千文网小编为你整理了多篇相关的《物业创优实施方案》,但愿对你工作学习有帮助,当然你在千文网还可以找到更多《物业创优实施方案》。
一、公共设施设备治理
1、治理目标保证设备运行正常,无重大治理责任事故。治理措施
(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等治理制度。
(2)配备所需专业技术职员,严格执行操纵规程,设备治理和维修职员持证上岗。
(3)设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。
(4)建立供电、供水的治理制度,供配电、供水系统配置职员24小时值班。
(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障,保证系统工作正常。
(6)消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。
(7)消防治理职员把握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种题目。
(8)制订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患。
(9)给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的治理措施,水池、水箱四周无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,维修职员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。
(10)公共配套服务设施维护周到,公用管线同一下地或进公共管道,无排挤管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,大厦范围内的道路畅通,路面平坦。
二、安全治理
1、治理目标
(1)确保大厦内无因治理责任引发的重大火灾。
(2)维护好大厦内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;控制小商小贩进进。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况,采取防范措施。
2、建立交互式联动治安网络
(1)在大厦设立活动岗哨,实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要,治理处通过对讲机下达指令,巡逻职员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任治理处安全治理指导员,定期与治理处安全治理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3、紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,治理处迅速调集巡逻安全治理员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。
(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
(4)治理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。
三、装修治理
1、日常装修治理
(1)治理处安排职员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。
(2)跟踪施工情况,治理处主任逐日巡视,了解各施工点施工情况,安全治理主管逐日三次不定时巡视,了解施工情况及纠察施工队运行情况。
(3)安全治理员24小时值班,控制职员进出并做好相应记录。
(4)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法,袋装清运,日清日运,不堆积、不滞留,不污染小区内外环境。
(5)安全治理组负责装修日常安全工作。
(6)与业户和施工队负责人签订安全责任书。
(7)装修材料按指定时间进进,安全治理员进行认真查验,发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁进内。
(4)需要进行烧焊等动火作业,应向治理处提出申请,经批准后在治理职员监护下,方可作业。
(8)安全治理员巡查时,对装修点的材料、装修方式进行认真检查,发现不安全隐患,及时处理报告。
(9)发生紧急事故时,按紧急处理措施程序进行。
四、消防治理
1、消防组织机构的建立
(1)治理处负责建立消防安全小组。
(2)治理处主任为消防安全负责人。
(3)治理处其他职员为义务消防员。
(4)安全治理主管为专职安全监视员。
(5)日常巡视安全治理员为兼职消防巡视员。
(6)治理处负责制定组织机构图及职员职责。
2、建立各项消防制度
(1)消防检查制度。
(2)专职安全员逐日检查小区内的消防安全情况,包括消防设备、动火作业监视、安全用水、用电情况等,检查结果记录在《安全检查记录》中,该记录每周由治理处主任审核。
