《商品房买卖合同》中要特别注意的内容有哪些？(大全)_买卖合同

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第一篇：纲要

1、买卖身份莫简单

2、售楼广告多睁眼

3、五证审查须从严

4、样板房中少联翩

5、认购书前要盘算

6、合同条款多把关

7、补充协议别嫌烦

8、签字盖章祝圆满

第二篇：内容

1、买卖身份莫简单

即买房人的确定、卖房人的审查。确定好以谁的名义买房，他可能涉及到将来过户、继承等问题。同时，注意轻易不要以他人名义买房，由此引发纠纷的情况很多;卖房人应是开发商，少数例外。购房者应要求其提供营业执照原件，查看是否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内容。如没有相应资质，将导致开发、销售行为违法，这样的房产买不得。

2、售楼广告多睁眼

很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘的宣传中，开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装，而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章，让购房者觉得买到了“便宜”：优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。实际上，一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋，往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远，于是产生一系列纠纷，在无法协商一致的情况下，只好诉至法院讨说法。

为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，或要求作为合同附件，使其成为合同内容的一部分，以此约束开发商实现广告内容。

3、五证审查须从严

目前在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。不出示“五证”原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是有意回避“五证”中所记载的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，如将某项目一期说成二期等。

对于初次购房者来说，要分清“五证”的真伪，认识到记载内容可能存在的利害关系，较为困难。最好将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性，否则应承担一定的违约责任。

五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》)。

正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。

规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。

根据房管局的《建设用地规划许可证》，看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。

建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。

房地局的《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了大产权，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。

2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。

4、样板房中少联翩

在商品房预售过程中，有的开发商设置了样板房或样板间。并且该样板房布局讲究、装修精美，往往容易令购房者浮想联翩，仿佛已置身于自己将来的房子中，被样板房迷惑，放松了很多应该注意的购房问题。结果在购房入住后，发现房屋和样板房有不小差距。

虽然《商品房销售管理办法》第31条规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。但很明显，购房人是需承担一定的举证责任，要证明样板房的存在及内部结构、设备、装修标准等情况。所以买放人对于样板房要头脑清醒，如购买的房屋同样板房，应说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房一致，要把样板房情况在合同中确定。考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化，建议购房人将样板房情况以拍照、录象等证据形式固定。

另外，还应注意整体楼房的结构。顺义法院受理了一起噪声超标引发的商品房买卖合同纠纷案。原告胡女士要求被告北京某房地产开发有限公司为其免费调换一套与原告所购房屋同等面积、同等价格的楼房，并赔偿原告12485元的经济损失。2002年4月，原告装修后入住,不久发现自己房屋下面有振动和噪声，经了解是被告在原告房屋下面设计和安装了地下供水系统。随着住户的增多，振动和噪声越来越大、越来越频繁，导致原告无法居住。2003年8月20日，原告委托顺义区环境保护局环境监测站进行了鉴定，该站出具的监测报告显示原告地下的噪声超过正常标准，原告随后起诉。

5、认购书前要盘算

在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。这里说明一点，签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序，建议购房者不要轻易签订认购书。如果有的购房者的确看上了某个项目的房子，担心错过，必须签订认购书，则应注意以下问题：

首先，根据2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容(包括当事人名称或者姓名和住所;商品房基本情况;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期等条款)，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

其次，无论认购书具不具备成为购房合同的条件，其效力均应根据开发商是否已取得商品房预售许可证明、本身内容等来确定。

再次，购房者在认购书中要明确所交款项是“定金”还是“订金”，二者法律后果是不同。

6、合同条款多把关

在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。

购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。

就合同主要条款说明如下：

(1)关于房屋面积方面的条款。

商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。

目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房;退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。

另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。

(2)关于价格、收费、付款额同的条款。

价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。

可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。

(3)关于房屋质量的条款。

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第三篇：关于处理商品房买卖合同纠纷案应注意的几个问题的意见

