千文网小编为你整理了多篇相关的《房地产项目计划书(大全)》，但愿对你工作学习有帮助，当然你在千文网还可以找到更多《房地产项目计划书(大全)》。
第一篇：房地产项目计划书
房地产项目计划书模板
计划书是一个活动成功的铺垫石，策划书有着举足轻重的地位，以下是小编搜集并整理的房地产项目计划书模板，希望在阅读之余对大家能有所帮助!
房地产项目计划书模板一、项目简介：
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了
销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)
b、小户型市场概况。
自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的`竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
第二篇：房产项目策划方案
一、策划缘起东部旅游节日在即，全城热销海岸生活
7月22日，在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。
二、合作优势
《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航
同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为盐田生活传递信息。
三、媒体互动
《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式
为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。
四、报道方法
全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷
1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变
2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境
3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁
4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事
5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告
五、其他配合
全面互动，《××周刊》期待合作
1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图
2、组织看楼专车免费服务
3、赠送老板、总经理专访文章
4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势
5、其他合作另行协商
第三篇：.房地产策划方案
一、策划缘起东部旅游节日在即，全城热销海岸生活
7月22日，在**省文化厅和**市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨**省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。**深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。
二、合作优势
《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航
同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是**市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在**两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为盐田生活传递信息。
三、媒体互动
《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式
为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布**、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。
四、报道方法
全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷
1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变
2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告
五、其他配合
全面互动，《××周刊》期待合作
1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图
2、组织看楼专车免费服务
3、赠送老板、总经理专访文章
4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势
5、其他合作另行协商
第四篇：房地产项目策划计划书
策划人:王志豪
策划时间:2010年9月29日
目录:
一、
二、
三、黄州区区域基本概况分析项目分析项目策划计划
一、黄州区区域基本概况分析
1、黄州区概况黄州区位于湖北省东部，大别山南麓，长*中游北岸，是黄冈市*、经济、文化中心、与鄂州市隔*相望，距武汉市仅1个小时车程。全区现辖3镇1乡4个街道办事处和1个经济开发区，总人口38万人，版图面积353平方公里。三面环水，北靠山区。地势为东北部高，西部南部低，为*河冲积地带，以平原为主，丘陵岗地兼有，境内多湖泊。拥有蔡家潭、余家潭、白潭湖、遗爱湖、幸福水库等大小湖泊、水库20多个。区内有东坡赤壁、禹王城、安国寺、青云塔等名胜古迹。
2、黄州区经济建设