(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视,每两小时巡视一遍,并填写《消防安全检查登记表》。
(4)在安全检查中发现消防隐患,应及时采取整改措施,做到隐患不过夜。
(5)发现业户因装修造成的消防隐患,应向业户发放《整改通知》,限期整改,并跟踪验证。
(6)治理处制定《动火审批制度》,内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。
3、防火措施
(1)贯彻“预防为主,防消结合”的方针,业户要树立防火意识,治理处每周确定一名主管以上的治理职员为防火值班员,全面负责小区的消防工作。
(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路,电器线路需维修时请及时找治理处安排施工。
(3)严禁在小区内烧废纸、杂物,乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。
(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。
(5)不准在楼道、过道设立仓库,堆放杂物,阻碍通道。
(6)严格装修审批手续,动火审批手续,保证每楼、每层有必要的消防设施。
(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料,室内使用可燃性材料要严格控制,并加以处理。
(8)配备火警时刻的必须器材,如:应急照明灯等。
4、消防知识培训
(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电),通过《业户须知》、《治理公约》传达到各业户,并向业户发放有关消防学习资料,用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。
(2)治理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间,学习教材是安全消防治理条例,内部的消防治理制度,设备设施的操纵方法等,学习情况须具体记录。
(3)治理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。
(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患,由各组自行在活动记录中登记并整改。
(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训,考试合格后方可任职,其资格每年确认一次。
5、消防设备治理
(1)治理处负责建立消防档案。
(2)治理处对各种消防设备和设施的`标识进行设计,编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由治理处主任指定人专实施,并在各项安全检查中作为检查内容。
(3)制定《设备治理制度》,对消防设备进行检查和维护。
(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习,具体办法和内容参见由治理处每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部分。
(2)消防演习后,治理处主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的题目,及时调整、纠正并验证其结果。
五、车辆治理
1、小区停车场实行昼夜24小时值班制度,由小区安全治理员负责治理,车辆可以随时进出、停放。
2、本小区停车场实行有偿使用,车主须凭车辆进出小区的磁卡(月卡或一次性卡)进进停车场。
3、车辆进进:车辆进进停车场应一停二慢,必须服从治理员的指挥和安排,取得治理员同意后方可进进。
4、车辆停放:车辆停放时必须服从治理员指挥,留意前后左右车辆的安全,在规定位置上停放,并与四周车辆保持适当间隔,不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍,车主必须锁好车门,调整好防盗系统至警备状态,车内珍贵物品须随身带走,车主停好车辆后须立即离开停车场,不得在他人车辆旁停留。治理员应指挥车辆停放,查看车辆有无上锁,有无外部破损,应通知车主并登记,不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位,车主按类使用车位。
5、驶离:车辆驶离停车场时应留意四周车辆的安全,缓慢驶离,并在出口处向治理员交回停车牌,治理员核对牌号相符,收回停车牌、收取停车费后方可驶离。
6、治理员值班期间应认真负责,热情服务,不得会客、饮酒、睡觉,不得离开,不得让亲朋好友和其他无关职员进进停车场,严格核对驶离车辆的牌号,对车主的公道要求应给予满足。治理员交时应办理交接手续,核实停车场车辆内登记记录相符,并列签字交接。
7、停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆,禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。
