千文网小编为你整理了多篇相关的《新农村房屋买卖协议书(推荐6篇)》，但愿对你工作学习有帮助，当然你在千文网还可以找到更多《新农村房屋买卖协议书(推荐6篇)》。
第一篇：新农村房屋买卖协议书
甲方：_______
乙方：________
依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关事项，达成如下协议：
第一条：房屋基本情况
乙方购买甲方合法拥有的坐落于________市_______区_______________________________________，产权证第___________号，建筑面积__________平方米的房产一套。
第二条：付款方式
1. 双方议定上述房产出售价格为________________________元整。此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。
2. 甲方收到乙方定金______________________元整，待乙方交全款后，即可为乙方准备办理过户手续。
3.买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。
第三条：合同变更
1. 在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内(书面通知发生三日内)签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。
2. 本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。
第四条：违约责任
本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退。
第五条：合同争议的解决
本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。
第八条：本合同经甲、乙双方签字之日起即生效。
第九条：本合同共____页，一式____份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。
第十条：其他约定
______________________________________________________________________________________________________________________
甲 方：________ 乙 方：________
身份证号：________ 身份证号：________
电 话： ________ 电 话：________
现 住 址：________ 现 住 址：________
签约日期：________ 签约日期：_______
第二篇：农村房屋买卖协议书
甲方(转让方)：
乙方(受让方)：
甲乙双方就甲方所有的位于转让事宜，经协商达成协议如下：
一、标的物
该宗房屋位于宅基地。
二、房款及支付
该宗房屋及宅基地共计作价***元，乙方与**年**月**日前交付转让款***元，余款***元于****年**月**日付清。
三、标的的交付
甲方在*****年****月***日之前交付转让标的。
四、权利义务
1、甲方保证对该房屋拥有全部的所有权，该房屋及宅基地使用权无任何权利瑕疵。如果因权利瑕疵或者因甲方原因导致乙方不能购得该房屋，甲方应当支付违约金元并赔偿乙方的全部经济损失(包括但不限于：直接经济损失、房屋改造费用、应得利益损失、因纠纷而支付的律师费、公证费)。
2、甲方应当按照合同约定的期限交付房屋，每拖延一日需承担房屋总价款1%的违约金。
3、合同签订后，甲方不得为任何租赁、担保、买卖等损害该房屋所有权的行为，否则承担与房款等额的违约金。
4、在房屋交付之后，甲方有义务配合乙方办理各项过户手续，过户费用由双方另行协商。
5、该宗房屋的所有权于合同签订时转移至乙方，该房屋上的一切权益全部归乙方享有(包括占有、使用、收益、处分等)，如果该处房屋因改造需要拆迁，因拆迁而产生的所有补偿款及权利全部由乙方享有。
6、在房屋交付前所产生的费用(包括但不限于：水费，电费等)由甲方承担，与乙方无关。房屋交付之后所产生的水电等费用由乙方承担，与甲方无关。
五、本协议一式两份，双方各执一份，具有相同的法律效力。
六、本协议自双方签字之日起生效。
甲方：乙方：
年月日年月日
农村房屋买卖合同的效力认定问题【3】
当前许昌市周边农村因房屋拆迁补偿，出现了很多已经卖了房子多年的村民现在反悔，主张房屋买卖合同无效要求买受人返还房屋的案件，因此类房屋买卖涉及到土地使用权问题，农村宅基地属集体性质，全国各地此类案件较多，各地判决不尽相同，以宋庄画家村案件较为典型。
因此，在审判实践中存在诸多问题，如果处理不当，会引发很多社会问题，甚至群x事件的发生。
鉴于此，有必要对此类合同的效力认定进行探讨。
一、 农村房屋买卖合同纠纷产生的背景
农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人起诉认定无效，很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素，房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔，有的要求直接收回已交付的农村房屋，有的要求与买受人共沾拆迁利益。
从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题。
在许昌市魏都区城市发展中，因城中村改造拆迁补偿等原因，很多以前卖了房屋的人起诉至法院，要求确认所签合同无效，相互返还财产，引发一系列纠纷。
二、对农村房屋买卖合同效力的`分析
农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，20xx年10月1日开始施行的《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。
但是转让宅基地使用权是有条件的，《土地管理法》等法律虽有涉及，但比较原则，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。
总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员;2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;3、转让行为须征得本集体经济组织同意;4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。
因此，在实践中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点：
一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。
农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。
本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。
另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。
只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。
《合同法》第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。
房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。
没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(法释[1999]19号)第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院1999年和2004年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。
三、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定
对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。
而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。
而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。
因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。
在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。
尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。
