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第一篇：房地产调研报告
关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场肯为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
一、基本情况
奎年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场盔一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万O，完成销售面积136.8万O，空置面积74.0万O，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万O，销售27.2万O。
20xx年榆林市区商品房均价1646元/O，20xx年涨至2300元/O，20xx年更是涨至高层4000元/O、多层3000元/O，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/O、多层3000-3200元/O。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万O，其中20xx年完成22万O;20xx年完成18.1万O,同比下降17.7%;20xx年完成45万O，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万O，小高层均价2300元/O，多层均价约1800元/O，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万O(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万O、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是20xx年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万O，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。
20xx年全市房地产上市交易面积67.6万O，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救*政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。
同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场肯快回暖。
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万O，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：
20xx年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx―20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20xx年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场筐融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。
榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从20xx年的20xx元/O上升到20xx年的2394元/O，上涨了344元/O，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。
因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取聚格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年―20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的`本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：
4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年―20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1―10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1―10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1―10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。
四、对规范我市房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。
为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：
1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。
一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。
二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场盔行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。
三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。
四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。
2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/O，最低为1130元/O，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。
一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。
二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。
三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。
3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。
其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:
其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。
5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。
6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。
总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。
第二篇：房地产调研报告
一、引言
随着国民经济的高速发展，中国的房地产业业发展得如火如荼。而据我们观察发
现，天津作为大城市，其房地产业早已渐趋成熟。相对地，物业管理服务业也应运而生。物业管理，简单来说，就是人们对物业的管理活动，泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务，包括房地产开发的早期介入和前期管理以及房屋及设备、公共设施的保养、维修，住宅小区的治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化、道路养护等内容，范围相当广泛。有的物业管理还兼营小区内的商业服务、搬家服务、家政服务、房屋的装修装饰、房屋租赁等服务项目，寓管理于服务之中。
在市场经济体制下，随着生产生活节奏的加快，人们对物质文明和精神文明内涵
和外延认识的提高与深化，以及物业市场产权交易的频繁，从物业管理的发展趋势来看，物业管理的范围将是越来越宽，人们所需要的物业管理服务项目业将越来越细化。因此，为了更好地了解认识天津市中低档住宅物业管理服务的真实状况，我们选择了天津最具代表性的住宅区――小海地区域的住宅，并对其物业管理服务状况的调查。通过以调查问卷的方式对小海地物业管理服务的基本状况及居民的满意度进行了测评。希望通过这次调查可以大体了解天津市中低档住宅的物业管理服务水平、质量，从中可为相关部门比较客观的需求情况，也能为天津市房地产市场物业管理服务的健康发展提供必要有效的帮助。
二、研究设计
（一）研究的理论假设
“天津小海地房地产物业管理服务状况”的概念界定：房地产物业管理的服务状况能从几个方面调查，从对居民的收费公布中，了解是否有乱收费现象。调查居民对小区物业管理公司最不满意的地方，从中了解天津中低档住宅物业管理公司所存在的不足现象，从中更深入调查天津居民对物业服务公司的要求。
（二）调查对象
小海地地区的居民楼，玉峰花园、龙博花园、桂山里
（三）调查时间
4月9日就现有规划方案专项讨论会
4月13日提交调研问卷样本及调研细化方案 4月16日进行问卷的新一轮修改，并最终确定
4月17日-5月6日走访小区，逐个进行访问，问卷总数80份，有效问卷70份5月7日-13日进行数据统计分析，市调报告完成提交
（四）调查方法
首先采取调查问卷的方式即“撒网”，在问卷中筛选出较为合理的问卷，进行归纳整理，做成柱状图，找出关注度最高地物业问题即排名第一者，做分析研究，借鉴全国优秀物业的管理经验，提出较为合理的解决方案。
（五）调查内容
为了更深入的调查小海地地区物业管理服务，本小组特从以下几点进行调查。
1.调查小区的物业管理和服务质量：分别从小区环境、安保、配套设施等方面对业主进行调查，从而分析小区业主对小区物业管理服务的质量和满意度。
2.调查小区的物业管理收费满意程度：项目收费标准、是否出现乱收费现象等的方面对业主进行调查，从而分析小区业主对物业管理的.收费满意度和更好的规范小区物业管理费的收取。
（六）资料的收集和分析
资料主要来源于发放的问卷。本次调查了三个小区，实际发放问卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效问卷80份，有效回收率100%，全部问卷资料由调查员检查核实后进行编码，然后输入计算机基本情况。
分析方法：在问卷中筛选出较为合理的问卷，进行归纳整理，做成柱状图，找出关注度最高地物业问题即排名第一者，做分析研究，借鉴全国优秀物业的管理经验，提出较为合理的解决方案。
三、调查结果与分析
（一）问卷结果分析
四、结论与建议
（一）调查结果
无论从哪个年龄段的人来看，卫生环境都是最突出的问题，在走访过程中，我们也亲身体会到小海地地区的卫生环境问题确实很严重，其次安保问题与配套设施问题也不容忽视。但我们的调研主要针对最突出物业问题的分析与解决，因此，以下分析与建议仅针对小海地地区卫生环境问题。
（二）卫生环境问题原因分析
1．小海地地区居民中，中老年占很大比例，消费能力偏弱，对物业服务要求也不高。 2.多数小海地地区居民原为附近工厂的工人，人群整体素质相对偏低，经济能力不高；除此之外，小海地地处天津河西区与津南区交界处，人员流动比较大，不利于管理
3.很多住宅属于河西和津南双重管理，导致两方互相推卸责任，最终无人管理的结果。4.与天津市内六区房地产状况相比较，小海地住宅属于中低档住宅，价格相对较低，配套设施相对不够完善，物业水平相对不够成熟。 5.缺少居委会及业主委员会的管理。
（三）建议
1.建立健全业主大会制度，要解决物业管理中存在的难题，应该说，健全业主大会制度是一个突破口。通过业主委员会与物业管理中心协调，并对其工作进行监督。
2.进行先期清理，街道组织社区、洁安序物业对院内的乱搭乱建等进行清理。让居民享受干净的卫生环境的舒适感，进而提高居民对卫生环境的重视。
3.广泛宣传，认真摸排。各社区、各单位要结合实际，利用闭路电视、广播、黑板报、宣传栏、悬挂横幅灵活多样地形式广泛开展宣传活动，各小区社区至少悬挂宣传横幅1条，通过宣传使广大群众明确整治的标准、重点和要求，以营造浓厚地整治氛围。
