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房地产开发调查报告(范文二篇)

2024-01-17 22:46:21

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第一篇:房地产调研报告

近年来,随着住房制度改革逐步深入,国家宏观经济政策驱动,全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言,这一行业更是崭露头角,商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展,在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件,有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业,对改善居民住房状况起到了关键作用。然而,从我县房地产市场现状分析,也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视,于近期组织人员对1998―2003年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研,针对该行业发展中存在的问题,制定了一系列行之有效的举措,积极引导该行业持续健康发展。现就1998―2003年我县房地产业发展现状、存在问题及未来发展趋势分析如下:

一、1998―2003年我县房地产市场运行情况

(一)国民经济快速发展,人民生活不断改善。1998―2003年,我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到2003年的96.5亿元,财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元;城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元,农民可支配收入由3318元增至4702元。

(二)房地产发展势头良好,已逐渐成为重要产业。1998年以来,我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。2003年完成房地产投资额2.97亿元,有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展,房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。

(三)土地供应情况(表格附后)。1999―2001年,我县房地产市场从无到有,处于发展期,土地供应量也逐年上升,加上旧城改造,至2001年达到最高,项目数有26个,供应量为18.5894公顷,其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷,占当年供应总量的44.4%。2002年由于政府宏观干预,我县房地产市场进入低谷期,土地供应量最低仅为2.8854公顷,到2003年开始复苏,供应量有所增加,达10.6276公顷。从供地来源看,存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。2003年开始,国家宏观调控政策实施,对增量土地使用略有下降,加大了旧城改造力度。另外,我县商业、市场、旅游等用地供应不多,这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来,我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷,而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷,市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷,可见在经营性用地供应中,住宅用地还是占绝大部分,基本上集中在城市规划区内。

(四)房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示,1998―2003年房地产开发投资额波动较大。2002年为历年最高,共完成投资额5。73亿元,比2001年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米,减少2.2%,竣工房屋面积23.3万平方米,减少5。3%;商品房销售面积16.4万平方米,减少16.8%;年末商品房空置面积6.9万平方米,增长102.9%。

(五)房地产市场购销两旺,房地产价格稳步上升。1998年以来,房地产销售总量年均保持在15万平方米以上,其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示,我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米,增长到2003年的2200元/平方米,6年涨幅达83%。

(六)购房动机发生变化,由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化,由原来自住转向以营利为目的。据2002年房展会统计,我县居民购买外地房产,70%以上是商铺。

(七)行业规模迅速扩大,打造品牌房开企业。截止2003年底,全县房开企业发展到43家,比去年增加了8%。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24%,一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。

(八)房地产金融业发展良好,为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至2003年末,我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元,6年间增长了2.12倍。2003年末,房地产贷款比去年同期增长1.38%。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种,个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据,我县在2001年以前个人购房信贷廖廖无几,在2001年个人购房信贷也只有623万元,仅占信贷总额的0.99%,而在2003年个人购房贷款额就有8554万元,比2001年增长13.7倍多,占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预,到2004年6月个人购房信贷比例虽有所下降,只有8.74%,但其总额已有8904万元,比2003年增长350万元。由此可见,我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境,也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。

(九)房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始,在摸索中不断发展,现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。2002年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》,从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主,确保了拆迁双方当事人的合法权益,体现了公开、公正、公平性。同时,2004年又规范了农村村改拆迁管理工作,出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。

(十)存量房产交易活跃,健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后,存量房产交易活跃。2003年存量房成交量达47.49万平方米,比上年增长42.70%。同时,启动经济适用房,健全住房供应体系。不同层次住房供应方式,满足了不同收入家庭住房需求,大大改善了城乡居民住房条件,我县城镇居民人均住房面积达到35。9平方米,农民人均建筑面积达到35。1平方米,居全市前列。

(十一)住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来,安居工程(经济适用房)改变了原来以单一途径的集资合作建房,转为解决机关干部、工矿企(事)业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止,国家先后下达我县安居工程(经济适用房)建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系,解决最低收入家庭住房困难,县房改办根据市、县政府有关工作部署,拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底,我县最低收入家庭居民258户,符合廉租住房登记的有215户(目前我县准备在昆阳镇试行)。

