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第一篇：农村房屋土地买卖合同
农村房屋土地买卖合同
转让方：(以下简称甲方)
受让方：(以下简称乙方)
甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下：
一、宅基地坐落、面积
甲方将拆迁所得的坐落于浏河镇紫薇园三期内的宅基地转让给乙方，具体位置编号和面积由乙方(以甲方的名义)竞买或摸号后确定。
上述宅基地的使用权归乙方享有。
二、转让金额
该宗地的转让价格为人民币25万元。
三、付款方式及期限
乙方在甲方原房屋拆除后3日内向甲方支付人民币2万元，余款在取得土地使用权证并交付给乙方后3日内付清。
四、房产归属
1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。
2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。
3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。
五、违约责任
本协议签订后，任何一方均不得反悔。
如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款25万元，并偿付违约金25万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和房地产增值部分);如乙方反悔，则已付的`土地转让款作为违约金偿付给甲方。
六、未尽事宜
未尽事宜双方另行协商。
七、协议生效条件
本协议经双方签字后生效。
八、协议份数
本协议一式二份，双方各执一份。
甲方： 乙方：
年月日
农村住宅用地买卖合同2017-01-10 22:59 | #2楼
甲方：王××，家住 ×× 号
身份证号码：
电话号码：
乙方：谢××，家住 ×× 号
身份证号码：
电话号码：
根据《中华人民共和国土地管理法》、《合同法》和其他法律、法规，甲乙双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同：
一、甲方（出让人，下同）同意将本合同约定的住宅用地转让给乙方，乙方（受让人，下同）自愿以有偿方式取得该住宅用地。
二、甲方出让给乙方的土地位于官渡镇观音塘村王家老屋 ×× ，出让地总面积为××平方米，土地四至及界址点座标见附件
东至 西至
北至 南至
甲方出让给乙方的住宅用地包括房屋、菜土、竹林等。
三、本合同项下出让土地的用途为住宅用地，用于建房，甲方应协助乙方与本队人签名证明房屋买卖事实，并协助乙方办理过户手续。
四、本合同项下的土地使用权出让是永久性转让。
五、本合同项下住宅用地使用权出让总价款为 ×× 万元整。
六、本合同双方签字后 × 日内，乙方须向甲方缴付人民币 ×元作为履行合同的定金，定金抵作土地使用权出让价款。
七、乙方有权按照法律规定在受让土地上进行旧房拆迁、新房建造，并拥有土地上所有建筑物的产权。原旧房材料拆迁后由乙方处理。
八、如遇国家、集体征收，应当依照法定程序报批，与该宗土地有关的所有补偿费归乙方所有。
九、双方均应按照诚信原则，任何一方因自身原因导致本合同不能履行的，除应按照本合同和法律规定承担违约责任外，还应赔偿对方实际发生的所有经济损失。
十、本合同自双方签订之日起生效。
十一、本合同一式 × 份，甲、乙双方各执壹 份，监证方壹份，具有同等法律效力。
十二、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。
甲方（签字盖印）： 乙 方（签字盖印）：
监证方（签字盖印）：
证人签字：
二О一二年 × 月 ×日
附件：出让地界址图（注：边长长度单位为米） 比例尺1：
农村房屋土地买卖合同2017-01-10 18:20 | #3楼
卖方：（甲方），姓名： 身份证号：_____________
买房：（乙方），姓名： 身份证号：_____________
甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，
达成如下协议：
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：1、 甲方所售房屋位于 房屋占地面积约为 平方米，院子占地面积约为 平方米，房屋为正房四间、东西偏方各一间。房屋平面图见本合同附件；
第二条 房屋价格及其他费用： 甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币 万 千元整（￥ ）；
第三条 付款方式： 签订合同之日一次性付清；
第四条 特别约定：
1、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。
2、如乙方所购房屋以后过户办理房产证和土地使用证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。
第五条 今后如房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合；
第六条 本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔；
第七条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力；
第八条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效；
第九条 本合同一式三份，甲方执一份、乙方执二份；
甲 方（签印）：__________ 住 址：_____ 联 系 电 话： _____
乙 方（签印）：__________ 联 系 电 话： _____ 证明人： 电话：
签订日期：___年___月___日
第二篇：房屋买卖法律规定
房屋买卖法律规定
篇一:二手房买卖的相关法律法规
二手房买卖的相关法律法规
二手房买卖是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。大同*房产律师表示，二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
下面，法律直通车小编在此将为您介绍相关二手房买卖的相关法律法规。
1、(1993年12月13日中华*共和国*令第136号发布，2008年11月5日*第34次常务会议修订通过):营业税是指国家对工商营利事业按营业额征收的税种，属于流转税类。在中华*共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照缴纳营业税。
2、第一条:在中华*共和国境内提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
3、及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照[财产转让所得"项目缴纳个人所得税。
