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第一篇：营销主题策划书
一、活动目的
为了发掘我校大学生的商业才华，培养大学生的实践能力，使学生可将理论运用于实际，全方位体现学生的'素质和能力，让学生更好地适应社会的需求，同时为我院学生提供实践商业知识的平台。团委会、学生会现决定在全院开展运城学院第三届“天翼杯”营销与策划大赛，本次活动由团委会、学生会主办，经济管理系承办。
二、主办单位
共青团运城学院委员会、运城学院经济管理系。
协办单位：运城学院大学生创业协会、运城学院金融投资协会、运城学院旅行者协会、运城学院物流协会。
赞助合作单位：中国电信运城分公司。
活动时间：xx年11月7日―11月30日。
三、活动形式
学生可跨系、跨年级、跨专业自由组队(要求3-5人)，并为参赛团队命名，针对运城学院师生进行调研，根据市场营销学的基本知识撰写团队营销策划。通过审核策划，筛选出优秀团队进入实战营销赛。再根据实战营销的业绩，筛选出优秀团队进入决赛，进行团队风采展示。最后根据进入决赛的团队在初赛、复赛、决赛的表现综合成绩排名进行表彰。
四、活动流程策划
(一)初赛暨营销策划赛：
1、活动内容：大赛初赛前，大赛组委会将邀请资深教授导师对学生进行动员和培训。各团队撰写一份有针对性的调研报告和营销策划，评委老师对各团队的策划进行评定。
2、活动时间：11月10号―11月16号。
(二)复赛暨实战营销赛：
1、活动内容：根据初赛表现，筛选出优胜团队进入实战营销赛。各参赛团队在校园内外进行实战营销(自由销售、限时销售);根据各团队的销售业绩及营销创意，筛选出优胜团队进入决赛。
2、活动时间：11月18号―11月25号。
3、限时营销。活动地点：后稷食堂与南风公寓之间的马路。
(三)决赛暨团队展示：
1、活动内容：进入决赛的团队进行ppt展示及现场答辩，综合初赛、复赛、决赛的成绩对各团队进行评比。
2、活动时间：11月28号。
3、活动地点：河东大讲堂3号厅。
(四)大赛闭幕式暨颁奖晚会：
1、活动内容：举办第三届“天翼杯”营销与策划大赛颁奖晚会，邀请主办方及赞助单位领导为获奖团队、个人颁奖。
2、活动时间：11月30日。
3、活动地点：河东大讲堂2号厅。
五、奖项设置
一等奖1名:获得团队奖金1000元、荣誉证书。
二等奖1名:获得团队奖金800元、荣誉证书。
三等奖1名:获得团队奖金500元、荣誉证书。
单项奖：营销策划之星团队1名、实战之星团队1名、人气之星团队1名，获得奖金200元、荣誉证书。
优秀组织奖2名：荣誉奖牌(为大赛做出突出贡献的团总支、学生分会)。
六、报名方式
1、在运城学院网、经济管理系主页“通知公告”栏下载团队报名表，打印、填写后交由本系学生分会。各系学生分会请于11月10日18点前交于经济管理系学生工作室(1316教室)。联系人：薄延楠。
2、现场报名：在学校两个校区分别设置现场报名点，现场填写报名表。校本部：11月7日、8日、10日于后稷一餐厅门前。老校区：11月7日、10日于老校区图书馆门前。
七、注意事项
1、大赛全程请各参赛团队注意人生与财产安全;
2、大赛最终解释权归运城学院第三届“天翼杯”营销与策划大赛组委会所有，活动事项如有变动，大赛组委会会及时通知各参赛团队。
八、大赛组委会
联系方式：共青团运城学院委员会、运城学院学生会。
第二篇：营销主题策划书
一、市场策略规划
1、市场状况：是指主要竞品的市场占有率，市场容量，消费现状和变化趋势等。
2、消费需求：主要是指消费者对产品的需求。如消费者对产品的概念、利益点、功能、价格、包装、购买方便性等方面的需求及变化方向，这是提炼产品卖点的重要依据之一。
3、竞争状况：竞争对手的营销策略分析以及主要竞品在全局市场和区域市场的强弱对比情况。
4、本品现状：本品的市场位置、销售状况，在各区域市场的优劣势以及在各个营销环节的优劣势。
5、存在的问题及原因：本品处于现在的市场位置是哪些因素造成的，存在哪些制约市场发展的营销短板。
6、市场机会：通过对市场状况、消费需求、竞争状况等多方面的比较分析，找出实现企业及各产品未来市场增长的机会点。
7、市场策略：从策略的层面为企业规划市场，如市场目标，市场定位，市场重心和区域市场的选择，与主要竞品的竞争策略等。
二、产品线规划
1、品类架构：产品线完整的平面架构图，包括产品的品类、品牌以及品牌下面的每一个单品。
2、产品定位：产品所要占据的，区别于主要竞品的，有竞争力的市场位置，是各产品规划的重要环节。
3、目标市场：产品重点进入的市场领域，并且在这一领域最大限度满足目标消费者的需求，与竞品争夺消费资源。最新伊犁哈萨克食品企业市场营销策划体系行情播报、走势深度分析，欢迎来电咨询。
4、价格定位：产品价格在市场中的位置，包括所有产品价格在各自市场所处位置及各单品的具体定价。