在过去几年中，本会受理的各种类型的民商事案件中，在数量上居第一位的是商品房买卖合同纠纷。因此，正确处理商品房买卖合同纠纷案件，对于维护商品房买卖市场秩序、促进房地产业健康发展、公平保护双方当事人的合法权益，提高本会的社会声誉，都具有重要的意义。　　近段时间，本会在总结近几年办理商品房买卖合同案件的经验教训基础上，经研究讨论，形成了《关于处理商品房买卖合同纠纷案应注意的几个问题的意见》，供仲裁庭裁决此类案件时参考。本意见未涉及的商品房买卖合同中的其他纠纷，按人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和国家的其他法律、法规办理。　　一、关于逾期交房的违约金问题　　（一）出卖人在房地产竣工验收合格之前交付房屋，买受人尚未入住的。　　出卖人在未取得房地产竣工验收合格证书的情况下将房屋交付买受人使用，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项和第三十八条的规定，其交付行为无效，买受人有权拒绝入住。仲裁庭应当支持买受人依据《商品房买卖合同》提出的要求出卖人支付逾期交房违约金和赔偿损失的仲裁请求。　　出卖人提出合同约定的逾期交房违约金过分高于买受人实际损失，要求仲裁庭适当减少的。仲裁庭应参照有关部门规定的指导租金标准和实际租金或其它损失的情况，以约定的违约金数额是否超过损失的30%为标准，适当予以调整，其法律依据为《合同法》一百一十四条。出卖人未提出上述请求的，依合同裁决。　　买受人以约定的违约金数额过分低于因出卖人违约造成的实际损失为由，请求增加的，仲裁庭应在查明事实的基础上，参照有关部门规定的指导租金或实际租金的情况，以实际损失确定其违约金额。买受人未提出上述请求的，依合同裁决。　　（二）出卖人在房地产竣工验收之前交付房屋，买受人接受房屋并实际入住的。　　出卖人在房地产竣工验收之前交付房屋，买受人接受房屋并实际入住，只要房屋通过了主体质量验收、消防验收、水电验收、电梯验收和燃气验收，符合人身、财产安全的基本入住条件，仲裁庭应依据《合同法》第七十七条的规定认定双方当事人协商一致，变更了房屋原交付条件的约定，不再支持其提出的房屋交付后的“逾期交房违约金”，但在房屋交付前的违约金应当支持。　　出卖人实际交付的房屋未能通过主体质量、消防验收、水电验收、电梯验收和燃气验收的，属违法交付，仲裁庭应依据《合同法》第一百二十条的规定，裁决双方各自承担相应的责任，即出卖人承担逾期交房违约责任，买受人扣除相应的房屋使用费。　　处理这个问题应注意两点：一是买受人以出卖人违法交付为由请求解除合同，仲裁庭在查实后认为符合合同约定解除条件的，应当予以支持。如果买受人对房屋进行了装修，买受人既请求解除合同，又请求支付逾期交房违约金和赔偿装修损失的，仲裁庭应查实违约金是否足以弥补买受人的损失，违约金大于损失的，不再支持装修损失残值；违约金小于装修损失残值的，应予以补足。二是对于违法交付的房屋买受人不请求解除合同，只要求支付违约金的，仲裁庭可以本着不告不理的原则，只依法支持违约金，而不能行使合同的解除权，但在仲裁庭意见部分应明确指出此属违法无效的交付。　　（三）在出卖人逾期交房，买受人逾期付款的，应如何裁决双方的责任。　　1、在买受人没有足额支付购房款的情况下，要求出卖人承担逾期交房违约责任的，仲裁庭应注意查明双方当事人履行合同义务的先后顺序。如果依照合同约定，买受人的付款义务在先，出卖人的交房义务在后，仲裁庭应驳回买受人的仲裁请求。如果出卖人的交房义务在前，买受人的付款义务在后的，仲裁庭应裁决出卖人承担相应的违约责任。其法律依据为：《合同法》第六十七条。　　2、虽然买受人没有足额支付购房款，但买受人有确切证据证明出卖人有丧失或可能丧失履行交房义务能力的情形，即使买受人有先履行付款的义务，仲裁庭亦不宜裁决买受人承担逾期付款的违约责任。如果出卖人违反合同约定逾期交房，仍应承担违约责任。其法律依据为《合同法》第六十八条、第一百零七条。　　（四）关于逾期交房应以什么标准确定其违约金的问题。　　