并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。
在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。
对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。
判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。
第三篇：简单农村房屋买卖合同范本
卖方：(甲方)_____________
身份证号：_____________
买房：(乙方)_____________
身份证号：_____________
甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下合同：
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：甲方所售房屋位于____________，房屋占地面积约为____________平方米，院子占地面积约为____________平方米，房屋为______楼，一楼为______个门面，2、3楼为套房，中间有楼梯间，房屋总面积约为____________平方米，一楼门面为框架结构，二、三楼住房为砖混凝结构，二、三楼房屋平面图见本合同附件;
第二条 房屋价格及其他费用：甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币____________万元整(￥____________);
第三条 付款方式：签订合同之日一次性付清;
第四条 特别约定：
1、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。
2、如乙方所购房屋以后可以办理房产证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。
第五条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第六条 今后如房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合;
第七条 本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔;
第八条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充合同，补充合同与本合同具同等法律效力;
第九条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效;
第十条 本合同附二、三楼平面图;
第十一条 本合同一式三份，甲方执一份、乙方执二份;
甲方(签印)：_____________
住址：_____________
联系电话：_____________
乙方(签印)：_____________
联系电话：_____________
签订日期：___年___月___日
第四篇：农村房屋买卖协议书
签订时间：
签订地点：
甲方：____________
乙方：____________
甲乙双方就位于 的一处农村房屋的买卖事项，根据我国物权法、土地管理法等相关法律规定，经充分、平等协商，自愿达成如下一致协议;
一、本合同双方当事人均为________市_______街道___________村__________组集体成员。
二、房屋情况：本合同项下的房屋位于_____市_____街道 ，相邻为 ，建筑面积 ，北屋 ，东屋 ，西屋 ，南屋 ，院落面积为 ，房屋登记在 名下或宅地基使用权证登记在 名下。
三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为______村_____组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用。
四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：
1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;
2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利;
3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款30%的违约金。
五、本合同项下的房屋交易价格为人民币_______万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。
六、房款支付：自该合同双方签字之日起 日，乙方一次性付清全部款项，并将该款项汇入甲方账号为 的账户;如未按期交付房款，乙方需每天额外向甲方支付房款总额 的违约金，如乙方在合同签订之日起 天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方违约责任的权利。
七、房屋交付：乙方根据第六条将全部房款汇入甲方提供的账号之日起 日内，甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、房产证等全部相关资料原件交付给乙方并负责腾空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付 元的违约金，直至甲方交付全部材料和房屋为止;如甲方在合同签订后一个月内，仍未交付房屋，乙方不经甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的违约责任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方办理房产过户的书面通知后 日，甲方应当根据乙方的需要，积极配合乙方办理房屋产权过户的相关手续;如甲方拒绝或无故拖延，不予以配合，甲方须向乙方每日支付 元违约金，直至协助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他与甲方无关的原因造成无法办理过户的，与甲方无关。
九、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括土地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地补偿、拆迁补偿等;如甲方得到该上述补偿款后应当将该款项全部给付乙方，如甲方无故拖延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付 元的违约金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利;甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。
十一、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。
十二、其他事项：
1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会、所在街道办事处协调解决。
2、双方应当请至少两名本村集体成员作为本次交易的见证人，并在本合同上签字摁手印。
3、本合同正本一式六份，双方各持三份;自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。
甲 方(签字捺印)： 身份证号：
乙方(签字捺印)： 身份证号：
见证人(签字捺印)： 身份证号：
见证人(签字捺印)： 身份证号：
附：
见证人声明
见证人声明如下：
1、见证人与甲乙双方同为 集体组织成员;
2、见证人与甲方或乙方任何一方就本房屋买卖不存在任何利益纠纷;
3、本合同经我们见证，双方自愿、平等协商，不存在胁迫、暴力强迫等违法情况，合同是双方当事人的真实意思表示;
4、本合同在2011年 月 日在 家中签订，现场参与人员有甲方、乙方和见证人总计四人，双方签字盖章后本合同生效。
见证人(签字捺印)：
甲方(签字捺印)：
乙方(签字捺印)：
第五篇：简单农村房屋买卖合同范本
甲方(卖方)：__________电话：__________
身份证号码：__________________________
乙方(买方)：__________电话：__________
身份证号码：__________________________
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款：
一、基本情况
甲方自愿将坐落在_________市________区__________________________楼房出卖给乙方。
二、价格
双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币(大写)________，即人民币(小写)______.
