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一.调查背景及目的
近些年来,出现全国性的房地产过热现象,房地产的价格不断攀升。国家政府对此事高度重视,2002年以来针对房地产过热、房价过高现象,出台了一系的宏观调控政策,希望有效的抑制房价的上涨,特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心,以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查,便是根据房地产开发经营与管理这门课理论知识的学习,为了加强对学科的理解和方法的应用,从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。
二.调查方法
通过采取问卷调查的方法,对郑州市居民进行随机调查问答,调查对象年龄在20-60岁之间,共发放调查问卷40份,获取调查结果后采用Excel表对数据进行录入和处理,并经过严格的复核,以图表形式具体反映出目前郑州房地产市场方面的情况。
三.调查结果
1.居住条件分析
我们可以看出,在消费者的居住条件中,出租房和商品房所占比例较大,均占40%;其次是福利房占14%,然后为经济适用房占6%。由此我们可以得出,郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主,而经济适用房较少,从而说明郑州市住房保障体系不完善,有待进一步加强。
2.家庭收入分析
从以上数据我们可以看出,郑州市消费者家庭月总收入主要集中到2000-4000元范围内,占到被调查者的50%;其次是4000-6000元范围,占到23.53%;排到第三位的是2000元以下,占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消费者比例甚小。由此我们可以得出郑州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低,故消费者购房需求不旺,也即居民收入水平与购房能力有直接的关系,因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。
3.住房面积分析
从以上数据我们可以看出,在消费者的住房面积中,80-100平方米所占比例较大,为54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的为9%;130平方米占6%。由此我们可以看出,消费者对住房面积的要求主要为80-100平方米,开发商在设计住宅面积时,应把重心放在该面积范围内。
4.居民信息获得途径
从以上数据我们可以看出,消费者获得房地产信息的途径有报纸、朋友/亲人传播、户外广告、电视、中介机构、网络、专业杂志、房展会、其他,各占比例依次为63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我们可以看出,开发商在进行宣传时可以着重利用报纸和户外广告,并且要注重服务水平和房产质量,使该房产在消费者的人际关系网中得到大力推广。
5.居民购房计划分析
从以上数据我们可以看出,消费者计划在3-5年内购房的占40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均为2.86%。由此我们可以看出,大多数消费者的购买能力和购买积极性不高,开发商应提高消费者的购买积极性。
6.居民购房目的分析
以上数据我们可以看出,消费者的购房目的84%为自住;10%为出租;6 %为升值转卖。由此我们可以得出,大多数消费者购房是为自己和家人居住,靠出租和转卖等投资手段来获取利润所占比例较小。
7.居民能承受房价分析 .
