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上海市x山项目分析报告
目录
目录。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1
一、总论。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。1项目简介。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。1。1项目概况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。1。2项目规划总体要求。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。1。3项目建筑面积指标。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。2编制依据。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。3主要经济技术指标。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3
1。4结论。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3
二、市场分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4
2。1宏观环境分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4
2。1。1城市概况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4
2。1。2经济发展状况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4
2。1。3居民生活水平。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5
2。2、房地产市场分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5
2。2。1房地产市场综述。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5
2。2。2板块特征。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6
2。2。3未来发展趋势。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7
三、项目周边环境。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7
3。1项目周边环境分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7
3。1。1周边环境。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7
3。1。2swot分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8
3。2竞争*楼盘分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8
四、项目定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9
4。1总体定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9
4。2产品定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10
4。3客户定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10
4。4价格定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11
五、财务效益。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12
5。1销售收入测算。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12
5。2建设投资估算。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12
5。3不确定*分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13
5。4经济效益评价。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13
一、总论
1。1项目简介
1。1。1项目概况
项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以
南、板桥东路以北。土地面积142868平方米，土地用途为居住。
项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区，西北面临近区*、西面临近
*大道，附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区，邻近的有山鑫联城花苑，现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。
1。1。2项目规划总体要求
项目占地面积142868平方米，规划建设一个大型中高档居住区，土地使用年限为70
年，规划容积率为1。1，其中多层1。4，非*式低密度住宅0。7，建筑密度多层30%，非*式低密度住宅25%，绿化率40%。机动车泊位按0。7个/户配置。
1。1。3项目建筑面积指标
项目总建筑面积180184。8平方米，住宅部分155654。8平方米，其中多层124523。8
平方米，别墅31131平方米；车位部分23030平方米，配套1500平方米。
1。2编制依据
本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和金山区有关规划，在实地考
