房屋买卖合同解除权纠纷案例(推荐3篇)_买卖合同

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第一篇：房屋买卖合同纠纷案例分析

案例分析（房屋买卖合同纠纷）

一、案例背景

王某与甲房地产公司于2007年7月7日签订商品房订购单，约定王某意愿购买甲房地产公司开发的A小区一户房屋，并向甲房地产公司交纳2万元定金，该定购单未写明房屋价格，甲公司销售人员口头承诺价格将不超过6300元/平方米，但该项目正式开盘后，王某被告之房屋单价为6700元/平方米，王某认为价格超出个人的承受能力，拒绝购买，要求甲公司退还2万元定金；甲公司认为王某交付的2万元是定金，因王某原因拒绝购买房屋，该款项不应退还；双方诉至法院。

二、案件分析

王某与甲房地产公司签订的定购单对于价格未作出约定，该协议因缺少合同主要条款，应当视为成立但未生效；同时，在A小区销售价格确定后，双方产生争议，且就价格问题未能协商一致，导致定购单无法实现，这应当是归于双方的原因；鉴于王某与甲公司未达成合法有效的买卖合同，双方也无法就存在的争议取得一致，甲公司理应将收取王某的2万元款项予以返还。

最终，经法院主持调解，甲房地产公司向王某退还了2万元款项。

第二篇：合同法分则详细解释

绪论：合同法分则的构造永久让与的合同（让渡型）定期限交付的合同（借贷型）劳务或工作提供的合同（劳务型）

第一章买卖合同

一、买卖合同的效力

1、出卖人的义务

（1）交付：占有的转移

包括现实交付和观念交付（物权法规定了占有改定等）

交付的时间：出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。

交付时间的意义：所有权移转（动产）、危险负担的转移、瑕疵担保的确定

（2）移转所有权

130条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人的主义务是移转所有权，而不是交付

具体移转方式由物权法规定

（3）出卖人的其他义务

交付单*：出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单*以外的有关单*和资料。

协助义务：登记协助义务等

保有备件？（上汽收购南汽）

2、买受人的义务

（1）支付价款

159条：买受人应当按照约定的数额支付价款。

最高*法院公布商品房买卖合同纠纷司法解释

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

（2）及时检验义务

当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保*期的，适用质量保*期，不适用该两年的规定。

*该义务是不真正义务，违反该义务会导致义务人利益的减损，而不是责任的发生。问题：两年期间的*质？

（3）受领标的物

债权人迟延，债务人责任减轻

受领是债权人的权利还是义务？

二、瑕疵担保责任

（一）法的规定

150条：出卖人就交付的标的物，负有保*第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。

153条：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

（二）物的瑕疵担保

1、瑕疵的含义

（1）没有瑕疵：标的物符合合同约定的应有*能

（2）应有*能的确定

是否符合合同约定的*能；

标的物的*能是否符合合同的目的；

标的物的*能是否适合通常效用

问题：标的物是否要符合广告内容？说明书的瑕疵如何确定？

（3）瑕疵须在交付时就存在

2、瑕疵担保与违约责任

（1）传统理论：瑕疵担保是*的责任体系（基于主观归责的违约论）

（2）我国法：瑕疵担保责任=债务不履行

违约包含物的瑕疵担保（155条：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。）

3、特别规定

买受人的检验通知义务

出卖人恶意的，排除上述规则

4、物的瑕疵担保的免除——买受人明知

可以从合意的角度进行解释

（三）权利瑕疵担保

1、类型

权利追夺担保

权利存在担保（针对权利的买卖）

2、具体种类

（1）私法上的瑕疵

权利不存在

权利为他人所有

权利有他物权负担

权利有债权负担（标的物有租赁合同负担）

（2）公法上的瑕疵

捐税上的负担

公法对标的物使用上的限制

3、效果

买受人中止付款（152条）

例外：买受人知情或应当知情（151条）

三、特种买卖

1、分期付款买卖

（1）购成：首付+分期

（2）所有权保留：当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人（134条）

如果定位于担保，则不能对抗善意第三人

（3）出卖人的解除权

167条：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。

出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

2、凭样品买卖

（1）当事人的封存义务：凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同（168条）

（2）隐蔽瑕疵的特别规定

凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准

*对合意的否定/法定担保责任？

3、试用买卖

（1）试用期

试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。

该规定主要考虑了出卖人的利益。

依据：试用期无对价

（2）买受人的认可

明示与默示——包括履行行为

沉默——试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买

问题：部分履行能否认为是购买的意思表示？

第三篇：合同解除效果详细解释

关于《合同法》第97条规定的合同解除的法律效果，学界历来有“直接效果说”“折中说”“区分说”三种不同的解释路径，司法判例亦长期不统一。在我国现行法体系内，有体物、受领劳务及金钱返还义务与不当得利返还义务在正当*基础、要件事实方面均存在差异。在标的物毁损灭失场合，因风险负担规则的介入，以不当得利返还义务解释此时的返还义务亦不够妥当。但是，“直接效果说”与“折中说”的差异不应过分夸大，两者的区别更多地体现为逻辑自足*的优劣，从实务效果角度观察却并无根本*区别。

“依法成立的合同在当事人之间具有相当于法律的效力”，《法国民法典》第1134条的这一规定历来被视为“合同严守”原则的经典阐释。然而，有“一般”就有“例外”，“合同严守”并非意味着永恒正义，为避免特定态势下的非正义结果，法律有必要在矫正正义导向下进行相应制度安排。合同解除制度的正当*基础正在于此。但是，对于合同解除的法律效果，我国《合同法》第97条的规定过于原则而缺乏可*作*，实务见解颇不统一，学界亦长期争论不休，有必要寻求妥适的解释路径。

一、实务乱象与学界争议

归纳各地判例及学者见解，当前争议焦点集中于合同解除有无溯及力和损害赔偿范围两个问题上。

（一）实务乱象

1.案例梳理

案例一：在“新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案”中，*苏省南京市中级*法院终审判决解除合同的同时，判决“新宇公司赔偿上诉人冯玉梅逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失68万元”[1]。

案例二：在“桂冠电力诉泳臣房地产买卖合同纠纷案”中，最高*法院判决：“合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金……综合考虑本案的实际情况，本院酌定泳臣房产赔偿桂冠电力损失1000万元。”[2]