三、定金
乙方于________年____月____日向甲方支付定金：人民币(大写)____，即人民币(小写)___________.
四、第二次付款
乙方于________年____月____日第二次付款：人民币(大写)__________，即人民币(小写)__________.
五、交付
经甲乙双方同意，甲方于________年____月____日将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有，乙方届时将剩余款项一并付给乙方(乙方在付款时，为确保在以后的房产过户顺利，将暂时暂扣购房款人民币(大写)________________，即人民币(小写)____________，待该楼房的房产证顺利过户给乙方时，乙方再把此款项付给甲方)
六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)甲方保证在该楼过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担。
七、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。甲方应在_______将该房产交付乙方。届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等。
八、经双方确认，_____________乙方把剩余购房款一次性付给甲方时，甲方届时应将该楼房及全部楼房钥匙和此楼购楼的售楼合同及购楼收据全部一并交给乙方。交付该房产时甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件。
九、双方违约责任如下：甲方如违反本协议，则双倍返还乙方所付购楼房款项。乙方如违反本协议，返还乙方所付购楼房款项，则甲方不予退还购楼房订金。
十、附加条款
______________________________________________________
甲方：______________________乙方：______________________
日期：______年_____月_____日日期：______年_____月_____日
第六篇：相关内容
农村房屋买卖合同的法律效力
一、问题的提起
随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，大量农民涌向城市，由于各种原因，他们选择在城市长期居住而打算卖掉农村的房屋;而部分城镇居民则由于向往农村田园式的生活或其他原因而打算在农村买房。在这种供需的双重刺激下，农村房屋在农村居民和城镇居民之间的交易日益增多。但是，我国法律目前对于农村房屋的规范尚比较杂乱，尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异，判决千差万别。尽管部分高院以会议纪要的形式作出了相应的规定，均认为，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效，但实践中执行效果不理想。
我国城市郊区的农民集体在户籍制度上通常分为农业户口和非农业户口。就前者而言，该集体土地为集体所有当属无疑，而就后者而言，该集体土地根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》(以下简称条例)第二条第五项即转化为国家所有。基于上述土地所有权制度，对于农村私房买卖纠纷，有主张合同内容Υ反法律强制规定而无效者(以下简称合同无效说)，有主张合同有效权利发生转移者(以下简称合同有效说)，有主张合同房屋买卖部分有效而宅基地使用权买卖部分无效者(以下简称部分有效说)。上述三种主张的持有者，主要是以合同债权为基础，采我国合同法债权形式主义物权变动模式，从合同文字表面判断债权是否成立出发来推断农村私房所有权是否移转给买受人。这种静止地思考问题的方法，其缺陷在于在现行农村农民集体所有土地特定主体的条件下，缺乏探询当事人真实意思表示以及与集体土地所有权变动过程相结合，在动态中确定权利变动、归属的思考，因而在逻辑上难以自圆其说。
二、关于农民宅基地上房屋买卖有关的法律法规及评析
目前，我国关于农村房屋转让，主要依据的法条有：
1、《中华人民共和国土地管理法》第二条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
从上面法条可知集体土地使用权可以依法转让，所以集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的。对于使用权是不是同意转让或转让给谁因是由土地所有权人决定，也就是说因由村集体决定，所以对于村民免费获得的宅基地使用权建房后转让房屋时涉及土地使用权移转的，必须附条件是肯定的，如经村集体同意，或免费改收费补交，至于购入房屋者不应有身份的限定。
