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第一篇：房地产营销策划方案
一、全员营销的目的和意义
全员营销是推动我公司营销工作的重要手段，在公司内部推动全员营销其目的是通过此种形式充分发挥和调动全体员工的积极性，取得更好的经济效益，倡导员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的工作氛围。
二、实施办法
1、方案采取采取“全员营销、多销多得”的办法。员工需不影响正常的本职工作。
2、适用范围：凡是通过自公司总经理以下员工在公司所开发的房地产项目购买住宅或商铺的，均适用本方案。（销售部不参与此方案）
三、销售流程
① 员工负责提供客户所购物业涉及的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。
② 员工负责督促客户按照规定按时支付房款（订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等）。
③ 员工负责带领客户到财务部缴纳现金或办理转帐手续，个人不得经手现金。
④ 合同填写由财务部售楼管理员、经办员工协同客户共同完成。售楼管理员负责对所签订合同进行立卷存档、保管。
⑤ 如需按揭贷款的客户，由售楼管理员协助其完成贷款手续。
⑥ 经办员工需与客户作好沟通，向其阐释国家有关政策规定及我公司的临时性规定。
⑦ 以上工作完成，视为该项销售工作完毕。
四、业绩提成
1、按照公司规定，对不同楼号、不同形式的物业（商铺、住宅）制定出不同的销售提成比率。
住宅：提成比率为0.8％，商铺提成比率为0.5％。
业绩提成＝合同总房价×比率
2、销售工作完毕，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。
第二篇：房地产营销方案
一、在策划文本中没有广告策划小组的名单。提供小组名单是向广告主显示广告策划运行的正规化程度和对策划结果负责的态度。因此，小组名单对一份策划书是十分重要的。
二、它没有前言，没有概述广告策划的目的、进行过程、用的主要方法、策划书的主要内容，以使广告客户对广告策划书有大致的了解。这使得客户在看策划书之前对策书的了解没有一个轮廓。
三、这份策划书有些要点在分析时，分析得不够充分。例如，竞争对手资料分析，一个房地产商的竞争对手不仅仅只有两个，更何况是在中国经济最发达的城市―上海，这样的分析是缺乏说服力的。同时在分析自身的优劣势时，不够详细。一个这么大的项目，优劣不可能只有三四个，真是这样这个项目的未来一定不理想。
四、一份完整的策划书应有一张封面，才能体现出策划者的严谨性。
第三篇：房地产营销策划书
由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。
一、未来发展趋势
一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源。
二、房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。
二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异
差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销
一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。
总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理;交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
第四篇：房地产营销方案
网络营销已随着网络的普及而逐渐被越来越多的房地产企业所关注，但是在网络营销策划中成功的房地产企业不是很多，网络营销与传统营销是相似的“事无预不立”成功与失败的关键因素在于营销策划。下面与大家分享一下房地产网络营销策划的关键因素。
一、网络营销的正确认识
网络营销的成功案例非常多，在做网络营销策划的时候不要只是看到网络营销的成功的案例要将眼睛盯着企业自身的情况，不是有一个好的想法就可以成功，要将整个营销策划考虑到细节，在这点上网络营销和传统营销是相同的。但是网络营销有有区别于传统营销，只有正确的认识了网络营销才会将网络营销运营到极致。
二、专业的网络营销团队
“工欲善其事必先利其器”找对正确的人是成功的一半。通常在网络营销团队建设上普遍有着两种极端：一是抱试试看心态的企业，临时找来两三个人，甚至某一个人就开始了网络营销，并且这些人还不一定是专职做这个事，可能是从原来销售部门找了几个经常会上网的，兼着做网络营销。在分工上也没有什么区分，放任员工想怎么干就怎么干，也没有相应的权责。在团队的管理上，还必须要做到分工合理，相应的职责要明确到每一个人，检查起来才有据可查，责任才能落实到每个人头上，相应的计划才能执行下去。
