千文网小编为你整理了多篇相关的《项目贷款审查报告(推荐6篇)》，但愿对你工作学习有帮助，当然你在千文网还可以找到更多《项目贷款审查报告(推荐6篇)》。
第一篇：贷款调查报告
借款人因票据到期需要周转金，于30XX年3月5日向我公司提出x万的小额贷款申请。我公司业务部对该借款人进行了调查，现将调查情况报告如下：
1、基本情况：
x男，1962年3月出生，身份证号码：3x.x地，大专学历，1999年12月创办了x公司，任法人。经营稳定。其妻x，x年x月x日出生，身份证：3x.
2、借款申请人资产情况
据调查，x为x公司的法定代表人，出资额x万元，占出资比例99.87%。同时，x销售中心为x公司股东，股东出资金额贰仟万元整。借款人拥有8辆汽车，约人民币x万元，拥有多处房产。
通过征信查询，借款人目前信用良好，信用评级为正常。
3、借款用途、金额、期限
借款人x申请借款135万元，用于借款人x年3月5日农行到期x万承兑票据。期限为一个月。经调查了解，借款用途真实、合法。
4、借款方式
借款人申请的贷款方式为保证担保，保证人分别为x润滑油销售中心及自然人x，并签订了我司认可的保证书。x销售中心经营正常，收入稳定。自然人x同为x销售中心股东，出资额x万元，出资比例x%。
5、还款来源情况
借款人的还款来源为x润滑油销售中心的主营业务收入(附与x公司的供货合同)。此外据借款人介绍，近期借款申请的农行x万贷款将发放，可用来还贷。
6、调查结论
借款人自身经济实力雄厚，信誉度较好，还款意愿强。保证人经营正常，收入稳定，具备担保实力。综合以上调查分析认为，只要确保该公司专款专用，公司运营正常，到期还贷，符合贷款条件。本人同意对借款申请人x发放贷款x万元，期限为一个月，月利率8.4‰，按月还息到期一次还本。
第二篇：贷款调查报告
在大学校园里，各种校园贷的广告无处不见。收入有限却充满消费欲的大学生群体成了业内争夺的阵地。目前行业正处在野蛮生长期。然而由于政府对网络贷款缺乏管理制度，监管力度不够，校园贷存在着无经营许可、利息过高、涉嫌诈骗、泄露个人信息等各种乱象。再加上学生的自制力不足，往往在购买欲的推动下欠下一笔又一笔贷款。我就这一问题，对在校大学生进行了一次关于校园贷的问卷调查，希望能了解在校大学生对校园贷的认识和看法。
一、问卷的基本信息
调查目的：近年，校园贷导致大学生自杀事件频发。本次调查希望可以给大学生们就校园贷款问题提出实质性的建议，并减少校园贷的悲剧事件。
调查内容：主要分为大学生生活费来源和花费情况以及大学生对校园贷的了解和使用情况两个部分。
调查时间：12月6日11时―12月7日21时
调查对象：在校大学生，其中主要为大二学生，占48.3%，其次为大三学生，占31.7%，大一、大四学生较少。大部分为山东大学生。
调查方法：在腾讯问卷上发出问卷调查，并在网络上公开。鼓励身边的同学和其他学校的同学在QQ等软件进行填写。
二、问卷的正文内容
题目设计思路：首先，了解大学生的生活费来源和多少，再分析大学生生活费的花销方向。了解大学生生活费短缺时，如何解决。并引入校园贷的相关问题，例如，听说过的校园贷平台、使用校园贷的途径、风险、性质，最后了解大学生一旦超额消费后，无力偿还校园贷的解决方法和看法。
问卷发放和回收情况：一共有132访问量，问卷回收量是60，平均完成时间为1分4秒。
调查结果统计及分析：（问卷上部分问题未具体显示）
1、生活费来源情况
家庭提供，49人，占 81.7% 大部分的学生的生活费都是靠家庭提供，少部分人是勤工俭学和奖助学金。基本没有人用校园贷款。
2、生活费数量情况
600――1000，32人，占53.3% 1000――1500，14人，占23.3% 生活费处于600-1000元的学生占大部分，其次是1000-1500元。1500元以上的学生稍微比600元以下的多些，可见大学生的生活费还是相对较多的。
3、生活费花费方向（多选）
伙食，54人，占90%
书籍，22人，占36.7%
化妆品，22人，占36.7%
服饰，33人，占55%
聚餐、请同学吃饭，28人，占46.7%
娱乐（看电影、唱K、网吧等），33人，占55%
基本所有同学的生活费都会花在伙食上，而用在娱乐和服饰上的也过半。用在聚餐、化妆品和书籍上的也有很多。娱乐、服饰、化妆品以及聚餐上的花费价格较高，相信这也是大学生使用校园贷的原因之一。
4、生活费短缺时解决方法
向父母要，37人，占61.7% 打工赚钱，19人，占31.7% 大部分学生生活费短缺时都会再向家里索要，有部分去打工赚钱,更少一部分会跟同学朋友借钱。基本没有人用校园贷。
5、是否使用过校园贷
是，15人，占25%
否，45人，占75% 有三分之一的大学生是使用过校园贷的。
6、是否了解风险
是，32人，占53.3%
