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第一篇：房地产市场调查报告
“只要去做，你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里，所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。
房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
一、房地产市场分析的层次与内容
1、房地产市场分析的层次
房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。
区域房地产市场分析：
是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析：
是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。
项目房地产市场分析：
是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。
2、房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。
地区经济分析：
是研究地区的经济环境，它包含￠ù地区经济的基本趋势分析；￠？地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。
区位分析：
是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。
市场概况分析：
它包含￠ù对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；￠ú把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。￠？找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。
专业市场供求分析：
它包含￠ù根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；￠ú细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；￠？分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；￠ü将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。
项目竞争分析：
它包含：￠ù分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；￠ú根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；￠？进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划。
敏感性分析：
测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的.关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。
二、不同使用目的下房地产市场分析的特点
在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。
1、投资决策中的房地产市场分析
房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。
2、项目融资中的房地产市场分析
房地严项目融资中要时项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能国，作为贷款项目选择的重要依据。
3、房地产证券化中的房地产市场分析
在房地产证券化过程中，房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据；为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析，价为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据。总之，为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。
4、房地产开发中的房地产市场分析
房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持，制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略；另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度，增强了企业的竞争能力，实时调整营销策略。
5、市场宏观管理中的房地产市场分析
房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了解整个房地产宏观市场，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构；了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。