三、有效的营销方案制定
根据企业营销战略制定出来的网络营销方案是企业开展网络营销的灵魂，如果缺少切实可行的网络营销方案，不管再怎么努力，终将会是徒劳无益。
对于网络营销目标的制定，很多企业都满不在意，要么觉得能做多少算多少，要么觉得越大越好。要知道这种想法直接导致的是网络营销的工作无法检查，因为没有一个标准，谁也不需要为此负任何责任，在这种情况下，要想成功刘禹含相信是不太可能的。
四、营销方案的有效执行
在网络营销策划方案制定好之后就是对方案的执行，在完美的方案不执行也之后是一个方案，做网络营销策划同样需要成本，需要考虑投资回报率，及时高效的方案执行才会降低成本，要明白免费的营销方式不只有你想的到，付费的就要精于预算，在将免费的营销方式完成之后要有效的控制付费的推广，不是所有的访问都会创造价值。执行力在一定程度上营销着网络营销的成本。
在成都这个城市，越来越多的房地产网络营销企业开始借助网络来传播自己的企业形象，建立企业品牌。做网络策划的企业也很多，但是比较出名的就是同恒互动了，也有好多项目案例，至少目前同恒互动文化传播有限公司作为一家专业的网络策划服务公司，其不光擅长微博营销、危机监测及处理、媒体关系管理，同时也十分擅长网络热点策划、新闻推广等各种网络互动营销手段。同恒互动文化传播有限公司拥有来自全国各地的专业人才，组成了业内口碑良好的专业团队。
所以说不是说完成以上几点网络营销策划就会成功，但是不考虑以上因素网络营销是不会成功的，一个好的策划要考虑的因素会很多，有了好的方案并将营销做到细节才是重要的。
第五篇：房地产营销策划方案
一、项目分析
天第公寓(后来在市场的推广名被定义为"星期五公社")，项目位于上海浦东金桥地区，社区仅仅2幢24F的高层，由浦房开发建造到10层就因资金短缺问题搁置。
上海浦东金桥地区的住宅多以80年代末由于当时市政动迁原因建造的多层动迁安置住宅为主，虽然生活配套设施已日趋成熟，但由于区内人口密集，新兴住宅需求量激增，因而本案周边正在新建大批新兴住宅。
但相较别的竞争个案，本案在地理位置是不占优势的，离区域繁华中心又远，从小环境来讲还是很偏僻，周边配套还是很短缺的，加之本案的房型较老、规模较小、竞争压力大……在面对众多竞争对手的情况下，要把这个几年前遗留下的烂尾楼――"天第公寓"推向市场无疑是在打一场艰难的突围战。如何使产品在竞争对手中脱颖而出成了当务之急。
1.市场情况
大环境让人欣慰，产品得过烂尾炎，遭遇"十面埋伏"。
从市场的眼光来分析，其较为有利的是，本案位置属于金桥、金杨新村的延伸段。东面、北面、西面即是金桥进出口加工区、外高桥加工区及陆家嘴金融贸易区，处在三大高能力消费区之中，有充足的客源基础。金桥新村作为浦东广大市民极为熟悉老式公房区域，其存在已有十几年的历史，在商业配套设施方面已相当完善，足可以满足本区域居民的一般生活需求。
对于本案来讲，虽不及区域其他同质个案便利，但步行10分钟左右，即可共享金桥的配套设施，而本案周边，目前上市销售的个案，也会增加一定量体的商业用房，另外，杨高北路、巨峰路即将兴建"易初莲花"大型超市，使本案住户生活更为便利。而杨高北路、浦兴路两条交通主干道近在咫尺，众多公交路线和即将兴建的轻轨(L4线)使本区域的交通出入畅通无阻。
然而，本项目是烂尾房改造，所在这区域停工多年，在周边居民心中有一定的负面影响。本案房型也是比太太还老的一梯八户式的蝶型建筑，有些户型在通风采光上会受到影响。这两栋24F高层建筑容积率较高，得房率较低，物业管理费较高，社区规模又小的可怜，再加上底下紧靠杨高北路的局部楼层会受到一定的噪音影响。这些都导致了购房者心理认同上的障碍。
而且金桥区域住宅需求量的增加又使众多房产公司瞄准了这块风水宝地。20XX年，周边市场供应量2500个住宅单元，共计25万平方米左右，整个市场销售率在50%出头(受"上海故事"量体拉动比较严重)，有效供应量在12万平方米左右。本案推案时周边市场上供应量将近8万平米。
综上所述，本案的大环境还是良好的，但项目自身却有较多先天不足之处，且周边竞争个案源源推出，都为本案的销售带来了一定程度上的抗性。
2.客源情况
本地的、外地的、老年人、青年人一个不能少。
针对本区域当时情形考虑，本案的客源主要由3大部分为主：
①周边居民
金桥新村以及其他新村居民人口的扩张、居住环境的改善，但又受经济支付能力的限制，对所购房子的的总价极其看重，本案的出现，对这部分客源将是极大的冲击。这部分客源也是本案最初冲击销售率的得支撑。
②市政拆迁户
上海整个城市的大规模改造，必能吸引大量的拆迁户入场。
③外来工作者
上海作为人才高地，已成为中国人理想的"就业创业基地"，而本区域的发展潜力，对这批客源将有极大的吸引力。
二、策划思路
关键问题是：怎样才能做大众情人呢?
