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第一篇：房屋买卖合同纠纷案
房屋买卖合同纠纷案
房屋买卖合同纠纷案、如何理解最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称“《意见》”)第五十六条的规定《意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿、并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完备的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。关于该条的适用，最高人民法院在1987年《关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策、法律的请示报告》中已作出批复：《意见》第五十六条的精神只适用于解决《城市私有房屋管理条例》实施前的历史遗留问题。《条例》实施后，人民法院审理这类案件，即应严格按照《条例》的规定办理。我国《城市私有房屋管理条例》已于1983年12月17日发布实施，故在此前有关房屋买卖纠纷的解决，适用《意见》第五十六条的规定，此后的有关纠纷应严格按照《条例》的规定办理。
二、房屋买卖合同应采取何种形式《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满足的条件下，只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题，首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”，是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外，还具有以下特性：1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋;2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议;3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易，其法律调整不仅适用合同法，而且适用有关不动产的法律、行政法规。其次，我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……(二)购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。据此，可以看出，我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式，而不是口头形式。那么，对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢?目前，有关法律、法规没有明确的规定，这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式，并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明，按约交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化，根据我国《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。故在此种情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四条的规定《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效。此处的“登记”与《合同法》第四十四条规定的“登记”是否一个意思，笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。最高人民法院关于《合同法》的解释第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，未履行登记手续，则该合同属于效力待定合同。
