千文网小编为你整理了多篇相关的《资深房产律师点评房屋买卖纠纷两限房买卖合同无效后的赔偿(范文6篇)》，但愿对你工作学习有帮助，当然你在千文网还可以找到更多《资深房产律师点评房屋买卖纠纷两限房买卖合同无效后的赔偿(范文6篇)》。
第一篇：资深房产律师点评房屋买卖纠纷两限房买卖合同无效后的赔偿
胡丽与李大普房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
一、原被告诉求
原告胡丽诉称：2011年7月24日，通过朋友介绍，我与被告李大普签订了《存量房屋买卖合同》，双方约定李大普将其因拆迁所得三居室楼房一套以每平方米八千元的价格转让给我，我已付房款三十万元。后由于房屋升值，李大普在利益驱动下反悔，《存量房屋买卖合同》已经被法院判决无效，现该判决已经生效。为维护我的合法权益，现诉至法院要求：
1、被告李大普返还购房款三十万元及相应利息，利息自2011年8月11日起至实际给付之日；
2、被告李大普赔偿房屋增值损失三十万元；
3、本案诉讼费由被告李大普负担。
被告李大普辩称：我不同意原告李大普的诉讼请求。对于购房款三十万元我同意返还，利息不予认可。在2013年我就与胡丽联系退款事宜，但是胡丽一直拒绝，如果有损失也是胡丽自己造成的。我不同意赔偿房屋损失，我与胡丽签订的房屋买卖协议是因为违反合同法的规定才导致无效的，我不存在违约，不存在过错，故不应当赔偿。我也不同意承担诉讼费及评估费。
经审理查明：2011年，因房屋拆迁，被告李大普选择保障性房屋置换作为房屋拆迁安置补偿方式，并选择北京林家公司开发建设的华远铭悦园，后签订了选房意向单。2011年7月24日，通过朋友介绍，李大普与原告胡丽签订了《房屋买卖协议》，双方约定甲、乙双方就房屋买卖事项经过协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
一、李大普以八千元／平方米价格出售给胡丽。
二、付款方式：甲胡丽在签订双方协议后，先交定金五万元；胡丽在2011年8月11日前将先期购房款人民币三十万交李大普，李大普收到后出具收据。若胡丽单方反悔约定，所有预付定金不予退还。
三、李大普与房地产开发商正式签订房屋买卖合同后，胡丽要把未付房款一次性付清现金。甲乙双方约定待甲丙双方签订房屋买卖合同后，甲乙双方立即办理房屋买卖公证手续，费用由胡丽承担，李大普配合办理。
四、李大普房屋在符合国家法规政策可以转让后，立即配合胡丽办理转让过户手续，过户费用由胡丽来承担。
五、李大普与房地产开发商签订购房合同且李大普所取到房屋钥匙，只要胡丽把房款交清，李大普把钥匙交与胡丽，由此开始，房地产开发商向李大普所取的一切费用都由胡丽支付。协议签订后，胡丽按照约定给付李大普房款三十万元。2014年年初，李大普反悔，拒绝出售房屋，双方协商未果，后李大普诉至法院要求确认双方所签订的房屋买卖协议无效。2015年4月7日，法院作出民事判决书，判决李大普与胡丽于2011年7月24日所签订的《房屋买卖协议》无效，现该判决已发生法律效力。
另查，2015年5月26日，李大普与北京林家公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，双方约定，由李大普购买位于北京市某区666号房屋，总价五十四万元。现李大普已将该房屋装修完毕并居住使用。经原告胡丽申请，2015年8月2日，经法院委托，北京大地盛业房地产土地评估有限公司对666号房屋可上市价值进行了评估，结果为房屋总价为一百七十万元。胡丽当庭表示，房屋增值部分为九十七万元，但其综合情况仅主张损失三十万元，且合同中也有约定双倍返还购房款。
三、判决如下：
1、被告李大普返还原告胡丽购房款人民币三十万元；
2、被告李大普于本判决生效之日起七日内给付原告胡丽购房款人民币三十万元的利息；
3、被告李大普给付原告胡丽房屋增值损失人民币三十万元。
四、资深房产律师靳双权点评
资深房产律师靳双权认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据本案查明的事实，原告胡丽与被告李大普之间的房屋买卖协议已经法院生效判决确认无效，李大普应当返还胡丽购房款。故对胡丽要求李大普退还购房款并支付相应利息的诉讼请求，理由正当，证据充分，于法有据。合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。考虑到李大普作为李大普在出卖时即明知其无权出卖该房屋，故其应赔偿胡丽作为胡丽信赖利益损失，该损失应当全面考虑李大普因房屋升值所获利益，以及胡丽因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。此外，诉争房屋性质系限价商品住房，购房人在取得房屋权属证书满5年后是可以转让的，李大普如果想履行协议是可行的，可见李大普作为李大普过错程度明显大于胡丽。就本案而言，对于李大普信赖利益损失的赔偿，应考虑李大普因房屋升值的因素，参照评估报告并综合限价商品住房转让时应交纳一定比例的土地收益等价款予以确定胡丽的房屋增值部分损失。故对胡丽要求李大普赔偿房屋增值损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，于法有据。