二、1998―2003年我县房地产市场基本特点分析

1、繁荣经济强硬支撑。近年来,我县经济保持较快发展速度,2003年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比,分别增长71%和125%。随着经济快速发展,居民生活得到明显改善,2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元,与1998年相比增长191%。

2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早,目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化,在很大程度上刺激了居民购房积极性,从而释放出潜在的巨大住房消费能量。

3、国家宏观政策大力推动。一是消费减负,降低入市门槛。自1997年以来房产交易契税、规费一再下调。由1997年之前成交额的6%下调至1.5%,2001年6月国家清理取消了47项建设性收费,2002年新建商品房交易管理费按3元/平方米收取,二手商品、落地房交易管理费按6元/平方米收取,非住宅交易管理费按12元/平方米收取,;二是推出个人住房贷款,增强居民购房力。自1998年推出房贷政策以来,我县各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。

4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数,即“食”在消费总支出比重逐步下降,已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%,比全国平均40%低8.6个百分点,这正是增加住房消费的大好时机。另外,我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠,而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标,这给我县房地产市场注入了强大的活力。

5、城市化进程加速发展。近年来,我县积极推进城市化进程,加速了城镇人口聚集。据统计资料显示,2003年我县城镇总人口达84.1万人,比1998年增长4.7%,此外,加上每年上万外来务工人员,这无疑给我县住宅产生巨大需求。

三、1998―2003年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析

总体32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333231396337上说,我县房地产市场化程度较高,房地产业保持较快健康发展势头,但同时也存在一些问题:一是住房供应与居民需求的矛盾较突出,经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多,小户型较少,提高了商品房均价;二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展,部分房开企业的自我约束机制不够完善,导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题;三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快,导致了房地产业发展缓慢。2003年全县房地产开发企业就有43家,而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元,而且从这几年房地产业占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右,并没有出现较大增幅,可以说房地产业对该县GDP的拉动并不明显,也没有产生规模效应;四是土地价格偏高,以及少数乡(镇)土地供应缺乏计划,土地供应量过大,导致房地产开发商大量圈地,商品房用地供应缺乏详细规划,随意性大;五是工薪阶层购房困难,房屋空置率和空关率增大。据统计,我县房价上涨的同时,空置率和空关率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米,2003年则上升为5。4121万平方米。2003年,我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平,双职工家庭年收入2.36万元推算,如一个家庭买60平方米商品房,不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买,提高了空置率和空关率,而真正需要购房的工薪阶层,因经济问题而难以购房,形成了工薪阶层购房困难,空置率和空关率却加大的矛盾;六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家,其中仅有5家是2级资质的企业,其余都是3、4级企业,因而群体素质较低;七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构,规模较大的为数不多;八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上,存在协议、拍卖出让两种形式,由于两种形式并存,造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等;九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今,住宅精品少,小区品位都较低,上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。

四、保持我县房地产市场持续健康发展对策

1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施;将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合,同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施,真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上,制定好近、远期房地产开发计划,正确处理好“度”和“量”的关系,以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”,适时调控开发结构,今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求,特别要关注“平民住房”,要重点向中、低收入家庭倾斜,使他们买得起房,有房子住。

2、要加强对房地产发展研究,提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究,逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度,提高对市场的分析和判断能力,加强宏观调控能力,并正确引导房地产的投资和消费,建立健全房地产市场预警机制。

3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求,保持土地合理的'供应量和供应比例,加大经济适用房建设,限制高档住宅的盲目开发和大规模建设,以防止出现积压;二是要增强房地产市场透明度,给房开商创造平等竞争环境。同时,要科学、合理制定招、投标办法,防止地价以“天标”中标;三是要加快建立房地产市场监测体系,对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈,以引导房开企业做好市场的细分和定位,避免盲目性,并有利于政府及时进行宏观调控。

4、要盘活存量土地,增加土地有效供给,确保适度土地供应总量,逐步建立梯度土地供应体系,尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快,建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此,要适度拓展该县发展空间,提高土地供应能力。加大基础设施建设,利用好闲置土地,改革现有土地产权交易制度,促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间,按时交地,确保用地计划顺利完成,逐步建立梯度土地供应体系,满足不同层次住宅需求。

5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预(销)售管理,规范商品房销售环节,解除购房者后顾之忧;二是要加强房产经纪机构管理,规范房地产中介行为;三是要简化房产交易手续,提高办证速度。