否，28人，占46.7% 了解与不了解风险的大学生比例差不多，说明还是有相当一部分大学生是不了解校园贷的风险的。
7、超额消费后，无力偿还的解决方式
问家长要，42人，占70%
勤工俭学，24人，占40%
借新还旧，9人，占15%
逾期有钱再还，6人，占10%
大部分的学生都是会和家长索要来偿还，也有学生会勤工俭学。但也有一部分会借新还旧、逾期。
8、对校园贷使用的支持与否
支持，5人，占8.3% 不支持，27人，占45%
经济允许的情况下支持，22人，占36.7% 无所谓，6人，占10%
支持与不支持的观点基本各占一半，有极少部分觉得无所谓，与自己无关。
由此可见，大学生生活费来源较单一，大部分来源于父母，且生活费不算高，只能维持基本的生活支出，不能任意消费。多数同学都听说过校园贷，很大一部分同学不清楚校园贷的高风险，而且未使用过校园贷，也有一些同学使用过校园贷。还款基本还是靠父母，也有少数自己打工还款。我们身边的大学生基本懂得理性贷款和消费，不会因为一时的冲动而消费，并且贷款基本不会超过自己的承担范围，往往可以合理安排自己的贷款费用，不会因为还不上贷款而出现极端事件。
发现问题与解决方法：
1、大学生每月的生活费基本都可以维持生活，但是维持不了持久的娱乐。大学生本人应该积极增强远离校园贷的意识。作为在校学生来说，学习才是第一要务，其次就是就业，学生应该明确自己的理想和信念，少一些攀比，少一些对物质的需求，少一些享受。还应该学习理财，掌握好每月的开销。
2、大多数学生知道校园贷款，也有部分人使用，但是绝大部分都不知道校园贷的风险。学校应该普及校园贷风险知识，对于学生的学习和生活的监护，学校无疑在学生在校期间负有主要责任。学校也应该多开设个人理财的课程，实时掌握学生的生活动态，避免学生跳入校园带的圈套。
三、问卷的总结
本次调查旨在了解在校大学生对校园贷款的基本看法，并提出我们自己的想法和思路。不足的是：问卷回收量不多，在反映问题中难免有误差。也有些问题。
这次的问卷调查让我收获颇多，这是我第一次设计问卷。让我自己也了解到了校园贷这种平台，在实践中开拓了视野。我们要在大学学到知识的同时，多接触一些社会上实际的东西，而不能停留在自我的，纯粹的理论中，尽可能拓展自己的知识面，为以后自己的迈向社会做好准备。
第三篇：贷款调查报告
一、借款人基本情况:
借款申请人田某某，现年64岁，家庭地址某某县社区二组，身份证号码：xxxxx。系某某县发展改革局退休职工，月工资收入3900元。其妻张某哦，现年63岁，身份证号码：xxxxx。借款申请人系我社长期存款客户，经调查，该户诚实守信，且在我社发生过一次信贷业务，能按合同约定还本付息，无不良记录。通过个人征信系统查询，借款人目前在金融机构无负债记录。
二、贷款资金用途及其真实性：
随着我县旅游业的迅速发展，给服务业发展带来较好商机，使我县的宾馆行业越来越好。在这种形式下，借款申请人及妻子决定把房屋装修成宾馆，使之产生更好经济效益。借款申请人于2012年3月10日与承包方封新化签订宾馆装修合同，预计需要50万元，自筹资金只有10万元，尚缺40万元的装修资金。特向我社申请人民币肆拾万元整(￥400000.00元)，贷款期限24个月。通过调查，借款人申请借款用途合法、属实。
三、借款人贷款项目的可行性：
田某某经营的宾馆位于二组，地理位置较好，客源较多，项目可行。某某县城作为我国传统的历史文化名城，是我省
东线旅游的重要景区，近几年旅游业发展较快，旅游业作为现代服务业中的龙头产业，带动我县宾馆业的发展。从我县目前发展情况来看，虽然有一流的风景供旅客游玩，但是接待能力还相对较差。主要是我县正处于开放发展阶段，经济水平还比较落后，财政收入一般，没有富余资金投入旅游基础设施建设，旅游高峰期经常出现旅客住宿困难的问题。借款人投资装修宾馆，一方面可以再原来的经验基础上，大大提高我县旅游接待水平，提升我县旅游品位。另一方面可使自己在旅游业发展过程中获得更好经济收入。因此借款人投资项目可行，市场前景广阔。
根据我县目前住宿业的市场情况、旅游业发展情况，结合自身接待能力等方面预算。借款人装修的宾馆可装修出住宿客房18间，全年旺、淡季平均按70%的入住率计算，每天可售出房间12间;每间按80元标准收取住宿费，每天可实现住宿费收入为12间x80元/间=960.00元，每年按360天计算，年实现营业收入960元/天x360天=34万元。预计经营费用6万元/年,(其中：水费2万元左右、电费1万元左右、人工工资2万元左右、其他费用1万元左右)。该项目投入正常经营使用，每年可实现经营收入34万元左右(客房收入34万元)，可实现盈利24万元左右。综合分析，借款人该笔贷款以宾馆经营收入和工资收入作为还款资金来源，年经营收入可达27万元左右，经济收入可观，第一还款来源较好，在贰年时间内完全有能力还清贷款本息，还贷能力较强。
