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第一篇：物业管理典型案例
物业管理典型案例
案例
1、设计本“一卫” 业主改“两卫”
案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。
问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？ 为什么？应如何处理？
顾某不能擅自在自己的房屋内添装卫生设备
案例
2、一天下午，罗先生将一辆轿车停在小区住宅楼下，楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏。罗先生找到物业管理公司，物业管理公司称是屋主的花盆将车砸坏的，与其无关。罗先生找到屋主，屋主说花盆是台风吹下来的，属于不可抗力，他不应当赔偿。那么，试问：（1）台风将花盆吹下来是否属于不可抗力？（2）谁应该承担赔偿责任？（3）法律依据是什么？
案例
3、巨型浴缸入室 房屋不堪其重
案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。
问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业内？
案例
4、空调室外机毁坏 物业公司有无责任
王女士：我在某小区买的房子，装修后一直没去住，空调也没开。前两天小区物业通知我说，我家空调室外机着火烧毁了。我认为这是物业公司保安人员失职造成的，要求他们赔偿，可他们说责任不在他们。请问他们到底有没有责任？
案例
5、吴某是某市A小区的业主，2003.8月其将在小区一套单元出租给苏某居住。试以《物业管理条例》为依据分析吴某房屋出租后的物业服务费应由谁承担？假设发生欠交服务费的情形，物业公司应该向谁追收？苏某能否代替吴某参加业主大会？苏某不是业主，是否可以不受小区管理规约的约束？
案例
6、天河区某小区业主王某家中被盗，损失达二万多元人民币，王某认为其所交的物业管理费中已包含治安管理服务内容，因此其家中被盗，物业公司应承担赔偿责任。
谈谈你对此事的看法。
案例
7、业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问：此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。
案例
8、某业主违反业主公约的规定，在楼顶搭建了一间小棚，物业管理公司将棚子破坏。问：
⑴、物业管理公司的做法是否得当？为什么？（外表改变）
⑵、物业公司如何处理才合适？（通告该业物的行为违反了物业管理公约的规定、由业主委员会处理）
⑶如果物业管理公司在实施强行拆除时，发现楼顶损害，需要修理，该修理费应如何承担？（分清责任）
案例
9、某住宅小区的物业管理公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况，在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站，要求业主把车辆停放在保管站内。除自行车免费保管外，物业管理公司每月向摩托车、汽车的车主收缴一定的费用。由于部分业主认为乱停乱放虽然不好，管站的面积已在购房时分摊到各业主头上，且业主每月向物业管理公司缴交管理费，物业管理公司向业主收取机动车辆保管费是侵犯部分业主的权益。要求物业管理公司停止收取机动车辆的保管费。
请问：该物业管理公司对机动车收取保管费是否合理？若合理，应如何向业主解释收费的合理性？
案例
10、业主张某于2004年12月购买了本市某小区一套商品住宅，2005年1月住宅出售单位书面通知张某办理入住手续，但张某直到2005年6月才到物业公司办理进户手续，当时物业公司要求张某交纳2005年1-6月的物业服务费，并按物业服务合同的约定，预收7月至9月三个月物业服务费，张某认为6月份之前自己并未入住，不该缴费用，其应从7月份才开始交。
请问：物业公司要求张某的做法对吗？ 请说明理由。
案例
11、物业管理处管理员小王收到物业管理公司经理的通知，说住在8栋101的住户投诉其楼上住户三天来都往厨房的窗口仍菜头、菜叶，现已发臭，要小王及时处理。请问小王要做些什么？
第二篇：典型物业管理案例分析
典型物业管理案例分析
物业公司不是“第二警力”
案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。
分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。
点评：
当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。
业主与业主直接对簿公堂
案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。
分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。
点评：
目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。
物业管理费要明示
去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。
分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。
点评：
当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律，遵守市场游戏规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。
业委会擅自打官司
案例：本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此，业主表示该由业委会成员本人承担诉讼风险，业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭，由法院替业委会做主，讨回公道。
分析：国务院《物业管理条例》规定，谁拥有房地产权证谁就是业主，业主大会是广大业主的权利机构，而业委会则是一个执行机构，它既不是企业法人，也不是群众自治组织，它无权作出任何重大决议，包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定，必须按照法律法规的规定，得到管理区域有投票权的三分之二以上通过并明确授权才能生效。
点评：
