千文网小编为你整理了多篇相关的《预售资金监管工作个人总结(合集)》，但愿对你工作学习有帮助，当然你在千文网还可以找到更多《预售资金监管工作个人总结(合集)》。
第一篇：商品房预售资金监管工作汇报
---开发项目联建备案证》（原件及复印件加盖公章）
（四）办结时限：3个工作日
（五）办结成果：《预售项目建档登记表》（一式五份）
二、办理房屋预售及监管银行手续
1、签订预售资金监管协议（需提供《预售项目建档登记表》，开发建设单位、监管银行和监理公司三方签订监管协议）
2、商品房预售方案备案（需提供《预售项目建档登记表》）（交易中心）
3、办理预售许可证（市房管局）
4、建立监管子账户，银行出具账户确认材料，内容包括项
目监管账号和对应预售许可的子账号（监管银行）
三、核定预售资金监管额
（一）办理时间：取得预售许可证10日内
（二）办理部门：该项目登记建档确认的监管部门
2---
（一）办理时间：该预售许可所含超高层均完成主体2/3楼层
（二）办理部门：该项目登记建档确认的监管部门
（三）需提供的材料：
1《、预售资金监管额调整申请表（超高层完成2/3楼层环节）》（打印）
2、监管银行出具的《房地产开发项目预售资金到账情况确认书》（原件）
（四）办结时限：5个工作日
（五）办结成果：《预售资金监管额调整通知书（超高层完成2/3楼层环节）》（一式三份）
五、高层主体结构封顶申请调整监管额
（一）办理时间：该预售许可所含高层均完成主体结构封顶
（二）办理部门：该项目登记建档确认的监管部门
（三）需提供的材料：
1、《预售资金监管额调整申请表（高层主体结构封顶环节）》（打印）
4---
七、预售资金解除监管
（一）办理时间：该预售许可所含楼栋均取得房屋产权初始登记证
（二）办理部门：该项目登记建档确认的监管部门
（三）需提供的材料：
1、《预售资金解除监管申请表（房屋产权初始登记环节）》（打印）
2、房屋产权初始登记证（原件及复印件加盖公章）
3、房屋符合交付条件告知报告回执单（原件及复印件加盖公章）
4、监管银行出具的《房地产开发项目预售资金到账情况确认书》（原件）
篇2：新建商品房预售资金监管系统
XXXX商品房预售资金监管
系统建设方案
目 录
1.
2.
3.项目背
6---容.10
账户管理..10
房款缴存..11
资金划拨..12
查询交易......错误！未定义书签。
撤销监管......错误！未定义书签。
资金管理......错误！未定义书签。
6.建设计划
8---因此，为保护购房人利益，防范金融风险。保证商品房预售款用于相关工程建设，维护房地产正常交易秩序，完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，维护商品房预售双方的合法权益，促进房地产业的健康发展，有必要建立一套完善的预售资金监管系统。
2.现状分析
通过对国内实行预售资金监管较好的几个城市分析，总结目前资金监管的方式和存在的问题，为更好的开展淄博市新建商品房预售资金监管系统的建设奠定坚实的基础。
? 深圳商品房预售款监管情况
深圳市在1993年出台的《深圳经济特区房地产转让条例》第三十六条、三十七条对商品房预售款问题做出了明确规定。目前，深圳的商品房预售款监管工作主要依据该条例展开。
深圳市预售款监管采用第三方监管的办法，由房地产开发商委托金融机构
10---单，只做了概括性的规定，不利于完全避免监管预售款的挪用。
? 长沙市商品房预售款监管工作情况
长沙市商品房预售款监管工作是从2007年9月份正式实行，从开始到现在对商品房预售款监管的情况来看，基本达到了规范房地产市场秩序、保护广大购房者的合法权益的目的。
房管局在为房地产开发企业办理预售许可证时，需要收验房地产开发企业与银行签订的交易资金监管协议，确定监管帐号，允许房地产开发企业根据其申请贷款的情况在多家银行设立对应的监管帐户。从2007年9月开始，房产局启用新的“商品房网上签约及交易资金监管系统”，通过互联网与银行和房地产开发企业同时联网，将银行的交易资金监管和按揭审批业务纳入“商品房网上签约及交易资金监管系统”统一进行管理。
12---行作为预售款监管的主体，充分发挥银行的作用，房产部门履行好监督和保证的职责。各商业银行在房产部门搭建的平台上，发挥各自优势，在统一的操作规则下运作，确保商品房预售款监管到位。
1、开设监管账户、确定监管资金总额
凡批准上市销售的商品房项目均与银行签订《商品房预售款专用账户监管协议》，设立商品房预售款监管账户。在签订商品房预售款专用账户监管协议前，按要求确定监管资金总额（即监管标的建设资金总额的倍，其中20％为不可预
见费用）。建设资金总额的测算依据是：1、投标文件、中标通知书；2、各类设备定购合同；3、各类配套工程建设费。
2、《商品房预售款专用账户监管协议》备案
《监管协议》未经房管部门备案无
14---经工程监理单位核实（工程进度）签章后向监管银行申请，开发企业可根据分项工程完成情况分期或按月支取。监管银行审核后应及时支付（三天内）监管项目各阶段的建设资金。在保证建设工程资金使用的情况下，对超过监管标的额度以外的预售款可以用于还贷或调用。这样既确保了监管项目后续工程资金的需要，又不影响开发企业的正常经营和发展。
5、商品房预售款收支情况的监督
对商品房预售款收支情况的监督，我局要求开发企业每月按时申报《商品房预售款收支月报表》（以下简称月报表），并提交当月监管银行的对账单；经工程监理盖章认可的建设工程完成形象进度证明；开发企业当月销售明细表。《月报表》是我局实施商品房预售款动态监管的依据。《月报表》分两部分：第一部分为监管标的预售款收缴情况；第二部分为监管资金使用情况。
6、商品房预售款监管账户的销户。
16---
7、信息中心将预售相关信息推出外网，资金监管科填写预售资金监管信息
8、开发商与购房者签订预售商品房买卖合同
二、注意事项
1、签订预售资金监管提交资料在网上下载（宜昌房网下载中心），各复印件内容加盖开发企业公章。