六、清洁治理
1、职员配置及分工详见岗位架构图(略)。
2、工作流程及质量治理标准。保洁工作流程及标准将按照iso9000标准,由本公司制定。大厦玻璃幕及外墙清洗将委托专业服务公司实施。
以服务师生员工为宗旨,全面落实科学发展观,根据“物业管理中心20xx年优质服务年计划”,全面提高物业服务的专业技能和服务水平,搞好物业管理,现拟定“平安红五月”实施方案如下:
一、 加强安全宣传教育,培训提升全体员工安全防范意识。各个部门5月份开展法律知识,法制观念、公司制度,治安消防的学习教育,增强员工法治观念和安全常识,培养员工遵纪守法、安全防范的自觉性。
1.在四月份中心组织培训的基础上,五月份再搞一次安全培训,各部门搞一次安全培训。
2.保安队员和主管以上管理人员参加一次灭火器和消防水带的现场灭火操作。
3.长期坚持利用早会和训话时间,隔天学习一次法律法规、管理文件,以加强职业安全的教育。
二、 加强安全制度建设与安全管理,严防各类重大事故发生。
1.建全各种门岗安全制度、消防安全制度、设备安全制度、其他作业安全制度,应急机制和各类规定,做到各项安全工作有章可循,有法可依。
2.搞好安全生产,杜绝安全事故发生,在“平安红5月”创建活动中,重点搞好安全生产(服务),以保证将“平安红五月”的工作落到实处。
①. 责任明确。各个部门安排落实一位副经理和质量管理员,具体实施安全综合管理,防盗防火,安全生产,人民调解,维护稳定的工作,并向物管中心签署“平安红五月”目标责任书。
②. 管理落实。副经理和质量管理员监督检查本部门安全生产的整个流程,发现不符合安全操作规程的行为和安全隐患及时纠正。
③. 安全作业、安全防范,自我保护成为员工的自觉行动。
3.各个部门成立矛盾纠纷调解小组,副经理任组长、质量管理员和一名工会骨干任调解员。信息有效,制度落实,将和谐关系落到实处。矛盾纠纷调解率达100%,调处成功率达85%以上,物管中心成立矛盾纠纷调解领导小组,协调处理矛盾纠纷。
三、由物管中心、客服部、、保安部联合组成“平安红五月”创建检查领导小组,每周检查指导一次安全工作,发现隐患及时整改,对忽视安全工作的严重行为,通报批评。
1、检查安全制度是否健全、上墙,是否在实际工作中得到实施。
2、检查防火、防盗、防自然灾害事故,防违规生产服务是否落实到位。严格排查安全方面的管理漏洞和事故隐患,发现问题及时实施整改。
3、检查夜班、周末治安安全值班巡逻情况。
4、排查矛盾纠纷处理情况,处理重点难点问题。
5、检查处理顾客投诉和物业服务热点问题。
创建“平安红五月”,是我们创建“物业优质服务年”,学习实践科学发展观的一个具体措施,只有平安物业,才有优质物业。期待创建“平安红五月”工作能够作好,为学校的建设发展提供优质的物业服务。
一、施工管理
1.建立监督和记录制度,对工作计划、检查情况及对问题处理进行统计;
2.熟悉现场和各类施工图纸,跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道情况、检修口预留位置,做出详细记录;
3.对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;
4.了解各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置,环境清洁用水预留接口等情况;
5.对影响大楼功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题,及时书面汇报与业主方,列出整改报告,提交业主方备案处理
二、设备安装调试
1.对现场设施设备安装状况进行检查,包括电梯井道防水、安装过程的质量监控,各种管线的预埋等;
2.出席有关工程的会议,参与机电设备的测试检查,建立调试档案;
3.及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,列出遗漏工程,从物业管理专业角度提出相应的整改意见,及时通报业主方。
三、竣工验收及接管验收
1.安排相应专业人员参与分户验收,并对验收问题进行记录,书面反馈与业主单位,并对整改落实情况检查;
2.从物业维护保养管理的角度验收,配合业主方对物业进行严格的验收,维护业主方的合法权益;
3.对接管验收中发现问题,明确记录在案,书面报业主方,并督促施工方在约定期限内对存在的问题加以解决,直到完全合格;
4.做好接管验收清单和需要提交资料清单,协助业主单位做好相应资料的移交和验收问题的整改跟进与反馈。
四、人员配置及素质要求:
项目经理进驻现场,根据项目进度派3-5名专业人员。
电梯技工:
人员数量:1人。介入时间:电梯安装至设备移交电气或机械专业,中专以上学历;有电梯前期介入相应经验;了解电梯安装的相关技术,持特种设备操作证(电梯)
空调技工:
人员数量:1人。介入时间:空调安装至移交。有大型商场或写字楼物业空调制冷两年以上工作经验;具备暖通基本常识,持相关上岗证和中级以上职业资格证书;有中央空调系统操作、保养工作经验2年以上。
高压运行维护技工:
人员数量:2人介入时间:配电房安装至移交。持高(电监会颁发)、低压电工证(安监局颁发);一年以上星级酒店或超高层建筑物业供配电运行值班经验;有10KV高压环网柜倒闸操作和低压配电停送电实际操作经验;有变压器运行、报停管理经验。
