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物业工程主管述职报告(一)
我于20xx年9月18日成为XXXX物业服务有限公司中的一员,至今已三月有余,能有幸加入XXXX物业团队,在此感谢公司领导给我机会和对我的信任,也感谢公司各部门对我工作的支持和帮助。在这三个月的时间里,通过工作使我个人能力有很大提升,部门员工的工作标准、服务意识、服务理念得以改变,部门员工之间更加团结,工作积极性得以提高,报修事项反应迅速,现部门员工面貌焕然一新。具体表现在:
一、提高部门员工物业服务认知和服务意识;
在这段时间里,定期和员工座谈,阐述物业知识和这个行业服务的重要性,特别是作为一名维修人员,在面对客户时如何沟通,如何更好的把公司好的一面展现出来,如何通过自己的日常维修展示我们的服务品质,让客户满意,让公司满意,让自己满意;现在部门员工在为业主维修过程中,已经能很好的向业主对维修事项作以说明,得到业主理解和认可。
20xx年度工程部工作重点之一就是创建佛山市优秀物业示范大厦,围绕这一工作重点,在公司总经理的正确指导下、各部门的支持下,20xx年的年度工作计划基本完成。完善各项管理制度、工程服务手册、突发事件应急预案;与各部门共同携手进行工程技术人员的引进、招聘、储备,保障项目拓展及日后物业工程服务的正常开展,鼓励、支持员工到专业培训机构参加各类工程技术的培训;组织员工参加其他专业知识的内部培训,不断提高员工整体素质。现就工程维护部20xx年的工作总结如下。
一、管理工作:
1、制定了部门的《工作手册》,明确了各岗位的职责和要求,制定了各项专业的操作规程和工作守则。
2、配置完善了人员组织架构,以更符合工程维修部的运作规律,使部门的运作更合理和高效。共面试求职人员16名,择优录用其中13名,包括5名技校的实习生。通过现场讲解、老员工传帮带和实际操作等措施相结合,他们都在限期内胜任独立操作,在工作中担当重任并在创建佛山市优秀物业示范大厦的工作中作出贡献。
3、编制各个设备的安全技术操作规程、应急处理措施、各危险部位的警示标志并张贴在现场。根据安全规划要求结合物业运营的实际情况对“边、孔、洞、动”等部位进行消除、防护或警示标识;完善7个重点设备房、11个抽排风机房、116个强弱电、空调、消防管井/房、16个集水井的标识标示以及设备设施的油漆翻新工作。
4、加强人员技术技能的在岗培训,实行全员持证上岗,选送1名员工到专业的培训机构参加特种设备安全管理课程培训,并取得合格证书。组织员工集体学习电梯安全操作、中央空调安全操作、安全用电/应急措施的相关专业知识的技能。
5、规范工程维修的工作流程,细化落实岗位责任制,对日常维修做到4小时内完成,涉外小修则要求隔日完成。对一些受材料或现场环境限制的,都想办法克服困难及时完成,全年共收报修单131份,全部按时按质完成。协调完善各个系统的正式运行。
6、接收了☆☆☆的施工档案及竣工验收资料共20册、工程图纸367份,建立了物业公司工程设备设施档案;建立中央空调、供配电、给排水、电梯、消防抽排风、消防喷淋等设备档案,为今后的维修跟踪确立了依据。
7、按月度建立各系统设备的维护保养计划,依照相关的安全技术规范和要求组织实施,清洁、维保、检查各类供配电柜/箱156组/个,充分保证各类设备设施的安全高效的运作。
8、审核月度的水、电和空调用量,根据运行情况及时调整电量负荷。在使用空调的时候根据使用负荷,结合现有的设备配置及时调整空调的各部分负载。
二、完善工程遗留问题:
1、协调完善中央空调收费软件的正式运行,空调系统虽然已经交付使用一年多,但从未投入正式运行。前期虽已进行了几次的操作培训,但并没有进行完整的实操作运行,在正式使用时操作不是很熟练。计费软件实际使用时各个楼层的风机开启设置不合要求。经与原施工单位多方协商,要求其调整系统的使用功能设置,组织员工现场跟进学习,已经正常运行。