目前，在本市一些小区，有的业委会擅自自作主张的现象比较严重。有的业委会动不动就提起诉讼，有一个小区业委会一年里共打了8起官司，输了官司业委会就辞职不干了。有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决，而大多在征询意见时往往写上这么一句话：如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会，则视为业主同意诉讼云云。这种做法其实是法律本身所禁止的。法律明确规定：投票表决有3种，即同意、反对、弃权。既不能将弃权票加在反对票身上，更不能将弃权票强加到同意票的头上。
物业公司截留物业管理费
案例：虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份《物业管理服务合同》。合同约定业委会将广场全权委托物业公司进行管理，物业公司可按市场有关规定提取12%的管理酬金，物业管理费若有节余则归业委会所有。2004年8月，合同期满，物业公司拒绝将多余的物业管理费归还业委会，于是东家就将物业公司请到法院讲道理去了。
分析：根据《物业管理条例》的相关规定，物业公司进行物业管理服务可以按照酬金制或包干制的方式收取劳务报酬，但若采取酬金制的，则节余的物业管理费应属于业主大会所有，物业公司不得截留、挪用。
点评：
该物业公司在管理期限届满后，拒绝将物业管理费结余款交付给广场业委会，显然与双方的约定相悖，侵害了广场业委会的合法权益。目前，业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多，业主的维权意识普遍增强。
前物业公司拒绝“退场”
案例：徐汇某小区今年物业管理服务合同正到期，业委会出钱请了专业物业咨询公司做招投标工作，原物业公司也参加了投标，结果由本市一家知名物业公司夺标。原物业公司不肯退出，僵持了3个月，这家中标物业公司一举将原物业公司和业委会推上了被告席，要求赔偿不能履行合同的经济损失。
分析：根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理服务合同到期，原物业公司应做好将物业管理资料的移交给新物业公司的工作，并及时撤离管理区域。
点评：
当前，物业管理服务合同到期或未到期更换物业公司而引发的老物业不走，新物业进不来的窘境经常上演。有的物业公司一旦落选，就感觉脸上无光，拒绝退场，不遵守游戏规则，给本市规范的物业管理服务市场平添了几分不和谐的声音。
物业成楼盘营销手段
案例：今年3月，本市某知名物业管理公司从媒体上获悉某开发商欲将40万平方米建筑量的小区前期物业管理委托给一家有实力、有品牌的物业公司管理。于是，这家物业公司经过精心准备，在几十家投标单位中一举夺魁，接下来草签协议，将该物业公司进行前期管理写入了商品房预售合同的附件里，吸引了不少买家。到了10月，开发商开出了非常苛刻的条款，逼中标物业公司自动退出，将自己下属的物业公司隆重推出，于是，物业公司与开发商对簿公堂在所难免。
分析：根据《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司。
点评：
目前，物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费问题与开发商闹上法庭的并不少见，但像在媒体公开实行招投标中标而遭开发商毁标的则是首例。可见，目前仍有部分开发商为了有利销售，可以采取一切手段来达到其目的，因此，政府主管部门的监督与管理应该时刻不能放松监管。
类型八业委会换届选举
案例：2004年6月，闵行某小区因业委会任期即将终止，部分业主在当地居委会的主持下成立了选举新一届业委会的筹备组，前任业委会业主认为自己应当是下一届业委会筹备组的成员，于是不去报名登记参加业委会委员的选举，又不满新一届业委会的选举结果，于是将给予他们登记备案的房地办告上了法院，指责房地办人员违法行政。
分析：由于新的《上海市物业管理规定》对业委会到期后如何选举下一届业委会没有作出相关的明确规定。它不是换届选举，因此根本不需要上一届业委会成员以业委会委员的身份参与新一届业委会的选举工作，而应是以一个业主的身份重新到筹备组登记参加选举。
点评：
目前，在本市某些小区的选举过程中，由于该类问题而引发的诉讼正在逐步增多。业委会委员或主任的逐步“吃香”，与我国房地产物业管理的发展与进步是分不开的。相反，相关的有关业委会的选举程序、标准等规定几乎是空白，给纠纷的产生埋下了伏笔。
维修基金“大挪窝”
案例：2004年2月，浦东某小区的业委会主任擅自主张，将小区的物业维修基金由原来存在某银行账户上的钱，来了个“乾坤大挪移”，寄放到了自己亲戚朋友工作的银行账户上，而且其利息大大低于以前的银行，结果引发了业委会委员与委员之间的严重冲突。
分析：根据《物业管理条例》的有关规定，小区的物业维修基金的动用、续筹以及影响到其利益的，应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定。
点评：
对于新建商品房维修基金的管理与使用，目前存在较大问题的主要是维修基金的管理缺乏监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。有的小区少则几百万元、多则上亿元的维修基金，吸引着小区里个别本身财产并不丰裕的业主。因此，在有些小区，业委会委员一职成了某些人追逐的“香饽饽”。
2002年北京九大典型物业管理案例
之一：开发商赔付交通噪声费
1994年5月，经北京市综合投资公司拆迁，某小区52户居民搬到位于京石高速公路旁的丰台六里桥10号院9号楼居住。入住后，居民就开始被京石高速公路上来往车辆的噪声所困扰：9号楼距离高速公路仅30余米，日夜来往的车辆产生的噪声使楼内居民寝食难安。在请有关部门检测后，居民们得知该楼所受的噪声污染超过国家标准。
法院认为，在已有道路一侧建设噪声敏感建筑物，开发商有责任采取减轻交通噪声影响的措施。作为高速公路的经营管理者，北京首发公司也应有义务对居民所受噪声污染承担责任。法院判决开发商为住户安装隔声窗，将该住房的室内噪声降到白天60分贝以下，夜间45分贝以下。开发商一次性支付3000元赔偿金。同时，居民从1994年入住起至安装隔声窗日的期间，每月获得60元的噪声污染损失费，由开发商支付50元，首发公司支付10元。
之二：使用面积缩水业主退掉房屋
北京阿奇公司于1997年9月30日，与开发商北京友谊辉志公司签订《商品房预售契约》及其补充协议，购买国际友谊花园建筑面积162.87平方米的房屋，房屋交付时实际面积与暂测面积的误差不超过6%，超过6%时，买方有权解除本契约。签约后，阿奇公司支付了全部房款，友谊辉志公司于1998年2月交付房屋。2000年10月，友谊辉志公司称，房屋的实测面