5、产品诉求：产品诉求就是产品能给消费者带来的利益点或卖点，一般可以分为感性诉求和理性诉求两种。
6、广告口号：广告口号，即广告语。就是把产品利益点中最能触动消费需求的部分用形象生动的语言表达出来，增加产品的吸引力和消费者的记忆度。
7、产品形态：企业各类产品分别适合目标消费者使用的相应形态。产品形态确定的主要依据首先是方便消费者使用，其次是竞争需要。
8、产品包装：产品外在形象的重要组成部分，主要指产品包装的文字、图案、色调、形状等要与产品的定位、诉求协调一致，在终端货架上要有足够的视觉冲击力。
三、渠道规划
1、渠道模式：企业建立销售通路的方式。如:是采用代理制、分层经销形式还是专卖店形式，以及各种渠道模式设置中间商的层级与方法。
2、通路长度和宽度：通路长度是指销售渠道重心上延和下沉的空间。从直辖市到乡，企业涉入哪些层级。通路宽度是指在同一层级的渠道，企业销售终端类别的多少。
3、经销商的选择：根据渠道模式和通路长、宽度的设置，确定经销商的数量和选择标准。
4、销售政策：是指企业与各级经销商的合作方式。如企业对经销商在前期铺货、运输、终端维护、宣传、扣点、返利、结算等方面的相关政策。
四、广告规划
1、广告创意：广告的表现方式。用画面、文字、音乐等来表现品牌和产品的特点。
2、广告语：广告语就是把品牌、产品中最能触动消费需求的部分用生动的语言表达出来。
3、广告预算：预计某个时期总共需要投入的广告费用。
4、投放媒体：广告发布的媒介。
5、投放区域：确定在哪些区域投放广告，以及各区域市场的投放量。
6、投放组合：主要是指投放媒体类别和投放市场区域的组合。
7、效果评估：对广告创意、投放组合和广告效果的综合评价。
五、终端与促销规划
1、终端选择：选择产品进入终端的类别、数量及方法。
2、终端陈列：产品在货架上（普通货架、堆头、端架）的陈列标准，如陈列位置、面积、形状和数量等。
3、终端导购：安排专门的销售人员在终端为顾客介绍产品的卖点和食用方法，吸引消费者购买。
4、终端理货：对终端货架上被消费者在购买过程中挑乱的产品按陈列标准进行梳理，对快售完的产品及时安排补货等。
5、终端展示：除了产品基本陈列外，还需要一些宣传品如POP、围裙、横眉、展示牌等来共同营造良好的卖场氛围。
6、终端促销：厂家或经销商针对消费者就某些或单个产品进行的特殊销售促进活动，如打折、降价、卖赠、有奖销售等。
六、销售体系规划
1、销售体系架构：是企业自身的销售组织结构。如在区域市场是建立分公司还是办事处；各大区、省区及以下各级销售组织的划分、规模等。
2、各级销售组织的职能：各级销售组织的人员构成、作用、销售任务及其它相应的各项职能。
3、销售队伍的培训：企业对各级销售组织的各类人员分别进行相关营销知识与技能培训的内容与方式。
4、销售组织与经销商的关系：明确各级销售组织与经销商的职能划分，形成企业销售队伍与各级经销商优势互补的合作关系。
第三篇：营销主题策划书
一、网店介绍
因为自己的网店刚刚建立没有较强的说服力，所以这次策划书中我以合作的网店来做案例。
网店名称：土老帽绿色食品打造皇冠级原生态店铺
经营人：张伟平
注册时间：20xx年11月2日
经营范围：肉类美食（罐头）、海产干货（真空）、奶酪乳制品（真空）天然粉制品（袋装）干果果脯（袋装）五谷杂粮（袋装）
二、形式分析
绿色食品网络店面市场现状：
绿色食品网络店面分布情况
淘宝交易平台10家店面（拥有信誉度）其它交易平台57家店面（拥有信誉度）
消费者一般情况下光顾网络绿色食品店的情况：
顾客一般情况下光顾绿色食品店情况想有以下几种原因：原因一：要尝试新产品、原因二：对新产品产生浓厚的兴趣、原因三：基于价格便宜追求时尚饮食，购买健康时尚产品
会影响其购买意向的因素：
会影响顾客购买意向的因素有以下几种：因素一：对产品抱有怀疑态度
因素二：价格昂贵、因素三：其他不定因素
SWOT分析
S（优势）
基于价格优廉性、绿色食品的安全性、功能性、营养性、
品种的多样性、方便性、产品的质量保障性、说明详细性、订购方便性、送货快捷性、服务周到性可以快速抵消消费者的购买障碍
W(劣势)：
网络店面的竞争激烈机会不容把握，绿色概念普及困难，产品的保质周期较短不宜储藏等诸多因素
O（机会）
基于绿色食品的安全性、营养性、功能性等方面的优势，更容易把握住消费者的购买欲望
T（威胁）
销售绿色食品的店面过多产品不够新颖难以引起顾客的注意力
综合分析
市场分析
有业内人士认为，绿色食品市场的成熟度还是比较高的，这从市场集中度和购买人群上都可以看出来。据不完全统计，目前绿色食品市场上共有60多家的网络店面店，其中约有10多家较为正规，其余是些小店；从销售数据上看，绿色食品市场年销售额为600- 800万元。而在购买绿色食品的消费者中，有80％是年龄在25至55岁之间的中青年人，而他们购买的绿色食品档次比较集中，一般在30元至350元之间。