2、空调主机的3号机、2号机的压缩机运行时电流过大、温升不正常;冷却泵、冷冻泵运行时漏水;冷冻水管和冷却水管“串水”;冷却水塔“蔬水”分布不均匀,追踪设备供应商、安装公司修复,组织安排员工深入现场排查修复,保证了物业的正常运营。
3、针对4号、5号客梯运行时有“晃动感”要求维保单位检查修复,并提供符合规范的检测数据,11号客梯桥门开关不顺畅经多方协调联系供货商已经更换了新门。8号、9号客梯桥门开关不顺畅、地面铺贴间隙大;各楼层信号灯不正常,联系供货商和装修单位共同解决问题,督促施工方修复并安排员工现场监督、学习。
4、地下层的排水泵控制不灵敏、集水井内积蓄杂物和砂石、管线锈蚀松脱,联系施工单位修复,安排员工跟进了解。化粪池的排污泵因工作环境潮湿、腐蚀气体侵蚀的影响,虽经多次维修仍然经常出现“偷停”的现象。结合现场的实际情况、查清电路的控制原理予以迁移改造,证明效果良好。
5、东、西消防楼梯使用的自控节能灯损耗严重,除要求施工单位给予更换外,还组织人员查找测量线路,提出切实可行的解决方案报上级批准后组织实施,证实效果良好,既保证了正常的使用又节约了维修费用。
6、完成大厦与通信运营商之间就通信管井的使用和维护达成收费约定,共收取7家/次通信运营商的施工管理费2020元。按照合同抄录收取通信运营商的用电费用。
7、联系施工方督促其完成东西两条消防楼梯的“扇灰”和翻新。在前期的施工阶段因各个施工队在楼梯搬运物件到楼层,刮花、碰损了墙壁、瓷砖,安排组织人员跟踪记录除要求责任单位原样修复外,还联系原施工单位把东西两条楼梯全部油漆翻新。
8、联系施工单位并督促完成地下车库部分天面和墙壁的油漆翻新。
9、组织安排人员油漆翻新地下停车场所有消防风机房地面、风柜、风管、风机和各类的管线。
三、装修管理工作:
1、全年度共审核30家业户的装修申请、审核业户提供的施工图纸资料,向其解释说明施工中虽要注意的具体事项;组织进行物业验收23户,91个单元、2间商铺。
2、审核4F裙楼和1F外墙安装招牌的施工细节、现场监控安全施工的事项,对违规行为拍照取证,发函要求有关单位整改。
四、日常维修工作:
1、及时完成日常的维修任务,其中涉及单元内的有偿服务已转达交财务按章收取费用。
2、按计划跟进电梯的月度维保工作,协调处理电梯的临时维修;针对入夏后电梯运行对环境的`要求及时安装降温和通风设施,督促落实使用,保证电梯机房设施设备良好运行,控制电梯机房环境温度,正常、合理使用、保养电梯机房空调。提高电梯运行安全。结合“创优”工作设置完善有关的安全技术标识标志。
3、按计划组织实施中央空调的保养工作,结合“创优”工作的开展对设备设施进行油漆翻新、清理机房内的杂物、疏通排水管路和坑井、设置完善各类标识。组织督促清洗“布水”片,改装排污管路。
4、联系施工单位维修广场损坏的大理石和路面石,想方法找原因排除6号楼梯台阶长渗水的老大难问题。利用现有的工程物料维修损坏、松动的路面石。
5、根据“创优”工作的要求,安装广场周围的环保垃圾桶;编号标识广场周边的灯柱。根据节令和天气的变化及时调外墙装饰灯、招牌灯的开关时间保持一个亮丽的形象。
6、因应大厦周边的地形,联系施工单位建造的垃圾房已经投入使用,还结合垃圾房内的实际情况在里面建造排水沟和“斜坡面”疏导积水。
五、存在问题和改进措施:
在20xx年度,工程维护部全体员工团结拼搏、共同努力,较好地完成了全年度的工作目标。更好地适应公司的高速发展,在☆☆这个平台上同公司一道共谋发展实现自身的工作价值,同时也存在着许多要改进和完善的问题。
1、员工素质参差不齐,整体素质仍有待于提高。今后,要求员工自我加压、自我提高,继续组织系统的培训,服务和技能培训,结合考试手段,促进员工素质的提高。
