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第一篇：广州市存量房网上交易规则
广州市存量房网上交易规则
第一条
为加强存量房交易管理，维护房地产交易和资金安全，保障当事人合法权益，促进房地产市场健康平稳发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广州市房地产中介服务管理条例》等规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条 本市行政区域内已经取得房地产权证的存量房交易应当通过广州市房屋管理系统——存量房网上交易系统（下称网上交易系统）办理网上交易手续。
第三条 广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）负责组织实施本规则。
第四条 房地产中介服务机构提供房地产中介服务时，应当使用网上交易系统办理存量房网上交易手续。
存量房交易当事人未委托房地产中介服务机构提供中介服务而自行成交的，在市国土房管局确定的签约服务点办理存量房网上交易手续。
签约服务点是指设在房地产交易登记部门的办事点或者愿意为自行交易的买卖当事人提供签约服务的房地产中介服务机构等。
第五条 签约服务点、房地产中介服务机构申请使用网上交易系统，应当向市国土房管局认可的第三方数字证书提供商申办数字证书，签署并承诺遵守《广州市存量房网上交易系统使用承 — 2 — 诺书》。
第六条 房地产中介服务机构及其从业人员应当认真查看存量房产权人或者其委托代理人提供的房屋资料，通过网上交易系统签订房地产中介服务合同、存量房买卖合同，如实、准确填写房屋权属情况、存量房产权人或者其委托代理人提出的条件、存量房买卖当事人的协商结果等。
第七条 房地产中介服务机构与存量房产权人或者其委托代理人签订房地产中介服务合同时，通过网上交易系统输入存量房产权人姓名、身份证号码、房产证号码和房屋登记字号，与房地产信息系统进行匹配。匹配成功的，自动反馈房屋共有情况、房屋面积和建筑时间等信息。
第八条 存量房产权人或者其委托代理人可以选择一家或者多家房地产中介服务机构发布房屋信息。
房地产中介服务机构接受存量房产权人或者其委托代理人委托为其发布房屋信息的，应当通过网上交易系统与其签订房地产中介服务合同，打印书面合同并签名或者盖章。
第九条 房屋信息上网发布后，在委托期限内变更或者解除房地产中介服务合同的，有关当事人应当签订变更或者解除该合同的书面协议，然后由房地产中介服务机构在网上交易系统办理变更或者撤下该房屋信息的手续。
房地产中介服务合同到期的，网上交易系统自动撤下房屋信息。 第十条 存量房产权人或者其委托代理人与房地产中介服
— 3 — 务机构签订房地产中介服务合同，上网发布房屋信息后，拟自行与买家交易的，需书面通知房地产中介服务机构。
收到书面通知后，房地产中介服务机构应当及时撤下房屋信息，与存量房产权人或者其委托代理人的法律关系根据相关法律法规规定处理。
第十一条 网上交易系统公布的房屋信息包括：
（一）房屋所在区域；
（二）房屋性质（住宅、写字楼、商铺等）；
（三）房屋建筑面积；
（四）房屋拟转让价格；
（五）房地产中介服务合同期限、委托性质（是否独家委托）；
（六）存量房买卖合同的示范文本；
（七）房地产中介服务机构及从业人员名称、联系方式；
（八）其它需公布的信息。
第十二条 自行交易的存量房买卖双方当事人到签约服务点办理网上交易手续时，应当核实房屋权属情况，根据网上公布的存量房买卖合同示范文本，协商拟订合同条款，达成一致意见后，签订、打印存量房买卖合同并签章。
存量房买卖双方当事人通过房地产中介服务机构达成交易的，应当核实房屋权属情况，协商拟订合同条款，达成一致意见后，通过网上交易系统签订、打印存量房买卖合同并签章，相关持证从业人员必须在存量房买卖合同上签名，并由房地产中介服 — 4 — 务机构加盖公章。
第十三条 通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，各方当事人可以查看房屋的交易状态（如签订买卖合同、递件、完税、过户、领新证）、交易形式（中介促成、自行交易）、促成交易的中介机构等相关信息，直至本次交易完成后撤下房屋信息。
第十四条 通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，在完成交易过户前或者解除存量房买卖合同前，不能再次在网上交易系统签订以该存量房为标的的买卖合同。
第十五条 通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，经各方当事人协商同意变更或者解除该合同的，应当签订变更或者解除合同的书面协议，然后由签订合同的签约服务点或者房地产中介服务机构在网上交易系统办理变更或者撤下该合同的手续。
第十六条 办理网上交易手续后产生争议的，各方当事人可以协商解决或者由相关部门进行调解。协商或者调解不成的，应当按合同约定的争议解决方式及时处理。争议解决后，应当向原签约服务点或者房地产中介服务机构提交协商、调解协议或者仲裁、司法机关裁决文书，由原签约服务点或者房地产中介服务机构通过网上交易系统办理相关手续。
第十七条 存量房买卖当事人、房地产中介服务机构应当妥善保管所签订的房地产中介服务合同、存量房买卖合同及变更或者解除合同的书面协议等相关书面资料。
房地产中介服务机构应当保管相关书面资料五年以上。房地
— 5 — 产中介服务机构结业的，应当将尚处保管期限内的相关书面资料移交市国土房管局保管。
第十八条 为保证存量房交易和资金安全，买卖当事人应当通过交易资金托管的方式交割房款。
房地产中介服务机构在与买卖当事人上网签订买卖合同前应当如实告知相关事宜，并协助当事人办理交易资金托管手续。
第十九条 存量房买卖当事人签订存量房买卖合同后，可以自行或者要求房地产中介服务机构协助办理交易过户手续。
第二十条 存量房交易过户手续完成后，市国土房管局应当在网上交易系统中明示该存量房当次交易已完成，并撤下房屋信息。
第二十一条 签约服务点、房地产中介服务机构及其从业人员在使用网上交易系统办理相关手续时不得有以下行为：
（一）在网上交易系统外交易；
（二）不通过网上交易系统验证房屋信息；
（三）提供虚假房地产中介服务，签订虚假房地产中介服务合同；
（四）签订虚假存量房买卖合同；
（五）以欺骗、盗窃等不正当手段获取房屋信息后，发布、公开、泄漏、转卖当事人及房屋的相关信息材料；
（六）协助当事人虚报成交价格；
（七）无合法依据为当事人进行系统操作或者拒绝为当事人 — 6 — 进行系统操作；
（八）系统操作反复失误，直接或者间接影响双方当事人交易；