1.目标市场分析
我国绿色产品市场的规模很大，城镇居民年消费额超过7500亿元，尤其是东部沿海发达地区绿色产品消费量大，需求层次较高，且资源相对短缺，绿色产品总量不足，对外依存度大。据统计，目前江、浙、沪、闽、粤5个省市和港澳两个特区，每年从外调进绿色产品总额约1200亿元，且年增长幅度在5％以上。绿色产品消费已呈现多样化、优质化、绿色化趋势，绿色食品的消费在农产品消费中的比重逐年提高，具有极为广阔的发展前景。20xx年，全国绿色食品的销售额突破500亿元人民币，且以每年30%的速度增长
竞争对手分析
1、土老帽竞争对手
（1）、土老帽主要竞争对手主要有：
A、一介草民天然绿色食品健康养生店★地道山西土特产
B、绿色食品特产专卖店
C、北大荒利特连锁绿色产品店精益、
（2）、竞争对手基本状况大明：一介草民的网店已经经营很久出具规模，存在较多的老顾客，而价格也相当优惠。
（3）、竞争对手策略
A、信誉是销售的保障，而且服务到位，24小时全天营业。
B、经常搞优惠和网络宣传。
2、土老帽在竞争中的地位
（1）土老帽在淘宝的交易平台的客流量还可以，店面相对比较大，总体说来知名度一般。
（2）市场占有率低。
（3）开展深入许多针对消费的优惠活动。
（4）服务方面相对来说较不完善。
3、与竞争对手比较
A、机会：在消费者中口碑好，价格适中，比较适合消费者消费。
B、威胁：宣传力度不够、向市场的攻击性较弱。
4、竞争对手分析总结：
（1）竞争对手在广告，时间方面的优势。
（2）宣传层出不穷。
（3）土老帽优势：价格适中，口碑较好，消费者信任度适中。
（4）土老帽应改善出现问题的环节：保持良好的店面形象，提高品牌质量，服务、宣传力度不够，宣传开展太少，不容易使消费者亲近。
5、我方策略
（1）为了方便顾客，提供真正的人性化服务，我们将长对客户提问不辞辛劳的回答，对产品任何的问题我们将给予满意的答复。
（2）利用网络载体进行轰炸式宣传。
（3）积极开展各种网购活动（如：秒杀 团购 买一送一 ）
产品分析
1、营养性食品：
具有非常高的营养价值、滋补身体的绝佳产品
2、安全性食品
产品的安全、质量有绝佳的保证，能给客户承诺性的产品
3、功能性食品：
调节身体机能、缓解三高、失眠等医药性的产品
三、4CS网络营销规划
1、了解消费对绿色产品的需求：
实现网店的各项目目标的关键在于正确的确定目标市场的需求与欲望，并且比竞争手更有效的传达目标市场需要的物品和服务，进而比竞争对手更有效满足目标市场的需求与欲望。只有适合消费者需要的产品才是好产品、因此消费者的需求才是网店利润的源头。
（1）进行网络市场调研，邀请客户参加对绿色产品的测试，因为来自不同文化背景的人往往由于生活环境、职业、经济状况、受教育程度、个人爱好及生活方式、家庭结构等各种不相同对产品有着不同的需求，即使是同一个消费者在不同的期间对同一种产品的体验和感觉都是不同的。但对于销售者来说，消费者的需求是一个未知而又复杂的世界，因而进行网络市场调研，发现消费者需求。
建立
（2）建立客户资料数据库，网购已经呈现个性化趋势，网络店面首先应做的是要了解自己的客户。曾经有人提出“爱你的顾客而非爱你的产品”，因此我们要想了解我们的产品一样的了解我们的顾客，了解客户的一个重要的措施就是建立客户资料库，客户的资料库要包括以下几个方面的内容：
A: 顾客常规档案。包括姓名、性别、年龄、电话号码、职业、经济收入等收集这些有助于帮助了解目标市场的基本状况
B：客户消费档案。包括顾客对哪些商品感兴趣、购买的商品属于什么类型的，掌握这些资料有助于优化销售、做好促销。
2、以消费者的承受能力来制定价格
网络店面首先要决定所提供的产品的价值和价格，其次要估计该价格下所能销售的数量，第三根据销售量决定所需的产能、投资以及单位成本、最后计算依此价格和成本能否获得满意的利润。以消费者承受能力为基础的定价方法与现代市场定位观念一致，制定出来的价格更能贴近消费者，更适合目标客户的接受水平。
3、加强网络店面与客户的沟通能力
加强与消费者的沟通和交流是绿色产品营销策略的一个重要环节。消费者在消费绿色产品的同时也是绿色产品的营销过程，产品与消费的同时性信息不对称决定了消费者在购买绿色产品的钱无法了解产品的有关知识，这无疑加大了购买者购买产品的风险也增加了顾客与网点之间的沟通难度，所以我要求网店信息扁平化、透明化可以快速的响应客户的需求了解客户意向，增加联系渠道扩大信息源始沟通更快捷更人性化增加网店与客户的沟通能力。
4、为消费者提供尽可能的方便
由于工作的繁忙，生活节奏的加快，抢时间、重效益的观念已深植人们的`意识之中：经济条件的改善使享受生活、享受生命成为另一种时尚与潮流，消费的方便性逐渐被人重视“不贪便宜贪方便”便是人们心态的放映。因此，必须顺应这种形式与变化，将方便顾客作为安排网店经营活动重要的目标之一，了解顾客需求，处处为顾客着想，为顾客提供周到的、便利、满意的服务，在为顾客提供便利中求得网店的发展与生存。