地区生产总值(2000年价)27。3亿元，占年计划的100%，同比增长15。2%，其中农业增加值4。14亿元，占年计划的100%，同比增长3%；规模以上工业增加值4。2亿元，占年计划的102。4%，同比增长33。3%；全口径财政收入20669万元，占年计划的106%，同比增长21。5%，其中一般预算收入完成9707万元，占年计划的101%，同比增长13。9%；社会消费品零售总额21。7亿元，占年计划的100%，同比增长14。2%；外贸出口总
额4320万美元，占年计划的123。4%，同比增长38。4%；直接利用外资650万美元，占年计划的100%，同比增长3%；全社会固定资产投资10。3亿元，占年计划的100%，同比增长20%；城镇居民人均可支配收入7800元，占年计划107。8%，同比增长
7。8%；农民人均纯收入3491元，占年计划102。9%，同比增长
9。4%。
3、区域战略发展
沿*开发是关系到黄州未来较长一个时期经济社会发展的战略*工程，是经济、社会、生态联动发展的系统系工程，是推进富民强区的基础*工程。
千里之行，始于足下。基于我区经济社会发展现状及优势，沿*开发的预期目标确定为:经过5年左右的努力，实现区域主要经济指标翻番发展。这是一个切合实际的奋斗目标，是一个[跳一跳就摘得到"的[桃子"。
首先，沿*开发有先例。翻番发展不是我们的创举，是经济发达地区已经走过的轨迹。地处苏中的*苏省如皋市，曾被戏称为南通六县市中的[小六子"，2003年启动沿*开发以来，区域经济实现了跳跃式发展，2007年跻身进入长三角最具投资价值县(市)，全国县域经济基本竞争力和全国中小城市综合实力百强县(市)。南京*宁经济开发区现有汽车产业产出规模近600亿元，2010年预期可达到1200亿元，园区电子信息产业2007年销售收入402亿元，2010年
有望达到1000亿元，双双有望在3年左右翻一番。
其次，区域经济发展有趋势。近几年来，全区上下抢抓机遇，克难奋进，区域经济呈现出速度加快、质效提升的趋势。全区财政收入从1997年的0。77亿元到2004年的1。4亿元用了7年多一点时间，再到2007年的2。62亿元，只用了3年多一点时间。而到2010年翻一番达到4亿元有望提前一年实现。从这组我区生产总值增速数据来看，翻番目标是可以实现的。
第三，我区推进沿*开发，实现翻番发展，不是异想天开，也不是空中楼*，而是有着巨大的发展潜力。我们有发展造船产业的优势，我区有长*岸线33公里，实际可供开发的造船岸线在10公里左右，可发展3万吨以下的船舶制造产业，还可衍生发展船舶及其配套产业，可新增工业产值近百亿元；有开发禹王工业区和火车站开发区的优势，禹王工业区是区委、区*谋划的一个重要经济增长点，首期13平方公里区域已列入黄冈城市建设规划，将于近期报请省*批准。火车站开发区蓄势待发，化工产业招商引资势头强劲，有望建成百亿园区；有发展物流产业的优势，武汉城市圈规划唐家渡作业区到2025年吞吐量为1110万吨，这些货物立足黄州，辐*武汉城市圈及鄂东地区，辐*半径在100公里左右，年码头装卸作业及公路运输产值至少在100亿元以上；有发展服务产业的优势，随着武汉新港及一系列配套项目的建设，黄州将成为鄂东人流、物流、资金流、信息流最为密集的地区。要素的高密度聚集必将拉动服务产业的跨越式发展，催生建筑、休闲、旅游、餐饮、酒店及商贸零售业快速发展，
为经济增量、财税增长、居民增收拓展新的空间。
此外，推进区域经济社会发展率先进入全省第一方阵，实现富民强区，是全区38万*的共同心愿。富民强区是目标，加快发展是手段。只有加快发展，才能集结更多的生产要素，才能提供更多的结业机会，才能增加更多的**收入，才能促进财产*收入增长，才能创造更多的税收源泉。
我们应充分认识到自身优势，将优势转化成现实的生产力，转化为加快发展的胜势，以高度的责任感、使命感、紧迫感，统一思想、坚定信念、树立信心，齐心协力营造沿*开发的浓厚氛围，全力推进沿*开发，努力将黄州打造成为鄂东长*沿线的经济强区。
二、项目分析:
项目微观分析
环境分析:
位于黄州市中心地带，赤壁大道。旁边有黄州中学，东门小学，属于教育资源，教育资源应该算不错的。旁边有中商，奥康步行街，往前还有武商，购物方便。在不远的地方又赤壁公园，是休闲的好地方。总的概括:交通便利、商业发达、周边学校、商场步行街、医疗、银行等一应俱全
交通分析
位于赤壁大道与东郊路交叉路口，交通十分便利，多路公交车途经小区门口，交通方面是个不错的楼盘。
人口分析
靠近步行街的原因，还处于赤壁公园与步行街之间，人流量比较大。旁边有众多商场，学校，医疗，银行。个人概括:是个不会被冷落的楼盘
发展环境
由于经济发展增速加快，农村经济稳步发展，农业生产喜获丰收，工业生产快速增长，经济效益不断提高，固定资产投资平稳发展，商品贸易市场日益繁荣，外贸出口平稳增长，财政收入增速加快，城乡居民收入增速加快等综合条件的影响下，黄州的经济正在蓬勃的发展中，在这几项条件的刺激下，市民手头积攒着钱，就会拿去投资房地产，所以，总的来说黄州的房价还会涨一番左右。
开发条件
湖北棕盛瑞丰房地产有限公司成立于2003年，公司注册资金1000万元，房地产开发资质为三级
配套设施
商业发达、周边学校、商场步行街、医疗、银行等一应俱全
物业管理:
湖北黄冈宗盛房地产开发公司拥有自己下设的物业管理公司，比合约制的物业公司更能了解项目的规划和小区的设施管理，更能搞好小区的建设。
经典户型鉴赏:
a1:三室两厅两卫a2:三室两厅两卫a3:三室两厅两卫面积约:113㎡面积约:117平方米面积约:119平方米
b1:两室两厅一卫b2:三室两厅两卫b3:三室两厅两卫面积约:86㎡面积约:123㎡面积约:133㎡
三、项目策划计划
1、项目策划的节点
■大盘、名盘的*作要素
■项目竞争优势的持续*
■项目抗风险*的组成要素
■项目公建设施的提前建设
■项目长期作战的准备
■项目建设过程中可持续*发展和修正的**空间
2、策划阶段划分
依据前述对城市结构、区域发展前景、项目周边情况的评述和分析，本司过往大型楼盘的*盘经验，以及本司上级房地产开发公司的开发经验，制订了如下项目开发策划计划。计划分三个阶段:
