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第一篇：商业项目策划书
一、概述
公司业务流程作为公司组织内部人员一种规范的做事方式，不仅会体现公司的形象和价值观念，而且更重要的是还会决定性地影响公司组织运行的效率和效益。做事方式不当，就不能指望有什么效率和效益。而这种做事方式，既包括做事的方向――流程结构是否合理，员工做的事是否是公司发展必须做的事，而且还包括做事的方法――流程活动是否合理，员工做事的方法是否有充分高的效率，并且还包括做事的态度――流程责任是否明确，员工是不是以一种负责的态度来做事。
公司业务流程管理也对应包括这三个方面的内容：
流程结构管理，让每一个员工都只做正确的事，使所做的每一件事都能为公司带来价值增值，实现充分大的效益；
流程活动管理，让每一个员工都只正确地做事，使其做任何一件事的方法都有充分高的效率，保证从单个活动的角度分析，都能以相对较少的投入实现充分大的产出；
流程组织管理，让每一个员工都积极负责地做事，使流程结构管理和流程活动管理的行为要求都不折不扣地得到贯彻落实，避免没有效益、没有效率的懒散行为发生。
二、项目实施可解决的问题
1、单位、部门和岗位角色之间不配合，各行其是，组织内耗严重；
2、岗位职责定得过死，都明哲保身，不求有功，但求无过，该相互提供援助之手的，都充耳不闻，视而不见；
3、岗位工作目标模糊，都为了工作而工作，为了履行职责而履行职责，员工有工作努力，却没有公司效益的改善和提高；
4、技术与管理分家，有技术引进和创新，没有技术管理，脱离市场需要，为了发展技术而发展技术，公司技术先进，但发展落后；
5、有ISO9000质量体系的认证，没有体系贯彻的保证，ISO9000认证仅仅起一个增加广告说词的作用，产品质量低，并且不稳定；
6、对员工的管理，重责任追究的秋后算账，轻过程控制的即时协调，造成损失最终仍得主要由公司背着；
7、缺少必要的营销整合，营销策略彼此不协调，营销渠道相互挤压，营销费用率不低，但市场份额增长不大，甚至出现负增长；
8、忽视客户关系管理，客户进门是亲家，出门就成了冤家，开拓一个新市场，丢了一片旧市场；
9、品牌创建思路不当，只是谋求知名度，对美誉度没有必要的关注，市场开拓过分依赖于广告，有大额的广告投入，没有稳定的市场份额提升；
10、官本位意识严重，等级观念盛行，管理人员习惯于高高在上的发号施令，管理人员与被管理者之间对立，矛盾重重。
三、项目工作内容
1、开展教育培训，让公司员工从上到下，广泛形成按业务流程组织公司运行的意识，并全面掌握业务流程管理的技术；
2、淡化等级控制观念，用业务流程管理取代等级控制管理，以强化过程控制，强化公司组织运行活动的效率和效益管理；
3、对照公司组织运行的97个基元子流程的内容，梳理规范公司的业务流程，并绘制流程图；
4、分析确定不同流程之间的关系，理清公司业务流程的结构，以保证每一个人都做正确的事，每一件事都能为公司创造出充分大的效益；
5、分析确定每一个流程的每一个环节的活动，并制定保障其不断优化发展的管理制度，以使每一个人都正确地做事，保证做事的效率；
6、分析确定不同流程之间的衔接关系，以使每一个流程及其活动的承担人都严格地按照流程接口的要求，完成流程活动，保证每一个人都负责地做事。
四、项目有形成果
1．公司运行97个子流程的流程图；
2．公司运行97个子流程的说明文件；
3．公司业务流程结构优化调整管理制度；
4．公司业务流程活动的优化调整管理制度；
5．流程接口衔接管理规范。
五、项目实施程序
1、组织教育培训，让公司员工从上到下，广泛形成按业务流程组织公司运行的意识，全面掌握业务流程管理的技术；
2、讨论确定公司运行按业务流程组织的思路，改变等级控制管理的僵化思想；
3、对公司现行做事方式进行流程分析，按原貌勾画公司组织运行的流程图；
4、对照流程管理的思路分析找出公司现行做事方式的效率和效益损失；
5、对照公司组织运行的97个基元子流程的内容和规范要求，梳理规范公司的业务流程；
6、分析确定不同流程之间的关系，理清公司业务流程的结构，以保证每一个人都做正确的事，每一件事都能为公司创造出充分大的效益；
7、分析确定每一个流程的每一个环节的活动，并制定保障其不断优化发展的管理制度，以使每一个人都正确地做事，保证做事的效率；
8、分析确定不同流程之间的衔接关系，以使每一个流程及其活动的承担人都严格地按照流程接口的要求，完成流程活动，保证每一个人都负责地做事；
9、规范业务流程的设计，并绘制流程图；
10、整理汇总流程管理的系统文件。
六、项目实施办法
1、由委托方（以下简称甲方）和（以下简称乙方）双方共同组成项目组，甲方董事长或总经理担任项目组长，企管部部长或相关职能部门主管担任常务副组长，乙方选派专家担任副组长；
2、甲方须配备x个工作人员，承担一些辅助性工作，其条件是大专以上文化程度，具有公司管理方面的基础知识，能承担一般文案的草拟和审订工作；
3、项目组在项目组长和副组长共同领导下开展工作，需要甲方相关部门和人员支持配合的工作，甲方必须紧密配合，并按项目进程要求按时按质完成；
4、乙方专家和辅助人员到甲方驻地开展工作，交通费、食宿费由甲方承担，食宿标准为三星级宾馆标准；
5、为了降低甲方项目投入成本，凡是不需要在甲方工作地完成的工作，一律要求乙方专家带回乙方驻地完成。
七、项目咨询费用
1、咨询费用收取标准