2、工程维护部的工作还不够细致,我部将认真总结,努力提高,全力保障项目的安全、经济运行。
20xx年的工作中,我负责的工程尽管做出了一些的成绩,但是仍然存在很多不足,需要继续总结和完善。我们要做到以史为鉴,认真总结和完善过去,才能更好的服务未来。
一、认真贯彻落实国家及公司的会议文件精神,全面完成公司与建设单位签订的《建设工程施工合同》全部内容。
二、负责本工程开竣工前后的相关手续办理,及工程交工后工程保修及质量回访工作。
三、根据工程实际情况,编制《施工组织设计方案》,分:总工程《施工组织设计方案》、基础工程《施工组织设计方案》、主体工程《施工组织设计方案》、分部分项《施工组织设计方案》、月施工进度计划及《施工组织设计方案》。
四、按照公司要求、按时记录好项目经理总台账,以便及时控制和掌握工地的一切情况包括资金情况,科学合理的安排各项事务,做到全面管理、全面掌握、全面监控。
五、在工作方面、对完成任务好的,应给予奖励或晋升工资:对工作任务完成差的,应给予处罚或递减工资;对不称职的工作人员有权辞退。
六、项目经理负责每月给工地召开一次以上全体职员大会,学习公司《管理制度》的相关内容,传达国家、行业、公司的相关文件精神,做好安全教育和安全交底、技术交底,分班组、分工种的安全技术交底。
七、公司规定每周三下午为管理人员周会及学习时间,若无特殊情况时间不能改动,并必须保证每周一次的周会及学习时间,学习与工程同步的理论知识、不断提高自身的业务能力和技术水平。
八、按时参加工程部组织的按月全面检查工作,做好检查记录和会议文件,认真解决协调各项目部工作中存在的问题,并以书面形式下发各项目部落实;检查工作是对工程项目管理的一次促进和推动,要按时做到、切实做好。
九、各项目部经理应将工程部每次来工地检查时提出的问题,逐项一一落实,并书面一一答复,要求在10日内整改完成,在每月月会时、会议书面答复。
十、项目经理负责处理好与:建设单位、监理公司、质检部门、地方公安、劳动、环卫等相关部门的工作关系,积极配合好各部门的工作。
十一、制定单项承包合同、材料进购合同、零工价格表、须经本项目部三人以上商议后制定;购置壹仟元以上的固定资产、材料科长须参加商定;购置大综材料、材料科长须参加商定。
十二、制定人工承包合同时、特别在主体施工阶段,因钢化投入量大、费用高,应将施工工期与钢化费用挂钩,在正常施工工期下每提前一天或推后应按日钢化费用一半对等奖罚。
十三、在签订人工费承包合同时,与其项目相关的材料装卸费、维修保养费、清理归整费、材料再加工工费(如:砖、瓷砖割角)、看护等费用包含在合同承包价内。严格控制零工用量,零工越多、内在问题也就越大,项目管理也就越差,在做成本核算时零工一项应单列,对零工监督审查要严格。
十四、项目施工是以利润为目的,以追求较高利润为目的,所以项目的成本核算显得尤为重要!为此,要求项目经理认真按照公司要求,做好成本核算工作。
十五、为鼓励项目部管理人员的积极性,体现奖罚分明,施工进度表编制审核审定后,如提前超额完成当月任务,根据超额比例奖励项目部管理成员百分比加入当月工资;如未按期完成,扣罚项目部成员当月工资百分比。
尊敬的公司领导:
时间飞逝、日月如梭,转眼又到了20xx年年终,新年的钟声即将响起。一年来在各位领导的关怀指导和其他部门同仁的大力支持下,本人带领程工程部全体员工,按照公司的统一布署和要求,以部门管理、人员分工、现场管理为目标全面履行工程部管理职能,在工程管理工作中认真负责,勇于创新,协调配合,较好地完成了公司下达的各项任务,工程部的全面建设也跃出了一个新台阶,完成了大量工作,取得了不小成效,也积累了一些经验教训。下面扼要把我一年来工作中所取得的成绩向领导及同志们做以下汇报:
一、今年工作完成情况
(一)项目监理招标
今年根据项目的开发计划,我部门配合项目完成了凯悦A-08地块、A03地块创新街小学;万通项目二期安置区B-8、A-5、A-6地块的监理招标、考察、谈判、合同签署。
(二)编写工程管理制度
编制完成《工程奖罚管理办法》、《工程检查记录管理办法》、《工程量化考核指标修订》、《工程监理管理办法》的制定,并对《永恒工程管理制度》进行了重新修订。
(三)召开工程专题例会
20xx年我部每月组织集团招采、成本、物业公司及各项目公司参加工程月度专题例会,汇总每月工程进度情况,处理、协调工程类工作,讨论下月工作计划安排,跟踪问题的落实情况等,解决工程中存在的实际问题。
(四)开展河北、北京等异地项目公司的工程管理。
按照集团年初的战略布署,将河北、北京项目纳入到集团统一管理中。今年八、十月份,我部在集团分管副总裁的带领下,工程、招采、成本部联合开展了对河北、北京异地项目公司的检查。以河北项目公司、北京森林假日项目公司为基础,初步开展了异地项目公司管理模式的探索,并编写了《异地项目公司管理办法》。
(五)部门内部管理
为提高员工的管理能力及创新能力、激发工作积极性、增强员工危机感和责任感、选优提干。部门今年在内部推行轮流执行经理制度,让每个员工做为执行经理,对部门的日常工作进行管理,以此锻炼员工的管理、执行及决策能力。为集团培养全能型管理人才、践行企业文化、体现团队凝聚力。
(六)外部管理
我部门人员要求注重交流沟通、内部团结。要求在工作中对外时,提前协商,统一口径。在廉政建设方面,要求部门员工与项目上不发生经济往来,不接受项目上的宴请,切实遵守集团的规章制度。
(七)工程质量管理
我部定期对各项目进行检查。平均每周不少于一次,重点工程加大检查频率。通过检查,及时纠正项目公司管理中存在的疏漏和错误之处,并向项目公司及时传送《工程检查记录表》,同时做好监督和回访。在抓问题的整改同时,也积极发掘和树立典型,并编写优秀做法,供其他项目公司学习。总体来讲,我司工程质量除少数项目外,大多数项目公司质量一般,仍存在较多工程质量通病。有喜有忧。没有太多亮点,今后要加大管理、奖惩力度。
(八)工程安全管理
20xx年集团各项目公司安全生产形势稳定,没有出现重大质量安全事故。重点加强了对万通B-5、6;凯悦项目开发区这两个工程的深基坑安全监督管理工作,组织进行了各项目公司汛期、冬季施工安全专项检查工作。在平常的日常工程巡查中,及时对检查发现的安全问题进行提醒和预警,事后加强跟踪落实。
(九)工程进度管理
各项目公司上半年工程进度基本达到了目标要求,重点工作节点均达到了集团要求。如凯悦项目开发区7#-10#楼按计划达到了五月份开盘;2#-6#楼克服总包单位调整,工期压力极为紧张的重重困难,九月份工程达到5层预售节点的要求。万通项目克服年后总包单位劳动力不足的压力,按计划达到了八至九月份5层封顶节点的要求。在协助项目公司解决以上问题时,工程管理部多次到现场参加工作协调会,解决项目困难。
(十)在集团推广新技术、新材料、新工艺
根据集团的要求和各项目工程的实际情况,我部门进行了新工艺新材料的推广,编写了如下作法:《现浇混凝土空心楼盖工程做法》、《混凝土无缝施工新技术》、《建筑行业十大新技术新工艺、新材料》、《喷涂速凝防水涂料》。通过新技术的编写和推广,不但提高了员工的专业素质,而且促进了集团整体工程水平的提高。
(十一)开展培训工作
今年我部门为了提高员工的综合素质,完善知识结构,增强综合管理能力、创新能力和执行能力,相互间开展工程技术交流。专门组织对项目公司及相关部门的培训工作。包括:《工程管理与质量通病防治》、《电梯安装基础知识及使用管理与维护保养》、《工程管理制度》、《PROJECT软件与工程进度计划的编制》的培训。