一、 项目分析
根据所提示数字,管理面积约为14.5万平方米,其中,高层建筑约占总数的50%,其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备,其设备数量不详。住宅约10万平米,绿化面积约1.7万平米,地下车库约2.9万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。
二、主要管理方案内容
根据上述数字显示,做出对该项目的物业管理方案如下:
1、管理机构设置及人员配置
根据管理服务的总体设想及小区的特点,本着“以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理机构,管理实行项目经理负责制。该项目设项目经理1人和客户服务部(以下简称客服部)、维修部、安防部、环境部等四个职能部门,共需配置约39人。每个部室分别设立一个主管,协助项目经理完成小区日常的各专项服务工作。并制定个部门主管及员工的岗位责任书(附后),在公司检查时,可依照岗位责任书内容进行对员工的BI行为规范和工作质量进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。
至于服务人员的服务标准要求,如客服部的维修处理及时率、回访率,维修部的维修及时率、设备设施完好率,安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准,则依照公司所提供
的服务等级为准。
1.1 客服部
根据管理面积和国际质量体系标准,客服部安排5名管理人员。其中包括:
客服主管一名,主要负责项目客服部的日常管理工作,检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况,处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训,并参与小区各项费用的收取工作。
接待员1名,负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。
收费员(财务)1名,负责项目物业费、水电费的收取,并控制有偿服务费的收缴和管理工作,对所收取款项应在当日做好相关记录后,交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。(如有水电表查抄工作,可委托维修部门协助完成)
库房管理员1名,负责项目所需物资的采购报表,出入库管理和办公设备的管理工作。
行政文员1名,负责项目日常文件的打印、申报以及对外相关部门的沟通协调工作。
四名员工相辅相成,协作沟通,在完成本职工作的前提下,分别分配相应的收费任务,以便收费工作更顺利的开展。各项工作做到日产日清、及时记录、及时回访,并生成电子文档,以便日后查找。
1.2 维修部
根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准,维修部共设维修人员6-8名(如有高压配电室则设值班人员2名,24小时轮流值班,并负责项目大型电力设施的维修保养工作),其中设:
主管1名,主要负责管理本部门员工处理本部门日常报修、日常设备巡检、维护保养和下属员工的培训及绩效评定工作。
其余5人分别为电工2名、水暖工2名、电梯维护人员1名(如电梯维保由专业维修公司分包,则可省去该职务人员),分别负责项目的水电暖日常维修和电梯维保工作。为扩大项目的服务范围,分别对5名维修人员培训学习物业相关的其他技能,例如单元对讲系统维修、土建维修、门窗维修等,使维修人员能够全方位发展。员工薪酬以绩效考核制制定,以激励员工的工作积极性。每天设一名维修人员夜间值班,负责项目夜间报修工作的处理和小区照明系统的检查与维修工作,做好值班记录。
负责辖区内大型设备设施的春秋季检修工作,每年的4月和10月对小区内的大型公共设施(如:配电箱、水泵房、给排水系统等)进行常规性检查,确保设备设施的完好运行(春秋季设备设施维保计划需根据实际另行拟定)。
负责辖区内重大节日期间,社区文化活动的协助实施工作。如节日期间的园区布置及维保工作等。
1.3 安防部
根据项目实际情况,安防部设安防人员13名,以8小时三班倒
的制度负责项目24小时安全防范工作。其中包扩:
安防部主管1名,主要负责管理本部门员工,处理本部门日常事务,并负责对下属员工的BI行为规范和工作的检查,下属员工的培训及绩效评定工作。
门岗3名,主要负责小区车辆及人员的出入管理和外来人员的检查工作,对出入小区的车辆进行检查登记,如有物品出入时,应在接到客服部的物品放行凭证后方可放行。
巡逻岗6名,分别负责高层区、小高层区和地下车库区的安全防范和车辆疏导工作。
电子监控室3人,以8小时3班倒制度负责24小时电子监控系统的监视,协助安防人员管理小区安防工作,力争在第一时间发现安全隐患,以便及时排除。并负责项目部各部门员工的工作监督。
1.4 环境部
根据项目的实际情况,环境部设服务人员12名,负责项目所辖区域的保洁、绿化等工作,其中包括:
环境主管1名,主要负责管理本部门员工处理本部门日常事务和下属员工的工作检查、培训及绩效评定工作。