无可辩驳，"天第公寓"的缺陷是显而易见的，烂尾房、房型老、规模小、配套少，和周边众多新兴多层建筑相比较，它根本是一个普通的不能再普通的房产项目。不过幸好，"天第公寓"还是有值得叫人安慰的优势的。良好的金桥大环境给了它有力地支撑，交通便捷无疑也是一大吸引力。从产品本身来看，亮丽的建筑立面、独一无二的钢结构大堂、面面俱到的会所以及我倡议的寻找区域面积空白，将面积放到最经济最实惠的低总价的策略，都是和周边项目有得一拼的。
但是本案和其他个案一个最明显的区别就是本案的客源层次分布广泛。不同性别、不同年龄、不同行业、不同地区甚至是不同买房目的客源都是本项目力求争取的对象。
诉求客源的广泛造成了诉求中心点的不确定性，使得做策划时无法做到有的放矢，这是房产策划的一个致命点，客源模糊。怎样才能使"天第公寓"成为人见人爱的"大众情人"呢?做 "大众情人"是要冒风险的，但是只要解决了这个问题，"天第公寓"在周边的产品中就是独特的，有个性的，这就是USP策略的运用。
怎样使产品成为"大众情人"呢?构想这个问题时，我还是从产品本身开始着手。既然要使本案与竞争产品形成一定距离上的差异，那么必然要设法找到本产品本身与众不同的亮点。
除了在本案上专案组建议在原先烂尾的产品格局上，利用周边个案的面积、功能和格局的空白，采用新的切割方法将产品进行了新的面积分割和更合理的功能划分，并且在建筑的外立面上一改烂尾楼过去的老式传统手法，变得更为亮丽和新颖、现代，从而也就让本案产品相较周边竞争个案有相当的面积和总价优势，也在新颖的外立面上给客户一个全新的楼宇概念外，弘扬产品优点是毋庸置疑的，关键在于怎样去规避产品的缺点。《道德经》曰：祸兮福所倚,福兮祸所伏。同理，缺陷往往也可转为为优势。关键在于，怎样合理利用缺陷使之成为优势。
想要成为"大众情人"，除了产品的新鲜性，还需要在生活理念上从情感上真正感动消费者，了解他们最渴望的生活状态，触及他们内心深处最柔软的地方。那么，现在的都市人最喜欢什么样的生活，内心深处又最渴望什么样的生活呢?于是就有了下面一段概念的提炼：
"星期五公社"策划构想：后集体生活的概念由来。
记得大学时代，一个同学是第一个到校外租房子，因为他觉得受不了男生宿舍的嘈杂混乱，可是最近碰到他，是在一个人群很多的俱乐部里碰到他，他说我受不了办公楼里那种气氛，我现在特别怀念大学时代，有那么多同学那么多朋友，不像现在的.环境，办公室简直就是伏契克写的《绞刑架下的报告》，走过去是七步，走过来是七步，我突然发觉自己是喜欢和向往集体生活的。
星期五公社行销由来……
70年代，公社年代。
80年代，开放年代。
90年代，自我年代。
00年代，个性年代。
今天，个性群体共存的矛盾年代!