由以上数据我们可以很明显的看出,19%的人能接受3000元/平米一下,54%的人能接受3000-5000元/平米,19%的人能接受5000-8000元/平米,7%的人能接受8000-10000元/平米,2%的人能接受10000元/平米以上。由此可见绝大多数人还是中等收入水平,能接受的房价还是在5000元/平米一下,而现实房价由于各种原因一直居高不下,让普通居民无法接受。
8.居民购房面积分析
从以上数据我们可以看出,消费者对房屋面积的要求大多数为80-100m3,占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3为0。由此我们可以看出,大多数消费者对房屋面积的要求为80-100m3,开发商在设计房屋时应适当增大该类房屋的数量。
9.居民购房付款方式分析
选择分期付款方式的购房者占63%,选择银行付款的购房者占20%,选择一次性付清的购房者占17%,选择公积金贷款的购房者占3%。
10.居民对购房配套设施的要求分析
从以上数据我们可以看出,消费者购房时最关注的生活配套设施是学校教育资源、超市及菜场,各占到被调查者的69%;其次是医疗卫生设施和绿地广场,各占到66%;排到第三位的是休闲场所,占51%;然后依次是商业步行街,占23%;餐饮场所和停车场占8%。由此我们可以得出,学校教育资源、超市及菜场是消费者最注重的生活配套设施,开发商在开发一定要注意地段的选择。
11.居民对建筑风格要求的分析
从调查分析看,选择欧式风格的购房者的比例占33.33%,选择现代简洁式风格的购房者的比例占25%,选择中西结合购房者的比例占22.22%,选择中式风格的购房者的比例将近占20%。
12.居民对未来两年郑州房价的分析
从以上数据我们可以看出,对于未来两年郑州市的房价来说,认为有上涨可能性的占到多数,为37%,认为变化不大的占到了31%,不好说的占到20%,认为可能会下跌的占到了11%。
13.开发商与购房者矛盾分析
从以上数据我们可以看出,开发商与购房者的主要矛盾是开发商定价过高,占40%;其次是面积缩水,占22%;开发商的诚信问题占17%;质量缩水占16%;合同不平等占5%。由此我们可以看出,开发商缓解与购房者矛盾的最直接手段是降低房价,并且还要提高房屋质量和开发商的诚信。
四、问题和建议
就目前居民的住房条件来看,居民家庭月收入水平低,住房面积小是当前主要存在的问题;对于未来有购房计划的居民来说,大多数人只会为家人居住而购房,很少的人会拥有多余的资金来进行房地产的投资,而且所能接受的房价在5000/平米以下的居多,大家未来的购房需要也在100平米左右,满足家庭居住即可;针对郑州市未来几年的房价水平,多数认为会有上涨空间,但仍有部分人反映,如果房价继续上涨,居民无法支付房款,房价或许有下降的可能。从长远来看,如果越来越多的人买不起房子,甚至租不起房子。
加快经济建设,政府制定惠民政策,提高居民收入水平,这是解决房价问题的关键;国家要采用宏观调控手段,加大调控力度,稳定房价;政府要制定相关法律法规,约束开发商行为,提高房屋质量,增加保障房和经济适用房的数量,保证低收入居民的住房需求。
一、宏观经济与政策
1、国家经济状况及房地产大势现状
(1)经济状况分析:近3―5年经济增长,去年同比数据。
(2)房地产大势分析:近期房地产发展情况、投放量、消化量、控制量等。
2、国家房地产发展趋势分析主观分析,分解成若干条
3、分析及应对
(1)通过经济层面分析,提出市场投放观点等
(2)通过对政策的解读,提出对项目的应对政
二、纵观市场及区域(以重庆市涪陵区为例)
1、涪陵城区概况及经济状况城乡划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等
2、涪陵区整体规划及发展方向整体规划及城市发展方向,主城区、新城区等符合划分。
3、涪陵区土地市场投放情况政府客观数据,并形成润弘;快速启动项目,快进快出,迅速回金。
4、涪陵区最近6个月的房地产市场现状及解读通过调研了解,对半年内市场变化的判断主要体现为:
(1)新楼盘的推出量
(2)有无新产品(特色产品、创新户型等)的出现
(3)价格有无明显拉上
(4)开盘项目的分析与判断
(5)消费需求导向如何
(6)区域政策执行及应对情况,对区域市场影响如何
