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第一篇：房屋买卖合同解除确认纠纷案
房屋买卖合同解除确认纠纷案
[2007-12-15 ] 分类:[研究中心案例] 作者:[Leo ] 发布机构:[ 上海仲裁法研究中心 ] 关键字:[ 解除；确认 ]
案由：房屋买卖合同解除确认纠纷案
第 一 申请人（第一被反请求人）：朱某
第 二 申请人（第二被反请求人）：罗某
被申请人（反请求人）：陈某
一、申请人请求与被申请人答辩：
申请人称：申请人与被申请人通过房屋中介公司于2005年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》一份。约定被申请人将座落在上海市××区××路33弄7号1006室的房产转让给申请人。合同还约定，双方应该自合同签订之日起30日内向房地产交易中心申请办理过户手续，甲方必须积极协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按照合同第十条追究甲方的违约责任。
实际上，申请人在合同签订之前的3月16日就向被申请人支付了定金人民币100,000元（相当于预付款），又在该合同签订的当天按约向被申请人支付了购房款人民币320,000元。但被申请人却怠于履行合同义务，拖延到2005年5月27日才办理注销原有的房屋抵押手续，导致双方无法在合同规定的期限内向房地产交易中心申请办理过户手续。因此，被申请人构成严重的违约。
由于被申请人故意拖延的违约行为导致交易无法进行，申请人于2005年6月3日委托律师发函通知被申请人解除房屋买卖合同，要求被申请人在接到律师函3日内退还申请人已支付的房款人民币423,000元，并支付赔偿金人民币282,000元及违约金人民币634.50元。另外，由于被申请人的违约行为导致交易无法进行而给申请人带来的其他损失总计人民币28,231元，包括交易中介费人民币5,000元和律师费人民币12,000元。
在此期间，申请人多次通过电话与信函联系被申请人试图协商解决，但被申请人没有足够的诚意，致使协商无法继续进行。申请人提出的仲裁请求：
1、确认申请人解除《上海市房地产买卖合同》的行为有效；被申请人向申请人返还购房款人民币423,000元，支付相应的利息损失（从申请人2005年6月3日通知被申请人解除合同起算至被申请人返还购房款之日）；
2、被申请人支付违约金人民币634.50元；
3、被申请人支付赔偿金人民币282,000元；
4、被申请人支付申请人的其他损失人民币28,231元；
5、本案仲裁费由被申请人承担。
被申请人辩称：被申请人积极履行合同，不存在违约行为。双方在订立房屋买卖合同的当时，可以办理转按揭。2005年4月1日银行不允许转按揭后，双方对合同相关条款进行变更。嗣后，被申请人积极履行相应的抵押注销义务，4月中旬向银行申请预约提前偿还抵押贷款。因银行提前还款有一个过程，适逢劳动节法定假日，被申请人于5月20日还清贷款，5月27日注销抵押。
二、申请人认为被申请人怠于履行合同义务，未按约定及时办理注销房屋抵押是没有事实依据的。因注销房产抵押需要一定过程和日期，不能由被申请人单方控制。
三、被申请人于5月27日注销抵押是在合同约定的合理期限内。被申请人在申请人的付款期内注销抵押，就应是合理期限，符合合同相关约定。
四、抵押注销早在2005年5月27日完成，只要申请人履行相关的付款义务，合同就可继续履行。
五、合同约定双方应自签订合同之日起30日内申请办理过户手续。但办理过户是双方的共同行为。申请人没有证据证明其通知过被申请人去申办过户手续，也没有证据证明被申请人故意拖延提供相关材料。相反，被申请人却于5月21日和6月5日发函要求申请人同去办理过户手续，而申请人故意拖延。
六、办理过户手续，需要申请人付清房款或贷款手续履行完毕，但申请人却未完成相关贷款手续，致使过户手续无法办理。
被申请人并提出反请求称：双方在房地产买卖合同附件三付款协议作了修改。一是申请人于
2005年4月10日前可延后50日支付人民币987,000元，时间以放贷为准。如贷款不足，在交易前现金补足。嗣后，被申请人积极履行相关的义务，3月29日缴纳销售不动产的营业税及相关市区教育费附加收入，河道工程修建维护管理费等，共计人民币29,970元。4月中旬，银行申请预约就该房屋提前偿还抵押贷款。因银行提前还款有一个过程，于5月20日还清贷款，5月27日注销抵押。被申请人曾于2005年5月21日、6月5日两次发函要求申请人前来办理产权过户手续，但申请人无故拖延，并且未按合同的付款协议规定期限付款，这明显是因为现今房价下跌，申请人恶意违约。据此被申请人提出反请求申请，请求裁决： 解除双方签订的房屋买卖合同；