（九）利用虚假房屋信息、虚假合同实施诈骗、偷逃税费等；
（十）未经当事人同意，公开当事人相关材料和信息资料；
（十一）未按本规则第十七条规定妥善保管相关材料；
（十二）其他违法违规行为。
第二十二条 签约服务点、房地产中介服务机构及其从业人员存在本规则第二十一条所列行为的，由市国土房管局根据签约服务点、房地产中介服务机构签署的《广州市存量房网上交易系统使用承诺书》，分别给予责令整改、诚信扣分、行为公示、暂停使用存量房网上交易系统的处理；违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广州市房地产中介服务管理条例》等相关法律法规的，按有关规定进行处罚。
签约服务点、房地产中介服务机构及其从业人员的行为同时违反其他法律法规的，由公安、税务、工商、物价等行政主管部门依法处理。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 买卖当事人存在利用网上交易系统实施诈骗、偷逃税费等违法犯罪行为的，移交公安、税务、物价等职能部门依法处理。
第二十四条 存量房网上交易操作行为作为房地产中介服务机构及其从业人员信用情况和检查的项目之一，房地产中介服务机构及其从业人员违反本规则的，市国土房管局将记载入
— 7 — 房地产中介信用档案中并向社会公布。
第二十五条 本规则自公布之日起施行，有效期5年。有效期届满，根据实施情况依法评估修订。
附件：
— 8 — 1．存量房网上交易办理流程
2．广州市存量房网上交易系统使用承诺书 附件1 存量房网上交易办理流程
网上交易开始1．通过房地产中介机构促成：
签订《房地产中介服务合同》房屋信息上网公示修改或者撤下签订存量房买卖合同修改或者撤下资金托管是否到银行办理资金托管转移登记手续撤下房屋相关合同、信息等网上交易结束
— 9 — 2．买卖双方自行成交：
网上交易开始房屋信息上网公示正式签订存量房买卖合同修改或者撤下资金托管是否到银行办理资金托管到交易登记部门办理转移登记手续系统自动撤下房屋相关合同、信息等网上交易结束
— 10 — 附件2 广州市存量房网上交易系统使用承诺书
承诺人：
为维护存量房交易市场的良好秩序，保证存量房网上交易系统（下称网上交易系统）的合法、正常使用，特作出如下承诺，保证遵守。
一、遵守法律法规，遵守《广州市存量房网上交易规则》，依法从业，接受广州市国土资源和房屋管理局（下称市国土房管局）的监督管理，积极配合市国土房管局对存量房网上交易行为和房地产中介网上操作行为的监督检查。
二、向市国土房管局认可的合法的第三方数字证书提供商申办数字证书，并妥善保管，谨防被盗；发现任何违法、违规使用数字证书或者存在安全漏洞的情况时，立即通知市国土房管局。
三、按照《广州市存量房网上交易规则》的规定开展中介服务活动，使用网上交易系统为本市行政区域内已取得房地产权证的存量房办理交易手续。
四、通过存量房网上交易系统发布房屋信息时，认真核查存量房产权人或者委托代理人的资格及提供的房屋信息资料，如实、准确、规范输入房屋信息情况和当事人提出的出售条件，对输入的房屋信息的真实性、合法性负责。
— 11 —
五、开展房地产中介服务活动时，通过网上交易系统协助当事人协商合同条款，如实反映各方当事人协商结果，规范签订并打印房地产中介服务合同、存量房买卖合同，并在书面合同上签名或者盖章，提供给各方当事人保存。
六、积极协助各方当事人按合同约定解决争议。争议解决后，根据所提交的协商、调解协议或者仲裁、司法机关裁决文书，通过网上交易系统办理相关手续。
七、存量房产权人或者其委托代理人委托本承诺人在网上发布房屋信息后拟自行与买家交易，并书面通知本承诺人的，于收到书面通知后3个工作日内撤下网上的房屋信息，与存量房产权人或者其委托代理人的法律关系，根据相关法律法规规定处理。
八、为保证存量房交易和资金安全，在与买卖当事人上网签订买卖合同前，如实告知资金托管的相关事宜，并协助当事人办理交易资金托管手续。
九、促成存量房买卖当事人签订存量房买卖合同后，如买卖当事人委托本承诺人协助办理房屋交易过户手续的，按约定积极协助。
十、自行交易的买卖当事人委托承诺人协助办理房屋网上交易、过户等手续的，按约定积极协助。
十一、妥善保管所签订的房地产中介服务合同、存量房买卖合同及变更或者解除合同的书面协议等相关书面资料，保管期限在5年以上。如结业的，及时将尚处保管期限内的相关书面资料移交市国土房管局保管。
— 12 — 十
二、在使用网上交易系统办理相关手续时不得有以下行为：
（一）在网上交易系统外交易；
（二）不通过网上交易系统验证房屋信息；
（三）提供虚假房地产中介服务，签订虚假房地产中介服务合同；
（四）签订虚假存量房买卖合同；
（五）以欺骗、盗窃等不正当手段获取房屋信息后，发布、公开、泄漏、转卖当事人及房屋的相关信息材料；
（六）协助当事人虚报成交价格；
（七）无合法依据为当事人进行系统操作或者拒绝为当事人进行系统操作；
（八）系统操作反复失误，直接或者间接影响双方当事人交易；
（九）利用虚假房屋信息、虚假合同实施诈骗、偷逃税费等；
（十）未经当事人同意，公开当事人相关材料和信息资料；
（十一）未妥善保管相关材料；
（十二）其他违法违规行为。
十三、存在本承诺书第十二条所列行为的，自愿接受市国土房管局的处理，市国土房管局根据具体情况分别给予责令整改、诚信扣分、行为公示、暂停使用存量房网上交易系统不超过6个月的处理；违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广州市房地产中介服务管理条例》等相关法律法规的，由市国土房管局依法处理；违反其他法律法规的，由公安、税务、工商、物价等行政主管部门依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
— 13 — 十
四、被市国土房管局暂停网上交易资格的，自行承担相应损失。
十五、如因网上交易系统涉及的境内外基础电信运营商的移动通信网络的故障、技术缺陷、覆盖范围限制、不可抗力、计算机病毒、黑客攻击或者其他非市国土房管局技术能力范围内的原因等造成网上服务中断、内容丢失、出现乱码、错误接收、无法接收、迟延接收等情况的，及时向交易各方当事人如实说明，并作出解释和妥善安排。
十六、对以本承诺人名义进行的所有活动负全部责任，因本承诺人的行为对第三人构成违约或者侵权的，自行承担责任。
承诺人：（公章）
负责人签章：
年 月 日
— 14 —
第二篇：广州市二手房屋买卖合同
广州市二手房屋买卖合同
甲方(卖方)：
乙方(买方)：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
(一) 座落于广州市 建筑面积 平方米; ，