三、涪陵区房地产市场解码
1、个案调研含个案调研印象,优劣势分析
2、在售项目总结及细分
a、市场总体特征
b、板块划分及格局状况
c、建设规模分析
d、建筑风格分析
e、户型分析
f、价格竞争分析
g、消费群体分析
h、购买力分析
i、营销和推广的认识
3、市场发展趋势预测
a、住宅
市场定位上,产品规划及定位上,户型定位上,景观设计上,样板区设计上
b、商业
随着城市发展,土地日益稀缺,地价攀新高,以商业为主的'综合体或商业项目将陆续出现・・・・・・主要目的是提上土地价值,增加项目开发利润。
c、写字楼
就涪陵区而言,早期办公场所主要集中在旧式住宅或临街住楼上,市场呼唤一批具备形象及办公环境好的写字楼产品出现。
调查日期:xx年xx月xx日
考察地点:元瑞建材市场
考察方式:走访调查
考察目的:为自己创业开瓷砖专卖店做行情评估。
考察重点:对元瑞建材瓷砖市场商家做一个了解。
报告目录
第一章瓷砖市场概述
第二章成都元瑞建材市场的发展前景
第三章成都元瑞市场的瓷砖调查
第一章瓷砖市场概述
第一节瓷砖的定义瓷砖:所谓瓷砖,是以耐火的金属氧化物及半金属氧化物,经由研磨、混合、
压制、施釉、烧结之过程,而形成之一种耐酸碱的瓷质或石质等之建筑或装饰之材料,总称之为瓷砖。其原材料多由粘土、石英沙等等混合而成。
第二节产品分类
1、按照国家分类标准分为:瓷质砖吸水率小于等于0.5%
炻瓷质吸水率大于0.5%小于等于3%
细炻质吸水率大于3%小于等于6%
炻质砖吸水率大于6%小于等于10%
陶质砖吸水率大于10%
吸水率表达:陶质砖>10%≥炻质砖>6%≥细炻质>3%≥炻瓷质>0.5≥瓷质砖
依用途分:外墙砖、内墙砖、地砖、广场砖、工业砖等
依成型分:干压成型砖、挤压成型砖、可塑成型砖
依烧成分:氧化性瓷砖、还原性瓷砖依施釉分:有釉砖、无釉砖
依吸水率分:瓷质砖、炻瓷砖、细炻砖、炻质砖、陶质砖
依品种分:釉面砖、通体砖(同质砖)、抛光砖、玻化砖、瓷质釉面砖(仿古砖)
依生产工艺分:印花砖、抛光砖、斑点砖、水晶砖、无釉砖。
随着现代瓷砖工艺技术不断壮大发展,还衍生出多种创意瓷砖来迎合人们不断更新的家居装修理念。如:喷墨印花砖、木纹砖等。
第三节瓷砖特性:
尺寸:产品大小片尺寸齐一,可节省施工时间,而且整齐美观。
吸水率:吸水率越低,玻化程度越好,产品理化性能越好,越不易因气候变化热胀冷缩而产生龟裂或剥落。
平整性:平整性佳的瓷砖,表面不弯曲、不翘角、容易施工、施工后地面平坦。
强度:抗折强度高,耐磨性佳且抗重压,不易磨损,历久弥新,适合公共场所使用。
色差:将瓷砖平於地板上,拼排成一平方公尺,离叁公尺观看是否有颜色深浅不同或无法衔接,造成美观上的障碍。
第二章成都元瑞建材市场的发展前景
随着成都市“中调规划”的政策出台,成都城区的几大建材市场中调外迁,成就了家居行业销售模式的一次变革,地处“中调规划”家具外迁承接地双流九江的元瑞西部家具建材市场,紧接绕城高速,毗邻双流国际机场,深度辐射天府新区,是目前绕城家居经济带上唯一开始运营的超大型家居建材批发市场,占尽地理、交通等优势,也因为“中调外迁”而得以全面提速,成都元瑞市场在今年开业首日创下了1.2亿元的交易额,根据权威媒体披露,元瑞市场在开业16天之后,再次创造了15万人次,1.3亿元成交总额的`家居销售神话。
第三章成都元瑞市场的瓷砖调查
第一节、瓷砖商家情况
市场目前已经入住经营瓷砖商家有8家,正在洽谈之中的有3家,其中店面面积达到200平方米的商家有3家,已入住商家中有全国十大品牌经销商两家:
1、广东顺辉瓷砖;
2、广东新中源瓷砖。这两家所经营的是广东品牌瓷砖,属于高等价位瓷砖,此砖的品质优、口碑好。
有四川本地品经销商五家:
1、喜之陶瓷砖;
2、金匠瓷砖;
3、和谐瓷砖;
4、雪狼瓷砖;
5、麟邦瓷砖。
以上五家属于四川夹江品牌瓷砖,属于中低档位,价格低,质量问题较多,有色差。
第二节、市场的营销方式
该市场日平均人流量约为300人,成交率不高,该市场目前主要采用团购会的销售方式进行销售,市场方每个月搞一次大型的家具建材团购活动,而且最近半年搞的团购活动均不收已入住商家的团购费用。