监管银行的选定。开发企业自有选择在宜有金融许可证的银行而且和信息中心对接端口作为监管银行，比如：建设银行、工商银行、三峡农商行、等。
2、各项内容的填写。（1）项目总投资为发改委对于项目总投资的核定投资额，复合项目单项投资额算法为符合项目总投资额/复合项目总建筑面积*该单项规划许可证批准的建筑面积；（2）建筑面积为规划许可证中批准的建筑面积；（3）预售面积为；（4）预售方位类别为房屋用途的填写，如：住宅、商业、办公等；（5）房屋预售幢数为该次办理预售许可证房
18---不得收取房款，开发企业凭进账单或POS机单回执签订合同，对于购房人进行的贷款应当对办理个贷的贷款银行签订承诺书，将预售资金全部划入监管账户。
5、项目资金预算与使用计划表要认真、如实填写，对于大额款项要提供依据。
第二部分：预售资金的使用
预售资金的使用包含两种方式，销售资金的65%为非重点监管资金，采取备案方式批准使用；销售资金的35%为重点监管资金，通过核拨后方能使用，同时需提供相关票据；且项目总投资额的10%为项目保证金，在未撤销监管之前不得使用。
一、预售资金使用流程
1，开发企业填写商品房预售资金使用备案表及相关资料，2，监理公司填写相关内容
3，监管银行填写监管银行意见以及账户资金使用情况
20---4，申请审批资金时要提供申请款项的证明材料，比如合同等，用款之后要提供发票等材料。
（二）关于预售资金的中属于备案或审批的计算方法。
1，项目总投资额的10%为监管协议书中根据发改委的投资规模的10%。项目预售资金未达到项目总投资的10%不能使用预售资金。2，销售资金的65%为非重点监管资金，采取备案方式批准使用；销售资金的35%为重点监管资金。封顶之前只能使用备案资金。3，举例说明：
项目总投资的10%为300万元，第一次使用时销售资金为1000万元，则第一次使用备案资金最高为650万元，若使用计划为600万元，则根据计划同意用款600万元，则账户余额为400万元，第二次用款是又归集预售资金1000万元，则第二次可使用的备案资金最高为（1000+1000）*65%-600=700万元。
第三部分：预售资金监管账户的解
22----
第二篇：预售资金监管探讨
关于商品房预售 合同备案以及
资金监管有关问题的探讨
一、关于商品房预售的问题
（一）商品房预售的概念
商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同，这个制度即为商品房预售制度。它与现房的销售已成为我国新建商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
（二）商品房预售的背景
1994年国家出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，于同年11月颁布了《城市商品房预售管理办法》，从此建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。2004年7月20日建设部发布了修改后的《城市商品房预售管理办法》。目前我国商品房预售比例普遍在80%以上，我市达90%以上。
商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制度有效缓解了房地产开发商资金不足的困难，加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本，从而带动了房地产业的繁荣发展。
（三）商品房预售的特征
我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售，具有五个明显特征：
第一，预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。
第二，预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。它不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程。
第三，预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。
第四，商品房预售的预售人主体必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何需要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。
第五，商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府房地产主管部门批准的《商品房预售许可证》，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。
（四）商品房预售的条件
商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险，为了保护买房人的利益，国家规定了严格的商品房预售条件，以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品房预售这一杠杆制度。
第一，预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品
房项目的合法开工建设和合法预售，必须以对该土地的合法使用权为前提。
第二，必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》，对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的。
第三，按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定，有两个意义：一是建设项目已经实际动工，二是开发商必须自己投入一定的资金。