2、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从六十二条可以看出这是对宅基地使用权的一种规定，且是针对农村宅基地申请及建房的规定，而此条中对于农村村民出卖、出租住房有禁止性规定，只是说农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准，这是对一户只能申请一次宅基地的限制。从此条可以看出农村村民房屋是可以出卖、出租的。但此处表述是一户只能拥有一处宅基地，而事实是目前农村申请宅基地时对于你是否有宅基地会进行严格审查，对于目前一户拥有多处宅基地现实中已普遍存在，大多是申请建房后又继承房屋和购入房屋的，如规定一户只能拥有一处宅基地，那使农民在继承权房屋遗产上存在矛盾。
3、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
从上可知，这条是针对建设用地来说，除了第二款规定外，农民集体所有的土地如果是为了非农业建设，就不得出让、转让或者出租，此款笔者认为不能否认农村房屋不能买卖，而宅基地建房屋是经批准的，所有权人依法转让房屋法律应是允许的。
4、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
该两条规定了宅基地使用权的内容及取得、行使、转让等规定。与宅基地转让有关的有益提示是，宅基地的转让可依据国家有关规定进行，即可按部门规章，而部门规章有很多禁止性规定。
5、 1982年1月7日《国务院批转<第二次全国农村房屋建设工作会议纪要>的通知》明确规定：“……社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和Υ法转让。”笔者认为这条规定是针对宅基地所有权严禁买卖、出租和依法转让。
6、 1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(以下简称通知)的第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。
此条也是针对禁止集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用地。对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的宅基地使用权的移转并没有禁止。(第二款) 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。此条应是明确规定居民不能向农民购买农村的住宅和使用集体土地建造，这同原城市的房屋农村户口不能购买的规定相类似，而以上的规定据合同法规定规定不能用来否定农村房屋买卖合同无效。
三、关于司法实践中关于农民宅基地上房屋买卖合同效力的三种观点 。
(一)“合同无效说”的主要观点
“合同无效说”认为在签订买卖合同时农村集体组织成员尚δ转为非农业户口，农村私房之下的土地依然为农民集体所有。依照最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称意见)第7部分第六十四条、《土地管理法》第六十三条 、《担保法》第三十七条以及《通知》，农村集体组织成员的宅基地禁止出卖给该集体以外的主体。由于农村私房买卖合同处分了宅基地使用权，因此合同违反了法律的强制规定，损害了集体的利益，应当归于无效。
对于合同无效的法律后果，该说进一步主张，在合同确认无效后，出卖人与买受人应当各自返还原物。根据我国担保法的有关规定，房屋等地上建筑物与土地使用权是不可分割的，买受人如返还宅基地使用权势必将房屋一并返还。该说认为，根据《合同法》第五十五条出卖人与买受人承担均等的过错责任，但出卖人仅返还原购房款在因征收行为享受的巨额补偿金面前显失公平，因此出卖人应依据合同公平原则向买受人承担经济补偿责任，将因政府拆迁应得补偿金之50%补偿给买受人。该说用“各打五十大板”的方法实现了当事双方的利益平衡，具有一定的社会可接受性。在司法实践中，相当一部分人长期以来认为农村房屋买卖是受限制的，这样的案例很多。
(二)“合同有效说”的主要观点
“合同有效说”的理由是：对合同的效力认定应适用合同法的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。
(1)合同法将合同无效的标准限制在Υ反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是国务院办公厅在1999年颁布《通知》，该通知的发文机关是国务院办公厅，而非国务院，故此文件不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。
(2)土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不妥的，作为认定农村的住宅出售给城市居民的.房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。
(3)从法律平等保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。同时，限制农村房屋转让与《宪法》规定的法律面前人人平等及《物权法》中对各种性质所有权平等保护的规定相违背。