(二) 房屋有关证明见附件; 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。 该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
第二条 甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他 具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。
第三条 该房屋房价款为人民币伍万柒仟元正， ￥57000，由乙方在签订本合同时一次性付给甲方。
第四条 甲、乙双方定于乙方交付房款后正式交付该房 屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
第五条 甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载， 但依法对该房屋享有共有权的权利人均已同意将该房屋出 售给乙方。
第六条 该房屋土地使用权的变更手续可办理时，甲方 应协助乙方办理(补地价有关手续);在条件允许下，甲方 应协助乙方办理房屋的有关转名手续。
第七条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日 转移之日起转移给乙方。
第八条 该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、 有线电视、通讯等相关杂费，由甲方支付，交付后由乙方自 行承担。
第九条 本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充 条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均 为本契约不可分割的部分。
第十条 本契约自甲乙双方签订之日起生效。
第十一条 甲、乙双方在履行本契约中若发生争议，应 协商解决。协商不成的，提交广州市仲裁委员会仲裁。
第十二条 本契约一式贰份。其中甲方留执壹份，乙方 留执壹份。
第十三条 甲、乙双方约定补充条款如下：
附件一 房屋证明。
附件二 冯管单位证明
附件三 室内附属设施和装修情况 (一)附属设施： 1、水 2、电 3、燃气 4、有线电视
5、其他 屋内有关设施及家具无偿交由乙方处理。
甲方(签章)： 证照|身份证号码：
乙方(签章)： 证照|身份证号码：
签约人： 联系电话： 证明人(签章)： 签约日期：
签约人： 联系电话： 证明人(签章)： 签约日期：
广州市二手房屋买卖合同 [篇2]
出售方（以下简称甲方）： 身份证号码： 买受方（以下简称乙方）： 身份证号码：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方房产一事达成一致，订立本合同：
第一条 甲方声明：
1、甲方所售房屋已经依法取得广州市 区 的房屋所有权证书，证书证号为 字第 号，房屋结构为 ，建筑面积为 平方米（以产权证上登记的建筑面积为准）。
2、甲方保证房屋产权无查封、无债务纠纷，提供的材料齐全、真实有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款申请等与交易有关的各项事宜。
3、甲方保证所售房屋符合国家及广州市房屋上市交易的政策规定。甲方对违反国家及广州市关于房屋上市交易政策引起的后果承担法律责任。
第二条 乙方声明：
乙方购买本合同第一条所述甲方房屋，支付房款，履行本合同约定的各项义务，承担违反本合同义务的法律责任。
第三条 甲乙双方同意上述房产的交易价格为人民币(大写) 拾 万 仟 佰 拾 元整（￥ 元）。
第四条 付款
1、乙方应在签订本合同时，即支付购房定金计人民币(大写)____________万元整(￥____________)；
2、乙方采用以下第________种方式
A. 乙方为非贷款客户，甲方自行还清银行贷款赎出房产证无条件于2015年11月30日前办理完权属过户登记手续到乙方名下后，上述房地产成功办理完权属过户登记手续至乙方名下物业后，30个工作日内乙方一次性支付全部房款；
1
B. 乙方为商业银行贷款客户，应在评估报告出具后三个工作日内，支付除乙方贷款申请额之外的剩余房款，乙方首付款应为除其贷款额度以外的其他购房款项总和。银行贷款部分的房款按银行规定支付；
C. 乙方为公积金贷款客户，首付款应在本合同签署之日起三个工作日内交付，且不得迟于对交易房屋进行评估，乙方首付款应为除其贷款额度以外的其他购房款项总和，甲方应向乙方及贷款审核机构出具首付款收到证明。贷款部分的房款按贷款机构规定支付；
3、乙方经审批所获贷款数额不足申请额, 乙方应于银行审批贷款额度通过之日起三个工作日内，补足购房首付款；乙方所申请的贷款未获批准, 乙方应于银行不予批准贷款申请之日起十个工作日内补足剩余房款。
4、甲乙双方交易资金划转结算方式双方约定为：甲方自愿授权乙方直接（或委托 ）将上述购房定金及购楼首期款项划入甲方指定的'银行账户,开户行： ，账户名为： ，账号/卡号为： 。。
第五条 产权过户
A. 乙方为非贷款客户的，甲方自行还清银行贷款赎出房产证无条件于2015年11月30日前办理完权属过户登记手续到乙方名下，乙方应当共同配合办理完毕产权过户登记手续；
B. 乙方为商业银行贷款客户或公积金贷款客户的，甲乙双方应在贷款机构签发的乙方贷款审批通过之日起五个工作日内或2015年11月30日前共同配合办理完毕产权过户登记手续
第六条 房屋交付
1、房屋交验在双方到主管机关办理完权属过户登记手续之日起七个工作日内完成；甲、乙双方均应亲自到场，办理水、电、煤气、物业、数字电视、户口迁移等相关事宜，确保房屋交付使用。房屋交付前，房屋所产生的水、电、煤气、数字电视、物业等各项费用由甲方承担；房屋交付后所产生费用由乙方自行承担。双方应签署《物业交验单》。
2、甲方保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债务纠纷，并结清物业、数字电视等手续。房屋设定抵押登记的，已通知抵押权人。如因甲方的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方应承担全部责任；
3、甲方保证所售房屋建筑面积同产权证记载相符；并提供齐全办理权属变更的全部手续；
4、甲方存有公共维修基金的，根据广州市规定，在房产过户之后公共维修基金归乙方继续使用
2
第七条 甲、乙双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理上市批准及房屋买卖权属过户相关手续，按有关规定申领房屋所有权证。办理上述手续时产生的税费及相关费用，由甲、乙双方依书面约定办理，没有书面约定的，依照国家规定缴纳。