咨询服务收费行内通行的作法是，按投入的专家工作时数或工作日数计算。其标准为1500元（人民币）/专家工作小时，或12000元（人民币）/专家工作日。亦可协商打包确定。
2、咨询费支付办法。
咨询费按比例，分期支付。一般情况是分两期，按5：5支付。项目首期付款到乙方账户之后，一周内乙方专家到甲方驻地启动项目。第二其付款在其项目进行到一半时支付。
第二篇：商业策划书
目录
第一章 项目摘要
一、项目概述
二、项目优势
三、项目背景
四、项目投资计划
第二章项目公司
一、公司简介
二、公司结构/管理
三、股权结构
四、项目其他背景
第三章项目规划
一、项目位置
二、法律明细
三、项目详细规划
第四章项目实施计划
一、项目建设规模
二、具有新建设酒店的优
第五章项目投资分析 一、投资估算
二、参数预测
第六章市场分析
第七章 一、商务酒店概况
二、酒店经营指标分析
三、竞争对手及发展态势
四、项目定位
第一章项目摘要
一、项目概述
随着人们生活水平的日益提高，对生活质量的追求也进一步
的完善，商务式酒店将是人们旅游、休闲、渡假、会务的理想会所，也是一种趋势。 顺城街是成都春熙商务圈的重中之重，休闲的绿谷，位于成
都市繁盛商业区之心腑地带的商务酒店，交通便利，紧临交通疏通中心，地理位置十分优越
酒店总面积？商务酒店总投资概为430万元，酒店用地面积
260平方米，建筑面积为2300余平方米，主楼8层。2―7层为客房，8层规划用途为茶坊。主楼2层为简餐茶餐厅（设计餐位数20人同时用餐）、茶座150米方
新装修后的商务酒店，凭借专业酒店管理的优势，结合现代
酒店经营的全新理念，商务酒店将成为成都市档次最高之一的现代商务式酒店。
二、项目优势
黄金地段、得天独厚
采用专业化商务酒店管理团队
采用专业的商务酒店的设计理念筹建部门成功开发过多个酒店的设计和施工 专业的星级酒店服务师进行统一的培训
现代化的高效益、高社会价值的经营管理模式
三、项目背景
成都是大西南地区重要的政治、经济、旅游和交通枢纽中心，地势由西南向东北倾斜，西南部以中山为主，有低山、丘陵和山间谷地；东北部以低山为主，间有中山及河谷盆地。拥有自然生态渊源国家重点风景名胜区，并获得全国旅游生态城市荣誉，目前拥有峨眉山、青城山、窦关山、天台山等国家级、省级风景区多处；龙池，卧龙等国家级、省级自然保护区3处；龙泉大窑遗址等国家级、省级文保单位17处。成为人们的旅游的新景点。
成都市身为政治、经济、文化的中心，目前只有四星级以上酒店15家、五星级酒店6家（1家待建）。而在顺城街幅员1公里向周边扩散，没有一家商务或经济型的专业酒店，鉴于现代时尚商务式的酒店在此区域仅只有我们这一家，开发该酒店以具备天时、地利、人和。它的新开可进一步缓冲顺城街沿线高档商务酒店紧张的现状。
四、项目投资计划
补充项目装修风格？及定位等？
（一）投资总额
项目投资概算为430万元（包括场租款（150万）、装修费用、基桩及相关前期费用等已完成的投资230万元）（二）运营计划
根据项目装修期计划，装修期为图纸确认后20天；装修期为3个月。
根据营运收支预估数据，预计项目营运2年，即可还清本息。
第二章 项目公司
一、商务酒店公司简介
商务酒店占地面积260万平方米，总建筑面积2300余平方米 ，拥有充分体现现代时尚商务，一楼大堂空间100左右多平米，现代化酒店设施、舒适典雅的各式客房90套；有风格各异、环境幽雅的中西式茶餐厅、先进的一体化卫浴设施、高速稳定的局域网等相对应的配套设施。有先进完善的设施，能为各种不同规格的客户提供高水准的专业服务。
二、公司结构和管理层
公司实行单店总经理负责制，公司最高权力机构为董事会，公司日常经营管理由总经理负责。公司日常管理机构设有店长（总经理）、工程部、财务部、前厅部、客房部等。
商务酒店定员33人，其中高级管理人员1人，中级管理5人，服务人员27人。全部员工均实行合同制。各类人员按不同岗位技能要求进行上岗前培训、考试、招聘。另视经营的具体情况季节性招用一部分临时工。
三、公司股权结构
公司由几位自然人组成的股份有限公司（自然人以公司章程为准）。董事长 、总经理 。
四、项目其他背景
近年，成都市对外经济技术交流飞速发展，主要经济指标包括旅游业经济指标保持高速增长；经济地位逾显突出；成都市已成为重要的人流、物流集散地。经前期对该项目区域调查了解到相对于快速增长的市场需求，在该区域内急需一家高规格、高标准的商务酒店。由
人员编制于该区域内的星级宾馆（珠峰酒店、银河王朝大酒店、绿洲酒店等），有的酒店存
在居高不下的房价让大部门中层阶级出差人士望而却步，有的酒店硬件设施严重老化，已达不到现代人出行所追求的温馨、整洁等要求。所以它的建成将会带来较好的社会效益和经济效益。
第三章 项目规划
一、项目位置
本项目附近有方便的交通网络。该酒店大门位于成都市最繁华路段顺城大街，项目座落于呈长方型地块的东西侧，而基地的地势大致平整，政府计划在5年之内改造周边的新城配套，现已完工有原“熊猫城”的改造。届时时尚、现代化得酒店将凸现在人们的眼前。
二、相关法律文件
同意改建的相关部门的批文， 8年以上 租赁经营合同。
三、项目详细规划
1、项目明细
酒店是人们用几小时或几天时间经历一种与平常生活不同生活方式的地方。酒店不仅应该融入现代生活的情感世界，更应该使其得到更广阔的延伸。酒店行业发展迅速，不光是独立的个体酒店经营者，随着需求的增长，额外的个人产品和服务的市场需求达到了一个新的高度。这种选择变得越来越多样化，从四川省的小旅馆、城市里时尚的宾馆到个人租住的小屋，什么都有可能。而且还要觉得成都市所住的地方或传统、古典或是时尚、现代。差别非常大：厚地毯能够减小声音，熟悉的环境和陌生的休息地点，喜欢哪总你在哪里能够休息得更好，舒适的酒店还是独家经营的。 2、客房