第三节、市场的销量
市场瓷砖销售量最好的事广东新中源瓷砖,月均销售额在45万,有3家瓷砖月销售量在15万左右;最差的一家是和谐瓷砖,月销量5万左右。
一.调查背景及目的
近些年来,出现全国性的房地产过热现象,房地产的价格不断攀升。国家zf对此事高度重视,20xx年以来针对房地产过热、房价过高现象,出台了一系的宏观调控政策,希望有效的抑制房价的上涨,特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心,以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查,便是根据房地产开发经营与管理这门课理论知识的学习,为了加强对学科的理解和方法的应用,从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。
二.调查方法
通过采取问卷调查的方法,对郑州市居民进行随机调查问答,调查对象年龄在20-60岁之间,共发放调查问卷40份,获取调查结果后采用Excel表对数据进行录入和处理,并经过严格的复核,以图表形式具体反映出目前郑州房地产市场方面的情况。
三.调查结果
1.居住条件分析
我们可以看出,在消费者的居住条件中,出租房和商品房所占比例较大,均占40%;其次是福利房占14%,然后为经济适用房占6%。由此我们可以得出,郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主,而经济适用房较少,从而说明郑州市住房保障体系不完善,有待进一步加强。
2.家庭收入分析
从以上数据我们可以看出,郑州市消费者家庭月总收入主要集中到20xx-4000元范围内,占到被调查者的50%;其次是4000-6000元范围,占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下,占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消费者比例甚小。由此我们可以得出郑州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低,故消费者购房需求不旺,也即居民收入水平与购房能力有直接的关系,因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。
3.住房面积分析
从以上数据我们可以看出,在消费者的住房面积中,80-100平方米所占比例较大,为54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的为9%;130平方米占6%。由此我们可以看出,消费者对住房面积的`要求主要为80-100平方米,开发商在设计住宅面积时,应把重心放在该面积范围内。
4.居民信息获得途径
从以上数据我们可以看出,消费者获得房地产信息的途径有报纸、朋友/亲人传播、户外广告、电视、中介机构、网络、专业杂志、房展会、其他,各占比例依次为63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我们可以看出,开发商在进行宣传时可以着重利用报纸和户外广告,并且要注重服务水平和房产质量,使该房产在消费者的人际关系网中得到大力推广。
5.居民购房计划分析
从以上数据我们可以看出,消费者计划在3-5年内购房的占40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均为2.86%。由此我们可以看出,大多数消费者的购买能力和购买积极性不高,开发商应提高消费者的购买积极性。
6.居民购房目的分析
以上数据我们可以看出,消费者的购房目的84%为自住;10%为出租;6 %为升值转卖。由此我们可以得出,大多数消费者购房是为自己和家人居住,靠出租和转卖等投资手段来获取利润所占比例较小。
7.居民能承受房价分析 .