积为172.47平方米，要求阿奇公司补交房款近1.2万美元。而阿奇公司认为使用面积过小，经海淀测绘队测量，使用面积为100.71平方米。根据合同约定的使用面积与建筑面积之比计算，房屋使用面积比应提供的使用面积少32.95平方米。阿奇公司认为，开发商已违反了合同，要求终止合同，并返还房款、支付房款利息，双倍返还定金，同时赔偿经济损失20万元。
法院认为：根据约定，房屋的使用面积与建筑面积之比为75.5%，而实际交付的房屋的二者之比为61.83%，开发商明显违约，应将房款返还，并支付房款利息。由于阿奇公司已经使用了房屋，根据公平原则，应支付房屋使用费。法院判决，解除双方签订的《商品房预售契约》及其补充协议。友谊辉志公司返还阿奇公司房款并支付利息。阿奇公司将房屋交给开发商。北京阿奇公司向开发商支付房屋使用费每月1万元。
之三：骗人的建材商双倍赔偿
今年，法院连续在两起建材纠纷案件中，判决建材商双倍返还建材款。其中一起为冯先生与东方家园丽泽装饰建材公司的纠纷。2000年2月18日，冯先生到东方家园公司，购买榉木实木门两扇，价格为4476元；门锁两把，价格为59.2元。另外冯先生支付50元运费，由东方家园公司送货。冯先生在2001年3月8日，请国家人造板质量监督检验中心到家中进行检验，结论为：该木门不是榉木实木门，而是山毛榉贴面门。冯为此支出检验费200元。冯先生找建材公司要求退货，遭拒绝。在冯诉至法院后，建材公司提出管辖异议，要求到其所在地丰台法院审理，在法院驳回后提起上诉，案件被商家在管辖上拖了一年，直到今年5月才再次在海淀法院开庭。海淀法院作出一审判决：东方家园丽泽装饰建材公司退购门款4476元，赔偿4476元，并赔偿运费、检验费。
之四：邻居代理装修牛哥输了官司
演员牛振华因房屋装修代理问题与邻居产生纠纷并对簿公堂。昌平区法院作出判决，牛振华要求邻居返还收取的不合理款项并赔偿装修质量差所造成损失的请求被驳回。牛振华、贾先生与其他四户业主在昌平区四合小区分别出资购买连排别墅各一套。因并排居住，且关系良好，6住户决定对住宅进行装修、庭院改造。为了工作顺利进行，大道惠仓公司也做了部分财务管理和后勤保障工作。贾先生与大道惠仓公司自1997年8月至1998年6月共收取牛振华以还款方式及交来的装修款共计46万余元。诉讼中，昌平法院请原昌平建设工程质量监督站进行了质量检测。检测结果为部分装修质量不合格。昌平法院认为，因牛振华与贾先生没有书面代理协议，作为一般无偿代理，只需履行一般注意义务。最后，昌平法院作出的判决结果是：驳回牛振华的诉讼请求。此案曾经在昌平法院审判，当时的结果是牛振华败诉。在接到判决后，牛振华不服，向一中院提起上诉。一中院作出裁定，撤消了昌平法院判决，并发回重审。此次的判决结果，牛振华依然没有能告倒邻居。
之五：阳台观景成泡影业主无奈退掉房
2000年12月5日，王先生与北京浩鸿房地产开发公司签约，约定王先生购买“浩鸿园”怡园3层B单元房屋一套。双方在《北京市内销商品房预售契约》户型图中，明确约定了王先生购买的房屋阳台为全落地观景阳台。合同签订后，王先生向开发商北京浩鸿房地产公司支付了购房首付款。2001年7月，王先生发现房屋阳台变成了混凝土封闭阳台，只有正北面有一面窗户，与双方约定的全落地观景阳台不符。王先生向开发商提出退房要求，在多次交涉没有结果的情况下，起诉到法院，要求解约退房。法院认为，开发商没有征得买房人同意，单方面将双方约定的落地观景阳台改为混凝土半封闭阳台，违反了合同约定，已经构成违约。法院判决解除双方购房合同，开发商返还购房款并赔偿房屋保险费等其他合理费用。
之六：拒交物业供暖费业主败诉
水清木华园的物管公司面临着诸多住户拖欠供暖费、物业费、生活垃圾清运费的问题，在几经协商不成的情况下，物管公司汇泽物业公司起诉到法院，业主刘女士成为被告。2000年3月8日，刘女士与汇泽房地产公司签约，双方约定，刘女士购买水清木华园4号楼103室住宅一套。同年3月20日刘女士与汇泽物业公司签订物管委托合同、供暖协议书。在物业管理委托合同中约定：刘女士同意将自有房产委托给汇泽物业公司进行物业管理。供暖协议书中约定收费标准为：每平方米建筑面积28元；每年5月1日至9月30日为交费期限。如超过期限，则按超限之日起按日累计加收1％的滞纳金。刘女士于2000年3月20日向物业公司交纳了自这天起到2000年12月31日的物业管理费，但没有交纳2001年全年的物业管理费及2000年至2001年度的供暖费。
法院查明，刘女士提出房屋面积未经实测，所以无法交物业费、供暖费，但在刘女士与汇泽房地产公司签订的《北京市内销商品房预售契约》中已明确约定了水清木华园4号楼103室房屋的建筑面积，在刘不能提供建筑面积测量有误的证据的情况下，应当按约定的建筑面积交纳相关费用。法院一审判决：刘女士支付给汇泽物业管理公司供暖费、滞纳金，同时支付物业管理费与生活垃圾清运费。
之七：开发商判付“超量暖气”款
2001年4月10日，暖气制造商森得公司与开发商金宸公司签约，由森得公司向金宸公司提供散热器，合同总金额78万余元。今年8月，森得公司向法院起诉称，按约定，金宸公司最迟应在2002年3月30日前付清全部货款，但仍有15万余元没付清，要求金宸公司付清尾款。金宸公司认为，在接受为开发商改造楼盘暖气设施的委托后，森得公司为开发商设计和换算的暖器片数量远大于实际需求量，并出现退货和换货情况，使开发商无端增加成本23万余元。在庭审过程中，金宸公司出示了北京钢铁设计研究总院广安设计科技开发公司的报告，报告显示，经现场核查计算，结论为“实际安装的散热器片数与该栋楼达到供暖效果应安装的散热器片数相比多出较多”。法院对金宸公司提出的因森得公司多计算散热器片数造成损失的说法，没有予以采纳。在一审判决中，判决金宸公司向森得公司支付剩余款项。金宸公司不服一审判决，已经向一中院提起上诉。
之八：退掉“旅游房”难讨购房款
多女士于2000年7月26日与秦皇岛国源房地产公司签署《商品房购销合同》，购买秦皇岛维多利亚海湾项目中枫丹白露苑18套房屋。双方约定，国源公司应于2001年6月30日交房。如逾期交付超过5个月，多女士有权终止合同，国源公司按多女士累计已付款的10%向多女士支付违约金。合同签署后，多女士向国源公司支付了房款172万余元。但国源公司没有按期交房。经过漫长等待后，多女士向秦皇岛经济技术开发区法院递交了诉状，要求解除《商品房购销合同》，国源公司返还房款172万余元和利息及交通费10万元。经审理，法院支持了多女士的诉讼请求。同时，北京万盛煤炭公司因为国源公司做担保，被判决承担责任，当国源公司无法退款时，万盛公司将还款。在判决生效后，国源公司没有按判决向多女士退款。眼看自己的房款即将“打水漂”，多女士只好向法院提出执行申请。然而，一次次往返于北京、秦皇岛间的多女士至今得到的依然是“开发商无钱可付，判决无法执行”的结果。