酒店客房将会由主楼楼层提供。而楼层的标准楼面设计为标准客房，大床房，情侣房。在客房装修问题上，先成都主要的几家商务酒店主要选用的是异域风和本地想结合，但随着这两年成都酒店市场的改变和发展，越来越多的客户倾向于欧式风格的酒店！原由
1、 欧式风格的装修给人一种尊贵的感觉
2、 可以提升酒店的整体形象和酒店的档次，以此为基础增加
收益点
3、 对于商务人事有个更好的商务洽谈的典雅的环境 总体来说，客房可根据其设计分为四种类别，包括 标准房，商务房、情侣房、豪华单人房。
3、后勤设施
后勤设施包括大堂、接待处、保安及控制室等。
其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、员工洗手间、楼层工作间及泵房等。 大堂在布置和规划时按照功能的用处进行划分，一共分为：休息区、接待区、其他功能区。三大功能区要在一定意义上分开，但是又要相协调。所以大堂的总体规划是：以电梯门为基础点相周边放射型的规划三大功能区。 4、技术资料
根据所提供资料，楼层面积及宗地面积摘录如下： 面积资料
总地上建筑 260平方米 总建筑面积2300平方米 停车位： （地下）10个，（场外）50--80个（项目地外50米就是大型的公用停车场，经协商可供我们酒店有偿使用）
6、装修期成本预算
资料中显示整个酒店项目的总发展成本为人民币四佰六拾万。改造成本包括租金，工程管理及其他专业费用，装修费及不能预见费等。
成本明细如下：
1 前期费用（租金，记在成本之内 ） ￥：150万 2装修费用（电梯工程、空调）￥：230万 3 开办费 ￥： 50万 总价 ￥：430万元
第四章 项目实施计划一、项目装修规模
二、具有新建设酒店的优势
酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为20年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到50到80年。酒店的入住率和收益在起初的2到8年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后5到10年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）。商务酒店（）作为酒店一种新型形态，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，其对酒店经营的10年将均处于该酒店高收益、高出租率时期，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。
第五章swot分析
一、具有显著的成本费用优势
酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素，对于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。仅需投入家具、设备和装修费用酒店即可正式营运，这成为商务酒店取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。从目前的预计来看，仅通过酒店大厅和茶座、大厅商务中心的出租承包收入每年就能取得70---90万元的收入经营权费用。
二、参数预测
1、 预估期
2011年至2021年，共10年。
2、 客房入住率
成都目前酒店客房入住率保持在86%至92%之间，参照
中国其他地区商务酒店的客房入住率，在营运稳定期，客房入住率取96%。
由于商务式酒店具管理和客户资源优势，从营运第二年
开始进入稳定期。
3、 平均房价
参照成都市精品商务酒店现有房价水平和国内其他地区
城市商务酒店房价水平，应该达到人民币168----198元/间。
市场分析年营业收入的测算
一、客房利润收入：
1、主营业务收入：房屋销售收入（按规划85个房间计算）
198元/间――168元/间 均价183元/间
每天的入住率按96%计算：82间*183元/间=15006元
日收入：82间*183元/间=15006元
月收入：15006元*30天=450180元
年收入：450180元*12个月=5402160元
2、其他收入：大堂吧（茶楼）及客房酒水食品等，年收入约120万元。
收入合计：660万元/年
主营业务支出：
1、员工年工资：33人（初定服务员含后勤、保安、工程等）*1800元/月*12个月 =712000元
2、水电费：30000元/月*12个月=360000元
3、一次性用品费用（含客源和员工早餐）：340000元/年
4、洗涤费用：60000元/年
5、办公费用：3万元
6、客房员工提成：24*6*365=52000元/年
8、店长绩效提成（用于奖励除服务员之外的员工）：5万元。
9、职工食堂费用（中午和晚餐）：120000元/年
10、员工培训费、年终福利费等开支：180000元
11、税收：300000元/年12、电话、宽带等通信费用：80000元/年
13、其他费用（电梯维修年检、灭4害等）：50000元/年
14、房屋租赁支出：150万元/年（3年后逐年5%递增）
合计：383.50万元/年
其他业务成本：60万元/年。