1、当事人在购房合同中约定：出卖人逾期交房未超过30天的，应以房款总额的日万分之五支付违约金；超过30天的，应以房款总额的日万分之三支付违约金。在处理逾期交房案件时，仲裁庭应统一按照日万分之三的标准进行理解和处理，不宜前30天按日万分之五进行处理，30天以后的再按日万分之三进行处理，更不能全部按日万分之五处理。　　2、当事人在购房合同主合同部分约定：出卖人逾期交房的应以房款总额的日万分之三（五）支付违约金；在补充合同中又约定：“……应以房款总额的万分之三（五、一）支付违约金……。因逾期交房给买受人造成损失的，还应当赔偿损失。”对于这样相互矛盾的约定，仲裁庭应当遵循后约定优于前约定的原则进行处理。但需注意的是，如果买受人没有在仲裁请求中主张赔偿损失，仲裁庭应根据请求什么裁什么的原则进行处理，不应代当事人主张损失；如果买受人提出了违约金过低，不足以弥补损失，仲裁庭依据《合同法》第一百一十四条的规定，以实际损失为限给予支持。　　二、关于逾期办理房地产证的违约金（指导租金）问题。　　出卖人违反合同约定，逾期未能使买受人领取《房地产证》的，原则上应按照《合同法》第一百零七条和一百一十四条的规定，依合同承担违约责任。但应区分以下几种情况：　　（一）买受人在已全额支付购房款的情况下，出卖人违反合同约定，未能按期书面通知买受人申请房地产转移登记，或因出卖人原因造成买受人不能按期领取《房地产证》的，仲裁庭应依据合同约定裁决出卖人承担逾期*违约责任。　　（二）买受人已支付部分购房款，其余购房款是在出卖人帮助下以银行贷款方式向出卖人支付的，如果贷款合同对办理房地产证的义务没有约定或仍然约定由出卖人办理的，仲裁庭应依据合同约定裁决出卖人承担违约责任。　　在上述两种情况下，出卖人如提出约定的违约金过分高于买受人损失，要求仲裁庭适当减少的，仲裁庭可在查明事实基础上，将原约定的违约金适当调减；如果买受人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。　　（三）在抵押贷款合同中，如果银行、买受人和出卖人约定申领房地产证的*义务由出卖人转移给银行的，应视为出卖人和买受人对原商品房买卖合同*义务的变更。仲裁庭应根据《合同法》第七十七条的规定，驳回买受人要求出卖人支付逾期*违约金的仲裁请求。　　（四）逾期办理《房地产证》并非出卖人的原因或地震、火灾等自然现象原因造成的，仲裁庭可根据《合同法》第一百一十七条的规定裁决部分或全部免除出卖人逾期*的违约责任。　　但引用《合同法》部分或全部免除责任应注意三点：一是签订《商品房买卖合同》时这些原因和自然现象是否已经存在；二是这些原因或自然现象对能否*造成的影响有多长时间；三是查实出卖人有无过错。　　（五）出卖人交付房产后，但使买受人长期不能领取房地产证的，可否裁决解除合同？　　买受人购买房屋，其目的除了正常的居住使用外，还应当包括对该房屋进行转让、抵押、出租等权利的行使，因此，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　出卖人虽然已经交付了房屋，但由于出卖人所建房屋系违章建筑、或没有交清地价并经营状况严重恶化等丧失履行义务能力的原因，使买受人领取房地产证的合同目的无法实现的，如果买受人提出解除合同，仲裁庭应当支持。但买受人因居住使用了该房屋，应向出卖人支付一定的房屋使用费，其标准以有关部门规定的指导租金为准；如果该房进行了装修，应对该房的装修残值进行评估，装修费的残值费用由出卖人支付给卖受人。其法律依据为《合同法》第九十四条。　　三、逾期*和逾期交房违约责任的时效问题　　依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条的规定，买受人请求出卖人支付逾期*违约金的仲裁时效，应从买受人知道或应当知道其权利被侵害之日起计算。即在仲裁时效中断情形出现之前的两年内的逾期*违约金，仲裁庭应依法予以保护，两年之前的逾期*违约金则不予保护。　　