第八条 乙方交付甲方定金后，双方依据合同法定金规定承担违约责任，甲方悔约应当双倍返还乙方定金，乙方悔约定金不予返还。同时，甲乙双方如未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金。
第九条 因履行本合同所产生的争议，双方应协商解决。协商不成的，双方均有权向人民法院提起诉讼。
第十条 本合同自双方签字之日起生效。
第十一条 备注（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，与本备注条款为准）
甲 方： 乙 方：
身份证号： 身份证号：
通信地址： 通信地址： 邮政编码： 邮政编码：
电 话： 电 话：
签订日期： 年 月 日
3
广州市二手房屋买卖合同 [篇3]
编号：[_______] 穗房交合字（________ ）号
________年 _________月_________ 日
立合同人：
卖方：
法定代表：
委托代理人：
买方：
法定代表：
委托代理人：
买卖双方现就下列房地产买卖，订立本合同，共同遵守：
一、 房地产座落于广州市 区 路 街 巷 （里、坊） 号 房，《 证》 证号 号，测量： 图 幅 地号。
二、 该房地产结构 层，使用土地面积为 平方米，出售部位为该屋 楼（栋） 单元（详见房地产证确权面积），建筑面积为 平方米，连同室内附着设施。
三、 买卖双方议定交易价为人民币 元， （大写： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）签定本合同时，买方已按房地产交易价20% 元 ，（大写： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）作为定金支付给卖方，余额 元 ，（大写： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整），应在广州市房地产交易所（简称：交易所）办理房地产过户之日支付给卖方。
四、 卖方或买方不按规定日期办理过户手续，视为违约。
五、 签订合同后，买方中途不买，合同即告解除，买方无权请求退还定金；卖方中途不卖，合同即告解除，卖方须双倍退还定金。其中一方提出解除合同，由提出的一方按定金的20%缴纳解除合同登记费给交易所；双方提出解除合同的，解除合同登记费即定金中的20%由双方各负担一半。
六、 本合同签订后，凡违反《广州市房地产交易管理办法》（简称：《交易管理办法》）第十二条、第十三条的，交易所将不予以办理，卖方应将定金退回买方。交易所将按照《交易管理办法》第四十一条、第四十二条规定处理。
七、 本合同自双方签字，经交易所登记后生效。
八、 本合同一式三份，均具有同等法律效力，卖方、买方各执一份，交易所存档一份。合同履行后，买卖双方所执合同应交回交易所备案。
立合同人：
买方或委托代理人（签名）：
身份证号码： 身份证号码：
联系地址： 联系地址：
联系电话： 联系电话：
卖方或委托代理人（签名）：
第三篇：广州市存量房网上交易规则
关于发布《广州市存量房网上交易规则》的通告
穗国房字〔2010〕1632号
为加强房地产市场管理，维护存量房（即二手房）交易和资金安全，促进房地产市场健康、平稳发展，结合我市实际，我局制订了《广州市存量房网上交易规则》，已经广州市政府法制办审查通过，现予以公布，自2011年1月1日起实施。
特此通告。
广州市国土资源和房屋管理局
二○一○年十二月二十日
发布时间： 2010-12-28 附件
广州市存量房网上交易规则
第一条
为加强存量房交易管理，维护房地产交易和资金安全，保障当事人合法权益，促进房地产市场健康平稳发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广州市房地产中介服务管理条例》等规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条 本市行政区域内已经取得房地产权证的存量房交 — 2 — 易应当通过广州市房屋管理系统——存量房网上交易系统（下称网上交易系统）办理网上交易手续。
第三条 广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）负责组织实施本规则。
第四条 房地产中介服务机构提供房地产中介服务时，应当使用网上交易系统办理存量房网上交易手续。
存量房交易当事人未委托房地产中介服务机构提供中介服务而自行成交的，在市国土房管局确定的签约服务点办理存量房网上交易手续。
签约服务点是指设在房地产交易登记部门的办事点或者愿意为自行交易的买卖当事人提供签约服务的房地产中介服务机构等。
第五条 签约服务点、房地产中介服务机构申请使用网上交易系统，应当向市国土房管局认可的第三方数字证书提供商申办数字证书，签署并承诺遵守《广州市存量房网上交易系统使用承诺书》。
第六条 房地产中介服务机构及其从业人员应当认真查看存量房产权人或者其委托代理人提供的房屋资料，通过网上交易系统签订房地产中介服务合同、存量房买卖合同，如实、准确填写房屋权属情况、存量房产权人或者其委托代理人提出的条件、存量房买卖当事人的协商结果等。
第七条 房地产中介服务机构与存量房产权人或者其委托代理人签订房地产中介服务合同时，通过网上交易系统输入存量
— 3 — 房产权人姓名、身份证号码、房产证号码和房屋登记字号，与房地产信息系统进行匹配。匹配成功的，自动反馈房屋共有情况、房屋面积和建筑时间等信息。
第八条 存量房产权人或者其委托代理人可以选择一家或者多家房地产中介服务机构发布房屋信息。
房地产中介服务机构接受存量房产权人或者其委托代理人委托为其发布房屋信息的，应当通过网上交易系统与其签订房地产中介服务合同，打印书面合同并签名或者盖章。
第九条 房屋信息上网发布后，在委托期限内变更或者解除房地产中介服务合同的，有关当事人应当签订变更或者解除该合同的书面协议，然后由房地产中介服务机构在网上交易系统办理变更或者撤下该房屋信息的手续。
房地产中介服务合同到期的，网上交易系统自动撤下房屋信息。 第十条 存量房产权人或者其委托代理人与房地产中介服务机构签订房地产中介服务合同，上网发布房屋信息后，拟自行与买家交易的，需书面通知房地产中介服务机构。
收到书面通知后，房地产中介服务机构应当及时撤下房屋信息，与存量房产权人或者其委托代理人的法律关系根据相关法律法规规定处理。
第十一条 网上交易系统公布的房屋信息包括：
（一）房屋所在区域；
（二）房屋性质（住宅、写字楼、商铺等）；
— 4 —