折旧：56万元/年
成本合计：499.5万元/年
净利润：160.50万元/年
第六章 市场分析
一、酒店概况
至2010年底，成都地区共有星级酒店78家，其中五星级酒店5家（建），四星级酒店14家，三星级酒店268家。
据统计，近年四星级酒店平均客房入住率保持在70%至80%之间，高星级酒店的经济效益普遍较好。在2010年度，本市假日酒店平均的客房入住率达到74%，三星级酒店平均的客房入住率达到78%。商务酒店在营运初期，时值四川旅游危机，在客源受到较大影响的情形下，其2008年，2009年，2010年的客房入住率仍平均分别达到63%，67%，71%。假日酒店和花园酒店、三星级商务酒店均取得了较理想的投资回报，并具有一定的抗风险能力。
成都地区的精品商务酒店业尚未成熟，游客主要下榻于三星级酒店，及假日酒店、旅游指定酒店等。而宾馆也有次等一点的酒店可供选择，但它们普遍也提供较低质数的服务与设施。 四川省的酒店业在房价及入住率方面有着明显的增长，可是，需求在2008-2010年因金融危机、汶川特大地质灾害及其他原因拖慢了，而这情况也随着国家大力的道路、城镇恢复建设在2011年开始复苏。
从资料分析中，推断成都地区未来旅游业发展是乐观的，而在顺城片区目前没有一家精品商务酒店。。而同时周边林立的大批写字楼也提供了我们大量稳定的客户源，加上周边3家星级酒店的老化和价格的高昂。本项目在此区域的发展前景非常乐观。
二、酒店经营指标分析
成都地区拥有较丰富的旅游资源、随着经济的高速发展，已成为商务、旅游的集散地，越来越多地吸引国内客人来成都。
成都地区主要旅游经济指标常年保持高速增长趋势,为酒店的客源提供了保障。而我项目正处于旅游者理想住宿的“春熙路商业圈”，在这里向周边辐射可以达到成都最繁华的地段，这也是保证我们酒店入住率的一大优势。
酒店入住率
据我向成都市旅游局作出的非正式提问，得知顺城地区的三星级饭店于2010年的平均房租约为人民币158元至260元一晚，而入住率约为88%。
三、竞争对手及发展态势
在2010年末，成都地区共有105家已评星级的酒店，其中五间达五星级或以上。共有300家左右达三星级或以上的酒店。
在成都市区顺城片区内，共有5家三星级，9家二星级及6家一星级及未被评星的酒店4家、招待所24家。
根据成都市旅游局所提供的资料，目前顺城片区没有在建的3星以上的酒店和商务型的酒店。对顺城片区的投资酒店在15年中短期酒店市场业发展前景是乐观的。经济的稳步得更将
第三篇：商业策划书
一、策划背景
三门峡市总面积10475平方千米，市辖1个市辖区、3个县、代管2个县级市。市人民政府驻湖滨区，湖滨区面积219平方千米，人口33.22万人。地处黄河流域的三门峡市是华夏文明发祥地之一。在漫长的历史进程中，先民们在这块土地上生息繁衍，用勤劳的双手创造了光辉灿烂的历史文化，成为华夏浩瀚文化的重要组成部分。这些历史文化对于推进历史的前进乃至当今社会各个方面都产生了重要及其深远的影响。仰韶文化、虢国文化及由老子《道德经》衍化而来的道家、道教文化便是这诸多历史文化的典型代表。
“十五”以来，市委、市政府立足于实际，确立了发挥比较优势，大力培育特色经济，构建区域特色经济体系的发展思路；突出五大产业基地建设，构筑九大产业链条，使三门峡经济呈现出前所未有的发展势头，成为河南省最具发展潜力的区域之一。
改革开放以来，三门峡市的科技事业得到了长足发展。科技综合实力明显增强，全民科技进步意识显著提高，科技发展社会环境得到大力改善，同时科技工作以技术创新为主线，以深化科技体制改革、扩大科技对外开放为动力，以优化科技发展环境、完善区域创新体系、实施人才战略和加大科技投入为主要措施，大力推动科技进步与创新，有力地推动了传统产业的改造提升、高科技产业的发展和农业科技进步，科技已成为经济发展和社会进步的重要支撑力量，科技对经济增长的贡献率进一步提高。
三门峡地处豫、晋、陕三省交界处，东与洛阳市为邻，南依伏牛山与南阳市相接，西望古城长安，北隔黄河与三晋呼应，是历史上三省交界的经济、文化中心。华夏的古老文明、祖国的今朝奇迹、南疆的湖光山色、北国的秀丽冰川，在这里得到了巧妙的浓缩和展现，发展旅游业有着得天独厚的条件和十分广阔的前景。厚重的历史文化为这里留下了许多名胜古迹和人文景观。自然景观主要有融观光、登山、避暑为一体，享有“ 小华山”之美称的亚武山国家级森林公园；“四面环山三面水，半城烟村半城田”的陕州老城风景区；风光旖旎、 景观险胜、古迹遍布的三门峡黄河游览区等。近年推出的“黄河之旅”旅游线路，已被国家旅游局定为14条旅游专线的第二条，推向国际市场。
二、策划目的
1. 塑造和传播三门峡城市形象，打响三门峡的知名度、提高三门峡的竞争力和影响力，树立品牌。
2. 带动三门峡地区的经济发展，吸引投资商、企业家到三门峡投资。
3. 推进河南省旅游开发建设精品化，旅游宣传促销品牌化，促进全省旅游业发展。
4. 推动三门峡乃至整个河南省其他相关行业的发展。
三、策划原则
1. 整体策划、分级负责、协调合作、务求实效。
2. 经济效益、环境效益、社会效益相结合。
3. 活动具有新颖性、独特性、现实性。
四、组织形式
政府主导，各部门分工合作，社会各界力量参与。
主办单位：河南省三门峡市旅游局、河南省三门峡人民政府新闻办公室、河南省三门峡市广播电视局。
承办单位：三门峡市旅游局及有关县(市)人民政府。
五、活动流程