综上，资深房产律师靳双权认为法院的判决是正确的。
第二篇：房屋买卖合同纠纷
（房屋买卖合同纠纷）民事起诉状（样本）
原告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话；
被告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话；
诉讼请求：
一、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。
二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币×××元，违约金×××元/天，（由2007年10月31日至2008年6月10日）逾期7个月，（按银行同期贷款利率计算）。
三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照22元／月／建筑平方米向原告支付补偿金，共计人民币×××元（大写：）。
四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失×××元。（按银行现利率执行）。
五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。
事实与理由
原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于200×年×月×日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买被告开发的红桥区咸阳路南端东侧龙悦花园×楼×门×××号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于200×年×月×日将首付款人民币×××元，于200 ×年×月×日将贷款人民币×××元付于被告帐户，合计总房款×××元全部支付到被
告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同
第三条约定，该商品房应于2007年10月31日前验收合格并交付使用，但由于被告没有依照《天津市商品房管理条例》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致至今2008年×月×日，原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第五条第一款之约定，“甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条损失赔偿额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照“天津市国土资源和房屋管理局”《关于发布2008年房屋租赁市场指导租金的通知》中《红桥区2008年住宅房屋指导租金》06-05邵公庄新区22元／月／建筑平方米，以此为依据要求增加违约金数额。自2007年10月31日至2008年6月10日的违约金为人民币×××元。 原告多次向被告提出按照合同约定支付利息及违约金的合理请求都遭到拒绝，被告故意躲避原告之询问，无奈之下，原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003年6月1日执行版的相关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。
证据和证据来源，证人姓名和住址
此致
×××人民法院
附：
一、本诉状副本×份（按被告人人数提交）；
二、证据×份。
具状人：×××
×年×月×日
原告：于XX女汉族19X年X月X日生北京XXX生物科技发展以公司
住址：朝阳区磨房北里X楼XX居室
委托代理人：李振军北京市中润律师事务所律师电话：13521179765
被告：胡XX男1979年X月X日生 北京XX广告有限公司经理 电话：139XXXX
住址：朝阳区八里庄南里X楼15X室
案由：商品房买卖合同纠纷
诉讼请求：
1请依法判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续
2请依法判令被告立即支付原告违约金21260元人民币
3请判令被告承担本案诉讼费用
事实与理由：
原告与被告通过北京我爱我家房地产经纪有限公司于2007年10月1日签订一份《北京市存量房屋买卖合同》由原告购买被告私有房产一套。合同约定：房产位于通州区潞苑南大街15号楼X栋XX室；建筑面积70.70平方米；房屋成交价为400000元人民币，银行按揭贷款支付；