（三）房屋建筑面积；
（四）房屋拟转让价格；
（五）房地产中介服务合同期限、委托性质（是否独家委托）；
（六）存量房买卖合同的示范文本；
（七）房地产中介服务机构及从业人员名称、联系方式；
（八）其它需公布的信息。
第十二条 自行交易的存量房买卖双方当事人到签约服务点办理网上交易手续时，应当核实房屋权属情况，根据网上公布的存量房买卖合同示范文本，协商拟订合同条款，达成一致意见后，签订、打印存量房买卖合同并签章。
存量房买卖双方当事人通过房地产中介服务机构达成交易的，应当核实房屋权属情况，协商拟订合同条款，达成一致意见后，通过网上交易系统签订、打印存量房买卖合同并签章，相关持证从业人员必须在存量房买卖合同上签名，并由房地产中介服务机构加盖公章。
第十三条 通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，各方当事人可以查看房屋的交易状态（如签订买卖合同、递件、完税、过户、领新证）、交易形式（中介促成、自行交易）、促成交易的中介机构等相关信息，直至本次交易完成后撤下房屋信息。
第十四条 通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，在完成交易过户前或者解除存量房买卖合同前，不能再次在网上交易系统签订以该存量房为标的的买卖合同。
— 5 — 第十五条 通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，经各方当事人协商同意变更或者解除该合同的，应当签订变更或者解除合同的书面协议，然后由签订合同的签约服务点或者房地产中介服务机构在网上交易系统办理变更或者撤下该合同的手续。
第十六条 办理网上交易手续后产生争议的，各方当事人可以协商解决或者由相关部门进行调解。协商或者调解不成的，应当按合同约定的争议解决方式及时处理。争议解决后，应当向原签约服务点或者房地产中介服务机构提交协商、调解协议或者仲裁、司法机关裁决文书，由原签约服务点或者房地产中介服务机构通过网上交易系统办理相关手续。
第十七条 存量房买卖当事人、房地产中介服务机构应当妥善保管所签订的房地产中介服务合同、存量房买卖合同及变更或者解除合同的书面协议等相关书面资料。
房地产中介服务机构应当保管相关书面资料五年以上。房地产中介服务机构结业的，应当将尚处保管期限内的相关书面资料移交市国土房管局保管。
第十八条 为保证存量房交易和资金安全，买卖当事人应当通过交易资金托管的方式交割房款。
房地产中介服务机构在与买卖当事人上网签订买卖合同前应当如实告知相关事宜，并协助当事人办理交易资金托管手续。
第十九条 存量房买卖当事人签订存量房买卖合同后，可以自行或者要求房地产中介服务机构协助办理交易过户手续。
— 6 — 第二十条 存量房交易过户手续完成后，市国土房管局应当在网上交易系统中明示该存量房当次交易已完成，并撤下房屋信息。
第二十一条 签约服务点、房地产中介服务机构及其从业人员在使用网上交易系统办理相关手续时不得有以下行为：
（一）在网上交易系统外交易；
（二）不通过网上交易系统验证房屋信息；
（三）提供虚假房地产中介服务，签订虚假房地产中介服务合同；
（四）签订虚假存量房买卖合同；
（五）以欺骗、盗窃等不正当手段获取房屋信息后，发布、公开、泄漏、转卖当事人及房屋的相关信息材料；
（六）协助当事人虚报成交价格；
（七）无合法依据为当事人进行系统操作或者拒绝为当事人进行系统操作；
（八）系统操作反复失误，直接或者间接影响双方当事人交易；
（九）利用虚假房屋信息、虚假合同实施诈骗、偷逃税费等；
（十）未经当事人同意，公开当事人相关材料和信息资料；
（十一）未按本规则第十七条规定妥善保管相关材料；
（十二）其他违法违规行为。
第二十二条 签约服务点、房地产中介服务机构及其从业人员存在本规则第二十一条所列行为的，由市国土房管局根据签约
— 7 — 服务点、房地产中介服务机构签署的《广州市存量房网上交易系统使用承诺书》，分别给予责令整改、诚信扣分、行为公示、暂停使用存量房网上交易系统的处理；违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广州市房地产中介服务管理条例》等相关法律法规的，按有关规定进行处罚。
签约服务点、房地产中介服务机构及其从业人员的行为同时违反其他法律法规的，由公安、税务、工商、物价等行政主管部门依法处理。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 买卖当事人存在利用网上交易系统实施诈骗、偷逃税费等违法犯罪行为的，移交公安、税务、物价等职能部门依法处理。
第二十四条 存量房网上交易操作行为作为房地产中介服务机构及其从业人员信用情况和检查的项目之一，房地产中介服务机构及其从业人员违反本规则的，市国土房管局将记载入房地产中介信用档案中并向社会公布。
第二十五条 本规则自公布之日起施行，有效期5年。有效期届满，根据实施情况依法评估修订。
附件：1．存量房网上交易办理流程
2．广州市存量房网上交易系统使用承诺书
— 8 — 附件1 存量房网上交易办理流程
1．通过房地产中介机构促成：
网上交易开始签订《房地产中介服务合同》房屋信息上网公示修改或者撤下签订存量房买卖合同修改或者撤下资金托管是否到银行办理资金托管转移登记手续撤下房屋相关合同、信息等网上交易结束
— 9 — 2．买卖双方自行成交：
网上交易开始房屋信息上网公示正式签订存量房买卖合同修改或者撤下资金托管是否到银行办理资金托管到交易登记部门办理转移登记手续系统自动撤下房屋相关合同、信息等网上交易结束
— 10 — 附件2 广州市存量房网上交易系统使用承诺书
承诺人：
为维护存量房交易市场的良好秩序，保证存量房网上交易系统（下称网上交易系统）的合法、正常使用，特作出如下承诺，保证遵守。
一、遵守法律法规，遵守《广州市存量房网上交易规则》，依法从业，接受广州市国土资源和房屋管理局（下称市国土房管局）的监督管理，积极配合市国土房管局对存量房网上交易行为和房地产中介网上操作行为的监督检查。
二、向市国土房管局认可的合法的第三方数字证书提供商申办数字证书，并妥善保管，谨防被盗；发现任何违法、违规使用数字证书或者存在安全漏洞的情况时，立即通知市国土房管局。
三、按照《广州市存量房网上交易规则》的规定开展中介服务活动，使用网上交易系统为本市行政区域内已取得房地产权证的存量房办理交易手续。
四、通过存量房网上交易系统发布房屋信息时，认真核查存量房产权人或者委托代理人的资格及提供的房屋信息资料，如实、准确、规范输入房屋信息情况和当事人提出的出售条件，对输入的房屋信息的真实性、合法性负责。
— 11 —