第一阶段开发时机分析
通过针对项目所在片区的纵向、横向市场调
研和分析，确立项目开发定位及开发时机。阶段目标:
主要工作内容:①项目所在区域房地产市场调研和分析
②项目所在区域消费者入户问卷调研
③相关专家深度访谈
④制订项目开发战略策划
⑤确立开发时机
时间进度计划:①-③项工作时间
④-⑤项工作时间70天35天
第二阶段项目规划
阶段目标:◆根据第一阶段得出的调研结果和开发定
位，进行项目的总规划设计，以及项目投资分析。
◆对宝安房地产市场和项目所在区域进行定
期跟踪分析。
主要工作内容:①项目规划要点确立(策划方提思路)
②项目总体规划设计(开发商完成，包括规划
主题、园林规划)
③项目投资分析
④市场定期跟踪分析
时间进度计划:①-②项工作时间
③项工作时间
④项工作时间
一次开发商自定15天每2月提交
第三阶段项目开发
阶段目标:◆根据总体规划，有针对*的进行梯次开发
策略制订；
◆针对项目第一期进行建筑方案设计◆针对项目第一期确定营销执行报告◆针对项目确立形象设计
主要工作内容:①项目一期营销执行报告
②建筑方案分析、调整
③广告公司确定
时间进度计划:①项工作时间35天
第五篇：地产项目商业计划书
上海市x山项目分析报告
目录
目录。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1
一、总论。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。1项目简介。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。1。1项目概况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。1。2项目规划总体要求。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。1。3项目建筑面积指标。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。2编制依据。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。3主要经济技术指标。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3
1。4结论。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3
二、市场分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4
2。1宏观环境分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4
2。1。1城市概况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4
2。1。2经济发展状况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4
2。1。3居民生活水平。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5
2。2、房地产市场分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5
2。2。1房地产市场综述。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5
2。2。2板块特征。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6
2。2。3未来发展趋势。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7
三、项目周边环境。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7
3。1项目周边环境分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7
3。1。1周边环境。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7
3。1。2swot分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8
3。2竞争*楼盘分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8
四、项目定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9
4。1总体定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9
4。2产品定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10
4。3客户定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10
4。4价格定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11
五、财务效益。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12
5。1销售收入测算。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12
5。2建设投资估算。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12
5。3不确定*分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13
