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第一篇：住房市场调查报告
城市化是人类经济社会发展到一定阶段的现象，是现代文明社会的重要标志，是通向现代化的必经道路。为落实国家、省、市的住房建设政策，促进汕尾市经济社会全面、协调、可持续发展，理顺住房供应关系，引导房地产市场健康稳定发展，努力解决困难市民的住房问题，加强对近期城市住房，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设的指导和统筹，本人结合汕尾市实际状况通过网络、走访进行了调查。
一、 基本情况
汕尾市区现有户籍人口10.7万户、47.96万人。至2006年底，汕尾市区居住用地面积847.94平顷，城区人均居住用地面积30.54O,住房屋建筑面积909.98万m2；市区人均住房面积约20.6 m2；直管公房面积5521 m2，全部出租；户建筑面积45 m2以下或人均10 m2以下的住房困难户230户。依据汕尾市城市总体，到20XX年汕尾市区总人口控制在40―45万人，其中2008年－20XX年要解决的住房城镇人口为45万人，需新增住房面积400万O。根据不同收入家庭结构分析和较低收入人群住房保障要求，需建政策性住房280万O，其他商品房120万O。目前，我市城镇住房保障制度的建立工作还属于刚起步的状态，住房保障问题将会随着人民住房需求进程的加快而日益突出。
二、汕尾市区人民住房需求所存在的主要问题
（一）在现在的商品房屋建设过程中，土地价格在成本中所占的比重不断攀升，房地产商购买土地的价格不断提高，房价也正不断上升。双特困家庭住房需求只能面向廉租房；低收入和中等收入家庭可以购买或租赁低价位商品住房，本市或市外中等以上收入家庭则可以满足其他商品住房的住房需求。
（二）随着中国经济的快速发展,人口的增加，人民的住房需求越来越大，目前城镇人均住宅建筑面积达到二十三点七平方米,农村人均住房面积达到二十七点二平方米,达到世界中高收入水平。与此可以看出，住房供求矛盾突出，中小型、中低价位普通住房供不应求，与中低收入家庭住房消费需求不相适应。
（三）我市还属于经济欠发达地区，人民收入水平还比较低下，而楼房价格在近些年来上涨过快的情况下，单纯衣靠市场途径已经无法满足人民日益增长的住房需求。而房价过高，上升过快，这加大了人民群众通过市场解决住房问题的难度。
（四）建筑方面存在选址、质量、配套设施等欠缺，保障不到位。陈随意性住房归根结底只是为了保障中低收入的家庭居住而建，在其建设楼房的过程中，应充分考虑到人民的住房需求。而中低收入家庭的住房往往处在交通不便的地区，这一方面是由于保障性住房建设起步较慢，而中心地区已经被开发，且价格较高。
三、保障汕尾市区人民住房需求的对策
坚持政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障的原则，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路，合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，探索建立符合汕尾实际的新型住房保障制度。到20XX-20XX年末，全市保障性住房覆盖面达到20％左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭（包括最低收入的特殊困难家庭）住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。
（一）保障性住房以公共租赁住房为主体。逐步将全市现有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公共租赁住房（以下简称公租房），只租不售。通过建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求。除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公租房供应范围。
（二）合理确定供应对象。公租房主要面向城镇低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应。
城镇低收入家庭年人均收入线标准按照上年度城镇居民人均可支配收入的`60％左右确定，由各县（市、区）人民政府在每年的第一季度公布；住房困难标准按照家庭人均住房建筑面积低于13平方米计算，各县（市、区）的具体细则可根据本地经济发展水平，按人均不低于13平方米自行确定。
（三）实行分类保障。符合条件的住房保障对象主要通过申请轮候公租房解决基本居住需求。其中，低收入住房困难家庭优先予以保障。
新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员主要通过企事业单位和其他机构建设的公租房解决基本居住需求。