第四，向县级以上人民政府房产管理部门申请办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售制度是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售业务，必须持有两个许可证：即规划许可证和预售许可证。这更加体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。
（五）商品房预售的风险
自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施以来，商品房预售市场逐步走上了规范化管理和健康发展的轨道。但是，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律规范还不够完善，各地方发展不够平衡，政府主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥，导致一些房地产开发企业违规经营或钻法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象时有发生。
第一，交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款，承担了开发的全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息；三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。
第二，销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发展阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。
第三，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的初步成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式。
第四，我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十几年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题，更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。
第五、商品预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所谓“期房价格低”只是假象，对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。但是考虑到未来房地产市场的不确定性，这个可能损失的经济价值的期待值要比这个差值要小。而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。
（六）新旧商品房预售合同的区别
住房城乡建设部和国家工商总局近日联合发布了新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)、《商品房买卖合同(现售)示范文本》(GF-2014-0172)，较之2000年发布的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171），新版本的合同具有更强的适用性和可操作性，而且也更注重对购房人的保护。
第一，新修订《商品房买卖合同》示范文本分预售合同和现售合同两个文本。原《商品房买卖合同》并未就预售和现售作区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异。意义：引导买卖双方对签订合同过程中容易忽视的事项和法律法规没有明确规定的事项作出明确约定，在避免引发纠纷的同时，为解决可能出现的纠纷提供有效的合同依据。
第二，完善了商品房基本状况。新修订《商品房买卖合同》对商品房阳台数量及是否封闭作出详细约定，增加商品房抵押的明确情况、房屋权利状况承诺和违反承诺的法律责任。意义：在买卖双方信息不对称的前提下，引导开发企业全面地、客观地告知购房人
商品房的基本状况，说明商品房可能存在的权利瑕疵，引入惩罚性赔偿金，加重开发企业信息披露责任。
第三，强化对商品房预售资金的监管。新修订《商品房买卖合同》新增商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于工程建设，并要求开发企业公布监管机构、监管账户和账号。意义：加强了对开发企业使用预售资金用途的监管，让开发企业用钱有章可循，能有效避免烂尾楼、开发企业卷款跑路的隐患。
第四，明确了商品房交付条件和交付手续。新修订的《商品房买卖合同》明确了商品房交付时至少满足已取得建设工程竣工验收备案证明材料和房屋测绘报告，同时也明确了商品房交付时基础设备设施和公共服务及其他配套设施应达到的标准。意义：首先，建设工程竣工验收备案证明材料包括建设工程竣工验收备案表和竣工验收报告；规划、环保、消防、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件；施工单位签署的工程质量保修书等，能有效表述商品房经过各项综合验收合格，符合质量、规划、环保等要求。其次，更加明确了购房人关心的小区基础设施和公共服务配套设施建设完成情况，开发企业是否完成合同约定的建设标准，是否满足交付条件，一目了然。
第五，扩大了购房人拒绝收房的条件。新修订的《商品房买卖合同》增加了开发企业交付商品房时基础设备设施和公共服务及其他配套设施不符合合同约定的，购房人可以拒绝收房，由此产生的逾期交付责任由开发企业承担。意义：在实际生活中，购房人不清楚开发企业瑕疵交付是否应当收房。且对不少购房人来说，不收房而导致的延期交付责任，不知道到底应该由谁承担，由此也出现了不少纠纷。现新修订的《商品房买卖合同》明确了开发企业不满足商品房相关设施设备交付条件的，购房人可以拒绝收房，责任由开发企业承担。