由烟花拼成的“热烈祝贺黄河旅游文化节隆重开幕”巨大字幕在空中升起，拉开序幕以舞蹈形式的大型晚会为主，辅以锣鼓、舞狮、戏曲、彩色气球等表演。此外，还将举行三门峡各地手工艺品的制作展、国际书画艺术展等系列活动。
第四篇：商业策划书
目录
第一章 项目摘要
一、项目概述
二、项目优势
三、项目背景
四、项目投资计划
第二章项目公司
一、公司简介
二、公司结构/管理
三、股权结构
四、项目其他背景
第三章项目规划
一、项目位置
二、法律明细
三、项目详细规划
第四章项目实施计划
一、项目建设规模
二、具有新建设酒店的优
第五章项目投资分析 一、投资估算
二、参数预测
第六章市场分析
第七章 一、商务酒店概况
二、酒店经营指标分析
三、竞争对手及发展态势
四、项目定位
第一章项目摘要
一、项目概述
随着人们生活水平的日益提高，对生活质量的追求也进一步
的完善，商务式酒店将是人们旅游、休闲、渡假、会务的理想会所，也是一种趋势。 顺城街是成都春熙商务圈的重中之重，休闲的绿谷，位于成
都市繁盛商业区之心腑地带的商务酒店，交通便利，紧临交通疏通中心，地理位置十分优越
酒店总面积？商务酒店总投资概为430万元，酒店用地面积
260平方米，建筑面积为2300余平方米，主楼8层。2―7层为客房，8层规划用途为茶坊。主楼2层为简餐茶餐厅（设计餐位数20人同时用餐）、茶座150米方
新装修后的商务酒店，凭借专业酒店管理的优势，结合现代
酒店经营的全新理念，商务酒店将成为成都市档次最高之一的现代商务式酒店。
二、项目优势
黄金地段、得天独厚
采用专业化商务酒店管理团队
采用专业的商务酒店的设计理念筹建部门成功开发过多个酒店的设计和施工 专业的星级酒店服务师进行统一的培训
现代化的高效益、高社会价值的经营管理模式
三、项目背景
成都是大西南地区重要的政治、经济、旅游和交通枢纽中心，地势由西南向东北倾斜，西南部以中山为主，有低山、丘陵和山间谷地；东北部以低山为主，间有中山及河谷盆地。拥有自然生态渊源国家重点风景名胜区，并获得全国旅游生态城市荣誉，目前拥有峨眉山、青城山、窦关山、天台山等国家级、省级风景区多处；龙池，卧龙等国家级、省级自然保护区3处；龙泉大窑遗址等国家级、省级文保单位17处。成为人们的旅游的新景点。
成都市身为政治、经济、文化的中心，目前只有四星级以上酒店15家、五星级酒店6家（1家待建）。而在顺城街幅员1公里向周边扩散，没有一家商务或经济型的专业酒店，鉴于现代时尚商务式的酒店在此区域仅只有我们这一家，开发该酒店以具备天时、地利、人和。它的新开可进一步缓冲顺城街沿线高档商务酒店紧张的现状。
四、项目投资计划
补充项目装修风格？及定位等？
（一）投资总额
项目投资概算为430万元（包括场租款（150万）、装修费用、基桩及相关前期费用等已完成的投资230万元）（二）运营计划
根据项目装修期计划，装修期为图纸确认后20天；装修期为3个月。
根据营运收支预估数据，预计项目营运2年，即可还清本息。
第二章 项目公司
一、商务酒店公司简介
商务酒店占地面积260万平方米，总建筑面积2300余平方米 ，拥有充分体现现代时尚商务，一楼大堂空间100左右多平米，现代化酒店设施、舒适典雅的各式客房90套；有风格各异、环境幽雅的中西式茶餐厅、先进的一体化卫浴设施、高速稳定的局域网等相对应的配套设施。有先进完善的设施，能为各种不同规格的客户提供高水准的专业服务。
二、公司结构和管理层
公司实行单店总经理负责制，公司最高权力机构为董事会，公司日常经营管理由总经理负责。公司日常管理机构设有店长（总经理）、工程部、财务部、前厅部、客房部等。
商务酒店定员33人，其中高级管理人员1人，中级管理5人，服务人员27人。全部员工均实行合同制。各类人员按不同岗位技能要求进行上岗前培训、考试、招聘。另视经营的具体情况季节性招用一部分临时工。
三、公司股权结构
公司由几位自然人组成的股份有限公司（自然人以公司章程为准）。董事长 、总经理 。
四、项目其他背景
近年，成都市对外经济技术交流飞速发展，主要经济指标包括旅游业经济指标保持高速增长；经济地位逾显突出；成都市已成为重要的人流、物流集散地。经前期对该项目区域调查了解到相对于快速增长的市场需求，在该区域内急需一家高规格、高标准的商务酒店。由
人员编制于该区域内的星级宾馆（珠峰酒店、银河王朝大酒店、绿洲酒店等），有的酒店存
在居高不下的房价让大部门中层阶级出差人士望而却步，有的酒店硬件设施严重老化，已达不到现代人出行所追求的温馨、整洁等要求。所以它的建成将会带来较好的社会效益和经济效益。
第三章 项目规划
一、项目位置
本项目附近有方便的交通网络。该酒店大门位于成都市最繁华路段顺城大街，项目座落于呈长方型地块的东西侧，而基地的地势大致平整，政府计划在5年之内改造周边的新城配套，现已完工有原“熊猫城”的改造。届时时尚、现代化得酒店将凸现在人们的眼前。
二、相关法律文件
同意改建的相关部门的批文， 8年以上 租赁经营合同。
三、项目详细规划
1、项目明细
酒店是人们用几小时或几天时间经历一种与平常生活不同生活方式的地方。酒店不仅应该融入现代生活的情感世界，更应该使其得到更广阔的延伸。酒店行业发展迅速，不光是独立的个体酒店经营者，随着需求的增长，额外的个人产品和服务的市场需求达到了一个新的高度。这种选择变得越来越多样化，从四川省的小旅馆、城市里时尚的宾馆到个人租住的小屋，什么都有可能。而且还要觉得成都市所住的地方或传统、古典或是时尚、现代。差别非常大：厚地毯能够减小声音，熟悉的环境和陌生的休息地点，喜欢哪总你在哪里能够休息得更好，舒适的酒店还是独家经营的。 2、客房