四、担保抵押情况及评估情况：
借款申请人田某某提供的抵押物为，本人位于某某县镇国用(2004)第012号国有土地使用权及镇房权证某某字第201029049-1号房屋所有权，土地使用权面积61.78O、建筑面积355.66O。根据市场价格、所处地段、面积、增减值的可能性和相关政策分析。抵押物价值为：抵押品国有土地使用权价值=61.78O(占地面积)x4000元/O(市场价)=247120.00元(评估价);抵押品房屋所有权价值=355.66O(实际建筑面积)x1000.00元/O(市场价)=355660.00元(评估价);抵押物评估价值为(247120.00元+355660.00)=602780.00元)。综上所述，抵押物抵押额为：抵押品共计价值602780x抵押率(66.66%)=401813.00元。抵押物属实、合法有效，地理位置较好，变现能力强。
五、信贷业务的风险分析及防范措施：
此项贷款用途属实、投资项目市场前景较好，综合分析，贷款风险及防范主要存在以下方面：市场风险(即第一还款来源风险)及防范：该项目投资环境较好，行业发展前景广阔，市场风险较小。其主要风险存在于经营管理方面，借款人有从事该行业经营几年，对各行业发展较为了解，具备一定的经营经验，拥有一套科学的管理方法。经营风险不大。
因此，该宾馆装修建成投入正常经营情况下，要时常关注借款人经营情况，加大资金使用监管力度，是防范和化解第一还款来源风险的有效途径。
综合分析，该笔资金投向可靠。借款人贷款用途属实，借款人第一还款来源较好，有较强还款能力。抵押物价值足额，变现能力强。市场风险和经营风险是影响该笔资金潜在风险的主要因素。其防范措施要加大资金使用的监管力度，要求借款人经营收入存入我社，做好按季结息及贷后检查工作。
六、本笔信贷业务给农村信用社带来的综合效益：
借款申请人向我社申请借款人民币(大写)肆拾万元整(￥400000.00元)，期限24个月，贷款利率执行5.2‰,贷款发放后至借款到期如期收回，应产生的利息收入为3万元左右，利息收入可观。
七、调查结论及贷后管理措施：
经调查，该笔资金借款用途明确，抵押物价值足额、落实，经济实力雄厚，具备极强的偿还能力，风险较小，符合我社贷款条件。综上所述，建议贷款支持，金额：人民币(大写)肆拾万元整(￥400000.00)元，期限24个月，贷款利率按9.96‰执行。
如果发放此笔贷款，我将跟踪监管该笔贷款的使用及资金的回笼,要求借款人流动资金存入我社，起到“以贷引存”作用，同时以此加大监控力度，确保信贷资金的合理使用。确保信贷资金安全，按季进行贷后检查，并做好按时收息、到期还清借款本息的工作。
第四篇：贷款调查报告
为了进一步优化贷款结构，努力提高信贷质量，最近对银行信贷业务进行了研究，现将研究情况报告如下。
一、基本情况和存在的问题
今年，工行认真落实信贷政策，不断优化贷款结构，努力提高信贷质量，减少不良贷款。截至6月底，不良贷款余额为4549.1亿元，比年初下降425.2亿元，不良贷款率为1.30%，比年初下降0.28个百分点。同时，商业银行拨备覆盖率进一步提高，达到186.0%。从不良贷款结构来看，亏损贷款余额649.1亿元，可疑贷款余额2226.7亿元，次贷余额1673.3亿元；分支机构类型方面，主要商业银行不良贷款余额3839.8亿元，比年初下降424.7亿元，不良贷款率1.30%，比年初下降0.29个百分点。充足的信贷供应有力地促进了经济升温和复苏。在外需萎缩、消费需求不足的情况下，信贷资金带动投资快速增长，固定资产投资大幅上升。基础设施建设已经成为地方政府投资项目的主体。在新一轮大规模项目建设的带动下，企业投资信心正在恢复，民间投资热情逐渐激发。然而，在信贷总额大幅增长的背后，信贷资金的结构值得特别关注。在信贷供给上，大部分资金用于支持地方政府融资平台项目建设，这些项目多为铁路、公路、机场等大型项目。大量信贷资金涌入政府融资平台，既保证了当地经济恢复增长，也积累了一定的信贷风险。大型企业和项目资金很多，但大量中小企业面临着技术改造和生产线升级的关键期或寻找新项目的建设期，却苦于资金不足。银行内控合规建设仍存在一些不容忽视的问题:如部分制度运行存在缺陷，上下沟通不畅，制度相关规定和要求落实到岗位环节不协调，导致岗位职责不明确、职责模糊，部分缺乏必要和经常性的检查，难以有效落实一些基本约束条件；有些员工纪律制度观念淡薄，在业务操作中不能严格按照规章制度和流程操作，而不是习惯性地遵守制度。“三查”制度流于形式，人贷、关系贷屡禁不止。屡查屡禁不止，越权贷款时有发生，有的甚至对严重违规行为视而不见或不报，客观上助长了一部分人肆无忌惮地违规违纪，导致不良贷款不断出现。
二、经过深入分析，上述问题的主要原因如下