（四）合理确定户型面积和租金标准。
新建的成套公租房，单套建筑面积以40平方米左右为主。鼓励各地积极发展建筑面积低于30平方米的小户型公租房。以集体宿舍形式建设的公租房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。
公租房租金标准参照市场租金水平确定。
（五）实行租金减免。符合条件的低收入住房困难家庭租赁公租房的，其租金按公租房租金标准20%―50%范围内计收。
（六）加强组织领导。市政府成立市住房保障制度改革工作领导小组，负责制订全市住房保障制度改革重大政策措施，研究部署和指导实施住房保障制度改革工作。市住房和城乡建设局要会同市编办和市发展改革局、监察局、财政局、国土资源局、金融办、法制局等部门，加强对全市住房保障制度改革工作的统筹协调和检查督导。
（七）地方政府虽然有资金筹措的难度，但为保证扩大资金来源以及资金供应的可能性，政府应发挥市场、发挥社会各界的作用，由目前的直接投资者和经营管理者，逐步以改变为保障性住房融资的引导者、合作者和监督者，这能解决民生的政治谋略。且政府应发挥资本市场融通资金的作用，鼓励养老保险、住房公积金等进入保障性住房建设市场，实现强强联手，与直接投资者和经营管理都共同实现经济繁荣。
第二篇：房地产市场调查报告
一 调查背景
房地产营销与一般市场营销一样，是个人和集体通过创造，与其他的个人和集体交换产品和价值，获得所需物品的社会经济活动过程。其实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，房地产企业通过有效地提供住宅、办公楼、商业楼宇、厂房等房地产商品和服务来满足消费者生产或生活，物质或精神的需求，并获取利润的经济活动。 近年来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上。营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键。在营销策划开展商由重视营销策划、概念打造转向重视前期研究和产品定位，随着广大居民消费倾向与消费心理的变化，楼盘的“卖点”也在逐年转变。生态卖点逐步取代高科技卖点，成为楼盘卖点的主流。“绿色”、“生态”“人居”“健康”概念受到了空前的重视。开发周期逐步缩短，产品更新换代速度加快，项目针对性更强。社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的“求新求变”，使市场上的产品出现“不断升级”的现象。居住趋向郊区化，住房消费平民化，产品更新换代速度加快。在一些地方的房地产产品甚至已经出现了 “住房如时装，一年一个样”的状况。大型住宅项目不断出现，开发主题更为明显，产品多元化、客户多元化、开发主题的连贯性、品牌经营的系统性，均是营销工作的新课题。发展商的品牌策略不断提升，企业品牌和楼盘品牌已开始为买家识别。服务概念贯彻于营销全过程。优质的看楼服务、物业管理服务、24小时的专车接送服务，均给买家带来了方便和优惠。形成了从优质方便的服务到看楼、买楼的良性循环。本次主要是分析我在兴龙置业实习阶段对购房人群的基本状况以及住房者的需求和未来发展趋势所做的调查。
二、公司简介
秦皇岛市兴龙置家房地产经纪有限公司是由中秦兴龙投资控股有限公司投资成立，注册资金20xx万元。公司成立于20xx年，自成立以来，始终贯彻“仁和、诚信、务实、求新”的企业精神，通过实行科学规范的运营管理，现已拥有连锁店三十二家，员工200余人。
公司以房地产中介、楼盘代理和信贷业务为核心，业务范围涉及房屋买卖、房屋租赁、商品房代理、代办贷款、代办过户、代办产权、广告等，力争成为国内房地产经纪和金融按揭服务的领跑者。公司与数十家金融机构建立了长期友好的合作关系，在广大购房者、开发企业和房产中介企业中享有较高的知名度。20xx年10月，公司先进的二手房交易电子商务网站上线。网站搭建了资源丰富、信用度高、交互性强的分类信息平台，致力于为购房者提供全面的新房、二手房信息服务。
20xx年，公司成立了广告部，使公司的综合实力进一步增强。公司现有市内黄金地段大型户外广告位、京沈高速户外广告位以及秦皇岛市主要干道路灯灯杆广告位多处，
本着“以市场为导向，以客户为中心”的服务理念，致力于为客户全面、贴身的广告服务。
公司大专以上学历的员工占到了90%以上，高素质的人才队伍为公司的持续稳定发展奠定了良好的基础。公司坚持“德才兼备、敬业为本”的人才理念，定期组织员工参加各种培训。从刚刚入职的新员工培训到基层门店管理人员的素质提升，从中层干部的能力提升到业务骨干的外派培训，无不体现着公司对人才的高度重视。借助于兴龙控股的“兴龙管理学院”，公司为员工提供了更为全面的成长和发展平台。
公司重视企业文化建设。通过内刊《动感兴龙》和《兴龙之路》引领员工团结、拼搏、奉献的精神风貌，同时，经常举办多姿多彩的文化娱乐活动，丰富员工的业余文化生活。“龙腾杯”长跑比赛、运动会、歌咏比赛、春节晚会等，无不体现着公司浓厚的文化氛围。