(4)我国新通过的《农村承包经营法》也体现了相同的精神，该法第三十二条规定，"通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。"该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。 该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。
该说还从最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称意见)第7部分第六十四条 和(1992)民他字第8号《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》 (以下简称批复)寻找到了法律依据，认为农村房屋是可以转让的。
(三)“部分有效说”的主要观点
该说认为，根据《民法通则》第七十一条，出卖人有权处分(出卖)自己的房屋，买受人取得房屋的所有权，但由于宅基地使用权不得向本集体组织以外的成员出让，因此买受人并δ取得宅基地使用权。当发生国家征收集体土地时，可以根据不动产评估机构对于房屋的评估价值对买受人予以补偿，而宅基地使用权的补偿物依旧归出卖人及其所在集体所有。
三、对上述三种观点的评价
1、对于“合同无效说”的评价
“合同无效说”以宅基地使用权禁止出卖给农村集体组织以外的主体为由否认了农村私房买卖合同的效力，具有一定的道理。但是该说完全忽略了房屋出卖人对房屋的所有权以及当事人双方针对买卖房屋达成的合意，似乎δ能全面分析土地使用权变动过程中宅基地上房屋买卖合同的性质及法律适用。此外，该说有关此类合同无效的法律后果的观点与现行合同法中相关规定相互ì盾。根据合同法第三章的规定，合同无效的后果共有三种方式：一是返还原物，二是赔偿损失，三是将双方约定取得的财产收归国有，返还给集体、个人。第一种方式不难理解，既然合同无效，合同双方应当视为δ发生合同法律关系，财产状况应恢复原状。第三种方式的适用条件比较严厉，即“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”，笔者认为，农村私房买卖的双方通谋损害集体利益的恶意是较难认定的。虽然这种买卖行为可能在客观方面损害了集体的利益，但是现实生活中农民集体的自治组织和其他集体成员几乎不干预出卖人的行为，因为前二者认为房屋的所有权是属于集体成员的，自然含有自由处分的权利。
余下的第二种方式是“合同无效说”借以平衡买卖双方利益的重要手段。该说认为出卖人和买受人双方均有过错，各自承担相应的责任，但是“相应责任”的范围如何确定却并未说明。笔者认为，此时应适用过失相抵的规则，由出卖人和买受人双方各自提供证据证明各自的损失情况，再按照双方的过失比例互相抵消后确认最终的损失赔偿额。但是“无效说”就此了下文，转而认为出卖人在房屋实际征收价值中给予买受人以“补偿”。按照有关研究者的论述，补偿责任在我国民法领域有着以下三种明确的适用条件，即因见义勇为、紧急避险以及帮工和合伙产生的受益人应负的责任。如果按照“无效说”的思·，将补偿金作为预期的损失(或可得利益)根据买卖双方的过错程度在当事人之间予以分割。假定买受人购买农村私房目的即获取征收补偿金，出卖人对于合同无效负有全部过错，则应赔偿买受人相当于补偿金部分的损失;假定出卖人与买受人对于合同无效具有混合过错，则买受人应当按比例赔偿相当于该比例部分赔偿金的损失。问题是，如果关于买受人买房目的的假设成立，那买受人就显然具有Υ法的恶意，应当负有全部过错。这正是“无效说”在逻辑上的ì盾所在。
2、对于“合同有效说”的评价
“合同有效说”是否成立的关键在于政府将农村集体组织的全部成员转为非农业户口即取得农民集体土地所有权这一命题是否成立，如该命题成立则该说取得前后一致的逻辑自足，如不成立则合同是否有效以及标的物能否交付即存疑问。
传统民法理论根据物权变动的法律原因，可以将物权变动划分为依法律行为发生的物权变动和非依法律行为发生的物权变动。依通说，后者通常具有七种类型：继承、强制执行、公用征收、法院判决、自己出资建筑之建筑物、因公权力取得、依法律直接规定。如果将《土地法实施条例》第二条五项之规定与以上非依法律行为发生的物权变动类型相比较，似与“因公权力取得”最为接近，然而谢在全先生在其著作中阐述了公权力取得不动产的三种主要情形：接受日本人之不动产、行使刑罚权予以收和依“平均地权条例”照价收买。因转变户口取得土地所有权与以上情形性质相差甚远。至于“依法律直接规定”，按谢先生之论述仅限于法定抵押权、因混同而消灭之物权、法定地上权以及典物所有权等数种情形，与因转变户口取得土地所有权也有较大不同。可以说，这种取得集体土地所有权的方式并不能为传统民法理论所包含。