四、如何理解房屋过户登记对房屋买卖合同效力的影响对买卖双方签订书面房屋买卖合同，按约定交付房款及管理房屋，但未办理过户登记，该房屋买卖合同是否有效。有人认为，应在办理过户登记后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四条第二款的规定;二是未办理过户登记则所有权尚未发生转移。从上文的分析可以看出，以第一种理由来否定合同的效力是站不住脚的。但究竟如何理解过户登记与合同效力的关系?我国《土地管理法》第十二条及其《实施条例》第六条规定，土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。《房地产管理法》第三十五条、《城市私有房屋管理条例》第六条规定，房地产转让，当事人应当办理权属变更登记。从这些规定可以看出，依法律行为而使不动产物权发生变动的，以绝对办理登记为必要，如不进行登记，即使有物权变动的事实，但在法律上也绝对不产生物权变动的效力。《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的'物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。同时该法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务”。从这两条的规定可以看出，房屋买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，合同是否有效与所有权是否转移即办理过户登记手续无必然联系。法律法规规定或合同约定的单方责任未履行成不得成为合同无效的理由。因为这些责任的实际负担人不是仅向合同对方当事人承诺履行，更主要的是应向有关行政主管部门履行。而这些责任与合同密切相关，履行这些责任既是合同一方当事人应该履行的合同义务，又是对方开始履行合同的基础保障。因此，这些是合同有效情况下当事人应当履行的合同义务，而不是合同是否有效的构成要素，并不能因该义务的履行与否而决定合同的效力。最高人民法院在不久前发布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由请求合同无效的，不予支持”。此规定指出，对商品房买卖合同的登记备案问题，应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。从这一解释的精神也可以看出，房屋买卖合同中房屋过户登记与否对合同本身的效力并无影响，故前面所说的第二种理由也不正确。
五、非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍。法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性，我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。农村房屋所有权及土地使用权的转移，一般应以合同的实际履行为标志，必须经当地土地所有者村、组同意才发生法律效力。
第二篇：转让合同:附条件房屋买卖合同纠纷案
(一)案情简介甲(女，49岁)家原有祖传房屋5间，坐落于北京海淀区明光村。甲在北京某郊县工作，房屋由其母亲一人居住。1994年5月甲母迁往某郊县，随甲一块生活。甲母走时将房交与邻居乙代管和使用。因自己长期不使用，甲与其母商量准备将房卖掉。邻居乙要求买下。1995年2月，甲和乙请人作中间人，订立房屋买卖契约。契约写明：房价人民币30万元，在1995年内分三次付清;在这一年内买方何时付清房款，卖方何时将房屋买卖契证交给买方。当时乙交了房价款5万元，三个月后又寄5万元，尚欠房款20万元。甲多次催要房款而未得，甲家也就未将房屋买卖契证交与乙。其间，乙家继续居住并对房屋进行多次维修。1997年3月15日，甲和其母曾找到乙，要求收回房屋，退回房款，乙坚决不同意。1998年2月，海淀区学院路电*因扩建需要拆除甲乙争议的5间房。电*与乙达成协议，以房价50万元买下争议之房，甲得知此事后，于同年6月以乙房款未交清，房屋产权尚未转移为由诉至海淀区人民法院，要求确认房屋归己所有并收回自己的产权。被告乙辩称，买卖双方词・有房屋买卖契约，自己已交了部分房款;契约并未规定“房价款不交清，房屋买卖契约无效”，所以房款只是欠原告的债务。因而坚决反对原告提出的房屋所有权归其所有的请求。(二)争议所在一种观点认为，原告甲母同被告乙买卖房屋是自愿的，有中间人、契约执笔人作证，立有房屋买卖契约，被告也已交付了部分房款，买卖关系已经成立。被告所欠部分房款属于债务，应比照当时的物价确定尚欠房款，适当归还原告。因此，原告甲同被告乙所为的买卖房屋行为有效，房屋应归被告所有。被告应将卖房所得50万元给付原告20万元。另一种观点认为，甲与乙所签订的房屋买卖合同并未发生法律效力。理由在于双方在合同中明确约定：乙应在1995年一年内分三次付清房款，甲才将房屋契证交给他。因此这一买卖房屋的行为是附条件的民事法律行为。由于乙直到1998年还未付清房款，买卖合同中所附条件并未成就，这一买卖行为还未发生法律效力。乙在没有取得房屋所有权的情况下，将房屋卖给电*是无效的。