(1)基层银行授信权限的征集
近几年来，由于辖区内银行金融资产质量差、不良贷款高，上级行建立了严格的授权和信用管理制度，加强信用风险管理，贷款审批权限逐步提高。大量基层银行特别是县级支行不再享有实质性的贷款审批权限，相对制约了银行的信贷投入。
(2)信贷准入标准不断提高，信贷投资定位趋于集中
近年来，银行对贷款客户的要求不断提高。大部分贷款被投资的客户评级都在A级以上，对低于标准的客户逐步实行授信提用人机制。与此同时，信贷投资也从分散经营向集约经营转变，信贷投资向“大”倾斜。一般实行“双大”(大行业、大企业)、“四大”(重点行业、重点企业、重点领域、重点产品)，并提供信贷
(三)社会信用环境不理想，银行债权实施不到位
几年来，一些企业在重组过程中未能有效落实银行债权，极大地挫伤了银行贷款的积极性。重组后，企业自然难以获得信贷再支持。此外，一些企业信用意识薄弱，恶意逃废银行和信贷机构债务的现象时有发生。信用环境的缺失使银行和企业失去了相互信任的基础，促使银行在贷款时更加谨慎。很大程度上限制了银行业务范围的拓展和业务品种的创新。此外，诉讼执行难、赔偿率低的问题也在一定程度上影响了银行向中小企业放贷的积极性。
(4)银行内部控制制度存在缺陷。内部控制制度缺乏部门之间的责任制约关系，部门之间对内部控制制度建设实施标准的掌握不统一。由于各职能部门对内部控制制度制定的理解不同，各基层单位的执行程度和效果也有较大差异；一些基层农村合作银行仍然违规经营，信任代替管理、习惯代替制度、善良代替纪律的问题仍然突出。有些协会即使违规操作较少，也处于“被动合规”状态。
三、对策和建议
(一)进一步优化贷款行业结构
严格按照“差别待遇、保护和压力”的原则，不断优化信贷结构，促进产业结构调整，大力推进经济发展方式转变。严格控制对钢铁、水泥、平板玻璃等高能耗、高排放、产能过剩行业的贷款，确保三个“统一”:除国家4万亿元经济刺激计划确定、国务院或国家发改委批准的中央投资项目外，其他所有国家级项目不再授信。除多晶硅外产能过剩的五大行业，除国家发改委批准的新建项目外，其他新建项目不发放贷款。对于继续建设的项目，不符合规定标准和程序的，不得发放贷款。
要积极实施行业聚焦、客户细分、专业化管理战略，积极开展绿色金融业务，进一步优化企业贷款行业结构。要加大对交通、能源和电力(特别是新能源)、钢铁、城市基础设施、环保、高新技术产业等优质产业的支持力度。国家、省、市高新技术项目和自主创新产品出口所需的流动资金贷款，要按照信贷原则优先安排，重点支持；信誉良好的自主创新产品出口企业，可以及时审批一定的授信额度，提供各种金融服务；完善中小企业科技创新金融服务，与科技企业建立稳定的银企关系。继续加大对园区经济、重点企业、重点项目和农村经济的支持力度。抓住建设社会主义新农村机遇，积极支持农业产业化龙头企业发展，订单农业和科技农业发展，加大农村基础设施建设信贷投入。
(2)进一步优化贷款利率结构
贷款利率是一个重要的政策工具。相对来说，存款利率处于从属地位。主要是根据贷款利率进行调整，并不是货币政策传导到整个经济的唯一途径。央行在六次加息、开放市场、提高存款准备金率后，成功降低了信贷增速，减缓了银行向企业和投资的资金流动。信贷对投资和通货膨胀的影响已经减弱，不可能通过控制信贷来完全控制投资和通货膨胀。过去，流动性主要是通过银行体系和信贷产生的，但现在企业和居民都有大量存款，金融市场也初步发展起来。流动性可以通过各种渠道和方式产生。即使信贷增长放缓，流动性也可以通过其他渠道快速增长。即使没有宽松的银行贷款，固定资产投资也可以在自筹资金的推动下快速增长；居民存款通过证券公司和基金公司流入股市，推高股指。
为了使加息起到对症下药的作用，需要改变货币政策的传导路径，不仅仅是控制银行信贷，而是要全面控制流动性状况，这对产生流动性的各种途径和方式都有影响。实现这一目标的关键是建立合理的利率结构，使所有的利率都能反映出各自领域流动性的稀缺性，并且相互之间具有良好的相关性和联动性。央行只需要掌握基准利率，基准利率可以对所有市场利率产生影响，从而充分控制流动性状况。为此，央行采取了不对称的加息方式，存款利率的调整幅度大于贷款利率的调整幅度。央行的非对称加息会使利率结构更加合理。当然，合理利率结构的形成最终取决于市场的力量，需要促进多层次资本市场的形成和发展。在此基础上，央行放松利率管制，赋予金融机构更大的自主权，金融机构有能力在市场竞争中形成合理的定价。
(3)进一步优化贷款期限结构