2、申请人支付被申请人赔偿金人民币282,000元和违约金人民币1,480元；
3、申请人赔偿被申请人房屋买卖中介费损失人民币10,000元。
4、本案仲裁费和反请求仲裁费由申请人承担。
针对被申请人（即反请求人）的上述反请求，申请人辩称：
1、根据2005年3月19日双方签订的房屋买卖合同第六条，被申请人应当在签订合同的30日内，申请办理转让过户手续。30日乃是约束本案申请人的期限，而非约束委托中介公司去申请办理过户手续的期限，不能认为只要被申请人在30日内委托中介公司办理就算履行了义务。办理过户手续就是交接房地产权利，办理该手续的主动权在于卖方，买方是被动的受益方。故在订立合同30日内被申请人不去申请办理过户手续，是被申请人严重违约。
2、根据上海市房地资源局有关规定，凡设定抵押的房屋，卖方应当先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买方共同申请转移登记，办理小产证，否则房地产交易中心不受理转移登记以及买方新设定的借款的抵押权登记。由于被申请人没有及时还清原抵押贷款，就不能及时办理注销抵押登记手续，双方就无法申请办理过户手续，完成交易，被申请人根本违约。
3、房屋买卖合同个别条款的修改只是变更了申请人的付款期限，没有变更申请人按约及时办理房地产权利转移的合同义务，该项条款所作修改与被申请人的义务没有关联。
4、由于被申请人违约在先，申请人依照法律的合同规定有权利解除合同。
5、申请人积极善意履行合同义务，不存在违约行为，无须承担违约责任。申请人未支付剩余房款是因被申请人严重违约所致。申请人与银行所签订的抵押借款合同规定了合同生效条件是向房地产交易中心办理房屋抵押登记。由于被申请人未还清原来的抵押贷款，没有及时对原先设定的抵押权办理注销登记，使得交易过户手续无法实施，从而使申请人无法办理新的抵押登记，导致申请人签订的抵押借款合同无法及时生效放贷。被申请人通知申请人6月2日至6月5日去办理过户手续，已超过约定期限40多天。故申请人根据法律规定和合同约定在6月3日发函，单方面解除了合同。
二、仲裁庭认定的事实及其依据
仲裁庭经审理查明：申请人与被申请人于2005年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》一份。约定，被申请人将座落在上海市××区××路33弄7号1006室、建筑面积为89.92平方米的房屋售与申请人，转让价款为人民币1,410,000元。合同第六条约定，甲（指被申请人）、乙（指申请人）双方确认，自本合同签订之日起的30日内，委托诚信房地产（指诚信房地产经纪有限公司）向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以××区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。第九条约定， 乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算到实际付款之日止。逾期超过三日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付三日的违约金外，甲、乙双方同意还应按下列第二项处理。第二项约定，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，
应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过三日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付三日的违约金外，甲、乙双方还应按下列第二项处理。第二项约定，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应当承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20％。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三约定付款协议：本合同签订后乙方于2005年3月16日支付全部房价款计人民币100,000元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款。乙方于2005年3月19日前支付人民币323,000元。乙方于2005年4月10日前可延后20日支付人民币987,000元，时间以银行转贷为准。如贷款不足在交易前现金补足（被申请人提交的合同复印件中，该条款以后由双方修改为“乙方于2005年4月10前可延后50日支付人民币987,000元。时间以银行放贷为准。……）