4.利用大运会的契机，“人人动手，清洁家园，喜迎大运会”以此调高居民“家园主人翁”意识。
5.政府及街道居委会等要进行不定期的卫生环境检查，强化监督，落实奖惩。
6.对物业公司来说标准化管理和操作是确保工作质量长期稳定的基本要求，工作标准是实施标准化管理和操作的前提条件。工作标准的制定一定要有可操作性和可考评性，也就是说：既要使操作人员知道自己应工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人员按照工作标准进行考评来控制工作质量。
每天做到“四个一”：一布置安排，一检查考评，一总结讲评，一交流学习，就可以保证控制过程兼顾结果，并且将管理覆盖到每一天、每一件事，控制到每一个环节，规范到每一个细节，精确到每一项操作，从而达到日日控制，事事控制；在此基础上，通过日常的互动交流学习培训不断地提高主管人员和操作人员的素质，并且通过持之以恒地反复抓，抓反复，抓重点，抓提高，在操作人员、主管人员、业主（住户）共同努力下，就一定能够持续的改进提高住宅小区环境卫生质量，满足业主（住户）的需求和潜在需求。
第三篇：房地产市场调查报告
一、总体概况
1、地理综述：
潍坊市位于山东半岛中部，南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照，地理位置优越。潍坊市南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。据公安部门统计，全市20xx年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。经济实力居山东省第四位。
2、基础设施概况：
潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100%，居民生活燃料气化率达90.03%。
3、城市经济综述
(1)地区生产总值
潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级)，临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇，潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市中心区人口68万。20xx年潍坊市生产总值(GDP)完成1720.88亿元，按可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增加值211.81亿元，增长0.2%;第二产业增加值1000.63亿元，增长20.6%，其中工业增加值916.51亿元，增长21.7%;第三产业增加值508.44亿元，增长16.1%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点。按常住人口计算，人均GDP达到19677元(按现行汇率折算约2520美元)，比上年增长16.2%。产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的13.69：56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54。
(2)居民收入
1)潍坊市人均GDP及增长情况
20xx年人均GDP达到17279元(按现行汇率折算为2141美元)，20xx年人均GDP达到19677元(按现行汇率折算为2520美元)，比上年增长16.2%。
2)潍坊市人均可支配收入情况
城乡居民收入增长明显。据抽样调查，20xx年全市城镇居民人均可支配收入11846元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%。
4、城市建设规划
中心城区总体布局 “一心、一环、一轴、一廊”
1) “一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区;
2) “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环;
3) “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。
4) “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。
5、未来城市规划
(1)城市化与中心城市人口规模
根据人口综合预测法，潍坊市中心城市的总人口数20xx年将达到127万人，20xx年将达到179万人;人口发展策略方面，将实行“合理疏导，向心集聚;企业集中，扩大就业;制度保障，引流稳流;安定老龄，提高素质”的总体原则。
(2)发展潍坊城市经济 提升综合竞争力
近期(从目前到20xx年)全市GDP年均增速达到13%，到20xx年GDP总量达到2400亿元，全市三产比例为10：60：30;中心城市GDP年均增速实现16%，到20xx年GDP总规模达到800亿元，占全市比重上升到33%，市区三产比例为9：58：33。
远期全市GDP年均增速为9%，到20xx年全市GDP达到5700亿元，全市三产比例为7：61：32;中心城市GDP到远期年均增速为11%，到20xx年中心城市GDP规模达到2300亿元，占全市比重为40%，市区三产结构为5：55：40。
(3)潍坊城市用地
根据《潍坊市土地利用总体规划(19972010)》，1997年20xx年全市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩)，其中建设用地占用耕地47.6km2(7.14万亩)，说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给来源。其中潍坊市区经济发展拉动城市用地增长的特征十分明显，潍坊市中心城区国民生产总值与城市用地之间呈现出较强的正线性关系，此外，城市新增功能对城市用地需求、人口增加带来的城市用地需求也呈此状况。
规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用“一带四团”布局，居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2。工业用地热病花叶病5.1m2,占地面积45.2km2。仓储用地人均9.6m2，占地面积17.3km2。