在稳步推进利率市场化的同时，进一步优化利率期限结构，充分发挥利率杠杆在优化资源配置中的作用，巩固宏观调控成果。要充分利用浮动利率政策，进一步建立和完善风险定价体系，根据货币政策导向和贷款风险合理确定贷款利率，提高信贷资金配置效率。要加强积极的债务管理，发行长期债务工具增加长期资金来源，推进中长期贷款证券化试点，改善资产负债期限错配，优化利率期限结构，提高货币政策传导效率。要灵活运用多种货币政策工具，保持货币信贷合理增长，引导银行重点优化信贷结构，加快金融企业改革，增强竞争力，进一步促进金融市场发展，优化资源配置，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
(4)进一步优化贷款客户结构
要牢固树立“以市场为导向、以客户为中心、以效益为导向”的经营理念，努力拓展优秀客户和低风险贷款市场。
1.要抓住黄金客户，必须把扩大、培育和巩固优秀客户作为信贷管理的基本原则。在严格信用评级的基础上，选择一批优秀客户实施公开统一授信。对于已建立现代企业制度、市场前景良好的重点骨干企业，要加大贷款投入，积极渗透，争取“银团贷款”，使其成为优秀客户。
2.为确保信贷资源的优化配置，借鉴以往超负荷经营的经验，立足客户配置信贷资源，在符合信贷条件、资金需求量大、信贷环境好的领域，充分发挥系统调控优势，重点建立“高效安全的信贷领域”，重点抓好重点领域。
3.要坚决减少劣质客户的增量投资。提前研究行业、行业、企业、产品的发展趋势，把握退出的主动性和预见性，建立和完善信贷退出机制，努力压缩和淘汰劣质客户，主动防范和化解现有贷款的实际和潜在风险，是调整和优化银行信贷结构的关键。对于高风险客户，要采取果断压缩的政策。对已列入产业指导目录禁止投资的项目和企业，要彻底清理，坚决压缩贷款；对于地方保护主义严重、社会信用环境较差的地区，特别是在企业转制改制过程中大量逃废银行债务的地区，在严格控制新增信贷的同时，采取各种措施对现有贷款进行催收和压缩；对于那些业务正常但发展前景黯淡的客户，一定要主动出击，趁早退出；对于表面“红火”但潜在风险较大的企业，要主动退出；受经济政策影响较大，改制后前途未卜的企业不予支持，有贷款的要主动退出。
4.要以支持微型企业贷款为重点，更新观念，消除偏见，不分“来源”看效益，加大支持个人和民营经济的信贷市场发展力度，特别是对产权清晰、机制活跃、负债低、效益好的微型企业，要建立“绿色通道”体系，落实优惠政策和特殊服务，使其成为新的优质客户群体和信贷高效低风险的“保护区”。要研究制定扶持小企业的具体措施，建立梯形客户结构，重点扶持有市场、有信誉、技术含量高的小企业。国家、省、市高新技术项目和自主创新产品出口所需的流动资金贷款，要按照信贷原则优先安排，重点支持；信誉良好的自主创新产品出口企业，可以及时审批一定的授信额度，提供各种金融服务；完善小企业科技创新金融服务，与科技企业建立稳定的银企关系。此外，要加强金融创新，建立适合微型企业特点的贷款审查、信用评级、抵押担保、贷后管理等运营管理体系，灵活运用贷款利率政策，提高资金定价水平，满足微型企业贷款需求。
目前，国民经济正处于结构调整时期，以企业产权制度和内部结构为主要内容的改革将逐步深化。优胜劣汰的市场经济规律在调节经济发展中的特殊作用越来越突出。经济结构调整步伐加快，产业升级周期缩短，企业间竞争明显加剧。市场经济的这些动态特征使银行业进一步扩大了选择和发展空间，信贷结构的调整既是机遇也是挑战。银行要想在这个“阶段”发挥更大的作用，就要顺应这种必然的竞争态势，积极利用自身独特的金融监管功能和作为现代经济核心的作用，引导和推动经济发展变化，通过调整信贷结构促进贷款质量的提高，从而实现自身利益的最大化。
第五篇：项目尽职调查报告
根据深圳市某某物业管理有限公司（以下简称“贵司”）与广东卓建律师事务所（以下简称“本所”）签订的《管理律师服务合同》，本所接收贵司的委托，就贵司的经营管理系统进行调整和提升。按照项目进度计划，本所在完成了必要的前期沟通和准备工作后，指派律师于 20xx年5月6日开始进行第二阶段的尽职调查工作，并于20xx年5月20日完成。
在此期间本所律师对贵司现有的规章制度、员工手册、部门手册、公司章程、董事会议事规则、监事会议事规则以及ISO9000文件进行了全面的了解，并与公司高层、中层、基层管理人员及员工进行了访谈，合计共27人次，其中高层2人次，中层5人次，基层管理人员及员工20人次。同时对物业部、工程部、保安部进行了实地考察，并与保安部员工一起对公司管理的某某商业大厦楼宇进行了实地巡查。
在此基础上，本所律师按照管理律师的业务标准、道德规范，本着勤勉尽责的精神，在对贵司提供的有关材料和事实进行了核查和验证后，现向贵司出具如下尽职调查报告（以下简称“本报告”）。
在出具本报告之前，本所特作如下声明：
1. 本报告仅对《管理律师服务合同》中约定的服务事项负责，并以贵司提供的材料以及本所尽职调查中所了解到的情况为依据，发表意见。
2. 本报告为阶段性工作报告，其中所涉及的情况和意见均不是本次管理律师项目的最终结论，在经过贵司进一步认可或修改后方可作为下一阶段工作的依据。