五、开展房地产中介服务活动时，通过网上交易系统协助当事人协商合同条款，如实反映各方当事人协商结果，规范签订并打印房地产中介服务合同、存量房买卖合同，并在书面合同上签名或者盖章，提供给各方当事人保存。
六、积极协助各方当事人按合同约定解决争议。争议解决后，根据所提交的协商、调解协议或者仲裁、司法机关裁决文书，通过网上交易系统办理相关手续。
七、存量房产权人或者其委托代理人委托本承诺人在网上发布房屋信息后拟自行与买家交易，并书面通知本承诺人的，于收到书面通知后3个工作日内撤下网上的房屋信息，与存量房产权人或者其委托代理人的法律关系，根据相关法律法规规定处理。
八、为保证存量房交易和资金安全，在与买卖当事人上网签订买卖合同前，如实告知资金托管的相关事宜，并协助当事人办理交易资金托管手续。
九、促成存量房买卖当事人签订存量房买卖合同后，如买卖当事人委托本承诺人协助办理房屋交易过户手续的，按约定积极协助。
十、自行交易的买卖当事人委托承诺人协助办理房屋网上交易、过户等手续的，按约定积极协助。
十一、妥善保管所签订的房地产中介服务合同、存量房买卖合同及变更或者解除合同的书面协议等相关书面资料，保管期限在5年以上。如结业的，及时将尚处保管期限内的相关书面资料移交市国土房管局保管。
— 12 — 十
二、在使用网上交易系统办理相关手续时不得有以下行为：
（一）在网上交易系统外交易；
（二）不通过网上交易系统验证房屋信息；
（三）提供虚假房地产中介服务，签订虚假房地产中介服务合同；
（四）签订虚假存量房买卖合同；
（五）以欺骗、盗窃等不正当手段获取房屋信息后，发布、公开、泄漏、转卖当事人及房屋的相关信息材料；
（六）协助当事人虚报成交价格；
（七）无合法依据为当事人进行系统操作或者拒绝为当事人进行系统操作；
（八）系统操作反复失误，直接或者间接影响双方当事人交易；
（九）利用虚假房屋信息、虚假合同实施诈骗、偷逃税费等；
（十）未经当事人同意，公开当事人相关材料和信息资料；
（十一）未妥善保管相关材料；
（十二）其他违法违规行为。
十三、存在本承诺书第十二条所列行为的，自愿接受市国土房管局的处理，市国土房管局根据具体情况分别给予责令整改、诚信扣分、行为公示、暂停使用存量房网上交易系统不超过6个月的处理；违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广州市房地产中介服务管理条例》等相关法律法规的，由市国土房管局依法处理；违反其他法律法规的，由公安、税务、工商、物价等行政主管部门依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
— 13 — 十
四、被市国土房管局暂停网上交易资格的，自行承担相应损失。
十五、如因网上交易系统涉及的境内外基础电信运营商的移动通信网络的故障、技术缺陷、覆盖范围限制、不可抗力、计算机病毒、黑客攻击或者其他非市国土房管局技术能力范围内的原因等造成网上服务中断、内容丢失、出现乱码、错误接收、无法接收、迟延接收等情况的，及时向交易各方当事人如实说明，并作出解释和妥善安排。
十六、对以本承诺人名义进行的所有活动负全部责任，因本承诺人的行为对第三人构成违约或者侵权的，自行承担责任。
承诺人：（公章）
负责人签章：
年 月 日
— 14 —
第四篇：存量房网上交易操作流程
存量房网上交易操作流程
房地产中介服务机构（以下简称“中介机构”）必须到东莞市房地产中介协会备案，取得东莞市房地产中介协会会员资格，并通过存量房网上交易的操作培训，方可向东莞市房产管理局申请《东莞市存量房网上交易系统》入网资格。在获批后，通过东莞市房产管理局提供的账户进行登陆和使用《东莞市存量房网上交易系统》，以下是东莞市存量房网上交易的操作流程：
一、通过中介机构挂牌实现的房地产交易
（一）网上挂牌（房源信息发布）：
1、产权资料审查
房屋权属人（以下简称“业主”）到中介机构提供业主本人身份证原件和拟转让房屋（以下简称“该房屋”）的《房地产权证》原件发布房源信息；中介机构工作人员现场核对资料无误后，方能进一步操作。对业主委托他人办理的，委托人须出示经公证的业主委托书。
2、房源信息审查
中介机构工作人员登陆《东莞市存量房网上交易系统》（以下简称“系统”），输入房产证号码、业主姓名及身份证号码进行查询，核实业主提供的房产证信息是否与系统上该房屋的登记信息相符，是否存在限制交易情况；如信息相符，且不存在限制交易的情况，则该房屋为可出售房屋。
3、签署中介委托合同
经查询核实，如属可出售房屋，则由中介机构登陆系统与业主签订《存量房网上挂牌委托协议》，并打印后双方签名盖章。最后将该房屋信息在网上挂牌发布，成功挂牌后，中介机构复印相关资料，并打印《房源信息发布回执》交给业主。
4、信息发布显示
《东莞市房管局公众信息网》实时公开发布房源挂牌信息，具体显示房产基础信息、委托中介机构（一家或多家）基础信息、意向交易价格条件等相关信息。
5、信息发布终止
根据《存量房网上挂牌出售委托协议》，如设定时间（90日）已到期，系统将自动取消该房产的挂牌信息。
6、信息发布续期
设定时间（90日）到期后，如挂牌的房产尚未成功出售，业主可与中介机构可重新签署《存量房网上挂牌委托协议》，重新办理网上挂牌业务（以上1,2,3流程）。
（二）网上签约：
1、三方签订《房地产买卖居间合同》。(在中介机构) 促成购房人与业主就房产交易的具体事宜协商达成一致后，中介机构应当登入“系统”输入《房地产买卖居间合同》相关条款，中介机构、买方和卖方三方确认无误后，输入三方密码，打印并签订《房地产买卖居间合同》，中介机构、存量房卖方和买方在《房地产买卖居间合同》签名及盖章后才能正式生效。中介机构在签订《房地产居间合同》后，应协助存量房买卖双方尽快签订《房地产买卖合同》。
2、网上打印《东莞市房地产买卖合同》。(中介机构) 签订《房地产买卖居间合同》后，中介机构在系统调出《东莞市房地产买卖合同》，输入合同条款，让交易双方进行核对，如双方没有新条款补充或修改的，买卖双方各自输入合同密码，进行确认，然后打印一式三份的《东莞市房地产买卖合同》。买卖双方必须持书面合同到房管所现场，由房管所工作人员见证下进行签名盖章。存量房买卖双方应当网上签订《房地产买卖合同》后尽快到房管所办理房屋转移登记。
（三）签约鉴证(房管所)
1、交易双方应当携带及提供如下资料：
①双方身份证明原件、复印件（原件核对后退还）； ②《房地产权证》原件；
③未签名的《东莞市房地产买卖合同》原件三份； ④其他必要材料。
2、房管所进行实物档案查档，核对上述资料无误后，登录《东莞市存量房网上交易系统》，调出相对应的《东莞市房地产买卖合同》，核对合同无误后由买卖双方签名盖章。
3、过户办理
买卖双方提交房屋买卖需提供或填写资料后，由房管所正式受理房屋转移登记。