四、网络营销推广战略
1电子邮件推广
电子邮件是最有效的网络许可营销方法之一。分为：广告邮件、电子杂志两种。前者通过广泛发布邮件信息获得第一注意力；后者通过用户许可，获得定期、定向宣传效果，起到事半功倍的效果；每周给网站注册者发送电子邮件通讯 (E-mail Newsletter)。通讯中提供行业的新闻和一些技巧，并链接回公司网站。每月制作电子杂志，免费向会员的电子邮箱发送，同时放倒各类电子杂志网站免费让网友免费下载阅读。切记，电子杂志的内容质量是关键，不然会被当作垃圾邮件的。电子书推广：整理相关的文档，制作网站相关主题的电子书，然后在电子书中合理融入推广广告。然后把电子书放到成千的下载网站供广大精准受众免费下载。同时宣传我们佳能公司的网站。
2、搜索引擎加注
统计表明，50%以上的自发访问量来自于搜索引擎；有效加注搜索引擎是注意力推广的必备手段之一；加注搜索引擎既要注意措辞和选这好引擎，也要注意定期跟踪加注效果，并做出合理的修正或补充；向Google、雅虎和MSN，搜狐，新浪，百度等知名的搜索引擎和目录网站提交网站，网站通过所提交的关键词能够出现在搜索结果结果列表里。这些收录常常需要需要一些时间。
3网络联盟策略
首先实现同类网站互通有无，建立同盟，并做到唯我马首是瞻；其次，建立同行业（文化产业）同类型（互动社区）的网站联盟，做到互为宣传，互为推广；加入论坛联盟网摘联盟图摘联盟。特别推荐下奇虎论坛联盟、中文BBS论坛联盟、五号图摘、网摘中国、天下网摘图摘中国等等，据有关数据表明每个网站平均每天能带来100-1000的流量，其中以奇虎论坛联盟的流量最多。
4数据库策略
注重网上调查、用户资料、访问统计等数据的收集整理，并进行客观分析，既对客户行为进行引导，又对网站建设提供现实权威的意见，是数据库策略的核心。
A．调查： 在网页上搞一些小调查，问一个有趣的问题，让访客投票。投票者也许会在明天或下周再来查看调查结果。
B．有奖活动： 持续的搞一些有奖活动，奖品不必太贵重，只要对你的访客来说稍有用即可。他们会常来看结果。
C．小测验： 要有小测验，每周公布答案。参加者会来看正确答案。
D．新闻： 提供与主题相关的新闻。一般人都喜欢最新的新闻。你如能成为他们的第一手来源，他们就会重复访问。
5雁过留声法
大量访问同类网站或者人气旺盛的网络平台，发布留言和论坛信息（可用技术手段实现），内容主要有：本网站介绍或者本网站部分精品内容发布，吸引爱好者访问；
6加入友情链接联盟
加入友情链接联盟最大的一个好处就是不仅可以提高网站在互联网上的曝光率，提高网站的反向链接数量和pr值，还因为注册友情链接联盟留下了网站的信息，并为自己生成了一个自助化的友情链接系统，这样别人就可以不在通知我的情况下加好我的友情链接，使友情链接变得更加轻松。
7软文推广
软文分别站到用户角度、站到行业角度、站到媒体角度来有计划的撰写和发布推广，促使每篇软文都能够被各种网站转摘发布，以达到最好的效果。软文要写的让用户看了有收获，标题要写的吸引网站编辑，这样才能达到最好的宣传效果。
8、口碑推广
通过免费服务，或者策划的新载体，按照口碑推广的惯用套路促使用户帮我们进行口碑宣传。
9论坛推广
整理50个人气最旺的相关主题网站进行有计划的发帖子，做好细节，才有好效果。这里给大家分享一个关键关键点：帖子不再多，而在于顶！活跃在在线讨论组或论坛中，并且，总是在发言中包含有你网址的签名。论坛宣传方式是我众多网站宣传方式中，最辛苦的一样，也是效果来得最快的一样。我每天要在外面那些大论坛发几十个主题贴，顶几百次帖子。而却在那些大论坛要有很多马甲回贴才行，要不广告效果很差。在我主要宣传的几个论坛中，其中一个论坛就有40几个ID号。
五、网店的构架
（1）制作专属LOGO、具有自己的品牌意识
（2）利用淘宝模块装修整体店面
（3）整理产品图片达到客户满意的认知度
（4）设置个人论坛提供客户留言
（5）设置老用户群以便沟通
六、服务建立（客户支持服务）
1、顾客忠诚战略
在经营中，谁都希望客户比现在更加忠诚。但不幸的是客户通常总是没有多少理由要对提供一种产品或服务的特定卖主保持忠诚。在过剩经济时代，在所提供的产品并没有太大差别的情况下，如果客户得到的服务不足以克服价格上的差异，想要面对众多选择的客户保持忠诚是不可能的。
培养积极的客户意识 ，通常采取满意度调查、客户研讨会、呼叫中心和其它方式，使决策时能考虑客户的声音。
满足客户的要求 让“客户永远是对的”伴随着你的工作。如果客户想要某一特定产品，你就要想办法去生产；如果客户需要以某种方式交货，你就要增加这种能力。