室内保洁员5名,9栋高层安排3名,6栋多层安排2名,负责项目楼宇内的环境卫生打扫及电梯打扫和脚垫的更换工作。
室外保洁员3名,负责项目楼宇外的环境卫生打扫工作,包括
项目水系的卫生维护工作。
绿化工3名,负责项目区域内的花草树木养护、修补、浇水、防寒等工作。
服务标准则根据项目物业服务等级而定。
三、其他管理方案
1、常见突发事件的处理
1.1 火灾突发事件处理
1.2 水浸突发事件处理
1.3 电梯困人突发事件处理
1.4 未知停电事件处理
1.5 暴力突发事件处理
1.6 盗窃以及其他犯罪活动处理
以上各种突发事件均根据小区的实际情况制定详细的突发事件处理流程,防范于未然,确保项目的公共安全。
2、社区文化的开展
服务中心结合项目的实际情况,以“健康、求知、情趣、文娱、公益”为导向,开展丰富多彩的社区文化活动,营造小区特有的文化氛围。主要为重大节日的园区装饰及宣传,有必要的情况下可开展相应的公益娱乐活动,例如由业主参加的节日联欢会、组织社区老年或儿童出行等,以增进物业与业主的友好关系,促进物业公司的发展。
以“创建卫生城市,构建和谐社会”为宗旨,不断增强市民文明卫生意识,改善居民生活工作环境,提高城市整体形象,让人民群众人人享受创建成果。根据“呼和浩特市创建国家卫生城市工作方案”的精神,现将我市物业服务企业“创卫”方案制定如下:
一、创建工作组织机构
(一)成立呼和浩特市物业管理住宅小区创建国家卫生城市领导小组(以下简称创卫领导小组)。
组 长:巴 图 (市房产局局长)
副组长:张焕宏 (市房产局副局长)
陈巴特尔 (市物业处处长)
成 员:段露芳 (市物业处副处长)
韩朝惠 (市物业处管理科科长)
贾 宏 (新城区物业局局长)
武忠贵 (赛罕区物业办主任)
张 毅 (玉泉区物业办主任)
周 梅 (回民区物业办主任)
(二)领导小组下设创建国家卫生城市办公室(以下简称创卫办),负责创建国家卫生城市的日常工作。
主 任:陈 巴特尔
副主任:段露芳 韩朝惠
成 员:由管理科、协会及四区物业办抽调人员组成
二、任务与要求
(一)明确责任目标
1、“创卫办”要根据“创卫领导小组”的意见,对创建阶段工作进行安排部署;听取四区物业办(局)创卫工作汇报,提出要求,协调解决问题,检查督办四区物业办每一阶段的工作任务;及时通报各阶段工作的进展情况和存在的问题,负责创卫工作的通报、简报等宣传工作
2、四区物业办(局)要立即行动起来,成立创卫工作小组,制定辖区创卫工作方案,真正做到领导、工作人员、措施、标准、责任五个到位。根据辖区内住宅小区现状,分开好、中、差三个层次规范物业服务企业行为,加强物业服务企业的卫生监管力度,重点督促中等及差的小区的物业服务企业抓好小区的卫生管理,健全各类卫生设施,建立卫生管理制度,落实清扫保洁人员,保持环境整洁,垃圾收集、储存、清运符合卫生要求。
(二)具体要求:
“创卫”是一项十分艰巨、繁重长效的系统工程,要求各物业服务企业做到:
1、小区内垃圾日产日清;
2、小区内道路、绿地等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;
3、花草修剪整齐美观;
4、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物等现象;
5、房屋外观完整、整洁;室外招牌、广告牌、霓虹灯保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;
6、对二次供水蓄水池要定期清洗消毒,建立档案,水箱要加盖加锁;
7、排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象;
8、车辆管理有序,按规定位置停放。
(三)重点整治内容:
定期清理卫生死角;清理楼道、雨蓬乱堆乱放等杂物;清洗墙壁乱贴乱画等广告;特别是目前各小区自行车棚擅自占用和堆放杂物现象十分严重,要加大力度进行整治,在全面整治的基础上,要加强日常保洁管理。
三、创建工作步骤
1、动员部署阶段(20xx年3月~4月)
成立工作领导小组,讨论方案,明确职责,研究工作;
sp; 召开物业服务企业工作动员大会;
各物业服务企业拟定具体工作方案,对照标准,查找问题。
2、整改提高阶段(20xx年4月~5月)
开展全市范围内模拟检查,对发现问题限期整改达标。
3、考核验收阶段(20xx年5月~6月)
认真对照模拟检查结果,逐条逐项进行梳理、摆问题、找差距、要在巩固现有成绩的基础上,强化长效管理,提高工作水平。迎接各级部门的调研、技术考核和综合检查。
创建国家卫生城市工作要同创建国家环保模范城市工作紧密结合,发挥各自优势,同步协调推进,各物业服务企业要配合社区调动广大业主对创建工作的积极性,共同为创建工作献策献力,积极参与到各项创建活动中来,让广大业主真正成为创建国家卫生城市的主力军。
四、加大宣传力度,营造浓厚的创建氛围
在创建活动中,要积极开展多种多样的宣传活动,切实加大宣传工作力度。物业服务企业要配合社区,利用宣传栏开展公共卫生、个人卫生和预防疾病等相关知识的宣传,悬挂宣传横幅,每个住宅小区要在显着位置设立至少一处大型创卫公益广告牌。进一步增强业主的卫生意识、健康意识、环境意识和创建国家卫生城市的参与意识,努力营造人人关心创建、人人参与创建的良好气氛。