现在的都市，俱乐部如鲜花，我们殷勤如蜜蜂，为什么呢?因为我们渴望一个集体，就像我们曾经特别渴望一个私人空间一样。
我发现诸如俱乐不是这样一种地方，在这里大家相聚在一起，没有人追究你的过去，没有人关心你的未来，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依据个人的品位兴趣，在这里可以重温久违了的集体生活。
所以，我愿意把它衍生为一种社区生活，而且称之为"后集体生活"，因为这样的集体是自发自愿形成的，不像大学时代或是公社年代的集体，多少带点不可抗拒的色彩，喜欢这种后集体生活的人，不要误以为他们不喜欢独处，其实他们更喜欢强调生活的自我。他们是都市非主流中的非主流，他们喜欢集体，喜欢朝九晚五后聚到一块，因为他们希望在这个后集体空间能找到他们的同类，有相似的品位，有相似的生活体验，有相似的生活观价值观世界观，然后他们可以享受到后集体生活的愉快。
在这种后集体生活中，他们容易忘掉日常办公室里的琐碎，人际交往的复杂，他们可以任性地在这个空间尽情享受生活带给他们的快乐，唱唱怀旧的歌曲，叙叙工作的酸甜苦辣和人生的目前与长远。当新的太阳升起，他们挥挥衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集体生活对他们来说，就像星期五的感觉，能让人想起善待自己的生活，对于他们而言，家就是能让人可以忘掉工作或是人际压力的地方，是可以快乐的、幸福的、轻松的、生活的地方。
这个地方对于一个在外打拼甚感朋友太少，刚结婚青年在付款条件压力少，办公室里小资白领品位相似的，更或是从知青年代走过来的人……是一种渴望，一种期待，一种这个时代轻松的怀旧，也是依依不舍的告别，告别永远过去的学生时代知青年代公社年代，那充满理想主义充满怀念情愫和浪漫情怀的时光。
所以我将星期五赋以"生活"的概念，公社赋以"当代后集体"概念。
所以我把这种后集体生活的地方就叫，"星期五公社"。
注："星期五公社"是"天第公寓"的推广名。
就这样，一座城市新型的后集体生活宅邸诞生了。这个崭新的概念被我用一句很感性的语句表达了出来，"金桥有个很生活的后集体，我们叫她"星期五公社"。这样一句温馨、幸福、甜蜜、轻松而又阳光的话无疑对任何人都具有神秘感和吸引力。
所谓万事开头难，既然策划上的难点被突破了，接下来的事自然就好办了。
三、销售策略
以迅雷之势推销"大众情人"。
在众多周边产品的强力围攻下，我认为本产品的价格应该与周边产品拉开一定距离。这样才能吸引到潜在购屋对象，所以，根据产品的格局和面积特性，我给"星期五公社"定下了低总价面向市场的价格策略。
我认为，尽管本案与周边个案有一定距离，但由于价格优势，且量体小，上市后必然会引起消费者的注意。所以，在短时间内迅速出击的销售策略是比较正确的。
结合本区域市场情形以及以往操作的个案判断，我们将以"短、平、快"的销售策略，经过12个月的前期准备，在正式公开34个月之后，销售率将达到7080%。
四、广告表现策略
首创成人漫画作为本案广告表现符号。
在拟定广告表现策略之前，我同样让专案组对市场同质竞争个案企划表现方式进行了收集整理和归纳，我的目的是想用差异化和独特性的指导思想从别人的企划表现中找到自己的表现突破点，先看看竞争个案的表现方法：
1."青年汇"：
也是由烂尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特点，目标客源针对青年人。企划策略以产品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包装方式。广告表现上以另类年轻为主，上市后迅速造成小房型市场的火爆。不可否认，"青年汇"是十分成功的。
2."蓝朝部落"：
也是小房型白领住宅，企划策略与广告表现和"青年汇"类似，难免有步落后尘的味道。
3."东方时空"：
在小房型市场火爆时借机推出，与先前的同类个案相似，无自己的创新，落入了人云亦云的俗套。
4."同领都会"：
连广告表现手法都和"青年汇"极其相似，根本没有自己的个性。
本项目想要做到鹤立鸡群脱颖而出就必须根据自己的个性来表达自己。这不免又要谈到客源的问题了。虽然本案客源分布较为广泛，但也并非无迹可寻。
在这里，我把客源分为这样几种类型：
A、迷恋金桥的老顽固――金桥当地客
B、掉进蜜罐的鸳鸯――热恋的要结婚的族群
C、学会了走路的虫――IT行业、广告行业者
D、想占便宜的人类――新薪人类、知青、外地打工的
E、有钱有闲的尖头鳗――投资先生
F、这个城市的主力居者――办公族、自由职业者及自由单身族客源被细分后就不难发现，本案最大的个性就是本案各类型的客源都有着自己不同于其他类型的个性，而每一种类型又都是我们所不能忽略的。太多的个性就成了没有个性，怎样解决这一点呢?