更多地为客户着想 有时，更多地为客户着想意味着提供一件客户要求得到的产品，而不是因为该产品具有广阔的市场前景。适当牺牲一定的利益，可以赢来长久的客户忠诚。
不要仅理解客户的需要，更要理解客户的价值，当决定投资于某一特定客户时，涉及的不仅是对当前相互关系，还有未来发展潜力的估计。
2、实行实时沟通
他们要求的是在几分钟甚至几秒钟内，对他们的要求作出反馈。在他们的词典里，“及时”的意思就是“即时”、“随时”。
3、顾客关系的再造
网络营销的竞争是一种以顾客为焦点的竞争型态，争取顾客、留住顾客、扩大顾客群、亲密顾客关系、分析顾客需求、创造顾客的特性，建立顾客对于虚拟网店与网络营销的信任感。网络时代的目标市场、顾客型态、产品种类与以往会有很大的差异，因此如何跨越地域、文化、时空差距，再造顾客关系，将会需要许多创新的盈利作为。
七、总结
通过此案例的实施能快速的响应市场了解市场动态掌控消费者购买欲望，解决经营中存在的问题，达到店面快速盈利的最总目标。
第四篇：商业地产策划案例
一、项目概况： 本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积 17093m2,由两 栋 18 层电梯公寓和临街商铺围合而成。
二、项目 SWOT 分析： 优势分析：
1) 区位优势 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟;
2) 配套优势 周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全;
3) 交通优势 本项目交通便利、车流量及人流量较大， 劣势分析：
1) 消费群劣势 高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键; 机会分析：
1) 市场机会 高层建筑是未来发展的趋势， 通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体， 从而为营销 造势;
2) 稀缺性 本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会;
3) 隐性机会(引导消费) 对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些(采 用跟进战术，对于自己而言降低了成本) ; 威胁分析：
1) 潜在竞争威胁 潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推 出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。
2) 消费者的认知程度不高 如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣 传推广) 。 通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最 大限度的规避风险， 并挖掘本项目所具有的所有机会， 如何将本项目的各种资源全面整合将 成为本项目成功的关键。 三、项目定位及 USP 导向 我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已 具备定位高档的基础; 同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径， 如万科在深圳开发的 目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。 因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅 以下是具体的市场定位实施： ① 形象定位
1) 优良的建筑品质以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证;
2) 品位 CLD 生活概念创新
2
3) 情感享受高档生活社区满足你情感的需要(成就感)
4) 文化社区位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁 ② 功能定位
1) 自由空间、自由组合框架结构设计
2) 投资潜力大地处繁华地段，未来的“湖南路”
3) 生活的便利电梯为小孩、老人的出入带来了方便
4) 尽享都市繁华坐拥繁华景象(高层建筑) ③ 品牌定位 通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从 而达到双赢的目的。 项目“USP”的提炼 通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP”是关键。 ● 突出功能诉求，以项目功能特点来提升 USP; (黄金地段、全框架结构，任意分割组合) ● 高位嫁接，从形象上提升 USP; ① 时尚性(外观设计的前瞻性) ② 舒适性(远离了城市的喧嚣，独享宁静生活) ③ 高贵性(生活品质的全面提升) ④ 文化性(将教育嫁接于本项目) ⑤ 便利性(交通的便利，生活的便捷)