4、根据(国税发[2006]108号)的规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、*等有效凭*，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭*，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关对其实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额;对纳税人转让非普通住
房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。
对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保*金形式缴纳，再视其重新购房的金
额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保*金;对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
5、根据(财税[2008]137号)的规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收印花税和土地增值税。
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篇二:关于农村房屋买卖相关法律规定
一、农村房屋买卖的效力
现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。涉及农村房屋买卖的法律*文件只有最高*法院的一个批复。在这个批复里，最高*法院的观点是:如果农村房屋的买卖双方已经卖际交付了房和全部价款，买卖关系有效。*法院应予保护。
二、农村房屋买卖的对象
从规定的[中华*共和国公民在法律面前一律平等"的原则来看，城市居民、农村村民，本村人、外地人，都是中华*共和国的公民，享有法律赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，和等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。依据和，任何合法的公民对农村房屋的买卖行为是合法的、有效的。
也就是说:不管买方是城市居民，还是农村村民;是本村人，还是说外地人，买卖关系都是有效的。
三、农村房屋买卖的处分权
农村房屋买卖，无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效，只有房屋的所有人才能处分该财产，他人无权干涉。
四、农村房屋的权利*书
目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有
权人持有的房屋产权*。
农村房屋的所有权人能够用来*自已对房屋享有所有权的*书一般是当地区、县(自治县)、或市**土地管理部门颁发的宅基地使用*书。这个*书只能*被该*书记录的人享有宅基地的使用权。从另一个角度看，也不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之土的可能*，所以，这个*书同时也能*被该*书记录的人享有宅基地之上的房屋所有权。
有些打算购买农村房屋的城市居民十分关心自已买了农村房屋后能否取得产权*，认为不能取得产权*购买农村房屋就是不合法的。
农村房屋是没有产权*的。即使购买城市房屋，没有产权*也不表示就不享有对房屋的所有权。依据和，有买卖合同、付款手续和房屋交接手续就足以*买方对所购房屋的所有权，所以，购买人能否取得产权*或宅基地使用*书并不重要。
五、购买农村房屋的注意事项
如果你打算购买农村房屋，必须要注意两点:
1、不要涂改宅基地使用*书，也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用*书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用*书，不是*你对所购农村房屋享有所有权所必需的。
宅基地使用*书是当地区、县(自治县)、或市**土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市**土地管理部门对宅基地使用*书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用*书是违法的，而且，有可能构成犯罪。
当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市**土地管
理部门在原宅基地使用*书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用*书，如果不能，不必强求。因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示，而非房屋买卖合同，不是房屋买卖合同所形成的法津关系必须要件，没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。
，、如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批，如果未经审批就增加建筑占地面积，则增加的部分就是非法建筑。
六、关于农村房屋卖给城市居民
农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。依据如下:
1、合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。 最高*法院在对做出的司法解释里表达的观点是:只有违反法律和行政法规的强制*规定的合同才是无效的。(注:法律，是全国*代表大会或其常务委员会制定的规范*文件;行政法规，是*制定的规范*文件。)
但至今没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖。也从来没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止*规定。即使有地方法规或地方*的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会适用地方法规或地方*的规章而认定买卖行为无效。
2、土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量(保*农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减
少，故该条不适用于宅基地，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。
，、从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。
众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城