于是，我试图在这些个性中发掘共性。当我把一些产品的东西罗列出来时，我发现这个产品其实是一个矛盾统一综合体。
城市：共同的环境――――新的集体
金桥：公认的生活地――――新的生活
社区：共同的家 ―――――新的集体
大堂：共进式 ――――――集体
网络：共享式 ――――――互动的集体
会所：共享式――――――互动的集体
建筑：两幢独立―――――在集体中独立
综合起来，不就是一种个性与群体共存的矛盾的新集体生活方式吗?包容这种新生活的产品可以说在上海是第一次出现的，因而我们不妨称它为"上海首座后集体生活宅邸"。
既然是生活的宅邸，那么其文案基调不妨轻松、俏皮、煽情一些，可以针对各种类型的客源分别描述他们不同的生活状态，然后再阐述不同的生活状态与后集体生活宅邸这一概念的相互融合。设计色彩的表现上以轻松、活泼、稳重为主，在矛盾中寻求统一。
当50年代人听见叉铃的声音时 ;当60年代人听见让我们荡起双浆的音乐时;当70年代人看到玻璃弹子时;当80年代人看到魂斗罗游戏时……他们会有什么样的感触呢?无疑，童年的美好回忆会在瞬间流淌。由此可见，每个人对自己的童年都有着一份难以割舍的情怀，而且每个人心中都存留着一份永不泯灭的童真。不同年龄、性别的人在对童年的回忆里找到了共同的契合点，那就是心中不泯的童真。基于此，想到了成人漫画。现在最流行的几米的漫画之所以广受欢迎，是因为它能勾起人们对美好生活的向往与憧憬。成人漫画的吸引力由此可见一斑。因此，我决定用成人漫画作"星期五公社"的设计符号，把各个类型的客源用漫画的形式分别量身定制的表述出来。
在上海各个已销售或在销售的房产个案中，运用成人漫画作为设计符号的几乎没有，即使有也是"拿来主义"。据我了解，目前只有复地集团开发的"柏林春天"在报纸广告上曾用过几米的漫画《地下铁》中的场景。由此，我可以自豪地说，在上海用量身定制的原创漫画作为广告表现手法，"星期五公社"是首例。
五、媒体策略
大胆放弃报纸媒体，主打户外媒体和现场派发销售。
如何使用最低广告费用，来达成最高销售目标是媒体策略的基本原则之一。
本案案量小，如果投入大量广告经费，即使达到预期效果也会造成公司销售成本的增加。所以，我决定用不同与以往媒体策略，以达到减少公司销售成本来提高公司利润的目的。
基于上述原因，我对常规的媒体策略作了一些改动，本案销售中基本以户外看板、公交广告、引导旗来吸引客源，在现场派发海报和DM并由销售人员解说"星期五公社"这个新概念和它所营造的一种新生活来引起消费者的兴趣。电视媒体和报纸媒体因费用较高，所以基本上不考虑，仅看销售情况而定。如果在销售时遇上阻力，才考虑用报纸媒体扩大影响力。
六、市场反响
事实胜于雄辩
经过了市场的考验，事实证明本策划案是非常成功的。在开盘当日就有80%的房子被预订，之后的一个多月时间里，又不断有消费者来电来访，不到一个月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集体生活的概念也已被人们所接受并喜爱。
可以说，用不到一个月的时间去化一个不占优势的住宅产品，这在金桥地区甚至于上海都是不多见的，所以"星期五公社"策划案的成功是显而易见的。