(十二)举行工程技术比赛
由工程管理部和万通项目工程部共同组织举办《万通B5、6地块审图比赛》,由工程管理部和人力资源部共同组织举办《建筑工程安全知识竞赛》都取得了良好效果,不但丰富了大家的业余文化生活,同时也提高了员工的专业及管理知识。
(十三)加强对各项目监理的管理
在项目管理中,我部将监理单位纳入项目管理范畴,让监理公司参与工程检查,并开展工作交流。集团工程管理部定期参加各项目的监理例会,同时与项目监理积极进行座谈,详细了解近期的工程情况,支持监理的正常管理工作。
二、明年工作计划
(一)部门明年继续推行执行经理制度,内部工作充分放权,对部门员工的锻炼还要加强,在实践中提高能力,加强岗位技能培训,多提供锻炼机会,提拔优秀人才。
(二)河南省内各项目公司推行量化指标考核。将《工程奖罚管理制度》与量化考核制度相结合,进一步做好奖励优胜,处罚落后的工作,调动广大项目公司工程技术人员的工作积极性,留住人才,稳定工程技术团队。
(三)加强与物业公司、项目公司的工作联系。每月与物业公司、项目公司座谈一次,了解工程上存在的问题,协助解决问题,并在施工过程中注意加强预防管理。
三、对集团发展的建议
(一)项目公司所报的工作进度均留有一定余地,但集团又没有标准限制,考核目标难度较低,对集团管控造成影响。工程进度计划管理应逐步建立集团统一标准,建议集团组织各部门、项目公司制定项目开发工期定额,合理控制开发周期,合理考核、奖励,提高管理效力。
(二)影响集团发展的关键因素是管理方法、手段,集团除应加大各级领导层管理方面的培训工作外,同时应尽快建立对管理工作进行奖励的相关制度,(集团现在还没有管理方面的奖励制度),推动管理工作更上一步台阶。
二0一0年是大略而不平凡的一年,物业办事行业面对很多严峻的挑衅,经济效益也不如往年成气,市场竞争也比较猛烈,是以工程补缀也有了更高的要求。为了适应市场要求,我们在本年连续进步工程补缀技巧,美兰金邸集体工作绩效,专业技巧,办局势度,轨制规章及外围单位办理等方面有了渐渐明显提拔。为了总结经验,寻找差距,筹划前景,促成二0一一年工作再上一个新的台阶,现将二0一0年工作总结以下:
一,紧张工作报告请教:
1,叠加地区大家楼道照明开关改声控和触摸延时开关;
本年第一季度紧张对叠加大家楼道照明办法开关进行调换改装,将总进户门进门口和楼道拐弯口换成声控延时开关,业主家门口换成触摸延时开关,在也不会产生业主到家忘了关灯,促使灯胆灯头烧坏的现象产生,也到达了节能的结果。
2独栋弱点题目查找和规复监禁工作
因为独栋别墅违章改建导致弱点系统扫数瘫痪,43户线路扫数断,24户主线断,报警电源坏1只,解码器坏4只,系统拒却器坏6只,把握箱坏4只,在公司带领和办事中间经理屡次和开辟商和谐雷同下,获得了开辟商赞成办理,在施工队进入施工现场时,我们克服人员少,进行不时监督,两人彼此轮着看,除了给业主平常报修外,别的时候都跟着施工队,固然在跟着的时候也发觉了很多题目,偷工减料,能省事就省事的办理方法,埋线管不敷深等题目,在我们强有力的要求下,促使施工队根据标准施工,如今独栋弱点根本已经规复了常态。
3平常补缀工作的展开;
本年我工程部接到补缀单1262张,结束1245张,补葺率在百分90以上。前后结束了叠加地区38台电梯基坑水泥块及废料料理工作,70号门口总污水管道下榻调换补缀工作,叠加69号,70号,72号,82号,94号,95号,101号合计7户没上水总阀,因为开辟商施工队莳植绿化时把埋住了,经过议定我们工程部两个多礼拜的竭力查找,找到5户总阀的位置地点,把挖出来后,从头进步了井的高度并做了井盖,另有95号和101号因为没找到,最终和谐自来水公司关掉总阀,停水两小时,从头安置了阀门,并给叠加地区扫数井盖涂上了绿色的油漆,促使其和绿化构成一体。