之九：开发商迟交房业主获赔28万元
王先生于2000年12月27日与北京鸿安房地产公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议书》，双方约定：若出卖人逾期交房时，出卖人从2001年1月16日开始，按总购房款的日万分之四即每天700元付给购房人违约金。
王先生在起诉书中称：开发商于2002年3月4日才办完全部交房手续，延期付房达412天，开发商应承担违约金28万余元。庭审中开发商认为违约期限应从2001年1月16日至2002年1月28日计算。
东城法院认为，由于房屋是不动产，依照有关法律法规规定，不动产房屋的买卖双方应办理相应的单证交接手续，不能以交付房屋钥匙为生效条件，因此，开发商以“原告领取房屋钥匙就视为已完成房屋交付”的辩解，法院不予支持。关于房屋的实际交付日期，双方已明确约定了交付时应具备的条件，应以开发商交付《建筑工程竣工验收备案表》的日期为准。最后，法院依据《中华人民共和国合同法》判决开发商给付王先生违约金28万余元。
第三篇：物业管理典型案例
物业管理典型案例汇编
第一章 业主与业主委员会典型案例
本章综述
本章主要介绍了业主与业主委员会的问题，涉及到业主的撤销权、业主委员会备案的性质、业主拒交管理费、业主委员会的权限、业主维权的限度等几个方面。在业主与业主委员会的关系中有几点值得物业公司注意：
一、业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；
二、业主委员会备案性质不属于行政许可的范畴，政府部门无权依照行政许可的程序对业主委员会备案进行审查；
三、业主应当履行缴费业务，业主对物业公司的服务不满意时，可以通过业主委员会要求物业公司改进，也可以通过业主大会重新选聘物业公司；
四、业主委员会是业主大会决议的执行机构，而非一种权利职位，其对物业管理事务并无决策权，而只有执行权；
五、业主无理由拒绝交管理费并恶意毁损物业公司名誉时，物业公司有权要求其停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，并赔偿名誉权损失。
案例1-01 业主状告业主委员会违法招标侵权
案情介绍
2008年10月31日，深圳某住宅小区业主委员会发布《业主委员会决议》称：业主委员会决定按深圳市物业管理有关规定，采用书面形式召开业主大会，就是否同意授权业主委员会采用邀请招标方式重新选聘物业公司进行表决。业主委员会将依据多数业主意见，根据有关政策规定和程序开展招标工作。同年11月23日，业主委员会发布《业主大会关于是否同意授权业委会邀请招标物业管理公司事项表决通告》称：根据书面业主大会统计结果，本次业主大会同意授权业主委员会采用邀请招标方式选聘物业公司。同年12月6日，业主委员会再次发布《公告》称：关于授权业主委员会邀请招标物业公司的业主大会召开后，经业主委员会请示区政府主管部门得知，本小区不属于商住小区，招标方式应做调整，遵照大多数业主意愿，为体现公开、公平、公正的招标原则，小区将按《深圳经济特区物业管理条例》的有关规定进行社会公开招标。小区业主余某对业主委员会的招标行为不满，将业主委员会告上法庭，要求法院撤销业主委员会于2008年10月31日做出的关于邀请招标物业管理公司的《决议》，并就业主委员会违规召集业主大会事宜向全体业主公开说明理由并赔礼道歉、消除影响。理由是：（1）业主委员会组织召开未满足法定15日公告期；（2）未依法将召开业主大会的决议及表决票向原告送达；（3）在统计业主投票意见时，并未按法定程序从业主中推选唱票、计票及监票员，而是由业主委员会自行违规统计，其统计真实性无法确认；（4）业主委员会统计的选票中有相当部分系非业主所为或虚假签名，且业主委员会未通知原告召开业主大会及表决事宜，且严重侵害了原告知情权、投票权；（5）业主委员会为达到驱离现物业公司的目的，人为造成业主之间、业主与物业公司之间的对立，其行为已在整个社区产生恶劣影响，给原告的生活带来严重的负面影响，在此，原告有权依据《民法通则》第134条之规定，要求被告承担消除影响及赔礼道歉的侵权法律责任。
被告答辩称：（1）业主委员会是业主大会的执行机构，一法向业主大会负责。原告作为小区的单个业主无权要求撤销委员会作出的决定，原告不具备诉讼主体资格。（2）业主委员会原来对商住小区的认识有误但业主委员会收到区政府主管部门要求将“邀请招标”改为“公开招标”方式的指导意见后业主委员会已经改正并向全体业主进行了通告，各主管部门也是按照改正后的招标方式进行指导的。这些行为和证据都可以证明，业主委员会已经对不当的招标方式进行了改正。业主委员会作出的决议已经失去了法律效力，原告起诉要求撤销《决议》的理由已经不存在。因此，要求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼期间，一审法院应原告的申请，于2009年2月23日向被告发出《关于暂时中止邀请招标活动的通知》。
案例点评
一、余某是否具有原告的诉讼主体资格？
余某具有原告的诉讼主体资格。《物权法》第78条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”从该法律规定可知，余某作为小区的业主，其认为小区的业主委员会做出的决定侵害其合法权益时，有权作为原告提起诉讼。
二、余某要求撤销《决议》的理由是否成立？
余某要求撤销《决议》的理由不成立。余某主张撤销《决议》的理由可以归纳为两点：一是《决议》内容违反了深圳经济特区物业管理条例有关邀请招标的决定；二是业主委员会依据《决议》组织召开的业主大会程序违法。关于第一个理由，业主委员会在答辩意见中提出：业主委员会对小区商住的性质认识错误，其已经根据政府部门的指导意见进行了改正，将邀请招标改为公开招标。从本案的事实来看，业主委员会在2008年12月6日发布的《公告》已明确提出将邀请招标改为公开招标。可见，业主委员会已经撤销了决议，《决议》在《公告》发布后已不再具有法律效力。关于第二个理由，由于余某诉讼请求是要求撤销业主委员会做出的《决议》，两者之间没有任何关联。如果余某认为业主委员会召开程序违法，业主大会的决定侵害了其合法权益，其可以要求撤销业主大会的决定。但其不能以业主大会程序违法要求撤销业主委员会的决定。
三、余某要求被告消除影响及赔礼道歉的理由是否成立？
余某要求被告消除影响及赔礼道歉的理由不能成立。根据《物业管理条例》第11条和第15条的规定业主大会有权选聘和解聘物业服务企业，业主委员会有权召开业主大会，就选聘和解聘物业管理企业做出表决。本案业主委员会依法组织召开业主大会，就采用何种方式选聘物业管理企业进行表决，是其依法履行正常的管理事务，并没有侵害余某的人格权。因此，其要求业委会向全体业主公开说明并赔礼道歉、消除影响的诉讼请求没有事实和法律依据。