6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品,提高住宅建设品位,严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头,推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境,优化套型设计,充分合理利用空间,注重资源的充分节约和综合利用,建造生态住宅,使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施,严格入市门槛,对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业,通过规范市场经济秩序及时清理出局。同时,制定一些优惠政策,向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜,使企业做大做强,以适应入世后的新形势。

7、要加大经济适用房建设力度,改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面:一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作,改革房地产开发建设体制;二是要明确界定经济适用房购买标准,改革供应管理方式;三是要根据低收入家庭实际情况,改革完善住房保障体制;四是要严格经济适用房交易行为,改革交易管理制度;五是要加强对经济适用房价格监管系统研究,改革成本控制体系;六是要严格控制经济适用房单户建筑面积,优化户型空间,改革建设户型标准。同时,加快启动中、低价位大型住宅小区建设。

8、要提高预防金融风险意识,强化信贷管理。一是要控制总量,合理调整结构,实行差别政策,以控制房开在住房消费资金中的比重,抑制投资、投机需求和过度超前消费;二是要严格信贷管理,依法、依规贷款,切实强化贷后管理;三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的同时,强化贷款监控,实行封闭运行;四是要加强对个人住房贷款管理,一方面要继续支持本地居民自住购房,适度提高首付额度,另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。

9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作,积极采取行政、经济、法律等手段,在全县城镇范围内,全面推行物管。房管部门作为行业主管部门,要结合实际,积极开展试点工作、并注意总结经验,为推进物管产业化奠定坚实基础。

10、要加强房地产开发监控力度。据了解,目前昆阳镇房开用地较大,已远远超过当地住房需求量,这将影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期,建立健全统一有序的房开市场,在全县土地总量控制上,既要适当增加供应、缓解供需矛盾,又要防止土地供应过度投放,形成市场风险。

五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析

综合我县房地产发展现状可以看出,当前我县房地产业形势可说是喜忧参半,既不能盲目乐观,也不能妄自菲薄。1998年以来,我县房地产价格上涨具有客观必然性,是我县房地产业发展过程的必然结果,相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持,而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处,也是我县能在房价较快上涨的同时,保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析,我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在:

1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑‘一都三县’,建设新平阳”,率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位,这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城,建设新区,城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散,加速城市化进程,构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大,为我县经济发展带来机遇,给房地产市场提供更多发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明,人均GDP在800―8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均GDP在13000美元以上时,房地产业才步入下降阶段。我国目前人均GDP在800美元左右,而我县人均GDP已超过1250美元。另外在90年代,发达国家人均住房建筑面积为:美国60平方米,英国38平方米,德国38平方米,法国37平方米,日本31平方米。国际经验表明,在人均住房建筑面积达到30平方米之前,房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县,具有较大发展潜力。

2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力,居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成,特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建,按25%扩面计算,需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。另外,鳌江镇火车站的后年开通,瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体,对整片区域也起到很大推动作用。虽然,2004年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷,土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米,而近年来实施开放人口政策,每年新增人口在0.4―0.5万人,这里虽有经济适用房供给,但还不能满足。因此,急需加大住宅区建设,我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。

3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长,给我县房地产业提供发展真实需求。2003年,我县户籍人口为84.1万人,暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料,规划近期2005年户籍人口为85。88万人,远期2010年户籍人口为88.41万人。目前,随着该县招商引资,暂住人口不断涌入,以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素,该县以后几年人口增长情况,城镇总人口以每年4000―5000人速度增长,其中非农人口增量为每年3000―4000人,暂住人口为每年200―300人。

(1)新增城镇人口住房需求

根据城镇人口预测,按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量:

P1=W1・N+W2・R・F・N

式中:P1:新增人口住房需求总量

W1:新增人口中非农人口增量

N:新增人口人均建筑面积(按人均30平方米取值)

W2:新增人口中暂住人口增量

R:暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例(估计在9%左右)

F:暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量:

2004年新增人口住房需求总量:

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30=10.2041(万平方米)

2005年新增人口住房需求总量:

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30=12.0041(万平方米)

2006年新增人口住房需求总量:

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30=9.0027(万平方米)

(2)经济发展居民改善居住条件对商品房的需求

由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房,根据2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35。9平方米,居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加,人们对改善居住条件的愿望也随之强烈,必然购买新房换旧房,参照国际经验,如以非农业人口4万户为基数,按每年每户增加1平方米计算,年需求量为4万平方米左右。