另对二组团景观桥护绳的调换,梅雨季候对小区扫数房屋渗漏水进行查抄,对有渗漏的及时和开辟商施工队关联,及时补缀,此工作获得了业主富裕必定。在雷暴雨期间及时对小区明沟管道废料疏浚工作以及做好排洪防汛工作,在本年的第三季度注重对小区屋檐滴水,老虎窗渗水,存在各种遗留题目进行汇总,发文开辟商和谐办理,如今因为屋檐滴水开辟商施工队明了阐明没法修复,该题目真在和谐当中,寻找自动可行的方法。另在本年梅雨季候到临时给三组团安置了一台380V水泵,因为先前异国380v电源可供,我们克服人员少,时候紧的环境下,开路面槽,挖沟埋管,穿线,巩固,终究赶在暴雨到临时安置好,确保了本年防洪工作美满顺利的结束,在本年11.5火警日的第二天我们就对小区扫数的消防办法进行查抄,查抄时发觉的题目还是比较多的,有点是平常有点马虎没注意到,比如电梯基坑油杯油溢出来,异国及时料理,如果有甚么烟头掉下基坑,这也是火警变乱的苗头,我们及时构造电梯保养人员赐与料理并鞭策今后发觉满时及时做好料理工作,别的叠加楼道消防灭兵器20只压力已经不敷,别的办事中间也必要增加一箱灭兵器,该题目已经向余经理做了报告请教。还特别向几个外围单位强调做好消防工作,对所管辖的电器配置做好绝缘测试,线头螺丝紧固工作,这个月紧张对几个组团河道的潜水泵进行绝缘检测工作和扫数上水管,各种阀门,水泵,做好防冻工作。
4,平常配置保护保养环境
如今小区配置保养环境整体还是比较到位的,扫数的配置根据配置保养阐明书进行保养,如今都处于精良的工作状况。
二,本年度工作遗留题目
1,小区罗芬路美兰湖路围墙2000千多平方刷油漆保养题目,因为该处围墙比较超高,我们补缀人员包括我在内只有两名,一周工作日除了歇息天,只有三次碰在一路的机遇,另有当真处理业主平常报修,所以在人员配置设备摆设方面是很难结束的,是以该工作也向余经理做了报告请教是不是请外单位人员结束,等待回应中。
2,小区一号桥二号桥的雕栏,大闸门的配置,63号闸门配置,儿童乐土,刷油漆保养,油漆报告已经打了,正在等待油漆。
3,小区监控摄像头坏5只,别离为西大门西向北,69号西向东,38号北向西,18号北向南,水闸门,周界报警坏两对,别离为37防区和7防区。该报告已经打到公司采购。
三,如今存在的题目
1)专业技巧程度还比较欠缺,一专都能的程度还达不到
2)工作流程中,典范操纵的联合性不强,对外围单位监督查抄工作做得不敷细致
3)养护单写的不是很典范,笔迹不敷机灵,
4)堆栈材料摆放不敷典范,东西摆放比较乱,异国贴明显标签
5)个别工作进度均比筹划耽搁滞后,补缀工作的效果和补缀质量有待进步
6)和各部分工作跟尾还不是很完满
四,二0一一年美兰金邸补缀工作重点设想;
针对以上提到的题目和薄弱关键,20XX年对我们美兰金邸补缀工作初步设想紧张环绕“筹划,美满,典范,落实”。等几个方面展开
1)筹划:紧张对20XX年的工作做一个全年工作筹划,月月有进展,周周有活忙,每天有落实。根据小区实践工作必要进行公道分派人员,把工作落实到人,责任到人。
2)美满:根据公司“高雅化办事标准”的目标,对美兰金邸工程部的工作进一步细化,将高雅化办事落实到平常工作的扫数阶段和关键,构成一套完好的从工程补缀养护单看为业主办事的如意程度
3)典范:联合标准要求,对上述工作存在的题目以及别的方面的工作关键进一步典范,一切以标准为典范,一切以业主如意为目标,(包括对外围单位的办理,一切以行业标准为典范)做到各个工作关键有筹划,有轨制,有履行,有查抄,有改革,并构成相干记录
4)落实;对筹划工作必定落实到位,责任到人,进步我们补缀人员的责任心,督查外围单位必定做到按时与不按时相联合,发觉题目,及时办理,促使各项规章轨制落实到实处
以上便是我20XX年工作总结,有不敷的地方还请带领和同事们责怪斧正!