因此，房屋所有权归甲，而甲则应退还乙已支付的10万元房款和维修房屋所花费用。(三)法理分析1.附条件民事法律行为概述本案涉及的是附条件民事法律行为。附条件民事法律行为是指在民事法律行为中规定一定条件，并且把该条件的成就或不成就作为确定行为人的民事权利和民事义务发生法律效力或者失去法律效力的根据的民事法律行为。通说认为除了法律明确规定不得附条件的民事法律行为外，其他民事法律行为均可以由行为人设定条件，以此来限制民事法律行为的效力，从而满足行为人的各种不同需要。为了维护市场经济秩序和社会整体利益，法律对当事人设定的条件加以一定限制和干预是必要的。一般认为不得附条件的民事法律行为主要包括：(1)妨碍相对人利益的，这主要是指形成权的行使。如《合同法》第99条第2款规定：当事人主张抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效，抵销不得附条件或附期限。(2)违背社会公共利益或第三人利益的。如《中华人民共和国票据法》第33条规定：背书不得附有条件，背书附有条件的，所附条件不具有效力。这是考虑到票据的流通性以及票据受让者的利益。本案是房屋买卖合同，不在限制附条件的民事法律行为之列，可由行为人设定条件。2.民事法律行为所附条件的特点附条件民事法律行为中所指的条件是指当事人以将来客观上不确定事实的成就或不成就，决定民事法律行为效力发生或消灭的附款。它既可以是自然现象，也可以是人的行为，一般应满足下列三点：(1)条件应是将来发生的事实。如果该事实是为民事法律行为之前已经发生的，则不能作为民事法律行为所附的条件。如A在出租自己房屋之前已知道自己继承了其祖父房屋，那么A在租房合同中将继承祖父房屋这一事实作为条件是毫无意义的。有无这一条件对租房合同的实现不产生任何影响。一般情况下，这种约定视为没有附任何条件。(2)条件应是不确定的事实，也就是说是可能发生也可能不发生的，当事人不能肯定。如果是将来必定发生的，则应作为期限而非条件。期限是以将来客观必然到来的事实为内容，而条件则是以将来不定的事实为内容。这是期限与条件的根本区别所在。我们可以比较下列两个约定：“本星期三下雨则买伞”，本星期三可能下雨，也可能不下雨，因此本星期三下雨是条件。但若所约定的是下雨则买伞”，下雨只是一个时间问题，总有一天会下雨，因此下雨是确定的事实，只能作为期限。如果是将来必不发生的，如“若是地球绕着月亮走，我就跟你公司签合同”，地球不会绕着月亮走，所以这份合同永远无法签就。这样的约定本身就是一种拒绝。还需要指出的是这里的不确定是指客观上的不确定，而非主观上的不确定。如果该事实在客观上已经确定，而当事人却认为是不确定的，也不能作为条件。(3)条件是由行为人约定的事实。所附条件应是当事人所协商确定的，是双方意思表示一致的结果。如果是法律强制性规定或行为性质所决定的事实，则不能作为所附的条件。因为无论双方是否将其作为条件，其自动发生作用。行为人约定的事实应是合法事实。作为附条件的民事法律行为的条件，其设立目的在于决定民事法律行为的效力。因此违反法律和社会公共利益的违法条件不能作为民事法律行为所附的条件。违反法律和社会公共利益属于民事法律行为无效的种类之一。因此约定违法，将导致民事法律行为的无效。如甲跟乙都在同一条街上开饭店，竞争激烈。甲跟丙约定，如丙能砸毁乙的饭店，甲愿让丙参股自己的饭店。由于所附条件即砸毁乙的饭店是违法的，因此这个约定是无效的。丙即使真为此砸了乙的饭店，也不能主张自己参股甲的饭店。在分析了条件的特点后，我们可以看一下本案所附条件是否符合上述特征，也即是条件是否存在。本案条件是“乙应在1995年一年内分三次付清房款”，双方订立合同的时间是1995年2月，乙交款的时间在将来的10个月;乙在这10个月中有可能交款，也可能不交款，属于不确定事项;购房分期付款是双方当事人在合同中明确约定的，而且这一条件也是在民事流转过程中经常使用的方式，既不违反法律规定。也不违背公序良俗，是合法的。因此本案中的条件是存在的，双方所订立的合同是附条件合同。3.法律行为所附条件的分类(1)按照条件对民事行为效力产生与否所起的作用，可以将其划分为附延缓条件的民事法律行为和附解除条件的民事法律行为。依这一分类标准，本案属于附延缓条件的民事法律行为。延缓条件又称停止条件.是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务要在所附条件成就时才能发生效力。附延缓条件的法律行为在条件成就之前就已经成立，但效力处于停止状态，即在延缓条件成就以前，民事法律行为已经成立，行为人之间的权利关系已经确定，但是权利人尚不能主张权利，义务人还没有履行其承担的义务的责任，即双方的民事权利和民事义务的法律效力尚处于停止状态。