由以上数据我们可以很明显的看出,19%的人能接受3000元/平米一下,54%的人能接受3000-5000元/平米,19%的人能接受5000-8000元/平米,7%的人能接受8000-10000元/平米,2%的人能接受10000元/平米以上。由此可见绝大多数人还是中等收入水平,能接受的房价还是在5000元/平米一下,而现实房价由于各种原因一直居高不下,让普通居民无法接受。
8.居民购房面积分析
从以上数据我们可以看出,消费者对房屋面积的要求大多数为80-100m3,占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3为0。由此我们可以看出,大多数消费者对房屋面积的要求为80-100m3,开发商在设计房屋时应适当增大该类房屋的数量。
9.居民购房付款方式分析
选择分期付款方式的购房者占63%,选择银行付款的购房者占20%,选择一次性付清的购房者占17%,选择公积金贷款的购房者占3%。
10.居民对购房配套设施的要求分析
从以上数据我们可以看出,消费者购房时最关注的生活配套设施是学校教育资源、超市及菜场,各占到被调查者的69%;其次是医疗卫生设施和绿地广场,各占到66%;排到第三位的是休闲场所,占51%;然后依次是商业步行街,占23%;餐饮场所和停车场占8%。由此我们可以得出,学校教育资源、超市及菜场是消费者最注重的生活配套设施,开发商在开发一定要注意地段的选择。
11.居民对建筑风格要求的分析
从调查分析看,选择欧式风格的购房者的比例占33.33%,选择现代简洁式风格的购房者的比例占25%,选择中西结合购房者的比例占22.22%,选择中式风格的购房者的比例将近占20%。
12.居民对未来两年郑州房价的分析
从以上数据我们可以看出,对于未来两年郑州市的房价来说,认为有上涨可能性的占到多数,为37%,认为变化不大的占到了31%,不好说的占到20%,认为可能会下跌的占到了11%。 13.开发商与购房者矛盾分析
从以上数据我们可以看出,开发商与购房者的主要矛盾是开发商定价过高,占40%;其次是面积缩水,占22%;开发商的诚信问题占17%;质量缩水占16%;合同不平等占5%。由此我们可以看出,开发商缓解与购房者矛盾的最直接手段是降低房价,并且还要提高房屋质量和开发商的诚信。
四、问题和建议
就目前居民的住房条件来看,居民家庭月收入水平低,住房面积小是当前主要存在的问题;对于未来有购房计划的居民来说,大多数人只会为家人居住而购房,很少的人会拥有多余的资金来进行房地产的投资,而且所能接受的房价在5000/平米以下的居多,大家未来的购房需要也在100平米左右,满足家庭居住即可;针对郑州市未来几年的房价水平,多数认为会有上涨空间,但仍有部分人反映,如果房价继续上涨,居民无法支付房款,房价或许有下降的可能。从长远来看,如果越来越多的人买不起房子,甚至租不起房子。
加快经济建设,政府制定惠民政策,提高居民收入水平,这是解决房价问题的关键;国家要采用宏观调控手段,加大调控力度,稳定房价;政府要制定相关法律法规,约束开发商行为,提高房屋质量,
增加保障房和经济适用房的数量,保证低收入居民的住房需求。
调查目的:
高房价引发出的住房问题,至今还是社会议论的一个热点。舆论多集中在三个方面:一说是管理部门失责,调控不力;二说是地方本位主义,地方操弄地价,房地产商操弄房价,炒热了房市;三说是房地产商投机爆利所至。最近,社科院“蓝皮书”提示:近两年,平均每年近40条限令并未能阻挡房价继续攀升的步伐,专家指出是因为“房地产业垄断一直被忽视”。更有“统计失准”说,使我们难以作出正确的判断。在众说纷纭之下,应该直接触及一下住房问题的根源,在体制内来查找形成今天住房问题的成因和对策。
报告正文:
住房问题已经成为当前中国城市居民最关心的问题,主要原因是住宅的价格上涨太快,很多城市已经出现这样的情景:一边是大量的老百姓买不起房,一边是住房市场供不应求,价格不断上涨。显而易见,我国的住宅政策、房地产发展出现了一定的偏差。面对着中情况,我们以当今住房问题展开了调查,我们本次调查主要采用的网上问卷调查的方式。被调查的对象只要是各地的网民。问卷公布后,有131人浏览该问卷,有效答卷为52份。以下为调查的基本情况:
一、您将来想要购买的住房总体类型?
独栋别墅:28.85%花园洋房:23.08%
普通多层:17.31%小高层住宅:17.31%
据调查数据显示,绝大多数人希望自己的以后能有拥有高档的住房。这也是人之常情啊,谁不希望自己能住上洋气的小别墅呢。这也是很多人的愿望呢。房子对于中国人来说不仅是休息场所、能住就行,而是一辈子的避风港、根据地,买房是件隆重而严肃的事情,往往选之又选。有些人买了一栋又想买一栋更好的。房子似乎是很多大半辈子都在奋斗的目的。因此,适合大众的房子往往供不应求,加剧了住房供应的紧张。
二、对于您自己对未来住房的要求,结合目前自己实际的情况,将来能否购买?