市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。
，、原则上赋予了农民处分自己房屋的权利。
我国新通过的也体现了相同的精神，该法第32条规定:[通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。该条赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主*，相信农民能够从自身利益最大化的角度理解*地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。
七、农村房屋买卖合同效力探讨
我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其
他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权应属于宅基地使用权人。
因为宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对
集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题，且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。
草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第272条:建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条:建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采用地随房走。
国家对耕地保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地*质不同，经过合法报批，宅基地上己建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地*质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。因此，对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策。
正如农民在自有土地上种的粮食，如果不能进入市场自由买卖，那就失去了耕种的意义。
篇三:有关商品房买卖合同法律法规
有关商品房买卖合同法律法规
详解最高*法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[28条"
(以下简称[解释")将从今年6月1日起开始实施。该解释是根据*法院在审理案例中，对经常出现争议的问题进行的法律界定，这不但对*法院在审理案件中有实际指导
意义，而且对开发商和购房者而言，也有了[参考"。 ?尊重当事人的[意思自治"
该[解释"尊重当事人的自愿约定，全面体现了尊重当事人[意思自治"的原则。如第六条关于办理合同备案的效力的规定，第十一条关于房屋交付时间的规定，第十四条关于房屋面积[缩水"[涨水"的规定，第十五条关于合同解除权期限的规定，第*条关于办理房屋权属*期限的规定，以及第二十和二十一条关于购房者和开发商与包销人法律关系的规定，均体现了[有约定从约定、没约定从法定"的[意思自治原则。"
建议:购房者和开发商在签订时，应将对合同条款的解释权掌握在自己手中，将双方协商、约定的事项在合同中予以明确。
?想说[合同无效"不容易规定，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，
应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
可见，合同被认定无效后的处理，将对房地产市场以及交易关系的稳定产生一定的影响。为此，该[解释"规定，*法院在审理案件中，只要没有违犯第五十二条关于认定合同无效的规定，并符合该司法解释的相关规定的，法院不支持[主张无效"的请求。
有关规定，开发经营企业进行商品房预售，应取得，没有取得预售许可*的，属于不符合商品房销售条件和要求，所签订的合同，应认定无效。
而该[解释"明确规定，[商品房买卖合同"只要[在起诉前取得商品房预售许可*的，可以认定有效。"这样的规定，可以稳定交易，并可以有效减少因认定合同无效造成的各方损失，在一定意义上保护了开发商的利益。
点评:其实，无论是尊重当事人[意思自治"，还是对合同不能轻易确认无效的规定，这些解释都是[以人为本"的原则进一步深化。
?特定的销售广告和宣传资料可视为合同条款在房屋销售中，广告和宣传资料对开发商包装[楼盘"，对购房者选房起着非常重要的作用。特别是在预售阶段，由于大部分房屋属于在建工程，根本无法从工地上看到房屋的全面情况。因
此，设计精美、充满浪漫和想象的广告图片就给人以美好的憧憬，很多购房者也就[一厢情愿"地认为广告中内容与实际交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋时，才发现[误差"如此之大。而这时开发商往往以借口广告宣传而已，不愿承担任何责任，因此引起的纠纷数不胜数。
第十五条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。该规定对广告内容事
项能否成为合同条款提供了法律依据。
[解释"第三条规定，房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响说明和允诺，无论是否载入商品房买卖合同，均可视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。可见，该解释对于销售广告和宣传资料可否直接成为合同内容提供了明确依据，实际上是对开发商交易提出了诚信的要求和法律上的约束。
点评:销售广告和宣传资料切不可[漫无边际"，开发商要[诚信"，购房者要[当心"。
?慎签在商品房交易中，为了保*买卖双方能够签订买卖合同，一般先由购房者交付一定的[定金"，并签订，作为签署正式合同前双方权利义务承担的书面凭*。对于购房者来说，在签订并交付一定[定金"后，可以有一段时间进行考察并考虑决定是否购买该房屋，如果决定不
签订正式合同，或者是放弃购买中明确约定的房屋，购房者仅依据约定承担损失相对较小的违约责任。从一定程度上稳定了交易，避免了日后更大纠纷的出现。
毕竟不是合同，它包括的内容比较简单。例如，有的约定的仅仅是:1、购房者认购的房号、面积、单价、总价;2、交付定金的数额，同时还约定，乙方(购房者)须在签署本后×日内与*方(开发商)签署
同>。如乙方在约定期限内不签订该合同，*方有权扣除乙方所交定金，并有权另行处置该房屋。
从法律效力上说，一旦在里约定了定金，对于买卖双方均具有法律约束力。所以，实践中，往往由于双方对房屋交付时间、房屋装饰材料和装修标准等合同条款内容不能完全达成一致，这样往往被开发商认为是购房者[不能和约定的时间里签订合同"而首先违约，开发商也就以此为借口不再返还购房者定金;而购房者认为开发商的合同条款和签订时的口头许诺不一致，签不成合同是开发商[出尔反尔"造成的，开发商应该双倍返还定金。这样，双方的纠纷就不可避免。