如在本案中，双方约定买方在1995年内分三次付款，何时交清房款，卖方何时交付房屋契证。双方买卖房屋的行为在签订完契约时就已经成立，双方之间的权利义务关系已经确定。但由于买方在1995年内未交清房款，买卖双方之间的房屋买卖合同未生效，买方也就不能主张自己是房屋所有权人。法院认为双方买卖合同成立的观点是正确的，其错误在于混淆了合同生效与合同成立这两个不同概念，而以合同成立为由将房屋判归买方。合同成立是指当事人达成协议而建立了合同关系;合同生效则指合同具备一定的要件后便能产生法律效力。在大多数的情况下，合同成立时具备了生效的要件，因而其成立和生效时间是一致的。但合同成立并不等于合同生效，它们各有其不同要件。附条件的合同在条件成就之前，合同虽成立但不发生效力。解除条件又称消灭条件，是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务在所附条件成就时失去法律效力。附解除条件的民事法律行为，在所附条件成就以前，已经发生法律效力，行为人已经开始行使权利和义务;当所附条件成就时，则该民事法律行为失去法律效力。解除条件的作用，是使已经发生法律效力的民事权利义务关系失去法律效力。如双方约定：租房人甲一旦自己买房，则他与乙之间的租房合同终止。在这里，甲买房就是解除条件，甲在没买房之前，租房合同始终有效;一旦买房，则租赁关系结束。(2)按照某种客观事实的发生或不发生为标准，附条件民事法律行为可分为附肯定条件的民事法律行为和附否定条件的民事法律行为。肯定条件又称积极条件，是指以发生某种客观事实为其条件的内容，肯定条件以一定客观事实的发生为条件成就，而以所附事实不发生为条件不成就。否定条件又称消极条件，是指以不发生某种事实为条件的内容。与肯定条件相反，它以一定事实的不发生为条件成就，而以一定事实的发生为条件不成就。依这一分类标准，本案属于附肯定条件的民事法律行为。4.附条件民事法律行为的效力(1)条件成就时的效力。条件成就是指构成条件的内容已经实现。对于肯定条件，以条件事实的发生为条件成就;对于否定条件，以条件事实的发生为条件不成就。条件成就后，民事法律行为当然发生效力。如约定“若甲考上大学，则乙送甲1000元”，若甲考上大学，这份约定生效。以民事法律行为的成立是否必须依照某种特定的形式为标准，可以将民事法律行为分为非要式法律行为和要式法律行为，前者指法律不要求特定形式，行为人自由选择一种形式即能成立的行为，一般民事法律行为均为不要式行为，如所附条件成就，则可直接发生法律效力;要式法律行为是指法律规定必须采取一定形式或履行一定程序才能成立的行为。如不动产的抵押登记，需在双方办理抵押登记后才产生效力。对于这类行为来说，即使所附条件成就时，还是需要经过一定形式或履行一定程序。本案涉及的是房屋买卖合同，亦属要式法律行为。就本案来说，即使买方已在1995年付清房款，也还需办理房屋产权转移手续，买方才能真正成为争议房屋的所有权人。(2)条件不成就时的法律效力。条件不成就是指构成条件内容的事实已明确不能实现。对于肯定条件，以该事实的不发生为条件不成就，对于否定条件，则以该事实的发生为条件不成就。对于条件不成就时的效力，《民法通则》和《合同法》均未明文规定。通说认为，附延缓条件的民事法律行为条件不成就时，该民事法律行为视为不存在;附解除条件的民事法律行为，条件不成就时，视为该民事法律行为不再附有条件，维持该民事法律行为的原有效力。就本案来说，所附条件是附肯定的延缓条件，只要买方在1995年内分三次付清房款，则买卖合同生效;但直到1997年，买方还没有付清房款，延缓条件没有成就，因此买卖合同不发生效力。(3)条件成就与否未定时的效力。在此种状态下，因条件的成就或不成就而获得利益的一方当事人，对于该利益有一种可能性，在法律上称为期待权，即法律规定附条件法律行为的当事人，于条件是否成就未确定之前，不得损害相对人因条件成就依该法律行为所生利益。否则，应承担损害赔偿责任。凹就本案来说，卖方在买方付款期限内(合同签订到1995年底)就不能处置该房屋，否则便侵犯了买方的对房屋的期待权。这可以跟条件成就或不成就的拟制联系起来。为了维护民事法律行为制度的严肃性，充分发挥附条件民事法律行为在民事交往中的积极作用，维护当事人的合法权益，《合同法》第54条第2款规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。要阻止条件成就或促成条件成就只能发生在条件成就与否未定时。从这一角度说，条件成就或不成就的拟制亦是保护一方当事人的途径之一。综上所述，甲、乙之间签订的是附条件的房屋买卖合同，乙未按期付清房款，所附条件没有成就，房屋买卖合同没有生效，甲依旧是该争议房屋的所有权人。甲应退还乙已支付的10万元房款和维修房屋所花的费用。