不确定:44.23%不能:25%能:30.77%
由该数据可看出,真正有信心能实现自己房子愿望的只有30%左右。中国的国民收入结构是金字塔型:绝大多数的中低收入者和极少数的高收入者。这就决定了中国的房地产不能只瞄准高档户型,而要兼顾大多数人的需求――经济实惠的房子。现在,我国有些城市的房价收入比已经超过12:1,这是个什么概念呢?这就是说,如果一个城市的人均年可支配收入为3万元,按一家三口人计,户均可支配收入为9万元,则该城市每套住房的平均销售价格约为108万元。买这样的一套房子,不吃不喝也得花十多年。可以看出中资阶级的压力之大啊。能买的起一套小房就不错啦。
三、目前城市楼价普遍高涨,您怎么看待?
楼价过快增长,给市民购买带来压力:48.08%;觉得楼价高,压力过大无法购买:40.38%;开发商盲目炒楼价,不管百姓疾苦:36.54%;
虽然有国家政策控制楼价,但是还是过高:36.54%。
从以上数据显示:几乎所有的人都认为压力大,政府采取的措施也还不够力度。最近房地产商中有一句挺流行的话:现在楼盘的利润率,已经高到让我们不好意思的程度了。开发商漫天的乱叫价,使得房价高的吓人。我们党中央高度重视这关乎国计民生的住房问题,今年连下重手整治不规范的房市,可是个别地方政府免不了要阳奉阴违。对于一个城市发达与否,从感性认识上很大程度取决于此地高楼大厦的多少,一些官员为了有拿得出手的政绩,免不了要支持、至少不反对房地产的'开发,某些负责人甚至借机大赚“灰色收入”。如果地方政府管的严,开发商敢这么肆意妄为的作乱么?
四、您觉得经济适用房的价格在多少您会考虑购买?
1500元/O以下:30.69% ; 1600-3000元/O:40.31%; 3100/O-4000元/O:28.77%;
从上可知,绝大部分人都是喜欢经济实用的。因此房地产应多建一些适合中介层认识可以接受的价格房子。这样也能缓解一下住房紧张的问题。对于现在的住房问题,我们又改采取怎样的措施呢?居者有其屋是民生问题之一,而且是很重要的民生问题。近日,温家宝总理在新华网和网民交流时说:民生是“十二五”最关注的事情,百姓的住房显然当列入其中了。
中国的住房问题从国家包住房分配到百姓自主购房,是改革。住房推向市场,能不能推向市场,经过十多年的检验已经证明,解决百姓住房仅仅靠推向市场只是愿望,任何一个国家的住房问题政府都不可能一推了之。
应该说本轮房地产市场的调整,不是短期行为,更不是一蹴而就的急就章。从表面看上去调控是挤资产泡沫,和国际环境流动性过剩有关,实际上深层次问题是居者有其屋的民生问题已经凸显,沿着住房靠市场的单向思路,不仅会导致资源过度集中,还会引发社会新的矛盾,健康持续的住房机制将无法建立。
1.住房问题关乎国计民生,国家要高度重视。多制定一些相关的制度,约束房产商的开发。加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
2.对超大面积住宅,实施类似于“计划生育”的政策,向少数富人收取资源超占费,用以资助城市中低收入人群。
3.加大经营性商品住宅用地供应量,多渠道增加住房供给,缓解住房供需矛盾。
4.加快政府保障型住房建设,切实解决中低收入住房困难家庭的住房问题。
5.加大闲置土地收回力度,盘活再利用存量土地,增大老城区居住用地供应量。
6.加快推进老城区改造,改善人居环境。
7.加快用地和房屋建设审批,加快住房供应。
8.开展房地产市场专项综合整治行动,创造公平竞争的市场环境和规范诚信的市场秩序。
9.加强宣传引导,创造良好的舆论氛围。
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