第六，增加了购房人查验房屋的环节。新修订的《商品房买卖
合同》增加了在办理商品房交付之前，购房人有权对商品房进行查验。意义：实际生活中，在业主未签订物业管理协议之前，是没有机会实地看房的。因此，业主在办理完毕各项手续后，即使查验出房屋有质量问题，不少开发商也会怠于维修或处理。增加交付之前的查验房屋环节，实现从期房到现房的平稳过度，业主的提前介入，弱化了开发商"卖完房子了事"的思想。
第七，填补了商品房套内建筑面积差异的处理方式。新修订的《商品房买卖合同》对于商品房面积差异化处理，无论商品房是按照套内建筑面积计价还是按照建筑面积计价，均将套内建筑面积误差绝对值在3%之内作为合同要素，而并非只是考量建筑面积误差。意义：房屋建筑面积未变，但套内建筑面积变小纠纷层出不穷，因法律规定和合同约定不明确，给购房人维权带来较大难度。将套内建筑面积作为考量依据，对开发商提出更高的要求，更为有效解决面积误差提供明确的合同依据。
第八，细化了开发企业关于商品房质量和保修责任。新修订的《商品房买卖合同》从商品房地基基础和主体结构，到其他房屋质量，到装饰装修及设备设施，再到室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准予以细化，明确了各项质量标准、处理措施和保修责任。意义：将室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准作为合同条款，对商品房建筑环保和能效指标提出明确要求，更加注重对购房人权益的保障，更能满足购房人现代生活需要。
第九，固定了业主对建筑物专有和共有部分所享有的权利。新修订的《商品房买卖合同》对于业主共有部分予以明确，增加了对于小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属的约定。意义：业主除了自己房屋的一亩三分地之外，往往不清楚小区内的哪些设施、车位、车库、会所属于业主共有，如人防的车位、车库归谁所有，小区会所权属和功能等等。明确权利，是为了更好地行使权利，在他人侵犯业主专有权或者共有权的时候，能够及时拿起法律武器
进行维权。
第十，引导了买卖双方对合同重要事项作出承诺。新修订《商品房买卖合同》引导开发企业就不采取售后包租或者变相售后包租、依法依约建设和销售商品房、不得擅自处置业主共有公共部位和设施、告知业主妨碍房屋正常使用的情况等事项作出承诺，引导业主就不得擅自改变房屋用途和承重结构作出承诺。意义：明确告知买卖双方什么事情不能做，提前预警，规范商品房契约订立和履行。
第十一，突出开发企业信息保密义务。新修订的《商品房买卖合同》增加购房人信息保护条款，明确了开发企业对购房人的信息负有保密义务，非经购房人书面同意，开发企业不得披露购房人信息或者将购房人信息挪作他用。意义：能有效遏制买受人个人隐私不受披露或者非法使用，最大限度保护买受人的合法权益。
二、关于合同备案的问题
（一）合同登记备案的概念
商品房预售合同登记备案是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理《商品房买卖合同》登记备案手续。
商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。
（二）合同备案的意义
商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，在行政程序上对预购人具有保护功能。
第一，商品房预售合同登记备案使买受人取得优先购买权和期待权。在商品房预售合同登记备案后，如果买受人尚未全部交付购房款，那么买受人就取得了优先购买特定商品房的权利；如果买受人已经交付了全部房款，那么就取得一种期待权，期待开发商交付房屋并转移房屋所有权的权利。
第二，商品房预售合同登记备案使买受人的请求权具有对抗第三人的效力。房屋买受人在商品房预售合同中的取得权利是—种债权，但是经过登记备案后便获得了对抗第三人的效力，如果房地产开发企业将经过登记备案的房屋售于第三人，该第三人不能通过登记获得所有权；如果房地产开发企业将经过登记备案的房屋设定抵押，该抵押权不能对抗登记备案的买受人，登记备案使合同债权应当具有物权性质，是—种典型的债权物权化。
第三，商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的生效要件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定,当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。该项登记活动主要是为了对开发商的销售行为进行合法性审查，同时维护买受人的利益，强化买受人权利的效力。所以，商品房预售合同登记备案与合同的效力无关，并不是合同的生效要件，当事人之间不能以未经过备案登记而主张合同无效。
(三)预告登记的概念
所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖予乙，并向乙办理移转登记。在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种状况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度。
预告登记与一般的不动产登记区别表现在：一 般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，10
具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。因此，预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。