[解释"第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
根据对该[解释"的理解，如出现上述情况，双方不能就合同内容协商一致，或因购房者不能完全接受开发商的条件，造成双方不能签订合同，依据该规定，[应当按照法律关于定金的规定处理"，那么，购房者的定金就很可能被[扣缴"了。
所以，购房者在签订时，要注意以下问题:1、签订之同时，一定要开发商提供正式的合同文本，对合同中的内容进行提前了解，对双方理解不同的条款和购房者最关
心的内容予以沟通协商，并将协商一致的理解在中确认。2、为避免因[定金"的约定使双方产生纠纷，建议在签订时，尽可能将[订金"代替[定金"。这样，一旦因对合同的理解出现分歧或是纠纷时，[订金"可以全部返还。
当然，作为开发商来讲，签订，是保*房屋正常并顺利销售的主要条件，任何开发商也决不希望购房者恶意利用[订金"这种相对没有法律惩罚*的方式签订，所以，建议买卖双方在交易中，均保持诚实信用的态度，也是非常重要的。
点评:法律对双方都是公平的，买卖双方均有权运用法律最大限度地维护自己的利益，降低自己的风险。
?解决面积[缩水、涨水"问题法定化作为部委规
第三篇：农村房屋买卖合同的效力及其权属认定
【提要】本篇《农村房屋买卖合同的效力及权属认定》由应届毕业生小编特别为需要合同范文的朋友收集整理的，仅供参考。内容如下：
随着社会经济的发展，特别是市场经济体制发展及城市化进程的加快，农村房屋买卖现象已相当普遍，且愈演愈烈。无论是经济发达地区还是经济欠发达地区，农村房屋买卖都已大量存在，特别是城乡结合部是农村房屋买卖的主要区域。这就不可避免地产生了大量的农村房屋买卖合同纠纷。从审判实践来看，主要涉及农村房屋买卖合同的效力和所有权的认定两个问题。
一、农村房屋买卖合同的效力问题
目前我国法律未明确规定农村房屋买卖合同的效力问题。但是，农村房屋的买卖必然导致宅基地使用权的转移。宅基地是农民的重要财产权利，我国法律、法规严禁宅基地进入市场进行交易。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。
第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。*办公厅早在1999年就在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》作出了“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅”的规定。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以上述法律明确规定获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。
因此，对于城市居民购买农村房屋和具有农民身份但双方非同一集体经济组织成员的情形，房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则。对于双方均是同一集体经济组织成员的情形，因这类购房者具有在该地申请宅基地的集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，只要买卖双方所订立的买卖合同符合《合同法》关于合同效力的要件，原则上应认定为有效合同。
二、农村房屋所有权的认定问题
《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋固然属于不动产，依照物权法的物权公示原则及相关规定，不动产是需要初始登记的，转让时则需过户登记。但对于农村房屋，其不属于商品房，自身具有特殊*。针对当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，我国亦没有强制*的规定要求农村房屋所有权的认定必须办理初始和变更登记。
因此，当前农村房屋所有权的取得如果以登记为生效要件，未免脱离实际。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信。在农村，由于国家对农村宅基地的申请人有着严格的规定，这样在客观上就限制了拥有农村房屋的人群大都是本集体经济组织的成员，可以说人人都处在一个“熟人社会”，并且村民之间大多都参与彼此的房屋建设，相互之间仅通过占有行为就已经能起到客观公示作用。村民委员会的见*和记录即完成了公示的作用，并不需要更大范围的公示，即使登记其效果也不一定比村民之间的监督更有利。
对于当前农村房屋买卖的现状，一方面对于合法有效的农村房屋买卖合同，所有权即使没有进行变更登记，在满足一定条件时，应确认买受人取得了房屋所有权。如：房屋买卖行为经过了村民委员会同意，买受人支付了房款并实际占有。
另一方面，有条件的地区应开展集体土地房屋普查登记，建立较为详细的产权产籍资料。房屋登记机构要积极开展工作，可以联合国土、规划等部门，依靠乡镇及农村基层组织对城镇规划区内的集体土地房屋进行普查。通过普查登记，建立起较为详尽完整的产权产籍资料，为推进农房登记打好基础。
第四篇：农村房屋买卖合同效力的探讨
关于农村房屋买卖合同效力的探讨
近年，农村的房地产市场逐渐活跃，农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售与他人。购买者中有的是本村或外村村民，有的是外来打工者，还有的则是城镇非农业户口居民，在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。该类案件诉至法院后，涉及的首要问题即是：合同是否有效。一种意见认为，如果购房者能取得宅基地使用权，买卖合同不存在其他违法行为，则应认定合同有效。另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上已处分了宅基地使用权，故合同应认定无效。
争议产生的原因在于：《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地法》）规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。尽管该条是针对宅基地申请而规定的，但从该法及该条的规定来看，农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未对该出售行为设置任何限制。但农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。而通过房屋的转让，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让，将宅基地使用权的主体扩大到非集体组织成员、甚至是城镇户口的居民。同样，根据《土地法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，如果房屋转让只在集体组织内部成员之间进行，也有可能使购房者通过房屋的受让而使自己拥有的宅基地面积超过国家规定的标准。那么，农村的房屋到底能否转让，这类合同的效力应如何认定就非常值得关注和思考。