房屋无抵押（事实上有抵押）；如发生争议依法向房屋所在地人民法院起诉。
另，原告与被告于2008年1月4日签订一份补充协议并由北京市我爱我家房地产经纪有限公司见证。协议约定：由原告在2008年1月份自行支付给被告部分房款152000元用于被告办理房地产提前还贷、解抵押手续，被告于当月（2008年1月）提前还贷、解抵押；被告在解抵押完毕后，需立即将房产证原件等房产转移所需材料交给丙方（即补充协议见证方)用于办理产权登记及产权转移手续；剩余部分房款30000元由原告于房产转移登记当天支付给被告。
原告按合同及补充协议约定履行了自己的合同约定义务，并将剩余30000元房款于2008年3月14日提前给付被告，截止至2008年3月14日原告共计给付被告房价款240000人民币。被告并未按协议约定于2008年1月份办理解抵押手续，被告于2008年3月14日在原告及见证方的要求并陪同下才办理了房产解抵押手续。按照补充协议约定，被告于办理完解抵押手续后，立即将房产证等证件原件转移给原告方用于办理房产转移手续，但被告当日并没有将房产证等证件交与原告及见证方，没有配合原告履行过户手续，这已构成违约。原告多次找被告要求其配合办理房产过户手续，但被告一直推脱不与配合。原告认为，被告怠于履行过户义务已构成严
重违约，并侵犯了原告的合法民事权益，因此诉至贵院。
此致
北京市通州区人民法院
具状人：于XX
1995年11月中旬，城镇户口的岛城市民尚女士花 2．48万元在崂山区某村购买了一套房屋。2004年下半年，原房主以“农村宅基地不能买卖”等为由，要求收回房屋。在未得到尚女士同意的情况下，原房主起诉了尚女士。而经评估，该套房屋因拆迁补偿已升值至 89万余元！那么，这份签订于9年前的购房合同是否有效？对于房屋的升值部分，法院又应作出怎样的判决？
卖房9年后
要收回房子
1995年 11月 15日，崂山区某村村民钱某与岛城市民尚女士签订了一份房屋买卖合同。根据约定，钱某将自家的三间房屋、两间厢房及院子，一并卖给了尚女士。同时按照约定，在签约当日，钱某将房屋建筑印契证、房屋产权证明书交给了尚女士，而尚女士则付给了钱某2．48万元。
合同签订后，当事双方签名并按了手印，同时该村村委负责人蓝某也作为证明人签名捺印。1998年8月，钱某去世。
转眼间，近 9年过去了。2004年 6月 30日，针对近9年前签订的这份房屋买卖合同，该村村委出具了这样一份证明，称尚女士并非该村村民，村委会不同意他们之间的房屋买卖。据此，钱某的老伴儿孙女士找到了尚女士，要求收回自己的房子，但此举遭到了尚女士的反对。
一审认为合同有效
卖房人不服遂上诉
于是，孙女士便向法院提交起诉书，状告了尚女士，要求法院依法判令当初签订的房屋买卖合同无效。2005年年初，青岛市崂山区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案，作出了一
审判决。
法院审理认为，当年钱某与尚女士签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，而且双方按合同约定履行了相应义务。双方之间的房屋买卖行为，也没有损害国家利益和集体利益。同时，我国《土地管理法》也仅仅规定农村村民出卖、出租住房后，如果再申请宅基地将不予批准，即现行的法律法规对农村房屋的出卖没有禁止性规定，同时，规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》发布于2004年12月24日，此规定对于1995年签订的该房屋买卖合同没有约束力。
尚女士购买房屋后，对所购买的房屋进行了维修，且在该房屋内住了近9年，因此法院认为，尚女士并非为了炒卖房屋，因此不应依据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》确定该房屋买卖合同无效。据此，一审法院认为，作为房屋共有人的孙女士在出卖房屋时已经不在该房屋内居住，现在反悔要求被告尚女士返还房屋，有悖于“民事活动应当遵守诚实信用和公平”的原则，故依法驳回了原告孙女士的诉讼请求。
拿到一审判决后，孙女士当即表示不服，并向青岛市中级人民法院提起了上诉。
在上诉状中，上诉人孙女士提出，当初签订的房屋买卖合同触犯了农村宅基地不得买卖的禁止性规定，因此该合同应当无效。对此，被上诉人尚女士则认为，原审正确，要求二审法院维持原判。
■法院调查：
房屋升值至89万元
二审认定合同无效
为了查明事实，在二审过程中，青岛市中院的法官前往当地派出所进行了调查取证，并了解到尚女士购买的房屋所在村的居民仍为农业户口。同时，在2005年 7月 27日，被上诉人向青岛市中院主审法官提出申请，要求对当初所购买的房屋进行评估。随后，青岛市中院委托司法鉴定中心进行了评估，结论为该房屋的政府拆迁补偿价值为 89万余元！