5。4经济效益评价。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13
一、总论
1。1项目简介
1。1。1项目概况
项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以
南、板桥东路以北。土地面积142868平方米，土地用途为居住。
项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区，西北面临近区*、西面临近
*大道，附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区，邻近的有山鑫联城花苑，现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。
1。1。2项目规划总体要求
项目占地面积142868平方米，规划建设一个大型中高档居住区，土地使用年限为70
年，规划容积率为1。1，其中多层1。4，非*式低密度住宅0。7，建筑密度多层30%，非*式低密度住宅25%，绿化率40%。机动车泊位按0。7个/户配置。
1。1。3项目建筑面积指标
项目总建筑面积180184。8平方米，住宅部分155654。8平方米，其中多层124523。8
平方米，别墅31131平方米；车位部分23030平方米，配套1500平方米。
1。2编制依据
本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和金山区有关规划，在实地考
察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。
此外，本报告编制依据还有:
1、上海市国有土地使用权出让合同。
2、上海市土地资源管理局20030820号土地出让公告。
3、上海市规划管理局关于住宅小区建设项目规划设计要
点和土地利用条件和要求。
1。3主要经济技术指标
占地面积142868m2
总建筑面积
其中:
住宅155654。8m2
多层124523。8m2
叠加/联排别墅
车位
配套
容积率1。1
建筑密度30%
绿化率40%31131m223030m21500m2180184。8m2
机动车停车泊位940个
1。4结论
本项目在目前市场行情下，总投资555，889，936。72元，销售收入658，784，392元，
税后利润44，221，695元，投资收益率为8。0%。从敏感度分析来看，本项目风险*较大。
故本项目从经济上不可行。
二、市场分析
2。1宏观环境分析
2。1。1城市概况
金山区位于上海市西南，杭州湾北岸，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和
长三角都市圈枢纽地带。西连浙*省平湖市、嘉善县，东邻上海市奉贤区，北接松*区
和青浦区。全区陆地总面积586平方公里，辖14个镇、1个街道，现有人口55万。
金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支
线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦*支
流贯穿全区各镇，成为内河运输主动脉。到2005年，金山将形成[三纵两横"五条高速公路和[六纵六横"区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后，金山将成为浙*快速
进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后，金山北出上海的时间将大大缩短。
2。1。2经济发展状况
2004年1-3季度金山区完成国内生产总值99。51亿元，按可比价格计算比去年同期
增长26。1%，增速比去年同期高出7。3个百分点，预计全年增长将超过24%。结合2003
年发展情况来看，金山区经济发展开始步入高速增长期。
2004年1-9月份金山区完成全社会固定资产投资75。91亿元，同比增长68。1%。1-9
月房地产投资完成74375万元，同比增长32。0%，占全社会固定资产投资总额的9。8%，继续保持高速稳定增长的势头。其原因主要是房地产开发继续了去年发展的势头，从今年
1-9月统计数据反映，新开工项目较多，而且其规模较大，今年的房地产投资形势仍较为乐观。但由于受宏观调控的影响下半年开始增幅逐月下降。
2。1。3居民生活水平
2003年金山区城镇职工年平均收入18500元，比上年增长8。0%；农民人均收入4832
元，比上年增长9。5%。年末居民储蓄存款76。7亿元，比上年增长17。7%。农村养老保险投保率93。18%。
2。2、房地产市场分析
2。2。1房地产市场综述
2004年金山区房地产业蓬勃发展，商品房继续保持旺销势头。1-9月份，全区房地
产开发投资完成7。44亿元，同比增长32。0%。商品房施工面积145。36万平方米，增长
55。6%；商品房竣工面积56。24万平方米，同比增长72。7%；商品房销售额9。37亿元，增长112。8%，至9月底，空置房面积5。63万平方米，同比下降51。5%。
2。2。2板块特征
根据一手市场楼盘供应情况来看，金山区可以划分为三大板块:石化板块、朱泾板
块、枫泾板块。
石化板块
该板块由于区*的南迁，市政建设和房地产投资迅速升温。2004年市场供应量共
计32。18万平方米，共2773套，已销售13。75万平方米，共计1319套，去化率为47。5%。
市场主要房型为100m2左右的二房和120-140m2的三房。该板块内市场价格在3500-4500
元/平方米，均价在4000元/平方米左右。
朱泾板块
该板块作为曾经的区*所在地，房地产市场兴起的最早。2004年市场供应量共计
25万平方米，共2492套，已售7。81万平方米，共740套，去化率为30%。市场主要房
型为90m2的二房和110-130m2的三房。该板块的市场价格在3000-4200元/平方米，均
价在3500元/平方米左右。
枫泾板块