四、项目推广思路 总的思路： 以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。 具体的推广思路：
1) 商铺 对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行(操作方法见推广策略) 对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行(操作方法见推广策略)
2) 住宅 ① 将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区(充分将十五 中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势) ： ② 以倡导新生活方式为主题进行推广(如“CLD”生活) ： ③ 通过商铺的营销造势，带动住宅的销售; ◇倡导“文化社区”概念： 将周边的教育文化同本案联合， 通过教育产业来显现本案的文化底蕴， 并深层次挖掘镇江的 历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。
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五、项目建议
1、案名设计 紫金花园过于平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出本项目的特色; 建议采用以“华庭“命名，体现项目的非凡品质;如国嘉华庭等 以“府邸“命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸
2、产品建议 建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。
3、景观园林设计建议 整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计， 并充分的展现项目的优势， 对于小区可以 通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。 建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。
4、建筑外观建议 本项目在与周围建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种高贵的气 质。
5、物业管理建议 考虑到本案的特殊性， 物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性， 因而对于物业管理我司 在整合推广方案中重点予以建议说明。
第二部分 整合推广策略
(一)商铺推广策略 一、 商铺功能策划：
1) 对于斜桥街商铺，建议以“服饰一条街”、“小吃一条街”、“文化一条街”来作为招商重点 宣传;主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。
2) 对于大西路商铺; ① 整体推出;如银行、证券所等金融机构;大型的商场、连锁店等商业设施;大型的餐饮 娱乐设施;主要通过关系营销予以推广。 ② 分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区， 时尚坊(通讯器材、音响制品等) ，童趣坊(儿童服饰、玩具、文化用品等) 、丽人坊(服饰、 化妆品、时装包等) 二、 定价原则： 针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控; 针对于大西路商铺：
1)如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整;
2)如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免 了死角的产生;并且对于营销造势也不无裨益。
三、 价格策略
1)“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人 份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效 果的方法。