在订立上述合同前，申请人于2005年3月16日向被申请人支付了定金100,000元，在订立合同的当天，即3月19日，支付了首期房款人民币323,000元，两者合计人民币423,000元。依照合同中付款协议的规定，申请人应当在2005年5月30日支付余款人民币987,000元，但未支付。
依据合同第六条的规定，被申请人应当自合同签订之日2005年3月19日起的30日内，即4月18日之前，与申请人委托房屋经纪公司向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但被申请人未实施。
2005年5月21日，被申请人致函申请人，邀约申请人于6月2日至5日期间前往××区房地产交易中心申请办理房产过户手续。申请人收悉后，于6月3日致函被申请人称，正是被申请人没有按照约定及时办理注销房屋抵押，导致双方无法在合同规定的期限内申请办理过户手续，现决定正式解除双方签订的房屋买卖合同，并要求被申请人退还房款人民币423,000元，并支付赔偿金人民币282,000元和违约金人民币2,115元。
被申请人在收到申请人上述信函后，紧接着于6月5日致函申请人称，如果申请人在6月10日仍不与被申请人同去办理产权过户手续，被申请人将依照合同规定追究其违约责任。在未获申请人回应后，被申请人与7月5日函告申请人称，被申请人已于5月27日还清贷款、注销抵押，而申请人拖延办理产权过户手续，又未按照付款协议的期限付款，故被申请人要求解除房屋买卖合同，并要求申请人支付赔偿金人民币282,000元和违约金人民币1,480元。双方遂发生争议。
三、仲裁庭裁决及其理由
庭审结束后，仲裁庭对本案进行了评议，意见如下：
一、对房地产买卖合同附件三（付款协议）的确认
申请人与被申请人作为证据材料出示的房地产买卖合同，其中附件三（付款协议）关于第二期付款期限各不相同。前者出示的未经改动，后者出示的经过双方同意予以改动并由双方在改动处签章。庭审质证时，双方当事人确认以被申请人提交的合同文本复印件为准。但该付款协议作改动的日期，被申请人说是2005年4月18日，申请人说是4月7日，而有关证人说是5月份，却无其他材料佐证，故仲裁庭对其改动的日期难以认定。仲裁庭认为，付款协议中有关申请人第二期房款支付日期的延后，并不牵涉被申请人对申请办理房屋转让过户手续的期限必然延后，因为双方对合同第六条并未改动，也未对签订合同的日期予以变更，故被申请人仍应按照合同的规定办理。
二、当事人双方的合同责任问题
仲裁庭注意到，申请人已认真依约将定金和首期房款付迄，但依照变更了的第二期房款的付款日期，申请人应当在2005年5月30日将余款人民币987,000元付清，被申请人在5月21日已通知申请人于6月2日至5日共同申请房屋过户手续，随后又告知申请人称被申请人的
银行贷款已还清，房屋抵押权登记注销，而申请人迄今未将第二期房款付清，对此申请人负有违约责任。另方面，被申请人通过筹划，终于具有可在2005年6月初办理房屋过户手续的条件，但与合同的约定期限迟延了40余日，对此也负有违约责任。由于双方当事人都违反合同，而一方的违约与对方的违约彼此有着牵连，应当各自承担相应的责任，申请人与被申请人依据房地产买卖合同要求对方支付违约金和赔偿金不符合法律规定。
三、关于双方当事人均要求解除合同的问题
鉴于当事人各自在仲裁请求和仲裁反请求中均要求解除房屋买卖合同，均无继续履行合同的意愿。仲裁庭决定同意双方解除合同的要求，被申请人应将申请人已支付的购房定金和首期房款悉数返还申请人。
四、仲裁费的承担
根据双方当事人履行合同义务的情况，以及仲裁庭对仲裁请求事项和反请求事项的支持程度，本案仲裁费和反请求仲裁费，由申请人和被申请人各半承担。
基于上述事实与理由，仲裁庭依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第十七条第
一、
四、七款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十四条第
（三）款和第
（四）款的规定，作出如下裁决。
一、申请人朱某、罗某与被申请人陈某于2005年3月19日签订的《上海市房地产买卖合同》予以解除；
二、被申请人陈某应当返还申请人朱某、罗某已支付定金人民币100,000元和首期购房款人民币323,000元；
三、申请人朱某、罗某的其他请求事项与被申请人陈某的其他反请求事项不予支持；
四、仲裁费人民币 30,566 元（已由申请人预缴），由申请人承担人民币15,283元，被申请人承担人民币15,283 元；仲裁反请求费人民币30,427 元（已由被申请人预缴），由被申请人承担人民币15,213.5元，申请人承担人民币15,213.5 元。
第二篇：解除房屋买卖合同通知书范文
致：
XX房地产开发有限公司：
(法定代表人)先生：
您好!