案例小结
案例由某业主对业主大会、业主委员会作出的有关采用邀请招标方式重新选聘物业公司决议不满提起诉讼而引出：业主是否具有原告的诉讼主体资格？业主是否有撤销权？这两个问题在实践中具有普遍的意义。
业主撤销权是指业主认为业主大会或者业主委员会做出的决定侵犯其合法权益，以法律规定向法院提起撤销该决定的权利。《物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权利的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，这是业主撤销权的法律依据。业主以业主大会或者业主委员会做出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，人民法院都依法受理。业主行使撤销权的诉讼时效为一年，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
案例1-02 业主状告政府业主委员会备案无效
案情介绍
2008年5月5日，深圳市罗湖区钻石广场业主委员会向深圳市罗湖区住宅局申请备案，提交备案材料包括：（1）业主委员会备案表；（2）社区工作站和街道办事处关于业主委员会备案的审批意见；（3）业主委员会委员情况表；（4）业主大会、业主委员会印章刻制申请表；（5）钻石广场首届业主委员会选举情况汇总表；（6）关于深圳市罗湖区钻石广场业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项的通告；（7）关于钻石广场首届业主委员会选举情况说明。
2008年5月27日，深圳市罗湖区住宅局做出罗住备[2008]18号《业主委员会备案通知书》，准予钻石广场第一届业主委员会备案。张某是钻石广场的业主，在得知业主委员会备案的消息后即向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼，要求法院确认深圳市罗湖区住宅局做出的《业主委员会备案通知书》无效。张某认为，本次业主委员会选举存在违法行为，具体表现在：一是业主委员会成员中有一名成员没有经过选举前的公示，违反《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第21条第（2）项关于业主委员会候选人简历表应当在物业管理区域内公示的规定。二是业主委员会成员中有两名委员是业主大会筹备组的成员，违反《深圳经济特区物业管理条例》第21条第（1）项关于筹备组成员不得担任业主委员会会员的规定。然而，被告深圳市罗湖区住宅局违反法律规定，在对钻石广场业主委员会进行备案登记时，未尽到必要的审查义务，导致非法成立的业主委员会合法化，侵害了原告的合法权益。
被告答辩称：业主委员会的备案属于告知性备案，被告只对业主委员会提供的备案材料进行形式审查，原告要求被告对选举过程的真实性合法性进行实质性审查没有法律依据。本案第三人钻石广场业主委员会提供的备案材料符合相关规定，且本次业主委员会的选举是在罗湖区南湖街道办事处的组织、协调下依法进行的，南湖街道办事处已经对业主委员会选举的真实性、合法性进行了核实、审查。此外，钻石广场业主大会筹备组的形成及业主委员会候选人的推荐均是在2008年1月1日之前完成的，此前法律并未禁止筹备组的成员不能成为业主委员会候选人。被告据此做出备案通知书具有充分的事实和法律依据。
一审法律审理认为：《深圳经济特区物业管理条例》第4条第2款规定：“区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作，并接受市主管部门的业务指导”；第5条第1款规定：“街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立季业主委员会的选举工作，指导监督业主大会和业主委员会的日常活动”；第28条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，将成立情况向区主管部门备案。”《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第4条第（2）项规定：“各区物业管理行政管理部门依法对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。”根据上述规定，业主委员会的选举工作由街道办事处组织、协调，同时，区主管部门履行监督管理职责的方式之一，备案过程中其应当对业主委员会选举过程的合法性进行审查。被告深圳市罗湖区住宅局作为深圳市罗湖区的物业管理行政主管部门，应当对其辖区范围内钻石广场业主委员会的选举工作进行指导监督并对合法选举产生的业主委员会予以备案。被告认为业主委员会备案属于告知性备案，区主管部门只对备案材料形式审查，无权对选举程序和内容的合法性进行实质审查的观点不成立，本院不予采纳。《深圳经济特区物业管理条例》第20条第（1）项规定：筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第21条第（2）项规定：业主委员会候选人简历表应当在物业管理区域内公示。第三人深圳市罗湖区钻石广场业主委员会向被告提交的备案材料《业主委员会委员情况表》中记录了9名业主委员会委员的情况，其中有两名是筹备组成员，有一名业主委员会委员没有经过选举前的公示。第三人钻石广场业主委员会委员的选举违反了上述规定，被告对于其备案的申请应当不予核准。被告于2008年5月27日做出的《业主委员会备案通知书》，应当确认无效。被告认为2008年1月1日生效的《深圳经济特区物业管理条例》不能约束2008年之前已经进行的钻石广场业主委员会的筹备选举工作，但本案钻石广场业主委员会委员的选举时间是2008年4月28日，应当受《深圳经济特区物业管理条例》调整。被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。本案第三人不服一审判决决定上诉。深圳市罗湖区住宅局二审答辩认为：业主委员会备案属于告知性备案而非行政许可，一审法院的判决实际上是强行要求行政机关对业主委员会备案进行许可性审查、核准，违反《深圳市经济特区物业管理条例》第5条第1款、第19条第3款关于业主委员会选举过程中由街道办事处监督的规定。按照一审法院的判决，如果区主管部门审查业主委员会选举的每个文件是否真实，等于重新监督业主委员会选举过程的每个细节，取代了街道办事处的监督工作，不符合《深圳经济特区物业管理条例》立法本意。
深圳市中级人民法院二审依法改判，撤消了一审判决。以下是二审判决书中的部分判词：