研究以上各类活动的特点，得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。
三、提高房地产市场分析有效性的途径
1、影响房地产市场分析有效性的原因
通过对房地产市场分析的系统研究，本文认为影响市场分析有效性的原因有：第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；第二，分析过程中逻辑关系是否合理。第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地户市场分析有效性的途径
总体上来说，要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是：系统完整、逻辑清晰合理；报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较；需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用了不变的参数来求算；预测需求时测定了细分市场的分段需求；分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给；市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性；市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。
房地产市场分析，是房产市场调查者最主要的一种统计分析方法，这也是考察房地产市场的最根本的依据，是房产走向的导航标！
第二篇：关于企业调查报告
一、我市国有企业改革的基本情况。
我市国有企业改革工作始于19xx年。
按照“抓大放小”和“三改一加强”的指导方针，抓住产权制度改革这一中心环节，积极探索不同形式的企业转机建制新路子，使企业的体制和机制发生了深刻的变化。
止目前，全市公有企业788家，已有760家进行了不同形式的改制，改制面达97%。
其中拍卖占30%，租赁占18%，兼并占4%，股份合作制占12%，破产占3%，其他形式占30%。
全市国有企业298家（国有工业企业83家，国有商业企业215家）中，已改制的有278家，改制面达94%。
市直公有企业139家，已改制117家，改制面占84%。
市直国有企业92家，集体企业42家，已改制的国有企业78家，改制面85%，集体企业已改制39家，改制面83%。
二、我市工会参与国有企业改革的情况。
工会从源头参与并把握企业改革的方向。
在漯河市国有企业改革初期，工会非常重视国有企业改制的源头参与。
为全力推进我市国有企业改制工作，市总工会参加了市国有企业改革领导小组。
工会源头参与主要是通过参加企业改制领导机构和工作机构来实现，这个阶段工会参与的主要工作是通过学习，调查研究、深入了解和掌握上级关于改革政策以及企业的实际情况，反映广大职工的愿望和要求。
市总工会在实践中也正是如此，及时如实地反映了实际情况，代表广大职工提出了意见和建议。
如提出“一手抓机制、一手抓规范”的工作思路，本着依法改制、规范操作的要求，参与制定了《关于对改制企业进行规范完善的实施意见》、《漯河市企业改革基本程序》、《漯河市关于国有企业破产工作的若干意见》、《漯河市国有企业产权制度改革资产处置办法》等文件。
为我市国企改革工作的顺利推进和规范操作提供了保障。
在改革的形式上，工会赞成多策并举，一企一策，稳步推进的原则，如积极培育上市公司，通过对国有资产的整合，使之成为我市新的经济增长点；对部分资产规模相对较大，经营形势良好的企业，鼓励其引进外资实施兼并。
对严重资不抵债，长期停产，扭亏无望的企业，坚决依法破产，从根本上解决困难企业的问题等，反映了职工群众的意愿。
（二）企业改制重要事项必须经职代会审议。
根据国务院规定，国有企业改制大体上分为准备，制定方案和实施三个阶段。
一些重大问题，改革实施方案都需要职代会审议，听取职工意见，未经职代会审议的不能实施。
在企业改制中凡涉及到职工裁员，分流，安置方案的事项都要求向职工公开。
如市红日集团在改制时，首先选定几个模拟法人，向职工发表竞争演讲，职工最终以投票决定新的法人，充分发挥了职代会作用，真正依靠职工群众选择企业的命运。
在深化国企改制的具体操作程序上，企业职代会严把“六关”：一是严把资产评估关，采取公开招标的方式，要求经营者做出诚信承诺；二是严把资产处置关，在职工补偿金、离退休职工养老补偿等方面规范处置和剥离，杜绝偷漏转移行为，避免国有资产的流失；三是严把发起人资格审查关；四是严把平等竞争关。
所有改制企业，必须公开举行发起人答辩会，现场答辩、公开定价、民主评议、充分征求广大职工意见；五是严把检查验收关，从各方面督促改制企业真正建立起科学规范的现代企业制度，完善法人治理结构，防止图形式、走过场，使企业真正转换体制和机制。
实现了企业经营者的贴身经营，步入新的发展阶段。
（三）企业改制必须保留工会组织并发挥工会组织作用。
改制企业工会组织得到了及时续建或重建，市总及时根据漯河企业改制的情况，把改制企业工会组织建设摆上重要位置，拟定了《关于加强转机建制企业工会建设和职工民主管理工作的意见》，以市企业转机建制工作领导小组文件下发。
市委出台了《中共漯河市委关于全心全意依靠职工办企业和充分发挥工会作用的意见》，要求企业改制必须依法建立和健全工会组织。