我与贵公司作为双方当事人xxx年xxx月xx日签订了《商品房买卖合同》，该合同第八条“交付期限”约定贵公司(作为房屋出卖人)应当在2008年9月30日前向我交付合同项下的房屋(XXX号房)，但截至2008年XX月XX日，贵公司仍未向我交付该房屋，贵公司的行为已构成违约，本人作为合同一方当事人(房屋买受人)现依据该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”之约定依法行使解除权，解除与贵公司签订的《商品房买卖合同》。合同解除后依合同之约定贵公司应向我支付相应的违约金并赔偿其他损失。同时，我亦保留采取法律措施等途径维护自己合法权益之权利。
特此告知。
买受人: XXX
_____年___月___日
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第三篇：解除房屋买卖合同通知书范文
xx房地产开发有限公司:
我与贵公司于年月日签订了合同编号为00236号的商品房买卖合同，3月3日交付房屋时我就发现现浇面有掉包和裂缝，贵公司说能修补，后我向定西市建筑管理总站进行投诉，该站进行现场查勘后认为房屋北侧卧室顶板存在质量缺陷事实，板面裂缝是施工不规范、不彻底造成的，房屋个别部位存在的板底钢筋保护层不足现象是施工过程中保证措施不到位，未关板钢钢筋在浇筑混凝土时按要求垫起所造成的。由于存在上述质量问题，我现在依法要求解除房屋买卖合同，由贵公司返还我全部购房款345924.00元和维修基金4804.50元，装修保证金2000元，垃圾费385元，按银行同期贷款利息向我支付利息55000元，按照现在市场价给我赔偿房屋的(按建筑面积96.09平方米)差价损失57654，并由贵公司赔偿我的全部装修损失160000元，装修期间的误工费27000元，延误入住的租房损失2000元，合同违约金69184.80元，合计723952.30元。
望贵公司接到本通知10日内向我给予答复。
通知人：
年月日
第四篇：“房屋买卖合同纠纷”案由案例
“房屋买卖合同纠纷”案由案例
发表时间：2012-5-8 文字 〖 大 中 小 〗 阅读次数：3702 【 审理法院 】 盐城市中级人民法院
原告：杨珺 ……
被告：东台市东盛房地产开发有限公司 ……
法定代表人：季国栋 ……
原告杨珺因与被告东台市东盛房地产开发有限公司(以下简称东盛房地产公司)发生商品房买卖合同纠纷，向江苏省东台市人民法院提起诉讼。
原告杨珺诉称：2006年3月25日，原告与被告东盛房地产公司签订商品房买卖合同，购买被告开发的东台市水景湾10号楼A室房屋一套，并于同年5月至9月进行了精装修。在装修、居住过程中，原告发现房屋存在墙体裂缝、窗户渗漏等问题，虽然被告得知后对裂缝及渗漏问题进行了多次处理，但仍未能根治修复，从而给原告造成了损失。随后，南京东南建设工程安全鉴定有限公司对裂缝渗漏原因及修复方案进行了鉴定，认定墙体裂缝主要是因温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致楼层温度裂缝明显，而墙体裂缝是窗户部位产生渗漏的直接原因。故原告要求被告承担修复房屋裂缝及相关费用的民事责任，赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。
原告杨珺提交了如下证据：
1.原告杨珺与被告东盛房地产公司签订的商品房买卖合同、房屋产权证、住宅使用说明书、住宅质量保证书各一份，用以证明原被告之间存在买卖合同关系，且屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、地基结构工程和主体结构工程都属于被告的保修范围。
2.照片16张、南京东南建设工程安全鉴定有限公司第SF207078—1号鉴定报告一份，用以证明被告东盛房地产公司交付的房屋存在裂缝和渗漏的质量缺陷，且系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，屋面未做保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显，这种裂缝严重影响了原告杨珺对房屋的使用和观瞻。鉴定报告还对裂缝提出了整改及修复方案。
3.东台市建筑工程质量监督站出具的建设工程质量监督报告、监理单位工程质量评估报告各一份，用以证明被告东盛房地产公司交付的房屋在工程设计上存在着建筑节能方面的质量缺陷，在合同中被告没有载明此情况，在交付时亦未能告知。
4.2007年8月13日和6月12日被告东盛房地产公司作出的关于东台水景湾维修的说明和关于对业主反映有关质量问题的处理情况说明及其态度和建议，用以证明被告已进行了维修，但未能修复的事实。
5.2007年12月30日建筑工程预算书，用以证明按照鉴定结论提出的整改修复方案产生的工程预算。
6.南京千都装饰工程有限公司东台分公司税务登记证、营业执照、装饰工程合同书、收条、报修记录表、情况反映及证人证言各一份，用以证明原告杨珺在房屋装修期间，因被告东盛房地产公司对A室墙体进行二次修复，导致装修工期延误，补偿装修方违约金等共7100元。
7.中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出的建苏宁价[2008]213号《关于东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价的鉴定意见》，用以证明对房屋修复整改所需的费用。
被告东盛房地产公司辩称：被告交付给原告杨珺的房屋经竣工验收合格，被告仅在保修期限内依据合同约定和法律规定承担维修责任。被告的施工图设计文件通过了有关行政部门审查，符合国家强制性标准及规范的要求。屋面未做保温屋符合设计要求和规定，不是被告的过错。新建、增建屋面保温层不属于被告的法定义务。原告的主张没有合同和法律规定上的依据，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告东盛房地产公司提交了如下证据：