本院认为：在本案，法院审查的是原审被告深圳市罗湖区住宅局通知备案行为合法性。从法律、法规规定看，《深圳经济特区物业管理条例》第28条第1款规定业主委员会选举产生之日起15日内将成立情况向向主管部门备案，并无其他规定。因此，区主管部门根据业主委员会提交的《业主委员会备案申请表》等材料做出备案通知，并不违反法律规定，不存在违反法定审查义务情形。业主委员会是业主自治组织，经业主委员会选举产生后将成立情况向区主管部门备案。本案业主委员会的筹备早于《深圳经济特区物业管理条例》生效实施，业主委员会选举过程中出现的委员资格、公示程序瑕疵等问题，并不当然导致选举整体无效和业主委员会不成立，亦不能因此而否定业主委员会法律地位。从事实上讲，该业主委员会的成立符合绝大部分业主利益，符合业主自治原则，选举过程并无重大违法和侵害业主利益的情形，否定业主委员会的成立不符合绝大部分业主的利益。原审判决确认深圳市罗湖区住宅局本案行为无效缺乏充分的法律法规依据，并且不利于保障业主利益维护和谐稳定。根据《深圳经济特区物业管理条例》第5条规定，街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，并指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。据此对于选举出的业主委员会，如有不符法律规定资格的，可由区主管部门知道街道办事处予以纠正。综上，原审判决适用法律不当，应予撤销。
案例点评
一、行政主管部门对业主委员会备案是否具有法定的审查业务？
目前尚无明确法律规定行政主管部门对业主委员会备案具有法定的审查业务。但是，政府主管部门有形式上的审查义务。因为，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的内部执行机构。不能登记、注册，第三人如何判断某一业主委员会是否合法？《条例》通过创设强制备案制度来解决这一问题。也就是说，房地产行政主管部门给予某一业主委员会备案，其实质是对该业主委员会合法化的确认和宣告。实践中经常出现以下两种情况：一是少数业主为逃避行政部门的监督，自行组织召开业主大会选举业主委员会；二是房地产行政主管部门对业主大会的选举监督不够，对业主选举的真实性缺乏了解。在此情况之下，房地产行政主管部门对业主委员会备案材料的审查，就是某一业主委员会第三人认可的最关键一步。若房地产行政主管部门不予审查，势必导致未经合法选举的业主委员会“合法化”，这显然违背了《条例》创设业主委员会备案制度的合法本意。从本案的具体情况看，钻石广场业主委员会的选举是在罗湖区南湖街道办事处的组织、协调依法进行的，南湖街道办事处已经对业主委员会选举的真实性、合法性进行了确认。而且，业主委员会提交的备案材料也符合《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第38条规定。可见，被告已经尽到了必要的行使审查义务。
二、本案业主委员会选举过程中的瑕疵是否导致选举整体无效和业主委员会不成立？ 本案业主委员会选举过程中的瑕疵不应导致选举整体无效和业主委员会部成立。钻石广场业主委员会的选举于2007年10月启动，业主大会筹备组的成立及业主委员会候选人的产生均在《条例》实施之前，虽然召开业主大会表决的时间是在《条例》实施之后，但选举的过程包括原告在内从未有业主对此表示过异议。显然钻石广场业主委员会的选举结果是钻石广场业主的真实意思表示。对于选举过程中个别候选人未公示以及新旧法衔接导致的筹备组成员能否作为业主委员会候选人的问题，只有原告一个业主提出异议，如果因此否定整个选举结果，其实质是够定了整个钻石广场广大业主的意愿。因业主大会是业主自治的权力机构，该权利属于业主管理私有财产权利而非社会公权力的范围。所以，对于选举过程中的瑕疵，可以通过行政指导的方式予以纠正，不应通过认定备案无效的方式导致选举整体无效和业主委员会不成立。
案例小结
案例由业主向区人民法院提起行政诉讼，要求法院确认区物业管理主管部门做出的《业主委员会备案通知书》无效而引发，提出两个非常具有典型意义的问题：近年来，业主委员会备案性质问题成为人们普遍关注的焦点。即物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，在对业主委员会备案时，是否有权对备案资料的真实性进行审查？房地产行政主管部门是否有权作出不予备案或撤销备案的行政处理决定？对此，我国目前虽然尚无明确的法律规定，但根据案例的分析，具有较强的说服力，在实践中也是可行的。
根据《物业管理条例》第10条和第15条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。既然业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的设立权或撤销权就只能由业主大会来行使。也就是说，业主委员会是否具有行使物业管理权的资格不是通过行政备案的方式取得的，而是由业主大会决定的。所以业主委员会备案备案性质不属于行政许可范围，政府部门无权依照行政许可的程序对业主委员会备案进行审查，进而作出许可或不许可的诀定。
案例1-03 业主拒交万元物业费被拘
案情介绍
傅某是一公司老板，在上海某高档小区购买了一套336平方米的独立别墅。但从2006年10月，他一直未支付物业费。物业公司将其告上法庭，要求其支付万元物业费。法庭上，虽然傅某辩称物业公司服务不到位，但却提供不出相关的证据证实，最终败诉。法院判令先期支付物业管理费11800元。然而判决生效后，傅某有履行法定义务，物业公司遂向法院申请强制执行。法院立案执行后，向傅某发出了执行通知，并电话通知其履行生效判决决定的义务。但付某既不履行义务，也不向法院申报财产情况。执行人员调查时发现傅某为了逃避法院执行，已离开住所，去向不明，而他名下的别墅现由其家人居住致使法院难以进行处理。经过执行人员的认真查找，终于发现傅某在室内某小区的藏身之所。2008年11月6日，当执行人员出现在傅某面前时，他仍然态度强硬，百般拖延时间，不配合法院执行。法院认为，根据法律规定，当事人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财情况，否则，予以罚款、拘留。本案中，傅某在判决生效后不仅不履行法定义务，依法申报个人财产，反而对法院执行人员避而不见，扰乱了法院正常的执行工作秩序，违了《民事诉讼法》的相关规定。据此，法院决定给予傅某拘留15天的处罚。
案列点评