青岛市中院审理后认为，上诉人孙女士的户口至今仍为农业户口，其宅基地也没有转化为国有，因此按法律规定，孙女士的宅基地不能发生违法转移。当初双方签订的房屋买卖合同，虽然是双方的真实意思表示，但是因为不动产土地与房屋之间，是相互依着的关系，这就意味着，孙女士的房屋随着合同的签订而转移，其宅基地也势必会随之发生转移。因此，当初签订的房屋买卖协议应被认定为无效。
同时，二审法院认为，上诉人孙女士作为宅基地的使用人，明知道转让农村宅基地是非法行为，却与被上诉人尚女士签订了房屋买卖合同，主观上存有过错，而被上诉人尚女士购买该房屋，也存有过错。按法律规定，依照无效合同而取得的财物应当返还，双方均有过错的，应各自承担相应的责任。就该案而言，法院认为，当事双方各应承担50％的责任。
依公平原则
原房主补偿
买房人43．3万
对于房屋所处地段已升值数十倍的现实情况二审法院认为，既然双方的买卖行为已事隔多年该地段房屋的市场行情大幅上涨，所以单纯地由原房主向购房人返还原购房款已显失公平，因此应参照相关地段的价值，依据公平原则确定原房主向购房人承担因该房屋升值而引发的经济补偿责任。同时，上诉人孙女士是在合同签订后多年才提出诉讼的，因此向被上诉人作出经济补偿也较为合理。
至于补偿的标准，二审法院认为，司法鉴定部门作出的该房屋的拆迁补偿价值较合理地反映了该房屋的现实价值，因此应依此确定补偿数额：由拆迁补偿价值减去原购房款数额，剩余差额是该房屋的升值部分，上诉人应当以升值部分的 50％向被上诉人进行经济补偿。于是，青岛市中院于近日作出终审判决撤销一审法院判决；尚女士将房屋腾还给孙女士孙女士返还尚女士购房款 2．48万元；孙女士向尚女士支付补偿款 43．3万余元。 本报记者 李存国
非法转让，合同无效
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：
1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、依法收回土地使用权的；
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
5、权属有争议的；
6、未依法登记领取权属证书的；
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
买房目的已经实现，则上述房屋买卖行为可以认定有效
第三篇：房屋买卖合同纠纷律师函
房屋买卖合同纠纷律师函
律
师
函
(20××) ××律函字第
号
××有限公司：
广东××律师事务所依法接受××、××、××（下称业主）的委托，就贵公司与上述业主之间的商品房买卖合同纠纷一事致函与贵公司。
根据业主们提供的相关证据材料，贵公司与上述业主签订了一份《××楼宇认购书》。该《认购书》约定，上述业主自愿认购中国××市××《××楼宇》（注册名：××商住中心）的物业，并同意按银行按揭付款的方式向贵公司支付购楼款。该《认购书》签订的7日内，按照该《认购书》的约定，上述业主已将缴楼款存入××有限公司在交通银行××××支行的账号，并与贵公司签署了《商品房买卖合同》、与银行签订了《个人住房抵押贷款合同》办理完银行按揭手续。《商品房买卖合同》约定“贵公司应当在2008年8月31日(或2008年9月1日)前，将符合交付条件的商品房交付给买受人（业主）使用。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”
我们认为，贵公司与上述业主之间是合法有效的商品房买卖合同关系。《商品房买卖合同》签订后，贵公司理应在该合同的交楼期限内（即于2008年8月31日（或2008年9月1日）之前）将符合交付条件的物业交付给业主们使用。现如今贵公司逾期交楼的时间已超过了60天，依据贵公司与业主的《商品房买卖合同》的相关约定，业主依法有权解除该《商品房买卖合同》，同时有权要求贵公司退还已付款和支付违约金。
现上述业主经过慎重考虑，决定解除与贵公司之间的《商品房买卖合同》。在贵公司接到本函后，贵公司与各业主之间的《商品房买卖合同》立即解除。同时，希望贵公司在接到本函后的30天内，根据《商品房买卖合同》的约定退还已付款和支付违约金给各位业主。逾期我们将采取必要的法律手段来解决此事。到时，贵公司将因诉讼程序而可能带来被查封、扣押、冻结财产的不利后果,并将承担巨额的诉讼费用。
广东××律师事务所 律
师: ××××
××年××月××日
××律师联系电话: ××××
地址：××市××路××大厦广东××律师事务所
第四篇：手房房屋买卖合同纠纷
二手房房屋买卖合同纠纷
违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为。违约行为是违约责任的基本构成要件，没有违约行为，也就没有违约责任。
一、卖方违约情形
1、卖方违约与继续履行