1.勘察单位质量评估报告、设计单位工程质量检查报告、监理单位工程质量评估报告、单位工程竣工验收报告、单位工程交付竣工验收证明书、建设工程质量监督报告，用以证明该房屋通过了各方主体，包括政府的工程质量监督部门的验收，该工程按图施工，符合设计要求，为质量合格工程，符合国家强制性标准及规范。
2.关于发布《住宅工程质量通病控制标准》的通知、《住宅工程质量通病控制标准》、《住宅工程常见质量通病防治措施手册》，用以证明墙体砌体裂缝、渗漏属于工程质量通病，2006年4月才将建筑节能列为强制性标准。
3.20041226号施工图设计审查报告、设计施工图通用图纸说明、原告杨珺所在房屋设计图纸、建设工程抗震设防审查证书，用以证明被告东盛房地产公司交付原告的商品房及其施工图纸符合国家的强制性规范，通过了有关行政部门的审核，屋面保温层施工不是被告的法定义务。
4.东台市规划建设局东建发[2006]136号文件，用以证明江苏省建筑节能强制性标准和强制性规程在东台市是2006年6月1日起施行的，原告杨珺所诉的房屋在建筑时没有节能要求。
东台市人民法院一审查明：
2006年3月25日，原告杨珺与被告东盛房地产公司签订商品房买卖合同一份，该合同载明，原告购买被告开发的坐落于东台市原新东南路(现海陵南路)水景湾10号楼A室房屋一套，房屋用途为居住，房屋总价款为441430元，《住宅质量保证书》作为合同的附件；出卖人自房屋交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。水景湾10号楼为叠加别墅，除去顶楼阁楼层后有4个结构层，为砖混结构，屋面未设置保温层，对此，被告向原告出售房屋时未予告知。该楼的设计单位为通州市建筑设计院，施工单位为通州市华建建筑安装工程公司，监理单位为通州市天元建设监理咨询有限公司。该楼于2005年4月1日开工，2006年1月20日竣工。
2006年6月21日，原告杨珺领取了涉案房屋的房屋所有权证。在装修、居住过程中，原告发现存在墙体多处裂缝、窗户渗漏等问题，多次报修，被告东盛房地产公司多次派员维修，但均未能根本修复。
2007年9月3日，原告杨珺将被告东盛房地产公司诉至法院要求其修复房屋的裂缝。审理中，原告申请对墙体裂缝渗漏的原因及维修方案进行鉴定。2007年12月11日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出SF207078—1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》(以下简称鉴定报告)，其鉴定结论为：水景湾10号楼A室产生墙体裂缝的主要原因是温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未做保温屋和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显，上述裂缝对主体结构安全没有影响，但严重影响观瞻和使用功能。其整改修复方案为：1.现有裂缝的修复方案：对内外贯通的裂缝可采用结构胶进行灌缝，对墙面粉刷层的裂缝，可铲除原粉刷层，进行重新粉刷。2。防止裂缝继续发展的处理方案：由于水景湾10号楼A室的裂缝基本上都属于温度缝，当温差较大时，房屋的裂缝发展会比较明显，虽然温度裂缝不影响主体结构的安全性能，但是会影响建筑的观瞻和使用，因此，应该采取措施，降低温度变化带给建筑的损伤，考虑到10号楼A室的屋面未设置保温屋，建议拆除原屋面瓦，参照图集苏J9801—1／8新做保温屋面。新保温屋面各层做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2.5水泥砂浆掺107胶，内调16号镀锌钢丝网一层；(3)40厚挤塑保温板；(4)3ram厚高分子卷材SBS一层；(5)20厚1：3水泥砂浆找平层：(6)钢筋混凝土现浇屋面板。
2007年12月19日，原告杨珺向法院提出撤诉申请，同日法院作出(2007)东民一初字第1895号民事裁定书，裁定准许原告撤诉，同年12月21日，原告另诉要求被告东盛房地产公司承担根治修复房屋裂缝渗漏及相关费用的民事责任，赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。
2008年1月7日，原告杨珺申请对东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价进行评估。2008年7月9日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出建苏宁价[2008]213号《关于东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价的鉴定意见》，结论为：原告位于东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价为35481.36元。
本案一审的争议焦点是：1.被告东盛房地产公司出售给原告杨珺的房屋是否存在质量问题；2.若存在质量问题，被告是否应当承担民事责任；3.若被告应当承担民事责任，则应当承担何种方式的民事责任。
东台市人民法院一审认为：
第一，被告东盛房地产公司出售给原告杨珺的房屋存在质量缺陷。1.根据《中华人民共和国建筑法》(以下简称建筑法)第六十条、第六十二条的规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。该法及国务院《建筑工程质量管理条例》(以下简称质量管理条例)未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定，只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的，则可以认定存在质量缺陷。2.根据建筑法第五十二条的规定，建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。根据质量管理条例第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负责，建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。3.本案中，原告购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题，这是一个客观事实，并且该客观事实经司法鉴定结论证实系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。综合以上三点，足以认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷，被告认为房屋的施工设计文件经有关行政部门审核批准、房屋竣工后经有关单位验收合格，因此应当认定房屋质量合格的理由，不予采纳。