(3)投资对商品房的需求

由于房地产具有保值、增值功能,一定数量的投资需求是必然存在的。近年来,有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场,一大部分人都成了“炒房一族”,其手头上房屋基本上有2至3套,但根据当前房地产市场低入住率,一旦可以赚钱,基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素,估计在我县投资对商品房的需求量,占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。总之,从目前土地供应状况与未来市场需求分析,今后房地产市场将会更加完善和成熟,住房消费将会更趋理性。

第二篇:房地产市场调查报告

[篇一:房地产市场调查报告范文]

关注民生,让百姓实现“住有所居”的目标,是党委、*的中心工作之一,也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因,促进榆林房产业的健康有序发展,按照2009年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料,并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动,视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会,就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后,又召集榆林城区有代表*的房地产企业召开专题座谈会,认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下:

一、基本情况

近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系,基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产市场进一步得到完善。

2006年至2009年10月份,全市共建成商品房面积210、6万㎡,完成销售面积136、8万㎡,空置面积74、0万㎡,空置率为35、2%,其中2009年1-10月份全市建成商品房面积49、1万㎡,销售27、2万㎡。

2006年榆林市区商品房均价1646元/㎡,2007年涨至2300元/㎡,2008年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,2009年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2008年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009年特别是二、三季度以来,榆林城区楼市发生强势反*,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚*需求促成成交量大幅反*,房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2006年——2008年全市累计完成经济适用房85、1万㎡,其中2006年完成22万㎡;2007年完成18、1万㎡,同比下降17、7%;2008年完成45万㎡,同比增加了148、6%,安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面,榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7、7万㎡(1540套),总投资1、17亿元,其中榆阳区等5个县区已开工4、25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大,楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚,撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大,多以本土企业为主,一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期,加之*宏观经济利好的影响,榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象,各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2),充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来,榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响,2008年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47、5万㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发量明显下滑。2008年全市房地产上市交易面积67、6万㎡,交易额17、9亿元,交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到2009年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63、1%。7县区2009年第一季度较去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度强势反*,7县区分别比上季度增长了54、8%、56、3%,促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力:一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩,保持经济增长,稳定宏观经济形势,国家*了不少扶持政策,增强了消费者的购房积极*。同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情,进而引燃了2009年三季度楼市的大爆发。同时,银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融机构各项存款余额已达1092亿元,居全省第二,较年初增加206亿元,较年初增加137亿元,增长29、35%,同比多增76亿元,增量已相当于2009年全年的181、75%,增幅分别高于全国、全省4、93个和1、35个百分点。6月末,全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元,较年初新增4亿元,其中,6月当月个人中长期消费贷款新增4、15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实,创新金融服务品种,增加了对居民消费的信贷投入,有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡,南北差异较大。由于我市经济南北差异较大,作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡*。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场,绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时,房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县2006年-2008年全县共建成商品房面积60万㎡,房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上,南部县区的房价则普遍较低,基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少,消费者趋于理*。2006年以来,受诸多因素的影响,特别是房价的过快增长,导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目,助推了房价的强势上涨。但从2008年第三季度以来,受金融危机影响,榆林的房地产市场出现了持续低迷,投资型购房客户明显减少,一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、*等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理*,房地产市场更是一种刚*需求在推动,泡沫成份在逐步减少,榆林的房地产市场正在逐步走向规范,走向成熟。

4、土地价格大幅上升,土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施,随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化,土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道,土地使用权供应也将由经营*用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂,工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度,土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛,其土地价格逐步抬高,开发成本大幅上升(见表4):