2)不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推 出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。
3) “特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单 位”，以超低价造成热销、抢购场面。
4)消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限 时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。 四、 行销推广策略：
1、 通过关系营销及市场营销分阶段进行推广 关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去， 吸引目标客户通过各种渠道前来洽 谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。
2、 先关系营销，后市场营销 关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。
3、 以卖为主，以租为辅 对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清 则可采用租赁为主(应急策略) 。
第五篇：商业地产策划方案
一、市场调研分析
1、调查概况
2、调查分析结果
二、SWOT分析
1、优势（strengths）
2、劣势（weaknesses）
3、机会（opportunities）
4、威胁（threats）
三、项目定位
1、建筑部分
2、功能部分
3、建筑内部空间组织
4、建筑环境定位
5、街区功能定位
6、目标客户定位
7、物业服务定位
四、品牌形象塑造
五、营销战略
六、营销推广策略
七、价格策略
目录
八、销售系统规划
九、后期运营管理
调查时间
调查方法
一、市场调研分析 20xx年7月18日――20xx年7月22日
采用问卷调查和问询调查结合
调查目的
分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。
调查范围
哈密市主要商业市场
调查项目
1、哈密市商业宏观经济环境
2、哈密市商业形态
3、哈密市经营商户
4、竞争物业状况
5、大十字商业街意向客户购买行为
调研分析结果
一、哈密市商业宏观经济环境分析
1、人口少、收入低、消费能力有限
哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。
2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢
哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。
3、旅游消费不足
每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3―5万
人，对商业的贡献相对有限。
4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强
哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。
二、哈密市商业形态分析
1、商业集中度高，缺乏发展空间
哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。
在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。
在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。
以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家h、美神家h、神洲家h及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家h、糖酒、日用百货及食品等商品。
从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。
2、商场、集贸市场、品牌店及超市构成哈密市四种主要商业形态。
哈密市的消费主要集中于商场，集贸市场，其中商场和品牌店主要经营中高档商品，集贸市场主要经营中低档商品，超市多为一些便民店，经营日用百货、食品等，从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。
3、商户忠诚度低，流动性强
由于哈密市商业雷同性强，缺乏差异性，未能形成自己市场的竞争优势，因此当新的市场出现时，立即出现大量商户的流动现象，新的市场只需借助价格杠杆和一些炒作。