二手房买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或因不可抗力导致不能履行合同的除外。
2、逾期过户的法律责任
二手房屋买卖合同合法有效，未办理物权登记的，不影响合同效力。买方请求卖方履行合同，并协助办理房屋登记过户手续的，应予支持。
3、逾期交房的损失计算
二手房买卖合同签订后，卖方未依约交付房屋的，应承担违约责任。未约定逾期交房的违约责任承担方式，买方主张按逾期交付使用期间有关部门公布或有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，结合本地区房屋租赁现状和涉案房屋具体位置，来确定逾期交付违约金或赔偿损失的，应予支持。
4、户口迁移的违约责任 二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。但买受人以出卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任的，属于民事案件受理范围。
5、盗卖房屋的法律效力
擅自将他人房屋转让给第三人，第三人以合理价格善意受让该房屋并办理产权过户登记的，该房屋买卖合同有效。
二、买方违约情形
1、逾期付款的法律后果
二手房买受人逾期付款，合同中已约定逾期付款违约金计算标准的，按合同约定处理。合同中既未约定计算标准，又未约定相应损失赔偿的，应按中国人民银行规定的银行同期贷款率计算损失。违约造成的损失超过上述计算标准计算的数额，当事人对超出部分的损失可要求违约方承担。
2、房款拖欠与诉讼时效
二手房交易中，出卖方将房屋交付买受方后，买受方拖欠出卖方的购房款视为普通债权，其诉讼时效为两年，诉讼时效期间从确定的履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。请求确认二手房买卖合同无效的，不应适用诉讼时效期间的规定。因合同无效而产生的返还财产或赔偿损失请求权，应适用诉讼时效期间的规定。诉讼时效自合同约定的履行期限届满之次日起算。
3、买方拒绝履行的理由
二手房买卖合同签订后，买方不履行合同付款义务或履行付款义务不符合约定，又无合理抗辩理由的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
4、购房尾款的支付时间
二手房买卖合同当事人对付款和交房约定有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝对方相应的履行要求。
5、按揭未办理责任认定
二手按揭房屋买卖合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
第五篇：资深律师点评房屋买卖纠纷:阴阳合同纠纷一
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、原被告诉求
原告诉称，2015年2月25日，原、被告经过北京林家房地产公司居间介绍，签订了《存量房屋买卖合同》，约定被告将北京市某区258室房屋出卖给原告，总房价为二百五十八万元，并收取原告定金五万元。并且约定被告应于2015年3月30日前解除258号房屋的抵押，后来，被告单方毁约，至今未解除抵押。原告委托北京东卫律师事务所，于2015年4月26日向被告邮寄了《律师函》，再次催促被告履约，被告一直不予回应。为维护个人合法权益，特诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》。2、被告退还原告的购房定金五万元。3、被告赔偿原告违约金五十万元。4、被告赔偿原告居间中介费一万元。5、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告所述基本属实，但是双方交易的房屋位于北京市某区258号。原、被告双方签订房屋买卖合同时，该房屋虽有建设银行北京分行的抵押，但是状态正常。2015年初后，被告准备履行合同时发现258号房屋已经被法院查封。后被告一直努力与对方协商解封，但没有结果。现被告已经没有能力赔偿。同意解除双方签订的《存
量房屋买卖合同》；同意退还原告支付的五万元定金；但是不同意支付违约金五十一万元，违约金过高；中介费一万元同意赔偿给原告。
二、审理查明
2015年2月25日，原告与被告在北京林家房地产公司的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于北京市某区258号房产一套。合同约定：该房屋已经设立抵押，被告应于2015年3月30日前办理抵押注销手续。合同约定：房屋成交价二百五十八万；原告将定金五万元直接支付给被告。被告办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付给原告。合同约定：出卖双方最晚应于合同签订之日起九十日内，向房屋登记部门办理房屋权属转移登记手续。因被告原因致使原告未能在合同签订之日一百二十日内取得房屋所有权证书的，原告有权单方解除合同。如原告选择解除合同，需要承担百分之二十违约责任。