3. 本报告仅供贵司为本次管理律师项目使用，未经本所事先书面同意，不得作为其他任何用途使用，包括但不限于复印、传抄和外传。
一、组织结构设置
（一）基本情况
贵司在经营管理层设有总经理和副总经理，下设人力资源部、财务部、物业部、工程部、保安部和品质部，其中总经理分管人力资源部、财务部和工程部，副总经理分管物业部、保安部和品质部，而原有的组织结构框架图中所提及的拓展部，在事实上并没有运转。
（二）分析
1. 贵司的组织结构设置总体上采取了职能型组织结构的方式。其中，人力资源部（实为综合部）、财务部和品质部是以独立的职能部门来设置的，但行政和综合职能并未在组织结构上体现出来。
2. 按普通中小型物业公司的组织结构设置规则来看，通常做法为物业部下面分设工程、保安和环境三个职能机构，而贵司则是把物业（不是一般意义的物业部，主要功能是客户服务中心）、工程、保安三个职能机构提升到了独立部门的位置，使这三个原本相互关联的职能机构变成了三个独立的部门，加之贵司人事关系复杂，导致了现在物业部、工程部、保安部三足鼎立的局面，给管理工作带来了诸多的不便，也容易产生职能冲突和丢失现象。
3. 目前贵司的物业部、工程部、保安部由总经理和副总经理各自分管一部分，无形中加大了三个职能部门之间的隔阂。三个职能机构如果不能统一管理，必然会给经营管理和服务带来断层和混乱。
4. 从贵司现在的管理结构来看，无论是人力资源部、财务部，还是品质部都无法介入物业部、工程部和保安部这三个职能机构的日常经营和管理活动，导致职能机构之间不能很好的配合与对接，公司也不能有效地行使管理和监督职能。
（三）管理律师建议
由于贵司目前尚不能对部门机构的设置进行大的调整，因此在不改变现有的组织结构设置的情况下，增加综合部或品质部对物业部、工程部和保安部三大职能机构的管理和监督的职能，且上述三大职能机构统一由一个高层领导分管，在便于贵司统一协调和管理的同时，打破其三足鼎立的格局。
二、部门设置
（一）人力资源部
1. 基本情况
（1）人力资源部承担的职能除人力资源管理外，还承担着采购、行政、后勤等综合部门或办公室的职能。
（2）目前人力资源部虽然承担了一些综合职能，但从贵司整体来看，综合职能丢失的现象十分严重。如考勤管理、工作服管理、卫生管理、文书管理、档案管理、会议管理、计算机网络管理等职能。同时人员配备不够，行政、后勤等岗位缺失。
2. 分析
（1）虽然物业管理企业的通常做法为单独设立人力资源部，但对于中小企业来说，如果单独设立人力资源管理部必然要有独立的行政部或综合部，否则就可能导致综合管理职能的丢失或散落。
（2）对中小企业来说，行政部或综合部除了履行行政、人事、后勤等职能外，还承担着对职能机构的制约和监督、法务和合同审查、财务前置审查等职能，但现在的人力资源部远远无法达到上述的职能要求。
（3）对中小企业来说，行政部或综合部还要承担对其它部门进行考勤和考核的职能，综合部门的综合职能弱，则对其他部门的监督监管就会弱，必然导致公司监督管理职能的弱化。
（4）普遍反映的问题：工作繁琐，人员配备不够；设计的工资结构不合理，工资缺乏透明度，名义工资与实际工资不符；有部分制度不符合劳动合同法的规定；相关专业人员招聘难度较大；对老员工的工龄清零等严重伤害了老员工的感情和积极性。
3. 管理律师建议
（1）将人力资源部更名为综合部或行政人力资源部，以增强其综合职能。
（2）把其它部门中与行政、人事、后勤职能相关且不能由其他部门独立行使的职能划归综合部，如合同管理、考勤管理、工作服管理、卫生管理、文书管理、档案管理、会议管理、计算机网络管理、财产保险管理等职能。
（3）加强人力资源的管理，规范劳动合同、工资制度、绩效考核和奖惩制度等。
（4）强化考勤考核的职能，提高奖罚力度。
（5）老员工是公司最宝贵的财富，因为眼前的利益伤害老员工的感情是得不偿失的事。对于司龄满三年、五年、十年的员工给予特别奖励，并且保证工资和福利待遇随司龄的增长而不断增加。
（6）考虑到贵司的历史情况，考勤考核职能也可由品质部行使。
（二）财务部
1. 基本情况
（1）财务部承担的职能主要是财务核算、财务管理和财务监督，同时还负责费用支出和报销的审核以及仓库管理。
（2）财务部工作人员分三个工作场地办公，其中出纳在负一楼的客户服务中心办公，仓管在负二楼的仓库办公。
2. 分析
（1）财务部的工作性质决定了其职能职责的清晰，部门按照国家法律法规及工作惯例进行运转和管理。
（2）出纳实际上承担了一般收银员的职责，在现金管理和收银工作经常有冲突。
（3）应强化财务部的财务监督作用，减少与其它职能部门的交叉性职能，减少对非财务活动的直接管理。
（4）财务部的工作专业性强，规范性高，需要时间和空间的保障，让专业的人员做专业的事。