酒店客房将会由主楼楼层提供。而楼层的标准楼面设计为标准客房，大床房，情侣房。在客房装修问题上，先成都主要的几家商务酒店主要选用的是异域风和本地想结合，但随着这两年成都酒店市场的改变和发展，越来越多的客户倾向于欧式风格的酒店！原由
1、 欧式风格的装修给人一种尊贵的感觉
2、 可以提升酒店的整体形象和酒店的档次，以此为基础增加
收益点
3、 对于商务人事有个更好的商务洽谈的典雅的环境 总体来说，客房可根据其设计分为四种类别，包括 标准房，商务房、情侣房、豪华单人房。
3、后勤设施
后勤设施包括大堂、接待处、保安及控制室等。
其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、员工洗手间、楼层工作间及泵房等。 大堂在布置和规划时按照功能的用处进行划分，一共分为：休息区、接待区、其他功能区。三大功能区要在一定意义上分开，但是又要相协调。所以大堂的总体规划是：以电梯门为基础点相周边放射型的规划三大功能区。 4、技术资料
根据所提供资料，楼层面积及宗地面积摘录如下： 面积资料
总地上建筑 260平方米 总建筑面积2300平方米 停车位： （地下）10个，（场外）50--80个（项目地外50米就是大型的公用停车场，经协商可供我们酒店有偿使用）
6、装修期成本预算
资料中显示整个酒店项目的总发展成本为人民币四佰六拾万。改造成本包括租金，工程管理及其他专业费用，装修费及不能预见费等。
成本明细如下：
1 前期费用（租金，记在成本之内 ） ￥：150万 2装修费用（电梯工程、空调）￥：230万 3 开办费 ￥： 50万 总价 ￥：430万元
第四章 项目实施计划一、项目装修规模
二、具有新建设酒店的优势
酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为20年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到50到80年。酒店的入住率和收益在起初的2到8年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后5到10年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）。商务酒店（）作为酒店一种新型形态，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，其对酒店经营的10年将均处于该酒店高收益、高出租率时期，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。
第五章swot分析
一、具有显著的成本费用优势
酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素，对于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。仅需投入家具、设备和装修费用酒店即可正式营运，这成为商务酒店取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。从目前的预计来看，仅通过酒店大厅和茶座、大厅商务中心的出租承包收入每年就能取得70---90万元的收入经营权费用。
二、参数预测
1、 预估期
2011年至2021年，共10年。
2、 客房入住率
成都目前酒店客房入住率保持在86%至92%之间，参照
中国其他地区商务酒店的客房入住率，在营运稳定期，客房入住率取96%。
由于商务式酒店具管理和客户资源优势，从营运第二年
开始进入稳定期。
3、 平均房价
参照成都市精品商务酒店现有房价水平和国内其他地区
城市商务酒店房价水平，应该达到人民币168----198元/间。
市场分析年营业收入的测算
一、客房利润收入：
1、主营业务收入：房屋销售收入（按规划85个房间计算）
198元/间――168元/间 均价183元/间
每天的入住率按96%计算：82间*183元/间=15006元
日收入：82间*183元/间=15006元
月收入：15006元*30天=450180元
年收入：450180元*12个月=5402160元
2、其他收入：大堂吧（茶楼）及客房酒水食品等，年收入约120万元。
收入合计：660万元/年
主营业务支出：
1、员工年工资：33人（初定服务员含后勤、保安、工程等）*1800元/月*12个月 =712000元
2、水电费：30000元/月*12个月=360000元
3、一次性用品费用（含客源和员工早餐）：340000元/年
4、洗涤费用：60000元/年
5、办公费用：3万元
6、客房员工提成：24*6*365=52000元/年
8、店长绩效提成（用于奖励除服务员之外的员工）：5万元。
9、职工食堂费用（中午和晚餐）：120000元/年
10、员工培训费、年终福利费等开支：180000元
11、税收：300000元/年12、电话、宽带等通信费用：80000元/年
13、其他费用（电梯维修年检、灭4害等）：50000元/年
14、房屋租赁支出：150万元/年（3年后逐年5%递增）
合计：383.50万元/年
其他业务成本：60万元/年。
折旧：56万元/年
成本合计：499.5万元/年
净利润：160.50万元/年
第六章 市场分析
一、酒店概况