第二，被告东盛房地产公司应当对本案的房屋质量缺陷承担相应的民事责任。1.如上所述，我国实行建筑工程质量保修制度。根据质量管理条例第四十条的规定，在正常使用条件下，房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。根据司法鉴定结论，本案讼争房屋的主体结构虽然不存在安全问题，但存在裂缝的质量缺陷，且出现了渗漏。原告杨珺在保修期内主张权利，应当予以支持。2.根据《中华人民共和国产品质量法》第二条的规定，建设工程不适用该法，因此，原告主张的房屋质量缺陷责任应当适用建筑法律法规的规定以及民事法律的一般性规定。建筑法第五十八条、第六十条确定了由施工单位对建筑工程施工质量负责的一般原则。质量管理条例第四十一条规定：“建设工程在保修范围内和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”以上建筑法律法规的规定，旨在明确建筑工程质量的最终责任承担者为施工单位。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百五十五条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求其承担相应的违约责任。所以，原告向被告主张权利有法律规定上的依据。3.本案中，被告交付给原告的房屋存在的质量缺陷比较隐蔽，经鉴定，质量缺陷的产生原因在房屋交付时即已存在，只是在交付后才被发现。在原、被告双方签订的《住宅质量保证书》中，也约定了在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。综合以上三点，原告有权主张被告承担相应的民事责任。
第三，被告东盛房地产公司应当对房屋质量缺陷承担修复责任。根据合同法第一百一十一条的规定，对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，被告交付给原告杨珺的房屋因出现裂缝渗漏质量问题严重影响居住使用，原告选择要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任，依法应予支持，被告应当按照南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078—1号鉴定报告中所明确的整改修复方案履行修复义务。关于原告要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的相关费用的诉讼请求，因该费用尚未实际发生，不予支持。关于原告要求被告赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。证据不足，不予支持。
据此，江苏省东台市人民法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条，合同法第六十一条、第一百一十一条、第一百五十四条、第一百五十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，于2008年12月14日判决：
一、被告东盛房地产公司于本判决生效之日起三个月内对属于原告杨珺所有的坐落于东台市原新东南路(现海陵南路)水景湾10号楼A室按南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078—1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》中所明确的整改修复方案进行整改修复；
二、驳回原告杨珺的其他诉讼请求。
东盛房地产公司不服一审判决，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉，主要理由是：一审认定事实错误。上诉人提供的施工图纸及竣工验收文件等，能够证明本案房屋设计施工通过了有关行政部门的强制性标准审查，被上诉人杨珺的屋面未设计、未设置保温层，符合当时的建筑标准和规范，故一审法院判决上诉人按鉴定报告方案修复房屋裂缝渗漏，依据不足；被上诉人在购买该商品房时，上诉人已经依据相关规定提供了相应的图纸及资料，双方对房屋的结构、层次等在合同中作了明确的约定，房屋竣工交付时，上诉人也依据相关规定提供了验收证明书及质量监督报告等文件，被上诉人应当知道屋面未设置保温层的事实，故一审判决认定上诉人在售房和交房时未尽告知义务，无事实依据。请求二审查明事实，依法改判上诉人仅对室内裂缝部分承担修复义务，并驳回被上诉人的其他诉讼请求。
盐城市中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。
注：《中华人民共和国最高人民法院公报》，2010年第11期（总第169期），第38-43页。
……
第五篇：房屋买卖合同纠纷经典案例
丽江律师郜云的代理的云南省高级人民法院审理的房屋买卖合同案件经典实例
一审法院判决合同无效，二审法院判决合同部有效部分无效，云南省高级人民法院判决合同有效，我的当事人非常满意！（双方所签《协议》的效力问题。本院认为双方所签《协议》有效。）
云南省高级人民法院 民 事 判 决 书
(2013)云高民再终字第32号
申请再审人(一审被告、二审被上诉人)：周兵(曾用名周斌)。 被申请人(一审原告、二审上诉人)：傅言城。