该板块随着上海市[一城九镇"计划的提出而备受关注。2004年市场供应量共计63。43
万平方米，共5770套，已销售23。48万平方米，共计2215套，去化率为38%。该板块的
市场均价在3000元/平方米左右。
2。2。3未来发展趋势
由于金山区地处远郊，房地产业的发展起步较晚，居民住房水平相对较低。据2003
年物业统计年报数据显示，2003年我金山区居民住宅房屋总面积399万平方米，人均住
房面积18。6平方米。据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为23。67平方米。其中东部地区为25。06平方米；中部地区21。99平方米；西部地区23。05平方
米。而金山区城镇居民的住房水平和全国的平均水平比还相差5。07平方米，和东部地区比还相差6。44平方米。甚至和西部比还相差4。45平方米。这说明金山区的住房需求还
是很可观的。
另一方面，从近年房地产业投资情况看，金山区的房地产投资呈逐年高速增长趋势。
2001年金山区房地产投资总额为5。4亿元，增长36。2%；2002年投资总额为7。7亿元，增长42。6%；2003年投资总额为10。5亿元，增长36。4%。这说明金山区的房产需求量较大。
再从横向比较看，2003年上海市十个郊区平均房地产投资量为30。45亿元，而金山
区为10。5亿元，相差20亿元；最高的闵行区61。1亿元，相差59。6亿元。说明金山区
房地产业的潜力是巨大的。
从上述三方面看，金山区房地产业的投资能量、需求潜力、发展趋势是好的良好。
三、项目周边环境
3。1项目周边环境分析
3。1。1周边环境
项目地块处于金山区规划的*城区的核心位置。北面临近金山区*，西面是规
划的*城区的*大道，东面是正在建设中的山阳居住区，南面是聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个楼盘的中高档居住区。
本项目交通便捷。西面紧邻的杭州湾大道贯通金山区可直达市区；北面临近的金山
大道紧倚区*，贯穿金山卫镇和漕泾镇，规划中的轨道交通将经过附近；南面有连接
金山石化与上海火车站的铁路线；南面杭州湾距离本项目车程在10分钟之内。
本项目周边生活配套完善。规划中的*大道将建设成为金山区商业步行街，邻近
的蒙山路和卫清路口有乐购购物中心，邻近的山鑫联城花园有配套的大菜场和商业配套。蒙山路和卫清路附近有幼儿园、小学和中学。
3。1。2swot分析
strength
n地理位置得天独厚，处于规划的城市中心位置，紧邻区*
n交通便捷，水、陆、轨道交通立体化交通格局即将形成
n周围居住区气候逐渐形成，生活配套逐渐完善
weak
n北面是一片尚未开发的农田，容易造成荒凉的感觉
n地块中间有一个污水处理厂和高压电线，在一定程度上影响项
目形象
opportunity
n北面临近老龙泉港，可以引入至小区内作水景
n金山区房地产市场仍处于上升势头，未来走势较为乐观
threat
n周边竞争*项目较多，本项目面临销售压力
n宏观经济政策存在较多变数，可能对房地产市场的走势产生
影响。
3。2竞争*楼盘分析
项目周边地区聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园、三岛龙洲苑、棕榈湾
花园以及山鑫联城花园等多个项目。其中，与本项目可比*较强的有蓝堡爱琴海、金海
岸花园、海上明珠园、三岛龙洲园、棕榈湾花园等。
周边竞争*楼盘列表
蓝堡爱琴海是一中档别墅项目，该案总户数184户，户型面积175-407平米，由独
栋和联体别墅组成，容积率0。7，2004年6月28日开盘，销售状况较好，仅余一套联体别墅。金海岸花园由10幢小高层和30幢多层组成，内部配有1万平米的*、1万平
米的中庭花园、2千平米的人工湖。销售状况尚可，目前剩下的都是大三房，特别是复式单元，而有着观景卖点，售价较高的小高层也有剩余。海上明珠园靠近海边，路况好，
但缺乏公交线路和商业配套，小区建筑布局错落有致，设计上利用车库的高度造就错层
楼中楼房型，动静分离，私密*强，是石化地区不多得在售多层房源，房型为98平米的二房和130平米的三房。三岛龙洲苑此次推出共约400套小高层，每户面积在96-181平米之间，得房率85-90%，周边商业配套较完善，目前售价4200元/平方米，沿河景观房在4500元/平方米左右。棕榈湾花园采用北美风格，规划、设计、建筑起点均较高，对
面就是乐购购物中心，采用净高3米的层高，目前已经基本售完。
四、项目定位
4。1总体定位
引领住宅时尚、开创新生活模式
定位诠释:
n崭新生活模式
摆脱目前许多个案片面的[随大溜"、[形式主义"的误区，在开发中强调物业内
涵的同时，更注重功能延伸，向金山区市民展示一种新的居住理念、新的生活态度和方
式。以完备的设施和功能配套及营销理念相互融合，给目标客户展现一种求新、唯美、崇尚健康的生活方式。
n引领市场发展
本案位于山阳镇，规划中的山阳居住区发展方兴未艾，此所谓[生逢其时"。另外小区的产品是与*大都市所同步的，充分尊重建筑与人的共鸣，体味其人*品位，并与环境有机的共融。同时内部有大面积集中绿化，再结合各组团主题景观，节点小品等组成多方位景观系统。景观在本案中不是一种美化和附属，而是一种与自然相安共存的概念。
n紧凑型高品质生活社区
针对目标客户创造符合其需求的高品质产品。户型紧凑但科学合理(总价相对较低)，建筑风格简朴但大气，精心于细部设计的推敲，从房型、外观、观景设计、组团绿化、公建配套等，都将体现本案中低价楼盘高档化社区形象。
通过建筑各项要素与个人生活有机结合可引伸出许多推广主题，有利于本案的各项要素进行生动、全面的诉求。以此完成以小见大、提高推广立意的目的。强调本案产品理念的领先*和公司实力的雄厚*。
4。2产品定位
项目周边在售楼盘中，小高层占主流，其次是多层，高层比较少。这代表了城市住宅未来发展的趋势，小高层和高层在楼盘品质和舒适度上均优于多层，但造价稍高。而郊区发展规划时，则往往限制小高层和高层住宅的发展。周边别墅仅有蓝堡爱琴海，以*别墅为主，少量联排别墅，从市场需求来看，去化较快。