同样道理，出卖人逾期交房的违约金是按日进行计算的，也应当从买受人知道或应当知道其权利被侵害之日起计算，只保护仲裁时效中断之前的两年内的逾期交房违约金。　　四、关于购房定金问题　　（一）在买受人支付购房定金时，出卖人已持有预售许可证，证据证明在出卖人保留房号（标的物）期间，买受人不支付首期购房款或不签订商品房买卖合同的，属买受人违约。仲裁庭可依据人民法院关于贯彻《担保法》意见的规定驳回买受人要求返还定金的仲裁请求。但有证据证明认购书所涉房屋与实际不符或与购房合同内容不一致的，买受人不承担违约责任。　　（二）在买受人支付定金时，虽然出卖人已领取预售许可证，但证据证明出卖人在应保留房号期间将该房另行出售，且买受人并无过错。仲裁庭可依据《合同法》第一百一十五条的规定，裁决出卖人双倍返还定金。　　（三）买受人支付定金时，出卖人未能领取预售许可证，一般应认定商品房买卖合同无效，仲裁庭应裁决出卖人返还定金；但在申请人申请仲裁前出卖人已取得预售许可证的，可以认定有效。其法律依据为《合同法》第五十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、二十四条、二十七条和《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条。　　五、关于销售广告是否属购房合同内容的问题。　　商品房的销售广告、宣传资料不够明确、具体的，属于要约邀请行为，不能作为购房合同的内容来处理，仲裁庭可在意见中告知当事人向工商行政管理部门寻求解决。但出卖人就房屋开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定，并对购房合同的签订和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，应视为购房合同的内容，出卖人如违反该要约，应当承担违约责任，仲裁庭可裁决解除合同或裁决出卖人承担相应的违约责任。其法律依据为《合同法》第十四条、十五条。　　六、买受人以银行贷款方式购买商品房，在裁决解除购房合同后购房款的返还问题。　　（一）由于出卖人逾期交房、交付的房屋不符合约定等原因而被仲裁庭解除合同的，如果买受人在支付了一定数额的购房款后，其余款项是在出卖人的帮助之下以银行贷款的方式支付的，并且贷款合同中约定了出卖人是买受人按期偿付贷款的保证人，或约定了以所购房屋为抵押物，或约定出卖人不按期还本付息时出卖人应回购该房的，仲裁庭裁决返还的购房款应包括买受人直接向出卖人支付的款项和已经向银行还本付息的款项，而不宜将买受人从银行所借款项全部返还买受人。　　（二）买受人虽系以银行贷款方式购房，但出卖人的借款是通过自己的行为完成的，与出卖人没有关系。如果仲裁庭以出卖人逾期交房为由裁决解除合同，应同时裁决出卖人返还买受人所交全部购房款（含以银行借款方式所交购房款）。但需要指出的是，仲裁庭应注重合同约定，如果合同约定：“合同解除后，出卖人应将买受人所交全部购房款（不计利息）退还，并支付购房款总额10%的违约金”，应尊重约定。　　七、出卖人交付的房屋不符合合同约定，买受人请求解除合同、支付违约金或赔偿损失的。　　（一）出卖人交付的房屋不符合双方当事人在合同中约定结构、楼层、使用功能、朝向和面积（误差比绝对值在3%以上）的，仲裁庭应当支持买受人解除合同的请求，并按合同约定裁决出卖人向买受人支付违约金。其法律依据《合同法》第九十四条、第一百零八条。　　（二）出卖人交付的房屋虽不完全符合合同约定，但不影响买受人正常居住使用的，仲裁庭一般不宜裁决解除合同，但可根据买受人的申请，裁决出卖人承担修复责任；无法修复的，裁决出卖人赔偿损失。　　八、买受人请求裁决出卖人为其办理《房地产证》，仲裁庭应否予以支持。　　依据双方当事人签订的《房地产买卖合同》和国家有关法律的规定，拥有*职权的部门应为有关房地产管理部门，不是出卖人。出卖人只是创造条件并协助买受人向有关部门申请房地产转移登记，因而仲裁庭不应直接裁决出卖人应在××日内为买受人办理房地产证，但应在仲裁庭意见部分加以说明。