3. 管理律师建议
（1）在条件成熟时，将财务部的费用支出和报销的前置审核权交由综合部行使，以保障财务部工作人员的时间和空间，同时增强综合部门的综合职能。
（2）仓库管理交由综合部或物业部管理，以减少环节，提高效率，财务部给予财务审计和监督。
（三）品质部
1. 基本情况
品质部是专门为实行ISO9000而设立的部门，负责ISO9000系统的改进和完善。但长期以来，品质部受其人员数量的限制，而无法更多的展开工作。
2. 分析
（1）作为ISO9000系统中必须设立的部门，有其存在的必要性。
（2）强化品质部的职能，可以根据需要让其承担更多的监督管理职能。
3. 管理律师建议
（1）在综合部承担对部门进行绩效考核的职能有难度的情况下，可以让品质部承担此职能。
（2）以品质部为中心，建立联合巡查制度，并通过联合巡查制度启动对公司日常经营管理活动的全面考核。
（3）联合巡查制度分为两个层面，一是由职能机构派员与品质部、综合部工作人员组成联合巡查小组，每天对各部门及大楼进行联合巡查；二是由公司高层牵头，与各部门负责人组成巡查团，每周进行一次联合巡查。联合巡查结果将纳入绩效考核体系。
（四）物业部
1. 基本情况
（1）物业部承担的职能主要是客户服务，包括业主接待工作及迁入迁出、装修等相关服务手续；处理业主日常报修投诉；物业管理相关费用的收缴；业主档案、装修档案、客户档案等物业文书档案的整理、保管；清洁绿化和消杀。
（2）目前物业部采取的是一班制，周末轮值的工作方式，夜间无人值班。
2. 分析
（1）一般意义上的物业部是一个大概念，包括了客户服务、工程维护、保安、环境等职能，但从贵司物业部的实际运行情况来看，其所承担的并不是一个一般意义上的物业部的职能，而仅仅只履行了客户服务中心的职能。
（2）由于管理人员对物业部机构认识上和设计上的偏差与误解，把客户服务中心与当物业部等同了，因此也产生了许多不必要的误解和矛盾。
（3）普遍反映的问题：工作很繁杂，人手不够；与工程部配合不到位，不同部门、班组之间相互不理解。
3. 管理律师建议
（1）将物业部更名为客户服务中心或业主服务部。
（2）把工程部的维修班划入物业部管理，以便于客户服务的职能合并，更好更便捷地为客户服务。
（3）物业部和维修班的工作实行两班轮班值班制，以确保对客户的服务质量。
（五）工程部
1. 基本情况
（1）工程部承担的职能主要是工程保障及维修，包括大楼建筑物、高低压配电系统、柴油发电机组、空调供冷系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、机械停车系统、通讯及信息系统、闭路电视监控系统和有线电视系统等大楼基础设施、设备的正常运行的管理、维修、保养以及外委工作。
（2）目前工程部分为运行班和维修班，其中运行班主要负责大楼基础设施、设备的维护保养以及外委检修，维修班负责日常维修，其中空调工既负责运行同时也要负责维修。
（3）工程部维修班采取的也是一班制的工作方式，夜间无人值班。
2. 分析
（1）从现行的情况来看，运行班维护的是大楼的基础设施、设备，基本不直接面对客户；而维修班主要是面对客户进行设施、设备的维修，承担客户服务的职能。
（2）由于部门内、外的地位和利益分配的不平稳，工程部工作人员的意见和情绪都较大。
（3）普遍反映的问题：工资平均且偏低，不公平；库存配件和物料品种不齐，采购速度慢，影响维修班工作效率。
3. 管理律师建议
（1）鉴于工程工作的特殊性与大楼基础设施和设备的重要性，建议将运行班独立管理，把维修班划归物业部管理，同时将工程部更名为工程保障部或设备部，以便于统一协调和管理。
（2）加大对工程部的投入，储备必要的技术人才，合理设置技术人员的薪酬。
（六）保安部
1. 基本情况
（1）保安部承担的职能主要是治安、内保和消防，包括大楼所辖范围的安全保卫，停车场的车辆管理，物业出租房屋人员的登记与管理，消防管理和设备监控，火灾事故的应急疏散和灭火等工作。
（2）目前保安部采用全天候三班制的工作方式，保证每时每刻都有保安员在岗。
2. 分析
（1）保安部的管理相对比较规范，采取半军事化管理，较好地履行了保安部的职能职责，对大厦的管理功不可没。
（2）保安部股东人数较少，内部关系比较单纯，内讧和内耗对部门和职能管理及员工的管理影响较少。
（3）保安部的工作比较辛苦，工作人员文化素质低，人员流动性较大且需自行解决三餐问题，导致不能形成一支十分稳定而有战斗力的保安队伍。
（4）普遍反映的问题：工资不透明，补工资不及时；人员编制不足，维修班和物业部门配合不到位，维修员和物业员都是一班制，没有值班制度，导致对业主的服务有空缺。
3. 管理律师建议
（1）加强管理的同时，要加强对保安部工作人员在生活和工作上的关心，及时解决生活上的困难并给予充分的尊重。