至2010年底，成都地区共有星级酒店78家，其中五星级酒店5家（建），四星级酒店14家，三星级酒店268家。
据统计，近年四星级酒店平均客房入住率保持在70%至80%之间，高星级酒店的经济效益普遍较好。在2010年度，本市假日酒店平均的客房入住率达到74%，三星级酒店平均的客房入住率达到78%。商务酒店在营运初期，时值四川旅游危机，在客源受到较大影响的情形下，其2008年，2009年，2010年的客房入住率仍平均分别达到63%，67%，71%。假日酒店和花园酒店、三星级商务酒店均取得了较理想的投资回报，并具有一定的抗风险能力。
成都地区的精品商务酒店业尚未成熟，游客主要下榻于三星级酒店，及假日酒店、旅游指定酒店等。而宾馆也有次等一点的酒店可供选择，但它们普遍也提供较低质数的服务与设施。 四川省的酒店业在房价及入住率方面有着明显的增长，可是，需求在2008-2010年因金融危机、汶川特大地质灾害及其他原因拖慢了，而这情况也随着国家大力的道路、城镇恢复建设在2011年开始复苏。
从资料分析中，推断成都地区未来旅游业发展是乐观的，而在顺城片区目前没有一家精品商务酒店。。而同时周边林立的大批写字楼也提供了我们大量稳定的客户源，加上周边3家星级酒店的老化和价格的高昂。本项目在此区域的发展前景非常乐观。
二、酒店经营指标分析
成都地区拥有较丰富的旅游资源、随着经济的高速发展，已成为商务、旅游的集散地，越来越多地吸引国内客人来成都。
成都地区主要旅游经济指标常年保持高速增长趋势,为酒店的客源提供了保障。而我项目正处于旅游者理想住宿的“春熙路商业圈”，在这里向周边辐射可以达到成都最繁华的地段，这也是保证我们酒店入住率的一大优势。
酒店入住率
据我向成都市旅游局作出的非正式提问，得知顺城地区的三星级饭店于2010年的平均房租约为人民币158元至260元一晚，而入住率约为88%。
三、竞争对手及发展态势
在2010年末，成都地区共有105家已评星级的酒店，其中五间达五星级或以上。共有300家左右达三星级或以上的酒店。
在成都市区顺城片区内，共有5家三星级，9家二星级及6家一星级及未被评星的酒店4家、招待所24家。
根据成都市旅游局所提供的资料，目前顺城片区没有在建的3星以上的酒店和商务型的酒店。对顺城片区的投资酒店在15年中短期酒店市场业发展前景是乐观的。经济的稳步得更将
第五篇：商业策划书
一、总则
1、制定目的：为规范本公司销售管理，提升经营绩效，特制定本办法。
2、适用范围：本公司各单位销售人员管理，除公司另有规定或协议外，均依照本办法执行。
3、实施细则：由各单位拟订各自的“销售管理实施细则”，报公司总经理核准后实施。
二、销售人员
1、销售人员的聘用、考勤和离职按相关法律法规和公司规章制度执行。
2、销售人员的工作主要是留住老客户、发展新客户、促成交易、合同履约、收集和传递市场信息。
3、销售人员应保守公司商业秘密，更不得诱劝客户将公司业务转移或外流。严禁挪用公款、收受回扣及以不正当手段和渠道支取货款。
三、营销计划
销售人员根据个人的年销售指标制定营销计划，经主管审核同意后实施；该计划包括销售指标分解，及开拓市场、增加销售量的设想和措施。
四、营销过程
1、销售人员必须根据业务开展情况真实完整的填写“工作日报表”和“客户档案表”，并定期进行书面工作总结；各单位每月汇总“客户档案表”，在次月10日前必须提交公司行政管理部一份存档。
2、各单位开发的客户须及时向公司总经办备案，如市场出现“碰车”现象，由公司总经办以“先入为主”原则予以协调。
3、销售时，原则上要经过单位业务部门组织合同评审后签订经济合同，合同签订后3日内由业务主管部门向公司财务计划部、总经办、行政管理部各交一份原件备案；对信誉较好的老客户经单位业务部门同意后，可由用户负责人签字的采购单为订货依据；合同额十万元以上的原则上要有预付款。
4、销售利润率低于20%的拟签订的经济合同要通过公司总经理办公室组织合同评审后决定。
5、销售人员负责合同履约，并按约定回收合同款项（包括尾款或质保金）；因销售人员个人原因不能收回货款、形成呆坏帐造成公司损失的，由销售人员付连带赔偿责任。
五、销售价格
1、内部报价：
产品销售：
a、原材料价格不易变化的，由生产单位定期或不定期主动向公司各销售单位提供内部报价。
b、原材料价格易变的，由购货单位书面（盖章）询价。
2、对外报价：
⑴各单位可根据该单的回款方式、总利润、竞争程度等具体情况定价，明确每位销售人员的折扣权限。
⑵客户还价低于公司定价标准、或超越销售人员的折扣权限，须报业务部门主管批准。
⑶公司内部报价和折扣标准等公司内部商业情报，严禁对外泄漏，违者追究相关责任。
六、业务费用（含差旅费、公关费）
1、销售人员在跟单过程中借业务费用，需事先请示主管。
2、业务费用标准：
⑴销售利润率低于25%时，业务费用为销售差价的20%；
⑵销售利润率等于和大于25%时，业务费用为销售额的6%；
⑶业务费用大于销售额的6%的，按超出部分在销售人员的业务提成中列支。
七、销售人员薪资福利待遇
1、销售人员试用期工资不低于当地最低工资标准，具体由各单位制订，报公司总经办批准。
2、转正后销售人员薪资结构为“月工资+业务提成+年终奖励”具体由各单位制订，报公司总经办批准。
⑴月工资，根据销售指标完成情况确定。当完成累计销售额达到升档标准，当月即可享受同档标准月工资
⑵业务提成：
a、按超价部分的50%在销售款回笼当月结算。
b、至发货之日起，除质保金外，其余销售款在2个月后按月息1%计息。
c、除质保金外的所有销售款回笼后，方予业务结算。