小结：近两年来潍坊市的产业结构和投资环境进一步优化，年均固定资产投资增长近1/3，其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以50%以上的速率增长，说明潍坊房地产建设投资市场发展健康。潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。
二、调查内容
1、调查时间：
20xx年7月21号、22号
2、调查区域：
以围绕潍城区为主，奎文区为辅向其城区楼盘展开调研。
3、调查对象：
面积在50亩以上，建筑面积在10万平以上的楼盘等
4、调查目的：
了解潍坊市及拟投项目的周边房地产投资环境
三、目前房地产状况调查
1、产品形态
单就从房地产产品来说，潍坊房地产市场还处于初级阶段。很多产品还没有在市场上出现，就目前市场上的产品形态和品质还不能从根本上解决市场需求，产品升级还有一个过程。从建筑形态上来看，简单
的复制，借鉴的东西太多了。有个性，有标志性的建筑还是太少。缺少自己的文化内涵和自主创新。通过7月22号的调查，发现潍坊市民不喜欢东西山墙的房屋，不喜欢高层。喜欢格局方正和正南正北的房屋。这就导致了房地产市场建筑规划设计的产品守旧，束缚了产品品质的提高，单体建筑往往做成板式，整个市场都是这种产品，没有错落感，形成不了好的视觉效果，也不利于社区景观的营造。当然在实际操作过程中，开发商能自然的换位思考，从使用者的角度考虑产品研发和交易的便利性，充分尊重使用者的利益对潍坊房地产行业的成熟起到了很好的推动作用。
通过简单统计，目前市区在售楼盘100多个，几乎遍地开花，但没有精品，同质化，同样化相当严重，所有楼盘几乎都是一样，其价格也相差不大，差价主要显示在地段差别上。目前市场上缺少两极产品：1、最差。低档房，不是说品质很差，而是价格要够低。要让单位职工和农民买得起。2、最好。当然是说品质、配套、房型、房价要质优价高。地段倒不是主要问题。奎文区有一个目前潍坊市场上比较高档的.楼盘，叫玫瑰园。小高层和高层，建筑面积12万平方米。6层买到4200元每平方米。但是销量一般，主要是规模不大，很多配套上不了。主推巴厘岛风格的景观设计，在潍坊绿化作为楼盘卖点，不具有冲击力度。在潍坊整个城市的绿化都是相当不错的，而且绿化比较容易做，绿树成荫，芳草萋萋满眼都是。
2、市场需求量
任何行业的发展，最根本是需求的存在。就目前潍坊住宅需求是刚性的，有很大的量存在。
潜在需求，目前城区现有居民108万人，到20xx年，由于城市化水平的提高，具有关部门分析，潍坊城区居民将增加到130万人，这期间就有22万人需要解决住房问题，按人均30计算，就需要660万的住宅面积。
现有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考虑改善住房条件，其每个家庭只想增加20平米，那么潍坊10%的城市家庭是30000户，这个改善需求是60平米。
随着城市改造力度的加大潍坊城市房屋拆迁正处于快速发展阶段。未来一段时间内由于基础设施建设旧城改造危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。
总体来说潍坊市房地产未来几年的发展仍将是平稳上升的。
3、房地产价格
20xx年奎文、潍城、高新中心区，住宅的均价已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。从区域市场房价来看奎文区是房价领跑者，潍城区房价相对要低一些，但均价也到2800元/平米。给我的感觉是潍坊的房产是比较实在的，盖什么样的就卖什么样的，没有唬头，缺少锦上添花的东西，就像去农民的菜园里买青菜一样，货真价实当然是没有泡沫和水份，房价是合理的。当前潍坊市区房地产市场总体是健康的。今年及今后一个时期内，市区房价依然不会下降，房价稳中有升的基本态势仍然不会改变。
据市房管局对市区89家房地产开发企业今年以来的投资、开发建设及销售等情况的调查数据显示，今年上半年，市区共完成房地产开发投资44.3亿元，同比增长44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投资34.7亿元，同比增长34.6%;商品房施工面积为345.5万平方米，同比增长82.6 %，其中，商品住房施工面积252.4万平方米，同比增长80.1%;商品房新开工面积109.1万平方米，同比增长19.95%，其中，新开工住房95.95万平方米，同比增长26.06%;据统计，共批准商品房预售面积161.73万平方米，同比增长61.7%;完成初始登记面积141.43万平方米，同比增长24.09%;完成商品房买卖面积59.67万平方米，同比增长1.09%;多层80-100平方米、高层100-120平方米的户型已经成为市场主流;商品房空置三年以上的面积仅为5.1万平方米，房地产市场发展进一步健康理性。
预计今后一段时间内，如果国家从紧的金融政策和货币政策没有大的变化，随着市场主体整合效应的进一步显现，房地产投资增幅会有回落，但回落的幅度不会很大。据调查统计，上半年，市区新建商品房销售均价同比增长2.2%，比去年同期涨幅回落1.3个百分点。
价格的上升，是受内因和外因两种因素综合作用的体现。内因方面，主要是由于成本的增加，必然导致价格上涨。首先是土地成本的增加，土地招拍挂制度，直接增加了开发企业获得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年来，钢材、建材价格大幅上涨，人工成本较大提高，特别是今年以来，据估算，钢材价格上涨了约50-60%，混凝土价格上涨约30%，水泥价格上涨约50%，人工成本上涨了1-2倍，各种配套费用也有了大的提高。同时，新型建筑材料的运用、小区环境的营造、配套设施的完善等等也都会推动房价的上涨。外因方面，是住房消费的增长。主要一是由于城镇居民、流动人口增多，商品住房需求量不断增大;二是城市建设力度加大，因拆迁而购房的居民较多;三是社会各类群体收入水平的提高，购买力增强。
各项数据显示，潍坊市房价尽管持续上升，但不会出现大起大落，房价总体上是合理的，不存在虚高或泡沫，今后一段时间内，房价不会下降，总体稳中有升的态势不会改变，但上升会放缓。
第四篇：房地产市场调查报告
1．西安房地产市场总体情况.