（2）对于司龄满三年、五年、十年的员工给予特别奖励，并且保证工资和福利待遇随司龄的增长而不断增加（同样适用于其它部门的员工）。
（3）对于在治安管理中见义勇为，协助公安机关破案，工作长期无差错等有突出贡献者，应给予特别奖励。因公负伤者，除由公司承担全部医药费外，还应根据情况给予特别奖励。
三、总体评价
（一）基本情况
1. 贵司曾制定过很多的规章制度，但皆因执行力不足，在实际工作中没有得到很好的施行。
2. 贵司从管理层到普通员工，都认同公司进行规范化管理和制度建设的必要性，但普遍担心执行的力度问题，认为如果公司高层和大股东没决心，规范化管理和制度建设就会成为一句空话；如果股东不带头执行，任何规章制度都不会有生命力。
（二）分析
贵司改制以来，结构性矛盾比较突出，集中表现在：
1. 作为一个市场竞争中的公司，应该本着公司利益第一的原则进行经营管理活动，而贵司目前的状况却是股东利益至上，而且是小股东的眼前利益至上。如此，必然严重伤害所有股东和普通员工的长远利益和工作积极性。
2. 作为一个股份制的有限责任公司，股东的权利应该由其所持有的股份决定，而目前贵司却存在着一种病态发展趋势，即股东对股东的权利产生错误认识，将股东身份视为一种在公司拥有特权的象征。如此，贵司就很难形成一个坚强有力的领导核心，也很难做出可持续性发展的决策。这种权力分配机制的错位、畸形，对贵司的长远发展是致命的。
3. 作为一个现代企业，其发展的动力在于所有权与经营管理权的相分离，有钱的人出钱，有力的人出力，让一流的人才来负责公司的经营管理活动。而贵司的现状却是，股东成为了一种身份、地位、权力的象征，重要的部门和岗位都成为股东之间利益和权力争夺的焦点，其最终的结果就会导致如武大郎开店一般远离甚至拒绝优秀的人才和员工。
4. 作为一个服务型企业，必须确立以客户为中心的服务模式和经营管理模式。而贵司的现状却是由部门或个人偏好、兴趣甚至心情来决定为客户提供服务的时间、速度、效率和质量。长此以往，无异于自毁前程。
5. 贵司改制五年来，所有的股东都处于一个适应做股东、学习做股东、学习做管理的过程，为此贵司和股东都付出了沉重的代价。但市场不等人，竞争不等人，公司不可能等所有的人都学会了做股东和做管理后再来谈发展。
（三）管理律师建议
1. 从战略发展层面上制定中长期发展规划，立足于公司未来的发展和股东的长远利益，在未来三到五年的时间消化因改制过程中和改制后形成的矛盾，让公司逐步进入一个民营企业正常的可持续发展的轨道。
2. 建立股东员工的退出机制，在充分保护股东利益的基础上，鼓励个人股东不再直接参与公司日常经营和管理活动，真正实行所有权与经营权相分离，并加以制度化。
3. 吸收优秀的员工和技术人才进入管理层，并聘请职业的经理人负责公司的经营管理。
4. 从明确部门和岗位的职能、职责开始，全面规范公司经营管理活动，强化制度的执行和考核，让制度管人、让制度管事。
5. 以联合巡查制度的推行为制度为起点按钮，全面带动公司的规范化管理。
第六篇：贷款调查报告
借款人因票据到期需要周转金，于30XX年3月5日向我公司提出x万的小额贷款申请。我公司业务部对该借款人进行了调查，现将调查情况报告如下：
1、基本情况：
x男，1962年3月出生，身份证号码：3x.x地，大专学历，1999年12月创办了x公司，任法人。经营稳定。其妻x，x年x月x日出生，身份证：3x.
2、借款申请人资产情况
据调查，x为x公司的法定代表人，出资额x万元，占出资比例99.87%。同时，x销售中心为x公司股东，股东出资金额贰仟万元整。借款人拥有8辆汽车，约人民币x万元，拥有多处房产。
通过征信查询，借款人目前信用良好，信用评级为正常。
3、借款用途、金额、期限
借款人x申请借款135万元，用于借款人x年3月5日农行到期x万承兑票据。期限为一个月。经调查了解，借款用途真实、合法。
4、借款方式
借款人申请的贷款方式为保证担保，保证人分别为x润滑油销售中心及自然人x，并签订了我司认可的保证书。x销售中心经营正常，收入稳定。自然人x同为x销售中心股东，出资额x万元，出资比例x%。
5、还款来源情况
借款人的还款来源为x润滑油销售中心的主营业务收入(附与x公司的供货合同)。此外据借款人介绍，近期借款申请的农行x万贷款将发放，可用来还贷。
6、调查结论
借款人自身经济实力雄厚，信誉度较好，还款意愿强。保证人经营正常，收入稳定，具备担保实力。综合以上调查分析认为，只要确保该公司专款专用，公司运营正常，到期还贷，符合贷款条件。本人同意对借款申请人x发放贷款x万元，期限为一个月，月利率8.4‰，按月还息到期一次还本。
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