销策划方案
2020年4月19日
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商铺营销策划方案
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目 录
一、项目基本概况 市场分析
二、项目的SWOT分析 （一）优势点 （二）局限性 （三）威胁点 （四）机会点 三、商业模式分析： (一) 综合性商业模式 （二）主题性商业模式 （三）专业性商业模式 四、项目整体定位 （一）项目的经营业态定位 （二）价格定位 （三）客户定位 五、营销推广 （一）推广主题 (二) 项目形象包 （三）总体宣传策略 （四）销售策略
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城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略 一、项目基本概况
城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，当前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺当前基本上空置。 二、项目的SWOT分析
虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺当前处于滞销状态。因此我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。 （一）优势点（S）：
1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处； 2、项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好； 3、本项目当前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险；
4、商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；
5、项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势； ◆发挥优势：
A、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的
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2020年4月19日
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便利；
B、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机；
C、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（W）
1、项目所处地段当前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；
2、本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足；
3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响；
4、项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明； 5、项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广； ◆解决方法：
（1） 重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户； （2） 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；
（3） 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； （4） 设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市； （三）机会点（O）
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1、区位优势的发挥，辐射周边地区；
2、随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售；
3、中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好； （四）威胁点（T）
1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力；
2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争； 三、商业模式分析：
就当前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。 （一）综合性商业模式
这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，能够满足任一层次消费者的任一生活需求，而且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。可是，实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。
究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个
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性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。不但仅是因为不愿意，而是因为以当前的商业品种、品牌发展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间，都失去了一部分客户的青睐，从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。时至今日，电子通讯、家电家私、大众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来，各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩，特别是自去年下半年开始，深圳各大有名望的商场，均只有食品超市依然维持人销两旺的局面，其余品种的同比额度全面下降。面对这样一种形势，大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度，采取了圈地扩张、活动造势的手法，力求站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。而中、小型的综合商场虽然明知危机在即，但由于实力的原因，在当前除了苦苦支撑之外，也无其它应变之法。
这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。
（二）主题性商业模式
主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定
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范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。 这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足她们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。
但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。而且这种商业模式要求： ⑴ 规模化，主题经营独占面积庞大，与本项目规模不匹配； ⑵ 规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。
⑶ 租金低廉，主题商场一般以较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对投资者说是最不愿意看到的情况，于本项目销售也不利。
因此，这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺。 （三）专业性商业模式
这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，特别是个性化、异质化的心理诉求。如深圳有名的中电信息时代广场，就是借电子科技、通讯产品的市场风云之势，在华强北这个大的商圈背景下站稳了脚跟；再比如顺电家居广场，以家电市场为主要平台，全
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力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其它商场的怀抱。
这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。因此，对于当前龙岗蓬勃发展的房地产，它必将带动其它相关行业的蓬勃发展，如建材业、装饰材料业等的发展。因此，对于城龙花园的商铺，发展装饰材料专业性商业模式较为可行。 四、项目整体定位
（一）项目的经营业态定位——装饰材料专业商业模式 基于上面对本项目的SWOT分析及各种商业模式的分析，并结合我司对该片区的调查分析，同时综合我司在该片区及以往的操盘经验，我司建议对该项目重新进行市场定位，确定商铺的经营主题，明确商铺的经营方向，从而带动商铺的销售。
本项目位于龙岗中心城，龙城大道与龙福路交汇处，从地理位置这一角度来看，当前地段繁华程度不够，项目裙楼商铺规模不够大，结合商铺成功运作模式的分析，我司建议将本项目裙楼商场定位为装饰材料一条街。
A、标榜龙岗中心城首个专业装饰材料一条街，为该区域树立起第一面旗帜。 B、这样定位的优势