我国民法学者陈更生先生将因转变户口而国家取得土地所有权的方式称作“集体土地的概括国有化”，以区别于国家为公共目的而对农村集体所有制土地进行的征收 [。这种“概括国有化”的现象主要发生在已经纳入城市规划区内和已经自力更生建成具备城市功能、以第二、三产业为主要生产方式的农村集体所有制土地之上。 “集体土地的概括国有化”公法上的特点集中表现为原来的农业户口转变为非农业户口、原来的村民委员会转变为居民委员会、原来的乡(镇)转变为街道办事处，但是原集体及其成员的土地使用权并无变化，例如原属于集体的乡镇企业可以继续使用其建设用地，原农民可以继续使用其住宅用地，转为街道办事处或居民委员会的乡政府或村委会也可以继续使用其办公用地。陈更生先生认为，国家仅仅通过民政上的公法管理手段的转变即将集体土地转为国有而û有补偿，严重损害了农村集体组织作为民法上所有权主体的财产利益。同时，集体土地概括国有化以后，原集体土地的用途一般不变，但是原集体成员需要用地时却不得不向国家交纳使用费。另外，被概括国有化土地的往往是经济相对发达的农民集体，而被征收并给予补偿的往往是集体经济不那ô发达的农民集体。以上三点足以表明集体土地的概括国有化是一种不公平的制度安排。
“合同有效说”在土地权利方面对于法律的解释是机械甚至于断章取义的，背离了法律的本意和宗旨，实不足取。但遗憾的是，行政机关已经将这种取得土地所有权的方式视为理所当然，这在我国这种政府主导型的社会中产生了一定的负面影响。
此外，“合同有效说”赖以引用的《批复》和《意见》中“农村房屋买卖”和“公民在城镇依法买卖房屋”这二个假定并û有明确否认农民集体成员的宅基地或私房仅能在本集体内出让的规定。首先，《意见》第7部分第一款明确规定：“人民法院处理公民之间宅基地使用权的案件，应根据土地归国家或集体所有，一律不准出租、转让和买卖的原则，参照解放以来宅基地的演变和现实使用情况，照顾群众生活的实际需要，依法保护国家、集体和个人的权益。”其次，根据贵州省高级人民法院请示的原案情，“农村房屋买卖”并非特指农民集体成员之间或农民集体成员与非集体成员间的买卖，仅指发生纠纷的地区性质为农村，而《意见》第7部分第六十四条中有关“公民在城镇依法买卖房屋”的表述更不是特指农民集体成员之间或农民集体成员与非集体成员间的房屋买卖情形。 综上，“有效说”的观点不能成立。
3、对于“部分有效说”的评价
房屋所有权于法应当包含出卖的处分权能，宅基地使用权于法禁止向非集体成员出让，但是根据现行法律，房屋所有权和土地使用权又是紧密结合在一起的，例如《担保法》第三十六条就规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范Χ内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范Χ内的土地使用权同时抵押。”这就是通常所ν的“房随地走”或“地随房走”。因此，农村私房买卖就陷入房可以卖，地却不能卖的尴尬境界。“部分有效说”试图对此予以折中，但是如果离开了土地使用权，地上建筑物的价值微乎其微，况且在评估技术方面也有较大难度。从这个角度来讲，“部分有效说”与“无效说”的区别并不是很大。事实上，该说的核心意思是在房地一体化的原则之下，寻求变通以达到平衡双方利益的途径。如是，将会出现以下几种情形：如果地随房走，宅基地使用权主体变更为非集体成员，则与集体所有土地只能为本集体成员设立宅基地使用权的法律规定相ì盾。如果房随地走，则出卖人根本无法交付标的物，应当承担履行不能的法律后果。如果房地分开，则买受人仅取得房屋所有权，不啻于空中￥阁。如果房屋下的宅基地使用权附随于房屋，而房屋之外的宅基地使用权为不能履行时，似可一定程度平衡交易双方的利益，然而依旧不能摆脱“地随房走”的盾。
四、总结：有条件的认定民房买卖合同有效，比较符合当前形势。
笔者认为在实际的操作中，严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租是不完全合理的。地随房走是我国现行法的一项基本原则，在土地使用权有效期内，禁止单独宅基地使用权的转让是合理的，但法律不能禁止农村私有房屋的转让，对于建房后如果禁止宅基地使用权随房一起转让，从而禁止房屋的转让是法律依据是有欠缺的，把宅基地的使用权和房屋的所有权分离，国家或所有人控制对宅基地的使用权，但实际上却损害了村民对自己房屋的所有权的完全行使。地方政府严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租有其有利的一面，虽然宅基地使用权具有一定的身份性质，但笔者认为这里的身份主要是取得时的身份性质，这如城市居民取得房改房，经济适用房时需审批，而取得一定时间后允许上市交易，交易时有一定的附加条件。
同样对于农村村民申请取得宅基地并建房后，对于房屋的所有应采完全权利的态度，应允许有条件转让。对此人们可能会担心一旦允许农村房屋可以向任何人转让，则宅基地就不再与农村集体的成员权联系在一起，这不符合宅基地使用权的固有属性，是û有必要的，因为国家规定了一户一次申请的原则，社员的身份属性主要在申请时体现出来，申请建房后强调房屋所有权完全行使的权利，只是转让时设定一定的条件，如需经村集体同意、征为国有土地、需补交土地费用等。我们也应该看到，如果不允许农村房屋转让，这会使得农村的不动产难以进入市场进行交易，使房屋的交换价值不能实现，在一定程度上会限制农民的融资的手段，甚至会阻碍农村经济的发展。尤其是现阶段，许多农民已经进城打工，在城里已经购置了房产，在农村的房屋已经闲置，如果不允许农民转让房屋，将会造成农村房屋的长期空闲，不符合物尽其用的原则。