二、买卖双方自行交易的，则可任选以下一种方式录入和打印《东莞市房地产买卖合同》。
（一）买卖双方可登陆《东莞市房管局公众信息网》进入《东莞市房地产买卖合同》的合同模板，并在上面填写好相关的信息和条款，核对信息后打印。买卖双方就可以持该合同模板和房屋买卖需提供资料，前往房屋所在地房管所办理房屋过户手续。合同模板一旦保存，无法修改。如需修改，必须重新填写一份合同模板，系统亦会生成新的合同模板编号。
买卖双方持最新的合同模板到房管所办理房屋转移登记。房管所工作人员登陆《东莞市存量房网上交易系统》后，根据合同模板编号，调出该合同模板内容（如需修改可在合同模板上直接修改），经核查无误后，保存和打印《东莞市房地产买卖合同》（一式三份），买卖双方在房管所工作人员见证下签名盖章。
（二）买卖双方到我局授权可以打印《东莞市房地产买卖合同》的中介机构，由中介机构为其录入和打印《东莞市房地产买卖合同》.
第五篇：范本格式
立合同人： 卖方： 法定代表： 委托代理人： 买方： 法定代表： 委托代理人： 买卖双方现就下列房地产买卖，订立本合同，共同遵守： 一、 房地产坐落于广州市 路街巷 （里、坊） 号 房，《 证》 证号 号，测量： 图 幅 地号。 二、 该房地产结构 层，使用土地面积为 平方米，出售部位为该屋 楼（栋） 单元（详见房地产证确权面积），建筑面积为 平方米，连同室内附着设施。 三、 买卖双方议定交易价为人民币 元， （大写： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）签定本合同时，买方已按房地产交易价20% 元 ，（大写： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）作为定金支付给卖方，余额 元 ，（大写： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整），应在广州市房地产交易所（简称：交易所）办理房地产过户之日支付给卖方。 四、 卖方或买方不按规定日期办理过户手续，视为违约。 五、 签订合同后，买方中途不买，合同即告解除，买方无权请求退还定金；卖方中途不卖，合同即告解除，卖方须双倍退还定金。其中一方提出解除合同，由提出的一方按定金的20%缴纳解除合同登记费给交易所；双方提出解除合同的，解除合同登记费即定金中的20%由双方各负担一半。 六、 本合同签订后，凡违反《广州市房地产交易管理办法》（简称：《交易管理办法》）第十二条、第十三条的，交易所将不予以办理，卖方应将定金退回买方。交易所将按照《交易管理办法》第四十一条、第四十二条规定处理。 七、 本合同自双方签字，经交易所登记后生效。 八、 本合同一式三份，均具有同等法律效力，卖方、买方各执一份，交易所存档一份。合同履行后，买卖双方所执合同应交回交易所备案。 立合同人： 卖方或委托代理人（签名）： 身份证号码： 联系地址： 联系电话： 买方或委托代理人（签名）： 身份证号码： 联系地址：第六篇：房地产买卖合同相关法律规定
逾期交房违约金的法律规定 一、逾期交房违约金一般在1%-1‰之间约定；违约金按房价款的总额计算；消费者没有损失不能成为开发商免责理由； 二、约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任； 如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定； 如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。 三、商品房买卖中，面积误差比绝对值3%(含3%)的规定。《司法解释》规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。面积误差比绝对值超出3%，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。 四、恶意欺诈，房产商将负惩罚性赔偿责任。《司法解释》第9条规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 五、三种类型房屋不适用《司法解释》。政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等三种因其不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，不适用《司法解释》。《司法解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为， 六、房屋质量太差可解除合同或者要求开发商要负责按期修复。《司法解释》规定，如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任;房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。（因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院也应该支持）。开发商的交房条件 《城市房地产开发经营管理条例》将综合验收标准细分为五项： (一)、对涉及公共安全的内容，必须经工程质量监督、消防、人防等部门验收； (二)、符合城市设计规划条件； (三)、配套的基础设施和公共设施的落实情况； (四)、拆迁安置方案的落实情况； (五)、物业管理与落实情况。 2004年下半年，国务院取消了综合验收之后，浙江省建设行政主管部门发出了《关于加强住宅小区交付使用管理工作的指导意见》，规定了房地产开发项目必须满足其中的十二款条件且备案完毕后方能交付。这十二款备案条件包括： 1、经房地产开发主管部门确认的学校、农贸市场、垃圾中转站、社区配套用房等非经营性公建配套项目已按要求完成建设的资料； 2、房屋建筑工程竣工验收备案证明书； 3、规划行政主管部门规划验收合格的资料； 4、市政公用设施主管部门确认的供水、排水、煤气、环境等设施已完成配套建设的资料 5、绿化主管部门确认的绿化指标要求； 6、人防主管部门确认的人防工程建设资料； 7、消防验收证明； 8、电(扶)梯验收报告、准用证； 9、供电部门、通信运营商、广电网络传输中心提供的项目供电、通信、电话、有线电视设施已完成建设并可投入使用的证明资料； 10、房地产开发企业按规定配置物业管理用房的缴交确认单及前期物业管理企业同意接受管理的合同； 11、房地产测绘成果； 12、当地房地产开发主管部门认为需要的其它证明材料。 虽然这只是指导意见，但从房产建筑行业来讲，这就是方向标。所以，买房人在收房时可以参考以上标准。