委托代理人：郜云，云南滇西北律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 原审第三人：杨永庆(系周兵之妻)。 原审第三人：周杨(系周兵之子)。 原审第三人：杨满丽(系周兵之女)。
申请再审人周兵与被申请人傅言城及原审第三人周杨、杨满丽、杨永庆因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大理白族自治州中级人民法院(2011)大中民终字第273号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年3月7日作出(2012)云高民申字第865号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人周兵及其委托代理人赵*、孙**，被申请人傅言城及其委托代理人郜云，原审第三人杨永庆、周杨、杨满丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院再审查明如下法律事实：周兵(曾用名周斌)与妻子杨永庆、儿子周杨、女儿杨满丽共同拥有位于鹤庆县云鹤镇朝阳小区房产一院(原鹤韵酒楼)，并持有《房屋产权证》、《土地使用权证》。2010年7月26日，傅言城、周兵在周兵之妻杨永庆经营的“鹤韵食府”经协商签订了《售房协议》(以下简称《协议》)，该《协议》的主要内容为：甲方为周斌，乙方为傅言城，甲方将原老鹤韵酒楼及后面的整块地以360万元价款出售给乙方，乙方预付定金40万元，余款由乙方贷款到位后一次付清，此外，双方约定了房屋交付、过户、上税等内容;《协议》第四条约定，本协议签字生效，如一方违约，赔偿对方违约金100万元。在协议上除甲乙双方签名外还加盖了鹤庆县鹤韵食府的印章。另查明，签订本《协议》时，周兵将涉诉房产的产权证书交给傅言诚查看，该房产证的房屋所有权人为周兵，共有人为杨永庆、杨满丽、周杨，而杨永庆、杨满丽当时均在食府内。在合同签订当天，傅言城预付了购房款40万元。2010年9月16日，傅言城向中国工商银行股份有限公司大理鹤庆支行贷款300万元。后，周兵以其家人不同意卖房为由不愿继续履行合同。傅言城于2010年12月23日向鹤庆县人民法院提起诉讼，要求周兵支付违约金100万元，并返还房屋预付款40万元。周兵则辩称其与傅言城所签《协议》无效，傅言城要求支付违约金没有法律依据，只同意退还傅言城40万元预付款及利息。一审中，法院依法追加了杨永庆、杨满丽、周杨作为第三人参加诉讼。三名第三人均称对周兵出售涉诉房产一事不知情，不同意卖房。 一审法院认为：傅言城与周兵诉争的房产系家庭共有财产，在没有其他共有人授权的情况下，周兵以个人名义与傅言城签订了《售房协议》，直接侵犯了其他共有人的财产所有权，根据城市房地产属共同共有的，未经其他共有人书面同意不得转让的法律规定及在共有关系存续期间，部份共有人擅自处分共有财产一般应认定无效的司法解释，认定该《协议》无效。同时认为，周斌的行为并不符合表见代理的主体特征，双方在签订协议的过程中均有过错，应各自承担因签订合同给对方造成的损失。据此，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条五项、第五十八条之规定，判决：周兵返还傅言城房屋预付款40万元，并从2010年7月26日起至还款之日止按5.31%支付年利息。案件受理费21000元，由周兵承担。
一审判决宣判后，傅言城不服提起上诉。请求支持其全部诉讼请求。二审法院判决认为，本案应当适用《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条的规定：夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此，二审认为周兵可以代表其妻杨永庆处理涉诉房产，从而认定该《协议》部分有效，部分无效，即涉及夫妻双方的部分有效，涉及两个子女的部分无效。双方约定的100万元违约金的有效性也只及于周兵夫妻两人，应由周兵夫妻承担一半即50万元的违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)项、《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、一百零八条之规定，判决：
一、撤销鹤庆县人民法院(2010)鹤民二初字第112号民事判决;
二、被上诉人周兵于本判决生效后15日内返还上诉人傅言城房屋预付款40万元;
三、被上诉人周兵于本判决生效后15日内支付给上诉人傅言城违约金50万元。一审案件受理费17400元，由傅言城承担7400元，由周兵承担10000元。二审案件受理费17400元，由傅言城和周兵各承担8700元。
二审判决后，周兵不服，向我院申请再审称，二审适用法律错误导致错判，请求依法改判。
一、本案应适用《城市房地产管理法》的相关规定，非经权利人同意或者授权，任何形式的房屋买卖均是无效。
二、二审法院判决书中认定双方之间的协议部分有效，部分无效已经严重违反了民法通则、物权法的相关规定。
三、二审法院判决由其承担违约金50万元没有事实和法律依据。
被申请人傅言城再审过程中答辩认为，周兵的再审请求不应予以支持，并请求判令周兵返还40万元购房预付定金并承担100万元的违约金。
一、双方签订的《协议》合法有效。《协议》的内容是两个平等主体的真实意思表示，《协议》上盖有“鹤韵食府”的印章，被申请人完全有理由相信此《协议》代表了周兵全家的意愿。
二、周兵一家的违约行为导致其经济损失300万元。包括：
1、40万元已付定金的利息及其投资收益;
2、向银行贷款300万元抵押物评估费用、贷款利息;
3、投资期间可得利益损失。
4、诉讼费用及往返的各种开支3万元。
三、周兵一家应当按《协议》向其支付违约金100万元。 另，再审中被申请人傅言城向本院提交了《指纹鉴定申请书》，认为双方所签《协议》上甲方;处有杨永庆的手印，只是该手印与周兵的手印有部分重叠，请求对《协议》上是否有杨永庆的手印进行指纹鉴定。
本案再审争议的焦点是：
一、周兵与傅言城双方所签《协议》是否有效?