同日原告、被告与居间方北京林家房地产公司签订居间服务合同，约定原告向该公司支付居间服务费一万元。原告于当日支付居间方居间服务费一万元，支付被告定金五万元。
2015年4月26日，原告委托北京东卫律师事务所发出律师函，要求被告履行双方签订的房屋买卖合同。被告表示该函被他人签收，但其知晓此事。
2015年3月18日，258号房屋被法院查封；截至本案庭审结束，被告李玲玲未将上述出售的房屋解除抵押登记。
庭审中，原告称被告收受其定金后，未于2015年3月30日前办理解除抵押手续，致使双方无法办理网签，购房款亦无法按照合同约定的方式支付，最终致使双方未在合同约定的时间内办理权属移转登记，故被告的行为构成违约并承担相应的责任。对此被告表示其未办理解除抵押手续是因为258号房屋被查封，并且其资金短缺，无法解除抵押。
三、判决如下：
1、解除原告李大炮与被告李玲玲就北京市某区258号房产签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。
2、被告李玲玲退还原告李大炮定金五万元。
3、被告李玲玲支付原告李大炮违约金五十一万元。
4、被告李玲玲支付原告李大炮居间服务费一万元。
四、资深房产律师靳双权点评
资深房产律师靳双权认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。
原、被告签订的房屋买卖合同及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，故双方当事
人应当按照约定全面履行自己的义务。
被告没有按时还清贷款解除抵押，致使合同不能继续履行，属于违约行为；258号房屋由于被告与案外人的其他纠纷被司法查封，最终致使原告未能按照合同约定时间取得房屋所有权证书，故被告的行为构成根本违约。现原告要求解除合同，被告亦同意解除,双方无异议可以解除。
原告依据合同约定有权要求被告退还定金、按照房屋成交总价的百分之二十支付违约金。故对原告的该项诉讼请求，于法有据。被告仍以其资金不足为由申请法院酌减，不属于法定抗辩理由，于法无据。
对于原告要求被告支付居间服务费的诉讼请求，由于被告的违约造成了原告该笔损失，并且被告亦同意支付。
综上，资深房产律师靳双权认为法院的判决是正确的。
第六篇：房屋买卖合同纠纷
“一房二卖”构成违约 （2008）赣中民一终字第13号民事判决书
江西省赣州市中级人民法院民事判决书
（2008）赣中民一终字第13号
上诉人（原审被告）黄成建，男，1965年10月3日生，汉族，南康市人，南康市国税局干部，住南康市国税局。
被上诉人（原审原告）李亮亮，男，1987年11月10日生，汉族，南康市人，住南康市横寨乡长塘村井头2号，现住南康市旭山北路唐江餐馆。
委托代理人刘洪基，南康市蓉江法律服务所法律工作者，一般代理。
上诉人黄成建因与被上诉人李亮亮商品房买卖纠纷一案，不服南康市人民法院（2007）康民一初字第881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原、被告经南康市芙蓉房产中介中心介绍，于2007年2月16日签订了一份《房屋买卖协议书》，约定由被告将位于南水新区芙蓉新城慧蓉苑1座701号套房一套转让给原告，协议内容为：该房面积为93平方米，总房价为人民币153800元；付款方式为在签订协议时先付2万元定金，被告交付钥匙后原告除银行按揭款外把剩余款付清给被告，开发商代收费用及税收除被告支付契税外，其余费用由原告承担；被告协助原告办理过户手续，费用由原告负责；协议生效后，不得反悔，如有违约，违约方应向守约方赔偿违约金3万元等等。协议签订当日，原告向被告支付了2万元购房定金。2007年农历初8（2月25日），原、被告一起到南康市中联芙蓉新城开发有限公司，原告以被告名义向该公司缴纳了共计2230.20元的物业管理等费用。因被告未向原告交付房屋钥匙及出示房产权证明，原告当日并未向被告交付剩余购房款。后双方对于购房问题几次协商，原告要求被告交付房屋钥匙并出示房产证明后，自己才能付清剩余房款，而被告则要求原告付清剩余购房款，故双方未能达成一致意见。后被告于2007年3月16日在南康市中联芙蓉新城开发有限公司办理房屋交接手续，领取慧蓉苑1座701号房钥匙。2007年4月期间被告在原告未明确表示放弃购买该房屋的情况下将该房售于案外人张兴财，并向其交付了该房钥匙。
另查明，被告于2007年6月6日在南康市中联芙蓉新城开发有限公司领取了慧蓉苑1座701号房产证。在法庭辩论终结前，被告未向原告交付房屋钥匙，原告也未向被告支付剩余房款。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。原被告应当按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，原告依约支付了购房定金2万元，已履行了自己的义务。根据该买卖协议第二条：“„„.，钥匙交付乙方（即原告李