(四)预告登记的意义
在我国现行法中，关于不动产登记（本登记）已有若干规定，但是否存在预告登记则不无疑问。例如，有人认为，商品房预售合同的登记属于预告登记的性质，其主要功能在于通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利。也有人认为，商品房预售合同虽然要求备案，但也仅仅是备案而已，其更多具有的是行政管理色彩。这种备案和预告登记有根本的差别，而且法律并没有规定这种备案具有什么效力，因而这种备案根本不具有预告登记的功能。
商品房预售登记并不具有预告登记的性质，这是因为：第一，在商品房预售登记的适用对象上，商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记是对请求权的登记，两者的目的是根本不同的。前者进行保全的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度的功能，预告登记的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能无从体现。第二，根据预告登记制度的理论，申请预告登记的人为享有请求权的权利人，义务人为不动产的现时所有权人，请求权人应取得义务人的承诺或法院的假处分命令才能申请预告登记。而在商品房预售登记中，申请人为商品房预售人，同时其又是商品房预售登记的义务人，且法律、行政规章强制预售进行商品房预售登记，这与预告登记性质不符。同时，商品房预售人进行预售登记是依据公法而进行的，而预告登记是登记权利人依据私法行使私权的行
为。可想而知，如果商品房预售中的购房人无权申请进行预售登记，而作为债务人的预售人对进行商品房预售合同登记又没有什么利益可言，甚至要支付预售登记的费用，那么商品房预售合同登记如何起到保护交易安全、维护当事人合法权益的作用呢？第三，预告登记制度的核心是其效力，各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等。只有赋予预告登记以这些效力，才能使预告登记具有实际意义，成为请求权的保全手段。而我国对商品房预售登记仅有“应当”进行登记的规定，而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人；而且也没有规定经过登记的预售合同，预购人是否具有对抗第三人的效力，是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。第四，我国法律、行政规章未规定商品房预售登记的消灭，这也与预告登记制度不符。预告登记只是一种请求权的保全，不具有独立的效力，只有在将预告登记推进到本登记时才具有意义。因此，预告登记由于一些特定的事由出现而消灭，不会永远存续。而我国商品房预售登记不涂销，存续时间非常长，这也意味着其目的在于行政管理，而非对购房人的请求权进行保护。由此可以断言，我国实行的商品房预售登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在着根本上的差异。
（五）合同备案与预告登记的区别
两者的区别在于商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，因此两者的法律效力也不一样。预告登记的目的在于“保障将来实现物权”，预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。[③] 就预购商品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记。从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售合同登记备案制度在行政程序上对预购人具有保护功能。简单的说就是预告登记之后，预告登记具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性质。所以未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，就不发生物权效力。而商品房预售合同登记备案之后，该登记备案就没有准物权的效力，所以预购人想要更好的将来实现物权，就应该在合同登记备案之后再进行预告登记。登记备案是开发商一方申请登记备案的，这是具有强制性的。而预告登记时双方合意之下申请的，不具有强制性，只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告登记。登记备案只是适用于商品房预售合同，而预告登记有预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记等。商品房预售合同登记备案在前，而预告登记在后，商品房预售合同登记备案制度主要是和预购商品房预告登记制度相衔接的，要办理预购商品房预告登记就必须要有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理。两者的登记机关也不一定是同一个，预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。
第一，“预告登记”较“登记备案”更具实用性法律效力。经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权利，包括可以对抗前抵押权人