工会组织依照法律规定和工会章程独立自主地开展工作任何组织和个人不得随意撤销企业工会组织，也不得把工会合并或归属到其它工作部门，维护职工的合法权益。
临颖县总工会也对改制企业提出六项具体要求：①改制方案须经职代会通过；②必须依法组建工会;③工会主席、副主席分别以职工身份进入董事会、监事会；④维护职工合法权益；⑤原属工会的财产、改制后仍属工会所有；⑥必须足额上解工会经费。
这些做法保证了在改制企业中工会地位、作用以及工会干部待遇不变，做到了工会有牌子、有人员、有公章、有办公地点、有活动，工会工作保持了连续性，并在改制中发挥了较好的作用。
如：市制药厂改制时被外商购买，改制后老板逃匿，企业一盘散沙。
市总工会主席田爱华带领工会同志到企业工会，鼓励工会干部，高唱国际歌，自己救自己。
在以后的几年中企业工会成为职工的靠山，他们带领职工群众搞生产自救，为职工争地位，追缴养老保险金，救助困难职工发挥了强有力的作用。
市第二针织厂在政府未征求职工意见的前提下把企业卖掉，企业职工发生了围堵市委、政府的事件，市总工会主席田爱华同志带领工会干部亲临现场，正值该工会组织换届之时。
田主席现场主持换届会，直选了工会委员和工会主席解决了主要矛盾，在以后的日子里，企业工会积极开展护厂活动，组织职工再就业，参加社会保险，维护企业的生产秩序发挥了市委、市政府认可的作用。
市车辆总厂由于改制承诺不能兑现，引发了职工不满。
在职工群众的要求下，使政府认定企业购买者违约，将企业收回国有。
市总工会及时指导组建了新的工会组织，直选了厂长，每年召开职代会不少8次，解决了诸多的企业生产经营，涉及职工切身利益的问题，得到了职工群众的拥护。
（四）改制后的企务公开民主管理工作。
以职代会为主要形式的民主管理制度及时建立和完善，发挥了重要作用。
改制前国有企业的职代会与改制后企业的职代会虽然形式上仍是一个模式，但实质内容发生了深刻的变化。
一是改制企业的职代会，由改制前的“走过场”发生了实质性的变化。
经营者把个人利益与企业命运紧密联系在一起只有对职工负责，才能对自己负责，只有调动了职工的积极性，才能做强做大企业。
因此改制企业真正把民主管理作为企业的一个本质特征，坚持和完善职工代表大会制度是办好企业的有效形式。
市再生资源公司把企业发展和生产经营的方案全部交给职工讨论，使集体合同和工资协商更加人性化，企业和职工同心协办，使企业甩掉亏损，走上赢利。
二是企务公开民主评议持续健康发展。
过去企务公开是一种群众监督而改制后的企业搞企务公开是一种民主管理的手段。
这种手段对企业职工都有利。
龙源航运公司经理每半年向职代会报告一次业务招待费情况。
舞阳冠军棉织公司将领导陪员费公开，这种做法取信了职工，减少了企业的开支。
民主评议实质上是解决了改制企业干部能上能下的用人机制问题。
市再生资源公司规定凡民主评议超过30%反对票的就自动辞去领导职务。
经过评议公司一名副经理被免职。
舞阳冠军棉织公司通过民主评议干部，调整5人提拨使用1人。
市宏运集团在每年一次的职代会上，对中层以上干部进行民主测评，并与干部的奖惩挂钩，作为企业选拔任用干部的重要依据。
从19xx年底改制至今，先后有10名干部因测评成绩差、职工信任率低被降职或免职，有14名优秀职工因信任率高、工作能力强被提拔到基层领导岗位。
三、我市改制中有关政策的落实情况。
为了维护职工在改制时的合法权益，我市各级工会组织积极参与，发表意见，反映职工群众的诉求，使得政府形成了解决以下问题。
（一）企业改制时，原企业要依法与职工变更或解除劳动合同，规范和建立新型劳动关系。
对于解除劳动关系的职工，应区别不同情况，按规定支付相应的经济补偿金。
（二）内退职工的安置。
企业改制时，距国家法定退休年龄不足5年（含5年）或在企业工作30年以上（含30年）的职工，包括符合该条件、改制前已办理内退手续的职工和未办理内退手续的在岗职工，可实行内部退养，待达到法定退休年龄后再办理退休手续。
期间应缴纳的各项社会保险金和应发放的生活费，可从改制企业资产中一次扣除、交新企业，用于这部分费用的`支出。
（三）工伤职工（含职业病患者）的安置。
对劳动鉴定委员会鉴定为全部丧失劳动能力（1x4级）的职工，按有关文件规定安置。
大部分丧失劳动能力（5x6级）的企业职工（不含破产企业，破产企业按有关规定执行），不解除关系，其伤残抚恤金按本《意见》社会保险相关条办理。
部分丧失劳动能力（7x10级）的，经本人申请，可以解除劳动关系，并在发给一次性安置费的同时，别行增加伤残就业补助金。
（四）经济补偿金和职工安置费用的来源。
企业净资产优先用于安置职工，不足部分用土地处置收益安置职工，土地处置收益仍不足以安置职工的，不足部分可从同级政府改革专项资金中予以弥补。
改制企业安置职工后，土地处置收益仍有剩余的，全部交当地政府作国企改革专项资金，统筹用于其它改制企业的职工安置。
（五）改制企业要及时为职工接续养老、失业、医疗、工伤等各项社会保险关系。
企业改制时，历年所欠养老、失业、医疗、工伤等社会保险费，与改制企业的工伤和患职业病职工的社会保险、伤残抚恤金、供养直系亲属的抚恤金等，经同级劳动和社会保障部门审定，从企业资产中足额剥离。
（六）企业改制时，已离退休人员的医疗保险补偿金，按照每人10年医疗保险费的标准核定，从企业资产中据实剥离。
（七）改制企业经过相关资产处置，仍有净资产的，上述各项欠交和补偿的社会保险资金应一次性变现上交社保机构。
企业没有净资产的，欠交的社会保障资金从政府专项资金中弥补，补偿的社会保障资金，按照相关标准据实剥离，加大企业资产负值，由改制后的企业负责上述人员的相关费用支出。