产品形象是品牌的重要方面。良好的产品形象可以使企业获得社会公众的充分信任，进而形成稳定的消费群。"星期五公社"策划案的实施，不仅使公司第一个开发的项目一炮而红，在赚取了利润的同时也给公司带来了一定的品牌知名度，为公司将来的开发项目打下了扎实的基础。
七、总论
房地产策划是一项牵涉知识面很杂的学问，它不仅仅牵涉到广告、销售、营销推广等内容，还涉及到房地产基础知识、客户心理学等方方面面的内容。一个房产项目从初具雏形到最后推出都需要经过周密审慎的思考。
我个人以为：
作为一个策划者，要做好一个策划案就必须用谈恋爱的心态去对待它，以对待恋人的热情去了解这个案子，策划者只有在爱上了自己所策划的案子后才能够使策划案在市场上获得成功。也就是说，策划者要以相当大的热情去了解并接受策划案，然后才能制订出完美的策划方案。
依据上述策划恋爱论，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到项目的前期准备中，所谓市场情况的调查和了解只是解决了项目的利好、利空，也就是卖什么的问题。搞清这个问题后就要弄清楚东西要卖给谁(客源)的问题，其次也就是如何找到自己的个案的突破点的问题，这个问题是房产项目策划中最关键的问题，突破点找准了，项目也就成功了一半。因此，在策划中，我从收集整理和归纳市场资料和客源资料，然后找准突破点全身心投入。
就本策划案来看，之所以成功的最大原因就是我利用差异化和独特性的策划指导思想找准了个案的突破点，然后大胆地把项目的缺陷作为项目的优势去推广，即客源层过于广泛原是房产项目的致命缺陷(客源广泛使诉求点过多造成无法为项目定位)，而我却在个性中找到了共性，并巧妙地用一个新的概念把这一矛盾统一起来。由于找准了客源层，并很好地解决了客源层广泛所带来的问题，后面所面临的问题也就迎刃而解了。
众所周知，只要一个策划案有自己的创新点，那么它肯定会吸引消费群体的眼球，因为消费者通常会对新鲜的东西感兴趣，进而产生购买的欲望。本案就是利用这一消费心理对项目进行策划。
项目本身虽然没有十分特别的地方，但我还是在平凡之中找到了特殊，利用周边个案的面积、功能和格局的空白，采用新的切割方法将产品进行了新的面积分割和更合理的功能划分，并且在建筑的外立面上一改烂尾楼过去的老式传统手法，变得更为亮丽和新颖。
此为一新――产品设计手法新 ;
为消费者营造了一份新的生活方式，提出了一种后集体的生活概念，此为二新――居住概念新;
原创成人漫画的广告表现唤起了消费者内心对童年的美好回忆，并在情感层面上为各个类型的客源缔造了十分温馨感人的生活场景，此为三新――广告表现新 ;
本案抛开了传统的媒体通路――报纸广告，仅用户外媒体和现场销售的媒体策略，为公司节约了销售成本并给公司带来了丰厚的利润，此为四新――媒体策略新。
抓住这四个创新点，使得差异性策略和独特性策略在楼盘行销中很好地得到运用，再配合了低总价的价格优势，本策划案在极短的时间里获得了市场认同，圆满地完成了销售任务，也为公司市场美誉度的同时也为公司下一个个案的品牌提升奠定了一个很好的基础。公司因为在此项目上获得丰厚利润，从而将公司的开发战略重点瞄准了市场的烂尾楼盘盘活。
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