对农村房屋买卖合同持审慎的态度，缘于国家对农村土地的一贯政策规定。《土地法》明确：珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。从八十年代以来，国务院多次行文，强调对耕地的保护。有关行政规章、文件对农村建房、宅基地的申请也规定了严格的审批程序。xx年11月1日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》规定：农村村民建房的，应先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，如果是需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意，再向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；如果是使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地，也应由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇居民如需使用集体土地建房，还应经其所在单位或者居民委员会同意，再按上述两种情况办理审批手续。因此，有人认为，既然宅基地申请有严格的规定，村民转让房屋也涉及到宅基地使用问题，应从严掌握。只有在买受人按有关规定申请到所售房屋宅基地使用权后，才能认定购房合同有效。如果这种观点成立，村民售房的权利将无从行使。
农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：一是集体组织内部成员，二是集体组织以外的成员。集体组织内部成员又有三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对第二种情况的村民，尽管其已有一处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。对第三种情况，申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。如果是村民集体组织外部成员申请宅基地建房，条件将更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。
通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利性质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。
我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所有权与土地的.所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。
如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的所有权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地使用权人欲走出农村、到处面的世界开创一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不充分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，那么此举是否有碍集体经济组织对土地享有的所有权呢？笔者认为，并不影响。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。
物权法草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采地随房走。
应该说草案的规定是积极、合理并可行的。我们可以比较一下城市居民的房屋所有权与农村村民的房屋所有权。城市居民出售拥有所有权的住房，法律并未设置特别的规定。城市的房改房与农村的房屋有一定的相似之处，房改房的售价中不含土地收益，因此建设部规定已售公房上市应当向国家或产权单位补交一部分土地收益。国家对城市房地产二级市场持积极的开放政策。农村村民享有的住房所有权与城市居民的住房在所有权的权属方面并无二致，如果对村民售房采限制性政策，对村民来说是不公平的。为此，笔者建议，国家对村民售房也可考虑参照城市房改房上市的有关做法，由集体土地所有权人收取一定的土地收益。
作为村民，其无偿使用宅基地是基于其特定的社员身份，通过购房取得他人宅基地使用权的人如果不具有社员身份，完全可以通过向土地的所有权人交纳一定的费用取得宅基地使用权。如果是具有社员身份的人，可分为两种情况：其已有宅基地且达到国家规定的标准，可以购买他人的住房，但必须缴纳一定的土地费用。如果是没有宅基地或达不到规定的标准，可以经过报批后，无须缴纳一定的土地费用。如此考虑与国家的土地政策并不矛盾，国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。
因此，对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策。关于宅基地的控制应当在宅基地的申请上从严把关。“一户只能拥有一处宅基地”建议改为“一户只能申请一处宅基地”。总之，笔者认为，村民出售住房的合同，如果没有其他违法行为，以认定有效为宜。
第五篇：关于农村房屋买卖合同效力的探讨
近年，农村的房地产市场逐渐活跃，农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售与他人。购买者中有的是本村或外村村民，有的是外来打工者，还有的则是城镇非农业户口居民，在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。该类案件诉至法院后，涉及的首要问题即是：合同是否有效。一种意见认为，如果购房者能取得宅基地使用权，买卖合同不存在其他违法行为，则应认定合同有效。另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上已处分了宅基地使用权，故合同应认定无效。
争议产生的原因在于：《中华*共和国土地管理法》（下称《土地法》）规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。尽管该条是针对宅基地申请而规定的，但从该法及该条的规定来看，农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未对该出售行为设置任何限制。但农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。而通过房屋的转让，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让，将宅基地使用权的主体扩大到非集体组织成员、甚至是城镇户口的居民。同样，根据《土地法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，如果房屋转让只在集体组织内部成员之间进行，也有可能使购房者通过房屋的受让而使自己拥有的宅基地面积超过国家规定的标准。那么，农村的房屋到底能否转让，这类合同的效力应如何认定就非常值得关注和思考。