结合本项目规划要求，本项目宜以多层为主，辅以少量叠加和联排别墅，充分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。
4。3客户定位
通过对周边金海岸花园、三岛龙洲等楼盘的调查了解，结合本项目的特点，本项目客户定位如下:
Ø客户以金山本地客户为主，以在金山工作的
外地人为辅；
Ø客户年龄跨度较大，25-50岁的为主力范围；
Ø客户的家庭结构以二代同住为主，房型要求为两房和三房；
Ø客户接受的主力总价在35万-50万左右；Ø房屋单户面积需求在85-130m2之间居多；
Ø客户的主要职业是为工薪一族或小业主，如金山石化和其关联企业员工、在金山石化工作和生活的外地人等等；
Ø目标客户对金山石化的生存依赖度较高；4。4价格定位
本项目采用市场比较法定价，选取相类似项目作为参照，比较本项目和参照项目的优劣，进行价格修正，从而得出本项目相对于市场在售项目的参考价格。
根据相似原则和可比原则，选取金海岸花园、三岛龙洲苑和海上明珠园作为本项目多层部分参照项目。
通过上面的比较可以得出下表，从表中可以看出，本项目多层部分的市场参考价在3818-4038元/平方米之间，取其均值3900元/平方米。
对于别墅部分，本项目与蓝堡爱琴海相比，在整体上不及其纯别墅的项目定位，故售价调低200元/平方米。因此，本项目别墅的市场参考价定位在4600元/平方米。
五、财务效益
5。1销售收入测算
u根据前面的定价，多层按照3900元/平方米，别墅按照4600元/平方米测算；u车库地上部分按照24000元/个计算，地下部分按照36000元/平方米计算；u计算建筑面积按照157155平方米计算。
销售收入估算表
根据销售收入估算表可以看出，整个项目销售收入共计658，784，392元。5。2建设投资估算
投资估算表
u财务费用按照建设总成本的60%的贷款额度，贷款利率8%，贷款一年计算。根据建设投资估算表可以看出，整个项目建设总投资共555，889，937元。5。3不确定*分析
敏感度分析采取销售价格和销售成本在分别变动10%和20%情况下的项目收益情况。由敏感度分析表可以看出，只有当销售价格上升到4290元/平方米以上或者建设总成本降低10%以上时本项目才可行。因此，本项目的风险*较大。
敏感度分析表
5。4经济效益评价
从损益表可以看出，本项目在目前市场行情下，总投资555，889，936。72元，销售收入658，784，392元，税后利润44，221，695元，投资收益率为8。0%。从敏感度分析来看，本项目风险*较大。故本项目从经济上不可行。
损益表
第六篇：房产项目策划方案
一、项目建设说明空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。
二、项目选择地理位置概况
该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。
三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位
1、市场需求状况
(1)、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。
(2)、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。
(3)、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/O。
2、开发策略定位
(1)、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。
(2)、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。
(3)、建筑风格、绿化、景观具有特色。
(4)、较好的施工质量。
(5)、科学的物业管理。
四、项目建设规模、小区规划、建筑风格
1、建设规模
规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米(其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米)，住宅户型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。
2、小区规划、建筑风格
(1)、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。
(2)、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用(尤其沿街楼面)，建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。
(3)、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。
五、环境影响、风险分析及防范措施
1、环境影响
符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。
2、风险分析
(1)、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。
(2)、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。
(3)、户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。
(4)、周边企业入驻数量不足，需求量不大。
3、防范措施
(1)、充分进行市场调查(户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等)。确定合理开发规模及户型面积分类。
(2)、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。
(3)、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。