公司坚持“贴近社区、服务百姓、回报社会”的宗旨，与秦皇岛各个社区居委会进行便民合作，同时经常组织员工参与各种公益活动，多次捐资助教，得到了社会各界的肯定和好评。
在开拓市场的过程中，公司的综合实力不断增强，呈现出蓬勃的生机和旺盛的生命力，在未来的日子里，我们将和有志于从事房地产经纪服务的精英们一起，以“诚信的品质，专业的服务”，全力打造秦皇岛市房产经纪新坐标。
三、目前购房群体的基本状况
1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高。
从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功，其中17%的购房者处于事业的起步阶段，60%的购房者处于事业的发展阶段，处于事业起步阶段的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人，他们的家庭平均月收入大部分在20xx元以下，而且他们在单位的职务多为普通员工。而处于事业发展阶段的购房者大部分为31―45岁的人群，他们的家庭平均月收入大多集中在3000―5000元之间，在单位中的职务多为中层管理者或主管级别。一方面这些人没有太多的积蓄，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要很大的资金投入，所以这部分人群的在置业消费上的总体购买力不高。就总体情况来看，购房者的购买力也并不是很高。购房者的平均家庭月总收入约为20xx元，而83.3%的购房者的家庭月总收入都在5000元以下。采用分期付款的购房者占购房者总数的60%，其中88.3%的分期付款购房者所能承受的首付款额度在18万元以下。
2、购房者对房地产开发商品牌有一定的认知度，但总体认知水平并不高。
随着外地的房地产开发商进军房产市场，房地产开发商日益增多，房地产开发商的品牌能否被消费者认知或记忆对房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有非常重要的意义。在调查结果中，购房者能够说出开发商品牌的数量不等，能够说出三个及三个以上的开发商品牌的购房者所占的比例仅为21.0%，而根本不知道房地产开发商品牌的`购房者所占的比例也为21.0%，并且知道一个开发商品牌的购房者所占的比例高达31.2%，这充分表明购房者对房地产开发商品牌的总体认知程度不高。在所有购房者说出的房地产开发商中，消费者认知度较高的是在房地产市场中比较活跃的3―4个开发商，但对它们的认知水平仍然不高。购房者认知度最高的两个开发商，其被知晓的比例分别仅为41.7%和34.8%，而对其他开发商的认知度则更低。
消费者对房地产开发商品牌认知程度不高，其主要原因在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度很大，而对开发商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。然而，从以往的研究经验来看，那些知晓房地产开发商的购房者对其所知晓的开发商的楼盘项目选择率会更高。可见，房地产开发商本身的品牌，是影响消费者购买的重要因素，对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。因此，房地产开发商在大力宣传楼盘项目的同时，也要加强本身品牌的建设和宣传。
3、置业消费盲区与企业品牌建立
置业投资虽然是家庭的最大消费投资之一，但由于其选择、决策、谈判、购买过程过于复杂，涉及众多环节，因此存在着比较极大的认知难度，而消费者在房屋消费过程中的弱势地位，使得非理性决策容易形成，并为今后的纠纷带来了隐患。
在房地产市场逐步发育和成熟的同时，购房纠纷也随着增多。业主与物业公司、开发商之间的冲突事件时有发生，并且事态发展有增多和升级的迹象，并且不断有房地产销售人员对开发商的销售内幕进行暴光，这些事件对房地产开发商所形成的负面影响在短期内挽回的可能极小，致使消费者在选择开发商以及楼盘上存在着更多的忐忑不安
从总体看，在以往的实际房地产购买者当中，只有不到20%的消费者在购买之前对购房手续、市场供应楼盘状况比较清晰和了解，这显然与通常意义上认为"购房是一种理性消费"存在着严重的差异，产生这一现象的原因是复杂的：但消费动机与消费决策之间信息的不匹配和不平衡性是关键因素。
从消费市场经验来说，在复杂而缺乏规范秩序的市场中，在消费者消费认知力低下的情况下，消费者的消费安全感直接影响消费选择、决策，而影响消费安全感的一个重要作用力就是企业品牌的形象与价值，良好的品牌形象的建立将大大提升开发商的业界地位、市场业绩，尤其是在目前消费者对期房持怀疑态度情况下，良好的品牌形象对开发商市场表现将起到至关重要的作用。因此基于消费群体认知力不高的状况，有效的品牌建立将可以从中获得极大的利益和价值。