2005年以前,榆林城区土地价格亩均价为57、43万元,而2006—2008每亩均价为207、4万元,2009年亩均价94、1万元,基本与2005年以前持平,土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查,2009年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动,现在建和销售的商品房,是以前的储备土地。2008年金融危机以来,房地产企业均未冒然购地,他们对这场金融危机的影响程度、持续时间 、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断,土地购买热情不高,对土地价格的心理预期不是很乐观,导致土地需求锐减,土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨,土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用,从2006到2008年呈现先高后低的趋势,从高速增长到大幅回落。2006年至2007年,榆林市房地产市场持续火爆,土地购置费用快速增长,增速达到1、7倍;之后受市场影响,房地产投资热情减弱,使得2007年至2008年土地购置费用有较大幅度下降,同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价),从2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡,上涨了344元/㎡,涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看,土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素:一是随着居民生活质量的不断提升,居民住房以旧换新、以小换大,住房的更新换代成为时尚。与此同时,2008年股市持续低迷,存款利率较低,房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此,经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看,随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施,增加了土地出让的透明度,增大了土地获取价格,从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人*水平上升等因素的影响,增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善,也增加了商品房建设成本,促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备,是将“生地”变为“熟地”资金的投入,进行土地平整等“七通一平”的过程。从2006年—2008年,每平方米土地开发成本由263元上升到794元,增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加,自筹资金比重减少。2006年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中,国内贷款占到17%,到2008年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下,我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产市场良*发展政策的具体体现。2009年国内贷款达到48%,企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态,人心的稳定及市场信心的重建都需要时间,目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响,市委、市*审时度势,沉着应对,制定了有针对*的政策和措施,对全市工业经济运行实施*干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的相继*和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施,榆林的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,销售额明显增加,房地产业可以说率先从金融危机的*影中走了出来,对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我市房地产业进入持续稳定发展期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2008年,房地产行业年均增长24%,高于国民生产总值的增长速度。1998年到2008年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2、5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值,可视为对经济增长的间接贡献率,1998年到2008年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大:

3、房地产业对消费增长的贡献。2006年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8、41%,是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下,扩大内需成为*经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7):

4、房地产业对财政收入的贡献。2006年—2007年房地产税收呈平衡增长态势,净增加1976万元,房地产市场销售活跃。2008年房地产税收7116万元,较上年同期减少2742万元。2009年1—10月份,房地产营业税入库9877万元,较去年同期6024万元增长的63、96%。2009年1—10月份,房地产税收总额6256万元,较去年5349万元同比增长16、96%。

此外,房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出,2006年全市房地产税收占税收总收入的2、87%,房地产税收对全市地方税收贡献较大,2007年房地产税收收入占税收总收入的2、53%,所占比例略有下降。但实际上,与同期相比,净增加了198万元,仍处于上升趋势。进入2008年,受房地产市场下滑的影响,房地产税收全年完成7116万元,占税收总收入的1、18%,较上年同期减少2742万元,所占份额下降了1、35个百分点,下滑幅度较大。2009年1—10月份,房地产行业税收完成6256万元,同比增长16、96%,占税收总收入的1、21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征:政策方向对、政策配套*强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展,对于推动榆林经济快速发展,促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展,应加强以下几个方面的工作:

1、*要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化*在房地产业中的*职责,对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价,防止房价的大起大落。要在综合运用*宏观调控手段的基础上,把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上,要与我们的经济发展水平相适应,与*群众的收入水平相一致,保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障*住房来平衡房价,在经济适用住房的建设过程中,既要把握规划建设时机,确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求,使他们“住有所居”,享受社会进步和经济发展的成果,又要尊重市场规律,不宜过分扩大保障范围,对房地产市场造成较大影响,破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研,摸清底子,科学合理供给,引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道,用准确的信息数据为市委、市*科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究,通过统计分析,科学掌握购房需求信息,对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布,防止盲目建设,减少社会资源的浪费,有效解决供需矛盾,为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前,全市共有房地产开发企业129个,其中具有二级资质的开发企业12个,三级资质开发企业31个,四级资质开发企业73个,暂定资质开发企业13个,有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右,且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌,提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此,*要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业,通过资源整合、优势互补、强强联合,使他们的企业做大做强,培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业,让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业,逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合,根据自身的技术和优势,另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律,违反相关政策的违规房产。在国家未*“小产权房”处理有关政策之前,对已建成并使用的要进行详细登记备案,对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔,以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理,确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑,调查了全国有代表*的620个房地产开发项目,选取了东部、中部、西部不同的类型,620个案例中,销售房价最高的为45000元/㎡,最低为1130元/㎡,地价占房价最低例为5、3%,最高为58、6%。620个案例地价占房价比例平均为23、2%,356个项目比例在15%-30%之间,其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此,一定要加强土地监管,确保土地供需平衡,以抑制房价不合理上涨。一是加大*宏观调控力度,高度垄断土地一级市场,提高土地统征、储备和管理的能力,搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为,盘活已出让土地,促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照*有关文件和法律精神,严格按规定收取闲置费,闲置满两年以上的土地要无偿收回,打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场,加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等,对原划拨进行开发的,必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营*用地的,必须由*收购储备,进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营*开发的,必须严肃查除,坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策,防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地,从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款,提高房地产公司银行贷款的门槛,从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。*要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、*储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批,对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期,通过金融、税收等手段,有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高,进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后*,使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元,超过*、上海,创造了*的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外,以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计,鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多,远高于榆林房地产业18、7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展,必须首先加快城市发展,让先进的开发城市理念进入榆林,带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势,走整体*、规模化发展之路。其中,*必须强化其总体规划功能,否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展,最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展,其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟,消费者也是日益理*化,尤其是房地产业本身的特点,决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以,要想获得消费者的青睐,必须重视品牌在营销中的重要*。随着市民对房地产开发品质要求的提高,房地产企业必须建立服务至上的理念:一方面在深入了解消费者需求的基础上,对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识,做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变,进行细致准确的产品定位,并采取多种销售手段,把目光转向售前、售中、售后各个阶段,努力提高服务质量,从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目,规范税费征管行为。据有关统计数据显示,土地出让金、税费三项合计流向*的收入占房地产开发企业总支出的59、42%。据不完全统计,我市共向房地产企业征收的税费共50余项:其中一些项目的收取比例**较大,这就给某些*权力部门提供了权力寻租的机会,增大了*的可能*,同时也减少了财政收入,加重了企业负担,损害了*形象。因此,*要组成清查组,对所有税费项目进行一次清理整顿,对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方*或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔,废除一些不合理的收费项目,减免一些收费项目,以减轻开发商负担,增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设,提高城镇居民收入,不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设,对于推动房地产企业的发展具有重要作用,随着人们的生活节奏的不断加快,对追求生活品质的要求逐步提高,消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表*的公务员群体也位列其中,对住房配套问题给序了相当大的关注,买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一,近年来发展日新月异,但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进,在一定程度上抑制了一部分人买房的积极*。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用,必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入,不断改善生活质量,提高生活品质。要按照科学发展观的要求,不断增加广大居民的收入,让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果,不断提高和改善居住的环境和居住条件。

6、进一步放活二手房交易市场。目前,我市的二手房交易市场还处于初级阶段,规章制度、人员配备、交易场所等还不健全,交易量小,且很不规范,这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此,要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备,建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费,以吸引广大居民加入到这一市场上来,不断完善和繁荣这一市场,以推动榆林房地产业的健康有序发展。

总之,我们要通过不懈的努力,使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场,积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展,为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

[篇二:房地产市场的调查报告]

一、我县房地产市场发展的现状

(一)房地产市场发展形势分析

近年来,在县委、县*“奋力跨越争进位,富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下,全县城镇建设步伐不断加大,房地产业由小到大,从弱到强,不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理,房地产价格基本稳定的态势下,全县房地产市场呈现快速运行的良好态势,房地产开发投资,开发项目施工、竣工面积,商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前,我县具有房地产开发资质的企业已有17家,“十五”期间房地产开发投资累计完成6、3亿元,建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处,开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展,大大提高了居民的居住生活水平,为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期,各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面,已建和待建楼房以砖混结构为主,框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升,居住环境日益改善。xx年以来,在房地产市场供需两旺的同时,我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升,购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面,主要以100平方米以上的大面积楼房为主,90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少,仅占年度开发量的25%左右。

总体看,xx年我县房地产需求增长速度将低于xx年,房地产供求形势进一步改善,房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来,随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强,增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大,我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生,他们成为购房的主力*;同时,个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主,投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康,一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资*购房的比例。xx年,从购房者购房的动机来看,我县城区购房者中,购房用于自己居住的比例达到93%,以投资为目的占7%,而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%,说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者,整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨,涨幅经历了xx年爆发*增长之后,将趋向平稳,全年增长速度预计将小于xx年水平。xx年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2,同比上涨6、5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加,以及商品房配套设施,环境建设档次提高等因素的影响,xx年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平,但市场供给与需求同步增长,商品房价格与商品住房价值基本相符,价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”,并且还具有相当的发展空间。

xx年全县房地产开发完成投资2、05亿元,比上年增长19、8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5、17%,拉动全县固定资产投资增长4、5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8、7%,拉动全县gdp增长1、2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方*开辟了财源,每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。xx年,房地产销售收入1、3亿元,按拉动消费系数1、4计算,拉动其他消费额1、82亿元,两项累计达到3、12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