对农村房屋买卖合同持审慎的态度，缘于国家对农村土地的一贯政策规定。《土地法》明确：珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。从八十年代以来，*多次行文，强调对耕地的保护。有关行政规章、文件对农村建房、宅基地的申请也规定了严格的审批程序。xx年11月1日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》规定：农村村民建房的，应先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，如果是需要使用耕地的，经乡级**审核、县级**建设行政主管部门审查同意，再向县级**土地管理部门申请用地，经县级**批准后，由县级**土地管理部门划拨土地；如果是使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地，也应由乡级**根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇居民如需使用集体土地建房，还应经其所在单位或者居民委员会同意，再按上述两种情况办理审批手续。因此，有人认为，既然宅基地申请有严格的规定，村民转让房屋也涉及到宅基地使用问题，应从严掌握。只有在买受人按有关规定申请到所售房屋宅基地使用权后，才能认定购房合同有效。如果这种观点成立，村民售房的权利将无从行使。
农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：一是集体组织内部成员，二是集体组织以外的成员。集体组织内部成员又有三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对第二种情况的村民，尽管其已有一处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。对第三种情况，申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。如果是村民集体组织外部成员申请宅基地建房，条件将更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。
通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利*质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。
我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。
如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的所有权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地使用权人欲走出农村、到处面的世界开创一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不充分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，那么此举是否有碍集体经济组织对土地享有的所有权呢？笔者认为，并不影响。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。
物权法草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采地随房走。
应该说草案的规定是积极、合理并可行的。我们可以比较一下城市居民的房屋所有权与农村村民的房屋所有权。城市居民出售拥有所有权的住房，法律并未设置特别的规定。城市的房改房与农村的房屋有一定的相似之处，房改房的售价中不含土地收益，因此建设部规定已售公房上市应当向国家或产权单位补交一部分土地收益。国家对城市房地产二级市场持积极的开放政策。农村村民享有的住房所有权与城市居民的住房在所有权的权属方面并无二致，如果对村民售房采限制*政策，对村民来说是不公平的。为此，笔者建议，国家对村民售房也可考虑参照城市房改房上市的有关做法，由集体土地所有权人收取一定的土地收益。
作为村民，其无偿使用宅基地是基于其特定的社员身份，通过购房取得他人宅基地使用权的人如果不具有社员身份，完全可以通过向土地的所有权人交纳一定的费用取得宅基地使用权。如果是具有社员身份的人，可分为两种情况：其已有宅基地且达到国家规定的标准，可以购买他人的住房，但必须缴纳一定的土地费用。如果是没有宅基地或达不到规定的标准，可以经过报批后，无须缴纳一定的土地费用。如此考虑与国家的土地政策并不矛盾，国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地*质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地*质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。
因此，对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策。关于宅基地的控制应当在宅基地的申请上从严把关。“一户只能拥有一处宅基地”建议改为“一户只能申请一处宅基地”。总之，笔者认为，村民出售住房的合同，如果没有其他违法行为，以认定有效为宜。
第六篇：对我国农村房屋买卖合同效力的探讨
・法制园地
Consume
Guide・Law
Garden
对我国农村房屋买卖合同效力的探讨
■王明飞
四川省南充市西华师范大学法学院法学*04级2班
［摘要］近年，农村的房地产市场逐渐活跃，有关农村房屋买卖所产生的争议也日渐增多，但是我国目前涉及农村房屋买卖合同效力的法律规范少且混乱。本文通过对农村房屋买卖合同有效论和无效论的陈述，从合同法、土地管理法、物权法等法律规范角度对农村房屋买卖合同的效力进行对比，并分析论述，认为农村房屋买卖合同应认定为有效。［关键词］农村房屋买卖合同
目前，随着城市化进程的加快和拆迁力度的加大，农村的房地产市场逐渐活跃，农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租，或者售于他人。购买者中有的是本村或者外村村民，有的是外来打工者，还有的则是城镇非农业户口居民，在类似的房屋买卖中产生的纠纷越来越多。而我国现行法律对于农村房屋买卖的规范不多且比较杂乱，尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的法规政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异，各地各级法院在审理类似案件中，判决结果也是千差万别，所以很有必要对农村房屋买卖合同的效力加以探讨。
