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第一篇：房屋买卖合同解除权纠纷案例
合同解除条件未成就，卖方无权解除房屋买卖合同
作者：北京市正海律师事务所涛
房屋买卖合同解除权纠纷案例
【案情介绍】
2009年4月，姜卓与张升签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定姜卓购买张升位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室房屋一套。房屋总价款人民币108万元。
同日，双方签订《补充协议》，主要内容如下：姜卓以商业贷款方式购买此房，于签署本协议当日给付张升定金2万元，于房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万元，其余购房款73万元，由姜卓所申请的贷款机构支付。贷款期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支应于2009年5月31日前，支付全部购房款。张升在2009年5月31日前将房屋交付姜卓。
协议签订后，姜卓依约于2009年4月22日向张升支付了购房定金2万元；于2009年5月11日向张升支付了购房首付款32万元，同日，张升将房屋交付姜卓，姜卓对房屋进行了装修。
此后，贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由，不予办理商业贷款。姜卓为了履行剩余74万元付款义务，决定另行筹措资金改由现金形式支付，并于2009年6月25日电话通知张升，张升表示同意。
2009年7月13日，姜卓通知张升办理收款、过户事宜。但
张升却以姜卓延期付款已经违约在先为由，提出解除合同。2009
年8月28日，张升向姜卓发出《房屋买卖合同解除通知书》，以
姜卓延期付款为由再次提出解除合同。
鉴于双方坚持己见，不能协商解决争议，姜卓委托北京市正
海律师事务所韩涛律师，依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件
提交
【仲裁庭意见】
仲裁庭经过审理，认为：
1、姜卓因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于2009
年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。
但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。
2、张升请求单方解除房屋买卖合同，不符合《合同法》第
九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。
【裁决结果】
1、双方应当继续履行房屋买卖合同。姜卓于仲裁裁决书送
达之日起五日内，向张升支付购房款74万元，张升拒不接受的，
姜卓应立即办理提存公证。张升配合姜卓办理房屋过户登记手
续。
2、姜卓向张升支付违约金4800元。
3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。
【法律分析】
一、《合同法》对于合同解除的规定
本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否
成就。在此，我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定：
所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方
的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系
归于消灭的行为。
《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类：
（一）约定解除，它包括两种情况：
1、合同约定了合同解除条款。如合同约定，违约方以支付
一定数额的违约金作为合同解除的条件。
2、在合同签订后，经双方协商解除合同。
（二）法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情
况：
1、因不可抗力致使不能实现合同目的；
2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的
行为表明不履行主要债务；
3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍
未履行；
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实
现合同目的；
5、法律规定的其他情形。
二、张升行使法定解除权的条件与程序
就本案而言，张升认为姜卓迟延履行付款义务，但是合
同未约定在此情况下张升拥有合同解除权；故张升只能依据
《合同法》第九十四条第一款第
（三）项规定行使法定单方
解除权。
该条规定的单方解除权必须满足以下条件：
1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；
2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务；
3、经另一方催告；
4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。
当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并
不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段
合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主
要债务。在满足上述行使解除权的条件后，张升还要依据《合
同法》第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。
本案中，鉴于张升在双方变更付款方式后，并未明确向
姜卓催要欠款抑或给姜卓合理的时间去履行付款义务，不符
合《合同法》第九十四条第一款第
（三）项规定的单方解除
权的条件，故张升不享有合同解除权。
三、姜卓收到张升解除合同的通知后，提出异议的期限。
姜卓收到张升发出的解除合同通知后，如果不在三个月内及
时提起仲裁申请，有可能导致合同解除的法律后果，丧失胜
诉权。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同
法》若干问题的解释
（二）》第二十四条规定，在一方依据合同或者合同法规定行使合同解除权，解除合同通知到达对方
当事人后，对方当事人行使异议权的期限有两种情况：
（一）双方约定解除合同的异议期限。如果一方当事人
在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
（二）当事人没有约定异议期间。在解除合同或者债务
抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
通过上述简要分析，我们不难看出合同法立法目的是维
护交易的安全与稳定，合同解除的条件十分严格，当事人不能随意主张解除合同，否则构成违约行为。
第二篇：解除房屋买卖合同通知书范文
致卖方()、中介方(地产经纪有限公司)：
通知人与卖方经中介方房地产经纪有限公司居间磋商，于20xx年×月×日签订《存量房买卖合同》(合同编号0000××，以下简称《合同》)，现因卖方和中介方在签订《合同》时没有如实告知买方所出售房屋设有抵押的事实，导致房屋在解除合同通知书发出的时间为止不能顺利过户，合同的目的不能实现，现就解除《合同》等相关事宜特致函如下：年×月×日，通知人与卖方及中介方签订《合同》时，在中介方的当面追问核实下，卖方隐瞒了出售房屋设有抵押的事实，并和通知人签订《合同》，通知人事后才得知该房屋设有抵押。根据《中华人民共和国担保法》四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效” 之规定，卖方在签订合同时隐瞒重大事项、房屋存在抵押无法过户而导致合同可撤销，现通知人有权行使撤销权，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之相关规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现通知人正式通知卖方及中介方解除《合同》，并在解除合同通知书送至卖方及中介方的当天，办理合同解除手续。就买方已经缴纳购房定金人民币×××元(大写：××万元)及中介佣金人民币×××元(大写：×××元)的返还事宜，买方愿意和卖方及中介方友好协商。如未能按时顺利解除合同返回定金及佣金，我方还将按照相关法律规定，要求卖方承担实际违约责任，届时各方必将承担更多的责任。
通知人：
日期：
第三篇：解除房屋买卖合同通知书范文
甲方：xx房地产开发公司
乙方：莫秀英
甲乙双方通过友好协商，就乙方申请退还已购买甲方房屋的退房，解除原房屋买卖合同的相关事宜达成如下协议：
一、乙方将20xx年10月3日购买的朝晖国际公寓501号和503号房屋退还给甲方。
二、乙方和其爱人有义务配合甲方同房地产管理局、中国银行桂林分行及其他部门办理房屋退房的相关手续。
三、因办理退房手续而发生的相关费用和损失由乙方负责。
四、在乙方办理好退房手续后五个工作日内甲方将乙方的首付款29.66万元退还给乙方，将购房贷款60.90万元退还给中国银行桂林分行，归还银行利息的部分由乙方负责偿还。
五、违约金：违约方需支付违约金伍万元。
六、本合同正本两份，双方各执一份，具有法律约束力。
七、本合同双方签字后生效，之前双方签订的房屋买卖合同自本合同的生效而自行失效。
八、本合同解释权归甲方所有。
甲方盖章 乙方签字：
负责人签字： 乙方身份证号码：
年 月 日
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