常见的逾期交房违约情况 一、开发商在商品房买卖合同约定的交付时间没有取得工程主体质量验收合格而不能交付，从而造成逾期。从最高人民法院关于商品房解释和现有的任何有关房产开发销售的规定来看，工程主体质量验收合格这一条都是强制性规范。 二、工程主体质量验收合格了，但尚未取得规划、消防、人防等有关安全居住方面的验收。这种情况实践中比较多，针对此类情况，购房人完全可以拒绝收房，因为是没有具备强制性安全性的基本交房条件而导致的，所以该期间理应属于开发商的逾期。诉讼实践中，该类观点是比较明确的。 三、工程主体质量经工程质量主管部门验收通过，但约定规划范围内的基础设施及公共配套设施未建设完毕。有关这一条的辨别是最模糊的，这也成了很多开发商打交房擦边球的借口。但只要合同和开发商的广告里及原始规划里已经规定或约定的项目，开发商应该完成。如果因此造成购房人拒收的，也属于开发商的逾期。逾期交房怎么要求赔偿。 现在的房屋买卖合同是房屋土地管理部门统一印制的合同文本，合同中关于交房期都有较为严格的具体规定，并且还有晚交房的惩罚性条款，比如在逾期若干天内要付违约金，逾期若干天内购房人有权退房，并要求发展商偿付利息及支付双倍定金等。 事实上，如果购房者遇到如上文提到的三种常见逾期交房违约情况，购房人均可拒绝收房，直至达到法定和约定交付条件为止。其次，因逾期给购房人造成的损失，可依据最高院关于商品房纠纷解释的规定，要求开发商按照同类房屋租金标准予以赔偿。 最后，购房人还有合同解除权。当开发商逾期时，经催告后起三个月的合理期限仍未履行的，购房人有权解除合同；或未经催告，在一年内购房者仍有权解除合同。 何种情况下开发商可免责 情况一，因出现了法律规定的不可抗力或者当事人在合同里约定开发商可以免责的原因，并且开发商及时履行了告知义务，是不需要承担逾期责任的。<br><br> 其中不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在常先生的案例中，开发商把规划部门延迟验收作为不可抗力是值得商榷的。 情况二，是购房者违约在先，如提出一些原合同中没有约定的特殊要求或没能按时付款，致使开发商在合同约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者，这种情况开发商是不需要承担逾期责任的。 情况三，如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件而拒绝收房，实际开发商已具备合同约定的交房条件，取得了《建筑工程竣工验收备案表》，这种原因致使购房者延期收房，不能认为是开发商逾期交房。无效的房地产买卖合同主要有以下几种： 一、 反法律、法规、政策的房屋买卖 违反法律、法规是指违反<宪法>、<民法通则>、<合同法>和其他各种法律、法规、规章及地方性法律的行为。违反国家政策是指违反了虽未明确载于法律条文，但党和国家的方针、政策已作了明确规定的情况。<民法通则>第五十五条第三项规定：“民事法律行为不得违反法律或社会公共利益的房屋买卖合同应当认定为无效。 违反了法律、法规及国家政策的房屋买卖有以下几种： （1） 双方恶意串通，迼国家、集体和第三人利益的房屋买卖。比如，无行为能力人的财产监管人，将该无行国能力人的房屋恶意出卖给他人，自己和他人获得非法利益，损害该无行为能力人利益的情况。 （2） 违反国家和社会公共利益的房屋买卖。 （3） 以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖。 （4） 房屋出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的房屋买卖合同。 （5） 享受政府或单位优惠补贴购建的房屋，违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的。 （6） 出卖违章建筑，在国家征用、拆迁范围的房屋的。 （7） 违反法律、法规及国家政策的其他房屋买卖。 二、 房屋买卖双方当事人主体不合格的房屋买卖 （1） 卖方的主体不合格。主要包括：卖方主体无行为能力或者临时处于丧失行为能力的状态；卖方主体没有房屋所有权，只是代管人或承租人或借住人；没有取得合法授权或超越代理权代理他人出卖房屋的人等。 （2） 买方主体不合格。主要包括：违反法律规定，购买私人住房的国家机关和企事业单位；违反法律规定，购买他人享受国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工等。 三、 规避法律的房屋买卖 例如为了逃避债务而进行虚假的房屋买卖属于规避法律的房屋买卖。 四、 买卖双方意思表示真实的房屋买卖 <民法通则>第五十五条第二项规定，民事法律行为应当意思表示真实。第五十八条第三项规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。当事人意思表示不真实主要有以下几种情况中： （1） 欺诈。即一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏造的事实欺骗对方，使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示，同对方进行房屋买卖的行为。欺诈行为有下列特点：欺诈行为须出于行为人的故意；欺诈的手段可能是积极的行为，也可能是消极的行为，其目的都是为了使对方陷入错误认识；受欺诈一方进行房屋买卖行为完全是由上述错误认识所造成的结果，即如果了解了事实真相就不会同意进行这项房屋买卖行为。 （2） 胁迫。即当事人一方因受到恐吓、胁迫而为的房屋买卖行为。恐吓是以将来施加危害而使他人恐怖的行为。在他人的恐吓手段要挟下进行的房屋买卖行为，并非出于真实的意思表示，所以其行为理应无效。恐吓可以是针对肉体方面的，可以是针对精神方面的，也可以是针对财产方面的，恐吓可以是指向本人，也可以指向本人的亲属。恐吓的事实必须是非法的、重大的和可能发生的；如果是合法的、轻微的损害、无可能性的行为，那么该行为不构成恐吓行为。胁迫与恐吓不同，胁迫是对肉体直接施加暴力和强制；胁迫是用正在发生的事实来逼迫；恐吓是以将来的危害相要挟。但无论是恐吓还是胁迫，都是确认房屋买卖合同无效的根据。 （3） 乘人之危。即一方当事人由于各种原因而陷入了极度的经济困彻难，或者是亲人有重病急需钱救治，或者是生产经营陷入了极度困难，急需资金等情况下，他方乘机得用这种困难，将房屋买卖价格压得极低，明显违背等价有偿原则。 五、 违反法定形式的房屋买卖 房屋买卖应当签订书面合同，口头合同无效；并且，房屋买卖应依法定程序到房地产管理机关办理过户登记手续，不办理过户登记手续的房屋买卖推荐专题： 车库买卖合同 广州二手房买卖合同 广州市房地产买卖合同