一、对拒不履行人民法院生效判决的当事人，人民法院可以采取拘留的强制措施吗？ 对拒不履行人民法院生效判决的当事人，人民法院可以采取拘留的强制措施。《民事诉讼法》第217条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及受到执行通知之日前一年的财产情况。被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可以根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人或直接负责人予以罚款、拘留。”本案傅某拥有336平方米的独立别墅，却故意拒绝履行法院的生效判决，而且面对执行人员态度强硬，百般拖延时间，已经对人民法院的强制执行构成妨碍，法院有权对其采取拘留措施。
一、本案傅某被拘留后是否可以免除债务？
傅某被拘留后仍然要履行判决书确定的债务。法院对傅某采取拘留措施的目的，在于通过限制傅某人身自由使其履行判决。傅某不能以人身罚代替债务履行。相反，《民事诉讼法》第229条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案例小结
业主以各种借口拒交物业管理费是物业管理中普遍而又典型的问题，物业服务企业往往非常被动，如何让破解这一难题是大家非常关注的焦点。案例主要切入点是业主拒不交物业管理费，究竟会得到怎么样的处罚和严重后果，对拒不履行人民法院生效判决的当事人，人民法院可以采取拘留的强制措施吗？当事人被拘留后是否可以免除债务？具有一定的实践指导意义。
交纳物业服务费既是业主约定的义务，也是业主的法定义务。拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其它已缴费业主的合法权益。《物权法》第83条第二款规定，拒付物业费是损害他人合法权益的行为。所以业主应当积极履行交费义务。业主对物业公司的服务不满意时，可以通过业主委员会要求物业公司改进，也可以通过业主大会重新选聘物业公司。本案傅某的行为是不可取的，最终其不但支付了物业服务费、诉讼费、滞纳金，还为此受到了司法拘留的处罚。当然本案毕竟是个案，但其在物业管理行业产生的影响及其警示作用还是值得我们关注的。
案例1-04 业主委员会的责权有多大
案例介绍
2003年7月9日这天，北京骄阳似火。在北京市朝阳区双桥法庭不到十平米的前厅里，热浪逼人。一群业主将这里围了个水泄不通。他们都是**小区的业主，因为一栋居民楼大厅改造电动旋转门的事，他们把物业管理公司告上法庭。
事情的原委是这样的，北京市朝阳区**园小区的物业管理公司，没有征求广大业主意见，就将该小区3、4栋公用的一楼大厅里原有的直拉门改成了电动旋转门。门装好后又连续发生了几次业主被夹事故，业主们急了，便一纸诉状将物业管理公司告上法庭同时将其业主委员会和业主委员会主任追认为第二第三被告，因为他们认为业主委员会擅自做出决定，侵犯了业主的正当权益，业主委员会已不能代表广大业主。
业主们反映：“业主委员会做这些事情我们业主根本就不知道，先前有个改装门的提案，被业主否定了，可突然间还是把门改了，跟谁都没商量。业主委员会有什么权利不经业主大会同意就做这样的决定？谁给了他们这样的权力？而且业主委员会没有通过业主大会就与物业管理公司续签了聘用合同。还将地下车库承包给了其他承包商。这些行为是否都在职责之内？而且合同他们根本不给我们业主看，合同上到底写了什么，我们都不清楚。业主委员会出卖了我们业主的利益，是不是业主委员会一旦成立即表明业主从此就把所有的权力都授权给了业主委员会？”
业主委员会的成员则表示,**园业主委员会是北京市所有小区里最公开最公正的业主委员会，一切工作都是公开的，无论哪个业主都可以到办公室查看，业主们不知道情况是他们自己不去看，能怪得了谁？业主委员会也不可能逢时就召开业主大会，不仅劳民伤财，而且也不现实。业主委员会主任舒女士感到很冤枉、很无奈 “业主大会既然当初选了我们，就是授权给我们了，就应该信任我们，不然要业主委员会干吗？”
物业管理公司感到冤枉，诉称“原来的直拉门每到刮风都会有损坏，改装旋转门之后就不会了，而且我们和业主委员会有过协议，是业主委员会同意我们改造的。”
法院经审理认为：业主委员会未经业主大会的授权，擅自要物业公司更改居民楼大厅的电动旋转门，侵犯了业主的正当权益，判决被告赔偿业主的损失。
案例点评
一、从本案争议的焦点主要是业主委员会职责是什么？
所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反应业主的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。《物业管理条例》中第十五条明确指出，业主委员会是业主大会的执行机构，其职责有代表业主与业主大会选聘物业管理企业签订物业服务合同及业主大会赋予的其他职责。同时在第十一条还规定了业主大会的相关职责：制定、修改物业管理辖区内物业共用部位和公用设施的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，所以说业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，他代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项具有决定权，但并不是业主委员会一旦成立就代表业主从此把所有的权力都授权给了业主委员会。
二、业主委员会履行权力时是否要经业主大会授权？
本案中，业主委员会在履行自己的职责时，是否都在职责之内？是否出现了越权的行为？主要看业主委员会在履行自己的职责时是否是经业主大会同意，代表着大多数业主的利益，如果是业主委员会没有通过业主大会，就与物业管理公司续签了聘用合同；还将地下车库承包给了其他承包商属实的话，那么业主委员会的行为就属于越权行为。因为业主委员会就是一个业主大会的执行机构是受业主大会一事一委托，具体办事的，并不能完全代替业主大会作出任何决定，作为业主大会的执行机构它具有监督和服务的职责，他有权制止物业管理公司的违规行为却无权自主决策、决定其他任何关乎业主利益的事情一切决定权应该由业主大会行使。
案例小结
案例从业主委员会未经业主大会的授权，擅自要物业管理公司更改居民楼大厅的电动旋转门，侵犯业主的正当权益，业主引起诉讼而引发两个非常典型的问题，一是业主委员会职责是什么？二是业主委员会履行权力时是否要经业主大会授权？