２００６年西安市房地产市场在２００５年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。这一方面是因为20xx年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；20xx年来伴随着国家金融政策的调控，开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。从资金来源上看：20xx年房地产开发资金来源结构中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。自有资金占总投资的40.78%，较２００４年该比例增加了4.36%，实际投资额较上年增长18.98%；借贷资金较上年该比例下降了6.43%。 随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。 未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的?D些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速
2、西安宏观经济大势向好
20xx年以来，西安国民经济继续保持两位数的增长速度，上半年经济增长率达11．6，实现国内生产总值343亿元，其中第一产业增加值18．6亿元，比去年同期增长3．4％，第二产业增加值149．5亿元，同比增长15．5％，第三产业完成增加值174．9亿元，比去年同期增长9．3％。到6月底，全市完成固定资产投资60．74亿元，同比增长30．31％。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增长8．3％，城乡居民储蓄存款余额734．52亿元，比年初增长8．69％。
3、房地产市场开发供应情况
20xx年上半年，西安市商品房完成投资10．20亿万元，比去年同期增长20．73％。分物业来看，各物业投资分别占商品房投资的比例为：公寓别墅类为0．69％，商服房类为18．30％，普通住宅类为61.64％，办公楼类为19.37％；比去年同期公寓别墅类下降86．04％，商服房、普通住宅、办公楼类分别增长117．67％、1．06％和5.4倍。
20xx年上半年西安市商品房施工面积94．04万平方米，比去年同期增长44．84％；商品房竣工面积73．37万平方米，比去年同期增长68．40％；商品房新开工面积20．45万平方米，比去年同期增长25．54％。
从物业来看，公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类施工面积占商品房总施工面积的比例分别为：5．83％、9．73％、70.64％、13．81％，比去年同期分别增长31．05％、71．99％、42．10％、49．57％；
新开工面积公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类占商品房新开工总面积的比例分别为：0．99％、24．73％、59．46％、14．82％，比去年同期分别增长一94．17％、195．12％、39．81％、26．58％。
从资金来源看，上半年自有资金32244万元，占总投资额的31．61％；借贷资金48O19万元，占总投资额的47．07％；预售资金21743万元，占总投资额的21．32％。从所占比例与去年相比来看，自有资金所占比例上升明显，预售资金也增长较快，借贷资金所占比例呈下降趋势.
4、市场销售
上半年，西安市商品房成交活跃，市场销售继续保持去年以来的高速增长态势，销售面积和销售额比去年同期均有较大幅度的增长。1-6月商品房累计销售面积达90．37万平方米，比去年同期增长了52．98％。其中售给个人的79．60万平方米，占商品房销售总面积的88．08％，个人购房继续呈上升趋势，占商品房销售的比例越来越高。上半年商品房销售额30．28亿元，比去年同期增长82．94％。
20xx年8月末及9月中旬西安相继举办了两次房展会，为销售旺季“推波助澜”。9月份的商品房成交量并没有令人失望，总共成交了670713平方米，是今年各月份销售的最好成绩，较上期上升了10.04%,较去年同期增长78.53%。普通住宅依旧独领风骚，占到总销售量的88.7%，较8月份所占份额上升了7.5%；商品用房较上期呈下降态势，商品用房占到总销售量的7.8%，较上期下跌7.7%；写字楼占成交面积的2.9%，较上期上浮0.9%；别墅有小量交易，占总成交量的0.2%。
从市场销售情况来看，西安商品房销售从20xx年以来的持续快速增长，加之其它相关指标也相应地呈现较好的增长趋势，说明了随着住房制度改革和货币分房政策的实施，住房的有效需求增多，一些潜在需求也浮出水面。如果西安住宅二级市场全面开放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二级市场能得到了较好的联动，将会为西安楼市创造越来越多的需求空间，商品房销售的快速增长也相应地仍将会持续下去。
第五篇：房地产调研报告
当前，国家正值全面建设小康社会新的历史时期，各行各业都在迅猛发展，房地产作为社会发展的基础产业，必将有着广阔的发展前景。对处于西部贫困地区的小县城而言，如何抢抓机遇，立足自身特点，加快推进房地产业的快速健康发展，笔者结合十余年从事房地产工作的经验，以宣恩县城为例，提出以下一些思考。
一、以住宅建设为主体，大力开发城市小区、新区，不断推进城市化进程