亮亮）后乙方除银行按揭款外把剩余款付清给甲方（即被告黄成建）。„„”的约定，被告应先将房屋钥匙交给原告后，原告才把剩余房款付清给被告，但是由于被告未及时在芙蓉新城办理交接房手续，导致被告无法及时向原告交付房屋钥匙，所以原告未向被告支付剩余房款并未违反合同约定，不构成违约。2007年4月期间，被告在原告未明确表示放弃购买房屋的情况，将该房屋售于他人，并将房屋交付他人，致使原被告签订的房屋买卖协议无法履行，被告的这一行为违反了我国民法中的诚实信用原则，构成违约，其应按照合同约定承担违约责任。因原被告签订协议已经无法履行，所以原告要求与被告解除协议，由被告返还原告定金2万元并支付违约金3万元给原告的诉讼请求理由充分，符合法律规定，予以支持。原告以被告名义交纳买卖房屋的物业管理费用2230.20元因被告违约将房屋售于他人，现原告要求被告返还此款，理由充分，符合法律规定，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决：
一、解除2007年2月16日原、被告签订的《房屋买卖协议书》；
二、限被告黄成建于判决生效后七日内向原告李亮亮返还购房定金20000元及支付违约金30000元，共计人民币50000元；
三、限被告黄成建于判决生效后七日内向原告李亮亮偿还其代缴的物业管理费用等计人民币2230.20元。如果被告黄成建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百三十二条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1205.6元由被告黄成建负担。
上诉人黄成建不服原审判决，上诉至本院，其上诉理由及请求为：2007年2月25日双方一同前往房屋开发公司交相关费用，在各自交完自己应交的代收费用后，被上诉人回去取交房款的钱，因被上诉人的父亲不知何故不同意拿钱给被上诉人，房屋交易暂时搁浅。后被上诉人和其兄找到上诉人说他们无法做通其父亲的工作，要求放弃购买房屋，退回保证金。上诉人于是自己凑钱交清购房款。上诉人拿到房屋钥匙的第二天发了一条短信给被上诉人的哥哥，要求他们在2007年3月20日前来拿钥匙和付清购房款余款。同时上诉人还告知中介公司房屋钥匙已拿到，中介公司也告知了被上诉人，被上诉人再次表示无法做通其父亲的工作，请求退回保证金，因此上诉人将该房屋出售他人，上诉人没有违约。原审认定上诉人没有先把钥匙交给被上诉人构成违约，这不符合商品交易规则，交钱和交钥匙应该同时进行，而被上诉人未履行交钱的完全义务。请求二审法院依法撤销原审判决，改判由被上诉人支付给上诉人违约金3万元，
一、二审案件受理费及物业管理费2230.20元由被上诉人承担。
被上诉人李亮亮辩称：2007年2月25日被上诉人携带9万多元现金与上诉人一同前往房屋开发公司办理交房的相关手续，因上诉人未向被上诉人交付房屋钥匙及出示房产权证明，故被上诉人按协议第二条约定未向上诉人支付剩余购房款，只以上诉人的名义向开发公司交纳了物业管理费2230.20元。而上诉人于2007年3月16日才领取房屋钥匙。其后被上诉人多次督促上诉人履行合同义务，及时交房，但上诉人却将房屋卖给了案外人张兴财，致使上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖协议无法履行，上诉人构成了根本违约，应承担违约责任。原审判决认定事实清楚，处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审认定的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人黄成建与被上诉人李亮亮签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。被上诉人李亮亮已按约定向上诉人黄成建支付了购房定金2万元，并代缴物业管理费2230.20元。对剩余购房款双方约定钥匙交付后付清。
但上诉人黄成建不仅未将房屋钥匙交付给被上诉人，在双方所签《房屋买卖协议书》尚未解除的情况下，将房屋转让给他人，上诉人黄成建已构成违约，应承担违约责任。上诉人黄成建主张其是在被上诉人已放弃购房的前提下才转让房屋证据不足，本院不予采信。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1205.60元，由上诉人黄成建负担。
本判决为终审判决。
审判长徐军
审判员傅忠
代理审判员郑小兵
二○○八年一月三十一日
书记员黄中林
推荐专题： 农村房屋买卖合同 房屋买卖合同 资深房屋买卖合同律师 房买卖合同