(二)房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大,中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成,严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快,而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅,广大低收入群体只能望楼兴叹,希望能多推出经济适用房以及小户型楼房,以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统,包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种,由国税、地税、财政分别征收,计税方式复杂,征管难度大。建立房地产信息系统,一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况,增加透明度,为*和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据,有利于调控市场,规范交易行为,实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台,以房地产信息为依托,实现信息共享,通过部门配合、环节控制,推动房地产税收征管精细化管理,达到“先缴税、后bàn zhèng”的要求,以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立,相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成,不利于及时便捷地对市场进行监测分析,同时也造出市场信息不对称、透明度不高,不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺,导致产权、产籍多头管理,市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文要求,一个县只能有一个发证机关,并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由*印*厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产,特别是各乡镇驻地企业,因无法办理全国统一的房产证,所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续,不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮,损害了群众利益,还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设,轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低,配套不完善,开发项目整体功能差,造成消费者使用不方便,也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中,除还建本村居民和本单位职工住房外,还对外销售了许多手续不完备的房屋,驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建,并将多建的住房违规出售,这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争,对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通,影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议

1、引导普通商品房建设,推行安居工程(经济适用房和廉租房),调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨,各种税费减半征收,出售价格实行*定价,按保本微利原则确定,主要面向社会上的中低收入家庭出售,是具有保障*质的政策*商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。xx年11月,由县房管局牵头,统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示,我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%,低保家庭无房户约为三分之一,有住房的用户,平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一,且大多住房设施不全。所以,实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求,是*义不容辞的责任。另*[xx]37号文件已经要求,自xx年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

2、注重规划,加快步伐,搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况,待开发的区域很多,前景是好的,因此加快旧城改建工作将是大势所趋,势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标,坚持新区开发和旧城改造相结合,正确处理经营城市和旧城改造的关系,继续大力推进旧城区改造,力争在未来五年内,县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建*开发,改变过去那种局部改造、见缝插针的做法,实施地段开发与周边环境相协调的开发模式,对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则,实行统一规划,合理布局,综合开发,配套建设。坚持成区连片开发,开发一片,配套一片,完善一片,宁缺勿滥。建议县*成立旧城改造领导小组,领导小组由县*分管领导负责,县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇*等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”:即先做被拆迁人的思想工作,处理解决好拆迁工作中的相关问题,后发布拆迁公告,最后签订拆迁协议,

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求,通过市场改善住房条件,临沭县**下发的沭政发[1999]43号文中规定:“从1999年1月1日起,停止单位自行建设住房,需要住房的统一到县*的住宅小区购买。”鲁政发[xx]22号文件中再一次规定:“从意见下发之日起(xx、3、22),各级党政机关和事业单位一律停止单位建房,鼓励机关、企事业单位职工投资置业,通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[xx]196号再次强调,“自本通知下发之日起,一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响,以任何名义、任何方式搞集资合作建房,超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此,机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房,找市场”的观念,杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作,建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证,以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念,整体提升我县房地产企业的综合实力和水平,这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式,尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业,提高企业整体素质,增强生存与发展能力,提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化,实施精品带动战略,提高信誉,建立品牌,扩大市场;三是要注重物业管理,充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”,实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案,树立起经济伦理观念,在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿*生态,尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

6、各部门加强协调沟通,做好拆迁工作。近年来,城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事,但在实际工作中,由于牵扯到各个方面的利害关系,特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题,拆迁工作变得十分复杂,并出现了一些新问题,新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现,有的房产已拆除,但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续,导致一宗土地出现两套房产证,权属上容易产生纠纷,不利于房产档案的管理,至使有关问题难以及时妥善解决。根据*和山东省的规定,计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责,协同做好城市房屋拆迁管理工作,使上述问题得以妥善解决。

7、加快房地产交易大厅建设,强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上,决定整改再进步,效率再提高,建立真正意义上的“一站式”服务大厅,每科室都有一名工作人员进驻大厅,群众进一个门,领一份表,就可办妥所有手续。同时,在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板,形成了一个“房产小超市”,既方便了*群众,又宣传了开发公司,可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。

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