察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。
此外，本报告编制依据还有:
1、上海市国有土地使用权出让合同。
2、上海市土地资源管理局20030820号土地出让公告。
3、上海市规划管理局关于住宅小区建设项目规划设计要
点和土地利用条件和要求。
1。3主要经济技术指标
占地面积142868m2
总建筑面积
其中:
住宅155654。8m2
多层124523。8m2
叠加/联排别墅
车位
配套
容积率1。1
建筑密度30%
绿化率40%31131m223030m21500m2180184。8m2
机动车停车泊位940个
1。4结论
本项目在目前市场行情下，总投资555，889，936。72元，销售收入658，784，392元，
税后利润44，221，695元，投资收益率为8。0%。从敏感度分析来看，本项目风险*较大。
故本项目从经济上不可行。
二、市场分析
2。1宏观环境分析
2。1。1城市概况
金山区位于上海市西南，杭州湾北岸，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和
长三角都市圈枢纽地带。西连浙*省平湖市、嘉善县，东邻上海市奉贤区，北接松*区
和青浦区。全区陆地总面积586平方公里，辖14个镇、1个街道，现有人口55万。
金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支
线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦*支
流贯穿全区各镇，成为内河运输主动脉。到2005年，金山将形成[三纵两横"五条高速公路和[六纵六横"区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后，金山将成为浙*快速
进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后，金山北出上海的时间将大大缩短。
2。1。2经济发展状况
2004年1-3季度金山区完成国内生产总值99。51亿元，按可比价格计算比去年同期
增长26。1%，增速比去年同期高出7。3个百分点，预计全年增长将超过24%。结合2003
年发展情况来看，金山区经济发展开始步入高速增长期。
2004年1-9月份金山区完成全社会固定资产投资75。91亿元，同比增长68。1%。1-9
月房地产投资完成74375万元，同比增长32。0%，占全社会固定资产投资总额的9。8%，继续保持高速稳定增长的势头。其原因主要是房地产开发继续了去年发展的势头，从今年
1-9月统计数据反映，新开工项目较多，而且其规模较大，今年的房地产投资形势仍较为乐观。但由于受宏观调控的影响下半年开始增幅逐月下降。
2。1。3居民生活水平
2003年金山区城镇职工年平均收入18500元，比上年增长8。0%；农民人均收入4832
元，比上年增长9。5%。年末居民储蓄存款76。7亿元，比上年增长17。7%。农村养老保险投保率93。18%。
2。2、房地产市场分析
2。2。1房地产市场综述
2004年金山区房地产业蓬勃发展，商品房继续保持旺销势头。1-9月份，全区房地
产开发投资完成7。44亿元，同比增长32。0%。商品房施工面积145。36万平方米，增长
55。6%；商品房竣工面积56。24万平方米，同比增长72。7%；商品房销售额9。37亿元，增长112。8%，至9月底，空置房面积5。63万平方米，同比下降51。5%。
2。2。2板块特征
根据一手市场楼盘供应情况来看，金山区可以划分为三大板块:石化板块、朱泾板
块、枫泾板块。
石化板块
该板块由于区*的南迁，市政建设和房地产投资迅速升温。2004年市场供应量共
计32。18万平方米，共2773套，已销售13。75万平方米，共计1319套，去化率为47。5%。
市场主要房型为100m2左右的二房和120-140m2的三房。该板块内市场价格在3500-4500
元/平方米，均价在4000元/平方米左右。
朱泾板块
该板块作为曾经的区*所在地，房地产市场兴起的最早。2004年市场供应量共计
25万平方米，共2492套，已售7。81万平方米，共740套，去化率为30%。市场主要房
型为90m2的二房和110-130m2的三房。该板块的市场价格在3000-4200元/平方米，均
价在3500元/平方米左右。
枫泾板块
该板块随着上海市[一城九镇"计划的提出而备受关注。2004年市场供应量共计63。43
万平方米，共5770套，已销售23。48万平方米，共计2215套，去化率为38%。该板块的
市场均价在3000元/平方米左右。
2。2。3未来发展趋势
由于金山区地处远郊，房地产业的发展起步较晚，居民住房水平相对较低。据2003
年物业统计年报数据显示，2003年我金山区居民住宅房屋总面积399万平方米，人均住
房面积18。6平方米。据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为23。67平方米。其中东部地区为25。06平方米；中部地区21。99平方米；西部地区23。05平方
米。而金山区城镇居民的住房水平和全国的平均水平比还相差5。07平方米，和东部地区比还相差6。44平方米。甚至和西部比还相差4。45平方米。这说明金山区的住房需求还
是很可观的。
另一方面，从近年房地产业投资情况看，金山区的房地产投资呈逐年高速增长趋势。
2001年金山区房地产投资总额为5。4亿元，增长36。2%；2002年投资总额为7。7亿元，增长42。6%；2003年投资总额为10。5亿元，增长36。4%。这说明金山区的房产需求量较大。
再从横向比较看，2003年上海市十个郊区平均房地产投资量为30。45亿元，而金山
区为10。5亿元，相差20亿元；最高的闵行区61。1亿元，相差59。6亿元。说明金山区
房地产业的潜力是巨大的。
从上述三方面看，金山区房地产业的投资能量、需求潜力、发展趋势是好的良好。
三、项目周边环境
3。1项目周边环境分析
3。1。1周边环境
项目地块处于金山区规划的*城区的核心位置。北面临近金山区*，西面是规
划的*城区的*大道，东面是正在建设中的山阳居住区，南面是聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个楼盘的中高档居住区。
本项目交通便捷。西面紧邻的杭州湾大道贯通金山区可直达市区；北面临近的金山
大道紧倚区*，贯穿金山卫镇和漕泾镇，规划中的轨道交通将经过附近；南面有连接