d、有质保金的合同，留结算额的20%待质保金回笼后再支付。
⑶年终奖励：公司根据销售人员的销售绩效、业务素质、客户满意度、市场占有率和公司整体效益等综合因素考虑年终奖励。
3、销售人员的福利待遇按公司《员工手册》执行。
八、附则
1、公司按销售额的2%提取市场服务费，用于市场回访和优秀销售人员年终奖励。
2、非市场营销人员利用自有社会资源，在不影响本职工作的前提下协作销售，可按销售额或利润提取一定比例的奖金，具体由各单位根据该单的回款方式、总利润等具体情况定。
3、其他特殊市场营销人员政策见公司《特殊市场销售管理办法》。
4、本办法由公司总裁批准颁行，于20xx年5月1日起生效。
第六篇：商业策划书
(一)公司简介
公司名称：
主要产品：奶茶
业务范围：销售奶茶，果汁，饮料等
经营地点：
(二)战略目标
战略目标：
公司战略目标：建立自己的校园奶茶品牌，收回初期投资，积累无形资产，。尽管在许昌学院奶茶店很多，
但是我们会提高我们奶茶店的知名度，使校园市场占有率最大化。
核心竞争力分析：
我们推出的奶茶饮品除了结合了香飘飘，优乐美，相约等奶茶的各种优点，不仅注重于产品的质量，口感，包装，我们的产品更加注重对身体的调养，真正做到健康，好喝的茶饮料。这是我们的优势，也是我们战胜其他品牌，战胜周围其他店面，成为“奶茶之王”的一个重要法宝。我们的包装有我们自己设计，包装独特，这也是我们的特色之一。
(三)消费者分析
消费者特征与习惯
1.消费者特征 在校学生是主力军，且调查显示，女性最常喝奶茶的比例高于男性，这与女性消费者看重奶茶饮品的健康、时尚特性不无关系，因为奶茶对皮肤有滋润美白功效，其中的椰果是粗纤维食品，既可以填饱肚子，又绝对不含脂肪，所以美容瘦身是女性多于男性选择奶茶的主要原因之一。
2.消费者需求 既然是奶茶店，就一定要在保证店面的清洁与舒适，光这还远远不够，还要把店布置的富有特色，不落俗套，所以店面布置很重要，让消费者在外面就有种想进来逛逛的欲望。当然这只是表面的包装，奶茶的质量跟包装才是顾客最看中的，所以制作奶茶的每一道制造工序都会经过安检局的严格检验，绝不会出现掺假，缺斤少两的现象。 可以开展一些有特色的促销活动：比如，买两杯可赠送一对勺子;买三杯以上获赠可爱的饰品;小店要有自己的特色，比如有卡通形象。
(四)经营理念
以创新灵活的经营模式来吸引广大消费群体
以无可挑剔的'优质服务来满足广大消费群体
以安全舒适的环境来方便广大消费群体
以创新独特的企业文化来回报广大消费群体
奶茶店的企业文化：
全心全意的服务于广大的学生消费群体，让他们在安全舒适的环境中体验轻松与美味。让奶茶的凉爽驱走你夏日的酷暑!让奶茶的温暖驱走冬日的严寒!
(五)经营战略
营销策略：
(1) 促销计划和广告策略 ①宣销并进，在终端店促进是课踩用优惠销售和赠送礼品等方式，在保证销量的同时，带动品牌的成长。②对于不适合逛街的冬夏季，我们可以推出购买5杯以上就送货上门，很适合宅寝室的学生。③为提高奶茶的知名度，进行广告宣传，邀请消费者免费试尝等策略。
(2)价格策略 我们的奶茶定价为1.5元一杯~3元不等。根据不同的口味及配料。 根据我们的批发配料等计算。我们的成本是在0.5一杯。所以我们会有足够的利润。这个价格也对学生一族具有大的吸引力。 营销队伍和管理
提高前后台的有效协同的响应能力，科学规范的管理流程，提高店员的素质和职业习惯。
公司战略目标：建立自己的校园奶茶品牌，收回初期投资，积累无形资产，。尽管在许昌学院奶茶店很多，但是我们会提高我们奶茶店的知名度，使校园市场占有率最大化。
奶茶店的独创性：
经过对广大消费群体的调研，对奶茶市场的独立分析，采取和广大消费群体间相互协作的方式，已浪漫的气氛，温馨的环境，选择的多样，营造具有思维和经营上的创新之处 。
产品分析：
产品投资小，利润大，可以新增新品种奶茶，可以兼 售咖啡果汁等饮料，生产工艺简单，利于投资和创业，我们是以奶茶制作工艺的精湛，制作种类的多样为基础提供给顾客最美味的奶茶产品和最满意的服务。
(六)行业竞争状况分析：
(1)附近主要的竞争品牌有七杯茶,麦克风。
(2)对于新开奶茶店会对学生产生些新鲜感。
(3)经调查，虽然学校也有几家奶茶店，但都只是传统意义上的珍珠奶茶，因此要扩大市
场，我们也将变革创新，做市场的领军人，多元化产品结构，学习先进经营管理经验，可以融入果粒等发展新品种奶茶，从此提升竞争力。
(七)营销渠道
通过租用学校餐厅经营奶茶店
人员及组织结构
老板一名 收银员一名 调配师两名 采购员一名
(八) 市场风险
在该奶茶店店的创立阶段及经营过程中，该店可能会存在下列的市场风险：
①消费者对该店产品认知程度低，达不到该店营销目标所要求的知名度。
②学校附近步行街奶茶店数量较多，市场竞争激烈，使市场增长率下降。
③据调查大多数学生喜欢去步行街上的星饮及七杯茶购买，因此新的奶茶店不能吸引预期数量的顾客，低于营销目标要求。
对策
①针对达不到营销目标所存在的风险，该店将主要把广告等促销活动做到位，在学校大力宣传达到理想的宣传效果，缩短消费者对该店及其产品的认知周期。
②发展特色服务，形成奶茶店的核心竞争力。采取各种营销手段，树立良好的品牌形象，迅速占领市场，在学生市场中形成良好的口碑效应。
③ 在奶茶的设计和店面管理上，着重突出创新的作用，把设计创新作为公司的生命之源，力量之源。 ④建立和完善市场信息反馈体系，定期在学校进行市场调查，及时把握市场变动的趋势，把握好消费者倾向。