a.为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，能够减少与直接竞争对手（如碧湖花园商铺、碧湖康馨
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居商铺）的接触面。当前，无论是碧湖康馨居、碧湖花园的群楼商铺，还是紫薇花园的群楼商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破口，且当前空置量较大，如果本项目的群楼商铺雷同于周边其它项目，必将增加市场的压力，加剧市场竞争。在这方面，本项目明显处于不利地位；
b.有深厚的市场容量：我们的这个定位就当前情况，龙岗的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展，而且本项目周边在建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对装饰材料的需求量较大； c.当前在该区域专业的装饰材料街（城）较少，有着很大的发展空间；
d.项目周边虽人气不旺，但交通条件较为理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展装饰材料业的硬件需要；
e.良好的市场操作性：我们的这一定位，是基于详细的市场市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。 （二）价格定位
房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。
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根据调查区域内商业物业的租金情况，该区域商业物业的租金水平一般在25-90元/M2月之间，经过对本地段的商业分析，本地段街铺的平均租金为60元/M2。
a、确定年收益：60元/M2月×1 M2×12=720元；
b、确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为8% c、使用年限：70年 d、收益价格确定 运用公式： V ＝a/r×[1-1/(1+r)n] 式中V：房地产的价格 a：房地产年纯收益 r：还原利率
n：未来可取得收益的年限
可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为8000元/M2 从上面的价格分析，并结合当前的市场状况，我司建议城龙花园群楼的商铺均价在8000—8200元/M2。 （三）客户定位
购买本项目商铺的客户主要有以下几类： (1) 本区域的商铺投资者或装饰材料经营者；
(2) 看好本区域装饰材料业发展前景的其它投资者或经营者；
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(3) 经营知名装饰材料品牌的加盟者或连锁店； (4) 一些为设立办事处的装饰公司； 接城龙花园裙楼商铺营销策划案1 五、营销推广策略 （一）推广主题
基于以上的分析及本项目的定位，并结合当前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行： 1、宣传本项目裙楼商铺为龙城专业建筑装饰材料一条街，突出其市场的发展前景及投资价值；
2、宣传该区域房地产的蓬勃发展，必将带动装饰业与装饰材料业的长足发展，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力； 3、交通便捷：本项目位于龙城大道与龙福路交汇处，交通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，对发展装饰材料业极具潜力；
4、由于本商铺层较高，并设有夹层，可集商铺、仓储、家居为一体，因此，在宣传时可突出“卖一层送一层”的优势。
(二) 项目形象包装 1、主题广告主导语：
项目当前无主题广告主导语，广告诉求不明显，我司建议以“城龙花园专业装饰材料一条街”为主题，进行广告诉求； 2、项目导视系统
当前项目的导视系统表现手法不理想，未能将本项目的形象及主
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题表现出来，反而产生负面影响，建议在面向龙城大道的裙楼上悬挂条幅，并在深惠公路与龙城大道等客流量多的地方设导视牌； 3、现场包装 1） 条幅：
当前项目现场的条幅广告几乎没有，无法引起客户的关注。实际上条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议条幅广告重点在深惠公路与龙城大道交汇处及项目群楼楼体上，挂出“城龙花园专业装饰材料一条街隆重发售”、“城龙花园专业装饰材料一条街优惠招租”及租售热线等内容的条幅， 2） 道旗：
为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我司建议在深惠公路与龙城大道上布设道旗，道旗内容以发布城龙花园裙楼装饰材料一条街租售的信息为主，如“龙城装饰材料街——城龙花园裙楼商铺” “城龙铺王，一铺富三代”、“城龙装饰材料街，商家投资的潜力股”“城龙花园商铺，低风险高回报”等等。
（三） 总体宣传策略 根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我司在控制广告宣传费用的同时，将采用有针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销的效果，具体计划如下：
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1）“造势”策略
针对本项目当前的销售状况，为渲染市场气氛，我司建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如龙岗报、龙岗有线电视台等，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目裙楼商铺巨大的升值潜力，以令市场更加注目该物业，加强客户的投资信心。 2) 常规宣传策略
广告宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传，属最有效的宣传方式，但由于电视广告的成本较高，而本项目裙楼商铺的规模不大，又属于尾盘期，因而我司建议不在电视上进行广告宣传，主要进行必要的报纸广告与软性文章炒作，从而紧密配合销售策略采用，令常规宣传效果发挥至最大并控制广告费的投入量。广告宣传安排如下： 报纸广告：
主要以当地的龙岗报为主，逢周二或周五软硬广告结合，主要为10×15或15×20的版面作广告（这样费用不大，可集中在一个阶段连续进行），诉求项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费不大，却能达到我们的预期效果。 软性文章：
报纸软性文章目标性较强，因此我司在接手城龙花园裙楼商铺的销售工作后，将在龙岗报、深圳晚报有针对性的发表软性广告，
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内容同样诉求城龙花园的地理位置及专业装饰材料街的发展前景。 宣传单张：
（1） 由于宣传单张的制作成本只需几毛钱，适合广范的大量派发，而且，本项目当前的单张在内容、色彩上不具有较强的视觉冲击力，因此，我司建议重新制作本项目商铺的销售宣传单张，制作要求能体现本项目的优越的地理位置、项目的定位及专业装饰材料街的经营发展前景，同时附上商铺的投资分析案例， 如：以业主投资某一商铺为例
售价：8000元/ M2 面积：29.75 M2 总价：8000×29.75=238000元 首期5成：238000×50%=11900元 贷款：238000×50%=11900元
期月供款：11900×0.(月供系数)=1296.2元/月
按当前该阶段租金保守估计为：60元/ M2 ，因此月出租可获得收益为：
29.75×60=1785元/月 结论:月租金>月供款
单张建议板开数可选择8K或16K双面制作数量1000份。 四）销售策略
1）“以租金代首期”销售策略
这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售
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策略，租用本项目商铺的客户在一年或两年内决定购买的，采用已缴付的一定期限内的租金可作为购买单位的首期款，刺激租户的消费心理，促使她们由租客变业主，消化一部分面积。 2）推出“首期两成，三成免息分期付款”促销方案
为降低置业门槛，建议在付款方式上，提供十年，五成按揭；而且在宣传上，推出“首期两成”促销方案，其余三成在两年（或一年）内免息分期付清，降低业主置业门槛，引起大量消费者的关注，从而达到促销的目的； 3）推出品牌商家进驻优惠策略
品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心，从而有力地促进销售，因此，我司建议，对于有意进驻的品牌装饰材料商及装饰公司设立办事处，在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的发售与招租； 4）“客户领袖”奖励计划
针对当前裙楼商铺人气不足，为达到带动人气，我司建议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，发展商将按所规定的标准奖励予领袖客户，如按其所购买的商铺以2%的优惠价奖励.5）低开高走，分期销售
以低价入市，利用羊群心理制造抢购热销的气氛；然后视市场反应，逐步提高售价，迫使客户迅速作出选择的决定；
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6)针对目标客户采用DM策略
对于一些目标客户，我司将经过直邮（DM）或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，争取她们成为城龙花园裙楼商铺的业主或租户
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