二、双方的过错及责任应如何认定和承担?本院依据查明的案件事实及相关法律规定逐一评判如下：
一、双方所签《协议》的效力问题。本院认为双方所签《协议》有效。(一)从工商登记材料反映，涉诉房产“鹤韵酒楼”的经营形式为周兵等二人为经营者的家庭共同经营模式。双方签定《协议》的地点是在周兵之妻杨永庆经营的“鹤韵食府”，当时除傅言城与周兵二人外，杨永庆及杨满丽均在食府里。从再审中调取的“鹤韵食府”的工商登记材料反映，双方签订《协议》时，“鹤韵食府”也是以杨永庆为经营者的家庭经营模式，《协议》上盖有“鹤韵食府”的印章与傅言城主张的;其认为此印章代表了周兵全家的意愿;能够相互印证。(二)本案涉诉房屋的四名共有人是夫妻、父母子女的特殊身份关系，四人是生活在一起的家庭成员，周杨及杨满丽作为儿女，在签订协议时虽都已成年，但还未独立生活(周杨当时在当兵，杨满丽当时在读大学)，其生活还依附其父母。(三)双方当事人签订《协议》并不是简单的突发行为，而是经过了一段时间的协商议价的过程。《协议》的内容是两个平等主体的真实意思表示，并不违反相关法律规定。基于以上查明的事实，对傅言城;“确有理由相信周兵代表了全家人的意愿而出售涉诉房产”的主张，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，傅言城虽然知道转让的涉诉房产为共有，但从本案的以上客观事实分析，傅言城确有理由相信周兵的处分是共有人的共同意思表示。据此，本院认为应认定周兵与傅言城双方所签《协议》有效。虽出卖人周兵最终不愿履行《协议》，但不能因此而否认买卖协议的效力。 关于傅言城提出的《指纹鉴定申请》，本院认为鉴定的结果与本案的事实认定没有直接的因果关系，不影响本案的实体处理，故不需在再审过程中进行鉴定。
二、双方的过错及责任应如何认定和承担?双方签订《协议》后，周兵及三名第三人收取了傅言城支付的购房预付款，傅言城依《协议》约定贷款，贷款到位后周兵最终不同意出售涉诉房产。周兵未按《协议》约定履行义务的行为构成违约，应承担由此产生的法律责任。据此，周兵申请再审认为;其与傅言城所签《协议》无效，原审法院判决其承担违约金50万元，没有事实和法律依据;的主张及理由不成立，本院不予支持。原审判决由周兵向傅方城支付50万元的违约金并无不当，50万元的违约金也足以弥补傅言城的损失，故对原审的实体判决本院予以维持。
综上，原判适用法律及说理不当，再审应予纠正，但原审实体判决适当，再审予以维持。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法审判监督程序若干问题的解释》第三十三条、三十七条之规定，判决如下：
维持云南省大理白族自治州中级人民法院(2011)大中民终字第273号民事判决。 本判决为终审判决。
若负有义务的当事人未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后的两年内向云南省鹤庆县人民法院申请执行。
审 判 长 包靖秋 审 判 员 吴立宏 代理审判员 高晶晶 二O一三年七月二十四日
书 记 员 吴雪娇
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