一、农村房屋买卖合同效力的争辩
司法实践中，关于农村房屋买卖纠纷的案件很多，同样，审判结果也有很多，甚至出现同案不同判的现象。
(一)认为农村房屋买卖合同无效，理由是:
1．根据第六十二条[农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
2．根据第六十三条[农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；-"的规定，如果农民的房屋允许其自由买卖，那么也就是说将其房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这不符合六十三条的不能用于非农业建设的规定。
3．根据第十二条[依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续"和第六条[--依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上**土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。
4．1999年*办公厅在第二条第二款规定:[农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用*和房产*。"
(二)认为农村房屋买卖合同有效，理由是:
1．明确规定[中华*共和国公民在法律面前一律平等，"那么城市居民、农村村民、本村人或者外地人，都是中华*共和国的公民，应该享有法律所赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，和
法通则>等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。
2．1963年3月20日**第二项规定:[社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。"这一规定，明确了农民享有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完之后，宅基地的使用权也随之转移。
3．最高*法院［1992］民他字第8号批复认为:农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。
4．对农村的土地使用权问题，应当适用土地管理法和土地管理法实施条例。对无产权*的农村房屋要区别对待。
二、农村房屋买卖合同效力的法律分析随着社会主义市场经济的建立以及城乡差距的缩小，农村房地产交易日益活跃。学者间的争辩相持不下，各地各级法院的判决大相径庭，如此的[百花齐放"，不仅不利于法制统一，也不利于市场经济的良*循环。在此对无效论观点进行反驳，并结合合同法、物权法的规定进行分析论*:
(一)对农村房屋买卖合同无效论的驳斥
1．第六十二条的规定，从法律条文理解，所谓[一户一宅"原则是指农村村民一户只能申请一处宅基地，如果将原有宅基地上住宅房屋出卖或者出租后，不能再行申请另处宅基地。村民对自家宅基地上的私有房屋享有完全的所有权，房屋买卖完全是平等民事主体的私法行为，法律法规并不予以禁止。
2．第六十三条的规定，从其立法精神来看，土地为农民生存之根本。本条旨在加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，维持农业用地的数量，确保农民的生存之本，保*农民的粮食供应。而宅基地本来就是建设用地，其主体变更并没有改变宅基地的*质，更不会导致农业用地的减少，故该条适用于宅基地是不妥的。
3．未办理过户登记并不影响合同效力。因为房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，理由是:
①从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记的只能是宅基地使用权和房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同本身。
②从登记的法律*质来看，过户登记是生效房屋买卖合同的履行内容之一，不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。
③从登记的法律后果来看，第十二条规定:[依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续"但该法并未规定办理变更登记手续后合同才生效。
4．购买人是非农人口不影响合同效力土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保*农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不妥的，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。
(二)农村房屋买卖合同效力的认定应适用合同法的规定
1．合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是，该通知的发文机关是*办公厅，而非*，故此文件不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。
2．从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。国家对城市房地产二级市场持积极的开放政策，农村村民享有的住房所有权与城市居民的住房在所有权的权属方面并没有什么区别，城市居民都可以出售享有所有权的住房，那么农村村民为什么不可以出售享有所有权的房屋呢?
(三)物权法中关于农村房屋买卖合同、宅基地使用权的规定
中并没有明确的规定来对农村房屋买卖行为做出规范，但是，第一百五十五条规定:[已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。"
(四)也体现了相同的精神
该法第三十二条规定，[通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转"该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主*，相信农民能够从自身利益最大化的角度理*地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。
总之，在工业化与城市化日益深入的今天，许多农民都已经与传统意义上面朝黄土背朝天的农民有根本上的区别，他们也热衷于投资创业，而他们的房屋就是一笔很有价值的不动产，加之我国现在正逐步消除城乡二元体制，实现迁徙自由制度等等。
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推荐专题： 土地转让协议书 农村房屋买卖合同 农村土地房屋买卖合同