(4)、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建设。
六、建设成本、销售、税金、利润估算
1、建设成本估算：
(1)、住宅按900元/O(砖混)：58485×900元/O=52636500元。
(2)、商业建筑1200元/O(框架)：17683.98×1200元/O=21220776元。
(3)、车库、物业等1100元/O：车库7922.88O，物业450O(其它640O)，计：9013×1100元/O=9914300元。
(4)、土地成本：270元/O×41568.8O=11223576元，单位建筑面积地成本：132.5元/O。
(5)、前期费：规划设计费：3元/O(含外网竖向)，
审图费：2元/O，防雷检测费：1元/O，
测绘费：2.72元/O，质量监督费：1元/O，
环保相关费、环保评估费、项目立项报告费：0.6元/O，
公司费用(工资、招待费等，计180万元)21.29元/O，
广告费：100万元，即11.82元/O;
其它费(暂设、围挡、临时道路、水、电等)：65元/O。
土地契税(5%)：56万元，即6.62元/O，
消防管理费：2元/O，设计费：8元/O，
勘察费：1元/O，监理费：6元/O
质检费：2元/O，
总计：134.5元/O。
(6)、小区配套费：
①小区道路(含照明)，30元/O。②小区绿化景观，15元/O。③小区外网：给水10元/O、排水10元/O、雨水10元/O、消防20元/O。④小区供热一次费：40元/O。小区供电：90元/O。(含有线电视、电话、网线、监控)。消防：40元/O。人防：35元/O。
上述计300元/O(建筑面积)。
(7)、住宅成本计：900+132.5+134.5+300=1467元/O，
总费：1467×58485=85797495元。
商业成本计：1200+132.5+134.5+300=1767元/O，
总费：1767×17683.98=31247592元。
车库成本计：1100+132.5+134.5+300=1667元/O，
总费：1667×9013=15024671元。
总计：132069758元，计6.65%贷款利息，
总计：140852397元。
2、销售估算：
(1)、住宅：按2300元/O×58485O=134515500元;
(2)、商业：按3800元/O×17683.98O=67199124元;
(3)、车库：按2700元/O×9013O=24335100元;
(4)、总计：226049724元。
3、利润估算：
(1)、销售利润：226049724-139201524=86848200元。
(2)、税金：暂按下三项计：
①营业税：5%
5%×226049724=11302486元。
②所得税：25%
25%×86848200=21712050元。
③城建、教育附加税8%：
8%×11302486=904198元。
(3)、税后利润：
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。
七、项目资金运作
1、项目初期投资
(1)、土地费：270元/O×415068=1122.3万元
(2)、前期立项、规划、勘察、设计、审图、消防审查、公司费用、广告费等计：420万。合计：1542.3万元。
2、项目的融资
(1)、对工业园区已建厂房1-2#，6-11#租赁、出售。
(2)、对工业园区规划厂区进行租赁、出售。
(3)、寻找共同开发的合作伙伴，对方出资，我方出地，负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位服务，达到利益双赢。
(4)、房屋销售过程融资。
(5)、银行抵押贷款。
八、项目实施原则及建设周期
1、项目实施原则
(1)、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。
(2)、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。
(3)、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付使用。
2、建设周期
(1)、20xx年3月20日-3月25日，地质勘察。
(2)、20xx年2月1日-4月1日规划、设计及施工图设计阶段。
(3)、20xx年4月1日-4月15日审图、图纸交底。
(4)、20xx年4月15-10月25工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用。
九、销售策划
1、销售宣传的重点区域：金城江区
2、及时开展销售宣传，准备工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日开始正式销售宣传。
3、销售中心办公室，内有小区规划图(景观、园林)沙盘，各种户型沙盘展示(20xx年2月20日做完)。
4、多方位广告宣传
(1)、网上宣传：平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。
(2)、通过媒体(报纸、广播、电视)，销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。
5、与百旺经济开发区、金城江区协商，由金城江开往东江镇、空气家苑小区的相关公交车，在小区门前设站。
十、项目立项结论
通过以上论述，该小区建成后，能够达到对工业园区的企业有利生产，方便生活。能够起到促进中小企业入驻工业园区，拉动百旺经济开发及金城江区经济作用。
本项目在周边企业入驻具有一定数量，且有相应配套设施，户型平面布局合理，户型面积适宜，建筑风格高雅，颜色搭配合谐，观赏性强的景观园林，优良的施工质量，科学的物业管理，把握好销售市场，其项目是可行的。
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