金山石化与上海火车站的铁路线；南面杭州湾距离本项目车程在10分钟之内。
本项目周边生活配套完善。规划中的*大道将建设成为金山区商业步行街，邻近
的蒙山路和卫清路口有乐购购物中心，邻近的山鑫联城花园有配套的大菜场和商业配套。蒙山路和卫清路附近有幼儿园、小学和中学。
3。1。2swot分析
strength
n地理位置得天独厚，处于规划的城市中心位置，紧邻区*
n交通便捷，水、陆、轨道交通立体化交通格局即将形成
n周围居住区气候逐渐形成，生活配套逐渐完善
weak
n北面是一片尚未开发的农田，容易造成荒凉的感觉
n地块中间有一个污水处理厂和高压电线，在一定程度上影响项
目形象
opportunity
n北面临近老龙泉港，可以引入至小区内作水景
n金山区房地产市场仍处于上升势头，未来走势较为乐观
threat
n周边竞争*项目较多，本项目面临销售压力
n宏观经济政策存在较多变数，可能对房地产市场的走势产生
影响。
3。2竞争*楼盘分析
项目周边地区聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园、三岛龙洲苑、棕榈湾
花园以及山鑫联城花园等多个项目。其中，与本项目可比*较强的有蓝堡爱琴海、金海
岸花园、海上明珠园、三岛龙洲园、棕榈湾花园等。
周边竞争*楼盘列表
蓝堡爱琴海是一中档别墅项目，该案总户数184户，户型面积175-407平米，由独
栋和联体别墅组成，容积率0。7，2004年6月28日开盘，销售状况较好，仅余一套联体别墅。金海岸花园由10幢小高层和30幢多层组成，内部配有1万平米的*、1万平
米的中庭花园、2千平米的人工湖。销售状况尚可，目前剩下的都是大三房，特别是复式单元，而有着观景卖点，售价较高的小高层也有剩余。海上明珠园靠近海边，路况好，
但缺乏公交线路和商业配套，小区建筑布局错落有致，设计上利用车库的高度造就错层
楼中楼房型，动静分离，私密*强，是石化地区不多得在售多层房源，房型为98平米的二房和130平米的三房。三岛龙洲苑此次推出共约400套小高层，每户面积在96-181平米之间，得房率85-90%，周边商业配套较完善，目前售价4200元/平方米，沿河景观房在4500元/平方米左右。棕榈湾花园采用北美风格，规划、设计、建筑起点均较高，对
面就是乐购购物中心，采用净高3米的层高，目前已经基本售完。
四、项目定位
4。1总体定位
引领住宅时尚、开创新生活模式
定位诠释:
n崭新生活模式
摆脱目前许多个案片面的[随大溜"、[形式主义"的误区，在开发中强调物业内
涵的同时，更注重功能延伸，向金山区市民展示一种新的居住理念、新的生活态度和方
式。以完备的设施和功能配套及营销理念相互融合，给目标客户展现一种求新、唯美、崇尚健康的生活方式。
n引领市场发展
本案位于山阳镇，规划中的山阳居住区发展方兴未艾，此所谓[生逢其时"。另外小区的产品是与*大都市所同步的，充分尊重建筑与人的共鸣，体味其人*品位，并与环境有机的共融。同时内部有大面积集中绿化，再结合各组团主题景观，节点小品等组成多方位景观系统。景观在本案中不是一种美化和附属，而是一种与自然相安共存的概念。
n紧凑型高品质生活社区
针对目标客户创造符合其需求的高品质产品。户型紧凑但科学合理(总价相对较低)，建筑风格简朴但大气，精心于细部设计的推敲，从房型、外观、观景设计、组团绿化、公建配套等，都将体现本案中低价楼盘高档化社区形象。
通过建筑各项要素与个人生活有机结合可引伸出许多推广主题，有利于本案的各项要素进行生动、全面的诉求。以此完成以小见大、提高推广立意的目的。强调本案产品理念的领先*和公司实力的雄厚*。
4。2产品定位
项目周边在售楼盘中，小高层占主流，其次是多层，高层比较少。这代表了城市住宅未来发展的趋势，小高层和高层在楼盘品质和舒适度上均优于多层，但造价稍高。而郊区发展规划时，则往往限制小高层和高层住宅的发展。周边别墅仅有蓝堡爱琴海，以*别墅为主，少量联排别墅，从市场需求来看，去化较快。
结合本项目规划要求，本项目宜以多层为主，辅以少量叠加和联排别墅，充分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。
4。3客户定位
通过对周边金海岸花园、三岛龙洲等楼盘的调查了解，结合本项目的特点，本项目客户定位如下:
Ø客户以金山本地客户为主，以在金山工作的
外地人为辅；
Ø客户年龄跨度较大，25-50岁的为主力范围；
Ø客户的家庭结构以二代同住为主，房型要求为两房和三房；
Ø客户接受的主力总价在35万-50万左右；Ø房屋单户面积需求在85-130m2之间居多；
Ø客户的主要职业是为工薪一族或小业主，如金山石化和其关联企业员工、在金山石化工作和生活的外地人等等；
Ø目标客户对金山石化的生存依赖度较高；4。4价格定位
本项目采用市场比较法定价，选取相类似项目作为参照，比较本项目和参照项目的优劣，进行价格修正，从而得出本项目相对于市场在售项目的参考价格。
根据相似原则和可比原则，选取金海岸花园、三岛龙洲苑和海上明珠园作为本项目多层部分参照项目。
通过上面的比较可以得出下表，从表中可以看出，本项目多层部分的市场参考价在3818-4038元/平方米之间，取其均值3900元/平方米。
对于别墅部分，本项目与蓝堡爱琴海相比，在整体上不及其纯别墅的项目定位，故售价调低200元/平方米。因此，本项目别墅的市场参考价定位在4600元/平方米。
五、财务效益
5。1销售收入测算
u根据前面的定价，多层按照3900元/平方米，别墅按照4600元/平方米测算；u车库地上部分按照24000元/个计算，地下部分按照36000元/平方米计算；u计算建筑面积按照157155平方米计算。
销售收入估算表
根据销售收入估算表可以看出，整个项目销售收入共计658，784，392元。5。2建设投资估算
投资估算表
u财务费用按照建设总成本的60%的贷款额度，贷款利率8%，贷款一年计算。根据建设投资估算表可以看出，整个项目建设总投资共555，889，937元。5。3不确定*分析
敏感度分析采取销售价格和销售成本在分别变动10%和20%情况下的项目收益情况。由敏感度分析表可以看出，只有当销售价格上升到4290元/平方米以上或者建设总成本降低10%以上时本项目才可行。因此，本项目的风险*较大。
敏感度分析表
5。4经济效益评价
从损益表可以看出，本项目在目前市场行情下，总投资555，889，936。72元，销售收入658，784，392元，税后利润44，221，695元，投资收益率为8。0%。从敏感度分析来看，本项目风险*较大。故本项目从经济上不可行。
损益表