行使抵押权，甚至司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行；而经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定因由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同；虽说如此，但在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。没有物权效力就是意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。因此，在其他条件相同的情况下，办理了买卖合同预告登记的买受人较之仅办理了商品房预售合同登记备案的买受人，毫无疑问地享有更充分的权利保障。
第二，两种登记在法律依据与性质上区别。《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，其作为法律事实的存在效力具有永续性；而不动产物权交易的预告登记则不是行政管理行为，它源于买卖当事人双方的意思自治，是当事人借助法律制度和登记机关所实施的一种民事权利义务设置，当标的物产权在三个月内过户时，预告登记的效力被物权自动叠盖，当能够进行不动产过户登记而当事人在三个月内未申请登记时，预告登记自动失效。
第三，两者在适用范围、前置条件和登记程序上的关系。就目前来说，商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于新建商品房买卖合同（商品房预售合同仅是商品房买卖合同中的一种）；而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。不动产交易合同的预告登记在商品房预售形式下的功用显而易见；而大部分现房交易在签约后就可以着手办理登记过户，预告登记可能成为多余；但在登记过户的手续过程旷日持久的情况下，14
或者当事人双方约定分期付款、价款付讫才予登记过户的不动产现产交易中，合同的预告登记对买受人而言，成为重要的抗风险手段。登记备案的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体是签订了物权协议的当事人。依《房屋登记办法》第二条等相关规定，预告登记需记载于房屋登记簿，并以允许公众查询的方式向社会公示；而登记备案的商品房预售合同并不记载于表示物权公示的房屋登记簿。
三、关于预售资金监管的问题
（一）预售资金监管的概念
新建商品房预售资金监管业务是银行与房地产交易资金监管机构合作，对房地产开发企业商品房预售资金实行监管的一种模式，通过签订资金监管协议，并要求开发企业依协议将商品房预售资金存入资金监管专用账户，使开发企业对预售资金的使用必须经监管机构审核，确保预售资金依法用于预售房地产项目后续工程的开发建设，防止预售资金被挪用、转移，从而维护商品房交易双方、贷款银行、施工企业及其他相关当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展。
（二）商品房预售资金监管的目的和意义
作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖性，由于房地产生产、经营的特点，使得房地产的发展不仅需要自身积累，而且要依靠其他渠道的融资。据统计，在进行房地产开发与销售过程中，大部分开发商利用的自有资金只占总资金的30%左右，而其余70%的资金来源主要依赖于金融系统的融资、民间借贷以及购房者的预付款。因此对建设项目的资金疏于监管，将使房地产开发市场上出现工程材料款无法落实、民工工资拖欠、工程无法验收、购房业主无法办证，甚至出现“烂尾楼”等问题。这些现象的存在严重损害了消费者利益、扰乱了房地产市场秩序，影响社会大局稳定。所以，强化商品房预售资金监管是现实的需要。
（1）维护消费者利益。房地产市场是不完全竞争市场，房地产商相对购房者来说处于优势地位，各种资源无法实现共享。开发企业总是比购房者更了解资金使用情况，且购房者很难查询到开发企业资金的使用信息。有的开发商在明明缺乏必要的开发资金，贷款又无着落的情况下，仓促上马，致使工程无法按计划实施，甚至半途而废；有的开发商将资金挪作他用，甚至携款潜逃，致使工程搁浅；有的将项目层层转包，致使资金遭层层盘剥，实际投入不足，劣质材料充数，造成工程质量低劣；有的在反复炒作中，造成地价过高，开发手续不全，致使开发商被套牢，配套设施难以完成，项目无法竣工；有的开发商，空手套白狼，挖一个坑就开始预售，致使许多购房者蒙受巨大经济损失等等，这些情况都严重损害了购房者的利益。
（2）维护房产市场秩序。房地产市场是以房地产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和，是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材业和装饰业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房屋的交换价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。但是，由于房产信息的非对称性，购房者所能看到的只是开发企业行为的结果，加之有些开发商不能诚信经营，社会缺乏有效的资金监管机制，从而导致恶性循环损害购房者利益，使房屋的交换价值和使用价值无法按合同完全兑现，导致房产市场秩序受到破坏，进而引起房地产市场混乱。
（3）维护社会大局稳定。商品房作为日常生活中的大件商品，往往需要老百姓倾毕生积蓄，由于“半拉子工程”、“烂尾工程”、“豆腐渣工程”的出现，造成开发商不能如期按质交房，不能按约归还银行贷款，消费者投诉开发商违约，商业银行指责开发商不讲
诚信，受害者均抱怨政府不作为，商品房违约已逐渐成为社会投诉的热点。处于弱势的购房者在投诉无果的情况下，经常采取聚众上访甚至封堵政府大门、主要交通干道等许多过激行为，严重影响社会稳定。近年来，各地发生的多起针对商品房预售资金无监管或监管不力而引起的群体性事件充分说明，加强商品房预售资金监管是维护社会大局稳定的迫切需要。
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