业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体法律关系的构成主体，即物业管理区域内全体业主是业主大会的组成人员。业主委员会的组成人员则是全体业主按法定程序经业主大会选举产生的，业主委员会可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大物业管理事项的决定必须由业主大会做出，从本质上说，业主委员会是业主大会的执行机构仅仅是解决物业管理中共有财产权利保护问题时的常设机构，其对物业管理事务并无决策权，而只有执行权，这一点是至关紧要的一点，业主委员会是全体业主的义务服务者，而非一种权利职位，业主委员会更非是以权谋私的媒介和平台，业主委员会委员的推选，应该强化任职条件，将热心公益事业，有能力、负责任的业主推举到业主委员会工作岗位，严格界定业主委员会的权限，可以帮助我们有效地推进业主委员会业主大会制度动作，有效地防范因少数业主的个人意志影响整体权益。
案例1-05 借口拒交物业管理费的后果
案情介绍
余小姐在2002年1月住进了新买的商品房。一切还没有熟悉过来，便因物业服务费问题与小区物业管理公司发生了矛盾，余小姐认为物业管理公司的物业服务费收取标准和收取方法违法，就向物业管理公司提出退还管理费的要求。物业管理公司认为：于小姐退费的要求没有法律依据，拒绝退还。于小姐见索费不成，便联合了其他几位业主，于同年2月某日，在自家及其他几位业主阳台的外墙上挂出了写有“抵制乱收费、禁止欺骗”的巨大横幅。一石激起千层浪，同一小区的其他业主蜂拥到物业管理办公处，要求物业管理公司退还物业服务费，有的甚至找物业主管部门投诉，要求撤换物业管理公司。
受到条幅的影响，小区的业主开始拒交物业付费，不与物业管理公司合作，使得物业管理公司的工作无法继续进行。无奈物业管理公司将于小姐搞上了法庭，要求余小姐停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，并赔偿名誉权损失人民币3万元。
案例点评
一、如何认定侵害名誉权？
名誉权是公民、法人对自己在社会生活中所获得的的社会评价，即自己的名声或声誉依法所享有的不可侵犯的权利。依据我国《民法通则》第102和120条这两条法律规定，法人与公民一样享有名誉权，法人的名誉权不得侵害。
《中华人民共和国民法通则》第101条规定：“公民法人享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉。”
《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答》规定：“是否构成侵害名誉权，应当根据受害者确有名誉被损害的事实、行为人行为违法、违法行为与损害后果之间有因果关系、行为人主观上有过错来认定。”
二、物业管理公司的诉求能否得到法院的支持？
物业管理公司的诉求最终得到了法院的支持。办案余小姐在没有法律依据和事实证据，仅凭主观推测的情况下在小区内散布物业管理公司乱收费的的言论，并拉拢其他不明真相的业主参与，悬挂毫无根据的带有诋毁、降低法人名誉地位的条幅，是小区内的业主纷纷跑到管理处要求退费，是物业管理公司无法开展正常管理活动。由此可见，余小姐的行为已使小区内的业主失去对物业管理公司的信任，物业管理公司被迫背上了“乱收费”、“欺骗”的坏名声，使其社会评价降低，名誉受损，可见，余小姐的行为已构成对物业管理公司的名誉侵权。其应当承担停止侵害、赔礼道歉、赔偿损失的法律责任。
法院经审理认为，余小姐在无确切证据证明物业管理公司实施了“乱收费”“欺骗”行为的情况下，采用在居住小区悬挂条幅的方式恶意毁损物业公司名誉，致使物业管理公司的经营管理活动无法进行，其行为已侵害了物业管理公司的名誉权，应承担侵权的责任。故判决：余小姐停止侵害、赔礼道歉、赔偿物业管理公司5000元。案例小结
案例从某业主在无确切证据证明物业管理公司实施了“乱收费”“欺骗”行为的情况下，采用在居住小区悬挂条幅的方式恶意毁损物业公司，致使物业管理公司的经营管理活动无法进行，而提出物业管理企业应该如何应对，物业管理公司关于侵犯名誉权的诉求能否得到法院支持？在业主无力拒交物业管理费的情况下，物业服务企业如何从被动挨打到主动出击是具有一定借鉴意义的。
属于业主无理拒交情形的，应判令业主按照合同规定缴纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；如果是因为物业管理企业提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费是行使合同履行中的抗辩权行为，此时可根据物业管理企业提供服务的质量情况，判决驳回物业管理企业要求业主缴纳物业管理服务费的诉求，或适当减少业主的应交服务费（但应交的维修费不在此限）；对于确因分摊费用的不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应摊的物业管理费用和维修费用；如果属于物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准之服务业管理费用，物业管理企业未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应予以驳回。
第二章 业主的建筑物区分所有权典型案例
本章综述
本章主要介绍了业主的建筑物区分所有权的问题，涉及到公共空间的出租、业主改变住宅使用功能、建筑物外墙的所有权、小区停车位的所有权、小区建筑通讯基站、屋顶平台的归属及利用等几个方面。在业主的建筑物区分所有权的问题上有几点值得物业公司注意：
一、出租小区的公共物业或公共空间应当经过相关业主的授权，并且不得违反法律的强制性规定和不妨碍或侵害他人的合法权益；
二、业主将住宅改为经营性用房的，必须经过利害关系的业主同意；
三、建筑物外墙面应当属于全体业主所有；
四、关于规划的车位、车库，在没有明确约定的情况下除非因为猪有相反证据证明，所有权归开发商所有；
五、小区建设基站，小区的居民应该有知情权，物业公司应及时公布环保监测数据；
六、区分所有人在对单元房享有权利时，对屋顶平台的共有部分也享有共有权。
案例2-01 出租住宅架空层引发的纠纷
案情介绍
2008年3月30日，某物业公司与郭某签订了一份《房屋租赁协议书》，约定甲方（某物业公司）将景色住宅区架空层1号商铺，建筑面积22平方米出租给乙方作商业用途，租期从2008年3月1日至2009年2月28日，每月租金1597元，租约期满，乙方须按时将房屋按原状归还甲方，如需续租，需提前3个月与甲方协商，若逾期不退还又未续租，甲方可直接向法院申请强制执行，合同还对其他方面做了约定。合同签订后物业公司将景色住宅区1号商铺交付给郭某使用，郭某按约交付租金。2009年2月到期后，郭某未提出续租，某物业公司要求郭某归还房屋遭拒绝，遂诉至法院，要求郭某立即返还房屋并支付合同到期后至房屋返还期间的房屋租金。郭某答辩称：（1）案涉物业为小区架空层，该物业
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