住宅业是房地产业的主体，这是发展房地产业的初衷所决定的。随着城市化进程的不断加快，城市功能多元化和城市布局区域化的特点更加显现，住宅业在房地产业的主体地位将有所改变。但现阶段对于西部贫困地区县城而言，城市的规范性建设才刚刚起步，房地产业的发展仍然要以住宅业为主体，并且这种主体地位将持续很长一段时间。按照宣恩县城的发展规划，新一轮的住宅业建设要紧紧抓住城市扩展的有利时机，着力搞好兴隆小区和五把车小区建设。在小区开发中，要坚持“一主体两突出”，即以建住房为主体，突出山城特色，突出文化内涵，切不可盲目标新立异，更不可以商务为主体，而要立足县情，以满足人们的居住生活为首要目标，建设多层次、不同档次的普通商品住房。预计未来年宣恩县城常住人口将净增万人，按平均每户人计算，需新增万套房子，其面积相当于现有成套住房面积的倍。由此可见，在西部地区县级城镇发展中，在相当长一段时期以内房地产业必须以住宅业为主体，这是由客观现实所决定的。
二、以危旧房屋改造为重点，全面实施旧城改造工程，不断优化城市结构，提升城市功能
西部地区县城的房子大多建于上世纪八、九十年代，形式单一，结构简单，功能低下，基本上呈火柴盒式紧密排列，且道路狭窄，环境欠优。现在，随着城市发展建设步伐加快，人们生活水平日益提高，旧房已远远不能适应新的住房消费需求。因此，全面实施旧城改造工程是当务之急。宣恩县委、县政府已确定以招商引资为突破口，在××年大力推进旧城改造。在旧城改造中，要充分考虑现有居民的意愿和居住习惯，讲究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化环境，提升档次，让新建房既有现代气息，又具传统内涵，寓含文化底蕴。用拆房还房、以房补房的办法，直接解决拆迁矛盾，让更多的城区居民享受到旧城改造给他们带来的直接利益。同时要建设好休闲广场，因为它是一个城市文明的窗口。最大程度地发挥广场的整体功能，以广场的建设来进一步推动旧城改造，从而不断优化城市结构，提升城市功能。
三、以培育房地产开发企业为支撑，着力整合房地产业市场要素，全面促进县域经济发展
房地产开发企业是房地产业发展的必然产物，是城镇化建设的主力军，它能广泛地吸纳社会资金，整合市场要素，推进住房商品化进程，促进县域经济发展。目前西部地区县城房地产业大多刚刚起步，开发还很不够，面临的突出问题就是有市无场，市场发育不健全，市场运作不规范，从而导致城镇化建设缓慢。要解决这个问题，当务之急是积极培育房地产开发企业，因为企业是市场主体，只有充分发挥房地产开发企业的主体作用，优化资源，不断整合房地产业的技术、资金、人才、管理等市场要素，才能加快推进房地产业的健康发展。要给西部地区县城房地产开发企业以政策方面的倾斜：
一是降低准入“门槛”，以四级房地产开发企业为例，其注册资本金应降低到万元；
二是加大政策支持力度，要对新设立的房地产开发企业，从土地供应、项目审批、市场准入、开发贷款、税费减免等方面给予政策优惠等；
三是建立规范化的房地产开发经营市场，严禁任何单位以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。
四、以拉动消费、扩大需求为目标，逐步完善住房公积金制度和信贷支持政策，切实提高居民生活水平
据调查，西部贫困地区县城还有以上居民的居住条件较差，属非成套及简易住房。形成这种状况的原因是多方面的.，但居民的购买力不够是直接主因。因此，在发展房地产业的过程中，要充分考虑这一阶层的利益，尽可能提高他们的购买力。要提高居民的购买力，除了加速经济发展以外，一个行之有效的办法就是建立完善住房公积金制度和发展住房信贷，让他们通过这一形式获得购房资金，实现购房愿望，以此拉动住房消费，扩大社会需求，不断提高居民生活水平。
在住房公积金制度方面重点抓好：
一是建章立制，规范管理，目前就公积金制度而言，仅国务院颁布《住房公积金管理条例》是不够的，还要颁布实施细则及相关的管理制度；
二是理顺机构，统一号令，要严格按照国务院的有关精神，以市（地州盟）设立住房公积金管理中心，县（市）设立分中心，实行垂直“一条边”管理，统一核算，整合实力，规避风险。
三是强化归集、发展个贷，提高住房公积金缴存比例，单位及职工个人各为以上，扩大覆盖面，住房公积金制度要推广到乡镇。
建立和完善政策性住房贷款和商业性住房相结合的住房信贷体制：
一是要发展政策性住房贷款，大力发展住房公积金个人贷款业务，降低职工购房成本；
二是要积极发展商业性住房贷款。各商业银行要加大对西部县城房地产信贷支持的力度，要根据当地住房发展规划，合理核定个人住房贷款规模，规范担保行为，简化办事程序，方便个人贷款，增强购房能力。
第六篇：房地产市场调查报告
根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：
一、我县房地产市场发展的现状
(一)房地产市场发展形势分析
近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。
目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。XX年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。
总体看，XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。XX年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了XX年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于XX年水平。XX年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，XX年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。